土右項(xiàng)目前期報(bào)告

包頭市薩拉齊市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告

2013年7月

我們需要了解的幾點(diǎn)相關(guān)的背景資料：

一、區(qū)域概況①薩拉齊鎮(zhèn)是內(nèi)蒙古自治區(qū)包頭市管轄的土默特右旗政府所在地，是全旗政治、經(jīng)濟(jì)

、文化中心，是內(nèi)蒙古首批國(guó)家級(jí)小城鎮(zhèn)綜合改革試點(diǎn)鎮(zhèn)。②薩拉齊鎮(zhèn)，地處包頭市區(qū)、呼和浩特市和鄂爾多斯市的交通中心位置，為呼包鄂金三角中心。全鎮(zhèn)大約有15萬(wàn)人口。商業(yè)、制造業(yè)及餐飲服務(wù)業(yè)非常發(fā)達(dá)，目前薩拉齊正在規(guī)劃建成敕勒川市，并得到區(qū)委和市委的大力支持。③薩拉齊鎮(zhèn)將全面實(shí)施牧業(yè)富民、工業(yè)強(qiáng)鎮(zhèn)、商貿(mào)活鎮(zhèn)和城建樹鎮(zhèn)“四大戰(zhàn)略”，突出發(fā)展以奶牛養(yǎng)殖為主的規(guī)?；⒓s型的園區(qū)養(yǎng)殖業(yè)、以PE系列管材為載體的工業(yè)企業(yè)、以餐飲、運(yùn)輸為主的個(gè)體私營(yíng)經(jīng)濟(jì)，和以舊城中心區(qū)拆遷改造工程為重點(diǎn)的城鎮(zhèn)建設(shè)，加快全鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展步伐。未來(lái)幾年內(nèi)，薩拉齊將被建設(shè)成為呼包區(qū)域間的中型城市④境內(nèi)京包鐵路、110國(guó)道、丹拉高速公路、薩涼公路、薩托公路、薩明公路、薩大公路橫穿全境，是“呼、包、銀經(jīng)濟(jì)帶”、“呼、包、鄂經(jīng)濟(jì)圈”，特別是“大包頭城市系統(tǒng)”的一個(gè)重要組成部分。⑤由于特殊的地理位置，呼包鄂三市相互之間距離很近，三市市區(qū)距離不過(guò)100公里左右，各自都有自己的機(jī)場(chǎng)，但是規(guī)模都不是很大，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展機(jī)場(chǎng)日漸不能滿足經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，都需要迫切擴(kuò)大機(jī)場(chǎng)，三市同時(shí)建大型機(jī)場(chǎng)密度太大，投資浪費(fèi)嚴(yán)重，但是薩拉齊特殊的地理位置是個(gè)修建機(jī)場(chǎng)的較好選擇。未來(lái)政府自治區(qū)政府規(guī)劃建設(shè)敕勒川國(guó)際機(jī)場(chǎng)，位于薩拉齊東南方向，目前正在修建敕勒川大街。如果機(jī)場(chǎng)得以建設(shè)，那將會(huì)更大的促進(jìn)薩拉齊的發(fā)展。201333002012280020112300201020002009170020081300年度（2008-2013）銷售均價(jià)（元/㎡）1、住宅類市場(chǎng)：①市場(chǎng)上半年新區(qū)總體銷售進(jìn)度一般，在建待售和新開盤項(xiàng)目較多，將進(jìn)一步給市場(chǎng)帶來(lái)新的刺激和競(jìng)爭(zhēng)。②近幾年一些頗具實(shí)力的開發(fā)商相繼進(jìn)入如：九臺(tái)恒基諾寶等通過(guò)品牌效應(yīng)以及符合市場(chǎng)的價(jià)格在市場(chǎng)上均有不俗的表現(xiàn)。③住宅項(xiàng)目多為小高層、高層住宅，戶型面積跨度較大，其中不乏大體量項(xiàng)目。④住宅價(jià)格上，從2850--3850不等，如圖所示：市場(chǎng)銷售的平均價(jià)格也在逐年平穩(wěn)上漲。二、薩拉齊房地產(chǎn)市場(chǎng)概況：代表個(gè)案項(xiàng)目概況項(xiàng)目名稱位置建筑面積㎡總套數(shù)物業(yè)類型戶型面積在售均價(jià)元/㎡備注諾寶科技路與府東路交匯處80萬(wàn)1200套（分期）住宅、商業(yè)80-180住宅：3000目前薩拉齊銷售最好的項(xiàng)目歐風(fēng)麗苑敕勒川大酒店?yáng)|景觀大道與敕勒川交匯處15萬(wàn)600套（分期）住宅、住宅：80--160住宅：285013年3月開工金川明邸振華大街市政府對(duì)面16萬(wàn)2000套（分期）住宅、商業(yè)住宅：68--160商業(yè)：65-400住宅：3500商業(yè)：100002014年三月交房公園九號(hào)土默特右旗薩拉齊生態(tài)公園南側(cè)40萬(wàn)208套（分期）住宅、別墅住宅：90-240住宅：6100已銷售90%擷取幾個(gè)主要項(xiàng)目案例：諾寶：項(xiàng)目位置：科技路與府東路交匯處占地面積：30萬(wàn)㎡總建筑面積：46萬(wàn)㎡物業(yè)類型：酒店、公寓、商業(yè)。售價(jià)：公寓：3000元底店：15000-20000元項(xiàng)目情況：項(xiàng)目以住宅酒店、公寓、商業(yè)為主，其中酒店一棟。主力戶型80-120平分為諾寶中央城，諾寶御園，諾寶龍悅城，諾寶鳳凰城，諾寶大廈等五個(gè)部分，規(guī)劃有大型SHOPINGMALL，和家居建材、汽配、窗簾布藝城等大型商業(yè)。歐風(fēng)麗苑項(xiàng)目地址：東景觀大道與敕勒川大道交匯處總建筑面積：150000㎡物業(yè)類型：普宅,商鋪售價(jià)：普宅均價(jià)2850/㎡商業(yè):12000-18000/㎡項(xiàng)目情況：主力戶型80-100平總共600套已經(jīng)銷售30%金川明?。喉?xiàng)目位置：振華大家市政府對(duì)面占地面積：6700㎡總建筑面積：16萬(wàn)㎡物業(yè)類型：普宅、商業(yè)售價(jià)：住宅：均價(jià)3500-4000毛坯商業(yè)：10000起項(xiàng)目情況：65平-330平140平米主力戶型1-2層商業(yè)底店面積85平-400平。目前招租：便利店、、茶館、美容美發(fā)、化妝品等業(yè)態(tài)。總共17層13棟2000戶附近配套設(shè)施齊全緊鄰大型商場(chǎng)包百交通方便公園九號(hào)位置：土默特右旗薩拉齊生態(tài)公園南側(cè)總建筑面積：40萬(wàn)㎡物業(yè)類型：普通住宅公寓別墅售價(jià)：3500元項(xiàng)目情況：公園近40萬(wàn)㎡超大規(guī)模，集托斯卡納式多層洋房、小高層觀景公寓、觀景別墅、歐式風(fēng)情街于一身。主力戶型90平米現(xiàn)已出售95%地上車庫(kù)128面積2913平關(guān)于本地市場(chǎng)調(diào)研后的分析：①住宅市場(chǎng)由于剛性需求，均價(jià)3000左右，面積80-120左右戶型，總價(jià)在20、30萬(wàn)和40、50萬(wàn)為市場(chǎng)的主力。年輕人的婚房和改善型的住宅銷售狀況較好。由此可以看出薩拉齊房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格雖在逐年攀升，但還處在理性的市場(chǎng)階段。即現(xiàn)階段以投資為目的買家并不很多。②而商業(yè)市場(chǎng)，新老城區(qū)的主要街道均分布大量的沿街底鋪，新的在建住宅項(xiàng)目也基本均帶有臨街底商，似乎本地對(duì)臨街店鋪有異常的偏好。經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)從五金、土產(chǎn)、家居、家飾、機(jī)電、建材、裝飾材料、百貨、餐飲等等，舊城租金每月從2200-2700不等。新區(qū)在每月5000-6000左右。部分商戶自買自用，大部分為租用經(jīng)營(yíng)。③在售項(xiàng)目的價(jià)格以及位置鋪不同，價(jià)格跨度較大，新區(qū)價(jià)格在12000---20000之間，一定是新區(qū)繁華地段的價(jià)格最貴。商鋪面積也從最小的幾十平米到上千平米適合不同業(yè)態(tài)的需求。④由于本地商業(yè)全部是沿街底店，除了包百和諾寶這樣的大型社區(qū)配套的大型商場(chǎng)、大型商業(yè)街，本地缺少集中專業(yè)的大型市場(chǎng)。⑤本地各種小商品批發(fā)城，裝飾城、和各種小區(qū)配套商業(yè)名目繁多，可以看出商業(yè)雖繁榮，但由于市場(chǎng)容量有限，有實(shí)力的投資客源有限，因此未來(lái)市場(chǎng)對(duì)投資客的爭(zhēng)奪會(huì)非常激烈。⑥大量的商鋪放量，未來(lái)市場(chǎng)必然會(huì)趨于飽和。對(duì)于像本案這樣成體量成規(guī)模的專業(yè)大市場(chǎng)來(lái)講，搶占先機(jī)很重要，一旦先入為主，有限的市場(chǎng)將不會(huì)給后續(xù)項(xiàng)目留有機(jī)會(huì)。我們項(xiàng)目的SWOT的分析：優(yōu)勢(shì)：交通：緊鄰京藏高速、110國(guó)道、和橫貫?zāi)媳钡碾防沾ù蟮?，扼守薩拉齊東南門戶，立足薩拉齊，輻射呼包鄂銀川，交通快捷，路路通達(dá)。區(qū)位：位于薩拉齊最具活力，最具開發(fā)熱點(diǎn)的新城區(qū)。距汽車、火車站不足三公里，距政府、博物館、包百商圈不足兩公里。規(guī)模：總建筑面積近7萬(wàn)平米，為薩拉齊目前最大、最全、最專業(yè)的建材家居市場(chǎng)。添補(bǔ)了當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)空白，千戶商家、萬(wàn)種商品、為消費(fèi)者提供集中的、一站式的解決方案，徹底免除居家裝修東奔西跑的煩惱。劣勢(shì)：①項(xiàng)目孤立，缺少支撐。本案由于處在高速下口，敕勒川大道東南端缺少商業(yè)、和生活配套，沒(méi)有其他成規(guī)模和體量的社區(qū)及商業(yè)配套相鄰，或與本案相呼應(yīng)，因此本案周邊商業(yè)氛圍、生活氛圍明顯沒(méi)有建立，項(xiàng)目孤立無(wú)援，這會(huì)給投資者帶來(lái)較大的心理亢性。②品牌劣勢(shì)由于本案是開發(fā)商在當(dāng)?shù)氐谝粋€(gè)項(xiàng)目，無(wú)知名度和品牌影響力，無(wú)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)和行業(yè)經(jīng)驗(yàn)，對(duì)投資者來(lái)講，以及對(duì)于招商來(lái)講，客戶對(duì)本案的信心是較大問(wèn)題。威脅：①市場(chǎng)本地市場(chǎng)容量有限，商業(yè)從業(yè)者和經(jīng)營(yíng)者卻很多，加之同時(shí)入市類似的競(jìng)品項(xiàng)目，因此招商、銷售、和后續(xù)經(jīng)營(yíng)面臨潛在的風(fēng)險(xiǎn)。②客源15萬(wàn)人口，有資金實(shí)力的投資客畢竟有限，加之各主要街道的底商，和名目繁多的賣場(chǎng)這些主打投資概念的項(xiàng)目，會(huì)極大分流本案客源。③認(rèn)知買繁華地段的沿街商鋪？還是投資偏離市中心專業(yè)的大賣場(chǎng)？很難說(shuō)客戶如何做選擇。如何引導(dǎo)、如何訴求、如何將消費(fèi)意識(shí)扭轉(zhuǎn)，是我們要努力要做的工作。機(jī)會(huì)：①先機(jī)正是因?yàn)楸镜厥袌?chǎng)容量有限，本案先入為主，必然會(huì)搶占先機(jī)。再出現(xiàn)類似體量的大賣場(chǎng)，將很難生存。②唯一我們是唯一的成規(guī)模、匯聚家居建材等經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)為一體的專業(yè)市場(chǎng)。具有排他性。③未來(lái)項(xiàng)目所處的薩拉齊新區(qū)依然是發(fā)展最活躍的區(qū)域，區(qū)域發(fā)展將帶動(dòng)本案未來(lái)，同樣本案出現(xiàn)也將拉動(dòng)區(qū)域發(fā)展。即將開通的京藏高速下口和敕勒川大道將無(wú)縫連接，如果機(jī)場(chǎng)落戶在薩拉齊，未來(lái)前景不可限量。我們將如何規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，拉動(dòng)銷售和招商？關(guān)于客戶群：從整體市場(chǎng)情況來(lái)看，城市人口、城市商業(yè)業(yè)態(tài)、城市吸附能力等幾個(gè)方面，薩拉齊鎮(zhèn)不足以支撐本項(xiàng)目體量。投資者或許更愿意投資臨街小型商鋪，其原因無(wú)非是不受整體商業(yè)市場(chǎng)影響，租金、經(jīng)營(yíng)相對(duì)穩(wěn)定，即使不一定不會(huì)有大的投資回報(bào)率。這是很多投資者常見(jiàn)的一種投資心態(tài)。因此，臨街商業(yè)會(huì)極大分流我們的投資客戶。而真正作為經(jīng)營(yíng)性投資的客群在市場(chǎng)上相對(duì)較少。我們銷售不能局限于市場(chǎng)消費(fèi)量的多少，而應(yīng)兼顧主題投資客的需求。從投資客群看，大致來(lái)源如下：A。私營(yíng)企業(yè)主、個(gè)體老板、國(guó)企、事業(yè)單位、大企名企、的高管B。周邊礦區(qū)C。拆遷戶D。富裕農(nóng)民①打動(dòng)買家吸引客戶關(guān)注靠推廣手段，但真正打動(dòng)客戶，我們需要給買家?guī)讉€(gè)理由。唯一、稀缺：15萬(wàn)人，一個(gè)某某某。規(guī)模、專業(yè):7萬(wàn)平米，本地最大的專業(yè)市場(chǎng)差異、概念：品牌匯聚一起，無(wú)需一條條街去跑，家居建材一站式搞定。②保障利益需要制定較好的銷售政策、和客戶投資保障政策，投資回報(bào)政策等，使客戶投資獲益高、又有風(fēng)險(xiǎn)保障，如果我們政策比其他項(xiàng)目更有吸引力，自然就會(huì)吸引更多客戶青睞。④增強(qiáng)信心招商需要制定有吸引力的政策，多吸引品牌商家進(jìn)駐，品牌商家匯聚，不止對(duì)投資客信心很重要，對(duì)未來(lái)消費(fèi)者信心也很重要。1.搶客戶！市場(chǎng)有限的情況下，如何搶奪有限的客戶資源？④化解疑慮往往投資買家對(duì)此類專業(yè)市場(chǎng)開業(yè)后，其后續(xù)經(jīng)營(yíng)和管理心存疑慮。擔(dān)心管理無(wú)序、經(jīng)營(yíng)無(wú)需、整個(gè)賣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)不好，自然自己權(quán)益得不到保障，尤其是對(duì)不知名的小開發(fā)商更加有顧慮。因此，對(duì)客戶承諾：統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)、統(tǒng)一管理就顯得尤為重要。2.分解風(fēng)險(xiǎn)！根據(jù)市調(diào)情況，薩拉齊雖然我們是家居建材的第一個(gè)專業(yè)市場(chǎng)，但經(jīng)營(yíng)家居建材集中底商和類似市場(chǎng)并不是沒(méi)有，如果7、8萬(wàn)平米的大賣場(chǎng)全部經(jīng)營(yíng)家居建材，將在有限市場(chǎng)展開激烈爭(zhēng)奪。因此，我們建議將整個(gè)市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)多元化，除了家居建材，針對(duì)周邊礦區(qū)的需求，完全可以增添機(jī)電、五金、的類別。同時(shí)，針對(duì)門店或底鋪不便存貯和經(jīng)營(yíng)大型板材、鋼材、石材等大型材料，因地制宜在規(guī)劃設(shè)計(jì)出該區(qū)域，以對(duì)底商和門店形成有效區(qū)隔。

家居、燈飾廚衛(wèi)、裝飾區(qū)

4萬(wàn)平米主賣場(chǎng)，由于我們已建議參考了紅星美凱龍和居然之家等賣場(chǎng)的布局和動(dòng)線設(shè)計(jì)，就是為招商品牌商家，形成更好的展示面而考慮。同時(shí)，主賣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)以家具、燈具、廚衛(wèi)、家飾、裝修材料為主體，形成品種多樣、品牌眾多、環(huán)境良好的大賣場(chǎng)，以檔次和形象和“一站式”的購(gòu)物概念，拉開同類經(jīng)營(yíng)競(jìng)品的距離，形成薩拉齊唯一。

家居、燈飾廚衛(wèi)、裝飾區(qū)

具體區(qū)域規(guī)劃為：1廳：品牌家具展廳2廳：廚房衛(wèi)浴展廳3廳：裝飾材料展廳4廳：燈具家飾展廳1廳2廳臨街，3廳、4廳靠后。幾個(gè)廳的一層全部以全國(guó)性品牌或區(qū)域品牌為主，根據(jù)品牌商家要求劃定區(qū)域和面積。大格局定好，其他鋪面面積就較容易劃分。五金電料區(qū)礦山機(jī)配、機(jī)電區(qū)石材、板材、鋼財(cái)、玻璃等銷售、加工根據(jù)市場(chǎng)實(shí)際需求，以及未來(lái)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展方向，可以辟處一區(qū)域，設(shè)計(jì)成礦山機(jī)械配件區(qū)。將諸如三一重工、龍工、徐工、柳工等工程機(jī)械的辦事機(jī)構(gòu)及配件商店設(shè)立在這一區(qū)域，以滿足市場(chǎng)需求。除五金電料區(qū)可規(guī)劃部分30、40面積較小鋪面，其他板材和機(jī)電面積規(guī)劃以100平米以上，以便凸顯其空間的功能性。3.拓展客群！高速開通后，本案扼守薩拉齊東南大門，呼包鄂及周邊地區(qū)將連通一體，本案不進(jìn)爭(zhēng)取本地客戶的最大化，也需拓展周邊客群，以增大客戶來(lái)源。4.巧力營(yíng)銷?、賹?duì)于15萬(wàn)人的本地市場(chǎng)，想人人知道并非難事。對(duì)本地而言，戶外、短信、和定向DM的反復(fù)直投，均是見(jiàn)效較快的推廣方式。同時(shí)，針對(duì)項(xiàng)目周邊較為冷清，人氣不足的情況，我們將采用【廣告+活動(dòng)】的方式，通過(guò)不間斷的客戶活動(dòng)，組織諸如：項(xiàng)目推介會(huì)、品牌招商推介會(huì)、品牌入駐簽約儀式、客戶答謝會(huì)等活動(dòng)進(jìn)行推廣，聚斂人氣，制造話題、傳遞口碑，增強(qiáng)影響力。②銷售方式必然采用坐銷、電銷、行銷、團(tuán)銷、聯(lián)動(dòng)行銷等方式多種手段進(jìn)行出擊。坐銷：廣告出街后的售樓處的來(lái)電來(lái)訪電銷：數(shù)據(jù)庫(kù)的電話銷售行銷：走訪專業(yè)市場(chǎng)和商戶，進(jìn)行直銷。展銷：參加展會(huì)或參與當(dāng)?shù)卮笮突顒?dòng)，設(shè)展位，直投DM。團(tuán)銷：與行業(yè)的協(xié)會(huì)或商會(huì)、同鄉(xiāng)會(huì)合作，通過(guò)他們的渠道組織商戶進(jìn)行團(tuán)購(gòu)，給予較大優(yōu)惠。聯(lián)動(dòng)銷售：A。在人流密集的包百商圈尋找合適的門店，做項(xiàng)目分銷處，設(shè)立看房班車，與現(xiàn)場(chǎng)售樓處形成互動(dòng)。B。本案與我方在包頭代理的美得亨項(xiàng)目，采用客戶共享的方式，進(jìn)行聯(lián)合銷售。4.產(chǎn)品說(shuō)話！產(chǎn)品設(shè)計(jì)還需多營(yíng)造出一些亮點(diǎn)，增加賣點(diǎn)，以有力區(qū)隔對(duì)手：比如動(dòng)線無(wú)盲點(diǎn)設(shè)計(jì)，4.7米挑高高度，大面寬短進(jìn)深，低公攤，超高使用率，共享采光空間，超大停車場(chǎng)，寬大過(guò)廊，環(huán)保