某知名地產(chǎn)物業(yè)公司新項目操作手冊

新項目操作手冊目錄第一階段：項目立項至規(guī)劃總圖確定期間（以****地產(chǎn)設(shè)計要點為基礎(chǔ)）……………31、安防交通管理綠地規(guī)劃、綠化布局、澆灌系統(tǒng)照明系統(tǒng)設(shè)計垃圾中轉(zhuǎn)站、垃圾桶平面布置6、前期管理用房、活動場所、員工宿舍、社區(qū)用房、公用洗手間的規(guī)劃第二階段：開工建設(shè)--項目開盤……………51、物業(yè)管理方案2、前期介入3、前期開盤開荒4、綠化澆灌設(shè)施的配置完善第三階段：管理處成立—交付………………71、管理處理組織架構(gòu)2、工作移交3、各種證照辦理4、管理用房裝修5、管理制度建設(shè)6、公共關(guān)系建立7、CI標識制作8、清潔開荒、9、房屋、設(shè)備設(shè)施接管驗收10、物業(yè)服務(wù)方案實現(xiàn)（客服項目、模式研討）11、入住策劃、資料準備第四階段：交付使用半年內(nèi)………………131、裝修管理（裝修垃圾的清運管理）2、工程遺留問題處理3、水電抄表到戶辦理4、安全、環(huán)境、設(shè)施設(shè)備管理5、客戶關(guān)系建立商業(yè)街管理第一階段：項目立項至規(guī)劃總圖確定期間實施時間控制要點實施內(nèi)容協(xié)調(diào)部門重要程度很重要重要一般取得土地使用權(quán)以以后二個月內(nèi)內(nèi)在開發(fā)商取得土地地使用權(quán)以后后二個月內(nèi)，物物業(yè)管理人員員需要到項目目現(xiàn)場了解項項目的地理位位置、周邊治治安情況、周周邊交通情況況、周邊可能能對以后項目目的業(yè)主日常常生活造成影影響的事項。地理位置：項目所所處的位置。治安情況：周邊大大環(huán)境的治安安情況（周邊邊農(nóng)民房是否否多、出租房房是否多、住住宅小區(qū)），該該周邊治安案案件發(fā)生的形形式，管轄區(qū)區(qū)域派出所的的位置。交通情況：現(xiàn)在能能夠到達項目目的公共交通通工具，預計計以后業(yè)主可可能需要的交交通工具。其其他方面：項項目內(nèi)是否有有湖泊、山體體、周邊是否否是綠化，考考慮以后湖泊泊的安全措施施，山體的消消防、滑坡、防防蛇等隱患；；周邊附近是是否有對項目目有影響（噪噪音、水質(zhì)、氣氣味等）的工工廠；周邊的的日常生活配配套情況（餐餐飲、商場、銀銀行、郵政等等）。★地產(chǎn)成立項目組相互信息的交流跟跟進。知會地產(chǎn)該項目物物業(yè)的對接人人員?！锔拍钚詧D紙出來以以后在新項目地產(chǎn)立項項以后，需要要與地產(chǎn)設(shè)計計部門（萬創(chuàng)創(chuàng)）和銷售部部門保持密切切的信息溝通通，并向銷售售部門或項目目管理部索取取該項目相關(guān)關(guān)的基本資料料。在設(shè)計時地產(chǎn)與物物業(yè)討論：安安防設(shè)備的設(shè)設(shè)置、停車場場設(shè)備設(shè)置、車車輛流向、人人員流向、商商鋪的設(shè)置、學學校的管理、個個性化的安全全問題、管理理處位置、控控制中心設(shè)置置、消防中心心設(shè)置、管理理用房的設(shè)置置等問題。★閉路監(jiān)控系統(tǒng)：保保持夜間的效效果能夠清晰晰，對重要鏡鏡頭能夠錄像像，使用硬盤盤錄像機，能能夠保存一周周時間。進出小區(qū)的所有人人員出入口、車車輛進出通道道、電梯內(nèi)、一一樓電梯廳、各各苑落人員進進出通道、小小區(qū)主要干道道、圍墻聯(lián)動動鏡頭、泳池池部位、重要要隱患點。物業(yè)品質(zhì)部、智能能化工程部參參與，由智能能化工程部制制作停車場系統(tǒng)：小區(qū)區(qū)車輛出入口口的設(shè)置、道道閘位置和數(shù)數(shù)量的設(shè)置、車車庫車輛流向向的確認。設(shè)計時應該實現(xiàn)人人車分流；車車輛出入口需需圖像對比系系統(tǒng)，需要收收費的出入口口，軟件應該該保證；在條條件允許的情情況下，住戶戶車輛和外來來車輛應該分分開管理；出出入口無人值值守的地下停停車場，需要要安裝紅外報報警，防止人人員進入。臨時停車場車庫入入口應有場內(nèi)內(nèi)剩余車位的的動態(tài)顯示標標識（電子顯顯示屏）。物業(yè)品質(zhì)部、智能能化工程部參參與，由智能能化工程部制制作門禁系統(tǒng)：小區(qū)主主要部位設(shè)置置，卡的掛失失量應該與小小區(qū)的總?cè)萘苛科ヅ?，建議議保證在戶數(shù)數(shù)的20%以上。同時時卡的有效期期控制在1年內(nèi)安裝位置：小區(qū)大大門、苑門、單單元門、車庫庫與地面的通通道、電梯廳廳（建議最好好設(shè)置成控制制電梯按鈕）、天天臺門、會所所門等公共通通道處。物業(yè)品質(zhì)部、智能能化工程部參參與，由智能能化工程部制制作★周界紅外報警系統(tǒng)統(tǒng)：紅線邊的的圍墻需要設(shè)設(shè)置，報警能能夠聯(lián)動配套套設(shè)備。小區(qū)四周紅線內(nèi)的的圍墻上、安安全死角處設(shè)設(shè)置。安裝時時兩對之間一一定要進行交交叉，避免盲盲點。物業(yè)品質(zhì)部、智能能化工程部參參與，由智能能化工程部制制作對講系統(tǒng)：所有住住戶家需要設(shè)設(shè)置住戶對講講，可依據(jù)實實際情況設(shè)置置成可視和非非可視。單元門、苑門處需需要設(shè)置對講講，方便住戶戶家開門。高高層樓層電梯梯廳處設(shè)置。物業(yè)品質(zhì)部、智能能化工程部參參與，由智能能化工程部制制作電子顯示系統(tǒng)：項項目依據(jù)實際際情況確定是是否設(shè)置。通常設(shè)置在單元門門附近。物業(yè)品質(zhì)部、智能能化工程部參參與，由智能能化工程部制制作巡更系統(tǒng)：對于比比較固定的巡巡更點，用巡巡更系統(tǒng)一根巡更棒一般可可以設(shè)置40-60個點物業(yè)品質(zhì)部、智能能化工程部參參與，由智能能化工程部制制作內(nèi)線電話：小區(qū)達達到一定的規(guī)規(guī)模，需要使使用內(nèi)線電話話。設(shè)置位置：重要設(shè)設(shè)備房、管理理用房、管理理處、值班室室、電梯機房房、安全崗位位等。物業(yè)品質(zhì)部、智能能化工程部參參與，由智能能化工程部制制作人行防范要求、人人員流向。綜綜合考慮小區(qū)區(qū)的實際情況況，控制人員員出入口設(shè)置置的數(shù)量，尤尤其是分期開開發(fā)的小區(qū)，以以后不開啟的的消防門，前前期一定不能能開啟，否則則以后很難關(guān)關(guān)閉。明確圍合方式、紅紅線處人行通通道數(shù)量、圍圍合內(nèi)通道數(shù)數(shù)量。盡量實實行人車分流流，車輛出入入口在紅線范范圍內(nèi)盡量少少設(shè)置，出入入口的出端、入入端需要有一一定的緩沖面面積，方便車車輛的有序進進出?？赡芮闆r下，盡量量少開通道?！锷啼伒脑O(shè)置、學校校的管理、個個性化的安全全問題?？紤]慮商鋪、學校校噪音對小區(qū)區(qū)的影響，考考慮學生對小小區(qū)的安全和和車輛破壞造造成的影響，考考慮商鋪購物物車輛停放和和卸貨區(qū)域、卸卸貨噪音問題題。學校一般設(shè)置在小小區(qū)邊，同時時靠近公路，減減少學校對小小區(qū)的影響。商商鋪原則上不不設(shè)置在小區(qū)區(qū)的封閉范圍圍內(nèi)，設(shè)置在在公共區(qū)域，而而且最好是有有噪音商鋪的的設(shè)置在遠離離住戶的位置置，小噪音的的商鋪設(shè)置在在靠進住戶的的位置?？紤]商鋪的經(jīng)營內(nèi)內(nèi)容對住戶的的影響?！锕芾硖幬恢?、控制制中心設(shè)置、消消防中心設(shè)置置、管理用房房的設(shè)置等問問題消防中心與控制中中心要設(shè)置在在一個房間內(nèi)內(nèi)，控制中心心大約10萬M2設(shè)置一個，管管理處與控制制中心盡量設(shè)設(shè)置在附近，管管理處最好設(shè)設(shè)置在小區(qū)中中心位置，★項目圖紙出來以后后垃圾房位置、垃圾圾桶位置設(shè)置置設(shè)置時考慮垃圾房房的異味不影影響住戶，方方便清運、有有排水管道。在在項目設(shè)計時時需要考慮垃垃圾桶的位置置，盡量不要要房屋設(shè)計好好以后再根據(jù)據(jù)現(xiàn)場情況選選擇位置?！镉晁占瘜τ谏襟w項目、并并且有水景的的項目，期望望能夠設(shè)置雨雨水收集系統(tǒng)統(tǒng)，節(jié)約費用用。★水景設(shè)計、水質(zhì)處處理考慮人工濕地的循循環(huán)部分?！锝o排水系統(tǒng)考慮市政給水壓力力的波動、排排水考慮現(xiàn)場場積水的可能能?！锕芾碛梅浚汗芾硖幪?、培訓室、倉倉庫、操作間間、值班室食堂、宿舍位置和面積的確定定。食堂和宿舍的位置置需要考慮對對業(yè)主的影響響?！锱涮子梅浚壕游瘯?、社康中心心、按照要求進行對接接?！锱涮自O(shè)施：單車、摩摩托車停放點點、公共洗手手間督促設(shè)置，尤其是是公共洗手間間（外包單位位使用、業(yè)主主使用）?！锏诙A段：開發(fā)建設(shè)至項目開盤期間實施時間控制要點實施內(nèi)容協(xié)調(diào)部門重要程度很重要重要一般項目圖紙確認以后后需要地產(chǎn)提供項目目參數(shù)要求地產(chǎn)提供：占地面積、建筑面面積、綠化面面積、水景面面積、住戶戶數(shù)、車位數(shù)數(shù)量、房屋類類型電梯數(shù)量、供配電電設(shè)備數(shù)量/功率、公共共用電功率、★項目開盤前半年（或或根據(jù)營銷要要求）管理方案包括四部部分內(nèi)容：項項目定位、服服務(wù)模式、服服務(wù)實施計劃劃、服務(wù)項目目、收費標準準及管理處組組織架構(gòu)。管理費測算：首先先確定管理處處各類人員編編制，對管理理成本進行測測算，確定每每年總的管理理成本，根據(jù)據(jù)項目檔次設(shè)設(shè)定管理費標標準，測算服服務(wù)收入，服服務(wù)收入與管管理成本持平平的前提下調(diào)調(diào)整管理費標標準。在開盤前一個月準準備前期物業(yè)業(yè)管理服務(wù)合合同及業(yè)主臨臨時公約。1、根據(jù)項目定位及及目標客戶群群體特征，確確定服務(wù)模式式及服務(wù)的深深度、明確客客戶服務(wù)項目目、根據(jù)項目目規(guī)模、檔次次及配套管理理成本測算管管理費收費標標準。2、服務(wù)模式確定需需考慮與項目目營銷概念及及項目定位，同同時要體現(xiàn)物物業(yè)管理服務(wù)務(wù)的延伸及對對內(nèi)部管理思思路的調(diào)整；；3、提出的服務(wù)項目目需考慮管理理處可操作性性及管理風險險、資源配置置問題；4、制定服務(wù)項目需需考慮客戶潛潛在需求、消消費習慣及消消費水平。5、管理成本測算，主主要有保安費費用、保潔費費用、園林綠綠化景觀費用用、公共設(shè)施施運行維護費費用、管理處處綜合費用、稅稅費及管理傭傭金。測算成成本時充分考考慮水系統(tǒng)加加壓成本、景景觀運行費用用及管理難點點等存在的隱隱性成本。6、前期物業(yè)管理服服務(wù)合同條款款需與地產(chǎn)公公司營銷、法法律部門對接接，如車庫、會會所權(quán)屬，收收益分配等?！稑I(yè)業(yè)主臨時公約約》與《前期期物業(yè)管理服服務(wù)合同》相相關(guān)條款約定定一致性?！稑I(yè)業(yè)主臨時公約約》及《前期期物業(yè)管理服服務(wù)合同》經(jīng)經(jīng)公司相關(guān)領(lǐng)領(lǐng)導手工會簽簽后提交地產(chǎn)產(chǎn)相關(guān)部門會會簽，會簽完完畢組織簽署署合同，安排排業(yè)主臨時公公約印刷?！镎麄€階段前期介入的跟進和和落實按照物業(yè)管理設(shè)計計要點的要求求，督促地產(chǎn)產(chǎn)進行實施。★水電氣配套1.設(shè)備房設(shè)置盡量集集中、便于維維護管理。2.電表容量與實際負負荷相匹配。寫寫字樓、商鋪鋪按銷售單位位配置電表；；每層或圍合合設(shè)工作插座座和開關(guān)。3.避免水表、煤氣表表安裝在業(yè)主主私家陽臺上上。4.項目進水管口徑與與小區(qū)高峰期期用水量匹配配，根據(jù)小區(qū)區(qū)落差考慮市市政水壓長期期低于0.15MMpa的一樓以上上全部采用變變頻加壓供水水。圍墻護欄、支持桿桿1.平直、便于安防設(shè)設(shè)施安裝及功功能的充分發(fā)發(fā)揮（可否考考慮圍墻外圍圍邊和墻面平平直、圍墻頂頂部有斜面、內(nèi)內(nèi)高外低），材材料考慮容易易替換或免維維護。2.圍墻盡量選擇混凝凝土磚結(jié)構(gòu)、圍圍墻鐵花考慮慮容易替換或或免維護。使使用鋼筋的圍圍墻，直徑應應該大于14厘米。3.圍墻墻面盡量選用用涂料、維護護方便。4.圍墻安裝防爬網(wǎng)。外立面管道、欄桿桿1.建筑外立面管道、空空調(diào)百頁（架架）、采光井井的設(shè)置有防防止盜竊攀爬爬的考慮。2.空調(diào)需要安安裝集中排水水管、排水需需要進溝渠、空空調(diào)排水管可可以選用優(yōu)質(zhì)質(zhì)PVC管、管徑不不小于φ32mm防止止堵塞。溝渠井蓋1.溝渠井配置有防震震功能的活動動井蓋，便于于檢修移動，蓋蓋板材料考慮慮容易替換或或免維護。2.車輛通道上的排水水溝蓋堅固耐耐用，建議采采用重型鑄鐵鐵、混凝土板板材料。3.道路上的雨雨水、污水井井蓋盡量設(shè)置置在道路的兩兩旁，同時定定做成鑄印該該項目名稱字字樣的井蓋，目目的提高質(zhì)量量、便于維護護管理，體現(xiàn)現(xiàn)****精致致管理。道路1.路面磚防滑；人行行路芽為凹陷陷式排水溝，水水泥上面鋪設(shè)設(shè)黑色鵝卵石石。2.在道路周邊、苑內(nèi)內(nèi)合理的位置置設(shè)置清潔、綠綠化澆水取水水點。3.苑內(nèi)取水點可以設(shè)設(shè)計在雨水珊珊格井內(nèi)、便便于用水管理理。4.在道路邊上的消防防接合器、消消火栓特殊位位置需設(shè)置防防撞裝置。天面露臺1.10m2以以上公共可上上人天臺、露露臺設(shè)置取水水點。防火門1.公共部位防火火門鑰匙通用用（通鎖）。2.公共防火門門門禁系統(tǒng)電源源需要在控制制中心單獨控控制。停車場及出入口1.人、車出入口數(shù)量量盡量少，合合理設(shè)置小區(qū)區(qū)人、車出入入口，實行人人車分流管理理。2.車庫（場）出入口口有減速坡、防防滑坡槽和道道閘。3.崗亭設(shè)置通透，方方便觀察來往往車輛和行人人，崗亭的大大小考慮減少少值班人員行行走距離。4.小區(qū)出入口車場崗崗需要安裝車車輛出入識別別監(jiān)控系統(tǒng)，提提高車輛管理理安全系數(shù)。5.車庫出入口有有配置反光鏡鏡、監(jiān)控鏡頭頭，刷卡處設(shè)設(shè)置伸縮防水水雨棚。6.地下車庫設(shè)置足夠夠大的消防沙沙池，車庫出出入口坡道制制作防滑槽。7.車庫照明為多路或或分級控制，如如全開、局部部開，減少耗耗電。8.車庫設(shè)置清清潔用取水口口（最遠距離離50米設(shè)置一個）及及清潔池。9.室內(nèi)停車庫庫墻面及頂全全部涂料刷白白、有條件的的墻面可以制制作涂料圖案案。娛樂設(shè)施1.安裝平穩(wěn)牢固，符符合安全設(shè)計計規(guī)范，并具具有安全防護護措施和使用用說明。2.娛樂設(shè)施的的選用建議和和物業(yè)對接，使使娛樂設(shè)施更更適用、便于于今后物業(yè)維維護更換。(例如秋千設(shè)設(shè)置投資少便便于維護、業(yè)業(yè)主很喜歡)3.室外娛樂場場所設(shè)置排水水口、溝。信息欄在主要出入口設(shè)置置信息公布欄欄，在合理位位置設(shè)置小區(qū)區(qū)平面位置圖圖、便于拆裝裝的商戶標識識牌。單車摩托車棚合理設(shè)置單（摩托托）車存放點點，最好設(shè)置置在安全員固固定崗位附近近。小區(qū)清潔設(shè)施1.小區(qū)道路周邊及內(nèi)內(nèi)部適當位置置提前合理設(shè)設(shè)置垃圾箱（桶桶），包括單單元門口、大大堂出入口、候候梯廳、樓層層生活垃圾收收集點、地下下車庫主要出出入口，容量量適當，方便便投放，不影影響附近住戶戶的生活，外外觀與小區(qū)風風格相匹配，易易維護。2.大廈住宅標準層設(shè)設(shè)置垃圾桶的的擺放位置，配配置水源及排排水設(shè)施。3.有垃圾中轉(zhuǎn)站，有有清洗水源及及排水功能和和通風設(shè)施，大大小與小區(qū)實實際住戶數(shù)量量相匹配，異異味不影響住住戶。4.位置宜設(shè)在在小區(qū)偏僻地地帶，大小：：100戶5--7m33標準。5.地下車庫內(nèi)內(nèi)合理設(shè)置（根根據(jù)面積，方方圓50米內(nèi)至少有一一個）果皮箱箱及清潔水源源，水源處有有設(shè)置排水、防防水設(shè)施。綠化設(shè)施1.苑內(nèi)噴灌系統(tǒng)可以以根據(jù)實際情情況安裝1個計量表。2.綠化樹木種植應該該考慮對小區(qū)區(qū)攝像監(jiān)控鏡鏡頭的影響。設(shè)備房環(huán)境1.發(fā)電機房、高低壓壓配電房、水水泵房、泳池池機房、值班班室地面鋪設(shè)設(shè)防滑地磚，墻墻面找平、抹抹灰、刷涂料料，天花找平平。2.設(shè)備房頂無排污管管，設(shè)置清潔潔取水點和排排水管3.設(shè)備房設(shè)置對流通通風口。4.機電設(shè)備的運行考考慮降噪、減減震處理，尤尤其設(shè)置在天天臺、標準層層的機電設(shè)備備。5.特殊設(shè)備房設(shè)置消消防設(shè)施如煙煙感、滅火裝裝置。供配電系統(tǒng)1.變壓器房設(shè)置獨立立通風系統(tǒng)，有有變壓器溫度度自動控制；；低壓配電室室設(shè)置單獨通通風系統(tǒng)或配配備降溫設(shè)備備；變壓器超超溫報警信號號連接到中心心。2.發(fā)電機油箱的進油油口設(shè)置在裝裝卸位置，方方便加油；油油箱上設(shè)置直直徑不小于2寸的到地面面的透氣彎管管。3.發(fā)電機排煙過濾系系統(tǒng)設(shè)置自動動補水裝置，有有水位標識。4.發(fā)電機房有水源和和排水設(shè)施，發(fā)發(fā)電機在停電電時能自動啟啟動，能試驗驗自動啟動。機機房排風裝置置在發(fā)電機停停機后有延時時關(guān)閉功能。5.各種配電箱（柜）鑰鑰匙通用。6.發(fā)電機排煙煙過濾系統(tǒng)應應設(shè)置自動補補水裝置，且且應有水位標標識，發(fā)電機機排煙應不影影響小區(qū)環(huán)境境。7.強弱電井應應設(shè)置照明，開開關(guān)在井道內(nèi)內(nèi)，弱電井內(nèi)內(nèi)需要設(shè)置插插座；強弱電電井、管道井井、水表井的的門鎖鑰匙通通用。給排水系統(tǒng)1.水泵房控制柜與水水泵隔離，柜柜底高出地面面20公分以上。2.水池水箱設(shè)水位標標識，高低水水位聲光報警警信號連中心心，檢修爬梯梯，排水管徑徑大于80，水池底做做坡面，最低低處做60公分直徑、深深50公分的潛水水坑；進水控控制閥門建議議選用電動控控制蝶閥(實際使用效效果很好)。水池底部部可以安裝管管道泵、便于于水箱清洗。3.地下水池到給水泵泵管道兩側(cè)裝裝閥門，水表表、閥門側(cè)裝裝活接。4.水池底部可以安裝裝吸水管、泵泵房內(nèi)可以安安裝道泵、便便于水箱清洗洗。5.水表房應有有地漏排水；；地漏排水管管直徑不能小小于50毫米，排水水管設(shè)置檢查查口。6.水泵房控制制柜應與水泵泵隔離且控制制柜底部應高高于地面200CM。7.水池、水箱箱內(nèi)的爬梯應應為不銹鋼設(shè)設(shè)置，水池、水水箱的蓋板為為不銹鋼設(shè)置置，且需上鎖鎖。8.地下儲水池池進水閘閥與與液壓浮球閥閥之間加裝一一個電動蝶閥閥；水池、水水箱均應有透透明水位標識識；同時，應應有超高、超超低水位聲光光報警信號到到中心。9.地下儲水池池應分為兩部部分，中間設(shè)設(shè)置聯(lián)通，每每臺生活水泵泵均可從兩部部分水池取水水。消防系統(tǒng)1.Co2設(shè)備備、煙感溫感感控制系統(tǒng)完完善可靠，消消防報警在監(jiān)監(jiān)控中心有聲聲光信號。2.消防、噴淋淋穩(wěn)壓泵建議議采用變頻恒恒壓控制、便便于今后管理理維護（不采采用氣壓給水水設(shè)備控制）。電梯1.控制中心有電梯的的運行指示，20層以上電梯梯可以控制電電梯的上下運運行及停止。2.電梯機房排氣扇應應設(shè)計定時或或溫度控制開開停、天臺上上的電梯機房房門，可以考考慮設(shè)置百葉葉通風。3.與中心聯(lián)網(wǎng)的轎箱箱對講、在中中心有聲光顯顯示、便于確確認區(qū)別（由由電梯公司制制作）。4.轎廂風扇要要保證轎廂內(nèi)內(nèi)通風，大廈廈封閉的電梯梯廳需設(shè)置排排風設(shè)施。5.電梯機房應設(shè)置通通風、降溫設(shè)設(shè)備，風機噪噪音要考慮，需需要安裝一個個百葉窗，并并安裝應急燈燈一只；電梯梯機房內(nèi)門鑰鑰匙應通用（機機房門選用通通鎖）。6.電梯廳自然通風良良好、不具備備自然通風條條件的需要設(shè)設(shè)計通風設(shè)施施。7.大廈電梯底底坑應平整、整整潔，并設(shè)置置排水系統(tǒng)。弱電監(jiān)控系統(tǒng)1.弱電監(jiān)控鏡頭安裝裝分布位置須須合理，特別別在安全死角角位置、廣場場人群密集處處、事故隱患患突發(fā)地段、管管理處門口。2.小區(qū)車輛出出入口應安裝裝車場崗識別別攝像監(jiān)控系系統(tǒng)。3.單元門密碼碼鎖應安裝靜靜音鎖或電磁磁鎖、防止噪噪音。4.泳池設(shè)計11—2個合理的攝攝像監(jiān)控鏡頭頭。泳池水景1.反沖洗的排水管接接入污水井、泳泳池廢水、溢溢流水可以綜綜合利用（水水景使用、綠綠化使用。2.泳池管網(wǎng)設(shè)設(shè)計考慮外露露或管道井架架空便于維修修，在回水的的總管處設(shè)置置一個高質(zhì)量量的總閥門，所所有泵均能作作為吸塵泵用用（需要在相相關(guān)位置設(shè)置置閥門）。3.成人池與兒兒童涉水池隔隔開獨立，并并連續(xù)供水（使使用時為生部部門要驗收），泳泳池在報建時時一定注明泳泳池和兒童涉涉水池的區(qū)別別、泳池只分分深水區(qū)、淺淺水區(qū)不分兒兒童、成人泳泳池。4.設(shè)置耐用、適適量的休閑桌桌椅、泳池救救生員觀察椅椅,根據(jù)泳池大大小配置救生生圈。5.泳池的循環(huán)環(huán)管道上的各各閥門前裝活活接，便于維維修更換閥門門，且排水系系統(tǒng)能排干泳泳池的水，有有補水閥門，底底部有坡度排排水。6.泳池獨立圍合，入入口處設(shè)置浸浸腳池（不小小于入口尺寸寸）（2MX2MMX0.3M）便于管管理。7.泳池吸塵口口應深入水面面不超過300CM，且應應根據(jù)泳池的的大小合理設(shè)設(shè)置吸塵口的的數(shù)量。開盤前前期開盤、開荒開盤前需要組織請請專業(yè)公司對對現(xiàn)場進行清清潔。開盤時，需要與銷銷售部對接安安全布置，★整個階段成品防護關(guān)注現(xiàn)場各門、窗窗、玻璃、浴浴缸安防設(shè)備備等物品保護護★項目交付前綠化澆灌設(shè)置的完完善根據(jù)現(xiàn)場的情況設(shè)設(shè)置綠化自動動澆灌系統(tǒng)★第三階段：管理處成立至房屋交付使用實施時間控制要點實施內(nèi)容協(xié)調(diào)部門重要程度很重要重要一般管理處成立后兩周周確定組織架構(gòu)，職職務(wù)說明書及及安全管理人人員崗位設(shè)置置1、確定管理處組織織架構(gòu)，人員員編制，編寫寫各崗位職責責和職務(wù)說明明書，報人力力資源部、分分管領(lǐng)導、總總經(jīng)理審批。2、安全崗位設(shè)置應應分為：出入入口崗（車輛輛、人員）、巡巡邏崗（樓層層、苑內(nèi)、車車場、商鋪）、接接待崗（樣板板房、銷售廳廳、項目部）檢檢查崗（主管管/主辦、班長/班副）、機機動崗（便衣衣崗、協(xié)助崗崗）。裝修期間應設(shè)定裝裝修專用通道道及出入口，并并根據(jù)人員出出入量增設(shè)協(xié)協(xié)助崗。人力資源部★編制項目交付前工工作計劃編制入伙工作計劃劃，包括與地地產(chǎn)公司溝通通，內(nèi)部管理理，物資采購購、標識制作作，交付資料料準備，交付付現(xiàn)場工作人人員安排，組組織培訓、交交付流程演練練等。品質(zhì)管理部★各類人員到崗時間間確定1、管理處在入伙前前三個月成立立。2、部門經(jīng)理在入伙伙前半年確定定，入伙前三三個月到位。3、管理人員及技術(shù)術(shù)員在入伙前前半年確定，入入伙前三個月月到位。4、安全員、保潔員員在入伙前二二個月確定，入入伙前一個月月到位。管理處成立后一至至三個月內(nèi)團隊建設(shè)，建立溝溝通渠道1、建立管理處多種種溝通渠道，部部門負責人至至少每月與全全體職員召開開一次溝通會會，明確當月月管理處工作作重點及工作作思路。2、管理處應當指定定專人負責人人事行政工作作，組織員工工活動（如生生日晚會，外外出活動、組組織興趣小組組等），提高高員工歸屬感感和團隊凝聚聚力。人力資源部★管理處成立后一個個月與品質(zhì)部移交前期期介入工作1、移交內(nèi)容包括：：前期介入建建議書、管理理用房數(shù)量、位位置、前期物物業(yè)管理方案案實施及項目目管理難點、解解決措施、到到總辦領(lǐng)取該該項目與地產(chǎn)產(chǎn)公司簽訂的的前期物業(yè)服服務(wù)合同及給給業(yè)主提供業(yè)業(yè)主臨時公約約。2、對于前期介入過過程難以處理理事項管理處處需及時跟進進，直到處理理完畢。品質(zhì)部地產(chǎn)項目部★參與項目部現(xiàn)場辦辦公會議參與項目現(xiàn)場辦公公會議，了解解項目交付進進度，前期介介入問題提交交，前期介入入問題點跟進進與落實。如如管理處較難難解決和處理理的工程遺留留事項。地產(chǎn)項目部★與項目部確定管理理用房管理用房的位置、面面積、裝修標標準按《*****地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品物業(yè)管理理設(shè)計要點》要要求確定。地產(chǎn)項目部★與房管部移交工作作與房管部工作交接接，開展團隊隊建設(shè)工作，組組織人員培訓訓。房管部★各種證照辦理管理處成立后應立立即指派專人人負責管理處處的營業(yè)執(zhí)照照（工商部門門）、稅務(wù)登登記證（稅務(wù)務(wù)部門），組組織代碼證（技技術(shù)監(jiān)督局）、停停車場許可證證（交管局停停車場管理科科）、項目交交付后，視配配套設(shè)施情況況，需辦理泳泳池衛(wèi)生許可可證、會所體體育設(shè)施經(jīng)營營許可證、食食堂衛(wèi)生許可可證等證照的的辦理。具體體參見《各類類證照辦理工工作指引》?？傓k★開辦費確定，地產(chǎn)產(chǎn)承擔費用報報批(入住開荒、管管理用房裝修修、地產(chǎn)服務(wù)務(wù)人員成本等等)1、地產(chǎn)公司按該項項目收費面積積的2.5元/平方米，按6個月計算標標準開辦費劃劃撥給管理處處。開辦費不不含入住開荒荒費用、管理理用房裝修費費用及房屋本本體標識費用用。2、開荒費用：會同同項目部在入入住前一個半半月通過公開開招投標確定定開荒作業(yè)單單位，具體按按《招投標管管理辦法》報報相關(guān)部門審審批。開荒具具體操作辦法法參見《*****物業(yè)交交付項目開荒荒作業(yè)細則》。3、管理用房裝修費費用，地產(chǎn)公公司根據(jù)深圳圳法規(guī)管理用用房面積標準準，按500元/平方米裝修修費用劃撥。4、地產(chǎn)項目部及銷售售部根據(jù)現(xiàn)場場情況與管理理處確定所需需服務(wù)人員；；地產(chǎn)項目部部及銷售部等等用人部門確確定所需人員員將《為地產(chǎn)產(chǎn)服務(wù)崗位空空缺申報表》及《工作量審批批表》報物業(yè)業(yè)房產(chǎn)后勤管管理部、物業(yè)業(yè)人力資源部部、地產(chǎn)人力力資源部、地地產(chǎn)領(lǐng)導審批批；相關(guān)付款款工作由地產(chǎn)產(chǎn)及物業(yè)財務(wù)務(wù)根據(jù)已報批批的《為地產(chǎn)產(chǎn)服務(wù)崗位空空缺申報表》及《工作量審批批表》負責?！镱I(lǐng)用體系文件并且且組織培訓向公司申請體系文文件、行政制制度匯編、人人事操作指南南、報銷制度度，并組織全全體職員對各各業(yè)務(wù)塊的體體系文件進行行培訓，必要要時請公司職職能部門協(xié)助助培訓，2個月內(nèi)進行行考核。職能部門★管理處成立后兩個個月管理用房裝修（辦辦公室和員工工宿舍）。1、根據(jù)項目定位，聯(lián)聯(lián)系三家以上上裝修單位提提供裝修方案案，設(shè)計圖紙紙、報價等。2、按《招投標管理理辦法》組織織招投標，裝裝修方案經(jīng)分分管總助、總總辦、品質(zhì)部部、財務(wù)、地地產(chǎn)客戶服務(wù)務(wù)中心、項目目部等部門通通過。3、地產(chǎn)客戶服務(wù)中中心參與工程程監(jiān)督及竣工工驗收，確保保管理用房在在入伙前一個個月全部投入入使用。4、根據(jù)人員編制確確定安全、保保潔、技術(shù)等等員工宿舍位位置、面積（分分期開發(fā)項目目需考慮后期期人員增加的的住宿要求，需需考慮各類人人員工作性質(zhì)質(zhì)合理分配宿宿舍，避免互互相影響），裝裝修工程最遲遲在入伙前一一個月完成，以以便管理處采采購家私、電電腦、網(wǎng)絡(luò)等等。5、宿舍裝修要求：：安全班因三三班倒，盡可可能將安全班班宿舍分為三三個，并按住住宿人員比例例配置沖涼房房、廁所位、淋淋浴頭，購買買熱水器等?？乜刂浦行?、技技術(shù)人員、保保潔員因作息息時間不同，可可獨立安排宿宿舍，女保潔潔宿舍須另安安排沖涼房、衛(wèi)衛(wèi)生間。6、裝修應當按CII標準執(zhí)行，如如客戶前臺、職職員辦公室，客客戶前臺裝修修需考慮客戶戶辦事的便捷捷性。萬創(chuàng)、總辦、項目部★籌建食堂1、與項目部、房管管部確定食堂堂位置，位置置應當有排污污、排煙設(shè)施施，并且避免免影響業(yè)主日日常生活。2、確定食堂裝修方方案，食堂裝裝修應當考慮慮操作間方便便，儲藏室、就就餐區(qū)域有相相對區(qū)域劃分分。3、組織食堂廚具相相關(guān)設(shè)備申報報與采購，。4、食堂正式開業(yè)前前15天，廚師應應招聘到位，房房管部負責對對廚師崗前培培訓。項目部、房管部★編寫管理制度及各各類預案1、各業(yè)務(wù)主管/主主辦負責編制制相關(guān)業(yè)務(wù)管管理制度，報報部門負責人人審批，新制制度下發(fā)一周周內(nèi)，應組織織培訓，并要要求組織考核核。2、管理制度按公司司體系文件要要求，分為內(nèi)內(nèi)部、客服、安安全、環(huán)境、維維修、會所、收收費等，制度度編寫應參考考國優(yōu)標準、體體系文件及日日常業(yè)務(wù)流程程設(shè)計編制。3、安全預案應根據(jù)據(jù)安全日常管管理要求編制制，主要內(nèi)容容包括消防作作戰(zhàn)、反盜竊竊、搶劫、綁綁架，停車場場突發(fā)事件處處理，臺風暴暴雨，假日安安全管理等五五個安全預案案。職能部門★巡更系統(tǒng)確定巡更更點位置1、巡更點位置應放放在具有安全全隱患或重要要部位，如配配電室、發(fā)電電機房、電梯梯機房、水泵泵房、控制中中心、管理處處、資料室、天天臺、單元門門等。樓層最最好每兩至五五層設(shè)置一個個巡更點。（如如選用愛迪爾爾巡更系統(tǒng)(patrrolxpp98版)，建議選用用程序（決對對時間對應計計劃）進行巡巡檢，原因：：巡更點在使使用中，常會會出現(xiàn)故障，如如沒有發(fā)現(xiàn)會會出現(xiàn)系統(tǒng)時時間與實際巡巡更情況不符符。）2、根據(jù)轄區(qū)治安防防范的要求及及特點，每季季度對巡邏路路線、巡更時時間進行評估估調(diào)整，并將將修訂的巡邏邏路線報部門門負責人審批批。對講機盲點排查并并采取有效措措施解決。1、對講機盲點主要要原因：高層層樓宇及天臺臺受外界信號號干擾大；地地下室停車場場信號不強；；2、排查方法：對于于大項目社區(qū)區(qū)應增設(shè)對講講機中轉(zhuǎn)臺，增增強對講機信信號。如對講講機信號干擾擾較大，應考考慮對講機頻頻道加密。管理處成立后三個個月編寫應知應會根據(jù)新項目所有情情況、周圍配配套設(shè)施、教教育、飲食、交交通等情況進進行編寫，內(nèi)內(nèi)容盡可能全全面而完善，并并且在下發(fā)后后一周內(nèi)組織織全體人員進進行培訓，培培訓后一個月月內(nèi)進行考核核，以檢查培培訓效果和強強化員工記憶憶?！锢玫禺a(chǎn)關(guān)系建立立公共關(guān)系（自自來水公司、供供電部門、城城管、派出所所、居委會等等）1、地產(chǎn)公司在前期期建設(shè)時，與與相關(guān)政府部部門已建立公公共關(guān)系，管管理處可在此此基礎(chǔ)維護與與政府及事業(yè)業(yè)單位的關(guān)系系。2、供水比例的確定定。配合項目目部辦理用水水指標申請，建建立與自來水水公司關(guān)系。由由項目部給排排水工程師牽牽頭，與水務(wù)務(wù)集團工作人人員聯(lián)系，確確定商用、民民用水的比例例。3、電抄表到戶，配配合項目部辦辦理用電指標標申請，建立立與供電局的的關(guān)系。由項項目部供配電電工程師牽頭頭，與供電局局工作人員聯(lián)聯(lián)系，辦理小小區(qū)用電抄表表到戶。4、由項目部工作人人員帶領(lǐng)管理理處相關(guān)人員員拜訪城管、派派出所、居委委會相關(guān)人員員，建立初步步關(guān)系，并在在以后工作中中邀請以上部部門到小區(qū)指指導工作，鞏鞏固維護公共共關(guān)系。地產(chǎn)項目部★持證上崗1、特殊崗位應當按按公司要求持持證上崗，如如技術(shù)人員、救救生員、食堂堂人員、安全全員、監(jiān)控中中心人員、管管理人員、司司機等，未取取得資質(zhì)的人人員不得安排排有特殊要求求的崗位工作作。2、沒有相關(guān)關(guān)資質(zhì)的人員員需限期取得得。人力資源部★新項目交付使用前前一周根據(jù)開荒的具體進進度，確定外外包方是否需需要增加人員員或是否需要要公司內(nèi)部人人員的協(xié)助。1、需外包方增加人人員，需做好好清潔人員、質(zhì)質(zhì)量的監(jiān)控。2、需公司內(nèi)部人員員協(xié)助的，應應當提前做好好安排，協(xié)調(diào)調(diào)清潔單位、內(nèi)內(nèi)部人員分工工。3、會同相關(guān)關(guān)人員已完成成開荒的區(qū)域域進行檢查驗驗收，發(fā)現(xiàn)問問題，及時整整改，要求在在交付前一天天完成全部開開荒工作。人力資源部★新項目交付使用前前一周編制入住流程及各各崗位職責、協(xié)協(xié)調(diào)相關(guān)人員員到位，入住住人員培訓、演演練。1、編制入住人員崗崗位安排表及及各崗位工作作流程，參加加入住工作人人員應要求有有一定的專業(yè)業(yè)技能及溝通通能力。2、入住前三天組織織各崗位人員員到入住現(xiàn)場場參加培訓，培培訓內(nèi)容包括括入住流程、回回答口徑，崗崗位職責及特特別注意事項項，對驗房小小組應當做現(xiàn)現(xiàn)場培訓，熟熟悉各戶型、水水電表位置及及抄表注意事事項。品質(zhì)管理部人力資源部★交付前兩天內(nèi)交付房屋和現(xiàn)場包包裝1、安排人員對房屋屋進行貼防撞撞條、安裝貓貓眼、掛禮花花等，迎接入入伙。2、與地產(chǎn)銷售部確確定入伙現(xiàn)場場位置及現(xiàn)場場包裝、工作作人員區(qū)域等等事宜。地產(chǎn)銷售部、地產(chǎn)產(chǎn)項目部★項目交付使用前一一個月CI標識制作（包括房房屋本體類及及服務(wù)類標識識）管理處與總辦CII設(shè)計師在現(xiàn)現(xiàn)場實地考察察，對現(xiàn)場各各標識進行登登記和匯總，對對房屋本體類類、物業(yè)服務(wù)務(wù)類標識分別別登記，，房房屋本體類標標識報地產(chǎn)項項目部審批后后制作，物業(yè)業(yè)服務(wù)類標識識報品質(zhì)部、總總辦審批后制制作。標識總總價超過3萬元時須組組織招投標。各各類標識須入入住前20天完成安裝裝工作，CI設(shè)計師須全全程跟進安裝裝工作?？傓k，地產(chǎn)項目部部★物資采購1、制定采購清單（采采購物資主要要有辦公家私私、文具、電電器、電腦、員員工宿舍物資資），尋價，按按不同類別報報相關(guān)部門審審批，采購員員組織采購。2、物資到位后，倉倉庫管理員與與采購員對采采購物資進行行登記和資料料收集，錄入入資產(chǎn)管理軟軟件，辦理相相關(guān)手續(xù)。3、采購完畢采購員員負責報銷工工作。房產(chǎn)后勤管理部、財財務(wù)部、品質(zhì)質(zhì)部★通郵手續(xù)辦理安排專人到郵局辦辦理新項目通通郵手續(xù)，與與項目部協(xié)調(diào)調(diào)項目門牌號號、通信地址址及新項目地地址英文翻譯譯。項目部★滅火器、消防器材材等安全設(shè)施施配置。1、配電室、發(fā)電機機房、電梯機機房、控制中中心、計算機機房等重要設(shè)設(shè)備房、辦公公室、圖書室室、廚房、車車庫、倉庫等等重要部位應應當配置相應應種類的滅火火器材。員工工宿舍應配置置必要的消防防安全設(shè)施。2、高層大廈每層須須配置不少于于兩個2KGG及以上的輕輕便滅火器，多多層小區(qū)每個個苑內(nèi)均應設(shè)設(shè)置滅火器放放置點。3、小區(qū)（大廈）須須有首層消防防設(shè)施平面圖圖，并懸掛于于物業(yè)本體的的適當位置，圖圖中應標注滅滅火器、消防防栓、水泵接接合器等消防防設(shè)施圖標并并與實際情況況相符。高層層樓宇每層明明顯位置必須須設(shè)置消防疏疏散示意圖。4、根據(jù)管理處人員員編制情況，制制定滅火作戰(zhàn)戰(zhàn)示意圖。并并把將滅火作作戰(zhàn)示意圖和和消防設(shè)備設(shè)設(shè)施清單，懸懸掛于控制中中心?？刂浦兄行膽斉渲弥米銐虻南婪榔鞑牟⒆龊煤脴俗R?！锫?lián)系電信公司安裝裝機手放大器器，選擇機房房，簽定協(xié)議議，明確費用用計量及安裝裝要求。1聯(lián)系移動（聯(lián)通）安安裝放大器，選選擇合適的位位置作為設(shè)備備機房，約10—15㎡左右，協(xié)協(xié)商場地使用用費金額及收收取方式并簽簽訂協(xié)議，收收費可根據(jù)小小區(qū)用戶數(shù)量量及覆蓋面積積。2、設(shè)備用電須安裝裝獨立電表，便便于計量。3、室外天線的安裝裝不得影響外外立面的美觀觀，建議安裝裝隱蔽天線。4、在天臺安裝時，盡盡量避開業(yè)主主房屋；安裝裝天線時，一一定要考慮天天線對人體的的輻射，要求求對方提供合合格證明。★設(shè)施設(shè)備接管驗收收，移交工具具、圖紙資料料、說明書等等齊全。1、管理處技術(shù)主管管（辦）與設(shè)設(shè)備維護組一一起配合項目目部和產(chǎn)品供供貨商參與小小區(qū)設(shè)備的移移交接管；2、參照《物業(yè)接管管驗收標準和和要求》對小小區(qū)設(shè)備進行行驗收；3、發(fā)現(xiàn)問題及時記記錄，并要求求施工單位整整改，并跟進進整改情況；；4、供配電設(shè)計最好好分多路控制制，配電房內(nèi)內(nèi)設(shè)計要考慮慮今后的抄表表到戶，分表表計量。5、所有設(shè)備移交時時相關(guān)資料必必須齊全，配配備專用維修修工具的設(shè)備備，工具移交交齊全。設(shè)備備變更圖紙，建建立設(shè)備維修修檔案，便于于然后維修養(yǎng)養(yǎng)護和資料查查詢。設(shè)備維護部智能化工程部★房屋、鑰匙移交與項目部移交業(yè)主主房屋、鑰匙匙，并建立鑰鑰匙清單。項目部★物業(yè)服務(wù)方案實現(xiàn)現(xiàn)針對前期物業(yè)管理理方案，管理理處需制定具具體服務(wù)流程程、服務(wù)項目目體現(xiàn)前期物物業(yè)方案提到到的服務(wù)模式式，并且有具具體的措施落落實。品質(zhì)部★收集客戶焦點問題題及前期服務(wù)務(wù)承諾管理處客服主管需需收集該項目目客戶集中反反映的問題點點（如前期銷銷售承諾、特特殊戶型裝修修、管理難點點等涉及業(yè)主主衣、食、住住、行問題），結(jié)結(jié)合投訴日報報客戶反映的的問題點，制制定相應解決決措施。銷售部、項目部品質(zhì)管理部★交付資料準備交付資料應當提前前兩周準備到到位，包括聯(lián)聯(lián)系地產(chǎn)公司司印刷《客戶戶保修意見征征詢表》、委委托銀行代收收款協(xié)議書、居居家服務(wù)手冊冊及有線電視視、燃氣開戶戶資料等，入入住指引和業(yè)業(yè)主資料卡應應當提前交地地產(chǎn)客戶事務(wù)務(wù)組郵寄給業(yè)業(yè)主。地產(chǎn)客戶事務(wù)組★項目交付使用前兩兩個月確定開荒的方式，組組織開荒單位位的招投標，確確定開荒的時時間、內(nèi)容，標標準，驗收的的方式方法、時時間等內(nèi)容。組織開荒工作招投投標，制定詳詳細的開荒方方案，與開荒荒單位簽訂合合同，同時應應聯(lián)系幾家備備用單位，在在清潔公司未未能達到要求求及時補充人人員，同時將將開荒施工前前要現(xiàn)場確認認公共區(qū)域成成品的完好情情況，重點檢檢查玻璃、房房門，有明顯顯劃痕的要現(xiàn)現(xiàn)場確認并保保留記錄。項目交付使用前三三個月模擬驗房，收集房房屋質(zhì)量存在在問題，跟進返返修，水電表表核對。1、分成若干小組，以以管理處技術(shù)術(shù)員或客服中中心人員任組組長，組織驗驗房隊伍。具具體標準參照照《物業(yè)接管管驗收標準和和要求》驗收收。2、驗房小組記錄現(xiàn)現(xiàn)場問題，每每天集中交客客服返修組，統(tǒng)統(tǒng)一安排施工工人員處理。由返修組組織返修修工作，并安安排相關(guān)人員員復查。3、管理處組織對全全部水電表進進行檢查和測測試，發(fā)現(xiàn)有有誤應當及時時項目或客服服中心反饋處處理，并要有有跟進，保證證交付前處理理完畢。項目交付使用后一一個月業(yè)務(wù)標準及各類作作業(yè)指導文件件編寫各業(yè)務(wù)負責人編寫寫環(huán)境、技術(shù)術(shù)類相關(guān)作業(yè)業(yè)指導書，部部門經(jīng)理/主作審核，報報公司品質(zhì)部部審批后下發(fā)發(fā)，組織相關(guān)關(guān)人員進行培培訓，相關(guān)作作業(yè)指導書須須在管理現(xiàn)場場張貼。品質(zhì)管理部★項目交付使用后三三個月竣工資料的完善與與跟進資料管理員應根據(jù)據(jù)公司體系文文件和物業(yè)管管理部文件要要求，編制《項項目物業(yè)接管管資料清單》，交交與地產(chǎn)項目目秘書，接收收項目相關(guān)竣竣工資料，并并及時跟進資資料交接進度度。地產(chǎn)項目部秘書★第四階段：交付使用半年內(nèi)4—1裝修管理實施時間控制要點實施內(nèi)容協(xié)調(diào)部門重要程度很重要重要一般業(yè)主辦理裝修手續(xù)續(xù)辦理裝修提供的資資料1、業(yè)主辦理裝修，裝裝修單位需提提供營業(yè)執(zhí)照照復印件，（加加蓋公章）、承承建資格證書書復印件（加加蓋公章）；；如代收裝修修稅費的需提提供顧客與裝裝修單位簽訂訂的裝修合同同復印件。非非業(yè)主使用人人申請裝修需需提供業(yè)主同同意裝修的書書面證書。2、裝修施工圖紙和和施工方案（如如更改原有水水電線路需提提供水電線路路圖）。3、裝修單位負責人人身份證復印印件、照片、聯(lián)聯(lián)系電話。4、施工人員身份證證復印件、照照片。5、如需改變建筑物物主體或承重重結(jié)構(gòu)、超過過設(shè)計標準或或規(guī)范增加樓樓面荷載須提提交建筑物原原設(shè)計單位或或具有相應資資質(zhì)的設(shè)計單單位提出的設(shè)設(shè)計方案，非非住宅用途房房屋還須提交交政府部門的的施工許可證證。6、如搭建建筑物、改改變住宅外力力面等，須經(jīng)經(jīng)城市規(guī)劃行行政主管部門門批準后，報報管理處備案案，并經(jīng)業(yè)主主大會/業(yè)主委員會會同意，有管管理處統(tǒng)一樣樣式方可打搭搭建。7、只鋪地板、墻壁壁表面粉刷、貼貼墻紙等的簡簡單裝修，裝裝修戶可不提提供裝修單位位《承建資格格證書》及施施工圖紙。地產(chǎn)萬創(chuàng)★裝修手續(xù)辦理1、由部門負責人指指定專人核實實業(yè)主身份，審審核裝修方案案、施工人員員身份、特種種作業(yè)證書、裝裝修資質(zhì)證明明、施工時間間（最長不超超過三個月），并并做出批復。如如超過需向管管理處重新辦辦理申請手續(xù)續(xù)。2、裝修管理員將批批復意見知會會裝修申請人人，并知會管管理處其他有有關(guān)部門配合合和監(jiān)督，建建立裝修管理理檔案。3、管理處與業(yè)主、裝裝修單位三方方簽訂《裝修修管理服務(wù)協(xié)協(xié)議書》，業(yè)業(yè)主與裝修單單位分別交納納裝修保證金金及相關(guān)費用用。4、辦理《裝修許可可證》、《人人員臨時出入入卡》。地產(chǎn)萬創(chuàng)★裝修過程裝修過程的監(jiān)控1、安全員每天巡查查至少一次，技技術(shù)員至少每每兩天巡查一一次裝修現(xiàn)場場，并填寫《裝裝修現(xiàn)場監(jiān)控控記錄表》。2、巡查《裝修許可可證》的有效效期，裝修現(xiàn)現(xiàn)場是否有亂亂接線、亂改改管線、破壞壞承重結(jié)構(gòu)、使使用易燃材料料裝修等違章章行為。如有有違章行為，下下發(fā)《違章通通知書》，并并責令限期整整改。3、監(jiān)督施工人員只只能使用貨梯梯、按指定的的通道進出及及搬運材料。★裝修垃圾的清運1、垃圾的清運在晚晚上19—22點之間進行行。2、禁止裝修隊在清清運車輛進場場前將垃圾搬搬出戶外。3、禁止裝修垃圾堆堆放占用和堵堵塞消防通道道。4、垃圾清運完后，檢檢查清運垃圾圾的通道墻面面、地面、天天花及公共設(shè)設(shè)施有無損壞壞、磨花現(xiàn)象象，發(fā)現(xiàn)問題題及時處理?！镅b修完成裝修檢查業(yè)主向管理處提出出檢查申請，管管理處裝修負負責人對裝修修工程檢查，經(jīng)經(jīng)檢查無違章章情況，出具具檢查證明，準準予退還裝修修保證金?！锿搜b修保證金裝修保證金裝修檢檢查合格7個工作日后后退還1、裝修檢查無違章章行為，業(yè)主主與裝修隊憑憑檢查證明和和裝修保證金金單據(jù)退還裝裝修保證金。具具體退裝修保保證金時間需需在《裝修管管理服務(wù)協(xié)議議書》約定。2、將所有施工人員員出入證收回回并作廢?！?—2工程遺留問題處理實施時間控制要點實施內(nèi)容協(xié)調(diào)部門重要程度很重要重要一般交付后保修期內(nèi)業(yè)主房屋質(zhì)量問題題直接由返修修組負責處理理，公共設(shè)施施部分由管理理處向返修組組反饋，返修修組協(xié)調(diào)施工工單位處理。交付后保修期間，客客戶服務(wù)中心心全面負責業(yè)業(yè)主房屋質(zhì)量量問題返修和和公共設(shè)施增增減工作（包包括工程管理理和費用管理理），地產(chǎn)項項目部因擁有有各種專業(yè)人人員提供返修修技術(shù)支持。在在保修期結(jié)束束前管理處應應當提前知會會業(yè)主，將存存在問題及時時反饋安排處處理，避免保保修期結(jié)束后后再要求免費費維修?？蛻舴?wù)中心地產(chǎn)項目部★保修期過后室內(nèi)維修費用由業(yè)業(yè)主承擔，公公共部分維修修費用由管理理處負責。保修期后，維修事事務(wù)由管理處處牽頭組織，地地產(chǎn)客服中心心及項目部提提供技術(shù)支持持?？蛻舴?wù)中心地產(chǎn)項目部★4—3水電抄表到戶辦理實施時間控制要點實施內(nèi)容協(xié)調(diào)部門重要程度很重要重要一般交付使用前一個月月用水、用電戶名由由地產(chǎn)改為管管理處名稱到供水、供電公司司申請用戶名名稱變更。財務(wù)部、運營組★房屋交付半年內(nèi)辦理交付手續(xù)由業(yè)業(yè)主簽訂用水水、用電合同同及代收款協(xié)協(xié)議書。水電抄表到戶前與與業(yè)主簽訂《委委托銀行代收收款協(xié)議書》，管管理處代抄水水電表并向業(yè)業(yè)主收取相應應費用。水電抄表到戶后，到到供水、供電電公司拿供用用水、供用電電合同與委托托銀行代收水水費合同書、委委托銀行代收收電費合同書書，業(yè)主簽訂訂后由水電公公司直接向業(yè)業(yè)主收取相關(guān)關(guān)費用。地產(chǎn)項目部★入住率達80%，申申請辦理水、電電抄表到戶手手續(xù)。到供水、供電公司司申請辦理水水電抄表到戶戶。地產(chǎn)項目部★4—4安全管理實施時間控制要點實施內(nèi)容協(xié)調(diào)部門重要程度很重要重要一般交付使用一周內(nèi)樣板間、商鋪安全全監(jiān)控，收集集返修人員資資料，制定監(jiān)監(jiān)控管理辦法法將空置房情況進行行統(tǒng)計、建立立巡查管理制制度；建立返返修人員檔案案，制定返修修事務(wù)現(xiàn)場安安全管理制度度?！锛醒b修期明確裝修施工人員員管理要求與與監(jiān)控辦法，加加大對裝修違違章的巡查，檢檢查裝修搬運運公司對小區(qū)區(qū)安全管理的的隱患。針對裝修期安全防防范特點，制制定相應的安安全巡邏路線線；明確裝修修管理制度和和裝修人員管管理注意事項項；明確裝修修材料進場及及搬運人員管管理規(guī)定。★交付使用一個月內(nèi)內(nèi)各類突發(fā)事件的強強化演練明確各類突發(fā)事件件處理程序，以以及人員的分分工（義務(wù)消消防隊、應急急分隊名單），并并組織實戰(zhàn)演演練。★加強靠近項目周界界處、與工地地接壤處住宅宅安全防范工工作。編制管理服務(wù)區(qū)危危險源清單，完完善相關(guān)防范范措施，加強強靠近項目周周界處、與工工地接壤處住住宅安全防范范工作?！餀z查交通、建筑物物缺陷、監(jiān)控控、消防、紅紅外、出入口口道閘等公共共區(qū)域危險源源完善相關(guān)標識，規(guī)規(guī)避管理風險險，檢測安全全設(shè)施設(shè)備的的性能，發(fā)現(xiàn)現(xiàn)問題及時安安排返修?！锝桓妒褂枚€月內(nèi)內(nèi)強化安全員專業(yè)技技能培訓，包包括專業(yè)知識識、崗位職責責、工作基本本的流程、服服務(wù)意識，要要求掌握常住住人員、特殊殊顧客、出租租戶資料。組織各項規(guī)章制度度的培訓與學學習，包括社社區(qū)應知應會會、裝修管理理知識、裝修修統(tǒng)一口徑的的學習；各類類突發(fā)事件的的應急處理流流程；交通、治治安、消防預預案的演練；；熟悉常住、租租住人員資料料，住戶識別別率達50%?！?—5環(huán)境管理實施時間控制要點實施內(nèi)容協(xié)調(diào)部門重要程度很重要重要一般綠化養(yǎng)護期滿移交交綠化管理1、施工單位綠化移移交：分項工工程驗收報告告、竣工移交交書、綠化工工程施工合同同、工程保修修款申請書、綠綠化施工總圖圖、綠化分項項種植平面圖圖、綠化分區(qū)區(qū)苗木表、綠綠化施工苗木木清單；2、移交后的的綠化開荒；；3、綠化外包包評估（可選選）；4、日常的綠綠化養(yǎng)護5、綠化原生生態(tài)的管理。地產(chǎn)萬創(chuàng)項目部公司綠化部★項目交付后一個月月保潔的家政管理1、編寫居家服務(wù)工工作細則和流流程；2、家政服務(wù)務(wù)人員管理規(guī)規(guī)定；3、保潔崗位位疑難工作指指引；4、居家服務(wù)務(wù)常規(guī)服務(wù)標標準；5、保潔工具具使用及管理理規(guī)定；6、居家服務(wù)務(wù)回訪制度。品質(zhì)部★項目交付后一個月月業(yè)主廢棄物品的管管理1、業(yè)主生活廢棄物物的處理、收收集時間；2、業(yè)主裝修修廢棄材料在在利用；3、業(yè)主廢棄棄電池設(shè)施箱箱配置評估；；★項目交付后一個月月消殺管理1、評估消殺服務(wù)合合格供方（可可選）；2、設(shè)置消殺殺崗位；3、制訂消殺管理規(guī)規(guī)定；4、制訂年/月消殺服務(wù)務(wù)計劃；5、制訂消殺殺效果檢查制制度；6、配置適合合于本區(qū)域的的消殺硬件設(shè)設(shè)施。公司品質(zhì)部★4—6設(shè)施設(shè)備管理實施時間控制要點實施內(nèi)容協(xié)調(diào)部門重要程度很重要重要一般項目交付后一個月月簽訂設(shè)備保養(yǎng)合同同按公司格式化合同同簽訂。設(shè)備維護部★設(shè)備設(shè)施遺留問題題處理及跟進進針對設(shè)施設(shè)備存在在的遺留問題題，與地產(chǎn)項項目部對接，協(xié)協(xié)調(diào)施工單位位處理，并跟跟進處理結(jié)果果。設(shè)備維護部品質(zhì)部★編制設(shè)備管理制度度及操作規(guī)程程，并懸掛設(shè)設(shè)備房編制設(shè)備設(shè)施管理理制度及操作作規(guī)程，懸掛掛設(shè)備房，同同時組織相關(guān)關(guān)設(shè)備責任人人培訓。設(shè)備維護部★統(tǒng)計設(shè)備設(shè)施型號號、規(guī)格、數(shù)數(shù)量、安裝位位置。建立設(shè)備管理檔案案、設(shè)備臺帳帳，錄入設(shè)備備管理軟件，建建立設(shè)備設(shè)施施保養(yǎng)記錄文文件夾。設(shè)備維護部★結(jié)合現(xiàn)場組織實操操培訓。組織技術(shù)人員培訓訓《公用設(shè)備備設(shè)施管理程程序》、《設(shè)設(shè)備設(shè)施技術(shù)術(shù)標準》。設(shè)備維護部★制訂設(shè)備設(shè)施年度度保養(yǎng)計劃并并上報品質(zhì)部部建立設(shè)備設(shè)施年度度保養(yǎng)計劃。設(shè)備維護部品質(zhì)部★對設(shè)備設(shè)施存在問問題及時改進進按體系文件要求，對對設(shè)備設(shè)施進進行維護保養(yǎng)養(yǎng)，針對設(shè)施施設(shè)備存在問問題制定應急急方案，并反反饋給地產(chǎn)項項目部。設(shè)備維護部★4—7客戶關(guān)系建立實施時間控制要點實施內(nèi)容協(xié)調(diào)部門重要程度很重要重要一般集中交付期間交付手續(xù)流程設(shè)計計合理，客戶戶在較短時間間內(nèi)盡快辦理理好手續(xù)。在現(xiàn)場設(shè)置迎賓崗崗、驗資料崗崗、填資料崗崗、驗房崗、收收費崗、鑰匙匙禮品發(fā)放崗崗、復印崗、總總協(xié)調(diào)崗、特特別事務(wù)協(xié)調(diào)調(diào)崗。注意對對各崗位人員員培訓統(tǒng)一口口徑，特別是是費用收取崗崗位關(guān)于收費費標準、收取取方式等方面面。地產(chǎn)銷售部公司品質(zhì)部★現(xiàn)場資料準備是否否齊全。查丈報告、竣工驗驗收報告、各各種戶型的平平面圖、電水水線路圖、內(nèi)內(nèi)置窗花、拉拉閘門的統(tǒng)一一款式。地產(chǎn)銷售部萬創(chuàng)設(shè)計★辦理交付手續(xù)人員員的專業(yè)程度度及禮儀禮貌貌；及時答復復和解決疑難難問題。抽調(diào)各業(yè)務(wù)塊的專專業(yè)人員，安安排在相應崗崗位，并進行行入伙流程、應應知應會（項項目基本情況況及收費標準準）、禮儀禮禮貌的培訓。由地產(chǎn)、物業(yè)、管管理處共同組組成協(xié)調(diào)小組組，對涉及面面積補差、房房屋質(zhì)量、裝裝修質(zhì)量等疑疑難問題予以以及時回復。人力資源部品質(zhì)部地產(chǎn)客服中心地產(chǎn)項目部★項目集中交付后初始階段（1至22個月）讓住戶廣泛了解管管理處前臺、中中心24小時服務(wù)電電話，設(shè)置“一對一”的服務(wù)模式式及人員名單單，及時解答答和處理住戶戶疑難問題。將管理處電話、專專職或兼職客客戶服務(wù)人員員的聯(lián)系號碼碼長期公布在在大堂、宣傳傳欄或苑內(nèi)架架空層明顯地地方，接受顧顧客咨詢、投投訴、報修等等信息?！锓课莨こ藤|(zhì)量問題題處理的及時時性地產(chǎn)設(shè)置專門的返返修小組，將將返修組的辦辦公地點與電電話公布在大大堂、宣傳欄欄或苑內(nèi)架空空層明顯地方方，接受房屋屋保修期內(nèi)客客戶反映的房房屋工程質(zhì)量量。對于客戶直接反映映到管理處的的有關(guān)房屋工工程質(zhì)量方面面的問題，指指定專人跟蹤蹤、盤點，與與返修組用一一式兩聯(lián)的工工作交接表接接交工作，防防止漏單。地產(chǎn)返修組★返修人員返修過程程監(jiān)控（返修修現(xiàn)場、溝通通技巧、禮儀儀等）地產(chǎn)返修組要制定定有關(guān)對承建建商返修人員員相關(guān)管理的的規(guī)定，并指指定監(jiān)控責任任人。地產(chǎn)返修組★對客戶群體進行細細分對常提意見/建議議的客戶進行行分析，建立立不同的客戶戶檔案。★確?？蛻舴从骋庖娨?建議得到及及時處理設(shè)置工作信息本及及投訴/建議盤點表表，將每日客客戶反映的問問題進行盤點點，堅持客戶戶服務(wù)人員碰碰頭會、工作作溝通會制度度，對住戶反反映的問題回回訪跟蹤，直直至問題關(guān)閉閉?！镩_展形式多樣的社社區(qū)活動、搭搭建客戶交流流與溝通平臺臺針對業(yè)主入住初期期對管理處的的各項工作及