某商業(yè)項(xiàng)目定位及產(chǎn)品定價(jià)策略

朱雀坊商業(yè)項(xiàng)目定位及產(chǎn)品定價(jià)策略Part1市場(chǎng)分析一、朱雀坊周邊商業(yè)市場(chǎng)分析

（一）現(xiàn)狀分析1、區(qū)域位置

本項(xiàng)目所在區(qū)域位于西安二環(huán)之內(nèi)，緊鄰環(huán)城南路，地理環(huán)境優(yōu)越。距離西安市中心—鐘樓僅有兩站路程，可以短時(shí)間內(nèi)輕松到達(dá)市內(nèi)任何地點(diǎn)，未來將是生活與娛樂的理想之地2、市場(chǎng)商業(yè)體量

從周邊幾條主干街區(qū)來看，需求大于供給，目前主要是一些零星式的小體量商業(yè)與生活配套3、產(chǎn)品特點(diǎn)

大多為小型餐飲和超市為主，無主題概念，沒有區(qū)域集中式、大體量的商業(yè)中心體4、消費(fèi)群體分布

區(qū)域內(nèi)人居密度較大，住宅小區(qū)分布眾多，擁有10萬優(yōu)質(zhì)消費(fèi)客群，人氣旺盛（二）未來趨勢(shì)1、區(qū)域發(fā)展隨著南門商圈的逐步擴(kuò)大與延伸以及區(qū)域內(nèi)城中村和老街區(qū)的規(guī)劃建設(shè)，未來將會(huì)形成新的城市生活中心2、市場(chǎng)主導(dǎo)

區(qū)域發(fā)展構(gòu)筑新的生活?yuàn)蕵贩諊?，消費(fèi)方式的改變和消費(fèi)需求的擴(kuò)大化，迫使產(chǎn)品的自身優(yōu)化與更替二、區(qū)域市場(chǎng)調(diào)查分析（一）區(qū)域項(xiàng)目分布圖環(huán)城南路西段含光路北段朱雀大街北段友誼西路朱雀坊紅纓東坊郵電北巷郵電南巷紅纓路城墻（二）本項(xiàng)目現(xiàn)狀及交通目前項(xiàng)目一期已經(jīng)竣工，4，5，6，7號(hào)樓在售，預(yù)計(jì)2013年5月開盤；2013年12月31日交房。項(xiàng)目周邊交通路線便捷，坐車到含光門，張家村，西后地，紅纓路都可輕松到達(dá)（三）區(qū)域總體狀況1、商業(yè)分布區(qū)域內(nèi)商業(yè)環(huán)境主要以含光路，朱雀大街以及環(huán)城南路展開，郵電北巷、郵電南巷、紅纓路還有紅纓東坊雖環(huán)繞著本項(xiàng)目，然商業(yè)和生活配套極少，商業(yè)氛圍冷淡2、消費(fèi)者特征（1）項(xiàng)目周邊最近幾條街內(nèi)消費(fèi)群均以中老年為主（2）消費(fèi)觀念保守，區(qū)域情結(jié)較嚴(yán)重（3）容易滿足，收入穩(wěn)定，自主支配時(shí)間較多（4）注重口碑傳播，認(rèn)可朋友間的介紹主街區(qū)具體情況郵電北巷郵電南巷紅纓路紅纓東坊友誼西路環(huán)城南路含光路朱雀大街人居情況有三大居住小區(qū)，總住戶約有7100戶有兩大小區(qū)，約有住戶3500戶有四大生活小區(qū)，住戶約有6500戶兩大居住區(qū)，住戶超過4000戶兩大住宅區(qū)，住戶數(shù)不詳兩大老住宅區(qū)，約有4000住戶甲殼蟲公寓一座，住戶有300戶三大生活小區(qū)，住戶數(shù)不詳商業(yè)分布總體特點(diǎn)數(shù)量較少，且以小型商鋪為主，面積都在20-140m2生活商業(yè)環(huán)境冷淡，靠含光路僅有六家小型商鋪分布較散，多為獨(dú)立式商鋪，有一半左右為民房基本無商業(yè)環(huán)境，只有路東西兩端不到十家小型商鋪分布均勻，主要以生活配套為主，商業(yè)環(huán)境欠濃分布眾多，面積區(qū)間大，酒店較多業(yè)態(tài)分布種類較多，分布密集，商業(yè)氛圍濃厚以生活便捷服務(wù)為主，生活配套齊全，人流量不大主要業(yè)態(tài)零售小型餐飲商超零售餐飲果超零售零售零售商超休閑酒店零售家居酒店餐飲服裝商超商超零售休閑

Swot分析優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)機(jī)會(huì)威脅1.項(xiàng)目地處市內(nèi)黃金地段交通極其便利2.周邊人居氣息濃厚，消費(fèi)群體密度大1.項(xiàng)目周邊最近幾條街區(qū)道路較窄2.周邊消費(fèi)群體消費(fèi)觀念保守1.毗鄰南門商圈，隨著其商圈的成熟與擴(kuò)大，對(duì)項(xiàng)目周邊消費(fèi)群體及市場(chǎng)形成一定的威脅1.附近沒有同類項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)2.周邊生活商業(yè)氛圍還未成熟，市場(chǎng)還未被充分開發(fā)Part2市場(chǎng)定位一)、產(chǎn)品定位高品質(zhì)全方位一站式區(qū)域生活中心二）、品牌定位區(qū)域生活及商業(yè)的領(lǐng)跑者，現(xiàn)代生活、休閑娛樂方式的倡導(dǎo)者三）、功能定位生活購物、吃喝玩樂、親朋小聚為一體的生活休閑型都市生活場(chǎng)所四）、消費(fèi)者定位

服務(wù)于項(xiàng)目自身2000多住戶及項(xiàng)目周邊10萬穩(wěn)定優(yōu)質(zhì)慣性消費(fèi)客群五）、招商客戶定位1.目前主流中小型超市、便利店的品牌商家（如“華潤”、“唐久便利店”）2.國內(nèi)外的中小型餐飲品牌、中西餐館、茶樓(如“麥當(dāng)勞”、“肯德基”、“真功夫”、“小肥羊”、“名典咖啡”、“上島咖啡”“吉野家”等)3.生活便捷服務(wù)設(shè)施（如社區(qū)醫(yī)院、藥店、品牌幼教及街坊集市等）4.其它特色餐飲商家及生活服務(wù)機(jī)構(gòu)，如蘭州拉面、狗不理、東東包等六）、檔次定位—中高端首先是項(xiàng)目周邊當(dāng)前沒有上檔次的生活休閑型場(chǎng)所，隨著城市的規(guī)劃改造，都市新型消費(fèi)市場(chǎng)環(huán)境的建立，人們消費(fèi)方式的改變，迫切要求區(qū)域內(nèi)建造一個(gè)上檔次的現(xiàn)代時(shí)尚密集型生活休閑場(chǎng)所，由此判斷，市場(chǎng)環(huán)境可謂給本項(xiàng)目提供了充分和長足的發(fā)展空間。再就是本項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)人居密度、居住小區(qū)規(guī)模、項(xiàng)目地段等綜合因素，適合本項(xiàng)目打造一個(gè)區(qū)域內(nèi)中高檔次的生活休閑型場(chǎng)所。因此本項(xiàng)目的檔次定位是區(qū)域內(nèi)中高檔次休閑生活中心七）、業(yè)態(tài)定位一樓業(yè)態(tài)定位—內(nèi)部商業(yè)區(qū)定位生活購物商場(chǎng)規(guī)劃生活服務(wù)與購物各占一半業(yè)態(tài)

以方便周圍社區(qū)居民生活與購物為主，通過便捷性和持久的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，增加、鞏固項(xiàng)目的固定消費(fèi)群。因此需要引進(jìn)在區(qū)域內(nèi)品牌較好的超市，比如華潤萬家，其經(jīng)營面積通常在4000-6000㎡左右。同時(shí)引進(jìn)知名的孕嬰店、中西式快餐店，比如英英孕嬰店、麥當(dāng)勞、真功夫等，其經(jīng)營面積可以在500-1000㎡左右。只有通過對(duì)這些知名的購物與老百姓一直信賴的生活服務(wù)品牌的引進(jìn)，才可以對(duì)項(xiàng)目的整體定位進(jìn)行補(bǔ)充、豐富和延續(xù)，才能夠使項(xiàng)目的經(jīng)營和人氣有了基本保證。一樓業(yè)態(tài)劃分一樓業(yè)態(tài)定位—沿街商業(yè)區(qū)定位特色社區(qū)商街規(guī)劃間間沿街鋪，戶戶招牌店業(yè)態(tài)

精心建設(shè)一條特點(diǎn)鮮明的社區(qū)商業(yè)街區(qū)，以此來帶動(dòng)、營造、烘托整個(gè)設(shè)區(qū)的生活和文化氛圍，是十分重要的一步。在這條街區(qū)上，將分布有眾多生動(dòng)有鮮明區(qū)域特色的餐飲、小商鋪、零售商店、便利店等場(chǎng)所，地域文化式的品牌餐館，如蘭州拉面、狗不理；歐洲風(fēng)情法式面包房；傳統(tǒng)中式飲食區(qū)的烤鴨、肉夾饃、臊子面等；每一天便利店……這一切無不營造出濃郁的異域文化氛圍和社區(qū)溫馨生活畫面，漫步在這一條街道上，使所有人在享受地方特色文化小吃的同時(shí)又能切身感受到生活上的便捷性和舒適感二樓業(yè)態(tài)定位定位豐富多變飲食娛樂中心規(guī)劃吃喝玩樂全都有，呼朋喚友不下樓業(yè)態(tài)

傾力打造一種由品牌火鍋城、保健、特色美食、娛樂、棋牌、兒童娛樂教育等于一體的多元化、一站式健康飲食消費(fèi)文化及生活方式，巧妙的將餐飲，保養(yǎng)、保健和娛樂結(jié)合為一體，在充分享受美食帶給人們的滿足與回味之后，身體又能得到徹底的放松，心靈得到最終的釋然，從而將一天的疲憊消化殆盡，生活中的每一刻得到充分的燃燒三樓業(yè)態(tài)定位定位休閑文化中心規(guī)劃在休閑中感悟生活，在文化中提升生活業(yè)態(tài)

全力塑造一種都市休閑以及文化與教育的現(xiàn)代休閑文化中心，在此區(qū)域內(nèi)矗立一個(gè)讓人們和孩子在生活之余獲得知識(shí)與文化互相交流的專業(yè)場(chǎng)所，通過引進(jìn)一些知名咖啡館、美容spa館、品牌幼教、書店等來打造專屬此社區(qū)的生活文化氛圍，例如名典咖啡、老舍茶館、哈嘍貝貝等，進(jìn)而形成社區(qū)自有的休閑文化習(xí)慣，達(dá)到固定消費(fèi)群體的目的三樓業(yè)態(tài)劃分價(jià)格分析與定位項(xiàng)目周邊街區(qū)租金如下名城郵電北巷郵電南巷紅纓路環(huán)城南路友誼西路紅纓東坊朱雀大街含光路平均租金65元/m2·月60元/m2·元70元/m2·元100元/m2·元100元/m2·元60元/m2·元120元/m2·元120元/m2·元1．市場(chǎng)比較法定價(jià)的影響因素1）地理位置2）交通情況3）商業(yè)氛圍4）人流量情況5）車流量情況6）項(xiàng)目規(guī)模7）項(xiàng)目規(guī)劃8）停車位9）經(jīng)營管理10）經(jīng)營商實(shí)力信譽(yù)11）未來發(fā)展根據(jù)對(duì)本項(xiàng)目周邊區(qū)域的市場(chǎng)調(diào)查。同時(shí)考慮到影響該項(xiàng)目物業(yè)定價(jià)的各種因素，綜合分析確定。在參照體系的標(biāo)準(zhǔn)上，特?cái)M定如下測(cè)算表值項(xiàng)目權(quán)重本項(xiàng)目郵電北巷郵電南巷紅纓路環(huán)城南路友誼西路紅纓東坊朱雀大街含光路平均租金PZ=XP1=65P2=60P3=70P4=100P5=100P6=60P7=120P8=120地理位置121144455366交通情況9833344355商業(yè)氛圍141331444155人流量情況9842454155車流量情況5411233132項(xiàng)目規(guī)模6522333134項(xiàng)目規(guī)劃121143432233停車位5411112133經(jīng)營管理8721122133經(jīng)營商實(shí)力信譽(yù)8731133134未來發(fā)展121133443233合計(jì)100Q=89Q1=30Q2=22Q3=31Q4=37Q5=35Q6=17Q7=42Q8=432.計(jì)算公式P=P’×Q÷Q’其中：P：本項(xiàng)目租金預(yù)測(cè)結(jié)果P’：P1、P2