城市綜合體項(xiàng)目分析

協(xié)信地產(chǎn)城市綜合體項(xiàng)目研究

2011年7月2011-06-262服務(wù)建議書思考路徑1、什么是城市綜合體2、城市綜合體的發(fā)展及其基本特征3、解析城市綜合體的開發(fā)模式4、解讀知名綜合體項(xiàng)目案例探尋綜合體未來發(fā)展趨勢(shì)協(xié)信地產(chǎn)綜合體開發(fā)的借鑒點(diǎn)案例卡選擇說明具體案例研究如何定義城市綜合體綜合體定義的發(fā)展城市綜合體的發(fā)展歷程如何界定它的基本特征研究基礎(chǔ)趨勢(shì)分析總結(jié)提煉城市綜合體定義及其基本特征城市綜合體的發(fā)展城市綜合體的開發(fā)模式綜合體案例選擇及分析結(jié)論綜合體未來發(fā)展趨勢(shì)對(duì)協(xié)信地產(chǎn)操作綜合體項(xiàng)目建議目錄4PART1

城市綜合體定義及其基本特征城市綜合體是指城市中體量大，兼容“商業(yè)、住宅、酒店、寫字樓、餐飲、會(huì)展、娛樂”多種功能于一體的復(fù)合型態(tài)的建筑群體城市綜合體是指城市中的居住、商務(wù)辦公、購(gòu)物、文化、娛樂等各種城市物業(yè)功能復(fù)合，互為作用、互為價(jià)值鏈的空間、文化意識(shí)形態(tài)高度集中的街區(qū)軀體。城市綜合體不同與城市中心密集的建筑群體，它具備完整的城市街區(qū)特質(zhì)，是建筑群體向城市空間巨型化、城市價(jià)值復(fù)合化、城市功能集約化的結(jié)果。城市綜合體越來越多復(fù)合城市功能在空間進(jìn)行組合，并在各功能間建立一種相互依存、相互補(bǔ)益的能動(dòng)關(guān)系，從而形成多功能、高效率、復(fù)雜而統(tǒng)一。

多種功能空間有機(jī)組合與城市交通協(xié)調(diào)各不同功能空間依存、互補(bǔ)同一位置上的一組建筑群城市綜合體功能框架城市綜合體城市活動(dòng)空間交通樞紐公共文化設(shè)施建筑生活空間零售商務(wù)酒店居住5PART1

城市綜合體定義及其基本特征城市綜合體特征1：國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心等機(jī)構(gòu)，對(duì)2003年以來的建成或在建的100個(gè)新建城市綜合體研究顯示：65%的城市綜合體具有酒店、辦公、住宅、商業(yè)四大基本功能高可達(dá)性HOPSCA六大業(yè)態(tài)：HOTEL+OFFICE+PARK+SHOPPINGMALL+CLUB+APARTMENT位于城市交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)、城市功能相對(duì)集中的區(qū)域，擁有與外界聯(lián)系緊密的城市主要交通網(wǎng)絡(luò)和信息網(wǎng)絡(luò)。高樓林立的景象，城市的標(biāo)志；人口密度大，晝夜人口、工作日與周末人口，功能不同而形成互補(bǔ)。高密度，集約性整體統(tǒng)一性功能復(fù)合性建筑風(fēng)格統(tǒng)一，各個(gè)單體建筑相互配合、影響和聯(lián)系；與外部空間整體環(huán)境統(tǒng)一、協(xié)調(diào)。實(shí)現(xiàn)完整的工作、生活配套運(yùn)營(yíng)體系，各功能之間聯(lián)系緊密，互為補(bǔ)充，缺一不可。6PART1

城市綜合體定義及其基本特征1、不同種類的土地相對(duì)均衡地分布于不同功能的建筑群；2、兼顧不同時(shí)段對(duì)綜合體中各個(gè)功能的不同使用；土地使用均衡性1、平面的連續(xù)：通常采用整體設(shè)計(jì)，其中任何一項(xiàng)功能都會(huì)影響整體效果；2、立面的連續(xù)：要保持HOPSCA內(nèi)建筑物的風(fēng)格統(tǒng)一，就要使立面有連續(xù)性；3、空間的連續(xù)：優(yōu)越的區(qū)位要求功能建筑體之間通過空中、地下和地面多層次的空間體系空間連續(xù)性內(nèi)部擁有復(fù)雜、完善的交通體系，通過立體交通網(wǎng)絡(luò)的建立，使各功能建筑體有機(jī)結(jié)合；對(duì)外界的交通依賴較強(qiáng)，其外界的交通體系直接影響綜合體內(nèi)部不同功能的使用效率和規(guī)模內(nèi)外部聯(lián)系完整性因所處的城市位置和龐大的規(guī)模，注定其必將成為城市的名片，產(chǎn)生巨大的社會(huì)效應(yīng)；同時(shí)作為地產(chǎn)物業(yè)的HOPSCA，隨著城市的不斷發(fā)展，其物業(yè)自身也具有升值潛力巨大的社會(huì)效應(yīng)/升值潛力城市綜合體的特征2：類似微縮的城市，能夠通過集約化的設(shè)計(jì)，帶動(dòng)建筑與社會(huì)形成內(nèi)外部的聯(lián)動(dòng)，從而形成土地及物業(yè)升值PART2

城市綜合體的發(fā)展城市綜合體的發(fā)展：于1986年最先誕生于巴黎的拉德方斯，是一個(gè)集酒店、辦公樓、生態(tài)公園、購(gòu)物、會(huì)所、高尚住宅于一體的城市綜合體。拉德方斯位于巴黎市的西北部，巴黎城市主軸線的西端，是一個(gè)新區(qū)——一個(gè)在老城區(qū)里，進(jìn)行崛起開發(fā)形成的完全現(xiàn)代的巴黎區(qū)內(nèi)的新凱旋門，是和巴黎老凱旋門相呼應(yīng)，代表的是新巴黎；法國(guó)最大的企業(yè)一半在這里；擁有歐洲最大的商業(yè)中心，包括很多的國(guó)際總部大廈；歐洲最大的公交換乘中心。城市綜合體產(chǎn)生的背景1：城市對(duì)繁華與活力的追求，成為綜合體開發(fā)的催化劑，促使規(guī)劃者重新認(rèn)識(shí)城市中心區(qū)域的高效率、價(jià)值與綜合性PART2

城市綜合體的發(fā)展商業(yè)綜合體產(chǎn)生城市人口日益膨脹土地資源日益稀缺城市快速發(fā)展個(gè)人生活成本加大經(jīng)濟(jì)運(yùn)行效率降低高品質(zhì)的生活需求缺乏景觀和活力中心區(qū)各種矛盾突出美國(guó)紐約洛克菲勒中心是上世紀(jì)最早出現(xiàn)的建筑綜合體，它的開發(fā)從1930年一直到今天，是當(dāng)今世界上規(guī)模最為龐大的私人所有的商業(yè)、娛樂中心。PART2

城市綜合體的發(fā)展城市綜合體產(chǎn)生的背景2：隨著城市的發(fā)展，商業(yè)綜合體應(yīng)運(yùn)而生。它其合理性在于節(jié)約用地、縮短交通距離、提高工作效率、發(fā)揮投資效益等。商業(yè)綜合體多功能空間組合商業(yè)綜合體立體交通體系提高土地利用率產(chǎn)生機(jī)會(huì)收益降低投資風(fēng)險(xiǎn)滿足更高效率滿足生活需求改善區(qū)域交通10城市綜合體產(chǎn)生的背景3：舊城區(qū)改造或新城開發(fā)也是城市綜合體發(fā)展與形成的重要?jiǎng)右蛑唬壳皣?guó)內(nèi)70%的二三線城市政府的城市綜合體都集中于規(guī)劃的新區(qū)。PART2

城市綜合體的發(fā)展特征1地價(jià)與租金提升經(jīng)濟(jì)利益的再分配的驅(qū)使，在制定舊城更新改造規(guī)劃時(shí)，對(duì)城市土地進(jìn)行評(píng)估和地價(jià)分級(jí)、并對(duì)城市土地增值、土地市場(chǎng)進(jìn)行測(cè)算，實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化。特征2最高的交通可達(dá)性交通配套成熟地區(qū)，地鐵、高速道路成為現(xiàn)代城市的一個(gè)非常重要的交通手段，其次是機(jī)場(chǎng)、火車站、高速公路等，路網(wǎng)密度也是一個(gè)重要的指標(biāo)。特征3城市功能聚集中心規(guī)劃從城市功能、布局、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)上進(jìn)行調(diào)整，使舊城機(jī)能得以完善，強(qiáng)調(diào)區(qū)域的綜合功能。根據(jù)之前出現(xiàn)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、用地結(jié)構(gòu)、交通壓力、市政設(shè)施、居住環(huán)境等問題進(jìn)行調(diào)整，使得規(guī)劃更合理。特征4城市更新11PART3

城市綜合體的開發(fā)模式開發(fā)條件：不是任何地方都能采用HOPSCA地產(chǎn)模式，建成包含商務(wù)、居住、購(gòu)物等業(yè)態(tài)的綜合地產(chǎn)項(xiàng)目。HOPSCA的形成必需符合以下條件：城市綜合體最佳位置首選城市中心，城市副中心，有人流和消費(fèi)基礎(chǔ)；隨著城市化進(jìn)程，在政府重點(diǎn)規(guī)劃區(qū)域，城市經(jīng)濟(jì)新增長(zhǎng)點(diǎn)，有良好的政策扶植；必須具有便捷的交通條件，如地鐵、直達(dá)公交、區(qū)域內(nèi)環(huán)線等；必須營(yíng)造齊備的生活系統(tǒng)和相應(yīng)的人口導(dǎo)入條件城市綜合體的外部條件城市綜合體的內(nèi)部條件大規(guī)模建筑體量，能夠充分發(fā)揮不同業(yè)內(nèi)的空間組合的功能；切入城市或社會(huì)功能，與城市其他生活空間形成有機(jī)的互補(bǔ)與提升；業(yè)態(tài)組合：商業(yè)是城市綜合體中不可或缺的部分，承擔(dān)了吸引人流、創(chuàng)造多次消費(fèi)。也是綜合體后期運(yùn)營(yíng)中的難點(diǎn)所在，更是未來核心收益之一。PART3

城市綜合體的開發(fā)模式商業(yè)部分請(qǐng)另見《商業(yè)服務(wù)建議》高品質(zhì)生活配套商業(yè)寫字樓住宅酒店高消費(fèi)商務(wù)人流高品質(zhì)商業(yè)配套經(jīng)營(yíng)管理與物業(yè)服務(wù)補(bǔ)充酒店功能高消費(fèi)力商務(wù)人流商務(wù)人流循環(huán)提升商務(wù)服務(wù)能力高消費(fèi)商務(wù)人流固定消費(fèi)人流soho住宅商業(yè)街、主題廣場(chǎng)等其他功能：展覽展會(huì)商務(wù)會(huì)館星級(jí)酒店、酒店式公寓其他功能的補(bǔ)充：文化中心、休閑廣場(chǎng)、體育設(shè)施、集中式公園等PART3

城市綜合體的開發(fā)模式合作模式：根據(jù)綜合體在不同城市的不同位置、城市特性和歷史階段，從投資與營(yíng)運(yùn)的角度總結(jié)出都市綜合體的三種開發(fā)模式。14PART3

城市綜合體的開發(fā)模式運(yùn)營(yíng)模式：由于城市綜合體的開發(fā)投資回報(bào)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于純住宅項(xiàng)目，長(zhǎng)期持有的特性更是讓開發(fā)商長(zhǎng)期獲利，目前主要有（1）出租持有經(jīng)營(yíng)為主（2）出售部分商業(yè)、住宅物業(yè)和出租持有經(jīng)營(yíng)相互結(jié)合。15管理模式：都市綜合體中各種物業(yè)功能有其各自的特性，因此，其物業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理也有不同特性。主要包括零售商業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理、酒店的經(jīng)營(yíng)管理、寫字樓的經(jīng)營(yíng)管理、公寓住宅的物業(yè)管理。PART3

城市綜合體的開發(fā)模式開發(fā)商自行管理由出資方共同組建聯(lián)合發(fā)展總公司，進(jìn)行管理和提供服務(wù)，嘗試進(jìn)行統(tǒng)一的物業(yè)管理該種模式的產(chǎn)權(quán)形式都是統(tǒng)一的，如深圳的華潤(rùn)中心國(guó)外的管理機(jī)構(gòu)參與合作管理由國(guó)外的管理機(jī)構(gòu)參與合作管理，還有部分待零售商業(yè)建成后輸入管理或委托國(guó)外機(jī)構(gòu)管理，例如凱德商用目前開發(fā)的來福士廣場(chǎng)專業(yè)的物業(yè)管理公司進(jìn)行市場(chǎng)管理商業(yè)在管理上采用租賃模式，以租代管，統(tǒng)一策劃布局，承租方提出方案和資金，由物業(yè)管理公司協(xié)調(diào)開發(fā)商統(tǒng)一進(jìn)行裝修專業(yè)的管理公司不直接從事商業(yè)經(jīng)營(yíng)，而是從事整體策劃和管理，具體包括租賃管理、營(yíng)銷管理、服務(wù)管理和物業(yè)管理16PART4

綜合體案例選擇及分析結(jié)論案例選擇：根據(jù)不同的物業(yè)組合模式，選擇相應(yīng)的案例進(jìn)行分析模式一：酒店、寫字樓、商場(chǎng)、公寓等各種功能均衡發(fā)展模式案例：深圳華潤(rùn)中心、北京萬達(dá)廣場(chǎng)等模式二：以寫字樓為核心功能的發(fā)展模式案例：香港IFC、上海國(guó)際金融中心IFC模式三：以酒店為核心功能的發(fā)展模式案例：上海商城、北京萬達(dá)廣場(chǎng)等模式四：以商業(yè)為核心功能的發(fā)展模式案例：大寧國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)、上海新天地等案例1：深圳華潤(rùn)中心萬象城：集零售、餐飲、娛樂、辦公、酒店、居住等諸多功能于一體的商業(yè)建筑群，以商業(yè)作為核心驅(qū)動(dòng)力。經(jīng)營(yíng)模式——總部進(jìn)駐，定義形象、海外招商，一線品牌、只租不售，長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)驅(qū)動(dòng)引擎——萬象城以商業(yè)作為核心驅(qū)動(dòng)力：商業(yè)中心“萬象城”、“華潤(rùn)大廈”物業(yè)組合：以商業(yè)、辦公、酒店、頂級(jí)公寓為一體的高價(jià)值物業(yè)配比團(tuán)隊(duì)構(gòu)架：十家國(guó)際知名合作單位參與設(shè)計(jì)和包裝經(jīng)營(yíng)模式——華潤(rùn)總部進(jìn)駐，高端形象定位、部分海外招商，國(guó)際一線品牌進(jìn)駐、只租不售，長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)PART4

綜合體案例選擇及分析結(jié)論1、選城二線城市；3、業(yè)態(tài)定位一站式齊全規(guī)劃；1、開發(fā)商具備強(qiáng)大實(shí)力；2、招商以一線品牌為主；2、選址考慮因素：成功的KPI體系5、打造高端商業(yè)建筑形態(tài)。

外因

內(nèi)因a、城市金融商業(yè)核心位置；c、周邊交通便捷，公交線路多，擁有地鐵；b、區(qū)域內(nèi)缺乏一個(gè)高端大型商業(yè)來統(tǒng)領(lǐng)區(qū)域商業(yè)形象；4、引進(jìn)國(guó)際一流的精英團(tuán)隊(duì)；充分考慮了選址等外部因素，結(jié)合自身開發(fā)經(jīng)驗(yàn)及優(yōu)勢(shì)。PART4

綜合體案例選擇及分析結(jié)論案例2：寧波萬達(dá)廣場(chǎng)，從05年開始，萬達(dá)嘗試在城郊結(jié)合部做大型的商業(yè)項(xiàng)目，該項(xiàng)目是萬達(dá)在城郊結(jié)合部的第一個(gè)項(xiàng)目項(xiàng)目周圍常住人口5萬，離寧波市區(qū)有10公里左右。萬達(dá)拿地和開業(yè)后，出現(xiàn)兩個(gè)萬達(dá)現(xiàn)象第一，周圍的住宅，房地產(chǎn)項(xiàng)目知道萬達(dá)拿項(xiàng)目后迅速提價(jià)，二手房?jī)r(jià)立即往上漲。第二個(gè)現(xiàn)象，寧波萬達(dá)入住后，萬科、中海、金地等大牌住宅開發(fā)商看到萬達(dá)商業(yè)未來給這個(gè)片區(qū)帶來的價(jià)值和配套，一年以內(nèi)全部在旁邊拿地，距離都在1公里范圍之內(nèi)。萬達(dá)的互動(dòng)效應(yīng)：中高檔的住宅群體起來以后，又會(huì)把中高檔的人群帶過來，這樣消費(fèi)層次就會(huì)一點(diǎn)一點(diǎn)高起來PART4

綜合體案例選擇及分析結(jié)論拆遷安置土地出售政府確定居住用地體量萬達(dá)項(xiàng)目公司運(yùn)營(yíng)流程商業(yè)前期定位營(yíng)銷銷售施工管理業(yè)態(tài)組合規(guī)劃建筑選址指標(biāo)設(shè)定訂單地產(chǎn)與土地開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)物業(yè)管理業(yè)態(tài)調(diào)整管理運(yùn)營(yíng)土地拆遷出讓主力商家萬達(dá)商業(yè)管理公司照萬達(dá)廣場(chǎng)模式設(shè)計(jì)與主力店技術(shù)對(duì)接商場(chǎng)統(tǒng)一開業(yè)預(yù)付租金給萬達(dá)進(jìn)行宣傳、招商、租金談判等工作戶外廣告牌招商、商場(chǎng)管理負(fù)責(zé)日常的運(yùn)營(yíng)、維修及其它管理政府三年培育期進(jìn)行業(yè)態(tài)調(diào)整金融鏈條商家保證金主力商家租金物業(yè)經(jīng)營(yíng)、商業(yè)管理收益萬達(dá)商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)院共同選址前期接洽技術(shù)對(duì)接法定效力確認(rèn)物業(yè)公司住宅、辦公產(chǎn)品銷售資金回籠商鋪出售/出租收益獲得當(dāng)?shù)卣恋爻鲎尳?、稅費(fèi)優(yōu)惠銀行及基金融資主力店組合首先確定商業(yè)體量萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式可從開發(fā)各階段價(jià)值鏈分析出發(fā)，與之相應(yīng)，長(zhǎng)期低成本金融運(yùn)作則是運(yùn)營(yíng)的最高核心。PART4

綜合體案例選擇及分析結(jié)論21四種模式KPI體系的總結(jié)PART4

綜合體案例選擇及分析結(jié)論22PART5

綜合體未來發(fā)展趨勢(shì)“城市——區(qū)域”一體化城市空間多中心化城市功能多樣化城市形象特色化城市環(huán)境生態(tài)化城市資源集約化對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)具有聯(lián)動(dòng)與推動(dòng)性對(duì)區(qū)域中心具有強(qiáng)化作用具有復(fù)合性、多樣化功能體現(xiàn)城市特色、城市形象土地集約利用、環(huán)境友好體現(xiàn)快捷信息、科技交流趨勢(shì)1：城市發(fā)展由粗放型向集約型方向的轉(zhuǎn)化，由城市綜合體形成橋梁，通過與城是、區(qū)域的聯(lián)動(dòng)發(fā)展，