房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營第九章房地產(chǎn)開發(fā)項目管理

房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營

房地產(chǎn)開發(fā)項目其他管理房地產(chǎn)開發(fā)項目成本管理房地產(chǎn)開發(fā)項目進度管理房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量管理房地產(chǎn)開發(fā)項目管理概述

第7章房地產(chǎn)開發(fā)項目管理房地產(chǎn)開發(fā)項目

又稱之為建設(shè)工程項目。具體是指在一個總體設(shè)計或總預(yù)算范圍內(nèi)，由一個或幾個互有內(nèi)在聯(lián)系的單項工程所組成，建成后在經(jīng)濟上可以獨立經(jīng)營核算，在行政上又可以統(tǒng)一管理的單位工程。可分為單項工程、單位工程、分部工程等。

第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目管理概述房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的概念

指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對整個工程項目的開發(fā)建設(shè)進的全面管理。包括：成本管理、工程管理、質(zhì)量管理、進度管理、合同管理、工程技術(shù)資料管理、施工安全管理以及市政配套協(xié)調(diào)管理等。成本管理、質(zhì)量管理、進度管理是房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的三大核心，它們是既對立又統(tǒng)一的整體。......供貨方的項目管理監(jiān)理方的項目管理

房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的層次體系

業(yè)主方的項目管理

工程總承包方的項目管理

設(shè)計方的項目管理施工方的項目管理社會環(huán)境方的項目管理房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的層次體系工程項目質(zhì)量管理的特點

第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量管理2質(zhì)量波動大3質(zhì)量變異大4質(zhì)量隱蔽性5終檢局限大影響因素多1

項目工程質(zhì)量控制常用方法

排列圖法

因果分析圖法

直方圖法控制圖法1234魚刺圖正常分布絕壁形分布雙峰形分布折齒形分布孤島形分布直方圖控制圖法上線長期平均值下線項目進度管理的概念房地產(chǎn)開發(fā)項目進度管理是指對開發(fā)項目各建設(shè)階段的工作內(nèi)容、工作程序、持續(xù)時間和銜接關(guān)系編制計劃，并將該計劃付諸實施，且在實施過程中經(jīng)常檢查實際進度是否按計劃要求進行，對出現(xiàn)的偏差分析原因，采取補救措施或調(diào)整、修改原計劃，直至項目竣工、交付使用。第三節(jié)

房地產(chǎn)開發(fā)項目進度管理房地產(chǎn)開發(fā)項目進度管理的階段項目可行性研究及立項階段

項目建設(shè)階段

項目交付使用后的適用階段

核心影響房地產(chǎn)開發(fā)項目的因素

序號影響因素1人的因素2技術(shù)因素3材料設(shè)備與構(gòu)配件因素4施工機械設(shè)備因素5資金因素6水文、地質(zhì)、氣象與自然災(zāi)害等自然環(huán)境因素7政治、經(jīng)濟（經(jīng)濟危機、金融風(fēng)暴）等社會環(huán)境因素

8其他不確定性因素網(wǎng)絡(luò)圖法的基本原理通過網(wǎng)絡(luò)圖時間參數(shù)的計算，找出關(guān)鍵線路。將項目的全部建設(shè)過程分解成若干個施工項目，并繪制成網(wǎng)絡(luò)形式。

利用最優(yōu)化原理，不斷改進網(wǎng)絡(luò)計劃方案，并尋求其最優(yōu)方案。

123項目進度管理控制方法——網(wǎng)絡(luò)圖法網(wǎng)絡(luò)圖的分類網(wǎng)絡(luò)圖分類按最終目標(biāo)

按編制對象范圍按工作銜接特點

普通網(wǎng)絡(luò)圖搭接網(wǎng)絡(luò)圖

單目標(biāo)網(wǎng)絡(luò)圖多目標(biāo)網(wǎng)絡(luò)圖

群體網(wǎng)絡(luò)圖單項工程網(wǎng)絡(luò)圖局部工程網(wǎng)絡(luò)圖

按表示方法

單代號網(wǎng)絡(luò)圖雙代號網(wǎng)絡(luò)圖

雙代號網(wǎng)絡(luò)圖單代號網(wǎng)絡(luò)圖網(wǎng)絡(luò)圖技術(shù)的特點橫道圖（橫道圖計劃）網(wǎng)絡(luò)圖（網(wǎng)絡(luò)圖計劃）網(wǎng)絡(luò)圖房地產(chǎn)開發(fā)項目成本管理的概念

第四節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目成本管理即在投資決策階段、設(shè)計階段、開發(fā)項目發(fā)包階段和建設(shè)實施階段，把開發(fā)項目的投資控制在批準(zhǔn)的投資限額以內(nèi)，隨時糾正發(fā)生的偏差，確保開發(fā)項目投資管理目標(biāo)的實現(xiàn)，力求在開發(fā)項目中合理使用人力、財力、物力，以獲得良好的經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益。

房地產(chǎn)開發(fā)項目成本構(gòu)成銷售成本開發(fā)成本土地費用前期工程費建筑安裝工程費基礎(chǔ)設(shè)施費項目成本構(gòu)成公共配套設(shè)施費開發(fā)間接費財務(wù)費用銷售廣告、代理等費用房地產(chǎn)開發(fā)項目成本管理原則…設(shè)置科學(xué)的成本管理目標(biāo)…設(shè)計階段投資控制是重點…變被動控制為主動控制…經(jīng)濟與技術(shù)結(jié)合是成本管理的高效手段房地產(chǎn)開發(fā)項目成本管理的主要內(nèi)容

策劃、設(shè)計階段的成本管理發(fā)包、施