房地產(chǎn)合理避稅方法

2023/2/51各位同事新年好!前言

什么叫經(jīng)濟(jì)？經(jīng)濟(jì)是人類社會的物質(zhì)基礎(chǔ)，是構(gòu)建人類社會并維系人類社會運(yùn)行的必要條件。其具體含義，大到一國的國民經(jīng)濟(jì)，小到一家的收入支出。2023/2/52

P（利潤）=R(收入)–C（費(fèi)用）C(費(fèi)用）=土地費(fèi)+前期工程費(fèi)+建筑安裝工程費(fèi)+基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)+公共配套設(shè)施費(fèi)+開發(fā)間接費(fèi)+稅金2023/2/53稅指國家向企業(yè)或集體、個(gè)人征收的貨幣或?qū)嵨锒惤鹛攸c(diǎn)：1,強(qiáng)制性2,無償性3,穩(wěn)定性。稅率:稅額與課稅對象之間的數(shù)量關(guān)系或比例關(guān)系，是指課稅的尺度。稅法：稅法是國家制定的用以調(diào)節(jié)國家與納稅人之間在納稅方面的權(quán)利及義務(wù)關(guān)系的法律規(guī)范的總稱。中國稅負(fù)全球排名第二!房地產(chǎn)稅金(TAX):

1)營業(yè)稅+城建稅+教育稅

附加+地方教育稅附加 2)房產(chǎn)稅（所） 3)個(gè)人所得稅 4)土地增值稅（流） 5)契稅 6)企業(yè)所得稅 7)印花稅 8）土地使用稅2023/2/54稅金≈房價(jià)X15%上有政策?國富節(jié)約稅金方法：偷稅、漏稅、避稅偷稅：納稅人利用各種手段不繳或者少繳應(yīng)納稅款漏稅：由于納稅人不熟悉稅法規(guī)定和財(cái)務(wù)制度，或者由于工作粗心大意等原因造成的避稅：納稅人利用稅法允許的辦法，作適當(dāng)?shù)呢?cái)務(wù)安排或稅收策劃，在不違反稅法規(guī)定的前提下，達(dá)到減輕或解除稅負(fù)的目的2023/2/55節(jié)約稅金下有對策！2023/2/56概念：中國境內(nèi)提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或銷售不動產(chǎn)的單位和個(gè)人，就其所取得的營業(yè)額征收的一種稅稅率：3%-5%計(jì)算方法：營業(yè)額X稅率避稅方法：以房抵債，傭金抵收入2023/2/51-1.營業(yè)稅（Businesstax）2023/2/57案例1（偷稅）.以房抵債營業(yè)額100萬，費(fèi)用80萬，其中營業(yè)額20萬以房抵債案例2（避稅）.營業(yè)額(3000+300)/每平米2023/2/51-2.營業(yè)稅（Businesstax）區(qū)分實(shí)際變更節(jié)稅營業(yè)額10080費(fèi)用8060營業(yè)稅541區(qū)分實(shí)際變更其他營業(yè)額33003000費(fèi)用29702700營業(yè)稅165150152023/2/58概念：房屋為征稅對象，按房屋的計(jì)稅余值或租金收入為計(jì)稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅稅率：12%，1.2%計(jì)算方法：租金X12%,房屋余值X1.2%節(jié)稅方法：1.虛增租賃面積(偷稅）2023/2/52-1.房產(chǎn)稅(Propertytax)3.稅收優(yōu)惠（避稅）2.稅金權(quán)重（避稅）2023/2/59案例1（偷稅）.虛增租賃面積100萬的100平房屋,出租60平租金6萬案例2（避稅）.租金權(quán)重,避重就輕100萬的房屋租金10萬時(shí)2023/2/52-2.房產(chǎn)稅(Propertytax)區(qū)分實(shí)際變更（租賃面積虛增）其他房屋租金6*12%=0.726*12%=0.72房屋價(jià)值40萬X0.8X1.2%=0.3820萬X0.8X1.2%=0.19合計(jì)1.10.910.19區(qū)分實(shí)際變更其他房屋租金10*12%=1.2房屋價(jià)值100萬X0.7X1.2%=0.840.960.362023/2/5102-3.房產(chǎn)稅(Propertytax)案例3（避稅）.利用稅法優(yōu)惠政策(個(gè)人用于自住的房屋免交房產(chǎn)稅）

以個(gè)人名義買賣二手房還可節(jié)約營業(yè)稅，所得稅等很多費(fèi)用

磨練精工，世進(jìn)精工，KTE區(qū)分實(shí)際變更其他房屋價(jià)值100萬X0.7X1.2%=0.84免稅2023/2/511概念：個(gè)人所得而繳納的稅金稅率：超額累進(jìn)稅率計(jì)算方法：

(工資-五險(xiǎn)一金-扣除額)X稅率-速算扣除額避稅方法：1.年末一次性發(fā)獎(jiǎng)金 2.提高住房公積金比率 3.員工一般生活費(fèi)用沖減公司成本3-1.個(gè)人所得稅(Personalincometax)2023/2/512級數(shù)全月應(yīng)納稅所得額（含稅級距）稅率(%)速算扣除數(shù)1不超過1,500元302超過1,500元至4,500元的部分101053超過4,500元至9,000元的部分205554超過9,000元至35,000元的部分251,0055超過35,000元至55,000元的部分302,7556超過55,000元至80,000元的部分355,5057超過80,000元的部分4513,505個(gè)稅稅率表2023/2/513案例1（避稅）.分兩次的節(jié)日獎(jiǎng)改為年末一次性支付基本工資3200元/月X1.5倍X2次案例2（避稅）.公司部分公積金比率10%提高到25%實(shí)際(績效獎(jiǎng)分兩次支付)改善(績效獎(jiǎng)年末一次性支付)其他4800X20%X2=19209600X3%=28816323-2.個(gè)人所得稅(Personalincometax)現(xiàn)行(10%)改善（公積金比率提高）其他(8000-1600-3500)X10%-105=185(7000-1400-3500)X10%-105=10580/月1,5866589282023/2/514概念：對土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓及出售建筑物時(shí)所產(chǎn)生的價(jià)格增值量征收的稅稅率：增值率=（收入-扣除數(shù)）/扣除數(shù)扣除數(shù)=a）取得土地使用權(quán)的支付的金額b）房地產(chǎn)開發(fā)成本c）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用d）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅金及附加e）加計(jì)扣除金額（土地使用權(quán)+房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用）X20%4-1.土地增值稅(landappreciationtax)級次增值率稅率速算扣除數(shù)1未超過50%的部分30%02未超過50-100%的部分40%5%3未超過100-200%的部分50%15%4超過200%以上的部分60%35%2023/2/515計(jì)算方法：土地增值稅=增值額×稅率-扣除額X扣除數(shù)節(jié)稅方法：1。免稅優(yōu)惠政策（增資額不超過20%的普通住宅免稅（避稅） 2.清水房和裝修部分分開核算，減少課稅金額（避稅） 3.增加扣除的利息費(fèi)用4-2.土地增值稅(landappreciationtax)2023/2/5162023/2/5172023/2/518

1、不做賬、不申報(bào)，公然偷逃稅款；（有勇無謀，格調(diào)低下）

2、將代銷傭金直接沖減收入，偷逃稅款；（價(jià)廉物美，易于操作）2023/2/519——房企偷稅的十三招

3、房地產(chǎn)開發(fā)與建筑安裝相互勾結(jié)作假、虛增成本，多計(jì)成本偷逃稅款；（瞞天過海，深得三十六計(jì)精髓）

4、以商品房或門面抵工程款，不記收入偷逃稅款；（一舉兩得）

5、隱瞞預(yù)售房款，不申報(bào)納稅（稅務(wù)緊盯這一塊）2023/2/520——房企偷稅的十三招

6、利用行業(yè)特點(diǎn)，調(diào)整成本偷逃稅款（靠山吃山，靠水吃水）

7、借用銷售公司、物業(yè)公司等關(guān)聯(lián)企業(yè)，進(jìn)行偷逃稅款（上陣父子,兵打仗親兄弟）

8、借代收各種“初裝費(fèi)”及基金的名義，不記收入偷逃稅款（牙好，胃口就好，吃嘛嘛香）2023/2/521——房企偷稅的十三招牛人是怎么煉成的？

9、明為合作建房以房換地，暗中不記收入偷逃稅款（袖里乾坤，十分隱秘）

10、土地評估增值虛增開發(fā)成本，多計(jì)成本偷逃稅款（一個(gè)好漢三個(gè)幫，練成這招可不容易）

11、利用“預(yù)提費(fèi)用”帳戶，虛增成本偷逃稅款（老土的招數(shù)，屢試不爽）2023/2/522

12、采取“假借款