房地產合理避稅方法

2023/2/51各位同事新年好!前言

什么叫經濟？經濟是人類社會的物質基礎，是構建人類社會并維系人類社會運行的必要條件。其具體含義，大到一國的國民經濟，小到一家的收入支出。2023/2/52

P（利潤）=R(收入)–C（費用）C(費用）=土地費+前期工程費+建筑安裝工程費+基礎設施建設費+公共配套設施費+開發(fā)間接費+稅金2023/2/53稅指國家向企業(yè)或集體、個人征收的貨幣或實物稅金特點：1,強制性2,無償性3,穩(wěn)定性。稅率:稅額與課稅對象之間的數(shù)量關系或比例關系，是指課稅的尺度。稅法：稅法是國家制定的用以調節(jié)國家與納稅人之間在納稅方面的權利及義務關系的法律規(guī)范的總稱。中國稅負全球排名第二!房地產稅金(TAX):

1)營業(yè)稅+城建稅+教育稅

附加+地方教育稅附加 2)房產稅（所） 3)個人所得稅 4)土地增值稅（流） 5)契稅 6)企業(yè)所得稅 7)印花稅 8）土地使用稅2023/2/54稅金≈房價X15%上有政策?國富節(jié)約稅金方法：偷稅、漏稅、避稅偷稅：納稅人利用各種手段不繳或者少繳應納稅款漏稅：由于納稅人不熟悉稅法規(guī)定和財務制度，或者由于工作粗心大意等原因造成的避稅：納稅人利用稅法允許的辦法，作適當?shù)呢攧瞻才呕蚨愂詹邉潱诓贿`反稅法規(guī)定的前提下，達到減輕或解除稅負的目的2023/2/55節(jié)約稅金下有對策！2023/2/56概念：中國境內提供應稅勞務、轉讓無形資產或銷售不動產的單位和個人，就其所取得的營業(yè)額征收的一種稅稅率：3%-5%計算方法：營業(yè)額X稅率避稅方法：以房抵債，傭金抵收入2023/2/51-1.營業(yè)稅（Businesstax）2023/2/57案例1（偷稅）.以房抵債營業(yè)額100萬，費用80萬，其中營業(yè)額20萬以房抵債案例2（避稅）.營業(yè)額(3000+300)/每平米2023/2/51-2.營業(yè)稅（Businesstax）區(qū)分實際變更節(jié)稅營業(yè)額10080費用8060營業(yè)稅541區(qū)分實際變更其他營業(yè)額33003000費用29702700營業(yè)稅165150152023/2/58概念：房屋為征稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據(jù)，向產權所有人征收的一種財產稅稅率：12%，1.2%計算方法：租金X12%,房屋余值X1.2%節(jié)稅方法：1.虛增租賃面積(偷稅）2023/2/52-1.房產稅(Propertytax)3.稅收優(yōu)惠（避稅）2.稅金權重（避稅）2023/2/59案例1（偷稅）.虛增租賃面積100萬的100平房屋,出租60平租金6萬案例2（避稅）.租金權重,避重就輕100萬的房屋租金10萬時2023/2/52-2.房產稅(Propertytax)區(qū)分實際變更（租賃面積虛增）其他房屋租金6*12%=0.726*12%=0.72房屋價值40萬X0.8X1.2%=0.3820萬X0.8X1.2%=0.19合計1.10.910.19區(qū)分實際變更其他房屋租金10*12%=1.2房屋價值100萬X0.7X1.2%=0.840.960.362023/2/5102-3.房產稅(Propertytax)案例3（避稅）.利用稅法優(yōu)惠政策(個人用于自住的房屋免交房產稅）

以個人名義買賣二手房還可節(jié)約營業(yè)稅，所得稅等很多費用

磨練精工，世進精工，KTE區(qū)分實際變更其他房屋價值100萬X0.7X1.2%=0.84免稅2023/2/511概念：個人所得而繳納的稅金稅率：超額累進稅率計算方法：

(工資-五險一金-扣除額)X稅率-速算扣除額避稅方法：1.年末一次性發(fā)獎金 2.提高住房公積金比率 3.員工一般生活費用沖減公司成本3-1.個人所得稅(Personalincometax)2023/2/512級數(shù)全月應納稅所得額（含稅級距）稅率(%)速算扣除數(shù)1不超過1,500元302超過1,500元至4,500元的部分101053超過4,500元至9,000元的部分205554超過9,000元至35,000元的部分251,0055超過35,000元至55,000元的部分302,7556超過55,000元至80,000元的部分355,5057超過80,000元的部分4513,505個稅稅率表2023/2/513案例1（避稅）.分兩次的節(jié)日獎改為年末一次性支付基本工資3200元/月X1.5倍X2次案例2（避稅）.公司部分公積金比率10%提高到25%實際(績效獎分兩次支付)改善(績效獎年末一次性支付)其他4800X20%X2=19209600X3%=28816323-2.個人所得稅(Personalincometax)現(xiàn)行(10%)改善（公積金比率提高）其他(8000-1600-3500)X10%-105=185(7000-1400-3500)X10%-105=10580/月1,5866589282023/2/514概念：對土地使用權轉讓及出售建筑物時所產生的價格增值量征收的稅稅率：增值率=（收入-扣除數(shù)）/扣除數(shù)扣除數(shù)=a）取得土地使用權的支付的金額b）房地產開發(fā)成本c）房地產開發(fā)費用d）房地產轉讓稅金及附加e）加計扣除金額（土地使用權+房地產開發(fā)費用）X20%4-1.土地增值稅(landappreciationtax)級次增值率稅率速算扣除數(shù)1未超過50%的部分30%02未超過50-100%的部分40%5%3未超過100-200%的部分50%15%4超過200%以上的部分60%35%2023/2/515計算方法：土地增值稅=增值額×稅率-扣除額X扣除數(shù)節(jié)稅方法：1。免稅優(yōu)惠政策（增資額不超過20%的普通住宅免稅（避稅） 2.清水房和裝修部分分開核算，減少課稅金額（避稅） 3.增加扣除的利息費用4-2.土地增值稅(landappreciationtax)2023/2/5162023/2/5172023/2/518

1、不做賬、不申報，公然偷逃稅款；（有勇無謀，格調低下）

2、將代銷傭金直接沖減收入，偷逃稅款；（價廉物美，易于操作）2023/2/519——房企偷稅的十三招

3、房地產開發(fā)與建筑安裝相互勾結作假、虛增成本，多計成本偷逃稅款；（瞞天過海，深得三十六計精髓）

4、以商品房或門面抵工程款，不記收入偷逃稅款；（一舉兩得）

5、隱瞞預售房款，不申報納稅（稅務緊盯這一塊）2023/2/520——房企偷稅的十三招

6、利用行業(yè)特點，調整成本偷逃稅款（靠山吃山，靠水吃水）

7、借用銷售公司、物業(yè)公司等關聯(lián)企業(yè)，進行偷逃稅款（上陣父子,兵打仗親兄弟）

8、借代收各種“初裝費”及基金的名義，不記收入偷逃稅款（牙好，胃口就好，吃嘛嘛香）2023/2/521——房企偷稅的十三招牛人是怎么煉成的？

9、明為合作建房以房換地，暗中不記收入偷逃稅款（袖里乾坤，十分隱秘）

10、土地評估增值虛增開發(fā)成本，多計成本偷逃稅款（一個好漢三個幫，練成這招可不容易）

11、利用“預提費用”帳戶，虛增成本偷逃稅款（老土的招數(shù)，屢試不爽）2023/2/522

12、采取“假借款