第九章路線價法

第九章

路線價法2/5/20231一、路線價法的基本概念、理論依據(jù)和適用范圍1、概念:

路線價法是對臨街道路且可及性相當(dāng)?shù)耐恋卦O(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度，選取若干標(biāo)準(zhǔn)宗地求其平均價格，將此平均價格稱為路線價。

根據(jù)路線價，通過深度修正和其他修正來求取其他臨街宗地地價的方法。第一節(jié)路線價法的基本原理2/5/202322、路線價法的理論依據(jù)路線價法實質(zhì)上是一種市場法?！奥肪€價”是若干“標(biāo)準(zhǔn)宗地”的平均價格，“標(biāo)準(zhǔn)宗地”的價格可視為市場法中的“可比實例價格”；臨街同一道路的其他土地的價格，是以路線價為基準(zhǔn)，考慮其臨街深度、土地形狀(如矩形、三角形、平行四邊形、梯形、不規(guī)則形)、臨街狀況(如一面臨街、前后兩面臨街、街角地等)、臨街寬度等，進(jìn)行適當(dāng)?shù)男拚蟮?，這些修正實際上為“房地產(chǎn)狀況調(diào)整”。2/5/202333、路線價法適用的對象和條件

路線價法主要適用于城市商業(yè)街道兩側(cè)土地的估價。路線價法是一種快速、相對公平合理，能節(jié)省人力、財力，可以同時對大量土地進(jìn)行估價的方法，特別適用于房地產(chǎn)稅收、城市房屋拆遷補償或者其他需要在大范圍內(nèi)同時對大量土地進(jìn)行的估價。運用路線價法估價的前提條件是街道較規(guī)整，臨街各宗土地的排列較整齊。2/5/20234二、路線價法操作的基本步驟劃分路線價區(qū)段設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度（區(qū)段內(nèi)臨街各宗地深度的眾數(shù)）確定路線價標(biāo)準(zhǔn)宗地：一面臨街；土地形狀為矩形；臨街深度為標(biāo)準(zhǔn)深度；臨街寬度為標(biāo)準(zhǔn)寬度；用途、容積率等在所在路線價區(qū)段具有代表性容積率。制作深度指數(shù)表和其他修正指數(shù)表計算各地塊的價格2/5/20235三、路線價的深度修正單獨深度百分率：美國的“4321法制”40%；30%；20%；10%；9%；8%；7%；6%累積深度百分率：50英尺的累積深度百分率：40%+30%=70%75英尺的累積深度百分率：90%平均深度百分率=累積深度百分率*標(biāo)準(zhǔn)深度/所給深度50英尺的平均深度百分率：70%*100/50=140%75英尺的平均深度百分率：90%*100/75=120%2/5/20236例：某臨街深度30.48m(100英尺）臨街寬度20m的矩形地，總價100萬元。試根據(jù)“4321”法則，計算其相鄰臨街深度15.24米，臨街寬度為20m的矩形地的總價？如果相鄰臨街土地的臨街深度為45.72m其他條件不變，則該土地總價？100*（40%+30%）=70萬元；100*（40%+30%+20%+10%+9%+8%）=117萬元2/5/20237深度修正公式：U＝V×dV×f×dU＝V×dV×fU:宗地價（總價）V:路線價（前者為標(biāo)準(zhǔn)宗地的單價，后者為單位寬度的標(biāo)準(zhǔn)宗地的總價）dV:深度修正系數(shù)（前為平均深度百分率，后為累積深度百分率）f:臨街寬度d：臨街深度2/5/20238例：下圖中是一臨街深度15.24m(即50英尺)、臨街寬度20m的矩行土地，其所在區(qū)段的路線價(土地單價)為2500元／㎡。根據(jù)深度價格修正率，計算該宗土地的總價格。

2/5/20239【解】由于路線價是用土地單價表示的，所以在應(yīng)用時采取平均深度價格修正率U＝V×dV×f×d=2500*（70%*100/50）*20*15.24=1066800元2/5/202310例：在上例中，如果已知區(qū)段標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地(臨街深度100英尺)1m寬的的總價為76200元，計算該宗土地的總價格?！窘狻坑捎诼肪€價是單位寬度的標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地的總價，所以在應(yīng)用時采取累計深度價格修正率U＝V×dV×f=76200*70%*20=1066800元2/5/202311四、路線價的其他修正臨街寬度形狀臨街狀況街道

A

B

C

圖9－3

2/5/202312第二節(jié)路線價法的運用2/5/202313一、一面臨街地的評估矩形地根據(jù)其臨街深度12m查深度指數(shù)表（表9-3），然后根據(jù)路線價的單位情況，代入深度修正公式。宗地1：10000*110%*8*12=105.6萬元

8m8m10m8m6m

12m14m123457m8m11m

路線價為10000元/平方2/5/202314

8m8m10m8m6m

12m14m123457m8m11m

路線價為10000元/平方平行四邊形地a)將其分割成矩形地和三角形地，分別求取其地價，再加總。b)將其近似地看作是矩形地，按其高度12m查深度指數(shù)表，然后代入深度修正公式進(jìn)行計算。宗地4：10000*110%*8*12=105.6萬元2/5/202315梯形地a)平形邊與街道平行的梯形分割成矩形和三角形,分別計算再加合；或先近似看作矩形地計算,再根據(jù)臨街邊長短情況作加(減)價修正。宗地3：10000*110%*8.5*12*（1+10%）=123.42萬元b)平行邊與街道垂直的梯形以中位線的深度為臨街深度，按矩形地計算。試計算宗地2的總價。

8m8m10m8m6m

12m14m123457m8m11m

路線價為10000元/平方2/5/202316二、三角形地的評估美國的評估方法:將任何一種三角形宗地都看成是直角三角形的組合。直角三角形地底邊臨街三角形地頂點臨街三角形地矩形地地價×K矩形地地價×（1-K）K：慎格爾三角形地價格百分率2/5/202317例：如下圖所示，有三角形ABC的一宗土地，如果臨街深度80英尺的一面臨街矩形土地的平均深度價格修正率為116％，臨街深度80英尺的慎格爾三角形土地價格修正率為63％，試求該宗三角形ABC土地的價格。

2/5/202318

[解]

在圖上作補充線AD，AE，CE及BF，則有：

三角形ACD土地的總價＝1000×116％×90×80×63％

＝5261760(元)

三角形ABD土地的總價＝1000×116％×20×80×63％

＝1169280(元)

三角形ABC土地的總價＝三角形ACD土地的總價－三角形ABD土地的總價

＝5261760—1169280

＝4092480(元)2/5/202319日本、臺灣的評估方法:底邊臨街三角形：近似于一個具有與其同等臨街寬度和面積的矩形（如圖中的DEQP），故可按三角形頂點至街道距離的1/2查深度指數(shù)表，按矩形地地價計算方法來計算。街道

ABDE35英尺50英尺PQFC50英尺2/5/202320三、雙面臨街地的評估雙面臨街地是指前后兩面都臨街的宗地。將其所臨街道中路線價高的一條街道（或稱之為高價街或正街）的臨街宗地，由于受另一條街道的影響，因而它的便捷性較一般臨街宗地高，地價也高。高價街影響深度＝×總深度低價街影響深度＝總深度－高價街影響深度高價街路線價＋低價街路線價高價街的路線價2/5/202321例P15210000元/平方米

18m6000元/平方米

27m圖9－6

2/5/202322四、街角地的評估街角地是指側(cè)方有街道的宗地里地線里地線14

131250000萬元/平方米

圖9－8

9m9m13.5m40000元/平方米美國自街角起100英尺（30.48m）部分；臺灣18米內(nèi)2/5/202323美國專門就旁街制定了旁街深度百分率（表9-8）.P159按正街計算地價+旁街對地價的增加額

U＝V×dV×f（表9-8）2/5/202324里地線里地線14

131250000萬元/平方米

圖9－8

9m9m13.5m40000元/平方米臺灣對旁街地價的加計方法以縱橫街線的交叉點起每4.5為一級距，依序予以加成。規(guī)則見P153例，圖為臺灣省轄市的街角地，試計算宗地12、13、14的地價2/5/202325五、袋地的評估袋地:被周圍土地所環(huán)繞，而與外部公路無道路相通的土地。袋地的深度指數(shù)(表9-10）：根據(jù)袋地的“起深度”和“訖深度”來確定的，所謂起深度，是指袋地距街道較近的一邊與街道之間的距離，所謂訖深度，是指袋地距街道較遠(yuǎn)一邊與街道之間的距離。對于訖深度大于標(biāo)準(zhǔn)深度的袋地，應(yīng)以里地線為界劃分為袋地和里地，分別計算其地價。2/5/202326圖9－910000元/平方米2m15171620m13m12m18m11mU＝V×dV×f×dP155試計算宗地15、16的單價？里地線2m2/5/202327六、不規(guī)則形地的評估如果對象宗地可借助于一些輔助線劃分為規(guī)則的土地，就將其分割成規(guī)則形地，分別求取規(guī)則地的地價后加合。對于寬度和深度大致均衡的不規(guī)則形地，承認(rèn)其現(xiàn)實的臨街寬度，并以其“面積/寬度”作為其臨街深度，查深度指數(shù)表后按規(guī)則的矩形地來計算。對寬度和深度不夠均衡的不規(guī)則形地，按其近似的規(guī)則形地求其地價。2/5/202328練習(xí)：1、在實際估價中設(shè)定的標(biāo)準(zhǔn)深度，通常是路線價區(qū)段內(nèi)臨街各宗土地深度的（）A．算術(shù)平均數(shù)B．中位數(shù)C．加權(quán)平均數(shù)D．眾數(shù)2、路線價法估價的第二個步驟應(yīng)為（）A．設(shè)定標(biāo)