購買期房應該注意哪些法律問題

期房轉讓糾紛在二手房買賣糾紛中的比重很大，原因是買賣雙方對于期房轉讓的法律知識把握不到位，《房地產管理法》規(guī)定期房不能轉讓，但是同時最高人民法院的司法解釋承認此類合同效力，今天“房與法苑”房產律師網根據司法實踐及相關法律規(guī)定幫助您了解：期房轉讓中應該注意哪些問題。《中華人民共和國房地產法》《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》0c68f4e

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《北京市高級人民法院關于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導意見》一、期房轉讓并不違法

由于期房限制轉讓出臺后產生了一些糾紛，《北京市高級人民法院關于審理房屋買賣合同糾《紛案件適用法律若干問題的指導意見》第三條：城市房地產管理法》第三十八條第（六）項“未依法登記領取權屬證書”的房屋不得轉讓的規(guī)定，在性質上不屬于《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第十四條規(guī)定中的“效力性強制性規(guī)定”，不應作為認定房屋0c68f4e

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買賣合同無效的法律依據。北京市高院認為，買方雖然還沒有取得產權證而不能享有房屋的所有權，但根據買賣合同享有債券，而對債權進行轉讓是合同法上規(guī)定的權利，也并不違反法律，因此期房限制轉讓的規(guī)定并不影響合同的效力。二、兩個誤區(qū)需要澄清第一個誤區(qū)：經過公證的買賣合同上家就不能毀約。財房屋買賣合同進行公證必須提供房地產權證原件，由于剡房0c68f4e

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還米取得產證，所以公證處不會對上下家簽訂的期房買賣合同進行公證。

有的人于是想到律師事務所讓律師進行見證，其實，無論公證還是律師見證，都僅針對合同內容是否違法、是否符合當事人的真實意思表示進行證明，不可能涉及合同將來的履行情況。任何合同經過公證或者律師見證都不能保證對方將來不會違約。第二個誤區(qū)：毀約只需按買賣合同約定的違約金進行賠償。0c68f4e

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買賣合同的違約金是指在任一方違約時向另一方承擔的違約責任，但違約責任并不以違約金為限，守約方還可以要求繼續(xù)履行合同。筆者曾接待過這樣的：2009

年年初，張先生把浦東的一處期房以

60

萬元賣給李先生，到年底交房時，房價漲到了

100

萬元，張先生就提出不賣，認為根據合同毀約只要付總價

20%的違約金，即付

12

萬元。實際上，守約方可以要求違約方支付違約金，也可同時要求違約方繼續(xù)履行合同，因為繼續(xù)履行合同也是一個很重要的違約責任。所以張先生不能賠錢保房，有可能既要付違約0c68f4e

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金，又要賣房。三、詳訂合同條款保障買方利益

第一種方式是盡量與上家到開發(fā)商處辦理更名手續(xù)，直接同開發(fā)商簽訂期房預售合同。這是首選方式。第二種方式是同上家屋合同，但用第二種方式要注意：（見下文注意事項的內容）注意事項

(l)如果只能與上家簽訂買賣合同，那應當先確認上家是否已付清全部房款，再在合同中約定將0c68f4e

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上家對開發(fā)商所享有的債權全部轉讓給下家，同時還應當由上家書寫一份給開發(fā)商的《債權轉讓通知書》。因為合同法規(guī)定債權的轉讓必須通知債務人，否則對債務人不發(fā)生效力；(2)對稅費承擔應作出詳細的約定，并考慮到稅收政策調整的因素，約定如有新增加的稅收由誰承擔；(3)約定將上家從開發(fā)商處取得的預售合同、發(fā)票等正本由中間方（中介或律師事務所）監(jiān)管，以防一房二賣；0c68f4e

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(4)給上家的轉讓款最好分階段支付，與產證及交房手續(xù)聯系起來；(5)密切注意開發(fā)商施工的進度和的時間，一旦上家取得小產證，立即督促上家辦理過戶手續(xù)，如果上家怠于辦理或有毀約跡象，立刻要到法院起訴并進行訴訟保全。買方雖然不用擔心期房轉讓合同的效力問題，但還必須看到不予辦理預告登記手續(xù)存在一定的交易風險，這種風險主要來自以下幾個方面：（見下面注意事項）1．稅收的風險。正常情況下，開發(fā)商應當先0c68f4e

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辦大產權證，再憑《商品房預售合同》等材料辦出上家的小產證，上家和下家再憑《存量房買賣合同》等材料辦出下家的產證。也就是說，要有二次過戶交易手續(xù)，其中契稅要征二次（上家和下家各一次），營業(yè)稅征一次（上家交納），這樣一來．在期房轉讓合同中對稅收如何約定將會非常重要。如果約定不明，將來容易產生糾紛。如果約定全由下家承擔，那下家的成本肯定會增加，因此下家在簽約時要考慮到周期較長，稅收政策調整的風險將較大。簡單來說，二手期房要交的稅費比現房要多。2．合同解除的風險。實務中也有這樣的做法：0c68f4e

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下家支付一筆差價補償款給上家后，由上家與開發(fā)商解除預售合同，再由下家與開發(fā)商直接簽訂預售合同，這樣就由下家直接和開發(fā)商建立合同關系，這樣可以少交稅。但是上家與開發(fā)商的合同解除后，開發(fā)商可以將房屋另行售與人而不用承擔任何責任。尤其在房價上漲較快時，下家要防止開發(fā)商另售他人將會很困難。

3．交易中心拒絕備案的風險。下家支付一筆差價給上家后，由上家與開發(fā)商辦理預售合同解除手續(xù)，并到交易中心辦理預售合同網上備案的撤銷手續(xù)，但交易中心對開發(fā)商的銷售情況有權進行監(jiān)0c68f4e

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督檢查，如果認定這是一種期房轉讓或者虛假銷售的行為，那交易中心可能會拒絕撤銷合同，或者即使撤銷了原來的合同，等下家與開發(fā)商簽訂了預售合同時，交易中心再以“交易異常”為由拒絕備案及辦理預告登記手續(xù)。

4．意向轉讓的風險。由上家與下家簽訂意向書，約定在上家取得期房的產權時再將房屋過戶給下家，下家支付意向金或定金給上家以達到制約上家的目的。不過，如果上家取得產證后反悔而將房屋另售他人，下家的權利將不能得到保障，甚至上家人去樓空，下家的意向金也難以拿回來。0c68f4e

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5．逾期交房的風險。上家在與下家簽訂‘的買賣合同中，如果房屋還未交房，很可能不能確定交房時間，何時能交房取決于工程進度。當然，盡管下家與開發(fā)商并沒有訂立合同，但下家仍然可以自己的名義根據開發(fā)商與上家簽訂的預售合同追究開發(fā)商的逾期交房的違約責任。不過，這必須有兩個前提：一是上家已向開發(fā)商付清了房款，二是上家將期房轉讓給下家的情況已通知了開發(fā)商。

6．逾期的風險。由于下家僅得到預售合同的債權，而房屋的預告登記權利人卻是上家，因此要直接辦出下家的產證需要先將上家的預售合同和0c68f4e

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預告登記撤銷，否則只能在上家取得產證后再過戶給下家。如前所述，這樣會產生較多稅收，一旦雙方在這些問題上產生分歧，下家的產權證就會拖延。開發(fā)商的大產證逾期辦出，也會導致上家的小產證延期，當然也會造成下家的產證延期。

7．上家毀約的風險。在房價持續(xù)上漲的情況下，上家受到房價暴漲的誘惑，容易產生毀約的動機。這時，可能會要求下