購買期房應(yīng)該注意哪些法律問題

期房轉(zhuǎn)讓糾紛在二手房買賣糾紛中的比重很大，原因是買賣雙方對于期房轉(zhuǎn)讓的法律知識把握不到位，《房地產(chǎn)管理法》規(guī)定期房不能轉(zhuǎn)讓，但是同時最高人民法院的司法解釋承認此類合同效力，今天“房與法苑”房產(chǎn)律師網(wǎng)根據(jù)司法實踐及相關(guān)法律規(guī)定幫助您了解：期房轉(zhuǎn)讓中應(yīng)該注意哪些問題?！吨腥A人民共和國房地產(chǎn)法》《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》0c68f4e

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《北京市高級人民法院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導(dǎo)意見》一、期房轉(zhuǎn)讓并不違法

由于期房限制轉(zhuǎn)讓出臺后產(chǎn)生了一些糾紛，《北京市高級人民法院關(guān)于審理房屋買賣合同糾《紛案件適用法律若干問題的指導(dǎo)意見》第三條：城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條第（六）項“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書”的房屋不得轉(zhuǎn)讓的規(guī)定，在性質(zhì)上不屬于《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第十四條規(guī)定中的“效力性強制性規(guī)定”，不應(yīng)作為認定房屋0c68f4e

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買賣合同無效的法律依據(jù)。北京市高院認為，買方雖然還沒有取得產(chǎn)權(quán)證而不能享有房屋的所有權(quán)，但根據(jù)買賣合同享有債券，而對債權(quán)進行轉(zhuǎn)讓是合同法上規(guī)定的權(quán)利，也并不違反法律，因此期房限制轉(zhuǎn)讓的規(guī)定并不影響合同的效力。二、兩個誤區(qū)需要澄清第一個誤區(qū)：經(jīng)過公證的買賣合同上家就不能毀約。財房屋買賣合同進行公證必須提供房地產(chǎn)權(quán)證原件，由于剡房0c68f4e

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還米取得產(chǎn)證，所以公證處不會對上下家簽訂的期房買賣合同進行公證。

有的人于是想到律師事務(wù)所讓律師進行見證，其實，無論公證還是律師見證，都僅針對合同內(nèi)容是否違法、是否符合當事人的真實意思表示進行證明，不可能涉及合同將來的履行情況。任何合同經(jīng)過公證或者律師見證都不能保證對方將來不會違約。第二個誤區(qū)：毀約只需按買賣合同約定的違約金進行賠償。0c68f4e

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買賣合同的違約金是指在任一方違約時向另一方承擔的違約責任，但違約責任并不以違約金為限，守約方還可以要求繼續(xù)履行合同。筆者曾接待過這樣的：2009

年年初，張先生把浦東的一處期房以

60

萬元賣給李先生，到年底交房時，房價漲到了

100

萬元，張先生就提出不賣，認為根據(jù)合同毀約只要付總價

20%的違約金，即付

12

萬元。實際上，守約方可以要求違約方支付違約金，也可同時要求違約方繼續(xù)履行合同，因為繼續(xù)履行合同也是一個很重要的違約責任。所以張先生不能賠錢保房，有可能既要付違約0c68f4e

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金，又要賣房。三、詳訂合同條款保障買方利益

第一種方式是盡量與上家到開發(fā)商處辦理更名手續(xù)，直接同開發(fā)商簽訂期房預(yù)售合同。這是首選方式。第二種方式是同上家屋合同，但用第二種方式要注意：（見下文注意事項的內(nèi)容）注意事項

(l)如果只能與上家簽訂買賣合同，那應(yīng)當先確認上家是否已付清全部房款，再在合同中約定將0c68f4e

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上家對開發(fā)商所享有的債權(quán)全部轉(zhuǎn)讓給下家，同時還應(yīng)當由上家書寫一份給開發(fā)商的《債權(quán)轉(zhuǎn)讓通知書》。因為合同法規(guī)定債權(quán)的轉(zhuǎn)讓必須通知債務(wù)人，否則對債務(wù)人不發(fā)生效力；(2)對稅費承擔應(yīng)作出詳細的約定，并考慮到稅收政策調(diào)整的因素，約定如有新增加的稅收由誰承擔；(3)約定將上家從開發(fā)商處取得的預(yù)售合同、發(fā)票等正本由中間方（中介或律師事務(wù)所）監(jiān)管，以防一房二賣；0c68f4e

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(4)給上家的轉(zhuǎn)讓款最好分階段支付，與產(chǎn)證及交房手續(xù)聯(lián)系起來；(5)密切注意開發(fā)商施工的進度和的時間，一旦上家取得小產(chǎn)證，立即督促上家辦理過戶手續(xù)，如果上家怠于辦理或有毀約跡象，立刻要到法院起訴并進行訴訟保全。買方雖然不用擔心期房轉(zhuǎn)讓合同的效力問題，但還必須看到不予辦理預(yù)告登記手續(xù)存在一定的交易風險，這種風險主要來自以下幾個方面：（見下面注意事項）1．稅收的風險。正常情況下，開發(fā)商應(yīng)當先0c68f4e

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辦大產(chǎn)權(quán)證，再憑《商品房預(yù)售合同》等材料辦出上家的小產(chǎn)證，上家和下家再憑《存量房買賣合同》等材料辦出下家的產(chǎn)證。也就是說，要有二次過戶交易手續(xù)，其中契稅要征二次（上家和下家各一次），營業(yè)稅征一次（上家交納），這樣一來．在期房轉(zhuǎn)讓合同中對稅收如何約定將會非常重要。如果約定不明，將來容易產(chǎn)生糾紛。如果約定全由下家承擔，那下家的成本肯定會增加，因此下家在簽約時要考慮到周期較長，稅收政策調(diào)整的風險將較大。簡單來說，二手期房要交的稅費比現(xiàn)房要多。2．合同解除的風險。實務(wù)中也有這樣的做法：0c68f4e

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下家支付一筆差價補償款給上家后，由上家與開發(fā)商解除預(yù)售合同，再由下家與開發(fā)商直接簽訂預(yù)售合同，這樣就由下家直接和開發(fā)商建立合同關(guān)系，這樣可以少交稅。但是上家與開發(fā)商的合同解除后，開發(fā)商可以將房屋另行售與人而不用承擔任何責任。尤其在房價上漲較快時，下家要防止開發(fā)商另售他人將會很困難。

3．交易中心拒絕備案的風險。下家支付一筆差價給上家后，由上家與開發(fā)商辦理預(yù)售合同解除手續(xù)，并到交易中心辦理預(yù)售合同網(wǎng)上備案的撤銷手續(xù)，但交易中心對開發(fā)商的銷售情況有權(quán)進行監(jiān)0c68f4e

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督檢查，如果認定這是一種期房轉(zhuǎn)讓或者虛假銷售的行為，那交易中心可能會拒絕撤銷合同，或者即使撤銷了原來的合同，等下家與開發(fā)商簽訂了預(yù)售合同時，交易中心再以“交易異?！睘橛删芙^備案及辦理預(yù)告登記手續(xù)。

4．意向轉(zhuǎn)讓的風險。由上家與下家簽訂意向書，約定在上家取得期房的產(chǎn)權(quán)時再將房屋過戶給下家，下家支付意向金或定金給上家以達到制約上家的目的。不過，如果上家取得產(chǎn)證后反悔而將房屋另售他人，下家的權(quán)利將不能得到保障，甚至上家人去樓空，下家的意向金也難以拿回來。0c68f4e

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5．逾期交房的風險。上家在與下家簽訂‘的買賣合同中，如果房屋還未交房，很可能不能確定交房時間，何時能交房取決于工程進度。當然，盡管下家與開發(fā)商并沒有訂立合同，但下家仍然可以自己的名義根據(jù)開發(fā)商與上家簽訂的預(yù)售合同追究開發(fā)商的逾期交房的違約責任。不過，這必須有兩個前提：一是上家已向開發(fā)商付清了房款，二是上家將期房轉(zhuǎn)讓給下家的情況已通知了開發(fā)商。

6．逾期的風險。由于下家僅得到預(yù)售合同的債權(quán)，而房屋的預(yù)告登記權(quán)利人卻是上家，因此要直接辦出下家的產(chǎn)證需要先將上家的預(yù)售合同和0c68f4e

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預(yù)告登記撤銷，否則只能在上家取得產(chǎn)證后再過戶給下家。如前所述，這樣會產(chǎn)生較多稅收，一旦雙方在這些問題上產(chǎn)生分歧，下家的產(chǎn)權(quán)證就會拖延。開發(fā)商的大產(chǎn)證逾期辦出，也會導(dǎo)致上家的小產(chǎn)證延期，當然也會造成下家的產(chǎn)證延期。

7．上家毀約的風險。在房價持續(xù)上漲的情況下，上家受到房價暴漲的誘惑，容易產(chǎn)生毀約的動機。這時，可能會要求下