(完整版)房地產(chǎn)試題及答案

二、單項(xiàng)選擇題1．房地產(chǎn)的特點(diǎn)不是（D。AC、個(gè)別性D2．不屬于房地產(chǎn)法律關(guān)系構(gòu)成要素的是（C。A、主體、客體C、房地產(chǎn)法D、內(nèi)容3．我國(guó)土地所有權(quán)的歸屬不可能是（D。A、全民所有、國(guó)家所有C、集體所有D、個(gè)人所有4．土地使用權(quán)出讓市場(chǎng)由）AC、國(guó)家委托經(jīng)營(yíng)D、政府壟斷經(jīng)營(yíng)5．土地使用權(quán)出讓的最高年限為（。A、40年、50年C、60年D、70年6．土地使用權(quán)出讓用于工業(yè)用地的最高年限為（CA、70、60C、50D、40年7．土地使用權(quán)出讓用于商業(yè)、娛樂(lè)、旅游的，其最高年限的為（D。A、70年、60年C、50年D、40年8．用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)（A。AC、使用費(fèi)D9、以下不是公房租賃原則的是（。A、主客兩利，承租人有房可住，出租人有利可得B、充分利用、合理分配C以租養(yǎng)房"適當(dāng)照顧職工負(fù)擔(dān)"D品化、私有化1．房地產(chǎn)的是房地產(chǎn)投資最重要的一個(gè)特性，房地產(chǎn)不能脫離周?chē)沫h(huán)境而存在，就是強(qiáng)調(diào)了位置對(duì)房地產(chǎn)投資的一個(gè)重要性。A適應(yīng)性 B對(duì)專(zhuān)業(yè)管理的的依賴(lài)性C位置的固定性 D相互之間的影響性某投資者花費(fèi)80萬(wàn)元購(gòu)一店鋪每月凈租金收入為1.583萬(wàn)元考慮月投資收0.8%,則(C個(gè)月可收回投資.A50.5 B60 C65 D75解析：80=1.583/0.8%[1-1/(1+0.8%)n]n=65某項(xiàng)目未考慮通貸膨脹情況下,其收益率為18.27%,當(dāng)前通貨膨脹率為5%該項(xiàng)目的實(shí)際收益率為(B)A11.38%B12.64% C15.46%D16.22%解析：由(1+Ra)=(1+Rr)(1+Rd)求得Rr=12.64%下列房地產(chǎn)交易活動(dòng)處于房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)的是（C）A房屋出租 B房地產(chǎn)抵押C土地使用權(quán)出讓 D土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓一般來(lái)說(shuō)，認(rèn)知定價(jià)法所確定的價(jià)格（Ａ）價(jià)值定價(jià)法所確定的價(jià)格Ａ高于 Ｂ低于 Ｃ等于 Ｄ高于等于6．某企業(yè)上期預(yù)測(cè)銷(xiāo)售量為100萬(wàn)臺(tái)，實(shí)際銷(xiāo)售量為萬(wàn)臺(tái)，企業(yè)選用平滑指數(shù)為0.8,則本期預(yù)測(cè)銷(xiāo)售量為( C)萬(wàn)臺(tái).A102 B120 C108 D88解析:Q=0.8*110+0.2*100=108下列說(shuō)法不正確的是( A)A利息備付率表示使用項(xiàng)目利潤(rùn)償付利息的保障倍數(shù)。對(duì)于一般房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，該指標(biāo)值應(yīng)該大于1。B償債備付率表示可用于還本付息的資金償還借款本息的保障倍數(shù)。對(duì)于一般房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，該指標(biāo)值應(yīng)該大于1．2。C在國(guó)際上銀行一般要求這一比率維持在200％以上D一般來(lái)說(shuō)，對(duì)于一個(gè)開(kāi)發(fā)周期為2率大體應(yīng)為35％一45％。答案：解析：利息備付率對(duì)于一般房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，該指標(biāo)值應(yīng)該大于2。某筆筆資金按單利計(jì)息，n個(gè)周期末的本利和為（B A P（1+i）n B P（1+i*n）C P*n*i D A（1+i）n解析：Fn=P（1+i*n）某投資者以1000萬(wàn)元價(jià)格購(gòu)得一物業(yè)5年經(jīng)營(yíng)權(quán)目標(biāo)收益率為10%,如果年凈收益為30萬(wàn)元（凈收益發(fā)生在年末，則該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為（B ）A1萬(wàn)元 B7萬(wàn)元 C 6萬(wàn)元 D 0萬(wàn)元解析：NPV=-1000+300/10%*[1-1/(1+10%)5]=137從房地產(chǎn)投資的角度說(shuō)風(fēng)險(xiǎn)是指( B)A房地產(chǎn)投資結(jié)果的好壞程度 B獲取預(yù)期投資收益的可能性大小C房地產(chǎn)投資項(xiàng)目激烈競(jìng)爭(zhēng)程度 D房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程度風(fēng)險(xiǎn)最大的是商業(yè)物業(yè)風(fēng)險(xiǎn)是因?yàn)?AB商業(yè)投資的預(yù)測(cè)最難C商業(yè)的社會(huì)發(fā)展方向不易預(yù)測(cè)D商業(yè)人員無(wú)法競(jìng)爭(zhēng)時(shí)心理變化很大12．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)可從（D）兩個(gè)方面進(jìn)行考察。A投資資金量和預(yù)期收益資金 B資金流通方式和對(duì)C出租、出售或經(jīng)營(yíng)形態(tài) D物質(zhì)形態(tài)和貨幣形態(tài)對(duì)于開(kāi)發(fā)投資來(lái)說(shuō)房地產(chǎn)投資的經(jīng)濟(jì)效果的大小的衡量指標(biāo)不包（A ）A銷(xiāo)售收入 B開(kāi)發(fā)利潤(rùn) C成本利潤(rùn)率 D投資回報(bào)率下列關(guān)于敏感性分析的方法和步驟表達(dá)不當(dāng)?shù)囊豁?xiàng)是（B ）A其分析對(duì)象。B從眾多影響項(xiàng)目投資效益的不確定性因素中選取對(duì)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)無(wú)影響并在開(kāi)發(fā)周期內(nèi)不發(fā)生變化的因素作為敏感分析中的不確定因素。C分析時(shí)要設(shè)定不確定因素的變化范圍D對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)進(jìn)行分析計(jì)算，找出敏感性因素。15．開(kāi)發(fā)商收到承包商遞交的竣工結(jié)算報(bào)告及結(jié)算資料后通常要在（C）予以核實(shí)，給予確認(rèn)或者提出修改意見(jiàn)。A10日 B15日 C1個(gè)月 D2個(gè)月解析：開(kāi)發(fā)商收到承包商遞交的竣工結(jié)算報(bào)告及結(jié)算資料后通常要在1個(gè)月予以核實(shí)，給予確認(rèn)或者提出修改意見(jiàn)。16．個(gè)人住房抵押貸款期限可長(zhǎng)達(dá)（C ）年。A 10 B 20 C 30 D 5017．關(guān)于貸款擔(dān)保說(shuō)法錯(cuò)誤的是（B ）A是為提高貸款償還的可能性，降低銀行資金損失的風(fēng)險(xiǎn)，由借款人或第三人對(duì)貸款本息的償還提供的一種保證。B貸款的擔(dān)保人能取代借款人的信用狀況。C貸款的擔(dān)保并不一定能確保貸款得以足額償還。D貸款有保證、抵押、質(zhì)押三種形式。18（A）的建筑規(guī)模一般都在萬(wàn)㎡以上，服務(wù)人口在30額在億元以上。A市級(jí)購(gòu)物中心B區(qū)購(gòu)物商場(chǎng)C居住區(qū)商場(chǎng)D鄰里服務(wù)性商店以上調(diào)查步驟順序正確的是（Ｄ）Ａabcd Ｂbacd Ｃcabd 解析：應(yīng)明確調(diào)查的步驟。21．在對(duì)消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)行為進(jìn)行調(diào)查時(shí)，不涉及下列（B ）調(diào)查。A消費(fèi)者類(lèi)別 B消費(fèi)者社會(huì)階層分布C消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)能力 D消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)習(xí)慣在房地產(chǎn)市場(chǎng)的分類(lèi)中二級(jí)市場(chǎng)是指(B )A土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場(chǎng) B新建商品房租售市場(chǎng)C土地使用權(quán)出讓市場(chǎng) D土地使用權(quán)出讓和新建商品房租售市場(chǎng)某筆存款額為10001125.51元，則其名義利率為（A）A12% B12.55% C12.68% D12.45%某商業(yè)店鋪的購(gòu)買(mǎi)價(jià)格為60萬(wàn)元，其中40萬(wàn)元由金融機(jī)構(gòu)提供抵押貸款，余款20萬(wàn)元由投資者用現(xiàn)金支付。如果該項(xiàng)投資的經(jīng)營(yíng)收入扣除運(yùn)營(yíng)費(fèi)用和抵押貸款還本付息后的年凈現(xiàn)金流量為0.6項(xiàng)投資的稅后現(xiàn)金回報(bào)率為( C)。A4.7% B7% C11% D14%解析：(2．8-0.6)／20×100％＝11％借款期內(nèi)內(nèi)任意償還本息,到期末一次還清,這種還本付息的方式為CA等額還本付息法 B菲爾德法C汽球法 D還款常數(shù)法經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)選擇評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)類(lèi)基礎(chǔ)參數(shù)其指標(biāo)不包括(D )A基準(zhǔn)收益率 B目標(biāo)成本利潤(rùn)率C目標(biāo)投資利潤(rùn)率 D目標(biāo)財(cái)務(wù)杠桿比率40002,建筑容積率為60至4至14層為塔樓(均為標(biāo)準(zhǔn)層)則標(biāo)準(zhǔn)層每層建筑面積為(B).A1000㎡ B1240㎡ C22000㎡ D1800㎡解析：(4000×5．5—4000×60％×4)／10＝1240(㎡)一般說(shuō)來(lái)標(biāo)準(zhǔn)方差越小,投資風(fēng)險(xiǎn)A)A越小 B越大 C越難控制 D越難估算平，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中（C）的主要工作內(nèi)容。A會(huì)計(jì)師 B經(jīng)濟(jì)師C估價(jià)師D工程師名義利率與實(shí)際利率的關(guān)系表述不正確的一項(xiàng)是（A）A當(dāng)每年計(jì)息周期數(shù)m>1時(shí)，實(shí)際利率小于名義利率Bm=1C實(shí)際利率與名義利率更能反映資金的時(shí)間價(jià)值D名義利率越大，計(jì)息周期越短，實(shí)際利率與名義利率的差異就越大解析：當(dāng)每年計(jì)息周期數(shù)m>1時(shí)，實(shí)際利率大于名義利率監(jiān)督物業(yè)購(gòu)買(mǎi)、處置、資產(chǎn)管理和再投資決策，評(píng)估投資組合績(jī)效，客戶(hù)報(bào)告與現(xiàn)金管理屬于（D ）的工作內(nèi)容．A物業(yè)管理 B設(shè)施管理C資產(chǎn)管理 D組合投資管理房地產(chǎn)投資信托按(D )的不同,可以分為傘型合伙和多重合伙。A權(quán)益類(lèi)型 B抵押方式 C投資業(yè)務(wù) D信托性質(zhì)編制工程進(jìn)度計(jì)劃的方法有橫道圖法和( A)A網(wǎng)絡(luò)圖法 B表格法 C竣工圖法 D坐標(biāo)圖法35．判斷物業(yè)代理公司已往的業(yè)績(jī)關(guān)鍵要看其D)A共代理了多少項(xiàng)目B代理成交額是多少C人員素質(zhì) D代理的成功率有多一、單選[共20題，每題1分，總計(jì)20分]1、某公司獲得60畝居住用地使用權(quán)，規(guī)劃設(shè)計(jì)條件：規(guī)劃建設(shè)用地面積37000m232000m22.50.46層，則該公司可用于銷(xiāo)售的最大居住建筑面積（D）。A．92500m2 B．88800m2 C．80000m2 D．76800m22、動(dòng)態(tài)投資回收期是指項(xiàng)目以（C）所需的時(shí)間。A．經(jīng)營(yíng)收入抵償全部投資 B．全部現(xiàn)金流入抵償全部現(xiàn)金流C．凈收益抵償全部投資 D．凈收益現(xiàn)值抵償全部投資3、通常承租人人住寫(xiě)字樓前裝修中的某些標(biāo)準(zhǔn)化裝修項(xiàng)目的費(fèi)用由（B）付。A．承租人 B．業(yè)主 C．承租人和業(yè)主共同 D．物業(yè)管理公司4（A的客戶(hù)認(rèn)識(shí)所營(yíng)銷(xiāo)的物業(yè)。A．潛在 B．過(guò)去 C．現(xiàn)在 D．未來(lái)5某開(kāi)發(fā)商將8000萬(wàn)元投入一房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目假設(shè)此項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期為3年當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的年投資利潤(rùn)率為20%，貸款利率為10%，已知在總投資中開(kāi)發(fā)商自有資金占30%，則其自有資金的年平均投資收益率為（B）。A．40.9% B．54.7% C．56.7% D．61%650050O萬(wàn)元，預(yù)計(jì)項(xiàng)目建設(shè)投資總額為1800萬(wàn)元，則該項(xiàng)目）即可獲得政府房地產(chǎn)管理部門(mén)頒發(fā)的預(yù)售許可證。A．還需投入50萬(wàn)元建設(shè)資金 B．還需投入450萬(wàn)元建設(shè)資C．還需投入800萬(wàn)元建設(shè)資金 D．在此情況下7、（D）是判斷項(xiàng)目盈利能力的重要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，是將開(kāi)發(fā)項(xiàng)目預(yù)期或?qū)嶋H上所獲得的年凈收益進(jìn)行資本化時(shí)采用的一個(gè)貼現(xiàn)率。A．利息率B．銷(xiāo)售利潤(rùn)率C．速動(dòng)比率D．目標(biāo)收益率8、經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本收益率等于（B）100%A．開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)/總開(kāi)發(fā)成本B．正常經(jīng)營(yíng)年份的凈經(jīng)營(yíng)收入/總開(kāi)發(fā)成本C．開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)/總開(kāi)發(fā)價(jià)值D．正常經(jīng)營(yíng)年份的經(jīng)營(yíng)收入/總開(kāi)發(fā)成本9、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)過(guò)程是指（B）的持續(xù)時(shí)間。A．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全過(guò)程B．獲得土地后到全部工程竣工C．從工程開(kāi)工到全部工程竣工D10、對(duì)于價(jià)格彈性的以下描述中，（D）是正確的。A．需求價(jià)格彈性系數(shù)越大，需求數(shù)量對(duì)價(jià)格的變化不敏感B．在不同的價(jià)格水平上，需求價(jià)格彈性系數(shù)都一樣CPES=需求數(shù)量變化的百分比/D．短期內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)租金由需求決定，供給缺乏彈性116020750萬(wàn)元，則該項(xiàng)目的年投資收益率為（B）。A．10.7%B．8.0%C．5.3%D．2.7%12、實(shí)力強(qiáng)大的投資者對(duì)房地產(chǎn)的投資也注重研究其地區(qū)分布、）以及項(xiàng)AB．人口分布C．時(shí)間分布D．經(jīng)濟(jì)分布13、在任何市場(chǎng)上，能反映某種商品的市場(chǎng)供求狀況是商品的（C）。BC．價(jià)格D14、建筑功能評(píng)價(jià)是指（B）。A．對(duì)建筑物功能價(jià)值的估算程度D15、以下選項(xiàng)適于在新區(qū)開(kāi)發(fā)的建筑是（C）。A．B．寫(xiě)字樓CD．餐飲用房16、在整個(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程中最為重要的一個(gè)環(huán)節(jié)是（C）。A．投資機(jī)會(huì)選擇B．投資機(jī)會(huì)決策分析C．投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析D．市場(chǎng)分析和項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)17、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建筑工程招標(biāo)的一般程序?yàn)椋ˋ）。A．申請(qǐng)招標(biāo)→編制招標(biāo)文件→編制招標(biāo)工程標(biāo)底→確定招標(biāo)方式，發(fā)布招標(biāo)公告→投標(biāo)人資格審查→招標(biāo)工程交底及答疑→開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)和決標(biāo)→簽訂合同B．申請(qǐng)招標(biāo)→編制招標(biāo)文件→確定招標(biāo)方式→編制招標(biāo)工程標(biāo)底→發(fā)布招標(biāo)公告→招標(biāo)工程交底及答疑→開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)和決標(biāo)→簽訂合同C．申請(qǐng)招標(biāo)→編制招標(biāo)文件→確定招標(biāo)方式→編制招標(biāo)工程標(biāo)底→發(fā)布招標(biāo)公告→投標(biāo)人資格審查→招標(biāo)工程交底和答疑→開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)和決標(biāo)→簽訂合同D．申請(qǐng)招標(biāo)→確定招標(biāo)方式→編制招標(biāo)文件→編制招標(biāo)工程標(biāo)底→發(fā)布招標(biāo)公告→投標(biāo)人資格審查→工程交底及答疑+簽訂合同18下不屬于保險(xiǎn)內(nèi)容的是（D）。A．工程保險(xiǎn)B．工人人身保險(xiǎn)C．第三方保險(xiǎn)D．質(zhì)量保險(xiǎn)19、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資企業(yè)所得稅稅率一般為（C）。A．30%B．32%C．33%D．18%20、對(duì)于銷(xiāo)售對(duì)象或承租對(duì)象已明確的項(xiàng)目，金融機(jī)構(gòu)有可能提供占總開(kāi)發(fā)成本（C）的融資貸款。A．70%左右B．80%左右C．90%左右D．60%左右三、多項(xiàng)選擇題1．房地產(chǎn)法的調(diào)整對(duì)象包括有（A、C。A、房地產(chǎn)行政關(guān)系BCD、房地產(chǎn)刑事關(guān)系E、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)關(guān)系2．房地產(chǎn)業(yè)包括（A、B、、D、E。A、土地使用權(quán)的出讓C、土地開(kāi)發(fā)和房屋建設(shè)DE、房地產(chǎn)抵3B、C、、A、保值性B、增值性C、個(gè)別性D、永久性E、不可移動(dòng)性可以成為房地產(chǎn)法律關(guān)系客體的是（A、B、D、E。A、建材B、建造技術(shù)C、建筑工人D、房屋E、建造行為（DE）等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用的行為。A、出讓金、租金C、使用費(fèi) D、補(bǔ)償費(fèi)E、安置費(fèi)8．國(guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)出讓給土地使用者，使用者取得土地使用權(quán)后，有的民事權(quán)利有（A、B、C、D。A、占有權(quán)B、使用權(quán)C、轉(zhuǎn)讓權(quán)D、抵押權(quán)E、質(zhì)押權(quán)、房地產(chǎn)交易是指當(dāng)事人之間進(jìn)行以下房地產(chǎn)活動(dòng)（B、、E。A、出讓B、抵押C、轉(zhuǎn)讓D、質(zhì)押E、租賃房地產(chǎn)投資也有缺點(diǎn)，這些缺點(diǎn)表現(xiàn)在（ABCD ）A變現(xiàn)性差 B投資額巨大C投資回收周期長(zhǎng) D需要專(zhuān)門(mén)的知識(shí)和經(jīng)E具有過(guò)人的膽量和風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)精神。銀行對(duì)抵押貸款抵押率的確定，主要考慮到（ABCE ）因素。A抵押物的流動(dòng)性 B貸款期限的長(zhǎng)短C通貨膨脹的預(yù)期 D貸款企業(yè)的信用等級(jí)E所處的市場(chǎng)條件 解析：還要考慮到抵押物價(jià)值取得的情況。金融機(jī)構(gòu)對(duì)開(kāi)發(fā)商的貸款項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)估，主要審查方面包括（BCD 。A企業(yè)資信等級(jí) B項(xiàng)目基本情況C市場(chǎng)分析結(jié)果 D財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指E貸款擔(dān)保方式寫(xiě)字樓租賃合約中租金的調(diào)整幅度可參考（AB ）確定。A消費(fèi)價(jià)格指數(shù) B商業(yè)零售價(jià)格指數(shù)C上證價(jià)格指數(shù) D建安工程價(jià)格指數(shù) E中房?jī)r(jià)格指數(shù)對(duì)置業(yè)投資來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)投資的經(jīng)濟(jì)效果主要表現(xiàn)為（ BCDE）方面A銷(xiāo)售收入 B物業(yè)增值C減少納稅 D股權(quán)增加 E租金對(duì)收益性物業(yè)來(lái)說(shuō)，空置率提高將會(huì)導(dǎo)致（ACE）等后果。A租金收入減少 B附加支出增加C物業(yè)資本價(jià)值下降 D運(yùn)營(yíng)成本下降E租客要求更大的租金折扣7．投資者可以控制的風(fēng)險(xiǎn)包括( CDEA利率風(fēng)險(xiǎn) B政策性風(fēng)險(xiǎn) C資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)D持有期風(fēng)險(xiǎn) E比較風(fēng)解析：AB屬于系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn).8．居住物業(yè)一般是指供人們居住的建筑,包括（ABC）等。A普通住宅 B公寓 C別墅D客棧 E酒店確立施工中控制質(zhì)量的具體措施，主要包括（ＡＢD）方面A對(duì)各項(xiàng)施工設(shè)備、儀器進(jìn)行檢查，特別是校準(zhǔn)各種儀器儀表，保證在測(cè)量、計(jì)量方面不出現(xiàn)嚴(yán)重誤差。B控制混凝土質(zhì)量C對(duì)對(duì)工程中的配套設(shè)備進(jìn)行檢驗(yàn)。D對(duì)砌筑工程、裝飾工程和水電安裝工程等制定具體有效的質(zhì)量檢查和評(píng)定辦法E關(guān)注各項(xiàng)工程的工作量。下列說(shuō)法不正確的是（CDE ）A房地產(chǎn)項(xiàng)目中兩稅一費(fèi)指營(yíng)業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅和教育費(fèi)附加B營(yíng)業(yè)稅稅額＝應(yīng)納稅銷(xiāo)售(出租)收入×稅率C城市建設(shè)維護(hù)稅額＝應(yīng)納稅銷(xiāo)售(出租)收入×稅率D教育費(fèi)附加＝應(yīng)納稅銷(xiāo)售(出租)收入×稅率E現(xiàn)行營(yíng)業(yè)稅的稅率為3％13．按照消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品兩種屬性的重視程度進(jìn)行劃分，市場(chǎng)細(xì)分會(huì)出現(xiàn)（ＣＤ）的模Ａ同質(zhì)偏好 Ｂ同形偏好Ｃ集群偏好 Ｄ分散偏好 E心理偏好14．盈虧平衡分析的基本方法是建立（CE）之間的函數(shù)關(guān)系，通過(guò)對(duì)這個(gè)函數(shù)及其圖形的分析，找出平衡點(diǎn)。A銷(xiāo)售收入與成本 B銷(xiāo)售收入與費(fèi)用C成本與產(chǎn)量 D利潤(rùn)與成本 E銷(xiāo)售收入與銷(xiāo)量15．財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的輔助報(bào)表包括（ BDE）A損益表 B總投資估算表 C資產(chǎn)負(fù)負(fù)債表D經(jīng)營(yíng)成本表 E借款償還解析：AC為基本報(bào)表。41、房地產(chǎn)間接投資包括（BD）。A．置業(yè)投資B．購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的股票C．開(kāi)發(fā)投資D．購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)投資信托基金42、投資型物業(yè)購(gòu)買(mǎi)者購(gòu)買(mǎi)行為受（ABC）的制約。A．房地產(chǎn)投資收益水平B．其他投資工具的收益水平C．市場(chǎng)內(nèi)使用者需求特點(diǎn)、趨勢(shì)和偏好D43、固定單價(jià)合同中所用單價(jià)包括人工費(fèi)、材料費(fèi)和（ABC）。A．B．利潤(rùn)C(jī)．施工機(jī)械使用費(fèi)D．所得稅44、工程款支付一般按時(shí)間大致分為（ABCD）。A．B．最終付款CD45、房地產(chǎn)市場(chǎng)宣傳的手段主要有（ACD）。AB．市場(chǎng)調(diào)查CD46、在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，利率水平的高低主要取決于（ABC）。ABCD47、對(duì)房地產(chǎn)投資者而言，購(gòu)買(mǎi)熟地比購(gòu)買(mǎi)生地進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)，有（ABD）特點(diǎn)。ABCDE發(fā)周期延長(zhǎng)48、公開(kāi)招標(biāo)通常適用于工程項(xiàng)目（ACD）的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)。A．建設(shè)周期較長(zhǎng)B．工程性質(zhì)比較特殊C．規(guī)模較大D．技術(shù)復(fù)雜E．工期緊迫49、舊城區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的特點(diǎn)是（ABDE）。A．地處城市中心，是商業(yè)、文化活動(dòng)的聚集地，具有民族傳統(tǒng)色彩，適于作為商業(yè)、辦公、旅游、娛樂(lè)、餐飲等類(lèi)型的開(kāi)發(fā)B．開(kāi)發(fā)費(fèi)用高昂、環(huán)境污染嚴(yán)重C．舊城區(qū)人口密度大、建筑密度小D．舊城區(qū)的建筑物多是危舊房E．舊城區(qū)受城市規(guī)劃限制更苛刻50、政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)政策干預(yù)的原則是（ACDE）。A．目標(biāo)的確定性B．政策的可間斷性與協(xié)調(diào)性C．政策的針對(duì)性D．政策的導(dǎo)向性E．政策的公平性和效率51、以下選項(xiàng)屬于非居住區(qū)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的是（ABCD）。A．建筑容積率及總建筑面積B．地上建筑面積及密度C．規(guī)劃建設(shè)用地面積及建筑高度D．綠地率和停車(chē)位個(gè)數(shù)E．地下建筑面積及有效面積系52、目前我們國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資企業(yè)納稅的主要稅種有（ABCD）。A．銷(xiāo)售稅金B(yǎng)．土地使用稅金C．房產(chǎn)稅金D．企業(yè)所得稅E．城市規(guī)化稅53、屬于影響產(chǎn)品成本高低的因素是（ABCD）。A．生產(chǎn)技術(shù)方案B．生產(chǎn)規(guī)模C．生產(chǎn)組織方式D．技術(shù)水平與管理水平E．物質(zhì)供應(yīng)與產(chǎn)品銷(xiāo)售條件及人民的消費(fèi)水平54、金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行項(xiàng)目貸款審查時(shí)，要進(jìn)行工作有（ABCD）。A．客戶(hù)評(píng)價(jià)B．項(xiàng)目評(píng)估C．擔(dān)保方式評(píng)價(jià)D．貸款綜合評(píng)價(jià)E．貸款金額55、在考察是否有合適的面積空間可以供尋租者使用時(shí)常要考慮的因素有（ABC）。A．可能面積的組合BC．尋租者將來(lái)擴(kuò)展辦公室面積的計(jì)劃D．每平方米的租金E．室內(nèi)的裝修六、簡(jiǎn)答題1．簡(jiǎn)述房地產(chǎn)法律關(guān)系的概念及構(gòu)成要素(1)房地產(chǎn)法律關(guān)系（2)簡(jiǎn)述房地產(chǎn)的特點(diǎn)2（1）（2）永久性：（3）個(gè)別性：房地產(chǎn)基本上都是特定物，如設(shè)計(jì)風(fēng)格、外形規(guī)格、用料完全相同的建筑物，（4）保值性和增值性：位置良好的土地資源有限，隨著人口增長(zhǎng)和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們對(duì)房地產(chǎn)的需求量會(huì)不斷增長(zhǎng)。房地產(chǎn)保值增值成為一種規(guī)律性的現(xiàn)象。簡(jiǎn)述房地產(chǎn)法的調(diào)整對(duì)象房地產(chǎn)法是指調(diào)整房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)權(quán)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)及其他（1）房地產(chǎn)行政關(guān)系，是指國(guó)家行政機(jī)關(guān)根據(jù)行政職能（2）房地產(chǎn)民事關(guān)系，是指平等主體之間發(fā)生的有關(guān)房地產(chǎn)的法律關(guān)系。4、簡(jiǎn)述以出讓方式取得的土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓條件4（1）按照（2）按照出讓合同約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，應(yīng)完成開(kāi)發(fā)投資總額的25%以上。屬于成片開(kāi)發(fā)土地的，應(yīng)符合工業(yè)用地或其他建設(shè)用地條件轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書(shū)。5、簡(jiǎn)述商品房預(yù)售的概念和條件5行（1）?。?）（3）25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度（4）售6、簡(jiǎn)述房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的特點(diǎn)6（1）涉及面廣。涉及到規(guī)劃、土地、勘測(cè)市政、供電、通訊、商業(yè)、服務(wù)、房地產(chǎn)、文教衛(wèi)生、園林、環(huán)境、銀行等部（2）工程項(xiàng)目多。如住宅區(qū)，小項(xiàng)目幾十項(xiàng)、大項(xiàng)目幾百項(xiàng)，包括配套項(xiàng)（3）（4）建設(shè)周期長(zhǎng)。7、簡(jiǎn)述房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)應(yīng)遵循的原則7（1）城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的建設(shè)工程的選址和布局必須符合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)必須嚴(yán)格執(zhí)行城市規(guī)劃（2）持經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境效益統(tǒng)一的原則。經(jīng)濟(jì)效益是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)生存與發(fā)展的必備條件，社會(huì)效益是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)對(duì)全社會(huì)的效果和利益，環(huán)境效益是指造福（3）按照（4）設(shè)計(jì)、（5）鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)、建設(shè)居民住宅的原則。8、簡(jiǎn)述不得轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)8（1）2）司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法規(guī)定，決定查封或者以其他形式限（3）（4）共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共（5）（6）（7）法律、法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的。1、何謂房地產(chǎn)泡沫，產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫的原因有哪些？答題要點(diǎn)：房地產(chǎn)泡沫是指由于房地產(chǎn)投機(jī)引起的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格與價(jià)值產(chǎn)生嚴(yán)重背離，脫離了實(shí)際使用者支撐而持續(xù)上漲的過(guò)程及狀態(tài)。（、土地的有限性和稀缺性是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的基礎(chǔ)。、投機(jī)需求膨脹是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的誘因。、金融機(jī)構(gòu)過(guò)渡放貸是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的助燃劑。2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的規(guī)劃管理的具體內(nèi)容。答題要點(diǎn):、申請(qǐng)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》階段，規(guī)定了用地性質(zhì)、位置和界限；、設(shè)計(jì)方案的審批階段：取得城市規(guī)劃管理部門(mén)簽發(fā)的《規(guī)劃設(shè)計(jì)方、竣工驗(yàn)收階段：?jiǎn)雾?xiàng)工程取得竣工證，整體工程，綜合驗(yàn)收簽竣工3、簡(jiǎn)述住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的特點(diǎn)答題要點(diǎn)1、市場(chǎng)潛力巨大。 （2、開(kāi)發(fā)投資風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)減小。（3、多元化的市場(chǎng)需求。 （4、對(duì)開(kāi)發(fā)商投資能力要求較低。4、物業(yè)代理的作用有哪些？（1）行為偏好、潮流與品味，協(xié)助開(kāi)發(fā)商或業(yè)主進(jìn)行準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位。通過(guò)廣告等市場(chǎng)宣傳活動(dòng)，對(duì)潛在的投資置業(yè)人士進(jìn)行有效的引導(dǎo)。、幫助買(mǎi)賣(mài)雙方進(jìn)行有關(guān)融資安排。、提高市場(chǎng)運(yùn)行效率5、什么是項(xiàng)目管理？項(xiàng)目管理的基本職能？1活動(dòng)，已成功地實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目預(yù)期目標(biāo)的活動(dòng)。、基本職能：主要有計(jì)劃職能、組織職能、協(xié)調(diào)職能和控制職能。6、確定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資信等級(jí)的因素有哪些？答題要點(diǎn)：1、企業(yè)素質(zhì)2、資金實(shí)力3、企業(yè)償債能力4、經(jīng)營(yíng)管理能力5、獲力能力6、企業(yè)在貸款銀行的資金流量7、企業(yè)信譽(yù)8、其它指標(biāo)。7、可行性研究的作用。1）可行性研究是項(xiàng)目投資決策的依據(jù)；是籌集建設(shè)資金的依據(jù)；是開(kāi)發(fā)商與各有關(guān)部門(mén)簽訂協(xié)議，合同的依據(jù)；是編制下階段規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的依據(jù)；8、什么是建筑工程施工招投標(biāo)？工程建設(shè)項(xiàng)目招投標(biāo)方式有哪幾種？招投標(biāo)：指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商設(shè)定“開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建筑工程施工”這一標(biāo)的，并與之達(dá)成協(xié)議，簽訂合同的過(guò)程。公開(kāi)招標(biāo)、邀請(qǐng)招標(biāo)、議標(biāo)。9、工程項(xiàng)目管理的含義和主要內(nèi)容包括那些？275答題要點(diǎn)1產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目而言，通常取其狹義的含義。工程項(xiàng)目管理是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理工程中的重要環(huán)節(jié)，開(kāi)發(fā)商進(jìn)行工程項(xiàng)目管理的目標(biāo)，是在預(yù)算成本和計(jì)劃工期范圍內(nèi)，高質(zhì)量的完成工程施工工作。10、機(jī)構(gòu)投資者對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的參與方式有哪些？326答題要點(diǎn)：（1）直接投資和間接投資方式；權(quán)益性投資和債務(wù)性投資方式；權(quán)益參與貸款；售后租期。計(jì)算題1、某酒店投資采用銀行貸款,年利率為12%,估計(jì)一年建成,交付使用后,當(dāng)年50萬(wàn)元15%,10年凈收益回收貸款的本利和,問(wèn)該酒店建造時(shí)總投資應(yīng)控制在多少萬(wàn)元?(設(shè)投資發(fā)生在年初,收益發(fā)生在年末)答案:該酒店第一年末的凈收益現(xiàn)值為:P=A1/(i-s){1-[(1+s)/(1+i)]n}=50/(12%-15%){1-[(1+15%)/(1+12%)]10}=504.27萬(wàn)元該酒店總投資=50427/(1+12%)=450.24萬(wàn)元2.1000元/701.6,40000平米,1400元/平米,專(zhuān)業(yè)人員費(fèi)用為建造成本的8%,管理費(fèi)用為土地成本\建造成本及專(zhuān)業(yè)5%,12%,3年,(6個(gè)月,24個(gè)月,6個(gè)月,)土地成本在項(xiàng)目開(kāi)始時(shí)一次投入,建造成本\專(zhuān)業(yè)人員費(fèi)用和管理費(fèi)用在建設(shè)期內(nèi)均勻投入,如果項(xiàng)目建成后的市場(chǎng)銷(xiāo)售價(jià)格為4700元/平米,出售過(guò)程中的稅費(fèi)和銷(xiāo)售費(fèi)用分別為總銷(xiāo)售收入的6.5%和2.5%,問(wèn)開(kāi)發(fā)商成本利潤(rùn)率是多少?答案:項(xiàng)目總開(kāi)發(fā)價(jià)值:項(xiàng)目總建筑面積40000×1.6=64000平米總銷(xiāo)售收入: 4700×46000=30080萬(wàn)元銷(xiāo)售稅費(fèi): 30080×6.5%=1955.2萬(wàn)元項(xiàng)目總開(kāi)發(fā)價(jià)值:30080-1955.2=28124.8萬(wàn)元項(xiàng)目總開(kāi)發(fā)成本:土地成本: 1000×64000=6400萬(wàn)元建造成本: 1400×64000=8960萬(wàn)元專(zhuān)業(yè)人員費(fèi)用8960×8%=716.8萬(wàn)元管理費(fèi)用: (6400+8960+716.8)×5%=803.84萬(wàn)元財(cái)務(wù)費(fèi)用:a土地成本利息:6400×[(1+12%)3-1]=2591.54萬(wàn)元b建造成本\專(zhuān)業(yè)人員費(fèi)用\管理費(fèi)用利息:(8960+716.8+803.84)×[(1+12%)(2/2+0.5)-1]=1942.03萬(wàn)元c財(cái)務(wù)費(fèi)用總計(jì):2591.54+1942.03=4533.57萬(wàn)元銷(xiāo)售費(fèi)用:30080×2.5%=752萬(wàn)元總開(kāi)發(fā)成本:6400+8960+716.8+803.84+4533.57+752=22166.21萬(wàn)元開(kāi)發(fā)商成本利潤(rùn)率:開(kāi)發(fā)商利潤(rùn):28124.8-22166.21=5958.59萬(wàn)元開(kāi)發(fā)商成本利潤(rùn)率:5958.59/22166.21×100%=26.88%某家庭以抵押貸款的方式購(gòu)買(mǎi)了一套價(jià)值某家庭以抵押貸款的方式購(gòu)買(mǎi)了一套價(jià)值28萬(wàn)元的住宅，如果該家庭首期付款為房?jī)r(jià)的30%，其余為在10年內(nèi)按月等額償還抵押貸款，年貸款利率為12%，問(wèn)月還款額為多少?如果該家庭30%的收入可以用來(lái)支付住房消費(fèi)，問(wèn)該家庭須月收入多少，才能購(gòu)買(mǎi)上述住宅?房產(chǎn)的投資回報(bào)率,是用來(lái)衡量一處房產(chǎn)是否值得投資的重要參考數(shù)據(jù).一般而言,有有兩種計(jì)算形式::投資回報(bào)率=(稅后月租金-物業(yè)管理費(fèi))×12/購(gòu)買(mǎi)房屋單價(jià)說(shuō)明:此方法考慮了租金與房?jī)r(jià)兩者的相對(duì)關(guān)系,只要結(jié)果大于8%都是不錯(cuò)的投資.但它只是簡(jiǎn)單粗略的計(jì)算,沒(méi)有考慮資金的時(shí)間價(jià)值,并且對(duì)按揭付款方式不能提供具體的投資分析.:投資回收年數(shù)投資回收年數(shù)=(首期房款+期房時(shí)間內(nèi)的按揭款)/(稅后月租金-按揭月供款)×12說(shuō)明:,一般認(rèn)為結(jié)果在12~15是合理的投資.該方法比租金回報(bào)法更深入一步,適用范圍也更廣,但有其片面性.用這個(gè)公式反推過(guò)來(lái)就OK了，不是精確的計(jì)算方式，希望多參考下（宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)學(xué)）七、論述題1．論述房地產(chǎn)法的基本原則。(1)堅(jiān)持國(guó)家壟斷城鎮(zhèn)土地一級(jí)市場(chǎng)，國(guó)有土地有償、有限期使用原則。我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》明確規(guī)定了這一原則。凡進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)者，必須先獲得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的土地使用權(quán)，由國(guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給受讓人，由受讓人向國(guó)家支付土地使用出讓金。(2)保護(hù)房地產(chǎn)所有權(quán)的原則。國(guó)家立法保護(hù)房地產(chǎn)所有權(quán)，禁止任何組織和個(gè)(3)國(guó)家扶持發(fā)展居民住宅建設(shè)的原則。我國(guó)絕大多數(shù)城市長(zhǎng)期處于居住困難的條件下，居住水平低、住宅建設(shè)供地優(yōu)惠、貸款優(yōu)惠等。2、論述土地使用權(quán)出讓的特點(diǎn)。(1)土地使用權(quán)出讓是以土地所有權(quán)和使用權(quán)分離為基礎(chǔ)的。土地使用權(quán)是一種在法律規(guī)定范圍內(nèi)對(duì)物直接支配、享有利益并排(2)國(guó)家支付一定數(shù)額的出讓金。出讓金的構(gòu)成，既包含一定年限內(nèi)的地租，也包(3)土地使用權(quán)出讓是有一定年限的。這個(gè)最高年限由法律予以明確規(guī)定，實(shí)際出讓年限由土地使用權(quán)出讓合同約定，但不得超過(guò)最高年限。根據(jù)《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定，最高出讓年限按用途確定：居住用地70年；工業(yè)用地50年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；商4050年。(4)土地使用者權(quán)利效力不及于地下之物，即對(duì)地下資源、埋藏物和市政公用設(shè)施等不享有權(quán)利。論述房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的特點(diǎn)。3（1）（2）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的權(quán)利內(nèi)容是特定的房地產(chǎn)權(quán)利，包括：國(guó)有土地使用權(quán)和國(guó)有土地上的房屋所有權(quán)（3）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的方式包括買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與或者其他合法方式，主要有買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與、互換、繼承、遺贈(zèng)等房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓屬于要式民事法律行為。即房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的雙方主體應(yīng)簽訂書(shū)面房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同并經(jīng)過(guò)轉(zhuǎn)移變更登記。建設(shè)部《城市房屋產(chǎn)權(quán)戶(hù)籍管理暫行辦法》第18條規(guī)定凡未按照本辦法申請(qǐng)并辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記的其房屋產(chǎn)權(quán)的取得轉(zhuǎn)移、變更和他項(xiàng)權(quán)利的設(shè)定，均為無(wú)