易居2008年無(wú)錫百大241334地塊營(yíng)銷策略提案

百大241/334地塊營(yíng)銷策略提案PROPOSALOftenthesellerispressuredintoprovidingfinancingforthepurchaserinsteadofreceivingalumpsum.Thisforcesthesellertoassumetheroleofamortgagecompany,worryingaboutservicingandcollectingamonthlyincomestream.Astream,whichmayormaynotbeconsistent,dependsonthepayer'sabilitytomeettheirmonthlyobligations.在惠山新城板塊，百大春城06－07賽季月均成交面積領(lǐng)跑第一梯隊(duì)，但成交均價(jià)位于第三梯隊(duì)。在08賽季，如何在市場(chǎng)存在變數(shù)，競(jìng)爭(zhēng)趨于白熱化的背景下，銷售速度上保持第一梯隊(duì)，同時(shí)在均價(jià)上穩(wěn)步邁向第一梯隊(duì)，是本次營(yíng)銷提案的核心。核心問(wèn)題THEPROBIEMOFCORE以客戶為導(dǎo)向的策略生成以市場(chǎng)為導(dǎo)向的營(yíng)銷執(zhí)行思考邏輯THINKLOGIC思考邏輯THINKLOGIC以客戶為導(dǎo)向的策略生成——產(chǎn)品塑造與傳播概念潛在客戶分析社會(huì)和經(jīng)濟(jì)背景分析項(xiàng)目條件分析競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析城市發(fā)展分析+產(chǎn)品建議+以客戶為導(dǎo)向的策略生成營(yíng)銷策略THINKLOGICPRIVATIZEDLACITY1市場(chǎng)研判MAKETINGRESEARCH社會(huì)和經(jīng)濟(jì)背景分析MAKETINGRESEARCH在需求之中，抓主力2008，社會(huì)經(jīng)濟(jì)與需求預(yù)期05年起整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度放緩，但整體經(jīng)濟(jì)仍高位運(yùn)行，預(yù)計(jì)2008人均GDP可能突破8000美金，商品房購(gòu)買能力將得到經(jīng)濟(jì)保障。無(wú)錫市

國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）呈高速良性發(fā)展PRIVATIZEDLACITYMAKETINGRESEARCHPRIVATIZEDLACITYMAKETINGRESEARCH截至07年11月，無(wú)錫商品房累計(jì)成交476萬(wàn)平米，同比增加51%；11月成交均價(jià)更是首次突破6000元/平米。在系列政策之下，無(wú)錫樓市的持續(xù)量?jī)r(jià)雙高，顯示出市場(chǎng)剛性需求旺盛，，購(gòu)房者信心強(qiáng)勁。無(wú)錫市

2007年商品房爆發(fā)式成交PRIVATIZEDLACITYMAKETINGRESEARCH無(wú)錫市無(wú)錫的

社會(huì)階層形態(tài)二產(chǎn)與私營(yíng)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)達(dá)帶來(lái)是城市階層兩極分化高比重的富裕階層與經(jīng)濟(jì)階層構(gòu)成社會(huì)主體中產(chǎn)階層仍在逐步成長(zhǎng)無(wú)錫市社會(huì)階層結(jié)構(gòu)分析富裕階層中產(chǎn)階層經(jīng)濟(jì)階層PRIVATIZEDLACITYMAKETINGRESEARCH無(wú)錫市無(wú)錫市社會(huì)階層結(jié)構(gòu)分析富裕階層中產(chǎn)階層以私營(yíng)業(yè)主、公務(wù)員為主體生活調(diào)性：安全、享受、低調(diào)置業(yè)目的：享受型、投資型企事業(yè)管理層、小業(yè)主為主體生活調(diào)性：進(jìn)取、樸實(shí)置業(yè)目的：生活型、工作型經(jīng)濟(jì)階層普通工薪族為主體生活調(diào)性：家庭、實(shí)惠、安全置業(yè)目的：生活型、工作型依托家庭支持保持較強(qiáng)的購(gòu)買力演化城市購(gòu)買力主體城市高端收入群體不可忽視的高端購(gòu)買力PRIVATIZEDLACITYMAKETINGRESEARCH結(jié)論社會(huì)和經(jīng)濟(jì)背景分析經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)支撐商品房購(gòu)買力整體市場(chǎng)預(yù)期穩(wěn)步健康發(fā)展成長(zhǎng)中的中等收入群體商品房?jī)r(jià)格上漲存在經(jīng)濟(jì)和市場(chǎng)基礎(chǔ)是支付能力較強(qiáng)的置業(yè)需求主力新無(wú)錫人本地置業(yè)：1房/2房新婚人口比例突顯：2房較多老齡化比例逐步提高：2房/1房未來(lái)市場(chǎng)賦予的戰(zhàn)略機(jī)會(huì)和剛性放量其中,潛在客戶年輕化趨勢(shì)明顯主流客層：中等收入群體置業(yè)需求：2房/1房/3房潛在剛性需求城市發(fā)展分析MAKETINGRESEARCH在城市之上，看居住2008，城市居住空間導(dǎo)向無(wú)錫目前是“中心區(qū)-新城區(qū)-新市鎮(zhèn)”的空間格局市中心地塊減少，商業(yè)用地比例上升，使中心板塊從生活中心向商業(yè)中心轉(zhuǎn)變，居住地向外圍區(qū)域輻射發(fā)展。未來(lái)預(yù)判新城區(qū)發(fā)展前景看好PRIVATIZEDLACITYMAKETINGRESEARCH現(xiàn)代城市發(fā)展定律

居住區(qū)向城市外圍輻射PRIVATIZEDLACITYMAKETINGRESEARCH無(wú)錫城市格局

比較與發(fā)展趨勢(shì)現(xiàn)狀價(jià)格趨勢(shì)惠山新城區(qū)域3500-5000新城價(jià)格谷底交通配套完善普通階層太湖新城6000-10000交通配套完善城市富貴階層蠡湖新城8000-10000新城價(jià)格標(biāo)桿景觀資源充足品牌開(kāi)發(fā)進(jìn)駐錫東新城5000-6000以產(chǎn)業(yè)為基礎(chǔ)區(qū)域化居住區(qū)成熟居住區(qū)域強(qiáng)勢(shì)產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入新城建設(shè)初期無(wú)顯著優(yōu)勢(shì)科技新城5500-8500太湖新城、蠡湖新城“城市高端客戶”分化錫東新城、科技新城“產(chǎn)業(yè)階層”分化，惠山新城“中產(chǎn)中層”、“經(jīng)濟(jì)型”分化新城區(qū)置業(yè)客群演化

惠山新城PRIVATIZEDLACITYMAKETINGRESEARCH惠山新城“一核三片三帶六區(qū)”的結(jié)構(gòu)憑什么吸引居住者商業(yè)公建配套逐步完善城市快速建設(shè)中心熱點(diǎn)區(qū)高房?jī)r(jià)的擠壓首條通車軌道交通——2012年-1號(hào)線城市內(nèi)環(huán)建設(shè)——鳳翔路、惠山大道形成城區(qū)快速通道公交線路完善——25、607連接城區(qū)軌道交通全面導(dǎo)入交通條件趨于完善板塊居住價(jià)值進(jìn)一步顯現(xiàn)價(jià)格擠壓與區(qū)域吸納雙重效應(yīng)將放大鳳翔路惠山大道

惠山新城PRIVATIZEDLACITYMAKETINGRESEARCHPRIVATIZEDLACITYMAKETINGRESEARCH隨著城市建設(shè)加快，在中心城區(qū)以及熱點(diǎn)區(qū)域的價(jià)格擠壓下板塊市場(chǎng)的高性價(jià)比優(yōu)勢(shì)將成為客群導(dǎo)入的關(guān)鍵需求：城市擴(kuò)張促進(jìn)板塊價(jià)值升級(jí)和格局變化。導(dǎo)向：新城區(qū)將逐步構(gòu)成無(wú)錫中產(chǎn)階層置業(yè)區(qū)域。結(jié)論城市發(fā)展分析交通：交通快步建設(shè)，位置時(shí)間距離大為縮短，客戶來(lái)源拓寬。發(fā)展：區(qū)域價(jià)值下檔支撐強(qiáng)勁，發(fā)展前景良好。PRIVATIZEDLACITYMAKETINGRESEARCH結(jié)論

潛在客群整合富裕階層中產(chǎn)階層經(jīng)濟(jì)階層享受投資城中太湖新城蠡湖新城惠山新城錫東新城科技新城價(jià)格工作憑借性價(jià)比優(yōu)勢(shì)，惠山將成為中產(chǎn)階層中端以及經(jīng)濟(jì)階層置業(yè)熱點(diǎn)品牌景觀舒適價(jià)格便捷配套兩房三房三房四房PRIVATIZEDLACITYMAKETINGRESEARCH社會(huì)經(jīng)濟(jì)背景分析購(gòu)買力：有經(jīng)濟(jì)發(fā)展保障市場(chǎng)前瞻：穩(wěn)局?推局?進(jìn)局主流消費(fèi)層：都會(huì)新銳戰(zhàn)略機(jī)會(huì)：新無(wú)錫人/新婚/老年人用途：自用，自用兼投資產(chǎn)品需求推斷二房、一房、三房整合關(guān)鍵詞惠山經(jīng)濟(jì)中產(chǎn)兩房三房結(jié)論

潛在需求整合城市發(fā)展分析導(dǎo)向：中等收入群體需求：未來(lái)5年有持續(xù)需求主流客層：中產(chǎn)、經(jīng)濟(jì)型用途：自用為主，可投資發(fā)展前景：想象空間大產(chǎn)品需求推斷二房、三房為主項(xiàng)目條件分析MAKETINGRESEARCH指標(biāo)/地塊/區(qū)位/交通/配套環(huán)境PRIVATIZEDLACITYMAKETINGRESEARCH總占地

222748平米A地塊 19032平米B地塊 40364平米C

地塊 163352平米容積率

A地塊0.6,B/C地塊1.5土地形較為方正，具有良好的產(chǎn)品可塑性中等規(guī)模項(xiàng)目，具有較好的產(chǎn)品塑造條件地塊條件解讀

惠山新城地處惠山區(qū)核心地段，未來(lái)惠山的中高檔居住集中區(qū)域，區(qū)位條件良好大型綜合居住區(qū)域，毗鄰龍形景觀帶區(qū)位環(huán)境解讀PRIVATIZEDLACITYMAKETINGRESEARCH

惠山新城PRIVATIZEDLACITYMAKETINGRESEARCH

惠山新城交通配套解讀路網(wǎng)發(fā)達(dá)，但公共交通體系仍需完善基礎(chǔ)商業(yè)公建配套欠缺，建議在商鋪業(yè)態(tài)定位時(shí)考慮。公交站點(diǎn)科技創(chuàng)業(yè)中心留學(xué)生創(chuàng)業(yè)園商貿(mào)中心PRIVATIZEDLACITYMAKETINGRESEARCH

惠山新城經(jīng)濟(jì)指標(biāo)區(qū)位條件交通條件配套條件環(huán)境條件地塊條件沒(méi)有較多限制可塑性強(qiáng)潛力板塊公共交通完善中大眾配套欠缺整體檔次較高具備塑造產(chǎn)品多樣性的基礎(chǔ)內(nèi)部布局上具有一定發(fā)揮空間城市帶動(dòng)板塊未來(lái)快速發(fā)展路網(wǎng)發(fā)達(dá)，但公交系統(tǒng)欠缺缺少滿足便利生活的需要具備塑造高端產(chǎn)品的氛圍具備適度提高三期整體定位生活配套出行條件有所欠缺產(chǎn)品與客層上具備一定提升空間結(jié)論高端定位缺乏客觀條件，但具備在現(xiàn)有西塊水平上實(shí)現(xiàn)突破的良好基礎(chǔ)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析MAKETINGRESEARCH現(xiàn)狀理解未來(lái)預(yù)判PRIVATIZEDLACITYMAKETINGRESEARCH

惠山新城當(dāng)前市場(chǎng)理解三大同質(zhì)趨向表現(xiàn)之一產(chǎn)品同質(zhì)化各競(jìng)爭(zhēng)樓盤的產(chǎn)品組合多以花園洋房與小高層為主；表現(xiàn)之二價(jià)格同質(zhì)化各競(jìng)爭(zhēng)樓盤的價(jià)格密集于小高層3500-4000，花園洋房4000-4500的價(jià)格區(qū)間，版塊產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，導(dǎo)致各項(xiàng)目面積段的組合相近似，加上近似的單價(jià)區(qū)間形成了同質(zhì)化的總價(jià)范圍.表現(xiàn)之二客戶同質(zhì)化各競(jìng)爭(zhēng)樓盤的客戶，基本以本版塊內(nèi)的改善型客戶為核心，依托交通組織，吸納了部分跨區(qū)域客戶房型綠地加州復(fù)地順馳2房80-100㎡85-100㎡70-105㎡80-90㎡20%15%35%25%3房100-140㎡100-140㎡105-145㎡110-140㎡60%45%45%50%4房140-145㎡130-150㎡145-160㎡140-160㎡15%30%10%15%版塊多層（花園洋房）產(chǎn)品特征本案產(chǎn)品特征市場(chǎng)主流產(chǎn)品面積趨同市場(chǎng)主流產(chǎn)品斷檔從多層（洋房）類來(lái)看，戶型嚴(yán)重面積趨同。項(xiàng)目在相同價(jià)格水平上不占據(jù)任何總價(jià)優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品、總價(jià)、客群面臨嚴(yán)重同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)！PRIVATIZEDLACITYMAKETINGRESEARCH

惠山新城當(dāng)前市場(chǎng)理解房型334地塊2房3房100-140㎡55%4房140-165㎡30%版塊小高層、高層主力產(chǎn)品特征房型綠地加州復(fù)地順馳金都2房90-100㎡100-115㎡70-110㎡80-100㎡90-120㎡60%40%45%40%40%3房115-125㎡120-140㎡110-145㎡110-140㎡110-140㎡35%55%50%55%55%復(fù)式>140㎡>160㎡>150㎡>160㎡>170㎡5%5%5%5%5%本案產(chǎn)品特征從小高層類來(lái)看，項(xiàng)目面積更加趨向緊湊。項(xiàng)目即在相同價(jià)格水平上也占據(jù)明顯的總價(jià)優(yōu)勢(shì)尤其是小復(fù)式產(chǎn)品為目前市場(chǎng)稀缺產(chǎn)品市場(chǎng)主流產(chǎn)品面積更緊湊PRIVATIZEDLACITYMAKETINGRESEARCH

惠山新城當(dāng)前市場(chǎng)理解房型334地塊2房80㎡20%3房90--130㎡45%復(fù)式107、167㎡35%版塊內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)現(xiàn)狀對(duì)比結(jié)論“紅?！?“藍(lán)?！碑a(chǎn)品錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)、差異入市

以產(chǎn)品差異為先導(dǎo)，引發(fā)同質(zhì)客戶的“二次細(xì)分”PRIVATIZEDLACITYMAKETINGRESEARCH

惠山新城當(dāng)前市場(chǎng)理解結(jié)論一洋房注定紅海搏殺相比同版塊競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品，洋房同質(zhì)化傾向明顯，不具備顯著的產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)結(jié)論二

高層將是藍(lán)海契機(jī)高層產(chǎn)品面積控制合理，加上個(gè)性化產(chǎn)品出現(xiàn)，有望成為藍(lán)海競(jìng)爭(zhēng)的契機(jī)PRIVATIZEDLACITYMAKETINGRESEARCH

惠山新城未來(lái)市場(chǎng)預(yù)判樓盤類別總建筑面積已推案面積未推面積08年預(yù)推面積加州洋房公寓型22萬(wàn)13萬(wàn)9萬(wàn)9萬(wàn)綠地世紀(jì)城公寓型78萬(wàn)9萬(wàn)69萬(wàn)10萬(wàn)金都花園公寓型42萬(wàn)22萬(wàn)20萬(wàn)15萬(wàn)理想城市花園公寓型83萬(wàn)14萬(wàn)69萬(wàn)15萬(wàn)復(fù)地公園城公寓型52萬(wàn)8萬(wàn)44萬(wàn)10萬(wàn)總計(jì)375萬(wàn)73.5萬(wàn)301.5萬(wàn)59萬(wàn)預(yù)計(jì)惠山新城后續(xù)供應(yīng)將以樓盤后續(xù)供應(yīng)為主累計(jì)體量達(dá)到301.5萬(wàn)平方，08年預(yù)推總量將達(dá)到60萬(wàn)版塊內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)趨勢(shì)對(duì)比結(jié)論

緊隨市場(chǎng)整體趨勢(shì)，板塊市場(chǎng)性價(jià)比引力優(yōu)勢(shì)

驅(qū)動(dòng)區(qū)域外價(jià)格擠壓客源流入

PRIVATIZEDLACITYMAKETINGRESEARCH

惠山新城當(dāng)前市場(chǎng)理解結(jié)論三區(qū)域客源難以支撐板塊市場(chǎng)發(fā)展

區(qū)域客源以自住型的剛性消費(fèi)釋放為主體，容量有限對(duì)板塊市場(chǎng)發(fā)展支撐不足潛在客戶分析MAKETINGRESEARCH基于競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析和項(xiàng)目條件分析房型綠地加州復(fù)地順馳3房100-140㎡100-140㎡105-145㎡110-140㎡60%45%45%50%45-63萬(wàn)45-63萬(wàn)44-61萬(wàn)46-59萬(wàn)版塊多層（花園洋房）主力價(jià)格特征版塊小高層、高層主力價(jià)格特征PRIVATIZEDLACITYMAKETINGRESEARCH

惠山新城目標(biāo)客戶推導(dǎo)房型綠地加州復(fù)地順馳金都3房115-125㎡120-140㎡110-145㎡110-140㎡110-140㎡35%55%50%55%55%46-50萬(wàn)46-56萬(wàn)41-55萬(wàn)41-53萬(wàn)41-53萬(wàn)多層（洋房）小高層、高層代表總價(jià)60萬(wàn)45萬(wàn)付款額:（按照首付30%測(cè)算）18萬(wàn)13.5萬(wàn)貸款額度：（按照20年商業(yè)貸款測(cè)算）42萬(wàn)31.5萬(wàn)月還款額34682601 根據(jù)國(guó)家銀行信貸政策規(guī)定：月還貸額度應(yīng)不超過(guò) 家庭月收入的50%按此返算，我們得出不同物業(yè)購(gòu)買 客戶的家庭收入情況：

洋房類購(gòu)買客戶家庭年收入，在8萬(wàn)/年 高層類購(gòu)買客戶家庭年收入，在6萬(wàn)/年P(guān)RIVATIZEDLACITYMAKETINGRESEARCH

惠山新城目標(biāo)客戶推導(dǎo)單身E族新婚族已婚丁客幼小3口之家單身丁客新無(wú)錫人中大學(xué)3口之家兒女立家三代同堂二老空巢

中

產(chǎn)

型

經(jīng)

濟(jì)

型

富

裕

型

富

貴

型

富

豪

型

300—100—30以上萬(wàn)元/年30-8萬(wàn)/年8萬(wàn)元/年以下開(kāi)拓族22-25歲新銳族26-35歲品質(zhì)族35-50歲養(yǎng)老族51-60歲以上

無(wú)錫置業(yè)客戶分類模型家庭結(jié)構(gòu)購(gòu)買力年齡段洋房客群高層客群PRIVATIZEDLACITYMAKETINGRESEARCH現(xiàn)有客戶拓展階層定位現(xiàn)階段客群：品質(zhì)以及新銳家庭為主，覆蓋中產(chǎn)以及經(jīng)濟(jì)階級(jí)PRIVATIZEDLACITYMAKETINGRESEARCH藍(lán)領(lǐng)中產(chǎn)白領(lǐng)富豪新富人金領(lǐng)未來(lái)主力客群

城市格局 區(qū)域發(fā)展（√×產(chǎn)品概念上占據(jù)本階層的上端，但不突破階層屬性，對(duì)本階層內(nèi)人群形成領(lǐng)導(dǎo)力。未來(lái)客戶

可拓展的空間現(xiàn)有主力客群21未來(lái)客群以中產(chǎn)階層為主的，新銳以及品質(zhì)家庭，同時(shí)開(kāi)拓家庭比重將有所增加單身E族新婚族已婚丁客幼小3口之家單身丁客新無(wú)錫人中大學(xué)3口之家兒女立家三代同堂二老空巢

中

產(chǎn)

型

經(jīng)

濟(jì)

型

富

裕

型

富

貴

型

富

豪

型

300—100—30以上萬(wàn)元/年30-8萬(wàn)/年8萬(wàn)元/年以下開(kāi)拓族22-25歲新銳族26-35歲品質(zhì)族35-50歲養(yǎng)老族51-60歲以上

無(wú)錫置業(yè)客戶分類模型家庭結(jié)構(gòu)購(gòu)買力年齡段洋房客群高層客群PRIVATIZEDLACITYMAKETINGRESEARCH階層定位未來(lái)客戶拓展后群體層次家庭構(gòu)成面積需求家庭年收入置業(yè)偏好客戶特征中產(chǎn)型三代同堂4房、3房

10-30萬(wàn)生活型工作型贍養(yǎng)型健康型喜歡外出購(gòu)物、吃飯和游玩。休閑和娛樂(lè)比較考慮經(jīng)濟(jì)承受能力，計(jì)劃性很強(qiáng)，不太進(jìn)行較高的娛樂(lè)和購(gòu)物消費(fèi)。生活和工作節(jié)奏較快，追求快捷和便利。三口之家2房、3房二人居2房、3房經(jīng)濟(jì)型二人居2房

8萬(wàn)左右生活型工作型喜歡大眾化的娛樂(lè)和休閑方式，以經(jīng)濟(jì)實(shí)惠為標(biāo)準(zhǔn)。經(jīng)濟(jì)憂患意識(shí)強(qiáng)，儲(chǔ)蓄強(qiáng)于消費(fèi)。不盲目追求時(shí)尚和品牌。單身1房“生活改善”與“工作便捷”是主要的決策依據(jù)PRIVATIZEDLACITYMAKETINGRESEARCH客層決策偏好系統(tǒng)分類PRIVATIZEDLACITYMAKETINGRESEARCH區(qū)域客戶城區(qū)客戶未來(lái)客戶預(yù)判價(jià)格擠壓區(qū)域情節(jié)客群結(jié)構(gòu)未來(lái)客戶拓展后改善型二次置業(yè)剛性首次置業(yè)有限的改善型新無(wú)錫人普通經(jīng)濟(jì)型工作便捷客群從大惠山小城區(qū)向小惠山大城區(qū)過(guò)渡高性價(jià)比是其關(guān)注要素改善型二次置業(yè)剛性首次置業(yè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)及江陰新無(wú)錫人PRIVATIZEDLACITYMAKETINGRESEARCH

特征：年齡在25-35歲，已婚丁克以及幼小之家居多

置業(yè)需求：首次購(gòu)房或者二次置業(yè)

首次購(gòu)房多為城區(qū)價(jià)格擠壓及產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入二次置業(yè)多為改善居住條件、追求獨(dú)立生活、工作需要等需要關(guān)注要素：產(chǎn)品價(jià)格、戶型舒適性、小區(qū)配套完善，交通便捷性，子女教育設(shè)施齊備，生活品質(zhì)較高

都會(huì)新銳三期主力客層定位描述PRIVATIZEDLACITY產(chǎn)品建議MAKETINGSTRATEGY2PRIVATIZEDLACITYMAKETINGRESEARCH產(chǎn)品整體定位舒適花園洋房緊湊型小高層標(biāo)準(zhǔn)房型+小戶型+個(gè)性復(fù)式建議PRIVATIZEDLACITYMAKETINGRESEARCH產(chǎn)品定位與需求整合標(biāo)準(zhǔn)公寓小戶型單身白領(lǐng)單身貴族已婚丁客三口之家（幼小）二老空巢單身貴族已婚丁客二老空巢2房2房2房2房/3房三口之家（小學(xué)）2房/3房1房1房1房1房組合居=小戶型+標(biāo)準(zhǔn)公寓結(jié)合城市發(fā)展和社會(huì)、經(jīng)濟(jì)背景結(jié)論，建議以2房與三房為主。小戶型產(chǎn)品是一個(gè)客戶需求的戰(zhàn)略機(jī)會(huì)，有利于通過(guò)客戶覆蓋面,增長(zhǎng)市場(chǎng)占有率。全復(fù)式公寓三代同堂三口之家（小學(xué)）三口之家（中學(xué)）3房3房3房/4房PRIVATIZEDLACITYMAKETINGRESEARCH產(chǎn)品的供應(yīng)滿足中產(chǎn)階層家庭結(jié)構(gòu)的全部需求，在同一階層中全部覆蓋產(chǎn)品建議—房型配比小戶型標(biāo)準(zhǔn)房型1/1/135-75m22/2/1約80m23/2/190-115m23/2/2115-140m24/2/2約144-165m23%9%單身二人世界三口之家三口之家三代同堂18%31%16%類型主力戶型面積原配比家庭結(jié)構(gòu)3%調(diào)整配比13%10%19%15%30%15%個(gè)性復(fù)式3/2/2約105-116m24/2/3約130-160m213%5%PRIVATIZEDLACITYMAKETINGRESEARCH家庭結(jié)構(gòu)結(jié)構(gòu)形態(tài)形態(tài)描述配套要求單身單身白領(lǐng)公司白領(lǐng)，首付通常由父母支持，考慮出行便利因素，嘗試獨(dú)立生活，以工作為重心，重視朋友交往，喜歡體育旅游等休閑活動(dòng)交通+休閑配套單身貴族外企主管、國(guó)企中高級(jí)技術(shù)人員及管理人員，生活豐富，支出較大，積蓄有限，還款能力高，奉行獨(dú)立，追求個(gè)性和生活便利，喜歡外出游玩和休閑活動(dòng)交通+休閑配套二人世界已婚丁客外企主管、國(guó)企中高級(jí)技術(shù)人員及管理人員，有一定積蓄，追求生活質(zhì)量，喜歡社交、購(gòu)物、吃飯、游玩產(chǎn)品品質(zhì)+休閑配套二老空巢兒女立家，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)殷實(shí)，生活有規(guī)律，注重飲食生活和生活環(huán)境和安全問(wèn)題醫(yī)療+環(huán)境三口之家幼、小企業(yè)主管，中高級(jí)技術(shù)人員，家庭收入頗豐，對(duì)教育配套與交通有較高要求，兼顧事業(yè)和生活教育+生活便利性中學(xué)以上企業(yè)主管，中高級(jí)技術(shù)人員，家庭收入頗豐，更為注重生活環(huán)境和生活舒適生活便利性+環(huán)境三代同堂1/2老+2青+1幼注重家庭生活氛圍，享受天倫之樂(lè)，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)殷實(shí)，注重教育與醫(yī)療、社區(qū)環(huán)境，喜歡舉家出游教育+醫(yī)療增加休閑（如特色餐飲、SPA、茶吧等）加強(qiáng)醫(yī)療保健方面的軟性服務(wù)（如安全急救、老年文娛、鍛煉設(shè)施等）。產(chǎn)品建議—配套要求PRIVATIZEDLACITYMAKETINGRESEARCH產(chǎn)品建議

景觀建議景觀風(fēng)格——新自然主義為突出產(chǎn)品價(jià)值，提升品味，景觀設(shè)計(jì)風(fēng)格建議簡(jiǎn)化的新自然主義

將草坡、樹(shù)陣、圓亭、廊、景燈等元素以一種自然結(jié)構(gòu)的方式集合在一起，帶來(lái)一種新意味的視覺(jué)綜合體驗(yàn)；將人類與自然的聯(lián)系隱喻出來(lái)，用藝術(shù)的構(gòu)思與形式表達(dá)對(duì)景觀文化新的理解：景觀不再僅僅是人工修飾的空間場(chǎng)所元素，也應(yīng)是住區(qū)公共性文化背景。PRIVATIZEDLACITYMAKETINGRESEARCH硬地廣場(chǎng)結(jié)合淺水系設(shè)計(jì)

藝術(shù)小品增添生活情趣

小區(qū)雕塑體現(xiàn)生活的藝術(shù)

以細(xì)節(jié)和精致來(lái)塑造產(chǎn)品特色。可采用城市硬地廣場(chǎng)的做法，結(jié)合小規(guī)模的組團(tuán)綠化，以藝術(shù)雕塑、擺設(shè)和特色小品來(lái)塑造藝術(shù)化的生活環(huán)境各居住氛圍。同時(shí)在景觀塑造中應(yīng)注重人的可達(dá)性和可參與性。產(chǎn)品建議

景觀建議景觀細(xì)節(jié)強(qiáng)化綠化景觀的參與性

PRIVATIZEDLACITYMAKETINGRESEARCH主要功能會(huì)所內(nèi)容生活服務(wù)閱覽室、茶餐廳、家政服務(wù)、商務(wù)中心等娛樂(lè)、健身健身房、壁球室、棋牌室、羽毛球室等兒童天地兒童活動(dòng)室、鋼琴房產(chǎn)品建議

會(huì)所建議考慮到會(huì)所后期經(jīng)營(yíng)轉(zhuǎn)成商業(yè)，除保留健身、棋牌、兒童活動(dòng)室等基本會(huì)所服務(wù)功能外，其它區(qū)域可以轉(zhuǎn)化成中型高檔餐飲、主題型健身會(huì)所、或者女子主題會(huì)所等專業(yè)會(huì)所，可由專業(yè)商家負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)管理.PRIVATIZEDLACITYMAKETINGRESEARCH序號(hào)系統(tǒng)名稱作用備注1閉路電視監(jiān)控子系統(tǒng)安全防范—2周界防范報(bào)警子系統(tǒng)安全防范—3樓宇可視對(duì)講子系統(tǒng)安全防范—4家庭安全防范子系統(tǒng)安全防范—5電子巡更子系統(tǒng)安全防范—6車庫(kù)管理子系統(tǒng)安全防范做基本的車輛出入戶控制7寬帶信息系統(tǒng)信息通信—8有線電視系統(tǒng)信息通信—9家居信息系統(tǒng)（綜合布線）信息通信—10一卡通系統(tǒng)消費(fèi)、停車、發(fā)卡—11背景音響及緊急廣播子系統(tǒng)物業(yè)管理—12公共顯示系統(tǒng)物業(yè)管理—13小區(qū)導(dǎo)詢系統(tǒng)物業(yè)管理—14物業(yè)管理系統(tǒng)物業(yè)管理—15遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng)物業(yè)管理—16建筑設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)設(shè)備控制—17小區(qū)控制中心系統(tǒng)系統(tǒng)控制、物業(yè)管理只保留系統(tǒng)控制系統(tǒng)智能化的投入相對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)來(lái)講，屬于比較小的投資量而且營(yíng)造周期易于控制，隨著小區(qū)智能化的發(fā)展，不易形成比較突出的智能化產(chǎn)品差距，即使由于智能化的設(shè)計(jì)產(chǎn)生了相對(duì)強(qiáng)勢(shì)賣點(diǎn)，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手也能在短時(shí)間內(nèi)迎頭趕上；

智能化設(shè)備建議以基本的配置為準(zhǔn)，不作為產(chǎn)品主打賣點(diǎn)營(yíng)造。

產(chǎn)品建議

智能化建議PRIVATIZEDLACITYMAKETINGRESEARCH對(duì)于客戶來(lái)說(shuō)，買房子不僅僅是買房子本身，更體現(xiàn)出一種生活狀態(tài)和社會(huì)身份以及生活質(zhì)量；白金級(jí)物管可以從物業(yè)管理的三個(gè)方面進(jìn)行細(xì)化要求； 其一：白金級(jí)“管家大使”； 其二：白金級(jí)家政服務(wù)； 其三：白金級(jí)安全服務(wù)。產(chǎn)品建議

物業(yè)建議建議在物業(yè)管理上突出管理的尊貴性以酒店的服務(wù)質(zhì)量為標(biāo)準(zhǔn)，借用“國(guó)際金鑰匙組織”酒店服務(wù)理念。在銷售宣傳上營(yíng)造出“白金級(jí)物管”概念。產(chǎn)品建議附加值

中央新風(fēng)系統(tǒng) 中央凈水系統(tǒng) 中央洗塵系統(tǒng)增加成本有限，制造營(yíng)銷賣點(diǎn)會(huì)所：項(xiàng)目新穎時(shí)尚大型親子兒童游戲；沙弧球練習(xí)室健身會(huì)所；香熏spa商業(yè)配套：不僅滿足生活需要，更提供休閑購(gòu)物場(chǎng)所，寓生活與度假之中。超市；特色快餐廳；銀行；郵局；咖啡廳PRIVATIZEDLACITYMAKETINGRESEARCHPRIVATIZEDLACITYMAKETINGRESEARCH產(chǎn)品建議

產(chǎn)品修正意見(jiàn)A2:145.53平米A1:145.58平米A1/A2戶型145.53～145.58平米建議面積調(diào)整低于144平米，避免契稅政策PRIVATIZEDLACITY3BRANDTACTICS營(yíng)銷策略我們的溝通對(duì)象Whoarewetalkingto?(ConsumerProfile)我們的商品/品牌Whoarewe?(U.S.P)我們的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手Whoarewecompeting?(BusinessOpportunity)消費(fèi)者價(jià)值取向(ConsumerInsights)定位(Position)傳播策略(Proposition)創(chuàng)意概念(CreativeConcept)策略生成THINKLOGIC我們的溝通對(duì)象Whoarewetalkingto?(ConsumerProfile)我們的商品/品牌Whoarewe?(U.S.P)我們的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手Whoarewecompeting?(BusinessOpportunity)消費(fèi)者價(jià)值取向(ConsumerInsights)定位(Position)傳播策略(Proposition)創(chuàng)意概念(CreativeConcept)思考邏輯THINKLOGIC都市新銳為主購(gòu)買婚房為子女購(gòu)房為父母購(gòu)房我們的商品/品牌Whoarewe?(U.S.P)我們的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手Whoarewecompeting?(BusinessOpportunity)消費(fèi)者價(jià)值取向(ConsumerInsights)定位(Position)傳播策略(Proposition)創(chuàng)意概念(CreativeConcept)思考邏輯THINKLOGICPRIVATIZEDLACITYMAKETINGSTRATEGY我們的溝通對(duì)象Whoarewetalkingto?(ConsumerProfile)我們的商品/品牌Whoarewe?(U.S.P)我們的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手Whoarewecompeting?(BusinessOpportunity)消費(fèi)者價(jià)值取向(ConsumerInsights)定位(Position)傳播策略(Proposition)創(chuàng)意概念(CreativeConcept)我們的溝通對(duì)象Whoarewetalkingto?(ConsumerProfile)綠化帶環(huán)繞水資源豐富建筑風(fēng)格清新純凈其他優(yōu)勢(shì)不明顯我們的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手Whoarewecompeting?(BusinessOpportunity)消費(fèi)者價(jià)值取向(ConsumerInsights)定位(Position)傳播策略(Proposition)創(chuàng)意概念(CreativeConcept)思考邏輯THINKLOGIC我們的溝通對(duì)象Whoarewetalkingto?(ConsumerProfile)我們的商品/品牌Whoarewe?(U.S.P)我們的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手Whoarewecompeting?(BusinessOpportunity)消費(fèi)者價(jià)值取向(ConsumerInsights)定位(Position)傳播策略(Proposition)創(chuàng)意概念(CreativeConcept)思考邏輯THINKLOGIC我們的溝通對(duì)象Whoarewetalkingto?(ConsumerProfile)我們的商品/品牌Whoarewe?(U.S.P)大盤名盤云集產(chǎn)品類型雷同戶型面積段雷同營(yíng)銷以寫實(shí)為主消費(fèi)者價(jià)值取向(ConsumerInsights)定位(Position)傳播策略(Proposition)創(chuàng)意概念(CreativeConcept)思考邏輯THINKLOGIC我們的溝通對(duì)象Whoarewetalkingto?(ConsumerProfile)我們的商品/品牌Whoarewe?(U.S.P)我們的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手Whoarewecompeting?(BusinessOpportunity)消費(fèi)者價(jià)值取向(ConsumerInsights)定位(Position)傳播策略(Proposition)創(chuàng)意概念(CreativeConcept)思考邏輯THINKLOGIC我們的溝通對(duì)象Whoarewetalkingto?(ConsumerProfile)我們的商品/品牌Whoarewe?(U.S.P)我們的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手Whoarewecompeting?(BusinessOpportunity)優(yōu)美怡人的環(huán)境純凈悠然的生活幸福家庭的寄托定位(Position)傳播策略(Proposition)創(chuàng)意概念(CreativeConcept)思考邏輯THINKLOGIC我們的溝通對(duì)象Whoarewetalkingto?(ConsumerProfile)我們的商品/品牌Whoarewe?(U.S.P)我們的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手Whoarewecompeting?(BusinessOpportunity)消費(fèi)者價(jià)值取向(ConsumerInsights)定位(Position)傳播策略(Proposition)創(chuàng)意概念(CreativeConcept)思考邏輯THINKLOGIC我們的溝通對(duì)象Whoarewetalkingto?(ConsumerProfile)我們的商品/品牌Whoarewe?(U.S.P)我們的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手Whoarewecompeting?(BusinessOpportunity)消費(fèi)者價(jià)值取向(ConsumerInsights)依托景觀優(yōu)勢(shì)及建筑特色走差異化情感營(yíng)銷道路樹(shù)立獨(dú)特個(gè)性及標(biāo)識(shí)傳播策略(Proposition)創(chuàng)意概念(CreativeConcept)思考邏輯THINKLOGIC我們的溝通對(duì)象Whoarewetalkingto?(ConsumerProfile)我們的商品/品牌Whoarewe?(U.S.P)我們的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手Whoarewecompeting?(BusinessOpportunity)消費(fèi)者價(jià)值取向(ConsumerInsights)定位(Position)傳播策略(Proposition)創(chuàng)意概念(CreativeConcept)思考邏輯THINKLOGIC我們的溝通對(duì)象Whoarewetalkingto?(ConsumerProfile)我們的商品/品牌Whoarewe?(U.S.P)我們的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手Whoarewecompeting?(BusinessOpportunity)消費(fèi)者價(jià)值取向(ConsumerInsights)定位(Position)以客戶情感偏好為切入口從寫實(shí)到寫意從純house到純生活創(chuàng)意概念(CreativeConcept)我們的溝通對(duì)象Whoarewetalkingto?(ConsumerProfile)我們的商品/品牌Whoarewe?(U.S.P)我們的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手Whoarewecompeting?(BusinessOpportunity)消費(fèi)者價(jià)值取向(ConsumerInsights)定位(Position)傳播策略(Proposition)創(chuàng)意概念(CreativeConcept)思考邏輯THINKLOGIC我們的溝通對(duì)象Whoarewetalkingto?(ConsumerProfile)我們的商品/品牌Whoarewe?(U.S.P)我們的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手Whoarewecompeting?(BusinessOpportunity)消費(fèi)者價(jià)值取向(ConsumerInsights)定位(Position)傳播策略(Proposition)愛(ài)在這里住下來(lái)思考邏輯THINKLOGICPRIVATIZEDLACITYBRINDTACTICS百大slogan愛(ài)在這里住下來(lái)“愛(ài)”是人類永恒的主題，是最打動(dòng)人心的力量有對(duì)伴侶浪漫的愛(ài)有對(duì)孩子慈祥的愛(ài)有對(duì)父母溫馨的愛(ài)家是愛(ài)的源泉，家是愛(ài)的歸宿這里，是一個(gè)與眾不同的地方如同香格里拉一般，醇美自然，令人向往這里，就是百大香格里對(duì)純house，可以不買，但不可以不看對(duì)香格里，你會(huì)深深的愛(ài)上她、選擇她住在這里與愛(ài)廝守SLOGANPRIVATIZEDLACITYBRINDTACTICS百大·香格里取意于環(huán)境優(yōu)美、意境浪漫的“香格里拉”，契合百大來(lái)自云南的品牌主題里，則是一種中式建筑的理念和一種醇美悠然的生活方式。香格里在意境上是對(duì)一二期春城的繼承和升級(jí)，主推案名思考邏輯THINKLOGIC都市新銳為主購(gòu)買婚房為子女購(gòu)房為父母購(gòu)房百大香格里愛(ài)在這里住下來(lái)以客戶情感偏好為切入口從寫實(shí)到寫意從純house到純生活大盤名盤云集產(chǎn)品類型雷同戶型面積段雷同營(yíng)銷以寫實(shí)為主依托景觀優(yōu)勢(shì)及建筑特色走差異化情感營(yíng)銷道路樹(shù)立獨(dú)特個(gè)性及標(biāo)識(shí)優(yōu)美怡人的環(huán)境純凈悠然的生活幸福家庭的寄托綠化帶環(huán)繞水資源豐富建筑風(fēng)格清新純凈其他優(yōu)勢(shì)不明顯PRIVATIZEDLACITYBRINDTACTICS百大惠山輔推案名百大·依云郡依云。法國(guó)一個(gè)純凈的地方，天高云淡，心靈飛揚(yáng)。依云。貴族品性與品味的代言力量?？?。一個(gè)大氣、精雕細(xì)琢的高尚居所。百大依云郡。百大為新銳中產(chǎn)打造的意境式建筑。PRIVATIZEDLACITYBRINDTACTICS百大醇然合意·驚鴻一瞥醇。一種由內(nèi)而，又由外而內(nèi)的酣暢淋漓的無(wú)極享受。醇然。這種享受是大自然的恩賜，無(wú)法釋懷。醇然合意。師法自然，”道可道，非常道”中的天人合一?；萆絽^(qū)沉溺于于一片建筑風(fēng)格的大潮中，而本案獨(dú)辟蹊徑，在自然而閑靜中給人另外一種境界：驚鴻一瞥。依云郡SLOGAN百大·領(lǐng)秀世家PRIVATIZEDLACITYBRINDTACTICS百大輔推案名3領(lǐng)秀，一個(gè)自然生活環(huán)境第一的地方。世家，一個(gè)可以傳承千年的名第。取其穩(wěn)重大氣之意。主打區(qū)域高端客群及中產(chǎn)高端部分。PRIVATIZEDLACITY視覺(jué)表現(xiàn)ADVTISINGTACTICSPRIVATIZEDLACITYADVTISINGTACTICS廣告表現(xiàn)SHANGRIBAIDAPRIVATIZEDLACITYADVTISINGTACTICS廣告表現(xiàn)SHANGRIBAIDAPRIVATIZEDLACITYADVTISINGTACTICS廣告表現(xiàn)SHANGRIBAIDAPRIVATIZEDLACITYADVTISINGTACTICS廣告表現(xiàn)EVAINCOUNTYPRIVATIZEDLACITYADVTISINGTACTICS廣告表現(xiàn)EVAINCOUNTYPRIVATIZEDLACITYADVTISINGTACTICS廣告表現(xiàn)EVAINCOUNTYPRIVATIZEDLACITYADVTISINGTACTICS廣告表現(xiàn)THETERRITORYOFKINGPRIVATIZEDLACITYADVTISINGTACTICS廣告表現(xiàn)THETERRITORYOFKINGPRIVATIZEDLACITYADVTISINGTACTICS廣告表現(xiàn)THETERRITORYOFKINGPRIVATIZEDLACITYADVTISINGTACTICS廣告表現(xiàn)THETERRITORYOFKING以市場(chǎng)為導(dǎo)向的營(yíng)銷執(zhí)行——08年?duì)I銷方案07年，惠山新城樓盤銷售異軍突起，得益于07年無(wú)錫樓市的整體噴發(fā)，以及市區(qū)價(jià)格迅猛上漲造成的價(jià)格擠壓。因此，惠山新城整體走勢(shì)將受制于無(wú)錫整體樓市的氣氛和走勢(shì)?；萆叫鲁?，仍將是無(wú)錫樓市的跟隨者。PRIVATIZEDLACITYSALESTACTICS市場(chǎng)背景無(wú)錫07年，無(wú)錫樓市在全國(guó)大漲勢(shì)頭下經(jīng)歷了最為強(qiáng)勁的一次價(jià)格飆升。1－11月份，價(jià)格漲幅20％。部分熱點(diǎn)區(qū)域漲幅在50％以上。在9－10月兩個(gè)月量?jī)r(jià)快速拉升之后，伴隨著新一輪調(diào)控的逐步推進(jìn)，隨著廣州市場(chǎng)的量?jī)r(jià)齊跌，上海市場(chǎng)的有價(jià)無(wú)市，無(wú)錫樓市的觀望氣氛也逐漸加重。自11月底以來(lái)，部分房?jī)r(jià)快速上升的區(qū)域出現(xiàn)了客戶急速萎縮的局面。易居認(rèn)為，無(wú)錫樓市有其不同于上海的自身特點(diǎn)，但08年走勢(shì)仍受進(jìn)一步調(diào)控及周邊市場(chǎng)波動(dòng)影響，目前格局尚不明朗。面對(duì)不同的市場(chǎng)，百大都需要有應(yīng)對(duì)之策。PRIVATIZEDLACITYSALESTACTICS市場(chǎng)趨勢(shì)無(wú)錫2008年無(wú)錫房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)兩種取向繼續(xù)調(diào)控市場(chǎng)趨平、價(jià)格穩(wěn)定交易量局部低迷溫和調(diào)控交易量延續(xù)07年火熱勢(shì)頭價(jià)格進(jìn)一步飆升PRIVATIZEDLACITYSALESTACTICS市場(chǎng)趨勢(shì)無(wú)錫潛在需求全面釋放高端項(xiàng)目涌現(xiàn)，價(jià)格標(biāo)桿不斷被刷新價(jià)格擠壓愈發(fā)明顯，惠山新城吸引大批市區(qū)客戶，成交繼續(xù)飄紅市區(qū)價(jià)格進(jìn)一步攀升，高端標(biāo)準(zhǔn)拉升為單價(jià)1萬(wàn)元市場(chǎng)環(huán)境推案小步快跑價(jià)格小幅頻漲銷售穩(wěn)中求快推廣高舉高打相應(yīng)的營(yíng)銷策略延續(xù)07年火熱勢(shì)頭量?jī)r(jià)齊飛取向一：PRIVATIZEDLACITYSALESTACTICS應(yīng)對(duì)之道百大PRIVATIZEDLACITYSALESTACTICS推案計(jì)劃百大2008推盤時(shí)間3月份5月份6月份8月份9月份10月份11月份12月份推盤批次BCD組團(tuán)F組團(tuán)開(kāi)盤F組團(tuán)B組團(tuán)B組團(tuán)B組團(tuán)B組團(tuán)B組團(tuán)盤余房上市

第一批第二批第一批第二批第三批第四批第五批推盤內(nèi)容1幢小高層1幢小高

3幢花園洋房4幢花園洋房4幢花園洋房3幢多層住宅3幢多層住宅1幢多層住宅1幢多層住宅

1幢沿街小戶型

1幢沿街小戶型1幢沿街小戶型

推盤套數(shù)90套180套120套74套110套110套50套30套推盤樓號(hào)

12#1#4#5#6#2#7#8#9#3#11#10#PRIVATIZEDLACITYSALESTACTICS銷售目標(biāo)百大產(chǎn)品案量（萬(wàn)方）上市量銷售率銷售面積（萬(wàn)方）上市時(shí)間二期BCD余房3.5100%85%3.02008年1、2、3、4月二期F組團(tuán)4100%80%3.22008年5、6、7月三期B地塊680%75%3.62008年8、9、10、11、12月

13.5

9.8

時(shí)間段上市產(chǎn)品可售存量(萬(wàn)方）新增套數(shù)（套）新增面積（萬(wàn)方）銷售(萬(wàn)平米）實(shí)現(xiàn)均價(jià)（元）回款金額（億元）第一余房2.5901342001.26季度消化第二二期0.53003.22.545001.125季度F組團(tuán)第三三期1.21842.32.548001.2季度B組團(tuán)第四三期11902.51.850000.9季度B組團(tuán)小計(jì)

76499.8

4.485時(shí)間123456789101112推盤節(jié)點(diǎn)BCD剩余房源F組團(tuán)一批房源F組團(tuán)一批房源B組團(tuán)一批B組團(tuán)二批B組團(tuán)三批B組團(tuán)四批B組團(tuán)五批營(yíng)銷目標(biāo)BCD剩余房源去化80％F組團(tuán)形象提升，客戶積累，成功開(kāi)盤三期新形象導(dǎo)入，調(diào)性拉升小步快跑，分批推量、快速去化，價(jià)格穩(wěn)步提升營(yíng)銷主題百大會(huì)啟動(dòng)及節(jié)日大禮包純house壓軸鉅獻(xiàn)“愛(ài)之旅”香格里拉行“愛(ài)之體驗(yàn)”生活方式演繹升級(jí)產(chǎn)品賣點(diǎn)闡述營(yíng)銷策略啟動(dòng)百大客戶會(huì)，以活動(dòng)為主要策略抓手，依靠老客戶帶動(dòng)新客戶促進(jìn)成交配合F組團(tuán)開(kāi)盤及價(jià)格提升，公眾媒體（平面）轟炸大量媒體及軟文炒作；客戶活動(dòng)蓄水；售樓處重新包裝媒體強(qiáng)勢(shì)推廣產(chǎn)品賣點(diǎn)；百大客戶會(huì)分眾活動(dòng)積累客戶；PRIVATIZEDLACITYSALESTACTICS推廣策略階段性推廣執(zhí)行計(jì)劃2008PRIVATIZEDLACITYSALESTACTICS推廣策略關(guān)鍵動(dòng)作百大客戶會(huì)打造客戶服務(wù)平臺(tái)——百大會(huì)。充分發(fā)揮已成交千余名客戶的口碑作用，同時(shí)為客戶sp活動(dòng)搭建平臺(tái)。愛(ài)之旅——香格里拉行配合三期香格里亮相開(kāi)盤，大型sp活動(dòng)造成社會(huì)影響力。全城召集20對(duì)伴侶香格里行。愛(ài)之體驗(yàn)系列活動(dòng)以客戶會(huì)為平臺(tái)，分別就情侶之愛(ài)、育子之愛(ài)和尊長(zhǎng)之愛(ài)為主題開(kāi)展系列sp活動(dòng)，有效打擊目標(biāo)客群。強(qiáng)勢(shì)媒體、集中釋放配合項(xiàng)目開(kāi)盤及新形象亮相，戶外、電視、報(bào)紙等媒體集中轟炸，制造高度影響力。營(yíng)銷推廣預(yù)算表（2008）項(xiàng)目投放次數(shù)投放階段費(fèi)用備注媒體推廣報(bào)紙無(wú)錫日?qǐng)?bào)江南晚報(bào)日?qǐng)?bào)：5整版晚報(bào)：包版150萬(wàn)*視銷售調(diào)整電視第一房產(chǎn)預(yù)熱、開(kāi)盤期各15天40萬(wàn)*視實(shí)際報(bào)價(jià)而定戶外移動(dòng)車身公交車身90萬(wàn)戶外市區(qū)1塊、新區(qū)1塊，惠山大道1塊活動(dòng)5-6次一期：4次二期：2次80萬(wàn)*5-10萬(wàn)/次房展會(huì)春秋兩次房展會(huì)70萬(wàn)網(wǎng)絡(luò)郵件廣告、網(wǎng)站鏈接、地產(chǎn)及時(shí)尚網(wǎng)站廣告20萬(wàn)銷售道具現(xiàn)場(chǎng)包裝精神堡壘&樓幅、圍板、門頭、LOGO墻、看板展板、模型、軟裝10萬(wàn)——印刷品樓書(shū)1500本、折頁(yè)3000份、戶型單片3000份、海報(bào)若干25萬(wàn)——VI制作物紙杯、信封信紙、名片、手提袋、工作牌5萬(wàn)——禮品臺(tái)歷、記事本、紅酒禮盒…30萬(wàn)——其它包括各類小型導(dǎo)示、銘牌、攝影費(fèi)、效果圖等其他機(jī)動(dòng)費(fèi)用10萬(wàn)——總計(jì)530萬(wàn)大量消費(fèi)者進(jìn)入觀望狀態(tài)部分價(jià)格上漲過(guò)快板塊滯銷，甚至價(jià)格回調(diào)惠山新城關(guān)注度下降，客戶量集體縮水局部時(shí)間內(nèi)出現(xiàn)整體市場(chǎng)低迷的困境市場(chǎng)環(huán)境推案步步為營(yíng)價(jià)格穩(wěn)中求勝銷售穩(wěn)定去化推廣“渠道戰(zhàn)”相應(yīng)的營(yíng)銷策略市場(chǎng)走平局部低迷取向二：PRIVATIZEDLACITYSALESTACTICS應(yīng)對(duì)之道百大PRIVATIZEDLACITYSALESTACTICS推案計(jì)劃百大推盤時(shí)間3月份5月份6月份9月份10月份11月份推盤批次BCD組團(tuán)F組團(tuán)F組團(tuán)B組團(tuán)F組團(tuán)B組團(tuán)余房上市

第一批第二批第一批第三批第二批推盤內(nèi)容

1幢小高

3幢花園洋房

4幢花園洋房1幢多層住宅4幢花園洋房1幢多層住宅

1幢沿街小戶型

1幢沿街小戶型推盤套數(shù)90套66套120套70套120套70套推盤樓號(hào)1#4#2#5#PRIVATIZEDLACITYSALESTACTICS銷售目標(biāo)百大產(chǎn)品推案（萬(wàn)方）上市量銷售率銷售（萬(wàn)方）上市時(shí)間二期BCD余房3.5100%75%2.62008年1、2、3、4月二期F組團(tuán)4100%65%2.62008年5、6、7、10月三期B地塊640%65%1.62008年9、11、12月合計(jì)13.5

6.8

時(shí)間段上市產(chǎn)品可售存量(萬(wàn)方）新增套數(shù)（套）新增面積（萬(wàn)方）成功銷售實(shí)現(xiàn)均價(jià)（元）回款金額（億元）第一余房2.59012.642001.092季度消化第二二期0.91862.51.643500.696季度F組團(tuán)第三三期1.8700.90.643000.258季度B組團(tuán)第四三期B組團(tuán)2.11903245000.9季度二期F組團(tuán)小計(jì)

5367.46.8

2.946PRIVATIZEDLACITY