香榭Mini-BLOCK街區(qū)項目規(guī)劃建議

香榭MiniBLOCK街區(qū)項目規(guī)劃建議西安香榭實業(yè)有限公司分析構(gòu)架市場研究2規(guī)劃建議4項目概況31產(chǎn)品建議33項目概況本項目位于以東西安市曲江新區(qū)芙蓉西路以東,翠竹園小區(qū)以西,占地面積7600平米,規(guī)劃建筑面積12000平米。項目周邊有翠竹園、曲江蘭亭、曲江春曉園、曲江城市花園、曲江南苑等大型住宅項目分布，商業(yè)、生活配套有待提高。擬建設(shè)具鮮明主題特色，集餐飲、娛樂、生活消費商業(yè)、社區(qū)生活服務(wù)為一體的現(xiàn)代歐陸風情MiniBlock社區(qū)小型商業(yè)中心。返回市場研究市場研究商業(yè)規(guī)劃經(jīng)營戶分析消費者分析返回西安市商業(yè)規(guī)劃分析

第一步第二步第三步西安商貿(mào)業(yè)發(fā)展規(guī)劃三步走

立足于西安都市圈，影響黃河中上游區(qū)域，西安商貿(mào)局規(guī)劃，從2004年至2020年分“三步走”，把西安打造成交匯東西、帶動西部、輻射全國、聯(lián)通中亞、接軌國際的西部商貿(mào)中心。近期:（2004年至2010年）■中心商業(yè)區(qū)（明城墻以內(nèi)）禁止設(shè)置各類批發(fā)市場、集貿(mào)市場■建設(shè)二環(huán)商業(yè)帶、三環(huán)商業(yè)帶

中期:（2011年至2015年）■發(fā)展“中”字形中心商業(yè)區(qū)■建設(shè)五個區(qū)域商業(yè)中心遠期:（2016年至2020年）■建中心步行商業(yè)街區(qū)第一步：近期（2004年至2010年）近期:（2004年至2010年）■中心商業(yè)區(qū)（明城墻以內(nèi)）禁止設(shè)置各類批發(fā)市場、集貿(mào)市場■建設(shè)二環(huán)商業(yè)帶、三環(huán)商業(yè)帶重點建設(shè)和完善二環(huán)商業(yè)帶，圍繞土門、小寨、胡家廟、張家堡、北二環(huán)、高新區(qū)、沙坡、紡織城、三橋、紅廟坡、經(jīng)開區(qū)、曲江等12個區(qū)域建設(shè)區(qū)域商業(yè)中心。在三環(huán)商業(yè)帶鼓勵設(shè)置專業(yè)批發(fā)市場和物流配送中心。

西安市商業(yè)規(guī)劃分析商業(yè)網(wǎng)點總體布局根據(jù)西安市商業(yè)布局現(xiàn)狀,西安市商業(yè)體系分為三級商業(yè)服務(wù)網(wǎng):一級商業(yè)服務(wù)網(wǎng)為中心商業(yè)區(qū)；二級商業(yè)服務(wù)網(wǎng)包括:區(qū)域商業(yè)中心,二環(huán)商業(yè)帶,三環(huán)商業(yè)帶,衛(wèi)星城商業(yè)圈等四部分；三級商業(yè)服務(wù)網(wǎng)包括：市區(qū)社區(qū)商業(yè)和城鎮(zhèn)商業(yè)區(qū)，商業(yè)網(wǎng)點布局體現(xiàn)“時尚購物在中心,休閑消費在二環(huán),增強輻射在三環(huán)”的調(diào)控導(dǎo)向。■

社區(qū)商業(yè)和城鎮(zhèn)商業(yè)區(qū)規(guī)劃﹡列入社區(qū)(居住區(qū))商業(yè)重點建設(shè)的區(qū)域是:距市中心商業(yè)區(qū),區(qū)域商業(yè)中心1公里以外,人口規(guī)模達到3-5萬人,服務(wù)半徑在500米左右的居住區(qū),社區(qū)商業(yè)面積一般按每千人200——500平方米配置.同時,在新建社區(qū)也可建設(shè)相應(yīng)規(guī)模的社區(qū)鄰里型商業(yè)中心,其營業(yè)面積控制在2.5—3萬平方米左右。社區(qū)商業(yè)鼓勵設(shè)置集購物,餐飲,休閑,娛樂,生活服務(wù)為一體,能滿足居民多樣化消費需求的社區(qū)購物中心,以及食雜店,便利店,折扣店,超市,餐飲店,理發(fā)店,修理店等生活服務(wù)設(shè)施。返回經(jīng)營戶分析經(jīng)營戶對本案的看法經(jīng)營戶基本狀況分析經(jīng)營戶分析經(jīng)營戶基本狀況商鋪經(jīng)營面積商鋪經(jīng)營種類商品主要價位30平米以下5%餐飲15%20元內(nèi)25%30–80平米20%休閑娛樂20%20–100元37%80–200平米65%生活用品15%100–500元22%200平米以上10%生活服務(wù)40%500–1000元12%其他10%1000元以上4%經(jīng)營戶基本狀況主要客戶群租金狀況

月營業(yè)收入青年白領(lǐng)20%60元/平米以下30%5千元以下14%中高收入層40%60–100元/平米40%5千–1萬元36%老年人25%100元/平米以上30%1–2萬元22%家庭主婦10%2–4萬元15%其他5%4萬元以上13%返回小結(jié)：經(jīng)營戶商鋪以80-200平米之間為主，經(jīng)營種類以生活服務(wù)、餐飲、休閑、日用品為主，價位主要在20到100元之間為主，主要客戶為附近居民，以中高收入者為主，商鋪租金主要在100元/平米左右，月營業(yè)收入主要在5千到1萬之間。經(jīng)營戶對本案的看法

對本案的看法對曲江社區(qū)商業(yè)

的看好程度對消費檔次的看好程度認為曲江最應(yīng)該發(fā)展的商業(yè)不看好

10%較看好

45%非?？春?/p>

20%中檔

20%中高檔

60%高檔

20%餐飲娛樂

23%生活超市便利店

46%

生活服務(wù)

22%百貨

6%一般

25%其他

3%

返回小結(jié)：經(jīng)營戶對本案看好程度較高，認為本案消費群體購買力較強，可承受中高檔消費，認為曲江新區(qū)應(yīng)重點發(fā)展超市、便利店、服務(wù)、餐飲、休閑娛樂為主的商業(yè)物業(yè)。消費者分析家庭年收入每月購物次數(shù)商場選擇重要因素每次購物消費金額本案周邊居民以高收入者為主，家庭年收入在20萬元以上居多500元以上者居多貨品種類較齊全，引領(lǐng)時尚，一站式服務(wù)，購物環(huán)境好，值得信賴的商業(yè)

6次以上者居多消費者購物習慣消費者分析每次外出就餐消費金額以100–200元之間居多經(jīng)常消費的餐飲店大型餐飲、美食廣場、風味小店、連鎖快餐為主每月外出就餐次數(shù)12次以上者居多每次外出就餐總?cè)藬?shù)2–4人之間居多消費者外出就餐習慣消費者分析每次休閑消費總金額以100-300元之間居多平常進行的休閑娛樂活動以咖啡廳茶藝、體育健身、美容美體、看電影、唱歌、上網(wǎng)為主每月休閑娛樂次數(shù)以5次以上者居多每次休閑娛樂總?cè)藬?shù)以3-6人居多消費者休閑娛樂消費習慣消費者分析中國美食主題特色餐廳美食廣場、風味小店連鎖快餐異國料理西餐廳咖啡廳俱樂部健身中心PUB餐飲娛樂

認為曲江應(yīng)增加的商業(yè)類型百貨店超市生活便利店食雜店家居中心書店藥妝店寵物店音像禮品購物

美容美發(fā)個人護理家政中心洗衣店眼鏡光學銀行房產(chǎn)中介服務(wù)

小結(jié)：消費者以中高收入者為主，消費能力較強，對該區(qū)域生活消費品、餐飲娛樂、生活服務(wù)需求都比較強。購物方面對超市、便利店的需求旺盛，餐飲以中高檔、具備特色的餐飲店為主要需求目標，服務(wù)領(lǐng)域?qū)旧罘?wù)需求較大。市場小結(jié)商業(yè)規(guī)劃分析營戶分經(jīng)析消費者分析本項目周邊生活用品、生活服務(wù)、餐飲、休閑娛樂消費市場需求旺盛，而供給市場嚴重不足，本項目的市場前景較為樂觀。返回產(chǎn)品建議整體產(chǎn)品定位

業(yè)態(tài)細分建議客戶群定位定價系統(tǒng)整體產(chǎn)品定位

主題定位主題延伸功能定位業(yè)態(tài)類型MiniBLOCKB－Business(商業(yè))、L－Liefallow(休閑)、0－0pen(開放)、C－Crowd(人群)K－Kind(親和)集生活購物、生活服務(wù)、餐飲、休閑娛樂為一體的社區(qū)型商業(yè)中小型超市、便利店、食品店、藥妝店、寵物店、“時尚生活”書店、禮品店、美食廣場、連鎖快餐、中國美食、主題餐廳、西餐、異國料理、甜品店、咖啡廳、俱樂部、健身中心、PUB、美容美發(fā)、個人護理、眼鏡光學、禮品店、銀行、房產(chǎn)中介等返回業(yè)態(tài)細分建議業(yè)態(tài)類型特點可選性篩選理由建議要點中小型超市其經(jīng)營是以優(yōu)惠的價格，提供齊全的商品給消費者，可確保有固定的客群定期重復(fù)的到訪，商圈附近的居民可為項目帶來穩(wěn)定的客源。必選超市已發(fā)展為家庭消費的重要組成部分，西安市場上外資、本地經(jīng)營者均有良好的發(fā)展，從本項目消費群需求考慮，需要引入。由于地塊條件限制，建議引入面積在600平米左右的中小型型生活超市設(shè)置于首層，增加生活用品所占的比例，精品化、精細化經(jīng)營?！皶r尚生活”書店是提供舒適、裝修現(xiàn)代化及高雅的購物環(huán)境，體現(xiàn)時尚生活主題的有一定規(guī)模的圖書音像店。這類店的經(jīng)營理念是希望把純粹購買的行為變?yōu)樾蓍e享受的過程。可選項目時尚性、文化性的特色，要體現(xiàn)在商戶的選擇上。建議引入300平米文化圖書音像吧設(shè)置于二層，除圖書音像產(chǎn)品外提供簡餐、飲品等。便利店滿足顧客便利性需求為主要目的的零售業(yè)態(tài)。商品結(jié)構(gòu)特點明顯，有即時消費性、小容量、應(yīng)急性等。必選便利店對大型社區(qū)的支持度較高。建議引入數(shù)個100平米左右的生活便利店。店堂明快、清潔、貨架豐滿。經(jīng)營可實行信息系統(tǒng)化，開展單品管理。食品店毛利較低。食品店最好的開設(shè)地點并非城市中心的商業(yè)區(qū)，而是人口密集的住宅區(qū)必選項目周邊的市場特點及需求特性決定需要引入建議引入數(shù)個如米店、肉鋪、面包店、水果店和蔬菜店等食品店。藥店一般店面在200平米左右，作為人們生活的必需品供應(yīng)者，一個齊備的藥店可以吸引穩(wěn)定客流。必選項目周邊的市場特點及需求特性決定需要引入建議引入50-100平米藥店，結(jié)合藥妝。業(yè)態(tài)細分建議業(yè)態(tài)類型特點可選性篩選理由建議要點寵物店經(jīng)營各類貓狗寵物，商品具有稀缺性、貴重等特點?？蛇x結(jié)合本項目周邊社區(qū)高收入者較多，以及現(xiàn)代人對寵物需求的增加，需要引入。建議引入面積在200平米左右的寵物店，并可考慮一定的寵物醫(yī)療。禮品店提供一定文化品味和市場價值的工藝品，禮品?？蛇x項目屬曲江文化旅游區(qū)，從大的商業(yè)規(guī)劃上應(yīng)有此考慮。建議引入數(shù)個精品禮品店，可展示不同側(cè)面的區(qū)域文化。中國美食可選面積從300-1000平方米不等，種類繁多，作為中國最具特色的文化之一，市場需求大，本地名牌特色餐飲能有效帶動人氣。必選餐飲的豐富性是本項目特色的經(jīng)營方式，尤其在不同地方特色餐飲上如川菜、湘菜、粵菜等建議引入不同地方特色的餐廳設(shè)置于首層顯著位置，要求知名品牌或新連鎖品牌，在就餐環(huán)境上突出不同的地方特色，或能體現(xiàn)當?shù)靥厣谋硌荨Ｖ黝}、特色餐廳主題餐廳特色在于餐廳的菜品、裝潢、布置、服務(wù)、音樂、服務(wù)員的聲音及服裝等都圍繞著一個特定的主題，為顧客營造出一種或溫馨或神秘，或懷舊或熱烈的氣氛?？蛇x可塑性高，可結(jié)合不同的業(yè)態(tài)主題設(shè)置不同的主題特色餐廳，如運動主題、兒童主題、情人主題餐廳，選擇合適的經(jīng)營者是難點。建議引入2－3家300平米的主題餐廳，可結(jié)合餐飲與娛樂的新概念，這種類型的餐廳設(shè)施可同時提供兩種不同功能－既是一間食肆，也是一個娛樂的好去處。美食廣場其快捷方便的食品、便宜的價錢以及多元化，可讓一家大小或一班朋友于同一環(huán)境中獲得滿足。針對家庭化、年輕化及大眾化的消費者。這個組合配合周邊的裝飾和環(huán)境等將對顧客形成一種吸引力。必選西安市場發(fā)展較好的餐飲形式，能滿足當?shù)叵M者的消費需求，但在環(huán)境上需要有所提升，以區(qū)別于現(xiàn)有消費場所。建議引入2000平米以上美食廣場設(shè)置于三層，要求其在經(jīng)營上有一定的特色，如菜式豐富性、特色的就餐環(huán)境等。業(yè)態(tài)細分建議業(yè)態(tài)類型特點可選性篩選理由建議要點中式快餐中式通常規(guī)模在30-100平方米，填補了快餐市場中低端的空白，所提供的餐飲內(nèi)容貼近國人生活?？蛇x在西安當?shù)剡€屬于中低檔消費，對大眾吸引力較強，方便快捷，兼有休閑功能。建議引入在西安地區(qū)經(jīng)營良好的商家設(shè)置于中間層，涵蓋不同檔次。異國料理經(jīng)營面積一般在400-600平方米，常見有日韓，東南亞，法式，意式，品牌均已有較高知名度，且一般配合裝修等手段，營造出異國風情，是現(xiàn)代人飲食休閑的重要選擇?？蛇x能塑造項目差異性的規(guī)劃業(yè)種，以在西安地區(qū)接受程度較高的韓國料理為主，并帶入東南亞風味。引入2－3家新品牌連鎖異國料理，設(shè)置于中間層。甜品店需求面積從無座位的5平米品牌甜品店到25-40平方米的傳統(tǒng)甜品店不等，西式快餐品牌的甜品店是青年人的最愛，傳統(tǒng)甜品店則是南方人生活中不可或缺的元素?？蛇x休閑性強，沖動性消費，適當?shù)牟贾每苫钴S零售氛圍。建議引入廣東甜品、冰激凌店、地方特色甜品店?？Х炔璺贿m宜營業(yè)面積80-140平方米，咖啡紅茶音樂環(huán)境烘托出的高雅氣氛是這類店鋪重要的賣點，飲品茶點上品種豐富有特色，是情侶約會，朋友座談的好去處。必選休閑性強，賦予其獨特經(jīng)營優(yōu)勢。建議引入2－3家咖啡、飲品及茶坊，設(shè)置于中間層。業(yè)態(tài)細分建議業(yè)態(tài)類型特點可選性篩選理由建議要點俱樂部運動會員俱樂部，商務(wù)私人會所，提供不同消費者較為私密的獨特消費類型。必選周邊消費群體市場需求及可為本項目帶來固定客流的特點。建議在頂層引入商務(wù)俱樂部，提供商務(wù)餐飲、娛樂、會議等服務(wù)。PUB有從100多平的小酒吧到幾百平方米的迪吧、慢搖吧，屬于高壓力人群娛樂的場所，中青年為主力軍，消費檔次依裝修和服務(wù)檔次定位。必選具時尚性特色，可帶動夜間消費。建議引入300平米文化圖書音像吧設(shè)置于二層，除圖書音像產(chǎn)品外提供簡餐、飲品等。美容美發(fā)面積50－200平方米都有，標準服務(wù)行業(yè)，入檔次應(yīng)配合商場定位，在品質(zhì)保證下，消費者主要以回頭客居多。必選消費目的性較強，有助于帶動固定消費群。建議引入專業(yè)美容美發(fā)店，如個人形象沙龍、美容SPA、瘦身美體等。個人護理這個方面市場上最大名氣的是屈臣氏日用品便利店，一般面積為200－300平方米，經(jīng)營所有類別的日用品，且其有很多自有品牌，整體價格優(yōu)勢很大，在大城市相當受歡迎?？蛇x受周邊消費品匱乏及中高收入女性對品牌護理產(chǎn)品的需求的影響建議引入200平米以上個人護理用品店，如屈臣氏分店。眼鏡光學40－70平方米左右，品牌眾多，已經(jīng)有比較多的代理店，以一個店面匯集多個品牌，可直接引進?？蛇x消費需求高，商家利潤高，是承租能力相對較高的類別。引入多家眼鏡店，在經(jīng)營上突出不同的特色，如近視鏡框、隱形眼鏡、名品太陽眼鏡，引入檔次權(quán)威性或品牌連鎖店。業(yè)態(tài)細分建議業(yè)態(tài)類型特點可選性篩選理由建議要點銀行銀行網(wǎng)點90－200平方米，自助銀行一般20－30平方米，作為方便顧客的基本配置，一般購物中心會有一個自助銀行和幾個ATM機。必選本項目綜合性及建筑的復(fù)雜性，需要設(shè)置多個自助銀行，以滿足便利性的要求。建議引入1-2家銀行網(wǎng)點，2－3自助銀行。房產(chǎn)中介是提供房產(chǎn)中介、代理服務(wù)專業(yè)店。這類店對大型社區(qū)來說是必備的配套服務(wù)機構(gòu)。必選項目周邊的市場特點及需求特性決定需要引入建議引入1-2家連鎖地產(chǎn)中介代理店家政服務(wù)滿足社區(qū)家庭家政服務(wù)需求，提供鐘點、保潔、保姆、陪購等多種家庭化服務(wù)?？蛇x周邊社區(qū)人群高收入的特點決定需要此類服務(wù)建議引入1-2家市場反應(yīng)好，口碑好的連鎖家政公司洗衣店洗衣行業(yè)的生命周期長，其間變化不大，資金回籠很快，要求“干凈、專業(yè)、快捷、衛(wèi)生”。必選項目周邊的市場特點及需求特性決定需要引入建議引入1-3家服務(wù)高效、清潔環(huán)保的品牌洗衣店。返回客戶群定位品牌商家：此類商家是屬于龐大的連鎖經(jīng)營的專業(yè)集團，其實力、資金較為雄厚，一般以中等規(guī)模的店鋪面積進駐，其經(jīng)營貨品檔次高，價格中等以上，本案可以連鎖超市/便利店、連鎖美容、個人護理、眼鏡光學等為主。該類知名品牌商家進入，有利于本案檔次定位的提高，使整體的形象更佳。酒吧、茶秀、娛樂業(yè)、餐飲業(yè)經(jīng)營者：此類型商家的規(guī)模有中型，也有小型，有集團經(jīng)營也有小型公司經(jīng)營，有效填補了曲江新區(qū)休閑娛樂、餐飲相對匱乏的市場空白。投資者:投資者是每一個成功的商業(yè)物業(yè)不可缺少的一部分客戶，本案可邀請本地和外地的各類實力投資者進入。返回定價系統(tǒng)1、通過市場比較法：建成的曲江春曉園底商價格：商鋪06年銷售價格均價為8000元/平米,現(xiàn)估價為14000-15000元/平米本項目銷售價格預(yù)計：15000元/平米.2、通過租金還原的方式：在營同類商業(yè)的租金水平+區(qū)域內(nèi)同類物業(yè)的租金水平市區(qū)同類商業(yè)的平均租金：80元；區(qū)域內(nèi)同類物業(yè)的租金水平：租金80元.1）按8%的回報以10年為周期計算:80*12*10/0.8=12000元/平米2）國家級曲江旅游區(qū)發(fā)展+高品質(zhì)生活社區(qū)：溢價30%：3600元/平米.本項目銷售價格預(yù)計：15600元/平米.3、綜合兩種方法：本項目商鋪預(yù)計實現(xiàn)1.5萬的均價.返回規(guī)劃建議探求項目主題理念與總體印象探求項目空間內(nèi)容與商業(yè)布局探求項目建筑技術(shù)與材料使用主題概念空間構(gòu)想技術(shù)構(gòu)想主題概念差異化——商業(yè)項目市場競爭的基石主題理念之一：建筑功能差異化——為社區(qū)生活服務(wù)為主，為商貿(mào)旅游服務(wù)為輔，與曲江新區(qū)以旅游商貿(mào)服務(wù)為主的商業(yè)規(guī)劃定位形成差異化。主題理念之二：建筑風格差異化——現(xiàn)代歐式風格為主，但在室內(nèi)設(shè)計、景觀設(shè)計上可融入東方文化，相得益彰。與曲江新區(qū)以展現(xiàn)西安厚重歷史文化的仿唐建筑風格形成差異化。參考概念返回空間構(gòu)想商業(yè)規(guī)劃

空間內(nèi)容

交通組織

環(huán)境設(shè)計

空間構(gòu)想空間內(nèi)容

建筑內(nèi)容應(yīng)由兩組三層商業(yè)建筑組成，應(yīng)展示一種開放式通透感的視覺效果，與曲江新區(qū)總體商業(yè)規(guī)劃相得益彰，展示現(xiàn)代歐式風格的生態(tài)商業(yè)建筑，并滿足使用功能要求，體現(xiàn)出休閑性和高檔次的形象。建筑布局由北向南帶狀分布，在轉(zhuǎn)角處增大角度以展現(xiàn)良好的商業(yè)展示面。將現(xiàn)代歐洲建筑文化充分展現(xiàn)于曲江新區(qū)的高品質(zhì)住宅區(qū)中，包括造型、色彩、材料結(jié)合建筑本身使用設(shè)計特色；各類裝飾品、藝術(shù)雕刻、字畫、燈具、廣告招牌、花卉精心設(shè)計制作；注重建筑物、燈光、影的夜間效果；營造一種商業(yè)文化與休閑生活的和諧氛圍。商業(yè)出入口可盡量采用富有特色的玻璃體以削弱建筑的沉重感。容積率 1.6綠地率 30%

建筑密度45%建筑高度12米停車位50個返回商業(yè)規(guī)劃業(yè)態(tài)布局首層：中小型超市、便利店、食品店、藥店、寵物店、禮品店、中國美食、甜品店、美容美發(fā)、個人護理、眼鏡光學、銀行、房產(chǎn)中介、洗衣店二層：中小型超市、禮品店、食品店、中國美食、主題特色餐廳、中式快餐、異國料理、咖啡茶坊、PUB、家政服務(wù)三層：俱樂部、“時尚生活”書店、美食廣場、中國美食、主題特色餐廳、咖啡茶坊、PUB運營模式——租售并舉，或出售包租租售并舉可將沿路、商鋪入口處，有升值潛力的黃金地段鋪位保留下來，將大商鋪保留下來，將小商鋪出售。因為大商鋪出售不易，售后若商家經(jīng)營不善，則影響小商鋪商氣，大商場定位好了，小商鋪僅起到差異化商業(yè)配套作用。按2000元單方總造價粗估，本案銷售1600平米（按定價系統(tǒng)1.5萬元/平米計算）即可回收投資，建議可銷售3000-4000平米，其余持有出租。出售包租可保證企業(yè)有適當資金流，同時又不降低項目的品質(zhì)，與投資者簽定包租返利方案，以保證整體業(yè)態(tài)的統(tǒng)一性，這樣商業(yè)在運作策略操作上可進可退，企業(yè)有較大的靈活性。主要是針對投資客、“炒鋪”人，最簡單操作是將三權(quán)分立：有所有權(quán)沒有經(jīng)營權(quán)，有經(jīng)營權(quán)沒有所有權(quán)，有管理權(quán)沒有所有權(quán)。發(fā)