以訴訟角度談物業(yè)公司管理制度健全

以訴訟角度談物業(yè)公司管理制度健全_物業(yè)經(jīng)理人物業(yè)治理在國外已不是新奇事物，在我國卻起步較晚。由于社會和市場對物業(yè)治理的急需，諸多物業(yè)治理公司紛紛設(shè)立。作為新興進(jìn)展起來的公司，物業(yè)公司的起點(diǎn)相對也較高，不僅大局部公司都實(shí)行了現(xiàn)代化的治理模式，一些大型的物業(yè)公司，更是通過了嚴(yán)格的質(zhì)量體系認(rèn)證，建立了一套標(biāo)準(zhǔn)化治理規(guī)章制度。但是另一方面，我們也不難看到，隨著有關(guān)物業(yè)治理方面的民事訴訟的增多，暴露出了一些新的問題，如：治理規(guī)章制度在法律方面存在肯定的欠缺。本文將從民事訴訟的角度動身，同時結(jié)合局部治理費(fèi)糾紛案例分析，對此問題進(jìn)展一個初步的探討。

一、建立完善的業(yè)主檔案資料

業(yè)主資料的重要性，對物業(yè)公司來說是不言而喻的，但是在實(shí)際工作中，特殊是在前期物業(yè)治理工作中，大局部物業(yè)公司的業(yè)主資料直接來源于房地產(chǎn)開發(fā)商，因此很不完善。從法律意義上來講，如何健全業(yè)檔案資料呢？筆者認(rèn)為，著重要留意如下幾項(xiàng)資料的核實(shí)和登記：

1、業(yè)主為自然人的，留意其業(yè)主及家庭各成員身份證件資料、工作單位資料的核實(shí)和登記。從開發(fā)商手中接收相應(yīng)資料的，肯定要留意業(yè)主相關(guān)資料的完整性，假如內(nèi)容不完整的，應(yīng)在接收之際準(zhǔn)時要求開發(fā)商協(xié)作，將資料補(bǔ)充完整。

2、業(yè)主為公司法人的，留意公司營業(yè)執(zhí)照各項(xiàng)登記內(nèi)容、公司財務(wù)帳號及法人身份證件資料的核實(shí)和登記。

3、業(yè)主將住房出租的，在留意業(yè)主資料登記的同時，還要留意租住人身份證件及工作單位資料或者是公司營業(yè)執(zhí)照、財務(wù)帳號及公司法人身份資料的核實(shí)和登記。

以上各項(xiàng)證件資料，留意盡量要核實(shí)，并應(yīng)盡量取得原始件的復(fù)印件。從效勞的角度動身，這些資料的取得，不僅對物業(yè)公司全面的了解業(yè)主，以便為業(yè)主供應(yīng)人性化的效勞，提升物業(yè)公司的治理水平和效勞質(zhì)量有著重要意義，同時站在法律角度來說，還有著特別的意義。

如：某物業(yè)公司接手了某小區(qū)的前期物業(yè)治理，在業(yè)主委員會選聘了新的物業(yè)治理公司后，對該小區(qū)局部購置了住房但始終沒有入住、也沒有交納物業(yè)治理費(fèi)的業(yè)主，依法向人民法院提出起訴。人民法院要求該公司補(bǔ)充業(yè)主除住址外的具體資料。由于接手該物業(yè)時，開發(fā)商只向該物業(yè)公司供應(yīng)了簡潔的業(yè)主姓名及房間號資料，而物業(yè)公司在治理過程中對此沒有引起足夠的留意，后來在履行合同過程中又與開發(fā)商引發(fā)一系列糾紛，開發(fā)商對物業(yè)公司的訴訟根本不予以協(xié)作，導(dǎo)致該物業(yè)公司不能供應(yīng)相應(yīng)資料，因此人民法院駁回了該公司的起訴。

二、標(biāo)準(zhǔn)前期物業(yè)治理合同

1、簽訂前期物業(yè)治理合同時，留意要對物業(yè)治理費(fèi)開頭收取時間作明確商定。

《物業(yè)治理?xiàng)l例》公布實(shí)施后，為了標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)治理行業(yè)，國家建立部公布了前期物業(yè)治理合同和物業(yè)治理合同的格式范本，有不少物業(yè)公司簽訂合同時直接選用了格式合同，筆者以為，各個物業(yè)的詳細(xì)狀況并不一樣，合同還是應(yīng)當(dāng)依據(jù)實(shí)際狀況對范本的局部條款進(jìn)展補(bǔ)充完善。例如，在簽訂前期物業(yè)治理合同時，就應(yīng)特殊留意對物業(yè)治理費(fèi)開頭收取的時間作一個明確的商定。特殊是物業(yè)治理費(fèi)由開發(fā)商擔(dān)當(dāng)轉(zhuǎn)到由業(yè)主擔(dān)當(dāng)，這個時間的劃分應(yīng)當(dāng)有明確的商定.。在實(shí)際中，這個時間往往是由開發(fā)商單方面下發(fā)一個入伙通知書給物業(yè)公司，物業(yè)公司以此為依據(jù)開頭收取物業(yè)治理費(fèi)，這在現(xiàn)實(shí)中引發(fā)了諸多糾紛。筆者以為，從法律角度動身，對這個時間的劃分，應(yīng)有三方簽字的書面認(rèn)可手續(xù)，在入伙通知書中既要有開發(fā)商簽字和蓋章，同時也要有業(yè)主的簽字認(rèn)可，及辦理入伙手續(xù)的物業(yè)公司的簽字蓋章，這樣就是一個較好的方式。

如：在某物業(yè)公司提起訴訟，要求某業(yè)主交納欠交的物業(yè)治理費(fèi)時，該業(yè)主認(rèn)為自己并未辦理入伙手續(xù)，作為證據(jù)的入伙通知書只是開發(fā)商與物業(yè)公司的商定。由于是前期物業(yè)治理，該業(yè)主也沒有與物業(yè)公司簽訂直接的物業(yè)治理效勞協(xié)議，物業(yè)公司不能供應(yīng)其他證據(jù)證明業(yè)主與物業(yè)公司之間治理關(guān)系的成立，因此物業(yè)公司的訴訟懇求最終沒有得到法院的支持。

2、前期物業(yè)治理完畢，業(yè)主委員會選聘了新的物業(yè)治理公司的，留意交接工作中法律手續(xù)的連續(xù)性完整性。

在實(shí)際中，不少物業(yè)公司撤出小區(qū)的物業(yè)治理時，都有一個時間過程，短則一二個月，長則半年不等，在這個期間，物業(yè)公司實(shí)際上仍在履行效勞合同，但是往往與開發(fā)商，特殊是業(yè)主委員會之間，只有一個口頭協(xié)議，或者雖然有一個書面協(xié)議，但是在超過了協(xié)議的商定時間后就不再依據(jù)實(shí)際狀況進(jìn)展補(bǔ)充。筆者認(rèn)為，在完成前期物業(yè)治理后，最終撤出治理的小區(qū)時，物業(yè)公司肯定要和業(yè)主委員會對此時間有一個明確的書面商定。

如：某物業(yè)公司撤出某小區(qū)的物業(yè)治理，與業(yè)主委員會的最初協(xié)議商定時間是在2023年1月，但是由于業(yè)主委員會選聘新物業(yè)公司工作的延遲，正式退出小區(qū)是在6月以后，在該物業(yè)公司提起訴訟，要求