房地產(chǎn)開發(fā)流程

浩華商學(xué)院鈕久軒開發(fā)流程及開發(fā)成本的核算總綱一、房地產(chǎn)開發(fā)前期決策流程及評(píng)估指標(biāo)二、房地產(chǎn)開發(fā)流程三、房地產(chǎn)開發(fā)成本的核算一、房地產(chǎn)開發(fā)前期決策流程及評(píng)估指標(biāo)1、房地產(chǎn)開發(fā)的涵義通過整合多種資源為人們提供居住空間并改變?nèi)藗兩嫖镔|(zhì)環(huán)境的一種活動(dòng)。品牌房地產(chǎn)開發(fā)需要整合的資源勞動(dòng)力土地專業(yè)人員經(jīng)驗(yàn)城市基礎(chǔ)、公用配套設(shè)施建筑材料資金2、開發(fā)投資決策流程確定意向地塊

成立項(xiàng)目研究小組

投資、策劃人員

設(shè)計(jì)人員

財(cái)務(wù)人員進(jìn)行項(xiàng)目資源評(píng)估

經(jīng)濟(jì)層面評(píng)估

城市發(fā)展層面評(píng)估

城市文化層面評(píng)估

自身價(jià)值層面評(píng)估初步可行性研究靜態(tài)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析可行性方案研究

用于銀行貸款的地塊發(fā)展可行性方案

制定研究計(jì)劃動(dòng)態(tài)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析動(dòng)態(tài)資金缺口分析項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析用于政府報(bào)建的地塊發(fā)展可行性方案中觀經(jīng)濟(jì)評(píng)估指標(biāo)商品房施工面積商品房竣工面積商品房銷售面積商品房銷售額商品房空置面積及空置率房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格指標(biāo)自身價(jià)值評(píng)估指標(biāo)地塊地貌地質(zhì)條件地塊內(nèi)及周邊的自然景觀資源地塊周邊的城市配套狀況城市發(fā)展評(píng)估指標(biāo)總體規(guī)劃要點(diǎn)城市重點(diǎn)發(fā)展方向及其規(guī)劃項(xiàng)目區(qū)域和地段內(nèi)的規(guī)劃詳細(xì)情況規(guī)劃變更因素宏觀經(jīng)濟(jì)評(píng)估指標(biāo)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值人均GDP消費(fèi)總額固定資產(chǎn)投資銀行貸款年末余額居民儲(chǔ)蓄存款余額人均可支配收入恩格爾系數(shù)房地產(chǎn)投資額及比例城市文化評(píng)估指標(biāo)城市的經(jīng)濟(jì)交通地理優(yōu)勢(shì)城市人文研究城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力歷史文脈的研究3、房地產(chǎn)項(xiàng)目資源評(píng)估指標(biāo)建設(shè)用地規(guī)劃許可證4、房地產(chǎn)開發(fā)“五證”辦理順序建筑工程施工許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證國(guó)有土地使用證一二三四五商品房銷售許可證二、房地產(chǎn)開發(fā)流程房地產(chǎn)項(xiàng)目的整體開發(fā)流程土地獲取定位決策產(chǎn)品設(shè)計(jì)項(xiàng)目報(bào)建施工建設(shè)推廣銷售物業(yè)管理資源獲取資源加工資源流通及再流通房地產(chǎn)的本質(zhì)問題就是土地資源的再分配及流通：政府流向開發(fā)商、開發(fā)商流向消費(fèi)者、消費(fèi)者之間的轉(zhuǎn)移。所以房地產(chǎn)的問題也是出在流通環(huán)節(jié)上！土地獲取定位決策產(chǎn)品設(shè)計(jì)項(xiàng)目報(bào)建施工建設(shè)推廣銷售物業(yè)管理企業(yè)拿地與否及拿地價(jià)格應(yīng)該考慮哪些因素？市場(chǎng)未來預(yù)期；項(xiàng)目或區(qū)域發(fā)展預(yù)期；規(guī)劃條件的市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)及經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)；開發(fā)商企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略和機(jī)會(huì)成本；競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的情況分析。土地獲取定位決策產(chǎn)品設(shè)計(jì)項(xiàng)目報(bào)建施工建設(shè)推廣銷售物業(yè)管理政府出讓土地的方式1、招標(biāo)：就是在出讓前就已經(jīng)定好一個(gè)價(jià)格（標(biāo)底），想要這個(gè)土地的人就會(huì)對(duì)這塊土地出價(jià)，出的價(jià)格最接近這個(gè)事先定好的價(jià)格就是成交價(jià)格。

注意：并不是最高的，是最接近的。2、拍賣：事先給該土地定一個(gè)價(jià)格（起拍價(jià)），讓很多買家公開的競(jìng)爭(zhēng)價(jià)，誰出的高就是誰的3、掛牌：土地的出讓價(jià)格也是有市場(chǎng)價(jià)的，這樣賣就相當(dāng)于把土地放到貨架上明碼標(biāo)價(jià)的開賣（賣的使用權(quán)），有誰看上了就買，價(jià)格不一定，一般都是在市場(chǎng)價(jià)左右，

如果比市場(chǎng)價(jià)低很多，那么就是有……4、協(xié)議：類似于掛牌，只是事先不定價(jià)，直接和買家協(xié)商這塊土地的價(jià)格，雙方達(dá)成協(xié)議就好。土地獲取定位決策產(chǎn)品設(shè)計(jì)項(xiàng)目報(bào)建施工建設(shè)推廣銷售物業(yè)管理現(xiàn)有的土地政策的問題單一的供應(yīng)主體導(dǎo)致的信息不對(duì)稱；政府供應(yīng)計(jì)劃的無序和可持續(xù)供地政策的缺失；價(jià)高者得的土地分配制度。土地拍賣中的黑馬——對(duì)項(xiàng)目發(fā)展預(yù)期的不同導(dǎo)致戰(zhàn)略型高價(jià)——往往不在土地本身轉(zhuǎn)型企業(yè)高價(jià)——產(chǎn)業(yè)企業(yè)進(jìn)入房地產(chǎn)；（利潤(rùn)期望低）資金密集型無地企業(yè)——惡狼撲食型非理性企業(yè)拿地——眾多非成熟企業(yè)。（一介莽夫）地塊分析市場(chǎng)態(tài)勢(shì)售價(jià)預(yù)測(cè)開發(fā)模式利潤(rùn)預(yù)期初步地價(jià)地價(jià)變量變量分析變量分析最高競(jìng)拍價(jià)最可能地價(jià)最樂觀地價(jià)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略起競(jìng)價(jià)格過程加價(jià)策略加價(jià)場(chǎng)外公關(guān)傳統(tǒng)價(jià)格模型合理價(jià)格模型土地獲取定位決策產(chǎn)品設(shè)計(jì)項(xiàng)目報(bào)建施工建設(shè)推廣銷售物業(yè)管理企業(yè)如何在招牌掛中為自己謀利？設(shè)定競(jìng)拍門坎：資金門坎、資質(zhì)門坎；改變用地條件：附帶諸多規(guī)劃條件如加酒店、降容積率、配套公建；帶方案拍賣：設(shè)定方案或者要求短期給出方案；人為因素：搞定拍賣師（敲錘）、搞定政府（返利）、搞定對(duì)手（給錢）。土地獲取定位決策產(chǎn)品設(shè)計(jì)項(xiàng)目報(bào)建施工建設(shè)推廣銷售物業(yè)管理主要決策問題（錢、地、人）：決策資金：如何使用、如何平衡、盈利期望、融資渠道決策項(xiàng)目：發(fā)展方向、盈利模式、承擔(dān)功能、實(shí)施進(jìn)度決策人力：團(tuán)隊(duì)運(yùn)作能力和執(zhí)行能力、合作團(tuán)隊(duì)、主管部門土地獲取定位決策產(chǎn)品設(shè)計(jì)項(xiàng)目報(bào)建施工建設(shè)推廣銷售物業(yè)管理開發(fā)商決策常見的問題關(guān)于項(xiàng)目方向，幾種死法？想賺想死的（老想多賺，違背市場(chǎng)規(guī)律），體現(xiàn)在做了市場(chǎng)滯銷的產(chǎn)品，比如商業(yè)問題、容積率問題、產(chǎn)品形態(tài)問題；逞能能死的，不要和地價(jià)、政府、專業(yè)公司過不去；商業(yè)就是商業(yè)不要牽扯其他的，比如教派、比如文化、比如面子工程；省錢省死的，省錢省出事了，競(jìng)爭(zhēng)問題、質(zhì)量問題、成本壓力問題；關(guān)于人力，是否具備了足夠的項(xiàng)目運(yùn)作、工程管理、財(cái)務(wù)管理、對(duì)外公關(guān)人力，是否理順了內(nèi)部的管理體系；人力問題其實(shí)更是管理問題。土地獲取定位決策產(chǎn)品設(shè)計(jì)項(xiàng)目報(bào)建施工建設(shè)推廣銷售物業(yè)管理包含的主要設(shè)計(jì)階段：地塊勘查測(cè)繪：提供設(shè)計(jì)依據(jù)，3—10天規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)：落實(shí)決策思路，3—6個(gè)月施工圖設(shè)計(jì)：施工標(biāo)準(zhǔn)和結(jié)構(gòu)形式，1—3個(gè)月景觀設(shè)計(jì)：景觀環(huán)境設(shè)計(jì)，2—3個(gè)月樣板房及會(huì)所設(shè)計(jì)：營(yíng)銷環(huán)境設(shè)計(jì)，1個(gè)月項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)流程圖土地獲取定位決策產(chǎn)品設(shè)計(jì)項(xiàng)目報(bào)建施工建設(shè)推廣銷售物業(yè)管理土地獲取定位決策產(chǎn)品設(shè)計(jì)項(xiàng)目報(bào)建施工建設(shè)推廣銷售物業(yè)管理最優(yōu)化的設(shè)計(jì)階段流程參考：時(shí)間進(jìn)度控制第1月第2月第3月第4月第5月第6月單位規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)劃單位單體設(shè)計(jì)規(guī)劃單位施工圖設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)單位景觀設(shè)計(jì)景觀公司樣板房及會(huì)所裝飾設(shè)計(jì)各專業(yè)公司的合作與分工如何？規(guī)劃單位與施工圖：初步設(shè)計(jì)、施工圖把控規(guī)劃單位與景觀：完善、技術(shù)交底施工圖與景觀：隱蔽管線工程設(shè)計(jì)最優(yōu)秀的設(shè)計(jì)成果是最能體現(xiàn)開發(fā)商開發(fā)思維和開發(fā)意識(shí)的成果，而非作品。土地獲取定位決策產(chǎn)品設(shè)計(jì)項(xiàng)目報(bào)建施工建設(shè)推廣銷售物業(yè)管理開發(fā)辦開發(fā)經(jīng)營(yíng)許可證項(xiàng)目手冊(cè)計(jì)委固定資產(chǎn)投資計(jì)劃項(xiàng)目立項(xiàng)規(guī)劃局建設(shè)用地規(guī)劃許可土地測(cè)量、評(píng)估國(guó)土資源局國(guó)有土地使用權(quán)證土地確認(rèn)、報(bào)批土地交易開發(fā)辦人防辦墻改辦消防支隊(duì)環(huán)保局基礎(chǔ)設(shè)施牌套費(fèi)開發(fā)管理費(fèi)人防異地建設(shè)費(fèi)墻改基金消防設(shè)施費(fèi)環(huán)境評(píng)估及排污費(fèi)規(guī)劃局建設(shè)工程規(guī)劃許可方案審批規(guī)劃局中標(biāo)通知書質(zhì)檢站散水辦勞保辦定額站安檢站安全許可定額鑒別勞保統(tǒng)籌散水押金質(zhì)檢委托城管大隊(duì)執(zhí)法大隊(duì)規(guī)劃局開發(fā)辦建委基建科開工許可證預(yù)售許可證放線管理土地獲取定位決策產(chǎn)品設(shè)計(jì)項(xiàng)目報(bào)建施工建設(shè)推廣銷售物業(yè)管理工程建設(shè)的相關(guān)知識(shí)：工程建設(shè)組成部分：土建、水電、安裝及設(shè)備整體工程建設(shè)：?jiǎn)误w部分、環(huán)境部分、室外管線建筑結(jié)構(gòu)形式：磚混、框架、框剪、鋼結(jié)構(gòu)等項(xiàng)目施工周期（平均進(jìn)度、不考慮冰凍期）：多層及低密度：9—12個(gè)月小高層：1年半高層建筑：2年到兩年半施工組織次序：基礎(chǔ)部分→主體工程→外墻裝飾及安裝→園區(qū)管線→景觀施工→竣工驗(yàn)收土地獲取定位決策產(chǎn)品設(shè)計(jì)項(xiàng)目報(bào)建施工建設(shè)推廣銷售物業(yè)管理工程建設(shè)的相關(guān)知識(shí)2：影響工程造價(jià)的主要因素：建筑結(jié)構(gòu)形式及建筑形態(tài)：鋼結(jié)構(gòu)＞框剪＞（?。┛蚣埽敬u混外立面材質(zhì)及設(shè)備等級(jí)：是否玻璃幕、外立面選材標(biāo)準(zhǔn)施工取費(fèi)等級(jí)：在施工定額的基礎(chǔ)上加減地基情況：是否巖石、是否流沙、是否軟基，決定了基礎(chǔ)的施工成本場(chǎng)地條件：是否平整、是否山地抗震等級(jí)：6級(jí)、7級(jí)、8級(jí)節(jié)能要求：是否滿足節(jié)能規(guī)范景觀環(huán)境造價(jià)項(xiàng)目推進(jìn)慢在各環(huán)節(jié)的主要原因最主要的時(shí)間耽誤在項(xiàng)目開工前期：決策上的時(shí)間反復(fù)；規(guī)劃設(shè)計(jì)上的時(shí)間耽誤；各專業(yè)單位的銜接不夠緊密；規(guī)劃報(bào)建的時(shí)間耽誤；亦可能遇到不常見的因素如：地基問題導(dǎo)致的隱蔽工程施工進(jìn)度緩慢資金短缺導(dǎo)致的工程施工進(jìn)度緩慢天氣原因（雨季做基礎(chǔ)、冬天施工等導(dǎo)致）工地事故和違章行為導(dǎo)致的臨時(shí)停工和工地整改如何加快項(xiàng)目進(jìn)度（以某多層項(xiàng)目為例）土地獲取定位決策1—2個(gè)月產(chǎn)品設(shè)計(jì)6—8個(gè)月項(xiàng)目報(bào)建+1個(gè)月施工建設(shè)8—10個(gè)月推廣銷售物業(yè)管理多層項(xiàng)目從獲取土地至開始銷售需要的時(shí)間在1年左右；高層項(xiàng)目需要的時(shí)間在1年半至兩年；（順馳最快半年開始銷售）三、房地產(chǎn)開發(fā)成本的基礎(chǔ)核算房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成開發(fā)成本土地出讓費(fèi)用土地拆遷和安置前期工程費(fèi)建安工程費(fèi)室外工程費(fèi)公共配套設(shè)施費(fèi)不可預(yù)見費(fèi)用開發(fā)期間稅費(fèi)（包含稅收和規(guī)費(fèi)）開發(fā)費(fèi)用管理費(fèi)用銷售費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用1、房地產(chǎn)開發(fā)成本統(tǒng)籌區(qū)分A、地價(jià)（獲得土地的成本價(jià)）B、建安成本主要包括：所有因建房而發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)，包括建材費(fèi)、人工成本、機(jī)器使用費(fèi)，公建用房建設(shè)費(fèi)分?jǐn)?，水電線路安裝成本等。C、配套建設(shè)費(fèi)用(包括綠化、小區(qū)基礎(chǔ)建設(shè)等)費(fèi)用項(xiàng)目較多，主要包括勘察設(shè)計(jì)及前期工程費(fèi)和住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)兩大項(xiàng)。其大多為政府部門或指定單位收取，有較明確的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。D、開發(fā)商的運(yùn)營(yíng)成本這項(xiàng)費(fèi)用主要包括開發(fā)商的管理費(fèi)用、人頭費(fèi)用、廣告投入、貸款利息、納稅等。據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，雖然每個(gè)樓盤的運(yùn)營(yíng)成本有差異，但一般不會(huì)超過商品房銷售價(jià)格的20％。開發(fā)其它相關(guān)成本項(xiàng)目見附表<房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)_成本費(fèi)用類科目設(shè)置.doc>2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及稅種A、營(yíng)業(yè)稅：5%B、城建稅：營(yíng)業(yè)稅的7\5\1%C、教育費(fèi)附加：營(yíng)業(yè)稅的3%、地方教育附加2%D、土地增值稅：各地區(qū)不等(30\40\50\60%)E、土地使用稅：按當(dāng)?shù)貙?shí)際情況計(jì)稅F、房產(chǎn)稅：1.2%G、印花稅：H、企業(yè)所得稅：(全部應(yīng)稅收入-準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目)×適用稅率25%I、個(gè)人所得稅以及契稅等。3、不確定性分析盈虧平衡分析又稱保本點(diǎn)分析，分為：價(jià)格保本點(diǎn)分析銷售率（租售率保本點(diǎn)分析）保本點(diǎn)分析敏感性分析又稱靈敏度分析反映單種不確定因素對(duì)項(xiàng)目效益的影響一般考慮土地價(jià)格、建安成本和售價(jià)的不確定性4、開發(fā)企業(yè)資本運(yùn)作

A、銀貸要求：

銀行對(duì)大型房地產(chǎn)集團(tuán)實(shí)行并表授信管理,房地產(chǎn)集團(tuán)及各成員企業(yè)貸款總額不得超過在建工程的50%(必須拿到四證)。利率上幅30%.普通商品住宅開發(fā)貸款和普通商業(yè)用房開發(fā)貸款期限不超過3年；自營(yíng)性商用物業(yè)開發(fā)貸款一般不得超過5年，最長(zhǎng)不得超過10年。

B、資金流動(dòng)特征資金占用量大資金占用時(shí)間長(zhǎng)，周轉(zhuǎn)速度慢資金運(yùn)動(dòng)受區(qū)域范圍的影響5、開發(fā)企業(yè)基礎(chǔ)成本計(jì)算例：正北名苑項(xiàng)目成本一、地價(jià)：1350元/平方米從拿地時(shí)間到開始預(yù)售計(jì)算年數(shù)土地成本單價(jià)＝土地單價(jià)*（20%*年數(shù)）土地成本單價(jià)＝1350元/平*（1+20%*5）現(xiàn)行土地成本單價(jià)：2700元/平（不計(jì)土地增值部分）2700/容積率(22萬/13.334萬)1.65=1636.4元/平成本二、建安成本：1500元/平方米（不含資本率）1500*（1+20%*2.5）＝2250元/平方米成本三、配套建設(shè)費(fèi)用：500元/平方米成本四、開發(fā)商的運(yùn)營(yíng)成本：1000元/平左右上述四大成本相加，保守計(jì)算該項(xiàng)目每平方米總成本為5