同觀-杭州拱墅區(qū)住宅2014年年中市場(chǎng)調(diào)查

杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)2014年6月分析報(bào)告TherealestatemarketanalysisreportJun.2014.Hangzhou一.市場(chǎng)政策及城市規(guī)劃動(dòng)態(tài)

1.政策動(dòng)向二.杭州房地產(chǎn)總體情況

1.一級(jí)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)

1.1.2014年6月土地出讓狀況

1.2.2014年5月土地出讓分布1.3.2014年5月主城區(qū)土地出讓狀況

2.二級(jí)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)2014年5月樓市簡(jiǎn)報(bào)三.區(qū)域分析

1.區(qū)域成交動(dòng)態(tài)2.重點(diǎn)關(guān)注樓盤3.5月重大事件

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目錄一.市場(chǎng)政策及城市規(guī)劃動(dòng)態(tài)政策動(dòng)向一.市場(chǎng)政策及城市規(guī)劃動(dòng)態(tài)5月初，國(guó)土資源部開(kāi)始著手起草“不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍調(diào)查規(guī)程”(以下簡(jiǎn)稱“規(guī)程”)以及相關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，以確保產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍登記有“可以執(zhí)行”的技術(shù)路徑和依據(jù)。“規(guī)程”和相關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，將對(duì)不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍信息的提取、登記、共享等工作環(huán)節(jié)做出詳細(xì)規(guī)定。與此同時(shí)，國(guó)土資源部已經(jīng)開(kāi)始抓緊制定統(tǒng)一的登記簿和證書等登記文書。一度被視為利益博弈重災(zāi)區(qū)的不動(dòng)產(chǎn)登記制度，已經(jīng)進(jìn)入到“技術(shù)推進(jìn)階段”。[政策動(dòng)向]如何進(jìn)行“不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)查詢”是大眾最為關(guān)注的“規(guī)程”重點(diǎn)，對(duì)反腐、房產(chǎn)稅的征收有一定的關(guān)聯(lián)。一.市場(chǎng)政策及城市規(guī)劃動(dòng)態(tài)5月1日實(shí)行的新《杭州市物業(yè)管理?xiàng)l例》中，明確禁止違法拆改、變動(dòng)房屋承重結(jié)構(gòu)、違法搭建、擅自改變房屋用途等11種行為，這在一定程度上限制了分割房屋進(jìn)行群租的行為。同時(shí)，新《條例》還規(guī)定，業(yè)主可以在臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中規(guī)定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)單套住房出租的人數(shù)限制及人均面積標(biāo)準(zhǔn)。[政策動(dòng)向]新《條例》限制了分割房屋進(jìn)行群租，未來(lái)房屋的租金受其影響會(huì)有所上漲。一.市場(chǎng)政策及城市規(guī)劃動(dòng)態(tài)住建部多位人士確認(rèn)，除北上廣深之外，其它城市的限購(gòu)政策可以自行調(diào)節(jié)，尤其是庫(kù)存過(guò)大的地方，但不會(huì)明確發(fā)文。近期北上廣深市場(chǎng)也有劇烈調(diào)整，他們正在觀察研究，但發(fā)文確認(rèn)限購(gòu)放開(kāi)的可能性不大。自2014年4月以來(lái)，南寧、鄭州、銅陵、無(wú)錫等地紛紛出臺(tái)政策，包括放松購(gòu)房資格限制、支持公積金貸款、增加財(cái)政補(bǔ)貼等。面對(duì)地方政府不斷做出試探，這一次中央在一定程度上給予了默認(rèn)。而過(guò)去兩年一有地方試探就被叫停。[政策動(dòng)向]杭州的庫(kù)存較大，未來(lái)松綁樓市限購(gòu)的可能性很大。一.市場(chǎng)政策及城市規(guī)劃動(dòng)態(tài)5月22日杭州市物價(jià)、房管部門聯(lián)合出臺(tái)的一份規(guī)定,從5月26日開(kāi)始,凡是房企降價(jià)超過(guò)備案價(jià)格15%,將無(wú)法進(jìn)行網(wǎng)簽,需要重新報(bào)備價(jià)格。盡管政府并不承認(rèn)這是在限降，房產(chǎn)價(jià)格一直是要報(bào)備的，差距太大物價(jià)局本來(lái)也要干涉。但客觀上政策增加了開(kāi)發(fā)商調(diào)整價(jià)格的時(shí)間和手續(xù)，表面上看降價(jià)意愿強(qiáng)的開(kāi)發(fā)商只要重新報(bào)備價(jià)格就可以了，但其實(shí)里邊有物價(jià)局和房管局兩道關(guān)卡?！跋藿盗睢蓖嘎冻龅胤秸确科蟾ε路?jī)r(jià)下跌。一方面是地方政府的調(diào)控方向已從防止房?jī)r(jià)大漲轉(zhuǎn)向防止房?jī)r(jià)大跌。另一方面是地方政府的政策方向已從嚴(yán)厲收緊轉(zhuǎn)向微調(diào)放松。[政策動(dòng)向]杭州政府對(duì)于土地財(cái)政依賴嚴(yán)重，對(duì)房?jī)r(jià)下跌制定限制令。未來(lái)還會(huì)有更多手段來(lái)保持房?jī)r(jià)的穩(wěn)定。二.5月杭州房地產(chǎn)總體情況一級(jí)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)二.5月杭州房地產(chǎn)總體情況1.1.2014年5月土地出讓狀況持續(xù)低迷，大多0溢價(jià)成交[一級(jí)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)]區(qū)域成交宗數(shù)成交面積（公頃）成交金額（億元）可建面積（萬(wàn)方）主城區(qū)55.79.016.1余杭區(qū)512.915.233.3蕭山區(qū)28.85.418.9合計(jì)1227.429.668.32014年5月，杭州土地市場(chǎng)繼續(xù)萎靡。市區(qū)共成交土地12宗，出讓面積27.4公頃，可建面積68.3萬(wàn)方，成交額29.6億元。主城區(qū)5宗地塊全部為商用地，蕭山區(qū)出讓2宗商用地，余杭區(qū)5宗。除了特殊的加油站地塊，本月出讓的全部地塊均直接成交。二.5月杭州房地產(chǎn)總體情況[一級(jí)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)]

拿地激情不再，土地出讓降幅明顯。2014年起，杭州土地市場(chǎng)成交持續(xù)低迷，繼4月最低之后，5月略有回升，環(huán)比上漲45%。二.5月杭州房地產(chǎn)總體情況[一級(jí)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)]

拿地激情不再，土地出讓降幅明顯。2014年5月土地出讓明細(xì)二.5月杭州房地產(chǎn)總體情況[一級(jí)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)]

拿地激情不再，土地出讓降幅明顯。2014年5月土地出讓明細(xì)二.5月杭州房地產(chǎn)總體情況[一級(jí)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)]

拿地激情不再，土地出讓降幅明顯。2014年5月土地出讓明細(xì)二.5月杭州房地產(chǎn)總體情況2.1.2014年5月樓市簡(jiǎn)報(bào)[二級(jí)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)]五月杭州市區(qū)新房成交6029套，環(huán)比上升11.3%，同比下降6.8%。其中主城區(qū)成交2406套，余杭區(qū)成交量超過(guò)主城區(qū)，達(dá)到2489套，蕭山區(qū)成交1134套。五月市區(qū)新房成交均價(jià)為15299元/平方米，與四月基本持平，值得一提的是，五月主城區(qū)簽約均價(jià)為23208元/平方米，環(huán)比4月漲幅明顯，主要是柳浪東苑、綠城·蘭園(論壇)、武林壹號(hào)

(論壇)等豪宅權(quán)重上升，致使簽約均價(jià)上漲。二.5月杭州房地產(chǎn)總體情況2.1.2014年5月樓市簡(jiǎn)報(bào)[二級(jí)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)]1.2014年5月杭州市區(qū)（含蕭山、余杭）新建商品房簽約量為6029套，同比下降6.8%，環(huán)比上升11.3%。其中，商業(yè)地產(chǎn)表現(xiàn)依舊搶眼。2.5月杭州市區(qū)（含蕭山、余杭）新建商品房簽約均價(jià)為15299元/平方米，環(huán)比下跌0.65%，同比下跌17.2%。值得一提的是，主城區(qū)商品房簽約均價(jià)環(huán)比上漲明顯，主要是柳浪東苑等豪宅成交權(quán)重加大，致使簽約均價(jià)上漲。3.5月杭州市區(qū)開(kāi)盤樓盤26個(gè)，首開(kāi)樓盤2個(gè)。開(kāi)盤數(shù)量最多的是余杭區(qū)，達(dá)到了12個(gè)，主城區(qū)僅9個(gè)。相比去年同期，市區(qū)開(kāi)盤樓盤個(gè)數(shù)減少了14個(gè)。4.市區(qū)商品房存量突破12萬(wàn)套。5月底，杭州市區(qū)（含蕭山、余杭）新建商品房可售房源有127339套，環(huán)比增加7493套。另外，市區(qū)新建商品住宅可售房源有85586套，其中主城區(qū)34978套。5.剛需仍然是整個(gè)市場(chǎng)成交的主導(dǎo)。市區(qū)新建商品房簽約單價(jià)低于1.8萬(wàn)元/平方米的房源簽約套數(shù)占比77.43%。90平方米以下戶型簽約套數(shù)占比61.49%。二.5月杭州房地產(chǎn)總體情況2.1.2014年5月樓市簡(jiǎn)報(bào)[二級(jí)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)]5月市區(qū)新建商品房簽約房源的單價(jià)分布來(lái)看，簽約單價(jià)在1.2萬(wàn)元/平方米以下的房源簽約套數(shù)仍為最多，占比達(dá)50.11%；簽約單價(jià)在1.2萬(wàn)-1.5萬(wàn)元/平方米的房源簽約套數(shù)排名第二，占比達(dá)15.69%；單價(jià)在1.5萬(wàn)-1.8萬(wàn)元/平方米的房源簽約套數(shù)排名第三，占比達(dá)11.63%。單價(jià)在2.5萬(wàn)-3萬(wàn)元/平方米的房源簽約套數(shù)最少，僅占2.29%。數(shù)據(jù)顯示，市區(qū)新建商品房簽約單價(jià)低于1.8萬(wàn)元/平方米的房源占比仍高達(dá)77.43%。二.5月杭州房地產(chǎn)總體情況2.1.2014年5月樓市簡(jiǎn)報(bào)[二級(jí)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)]5月市區(qū)新建商品房簽約房源的面積分布來(lái)看，80-90平方米的房源簽約套數(shù)最多，占總量的45.58%；120-144平方米的房源簽約套數(shù)排名第二，占總量的18.78%；60平方米以下的房源簽約套數(shù)排名第三，占總量的9.75%。數(shù)據(jù)顯示，90平方米以下戶型簽約套數(shù)占比達(dá)61.49%。二.5月杭州房地產(chǎn)總體情況[二級(jí)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)]附件5月主城區(qū)簽約套數(shù)TOP10二.5月杭州房地產(chǎn)總體情況[二級(jí)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)]附件5月主城區(qū)簽約金額TOP10二.5月杭州房地產(chǎn)總體情況[二級(jí)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)]附件5月余杭區(qū)簽約套數(shù)TOP10二.5月杭州房地產(chǎn)總體情況[二級(jí)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)]附件5月余杭區(qū)簽約金額TOP10二.5月杭州房地產(chǎn)總體情況[二級(jí)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)]附件5月蕭山區(qū)簽約套數(shù)TOP10二.5月杭州房地產(chǎn)總體情況[二級(jí)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)]附件5月蕭山區(qū)簽約金額TOP10三.區(qū)域分析1.區(qū)域成交動(dòng)態(tài)三.區(qū)域分析

1.市場(chǎng)動(dòng)態(tài)跟蹤5月份拱墅區(qū)商品房共成交500套，比4月份的902套減少了402套，環(huán)比下降了44.57%。截止5月底，拱墅區(qū)網(wǎng)上可售商品房13075套，可售面積156.45萬(wàn)平米。盡管5月有房展會(huì)，但是商品房的銷量還是較上個(gè)月份有很大的降幅，顯示當(dāng)前市場(chǎng)的低迷狀態(tài)。未來(lái)拱墅區(qū)的藍(lán)孔雀板塊將在8、9月份面世，該板塊周邊有萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)和城西銀泰城的商業(yè)配套，也有招商、融信、三江等多家實(shí)力開(kāi)發(fā)商，顯然會(huì)加大區(qū)域內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)激烈程度。藍(lán)孔雀板塊內(nèi)的項(xiàng)目勢(shì)必抱團(tuán)取暖，而招商、融信兩家開(kāi)發(fā)商的實(shí)力和開(kāi)發(fā)模式，也會(huì)使價(jià)格戰(zhàn)成為可能。三.區(qū)域分析2.重點(diǎn)關(guān)注樓盤三.區(qū)域分析

2.重點(diǎn)關(guān)注樓盤耀翔·悅尚銷售節(jié)點(diǎn)：在售成交情況：目前銷售率18.1%銷售動(dòng)態(tài)：在售3號(hào)樓營(yíng)銷動(dòng)作：折后起價(jià)13888元/㎡，均價(jià)14500元/㎡產(chǎn)品特質(zhì)：主力戶型90方（三房?jī)蓮d兩衛(wèi)）、119方（四房?jī)蓮d兩衛(wèi)）物業(yè)地址：

拱墅祥園路與總管路交叉口

物業(yè)類型：住宅主力戶型：

90方(三房?jī)蓮d兩衛(wèi))、119方(四房?jī)蓮d兩衛(wèi)) 建筑形式：高層裝修狀況：毛坯可售套數(shù)：308套

可售面積：29824.66㎡三.區(qū)域分析

耀翔·悅尚耀翔·悅尚具有交通便利（緊鄰上塘高架）、教育配套（賣魚橋小學(xué)與大關(guān)苑實(shí)驗(yàn)幼兒園）和獨(dú)到的理念（悅尚匯線下社區(qū)、8個(gè)客廳）等優(yōu)勢(shì)，但也有周邊農(nóng)居點(diǎn)嘈雜、競(jìng)品項(xiàng)目多等劣勢(shì)。根據(jù)透明售房網(wǎng)數(shù)據(jù)來(lái)看，耀翔悅尚3月底開(kāi)盤至今，僅銷售了68套，并不理想。巧克力DIYXbox體感游戲筷子DIY投籃機(jī)案場(chǎng)活動(dòng)房交會(huì)活動(dòng)8個(gè)新娘作為形象代言人，現(xiàn)場(chǎng)發(fā)放邀請(qǐng)函狀的宣傳單頁(yè)三.區(qū)域分析

2.重點(diǎn)關(guān)注樓盤寶嘉·譽(yù)峰銷售節(jié)點(diǎn)：4月28日開(kāi)盤成交情況：目前總計(jì)還剩余房源268套，剩余可售面積27361.7㎡銷售動(dòng)態(tài)：首次開(kāi)盤營(yíng)銷動(dòng)作：認(rèn)籌90方以下“存2萬(wàn)抵4萬(wàn)”，90方以上“存2萬(wàn)抵5萬(wàn)”，均價(jià)17000元/㎡。首付可分期。產(chǎn)品特質(zhì)：戶型面積區(qū)間88-126方，針對(duì)的客群是首置剛需和二次置業(yè)的改善型客戶。戶型設(shè)計(jì)方正通透，有較大的贈(zèng)送空間，如88方贈(zèng)送空間約10㎡，可以做到三室兩廳。物業(yè)地址：

拱墅區(qū)石祥路與東吳路交界處（萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)往東50米）

物業(yè)類型：普通住宅主力戶型：76-139㎡ 建筑形式：高層裝修狀況：毛坯可售套數(shù)：383套

可售面積：38502.02㎡三.區(qū)域分析

寶嘉·譽(yù)峰寶嘉·譽(yù)峰近期針對(duì)75方兩房，推出“金融方案”，具體措施是：在現(xiàn)有認(rèn)籌優(yōu)惠“交2萬(wàn)減4萬(wàn)”的基礎(chǔ)上，由金融機(jī)構(gòu)提供最高15萬(wàn)元的無(wú)息貸款，無(wú)需任何抵押且最長(zhǎng)還款時(shí)間為18個(gè)月。折算下來(lái)首付最低僅需19.8萬(wàn)元。75方房源折后總價(jià)不到110萬(wàn)，120萬(wàn)封頂，單價(jià)在1.5~1.6萬(wàn)之間。微信在微信上對(duì)開(kāi)盤造成的影響進(jìn)行危機(jī)公關(guān)520秀恩愛(ài)活動(dòng)三.區(qū)域分析

2.重點(diǎn)關(guān)注樓盤中國(guó)鐵建國(guó)際城銷售節(jié)點(diǎn)：銷售中成交情況：目前總計(jì)還剩余房源1782套，剩余可售面積161971.21㎡

銷售動(dòng)態(tài)：8、11、13號(hào)樓毛坯現(xiàn)房，5.22.精裝修酒店式公寓開(kāi)始認(rèn)籌營(yíng)銷動(dòng)作：折后21000~23000元/㎡（存2萬(wàn)抵5萬(wàn)）產(chǎn)品特質(zhì)：主力戶型在88—138㎡之間⑹⑴⑶⑵⑸⑻⑺⑾⑽⒀⑼⒁⑷⑿⒂物業(yè)地址：

拱墅區(qū)石祥路239號(hào)（浙大城市學(xué)院北校區(qū)東側(cè)）

物業(yè)類型：住宅商業(yè)主力戶型：90-137㎡ 建筑形式：小高層高層裝修狀況：毛坯（未來(lái)有精裝修）可售套數(shù)：2505套

可售面積：230775.82㎡（5月31日核發(fā)預(yù)售證2014000059）三.區(qū)域分析

中國(guó)鐵建國(guó)際城中國(guó)鐵建國(guó)際城5月22日開(kāi)始對(duì)即將推出的酒店式公寓進(jìn)行認(rèn)籌，預(yù)計(jì)6月份首推30-50平米精裝修房源，產(chǎn)權(quán)40年，有平層和LOFT兩種，精裝標(biāo)準(zhǔn)約2000元/平米。目前對(duì)外宣傳首付5萬(wàn)元起，據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，起價(jià)會(huì)在13000左右，具有很高的性價(jià)比。三.區(qū)域分析

2.重點(diǎn)關(guān)注樓盤金地·申花里銷售節(jié)點(diǎn)：目前在售成交情況：剩余套數(shù)286，剩余面積27905.33㎡銷售動(dòng)態(tài)：目前在售5、8號(hào)樓101套房源，其中5號(hào)樓89平米，8號(hào)樓中間套89平米，邊套125平米。營(yíng)銷動(dòng)作：起價(jià)18800元/平米，均價(jià)21200元/平米。產(chǎn)品特質(zhì)：主推戶型89-125方三房，精裝修，法式莊園景觀，提供法航服務(wù)物業(yè)地址：

杭州市拱墅區(qū)莫干山路與石祥路交叉口西北角

物業(yè)類型：住宅建筑形式：小高層、類小高層裝修狀況：精裝可售套數(shù)：361套

可售面積：35229.35㎡（5.24.核發(fā)預(yù)售證2014000056）三.區(qū)域分析

金地·申花里金地·申花里與大關(guān)小學(xué)教育集團(tuán)申花校區(qū)簽約，擁有了百年名校的教育資源。還邀請(qǐng)了業(yè)主參與簽約儀式，在簽約儀式上，簽到處是黑板主題，就坐席位是課桌式的，處處體現(xiàn)了教育的元素。儀式上，金地·申花里項(xiàng)目總經(jīng)理和大關(guān)小學(xué)教育集團(tuán)總校長(zhǎng)分別做了演講，顯示出兩者合作的緊密聯(lián)系。之后欣賞大關(guān)小學(xué)民樂(lè)團(tuán)的表演、參觀校區(qū)等，將學(xué)區(qū)房的優(yōu)勢(shì)展現(xiàn)出來(lái)。四.5月大事件分析

一直持看空狀態(tài)的投行野村認(rèn)為中國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)泡沫已經(jīng)開(kāi)始破裂。除了野村之外，多家投行，包括瑞銀、瑞信和摩根士丹利也加入到唱空樓市的行列。日本投行認(rèn)為，第一季度中國(guó)26個(gè)省份的房地產(chǎn)投資都已經(jīng)變成負(fù)數(shù)，尤其是黑龍江省和吉林省更是達(dá)到了-25%。野村判斷，目前中國(guó)住房市場(chǎng)上存在嚴(yán)重的供應(yīng)過(guò)剩問(wèn)題，同時(shí)開(kāi)發(fā)商又面臨缺少融資的困境，由于投資下降的緣故，房屋建筑和銷售的水平也都在下降，從而導(dǎo)致這一市場(chǎng)正開(kāi)始進(jìn)入低迷時(shí)期。亞太區(qū)房地產(chǎn)研究主管杜勁松則在最新報(bào)告中寫到：“與2011年不同，購(gòu)房者開(kāi)始對(duì)中國(guó)樓價(jià)的長(zhǎng)期走勢(shì)表現(xiàn)出嚴(yán)重懷疑；加上開(kāi)發(fā)商在大范圍內(nèi)制造過(guò)剩供應(yīng)，這次樓市‘寒冬’的持續(xù)時(shí)間將超過(guò)前年?！倍Ω康だ钚掳l(fā)表的研究報(bào)告稱，預(yù)期內(nèi)地樓市在未來(lái)數(shù)個(gè)月內(nèi)將出現(xiàn)銷售、平均售價(jià)均趨惡化的情況。五月，多家投行看空中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)巨大的庫(kù)存壓力和融資困難是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)面臨的兩大困境。四.5月大事件分析

傳統(tǒng)銷售旺季樓市繼續(xù)“遇冷”，“五一”小長(zhǎng)假全國(guó)54個(gè)城市總成交同比下降32.5%，