馬鞍山市物業(yè)管理實施辦法

馬鞍山市物業(yè)管理實施辦法第一章

總

則第二章業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會第三章

物業(yè)服務(wù)企業(yè)第四章前期物業(yè)管理第五章

物業(yè)服務(wù)與收費第六章

物業(yè)的使用與維護第七章

法律責(zé)任第八章

附則目錄第一條

為規(guī)范物業(yè)管理行為，維護業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、《安徽省物業(yè)管理條例》等有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定，結(jié)合本市實際，制定本辦法。第二條

本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動及其監(jiān)督管理適用本辦法。

本辦法所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。第一章

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則第一章第三條新建住宅物業(yè)應(yīng)當實行物業(yè)管理。未實施物業(yè)管理的老舊小區(qū)，經(jīng)過舊區(qū)整治后基本符合實施物業(yè)管理條件的，應(yīng)當實行物業(yè)管理；配套設(shè)施不全未實施物業(yè)管理的老舊住宅小區(qū)由所在區(qū)街道辦事處統(tǒng)一管理。商貿(mào)、辦公、醫(yī)院、學(xué)校、工業(yè)區(qū)、倉儲等配套設(shè)施比較齊全的非住宅物業(yè)，根據(jù)條件推行物業(yè)管理。第一章第一章

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則第四條

馬鞍山市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會（以下簡稱市住建委）是本市物業(yè)管理行政主管部門。負責(zé)起草制定本市物業(yè)管理相關(guān)規(guī)定，二級（含）以上物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)的初審和三級物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理，物業(yè)區(qū)域的劃分，物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其行為的監(jiān)管、違法行為的查處，物業(yè)專項維修資金的歸集和監(jiān)管。

縣、區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會，分別是所在地物業(yè)管理主管部門，負責(zé)新設(shè)立物業(yè)服務(wù)企業(yè)（暫定三級）資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理、物業(yè)管理的日常監(jiān)管、指導(dǎo)業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作，業(yè)務(wù)上接受市住建委的業(yè)務(wù)工作指導(dǎo)。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府在縣、區(qū)物業(yè)行政主管部門指導(dǎo)下，具體負責(zé)組織協(xié)調(diào)本轄區(qū)業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會換屆工作，調(diào)解業(yè)主、業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的物業(yè)管理糾紛，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)服務(wù)的關(guān)系。居民委員會、村民委員會應(yīng)當協(xié)助街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府做好與物業(yè)管理有關(guān)的工作。第一章

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則第一章第一章第一章

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則第五條

規(guī)劃、城管、環(huán)保、公安、價格、工商、質(zhì)監(jiān)等行政管理部門應(yīng)當按照各自職責(zé)范圍，協(xié)同實施本辦法。（二）城管行政執(zhí)法（三）環(huán)保行政主管部門（四）公安行政主管部門（五）價格行政主管部門（六）工商行政主管部門第一章（一）規(guī)劃行政主管部門（三）環(huán)保行政主管部門（四）公安行政主管部門（五）價格行政主管部門（七）質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督行政主管部門第一章

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則(一)規(guī)劃行政主管部門（二）城管行政執(zhí)法部門（三）環(huán)保行政主管部門負責(zé)新建住宅小區(qū)的統(tǒng)一規(guī)劃，按規(guī)定明確各類公建配套設(shè)施的配置，依法認定住宅小區(qū)內(nèi)的違法建設(shè)。負責(zé)對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的亂設(shè)攤點等行為進行查處，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的違法建設(shè)進行查處。負責(zé)對物業(yè)管理區(qū)域及周邊的污染源依法實施監(jiān)督管理，對違反環(huán)保法律、法規(guī)的行為依法進行查處，對涉及環(huán)保的投訴和糾紛進行調(diào)查處理。負責(zé)新建住宅小區(qū)的統(tǒng)一規(guī)劃，按規(guī)定明確各類公建配套設(shè)施的配置，依法認定住宅小區(qū)內(nèi)的違法建設(shè)。負責(zé)對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的亂設(shè)攤點等行為進行查處，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的違法建設(shè)進行查處。負責(zé)對物業(yè)管理區(qū)域及周邊的污染源依法實施監(jiān)督管理，對違反環(huán)保法律、法規(guī)的行為依法進行查處，對涉及環(huán)保的投訴和糾紛進行調(diào)查處理。第一章第一章

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則（四）公安行政主管部門（五）價格行政主管部門負責(zé)新建住宅小區(qū)的統(tǒng)一規(guī)劃，按規(guī)定明確各類公建配套設(shè)施的配置，依法認定住宅小區(qū)內(nèi)的違法建設(shè)。負責(zé)對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的亂設(shè)攤點等行為進行查處，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的違法建設(shè)進行查處。指導(dǎo)、督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作，幫助指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的大型車輛以及易燃易爆物品的管理，指導(dǎo)物業(yè)小區(qū)安全防范設(shè)施建設(shè)，加強物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)外來人口的管理，做好燃放煙花爆竹和寵物的管理工作。負責(zé)制定全市物業(yè)服務(wù)收費管理實施細則及相關(guān)政策規(guī)定，負責(zé)全市物業(yè)服務(wù)收費的監(jiān)督管理，受理業(yè)主委員會和物業(yè)使用人對物業(yè)服務(wù)收費的投訴，依法查處物業(yè)服務(wù)企業(yè)的價格違法行為。第一章（六）工商行政主管部門在審查企業(yè)(公司)、個體工商戶在設(shè)立(開業(yè))或住所(經(jīng)營場所)變更登記時，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除核驗其提交的住所使用證明外，還應(yīng)當核驗其提供的有利害關(guān)系的業(yè)主同意的證明。第一章

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則（七）質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督行政主管部門負責(zé)對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的電梯等特種設(shè)備進行安全監(jiān)察，督促物業(yè)企業(yè)或使用單位做好特種設(shè)備的注冊登記、維護保養(yǎng)、作業(yè)人員持證上崗等工作，查處安裝、改造、維修和使用中的違規(guī)行為。第一章第一章

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則第六條

房屋所有權(quán)人為業(yè)主。第七條

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會。業(yè)主大會選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會為大會的執(zhí)行機構(gòu)。第八條業(yè)主大會應(yīng)當代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益，并履行下列職責(zé)：（一）決定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)關(guān)系業(yè)主利益的重大事項；（二）批準業(yè)主委員會工作規(guī)則；（三）聽取和審查業(yè)主委員會的工作報告；（四）改變和撤銷業(yè)主委員會不適當?shù)臎Q定；（五）決定業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費的相關(guān)事項。第二章業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會第二章二第九條

一個物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個業(yè)主大會。只有一個業(yè)主或者業(yè)主人數(shù)較少且全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責(zé)。第十條

符合下列條件之一的，應(yīng)當召開首次業(yè)主大會會議：（一）入住率達50%以上的（二）首批物業(yè)交付滿二年，并且入住率超過30%的；（三）首批物業(yè)交付滿三年的。章二第第二章業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會第十一條

業(yè)主籌備成立業(yè)主大會的，應(yīng)當在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織協(xié)調(diào)下，由業(yè)主代表、建設(shè)單位、居民委員會、或者村民委員會組成業(yè)主大會籌備組，其中業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組總?cè)藬?shù)的1/2。符合召開首次業(yè)主大會會議條件之一、但未及時召開大會的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當在接到建設(shè)單位、前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)或業(yè)主書面報告之日起45日內(nèi)組建業(yè)主大會籌備組。業(yè)主大會籌備組自成立之日起15日內(nèi)，將其成員名單和工作職責(zé)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進行公告，并在90日內(nèi)組織召開首次業(yè)主大會。首次業(yè)主大會會議的籌備經(jīng)費由建設(shè)單位承擔(dān)。建設(shè)單位依據(jù)規(guī)劃設(shè)計小區(qū)的總戶數(shù)，按照每戶5元的標準，在辦理“新建住宅符合交付使用條件證明書”前，一次性交由所在地街道辦事處代管，?？顚Ｓ茫Y(jié)余經(jīng)費轉(zhuǎn)該小區(qū)業(yè)主委員會管理。第章二第二章業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會第十二條

業(yè)主大會首次會議應(yīng)當制定管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。業(yè)主大會議事規(guī)則的內(nèi)容，應(yīng)當包括業(yè)主大會的議事方式，表決程序；業(yè)主投票權(quán)的確定方法；業(yè)主委員會的組成和換屆選舉；委員資格、義務(wù)和任期；業(yè)主大會臨時會議的召開等事項。

業(yè)主大會、業(yè)主委員會決定的事項不得違反有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定。第章二第二章業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會第十三條業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。業(yè)主大會定期會議應(yīng)當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開。有下列情形之一的，業(yè)主委員會應(yīng)當及時組織召開業(yè)主大會臨時會議：(一)有20%以上的業(yè)主提議的；(二)發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的；(三)業(yè)主大會議事規(guī)則或管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。業(yè)主委員會未按照上述規(guī)定及時組織召開業(yè)主大會臨時會議的，街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當督促或者組織召開業(yè)主大會臨時會議。第章二第二章業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會第十四條

業(yè)主委員會應(yīng)當在業(yè)主大會會議召開15日前通知全體業(yè)主，并將業(yè)主大會會議討論的事項在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。第十五條

業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式，但應(yīng)當有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。凡需投票表決的，應(yīng)當經(jīng)業(yè)主本人簽字，業(yè)主委托代理人參加業(yè)主大會會議的，應(yīng)當辦理書面委托手續(xù)。業(yè)主不參加會議也不委托代理人參加會議的，視為棄權(quán)。第章二第二章業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會第十六條

業(yè)主大會決定籌集和使用專項維修資金，改建、重建建筑物及附屬設(shè)施的，應(yīng)當經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。業(yè)主大會決定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)等其他有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的重大事項，應(yīng)當經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。第十七條

業(yè)主委員會除按照國務(wù)院、安徽省《物業(yè)管理條例》的相關(guān)規(guī)定履行職責(zé)外，經(jīng)業(yè)主大會批準，還應(yīng)當履行下列職責(zé)：

（一）建立業(yè)主委員會日常工作的規(guī)章制度；（二）根據(jù)業(yè)主大會的決定，代理因物業(yè)管理活動發(fā)生的訴訟事務(wù)；（三）法律、法規(guī)規(guī)定以及業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。第章二第二章業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會第十八條

業(yè)主委員會人數(shù)應(yīng)當是5--13名的單數(shù)，其組成人員不得在物業(yè)服務(wù)企業(yè)中兼職。小區(qū)建筑面積為5萬平方米以下業(yè)主委員會成員為5名，5萬平方米以上15萬平方米以下業(yè)主委員會成員為7名，15萬平方米以上30萬平方米以下業(yè)主委員會成員為9名，30萬平方米以上業(yè)主委員會成員為不超過13名的單數(shù)。業(yè)主委員會任期一般為三年，其組成人員可以連選連任。分期開發(fā)的物業(yè)區(qū)域達到成立業(yè)主大會條件的可以先期成立。在物業(yè)區(qū)域新的一期業(yè)主入住50%以后，重新補選或改選業(yè)主委員會。業(yè)主委員會通過選舉產(chǎn)生主任1名、副主任1-2名，業(yè)主委員會會議由主任或者主任委托的副主任召集，召開會議必須有過半數(shù)委員出席，所作決定須經(jīng)業(yè)主委員會全體委員半數(shù)以上同意。第章二第二章業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會第十九條

業(yè)主委員會任期屆滿60日前，應(yīng)當召開業(yè)主大會會議進行業(yè)主委員會的換屆選舉；逾期未換屆的，物業(yè)所在地的街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當督促或組織其換屆工作。業(yè)主委員會屆滿后10日內(nèi)，應(yīng)當將其保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財物移交新一屆業(yè)主委員會，并做好其他交接工作。第二十條

換屆、選舉、改選、補選業(yè)主委員會的，應(yīng)自選舉產(chǎn)生之日起的30日內(nèi)，向縣、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。業(yè)主委員會備案時應(yīng)當提交以下資料：業(yè)主大會會議決定、業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約、業(yè)主委員會成員名單和基本情況等?？h、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)及時將備案情況報市住建委，并書面告之相關(guān)居民委員會、村民委員會。第章二第二章業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會第二十一條

業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，業(yè)主委員會委員不得從事與本小區(qū)物業(yè)管理有關(guān)的經(jīng)營活動。

業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力。業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，物業(yè)所在地縣、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門或街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，應(yīng)當責(zé)令改正或撤銷其決定，或由受侵害的業(yè)主請求人民法院予以撤銷。

第章二第二章業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會第二十二條

在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、所屬的居民委員會應(yīng)當履行各自的職責(zé)，密切配合，共同做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)工作：（一）業(yè)主委員會接受居民委員會的指導(dǎo)，監(jiān)督與支持物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作，協(xié)助公安機關(guān)、居民委員會做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)工作；（二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在依法經(jīng)營服務(wù)活動中，接受業(yè)主委員會的監(jiān)督和居民委員會指導(dǎo)，按照合同約定為業(yè)主提供服務(wù)；（三）居民委員會應(yīng)當引導(dǎo)業(yè)主將小區(qū)物業(yè)管理與社區(qū)管理相結(jié)合，支持業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作。第章二第二章業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會第二十三條

業(yè)主大會和業(yè)主委員會開展工作的經(jīng)費由全體業(yè)主承擔(dān)。經(jīng)費的籌集、管理、使用等具體事項，由業(yè)主大會確定。業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費的使用情況應(yīng)當定期在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，接受業(yè)主監(jiān)督。

第二十四條

物業(yè)服務(wù)企業(yè)，是指依法設(shè)立、具有獨立法人資格，從事物業(yè)管理服務(wù)活動的企業(yè)。第章二第二章業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會第二十五條

物業(yè)服務(wù)企業(yè)實行資質(zhì)管理制度。物業(yè)企業(yè)資質(zhì)等級分為一、二、三級。一級資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以承接各種物業(yè)管理項目。二級資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以承接單個項目30萬平方米以下的住宅項目和8萬平方米以下的非住宅項目的物業(yè)管理業(yè)務(wù)。三級資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以承接單個項目20萬平方米以下的住宅項目和5萬平方米以下的非住宅項目的物業(yè)管理業(yè)務(wù)。未取得物業(yè)服務(wù)資質(zhì)證書的企業(yè)或單位不得從事物業(yè)管理工作。外地物業(yè)服務(wù)企業(yè)進入本市從事物業(yè)管理活動應(yīng)當?shù)绞形飿I(yè)管理行政主管部門辦理備案手續(xù)。第章二第二章業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會第二十六條

從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當按照國家規(guī)定，取得職業(yè)資格證書。第二十七條物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有下列權(quán)利：

（一）依照有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同，對物業(yè)及其環(huán)境、相關(guān)秩序進行管理；（二）依照省、市有關(guān)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同收取物業(yè)服務(wù)費用和其他費用；（三）選聘專營企業(yè)承擔(dān)專項經(jīng)營業(yè)務(wù)；（四）制止違反物業(yè)管理規(guī)約的行為；（五）經(jīng)業(yè)主大會同意，可以開展與物業(yè)服務(wù)有關(guān)的經(jīng)營活動；（六）法律、法規(guī)規(guī)定或業(yè)主大會授予的其他權(quán)利。第章二第二章業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會第二十八條

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當履行下列義務(wù)：（一）以為業(yè)主服務(wù)為宗旨，提高服務(wù)質(zhì)量和水平；（二）按照物業(yè)服務(wù)合同，提供衛(wèi)生保潔、共用部位及設(shè)施設(shè)備日常維修養(yǎng)護等服務(wù)；（三）按照合同約定聘用專門人員維護小區(qū)公共秩序和做好小區(qū)安全防范工作，經(jīng)常開展對業(yè)主的防火、防盜宣傳。（四）按照合同約定，依據(jù)國家有關(guān)規(guī)定對小區(qū)內(nèi)的特種設(shè)備進行管理，委托有資質(zhì)單位對電梯進行保養(yǎng)與定期檢驗。（五）接受業(yè)主、業(yè)主委員會和政府有關(guān)行政主管部門的監(jiān)督和行業(yè)協(xié)會的自律管理；（六）按照規(guī)定公布物業(yè)服務(wù)費收支情況；（七）勸阻違章搭建、亂設(shè)攤點、占道經(jīng)營或者其他侵害業(yè)主公共利益的行為，勸阻不聽的，及時報告業(yè)主委員會和政府有關(guān)行政主管部門；（八）協(xié)助街道、社區(qū)做好便民服務(wù)和開展社區(qū)文化活動。（九）按照合同約定，依法提前解除物業(yè)服務(wù)合同的，應(yīng)當在30日前書面告知合同的另一方，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，并書面告知市、區(qū)物業(yè)管理主管部門、街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。（十）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。三第三章

物業(yè)服務(wù)企業(yè)第章第二十九條

前期物業(yè)管理是指業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，由建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行的物業(yè)管理。第三十條建設(shè)單位在預(yù)（銷）售物業(yè)之前應(yīng)當通過招投標的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施前期物業(yè)管理，投標人少于三個或者建筑面積5萬平米以下的住宅物業(yè)經(jīng)市物業(yè)管理主管部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。5萬至10萬平方米（含5萬和10萬）的項目，可以采用邀請招標的方式，住宅物業(yè)超過規(guī)劃總建筑面積10萬平方米以上的項目應(yīng)當實行公開招投標。第四章前期物業(yè)管理四第章第三十一條

建設(shè)單位在預(yù)（銷）售物業(yè)之前，應(yīng)當制定臨時管理規(guī)約。臨時管理規(guī)約不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時，應(yīng)當對遵守臨時管理規(guī)約予以書面承諾。臨時管理規(guī)約的效力至業(yè)主大會審議通過的管理規(guī)約生效時終止。四第章第四章前期物業(yè)管理第三十二條

建設(shè)單位按照以下規(guī)定時限完成前期物業(yè)管理招投標工作：

（一）預(yù)售住宅商品房項目應(yīng)當在取得《商品房預(yù)售許可證》之前完成；（二）新建現(xiàn)售住宅商品房項目應(yīng)當在現(xiàn)售前完成；（三）非出售的新建住宅物業(yè)應(yīng)當在交付使用前完成。建設(shè)單位應(yīng)當自招標結(jié)束之日起15日內(nèi)，與中標的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同，并向物業(yè)項目所在地的縣、區(qū)物業(yè)行政主管部門登記后報市住建委備案。簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同期限一般不超過三年。業(yè)主委員會成立后與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效時，前期物業(yè)服務(wù)合同自然終止。四第章第四章前期物業(yè)管理第三十三條

實行物業(yè)服務(wù)用房和物業(yè)經(jīng)營性用房備案制度。開發(fā)建設(shè)單位在申請辦理商品房預(yù)售許可證前，應(yīng)當向市物業(yè)管理主管部門辦理小區(qū)物業(yè)服務(wù)用房和經(jīng)營性用房的備案。第三十四條

物業(yè)服務(wù)用房和經(jīng)營性用房的配置應(yīng)當符合下列規(guī)定：具體規(guī)定有以下五點：四第章第四章前期物業(yè)管理（一）物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)總建筑面積5萬平方米（含）以下的，按照不少于建筑面積100平方米配置物業(yè)服務(wù)用房。（二）物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)總建筑面積25萬平方米（含）以下的，按照物業(yè)總建筑面積2‰配置，總建筑面積超過25萬平方米的，超過部分按1‰的標準配置物業(yè)服務(wù)用房。（三）物業(yè)服務(wù)經(jīng)營性用房，按照物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)總建筑面積1.2‰的比例在規(guī)劃定位的商業(yè)用房中配置。（四）農(nóng)民安置房小區(qū)物業(yè)服務(wù)經(jīng)營性用房，按照物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)總建筑面積8‰的比例在規(guī)劃定位的商業(yè)用房中配置。（五）物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當在地面以上，一般安排在住宅中心區(qū)域或者住宅區(qū)出入口附近。配置電梯的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)用房原則上在一層安排，沒有配置電梯的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)用房樓層不得高于三層，并且具備采光、通風(fēng)、水、電通信的正常使用功能，符合辦理權(quán)屬登記條件。物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當包括物業(yè)服務(wù)辦公用房、業(yè)主委員會辦公用房等。其中，業(yè)主委員會辦公用房面積不低于20平方米。物業(yè)服務(wù)經(jīng)營性用房的配置比例，土地行政主管部門在出讓土地時應(yīng)予以明確。建設(shè)單位移交物業(yè)服務(wù)用房、物業(yè)服務(wù)經(jīng)營性用房不得收取任何費用。四第章第四章前期物業(yè)管理第三十五條新建住宅小區(qū)的配套建筑及設(shè)施設(shè)備符合下列條件后，建設(shè)單位方可辦理物業(yè)交付手續(xù)。（一）水、電納入城市管網(wǎng)，安裝分戶計量裝置和控制裝置，并對物業(yè)服務(wù)用房、公用場地、公用設(shè)施設(shè)備配置獨立的水、電計量裝置；（二）在城市管道燃氣主管網(wǎng)覆蓋的區(qū)域，完成住宅室內(nèi)外燃氣管道的鋪設(shè)且與相應(yīng)管網(wǎng)連接，并按照規(guī)劃要求安裝分戶計量裝置和控制裝置；（三）電話通信線、電視線和寬帶數(shù)據(jù)傳輸信息端口鋪設(shè)到戶，安全監(jiān)控裝置及其他安全防范設(shè)施設(shè)備按照規(guī)劃設(shè)計要求配置到位；（四）按照規(guī)劃要求完成消防設(shè)施建設(shè)；（五）按照規(guī)劃要求完成教育、文化、醫(yī)療衛(wèi)生、體育、環(huán)境衛(wèi)生等設(shè)施以及社區(qū)管理用房建設(shè)；（六）按照規(guī)劃要求完成小區(qū)道路建設(shè)，并與城市道路或公路相連；（七）按照規(guī)劃要求完成綠化建設(shè)及車庫、車位的配置；

(八)法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。四第章第四章前期物業(yè)管理第三十六條

在辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時，建設(shè)單位應(yīng)當向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：（一）竣工總平面圖、單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖、配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖、分戶驗收等竣工驗收資料；（二）設(shè)施設(shè)備的安裝，使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料，電梯設(shè)備還需提供出廠制造資料；（三）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；（四）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)各類建筑物、場地、設(shè)施設(shè)備的清單；（五）園林施工圖紙及樹種清單；（六）業(yè)主名冊；（七）物業(yè)的使用、維護、管理必需的其他資料。四第章第四章前期物業(yè)管理

第三十七條

實行新建住宅交付使用查驗制度。新建住宅項目竣工后，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當組織竣工驗收，辦理竣工驗收備案手續(xù)，相關(guān)部門和單位對公建配套設(shè)施設(shè)備建設(shè)情況進行查驗，符合物業(yè)交付條件的由市住建委出具“新建住宅符合交付使用條件證明書”。對未取得“新建住宅符合交付使用條件證明書”的，開發(fā)建設(shè)單位不得向業(yè)主辦理物業(yè)交付手續(xù)，擅自交付的開發(fā)企業(yè)應(yīng)當承擔(dān)違約責(zé)任，房地產(chǎn)開發(fā)項目資本金暫緩?fù)诉€。四第章第四章前期物業(yè)管理第三十八條

一個物業(yè)管理區(qū)域只能有一個物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施物業(yè)服務(wù)。其中分期建設(shè)的物業(yè)，只能委托同一物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項服務(wù)委托專業(yè)公司實施，但不得將物業(yè)整體或者主要管理服務(wù)責(zé)任委托給他人，如因委托造成業(yè)主損失的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當承的擔(dān)責(zé)任。等級收費基準價和浮動幅度，并向社會公布。第四十條物業(yè)服務(wù)必須符合馬鞍山市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)等級標準。第五章

物業(yè)服務(wù)與收費五第章第三十九條

物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當遵循合理、公平、公開、質(zhì)價相符的原則。物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。

普通住宅物業(yè)綜合服務(wù)費、小區(qū)車輛停放服務(wù)費、裝飾裝修垃圾清運費等物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導(dǎo)價。非普通住宅及非住宅物業(yè)綜合服務(wù)費實行市場調(diào)節(jié)價。普通住宅物業(yè)綜合服務(wù)費實行分等定價，由市物價局會同市住建委，根據(jù)物業(yè)類型、物業(yè)的硬件設(shè)施、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標準和服務(wù)成本變動等情況，制定相應(yīng)的五第章第五章

物業(yè)服務(wù)與收費第四十一條

業(yè)主應(yīng)當根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定按時足額交納物業(yè)服務(wù)費用，不應(yīng)以物業(yè)服務(wù)合同約定以外的事項為理由，遲交或拒交物業(yè)服務(wù)費用。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的低保戶家庭，其物業(yè)服務(wù)費用由市、區(qū)二級政府按1：1比例統(tǒng)一支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由使用人交納物業(yè)服務(wù)費用的，從其約定；使用人不交納的，由業(yè)主負責(zé)交納。納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售或者因開發(fā)建設(shè)單位的原因，未按時交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用由開發(fā)建設(shè)單位全額交納。根據(jù)房屋銷售合同約定，已經(jīng)驗收具備交付條件的物業(yè)，因業(yè)主的原因未及時辦理入住手續(xù)的物業(yè)服務(wù)費用，由業(yè)主全額交納。新建小區(qū)前期物業(yè)管理，開發(fā)建設(shè)單位取得“新建住宅符合交付使用條件證明書”后，業(yè)主從次月起交納物業(yè)服務(wù)費。辦理交付使用手續(xù)之前的物業(yè)服務(wù)費由開發(fā)建設(shè)單位交納。五第章第五章

物業(yè)服務(wù)與收費第四十二條

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當按照國家和省有關(guān)規(guī)定公布物業(yè)服務(wù)費收費依據(jù)及收支情況；業(yè)主委員會應(yīng)當對所公布的物業(yè)服務(wù)費進行監(jiān)督核查，并將核查報告在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布。第四十三條

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、通信、有線電視等單位應(yīng)當向最終用戶收取有關(guān)費用，不能強制物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收代繳。最終用戶是指接受供水、供電、供氣、通信、有線電視等服務(wù)的最終分戶使用人。

上述單位向業(yè)主或者使用人收取費用等服務(wù)事項，可以委托給物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施，雙方應(yīng)當簽訂委托服務(wù)合同，物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收前款有關(guān)費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。第五章

物業(yè)服務(wù)與收費五第章第四十四條

物業(yè)服務(wù)企業(yè)所簽訂物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)報送市、區(qū)兩級物業(yè)主管部門登記備案后，方可辦理物業(yè)服務(wù)收費相關(guān)手續(xù)。第四十五條市住建委每年對物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行服務(wù)質(zhì)量考核，考核結(jié)果將記入該企業(yè)誠信檔案，并向社會公布。市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會應(yīng)當建立行業(yè)自律機制，制定并實施行業(yè)自律規(guī)范，加強對會員單位及物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員的自律性監(jiān)管，促進物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法誠信經(jīng)營。對違反行業(yè)自律規(guī)范、損害業(yè)主權(quán)益的行為應(yīng)當采取相應(yīng)的行業(yè)自律措施。五第章第五章

物業(yè)服務(wù)與收費第四十六條

實行物業(yè)管理聯(lián)席會議制度。物業(yè)管理聯(lián)席會議由縣、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門會同街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府召集，居民委員會或者村民委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、專業(yè)經(jīng)營單位、城市管理執(zhí)法、公安派出所等單位、業(yè)主委員會或者業(yè)主代表參加。物業(yè)管理聯(lián)席會議主要協(xié)調(diào)解決下列事項：（一）業(yè)主委員會未依法履行職責(zé)；（二）業(yè)主委員會未依法換屆；（三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)未依法退出和辦理交接手續(xù)；（四）物業(yè)管理與服務(wù)過程中發(fā)生的重大矛盾糾紛；（五）其他需要協(xié)調(diào)解決的相關(guān)事項。五第章第五章

物業(yè)服務(wù)與收費

第四十七條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當對業(yè)主或者物業(yè)使用人裝飾裝修房屋進行指導(dǎo)和監(jiān)督。業(yè)主或者物業(yè)使用人裝飾裝修房屋，應(yīng)當事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè);物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主或者物業(yè)使用人，并加強巡查。第四十八條

物業(yè)出租的，業(yè)主應(yīng)當在簽訂物業(yè)租賃合同后，將物業(yè)承租人、出租期限、物業(yè)服務(wù)費用交納的約定等情況書面告知業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)。第六章

物業(yè)的使用與維護第六章第四十九條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：（一）拆改房屋承重結(jié)構(gòu);（二）侵占、損壞物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備;（三）違法搭建建筑物、構(gòu)筑物;（四）違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約，以及未經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，將非經(jīng)營性用房改為經(jīng)營性用房;（五）擅自改變房屋外貌，影響他人生活、工作或者市容環(huán)境;（六）違反規(guī)定擺攤設(shè)點、占道經(jīng)營;第六章第六章

物業(yè)的使用與維護（七）違反規(guī)定傾倒垃圾、污水和雜物;（八）在建筑物、構(gòu)筑物上涂寫、刻畫或者違反規(guī)定懸掛、張貼宣傳品;（九）違反規(guī)定停放機動車輛和自行車等非機動車輛;（十）違反規(guī)定堆放易燃、易爆、劇毒或者含有放射性物質(zhì)的物品，排放有毒、有害物質(zhì)或者發(fā)出超過規(guī)定標準的噪音;（十一）法律、法規(guī)和規(guī)章禁止的其他行為。違反前款規(guī)定的，其他業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)予以制止。制止無效的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會應(yīng)當及時報告有關(guān)行政主管部門。有關(guān)行政主管部門在接到報告后，應(yīng)當依法予以制止或者處理。第六章第四十九條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：第六章

物業(yè)的使用與維護第五十條

業(yè)主或者物業(yè)使用人封閉陽臺以及安裝空調(diào)外機、太陽能熱水器、防盜網(wǎng)、遮陽罩等設(shè)施的，應(yīng)當遵守臨時管理規(guī)約或者管理規(guī)約，保持物業(yè)的整潔、美觀。第五十一條任何單位和個人不得擅自占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放車輛。確需占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有的道路或者其他場地停放車輛的，應(yīng)當經(jīng)業(yè)主大會同意并收取車位場地使用費。車位場地使用費屬于全體業(yè)主共有。車輛在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)行駛、停放，應(yīng)當遵守物業(yè)管理區(qū)域相關(guān)管理規(guī)定。任何單位和個人停放車輛不得占用消防通道。第六章

物業(yè)的使用與維護第六章第五十二條

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)下列共用部位、共用設(shè)施歸全體業(yè)主共有，其所有權(quán)不得分割、轉(zhuǎn)讓、抵押，其用途不得擅自改變：（一）物業(yè)管理用房、物業(yè)經(jīng)營性用房；（二）門衛(wèi)室、監(jiān)控室、共用走廊；（三）按規(guī)劃配套建設(shè)使用的公用非機動車車庫、露天機動車位；（四）公共綠化、道路、場地；（五）建設(shè)單位在房屋銷售合同中未明確所有權(quán)歸屬，且不能證明其享有所有權(quán)的其它配套設(shè)施；（六）其它依法歸全體業(yè)主的設(shè)施設(shè)備。第六章

物業(yè)的使用與維護第六章第五十三條物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修更新時，相鄰業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當予以配合;因相鄰業(yè)主、使用人阻撓維修更新造成其他業(yè)主、使用人財產(chǎn)損失的，責(zé)任人應(yīng)當負責(zé)修復(fù)或者賠償。因物業(yè)維修更新造成相鄰業(yè)主、使用人的自用部位、自用設(shè)備損壞或者其他財產(chǎn)損失的，責(zé)任人應(yīng)當負責(zé)賠償。第六章第六章

物業(yè)的使用與維護第五十四條物業(yè)服務(wù)企業(yè)利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營性活動的，應(yīng)當在征得相關(guān)業(yè)主和業(yè)主大會同意后按照規(guī)定辦理相關(guān)手續(xù)。所得收益30%用于補貼物業(yè)管理公共服務(wù)費不足，70%納入專項維修資金，也可以在物業(yè)服務(wù)合同中約定。第五十五條建設(shè)單位應(yīng)當在物業(yè)建成后，將供水、供電、供氣、供熱、通信、電視等設(shè)施，按照規(guī)定移交給專業(yè)經(jīng)營單位進行維護管理。供水、供電、供氣、供熱、通信、電視等單位，應(yīng)當依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護的責(zé)任。前款規(guī)定的單位委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為維修、養(yǎng)護的，應(yīng)當簽訂委托合同，并