某知名地產(chǎn)物業(yè)公司新項(xiàng)目操作手冊(cè)

新項(xiàng)目操作手冊(cè)目錄第一階段：項(xiàng)目立項(xiàng)至規(guī)劃總圖確定期間（以****地產(chǎn)設(shè)計(jì)要點(diǎn)為基礎(chǔ)）……………31、安防交通管理綠地規(guī)劃、綠化布局、澆灌系統(tǒng)照明系統(tǒng)設(shè)計(jì)垃圾中轉(zhuǎn)站、垃圾桶平面布置6、前期管理用房、活動(dòng)場(chǎng)所、員工宿舍、社區(qū)用房、公用洗手間的規(guī)劃第二階段：開(kāi)工建設(shè)--項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)……………51、物業(yè)管理方案2、前期介入3、前期開(kāi)盤(pán)開(kāi)荒4、綠化澆灌設(shè)施的配置完善第三階段：管理處成立—交付………………71、管理處理組織架構(gòu)2、工作移交3、各種證照辦理4、管理用房裝修5、管理制度建設(shè)6、公共關(guān)系建立7、CI標(biāo)識(shí)制作8、清潔開(kāi)荒、9、房屋、設(shè)備設(shè)施接管驗(yàn)收10、物業(yè)服務(wù)方案實(shí)現(xiàn)（客服項(xiàng)目、模式研討）11、入住策劃、資料準(zhǔn)備第四階段：交付使用半年內(nèi)………………131、裝修管理（裝修垃圾的清運(yùn)管理）2、工程遺留問(wèn)題處理3、水電抄表到戶辦理4、安全、環(huán)境、設(shè)施設(shè)備管理5、客戶關(guān)系建立商業(yè)街管理第一階段：項(xiàng)目立項(xiàng)至規(guī)劃總圖確定期間實(shí)施時(shí)間控制要點(diǎn)實(shí)施內(nèi)容協(xié)調(diào)部門(mén)重要程度很重要重要一般取得土地使用權(quán)以以后二個(gè)月內(nèi)內(nèi)在開(kāi)發(fā)商取得土地地使用權(quán)以后后二個(gè)月內(nèi)，物物業(yè)管理人員員需要到項(xiàng)目目現(xiàn)場(chǎng)了解項(xiàng)項(xiàng)目的地理位位置、周邊治治安情況、周周邊交通情況況、周邊可能能對(duì)以后項(xiàng)目目的業(yè)主日常常生活造成影影響的事項(xiàng)。地理位置：項(xiàng)目所所處的位置。治安情況：周邊大大環(huán)境的治安安情況（周邊邊農(nóng)民房是否否多、出租房房是否多、住住宅小區(qū)），該該周邊治安案案件發(fā)生的形形式，管轄區(qū)區(qū)域派出所的的位置。交通情況：現(xiàn)在能能夠到達(dá)項(xiàng)目目的公共交通通工具，預(yù)計(jì)計(jì)以后業(yè)主可可能需要的交交通工具。其其他方面：項(xiàng)項(xiàng)目?jī)?nèi)是否有有湖泊、山體體、周邊是否否是綠化，考考慮以后湖泊泊的安全措施施，山體的消消防、滑坡、防防蛇等隱患；；周邊附近是是否有對(duì)項(xiàng)目目有影響（噪噪音、水質(zhì)、氣氣味等）的工工廠；周邊的的日常生活配配套情況（餐餐飲、商場(chǎng)、銀銀行、郵政等等）?！锏禺a(chǎn)成立項(xiàng)目組相互信息的交流跟跟進(jìn)。知會(huì)地產(chǎn)該項(xiàng)目物物業(yè)的對(duì)接人人員。★概念性圖紙出來(lái)以以后在新項(xiàng)目地產(chǎn)立項(xiàng)項(xiàng)以后，需要要與地產(chǎn)設(shè)計(jì)計(jì)部門(mén)（萬(wàn)創(chuàng)創(chuàng)）和銷售部部門(mén)保持密切切的信息溝通通，并向銷售售部門(mén)或項(xiàng)目目管理部索取取該項(xiàng)目相關(guān)關(guān)的基本資料料。在設(shè)計(jì)時(shí)地產(chǎn)與物物業(yè)討論：安安防設(shè)備的設(shè)設(shè)置、停車場(chǎng)場(chǎng)設(shè)備設(shè)置、車車輛流向、人人員流向、商商鋪的設(shè)置、學(xué)學(xué)校的管理、個(gè)個(gè)性化的安全全問(wèn)題、管理理處位置、控控制中心設(shè)置置、消防中心心設(shè)置、管理理用房的設(shè)置置等問(wèn)題?！镩]路監(jiān)控系統(tǒng)：保保持夜間的效效果能夠清晰晰，對(duì)重要鏡鏡頭能夠錄像像，使用硬盤(pán)盤(pán)錄像機(jī)，能能夠保存一周周時(shí)間。進(jìn)出小區(qū)的所有人人員出入口、車車輛進(jìn)出通道道、電梯內(nèi)、一一樓電梯廳、各各苑落人員進(jìn)進(jìn)出通道、小小區(qū)主要干道道、圍墻聯(lián)動(dòng)動(dòng)鏡頭、泳池池部位、重要要隱患點(diǎn)。物業(yè)品質(zhì)部、智能能化工程部參參與，由智能能化工程部制制作停車場(chǎng)系統(tǒng)：小區(qū)區(qū)車輛出入口口的設(shè)置、道道閘位置和數(shù)數(shù)量的設(shè)置、車車庫(kù)車輛流向向的確認(rèn)。設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)該實(shí)現(xiàn)人人車分流；車車輛出入口需需圖像對(duì)比系系統(tǒng)，需要收收費(fèi)的出入口口，軟件應(yīng)該該保證；在條條件允許的情情況下，住戶戶車輛和外來(lái)來(lái)車輛應(yīng)該分分開(kāi)管理；出出入口無(wú)人值值守的地下停停車場(chǎng)，需要要安裝紅外報(bào)報(bào)警，防止人人員進(jìn)入。臨時(shí)停車場(chǎng)車庫(kù)入入口應(yīng)有場(chǎng)內(nèi)內(nèi)剩余車位的的動(dòng)態(tài)顯示標(biāo)標(biāo)識(shí)（電子顯顯示屏）。物業(yè)品質(zhì)部、智能能化工程部參參與，由智能能化工程部制制作門(mén)禁系統(tǒng)：小區(qū)主主要部位設(shè)置置，卡的掛失失量應(yīng)該與小小區(qū)的總?cè)萘苛科ヅ洌ㄗh議保證在戶數(shù)數(shù)的20%以上。同時(shí)時(shí)卡的有效期期控制在1年內(nèi)安裝位置：小區(qū)大大門(mén)、苑門(mén)、單單元門(mén)、車庫(kù)庫(kù)與地面的通通道、電梯廳廳（建議最好好設(shè)置成控制制電梯按鈕）、天天臺(tái)門(mén)、會(huì)所所門(mén)等公共通通道處。物業(yè)品質(zhì)部、智能能化工程部參參與，由智能能化工程部制制作★周界紅外報(bào)警系統(tǒng)統(tǒng)：紅線邊的的圍墻需要設(shè)設(shè)置，報(bào)警能能夠聯(lián)動(dòng)配套套設(shè)備。小區(qū)四周紅線內(nèi)的的圍墻上、安安全死角處設(shè)設(shè)置。安裝時(shí)時(shí)兩對(duì)之間一一定要進(jìn)行交交叉，避免盲盲點(diǎn)。物業(yè)品質(zhì)部、智能能化工程部參參與，由智能能化工程部制制作對(duì)講系統(tǒng)：所有住住戶家需要設(shè)設(shè)置住戶對(duì)講講，可依據(jù)實(shí)實(shí)際情況設(shè)置置成可視和非非可視。單元門(mén)、苑門(mén)處需需要設(shè)置對(duì)講講，方便住戶戶家開(kāi)門(mén)。高高層樓層電梯梯廳處設(shè)置。物業(yè)品質(zhì)部、智能能化工程部參參與，由智能能化工程部制制作電子顯示系統(tǒng)：項(xiàng)項(xiàng)目依據(jù)實(shí)際際情況確定是是否設(shè)置。通常設(shè)置在單元門(mén)門(mén)附近。物業(yè)品質(zhì)部、智能能化工程部參參與，由智能能化工程部制制作巡更系統(tǒng)：對(duì)于比比較固定的巡巡更點(diǎn)，用巡巡更系統(tǒng)一根巡更棒一般可可以設(shè)置40-60個(gè)點(diǎn)物業(yè)品質(zhì)部、智能能化工程部參參與，由智能能化工程部制制作內(nèi)線電話：小區(qū)達(dá)達(dá)到一定的規(guī)規(guī)模，需要使使用內(nèi)線電話話。設(shè)置位置：重要設(shè)設(shè)備房、管理理用房、管理理處、值班室室、電梯機(jī)房房、安全崗位位等。物業(yè)品質(zhì)部、智能能化工程部參參與，由智能能化工程部制制作人行防范要求、人人員流向。綜綜合考慮小區(qū)區(qū)的實(shí)際情況況，控制人員員出入口設(shè)置置的數(shù)量，尤尤其是分期開(kāi)開(kāi)發(fā)的小區(qū)，以以后不開(kāi)啟的的消防門(mén)，前前期一定不能能開(kāi)啟，否則則以后很難關(guān)關(guān)閉。明確圍合方式、紅紅線處人行通通道數(shù)量、圍圍合內(nèi)通道數(shù)數(shù)量。盡量實(shí)實(shí)行人車分流流，車輛出入入口在紅線范范圍內(nèi)盡量少少設(shè)置，出入入口的出端、入入端需要有一一定的緩沖面面積，方便車車輛的有序進(jìn)進(jìn)出?？赡芮闆r下，盡量量少開(kāi)通道。★商鋪的設(shè)置、學(xué)校校的管理、個(gè)個(gè)性化的安全全問(wèn)題。考慮慮商鋪、學(xué)校校噪音對(duì)小區(qū)區(qū)的影響，考考慮學(xué)生對(duì)小小區(qū)的安全和和車輛破壞造造成的影響，考考慮商鋪購(gòu)物物車輛停放和和卸貨區(qū)域、卸卸貨噪音問(wèn)題題。學(xué)校一般設(shè)置在小小區(qū)邊，同時(shí)時(shí)靠近公路，減減少學(xué)校對(duì)小小區(qū)的影響。商商鋪原則上不不設(shè)置在小區(qū)區(qū)的封閉范圍圍內(nèi)，設(shè)置在在公共區(qū)域，而而且最好是有有噪音商鋪的的設(shè)置在遠(yuǎn)離離住戶的位置置，小噪音的的商鋪設(shè)置在在靠進(jìn)住戶的的位置?？紤]商鋪的經(jīng)營(yíng)內(nèi)內(nèi)容對(duì)住戶的的影響。★管理處位置、控制制中心設(shè)置、消消防中心設(shè)置置、管理用房房的設(shè)置等問(wèn)問(wèn)題消防中心與控制中中心要設(shè)置在在一個(gè)房間內(nèi)內(nèi)，控制中心心大約10萬(wàn)M2設(shè)置一個(gè)，管管理處與控制制中心盡量設(shè)設(shè)置在附近，管管理處最好設(shè)設(shè)置在小區(qū)中中心位置，★項(xiàng)目圖紙出來(lái)以后后垃圾房位置、垃圾圾桶位置設(shè)置置設(shè)置時(shí)考慮垃圾房房的異味不影影響住戶，方方便清運(yùn)、有有排水管道。在在項(xiàng)目設(shè)計(jì)時(shí)時(shí)需要考慮垃垃圾桶的位置置，盡量不要要房屋設(shè)計(jì)好好以后再根據(jù)據(jù)現(xiàn)場(chǎng)情況選選擇位置?！镉晁占瘜?duì)于山體項(xiàng)目、并并且有水景的的項(xiàng)目，期望望能夠設(shè)置雨雨水收集系統(tǒng)統(tǒng)，節(jié)約費(fèi)用用?！锼霸O(shè)計(jì)、水質(zhì)處處理考慮人工濕地的循循環(huán)部分?！锝o排水系統(tǒng)考慮市政給水壓力力的波動(dòng)、排排水考慮現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)積水的可能能?！锕芾碛梅浚汗芾硖幪?、培訓(xùn)室、倉(cāng)倉(cāng)庫(kù)、操作間間、值班室食堂、宿舍位置和面積的確定定。食堂和宿舍的位置置需要考慮對(duì)對(duì)業(yè)主的影響響?！锱涮子梅浚壕游瘯?huì)會(huì)、社康中心心、按照要求進(jìn)行對(duì)接接。★配套設(shè)施：?jiǎn)诬嚒⒛δν熊囃７劈c(diǎn)點(diǎn)、公共洗手手間督促設(shè)置，尤其是是公共洗手間間（外包單位位使用、業(yè)主主使用）?！锏诙A段：開(kāi)發(fā)建設(shè)至項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)期間實(shí)施時(shí)間控制要點(diǎn)實(shí)施內(nèi)容協(xié)調(diào)部門(mén)重要程度很重要重要一般項(xiàng)目圖紙確認(rèn)以后后需要地產(chǎn)提供項(xiàng)目目參數(shù)要求地產(chǎn)提供：占地面積、建筑面面積、綠化面面積、水景面面積、住戶戶數(shù)、車位數(shù)數(shù)量、房屋類類型電梯數(shù)量、供配電電設(shè)備數(shù)量/功率、公共共用電功率、★項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)前半年（或或根據(jù)營(yíng)銷要要求）管理方案包括四部部分內(nèi)容：項(xiàng)項(xiàng)目定位、服服務(wù)模式、服服務(wù)實(shí)施計(jì)劃劃、服務(wù)項(xiàng)目目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)及管理處組組織架構(gòu)。管理費(fèi)測(cè)算：首先先確定管理處處各類人員編編制，對(duì)管理理成本進(jìn)行測(cè)測(cè)算，確定每每年總的管理理成本，根據(jù)據(jù)項(xiàng)目檔次設(shè)設(shè)定管理費(fèi)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，測(cè)算服服務(wù)收入，服服務(wù)收入與管管理成本持平平的前提下調(diào)調(diào)整管理費(fèi)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)。在開(kāi)盤(pán)前一個(gè)月準(zhǔn)準(zhǔn)備前期物業(yè)業(yè)管理服務(wù)合合同及業(yè)主臨臨時(shí)公約。1、根據(jù)項(xiàng)目定位及及目標(biāo)客戶群群體特征，確確定服務(wù)模式式及服務(wù)的深深度、明確客客戶服務(wù)項(xiàng)目目、根據(jù)項(xiàng)目目規(guī)模、檔次次及配套管理理成本測(cè)算管管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)。2、服務(wù)模式確定需需考慮與項(xiàng)目目營(yíng)銷概念及及項(xiàng)目定位，同同時(shí)要體現(xiàn)物物業(yè)管理服務(wù)務(wù)的延伸及對(duì)對(duì)內(nèi)部管理思思路的調(diào)整；；3、提出的服務(wù)項(xiàng)目目需考慮管理理處可操作性性及管理風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)、資源配置置問(wèn)題；4、制定服務(wù)項(xiàng)目需需考慮客戶潛潛在需求、消消費(fèi)習(xí)慣及消消費(fèi)水平。5、管理成本測(cè)算，主主要有保安費(fèi)費(fèi)用、保潔費(fèi)費(fèi)用、園林綠綠化景觀費(fèi)用用、公共設(shè)施施運(yùn)行維護(hù)費(fèi)費(fèi)用、管理處處綜合費(fèi)用、稅稅費(fèi)及管理傭傭金。測(cè)算成成本時(shí)充分考考慮水系統(tǒng)加加壓成本、景景觀運(yùn)行費(fèi)用用及管理難點(diǎn)點(diǎn)等存在的隱隱性成本。6、前期物業(yè)管理服服務(wù)合同條款款需與地產(chǎn)公公司營(yíng)銷、法法律部門(mén)對(duì)接接，如車庫(kù)、會(huì)會(huì)所權(quán)屬，收收益分配等?！稑I(yè)業(yè)主臨時(shí)公約約》與《前期期物業(yè)管理服服務(wù)合同》相相關(guān)條款約定定一致性?！稑I(yè)業(yè)主臨時(shí)公約約》及《前期期物業(yè)管理服服務(wù)合同》經(jīng)經(jīng)公司相關(guān)領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)手工會(huì)簽簽后提交地產(chǎn)產(chǎn)相關(guān)部門(mén)會(huì)會(huì)簽，會(huì)簽完完畢組織簽署署合同，安排排業(yè)主臨時(shí)公公約印刷。★整個(gè)階段前期介入的跟進(jìn)和和落實(shí)按照物業(yè)管理設(shè)計(jì)計(jì)要點(diǎn)的要求求，督促地產(chǎn)產(chǎn)進(jìn)行實(shí)施?！锼姎馀涮?.設(shè)備房設(shè)置盡量集集中、便于維維護(hù)管理。2.電表容量與實(shí)際負(fù)負(fù)荷相匹配。寫(xiě)寫(xiě)字樓、商鋪鋪按銷售單位位配置電表；；每層或圍合合設(shè)工作插座座和開(kāi)關(guān)。3.避免水表、煤氣表表安裝在業(yè)主主私家陽(yáng)臺(tái)上上。4.項(xiàng)目進(jìn)水管口徑與與小區(qū)高峰期期用水量匹配配，根據(jù)小區(qū)區(qū)落差考慮市市政水壓長(zhǎng)期期低于0.15MMpa的一樓以上上全部采用變變頻加壓供水水。圍墻護(hù)欄、支持桿桿1.平直、便于安防設(shè)設(shè)施安裝及功功能的充分發(fā)發(fā)揮（可否考考慮圍墻外圍圍邊和墻面平平直、圍墻頂頂部有斜面、內(nèi)內(nèi)高外低），材材料考慮容易易替換或免維維護(hù)。2.圍墻盡量選擇混凝凝土磚結(jié)構(gòu)、圍圍墻鐵花考慮慮容易替換或或免維護(hù)。使使用鋼筋的圍圍墻，直徑應(yīng)應(yīng)該大于14厘米。3.圍墻墻面盡量選用用涂料、維護(hù)護(hù)方便。4.圍墻安裝防爬網(wǎng)。外立面管道、欄桿桿1.建筑外立面管道、空空調(diào)百頁(yè)（架架）、采光井井的設(shè)置有防防止盜竊攀爬爬的考慮。2.空調(diào)需要安安裝集中排水水管、排水需需要進(jìn)溝渠、空空調(diào)排水管可可以選用優(yōu)質(zhì)質(zhì)PVC管、管徑不不小于φ32mm防止止堵塞。溝渠井蓋1.溝渠井配置有防震震功能的活動(dòng)動(dòng)井蓋，便于于檢修移動(dòng)，蓋蓋板材料考慮慮容易替換或或免維護(hù)。2.車輛通道上的排水水溝蓋堅(jiān)固耐耐用，建議采采用重型鑄鐵鐵、混凝土板板材料。3.道路上的雨雨水、污水井井蓋盡量設(shè)置置在道路的兩兩旁，同時(shí)定定做成鑄印該該項(xiàng)目名稱字字樣的井蓋，目目的提高質(zhì)量量、便于維護(hù)護(hù)管理，體現(xiàn)現(xiàn)****精致致管理。道路1.路面磚防滑；人行行路芽為凹陷陷式排水溝，水水泥上面鋪設(shè)設(shè)黑色鵝卵石石。2.在道路周邊、苑內(nèi)內(nèi)合理的位置置設(shè)置清潔、綠綠化澆水取水水點(diǎn)。3.苑內(nèi)取水點(diǎn)可以設(shè)設(shè)計(jì)在雨水珊珊格井內(nèi)、便便于用水管理理。4.在道路邊上的消防防接合器、消消火栓特殊位位置需設(shè)置防防撞裝置。天面露臺(tái)1.10m2以以上公共可上上人天臺(tái)、露露臺(tái)設(shè)置取水水點(diǎn)。防火門(mén)1.公共部位防火火門(mén)鑰匙通用用（通鎖）。2.公共防火門(mén)門(mén)門(mén)禁系統(tǒng)電源源需要在控制制中心單獨(dú)控控制。停車場(chǎng)及出入口1.人、車出入口數(shù)量量盡量少，合合理設(shè)置小區(qū)區(qū)人、車出入入口，實(shí)行人人車分流管理理。2.車庫(kù)（場(chǎng)）出入口口有減速坡、防防滑坡槽和道道閘。3.崗?fù)ぴO(shè)置通透，方方便觀察來(lái)往往車輛和行人人，崗?fù)さ拇蟠笮】紤]減少少值班人員行行走距離。4.小區(qū)出入口車場(chǎng)崗崗需要安裝車車輛出入識(shí)別別監(jiān)控系統(tǒng)，提提高車輛管理理安全系數(shù)。5.車庫(kù)出入口有有配置反光鏡鏡、監(jiān)控鏡頭頭，刷卡處設(shè)設(shè)置伸縮防水水雨棚。6.地下車庫(kù)設(shè)置足夠夠大的消防沙沙池，車庫(kù)出出入口坡道制制作防滑槽。7.車庫(kù)照明為多路或或分級(jí)控制，如如全開(kāi)、局部部開(kāi)，減少耗耗電。8.車庫(kù)設(shè)置清清潔用取水口口（最遠(yuǎn)距離離50米設(shè)置一個(gè)）及及清潔池。9.室內(nèi)停車庫(kù)庫(kù)墻面及頂全全部涂料刷白白、有條件的的墻面可以制制作涂料圖案案。娛樂(lè)設(shè)施1.安裝平穩(wěn)牢固，符符合安全設(shè)計(jì)計(jì)規(guī)范，并具具有安全防護(hù)護(hù)措施和使用用說(shuō)明。2.娛樂(lè)設(shè)施的的選用建議和和物業(yè)對(duì)接，使使娛樂(lè)設(shè)施更更適用、便于于今后物業(yè)維維護(hù)更換。(例如秋千設(shè)設(shè)置投資少便便于維護(hù)、業(yè)業(yè)主很喜歡)3.室外娛樂(lè)場(chǎng)場(chǎng)所設(shè)置排水水口、溝。信息欄在主要出入口設(shè)置置信息公布欄欄，在合理位位置設(shè)置小區(qū)區(qū)平面位置圖圖、便于拆裝裝的商戶標(biāo)識(shí)識(shí)牌。單車摩托車棚合理設(shè)置單（摩托托）車存放點(diǎn)點(diǎn)，最好設(shè)置置在安全員固固定崗位附近近。小區(qū)清潔設(shè)施1.小區(qū)道路周邊及內(nèi)內(nèi)部適當(dāng)位置置提前合理設(shè)設(shè)置垃圾箱（桶桶），包括單單元門(mén)口、大大堂出入口、候候梯廳、樓層層生活垃圾收收集點(diǎn)、地下下車庫(kù)主要出出入口，容量量適當(dāng)，方便便投放，不影影響附近住戶戶的生活，外外觀與小區(qū)風(fēng)風(fēng)格相匹配，易易維護(hù)。2.大廈住宅標(biāo)準(zhǔn)層設(shè)設(shè)置垃圾桶的的擺放位置，配配置水源及排排水設(shè)施。3.有垃圾中轉(zhuǎn)站，有有清洗水源及及排水功能和和通風(fēng)設(shè)施，大大小與小區(qū)實(shí)實(shí)際住戶數(shù)量量相匹配，異異味不影響住住戶。4.位置宜設(shè)在在小區(qū)偏僻地地帶，大?。海?00戶5--7m33標(biāo)準(zhǔn)。5.地下車庫(kù)內(nèi)內(nèi)合理設(shè)置（根根據(jù)面積，方方圓50米內(nèi)至少有一一個(gè)）果皮箱箱及清潔水源源，水源處有有設(shè)置排水、防防水設(shè)施。綠化設(shè)施1.苑內(nèi)噴灌系統(tǒng)可以以根據(jù)實(shí)際情情況安裝1個(gè)計(jì)量表。2.綠化樹(shù)木種植應(yīng)該該考慮對(duì)小區(qū)區(qū)攝像監(jiān)控鏡鏡頭的影響。設(shè)備房環(huán)境1.發(fā)電機(jī)房、高低壓壓配電房、水水泵房、泳池池機(jī)房、值班班室地面鋪設(shè)設(shè)防滑地磚，墻墻面找平、抹抹灰、刷涂料料，天花找平平。2.設(shè)備房頂無(wú)排污管管，設(shè)置清潔潔取水點(diǎn)和排排水管3.設(shè)備房設(shè)置對(duì)流通通風(fēng)口。4.機(jī)電設(shè)備的運(yùn)行考考慮降噪、減減震處理，尤尤其設(shè)置在天天臺(tái)、標(biāo)準(zhǔn)層層的機(jī)電設(shè)備備。5.特殊設(shè)備房設(shè)置消消防設(shè)施如煙煙感、滅火裝裝置。供配電系統(tǒng)1.變壓器房設(shè)置獨(dú)立立通風(fēng)系統(tǒng)，有有變壓器溫度度自動(dòng)控制；；低壓配電室室設(shè)置單獨(dú)通通風(fēng)系統(tǒng)或配配備降溫設(shè)備備；變壓器超超溫報(bào)警信號(hào)號(hào)連接到中心心。2.發(fā)電機(jī)油箱的進(jìn)油油口設(shè)置在裝裝卸位置，方方便加油；油油箱上設(shè)置直直徑不小于2寸的到地面面的透氣彎管管。3.發(fā)電機(jī)排煙過(guò)濾系系統(tǒng)設(shè)置自動(dòng)動(dòng)補(bǔ)水裝置，有有水位標(biāo)識(shí)。4.發(fā)電機(jī)房有水源和和排水設(shè)施，發(fā)發(fā)電機(jī)在停電電時(shí)能自動(dòng)啟啟動(dòng)，能試驗(yàn)驗(yàn)自動(dòng)啟動(dòng)。機(jī)機(jī)房排風(fēng)裝置置在發(fā)電機(jī)停停機(jī)后有延時(shí)時(shí)關(guān)閉功能。5.各種配電箱（柜）鑰鑰匙通用。6.發(fā)電機(jī)排煙煙過(guò)濾系統(tǒng)應(yīng)應(yīng)設(shè)置自動(dòng)補(bǔ)補(bǔ)水裝置，且且應(yīng)有水位標(biāo)標(biāo)識(shí)，發(fā)電機(jī)機(jī)排煙應(yīng)不影影響小區(qū)環(huán)境境。7.強(qiáng)弱電井應(yīng)應(yīng)設(shè)置照明，開(kāi)開(kāi)關(guān)在井道內(nèi)內(nèi)，弱電井內(nèi)內(nèi)需要設(shè)置插插座；強(qiáng)弱電電井、管道井井、水表井的的門(mén)鎖鑰匙通通用。給排水系統(tǒng)1.水泵房控制柜與水水泵隔離，柜柜底高出地面面20公分以上。2.水池水箱設(shè)水位標(biāo)標(biāo)識(shí)，高低水水位聲光報(bào)警警信號(hào)連中心心，檢修爬梯梯，排水管徑徑大于80，水池底做做坡面，最低低處做60公分直徑、深深50公分的潛水水坑；進(jìn)水控控制閥門(mén)建議議選用電動(dòng)控控制蝶閥(實(shí)際使用效效果很好)。水池底部部可以安裝管管道泵、便于于水箱清洗。3.地下水池到給水泵泵管道兩側(cè)裝裝閥門(mén)，水表表、閥門(mén)側(cè)裝裝活接。4.水池底部可以安裝裝吸水管、泵泵房?jī)?nèi)可以安安裝道泵、便便于水箱清洗洗。5.水表房應(yīng)有有地漏排水；；地漏排水管管直徑不能小小于50毫米，排水水管設(shè)置檢查查口。6.水泵房控制制柜應(yīng)與水泵泵隔離且控制制柜底部應(yīng)高高于地面200CM。7.水池、水箱箱內(nèi)的爬梯應(yīng)應(yīng)為不銹鋼設(shè)設(shè)置，水池、水水箱的蓋板為為不銹鋼設(shè)置置，且需上鎖鎖。8.地下儲(chǔ)水池池進(jìn)水閘閥與與液壓浮球閥閥之間加裝一一個(gè)電動(dòng)蝶閥閥；水池、水水箱均應(yīng)有透透明水位標(biāo)識(shí)識(shí)；同時(shí)，應(yīng)應(yīng)有超高、超超低水位聲光光報(bào)警信號(hào)到到中心。9.地下儲(chǔ)水池池應(yīng)分為兩部部分，中間設(shè)設(shè)置聯(lián)通，每每臺(tái)生活水泵泵均可從兩部部分水池取水水。消防系統(tǒng)1.Co2設(shè)備備、煙感溫感感控制系統(tǒng)完完善可靠，消消防報(bào)警在監(jiān)監(jiān)控中心有聲聲光信號(hào)。2.消防、噴淋淋穩(wěn)壓泵建議議采用變頻恒恒壓控制、便便于今后管理理維護(hù)（不采采用氣壓給水水設(shè)備控制）。電梯1.控制中心有電梯的的運(yùn)行指示，20層以上電梯梯可以控制電電梯的上下運(yùn)運(yùn)行及停止。2.電梯機(jī)房排氣扇應(yīng)應(yīng)設(shè)計(jì)定時(shí)或或溫度控制開(kāi)開(kāi)停、天臺(tái)上上的電梯機(jī)房房門(mén)，可以考考慮設(shè)置百葉葉通風(fēng)。3.與中心聯(lián)網(wǎng)的轎箱箱對(duì)講、在中中心有聲光顯顯示、便于確確認(rèn)區(qū)別（由由電梯公司制制作）。4.轎廂風(fēng)扇要要保證轎廂內(nèi)內(nèi)通風(fēng)，大廈廈封閉的電梯梯廳需設(shè)置排排風(fēng)設(shè)施。5.電梯機(jī)房應(yīng)設(shè)置通通風(fēng)、降溫設(shè)設(shè)備，風(fēng)機(jī)噪噪音要考慮，需需要安裝一個(gè)個(gè)百葉窗，并并安裝應(yīng)急燈燈一只；電梯梯機(jī)房?jī)?nèi)門(mén)鑰鑰匙應(yīng)通用（機(jī)機(jī)房門(mén)選用通通鎖）。6.電梯廳自然通風(fēng)良良好、不具備備自然通風(fēng)條條件的需要設(shè)設(shè)計(jì)通風(fēng)設(shè)施施。7.大廈電梯底底坑應(yīng)平整、整整潔，并設(shè)置置排水系統(tǒng)。弱電監(jiān)控系統(tǒng)1.弱電監(jiān)控鏡頭安裝裝分布位置須須合理，特別別在安全死角角位置、廣場(chǎng)場(chǎng)人群密集處處、事故隱患患突發(fā)地段、管管理處門(mén)口。2.小區(qū)車輛出出入口應(yīng)安裝裝車場(chǎng)崗識(shí)別別攝像監(jiān)控系系統(tǒng)。3.單元門(mén)密碼碼鎖應(yīng)安裝靜靜音鎖或電磁磁鎖、防止噪噪音。4.泳池設(shè)計(jì)11—2個(gè)合理的攝攝像監(jiān)控鏡頭頭。泳池水景1.反沖洗的排水管接接入污水井、泳泳池廢水、溢溢流水可以綜綜合利用（水水景使用、綠綠化使用。2.泳池管網(wǎng)設(shè)設(shè)計(jì)考慮外露露或管道井架架空便于維修修，在回水的的總管處設(shè)置置一個(gè)高質(zhì)量量的總閥門(mén)，所所有泵均能作作為吸塵泵用用（需要在相相關(guān)位置設(shè)置置閥門(mén)）。3.成人池與兒兒童涉水池隔隔開(kāi)獨(dú)立，并并連續(xù)供水（使使用時(shí)為生部部門(mén)要驗(yàn)收），泳泳池在報(bào)建時(shí)時(shí)一定注明泳泳池和兒童涉涉水池的區(qū)別別、泳池只分分深水區(qū)、淺淺水區(qū)不分兒兒童、成人泳泳池。4.設(shè)置耐用、適適量的休閑桌桌椅、泳池救救生員觀察椅椅,根據(jù)泳池大大小配置救生生圈。5.泳池的循環(huán)環(huán)管道上的各各閥門(mén)前裝活活接，便于維維修更換閥門(mén)門(mén)，且排水系系統(tǒng)能排干泳泳池的水，有有補(bǔ)水閥門(mén)，底底部有坡度排排水。6.泳池獨(dú)立圍合，入入口處設(shè)置浸浸腳池（不小小于入口尺寸寸）（2MX2MMX0.3M）便于管管理。7.泳池吸塵口口應(yīng)深入水面面不超過(guò)300CM，且應(yīng)應(yīng)根據(jù)泳池的的大小合理設(shè)設(shè)置吸塵口的的數(shù)量。開(kāi)盤(pán)前前期開(kāi)盤(pán)、開(kāi)荒開(kāi)盤(pán)前需要組織請(qǐng)請(qǐng)專業(yè)公司對(duì)對(duì)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行清清潔。開(kāi)盤(pán)時(shí)，需要與銷銷售部對(duì)接安安全布置，★整個(gè)階段成品防護(hù)關(guān)注現(xiàn)場(chǎng)各門(mén)、窗窗、玻璃、浴浴缸安防設(shè)備備等物品保護(hù)護(hù)★項(xiàng)目交付前綠化澆灌設(shè)置的完完善根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)的情況設(shè)設(shè)置綠化自動(dòng)動(dòng)澆灌系統(tǒng)★第三階段：管理處成立至房屋交付使用實(shí)施時(shí)間控制要點(diǎn)實(shí)施內(nèi)容協(xié)調(diào)部門(mén)重要程度很重要重要一般管理處成立后兩周周確定組織架構(gòu)，職職務(wù)說(shuō)明書(shū)及及安全管理人人員崗位設(shè)置置1、確定管理處組織織架構(gòu)，人員員編制，編寫(xiě)寫(xiě)各崗位職責(zé)責(zé)和職務(wù)說(shuō)明明書(shū)，報(bào)人力力資源部、分分管領(lǐng)導(dǎo)、總總經(jīng)理審批。2、安全崗位設(shè)置應(yīng)應(yīng)分為：出入入口崗（車輛輛、人員）、巡巡邏崗（樓層層、苑內(nèi)、車車場(chǎng)、商鋪）、接接待崗（樣板板房、銷售廳廳、項(xiàng)目部）檢檢查崗（主管管/主辦、班長(zhǎng)/班副）、機(jī)機(jī)動(dòng)崗（便衣衣崗、協(xié)助崗崗）。裝修期間應(yīng)設(shè)定裝裝修專用通道道及出入口，并并根據(jù)人員出出入量增設(shè)協(xié)協(xié)助崗。人力資源部★編制項(xiàng)目交付前工工作計(jì)劃編制入伙工作計(jì)劃劃，包括與地地產(chǎn)公司溝通通，內(nèi)部管理理，物資采購(gòu)購(gòu)、標(biāo)識(shí)制作作，交付資料料準(zhǔn)備，交付付現(xiàn)場(chǎng)工作人人員安排，組組織培訓(xùn)、交交付流程演練練等。品質(zhì)管理部★各類人員到崗時(shí)間間確定1、管理處在入伙前前三個(gè)月成立立。2、部門(mén)經(jīng)理在入伙伙前半年確定定，入伙前三三個(gè)月到位。3、管理人員及技術(shù)術(shù)員在入伙前前半年確定，入入伙前三個(gè)月月到位。4、安全員、保潔員員在入伙前二二個(gè)月確定，入入伙前一個(gè)月月到位。管理處成立后一至至三個(gè)月內(nèi)團(tuán)隊(duì)建設(shè)，建立溝溝通渠道1、建立管理處多種種溝通渠道，部部門(mén)負(fù)責(zé)人至至少每月與全全體職員召開(kāi)開(kāi)一次溝通會(huì)會(huì)，明確當(dāng)月月管理處工作作重點(diǎn)及工作作思路。2、管理處應(yīng)當(dāng)指定定專人負(fù)責(zé)人人事行政工作作，組織員工工活動(dòng)（如生生日晚會(huì)，外外出活動(dòng)、組組織興趣小組組等），提高高員工歸屬感感和團(tuán)隊(duì)凝聚聚力。人力資源部★管理處成立后一個(gè)個(gè)月與品質(zhì)部移交前期期介入工作1、移交內(nèi)容包括：：前期介入建建議書(shū)、管理理用房數(shù)量、位位置、前期物物業(yè)管理方案案實(shí)施及項(xiàng)目目管理難點(diǎn)、解解決措施、到到總辦領(lǐng)取該該項(xiàng)目與地產(chǎn)產(chǎn)公司簽訂的的前期物業(yè)服服務(wù)合同及給給業(yè)主提供業(yè)業(yè)主臨時(shí)公約約。2、對(duì)于前期介入過(guò)過(guò)程難以處理理事項(xiàng)管理處處需及時(shí)跟進(jìn)進(jìn)，直到處理理完畢。品質(zhì)部地產(chǎn)項(xiàng)目部★參與項(xiàng)目部現(xiàn)場(chǎng)辦辦公會(huì)議參與項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)辦公公會(huì)議，了解解項(xiàng)目交付進(jìn)進(jìn)度，前期介介入問(wèn)題提交交，前期介入入問(wèn)題點(diǎn)跟進(jìn)進(jìn)與落實(shí)。如如管理處較難難解決和處理理的工程遺留留事項(xiàng)。地產(chǎn)項(xiàng)目部★與項(xiàng)目部確定管理理用房管理用房的位置、面面積、裝修標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)按《*****地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品物業(yè)管理理設(shè)計(jì)要點(diǎn)》要要求確定。地產(chǎn)項(xiàng)目部★與房管部移交工作作與房管部工作交接接，開(kāi)展團(tuán)隊(duì)隊(duì)建設(shè)工作，組組織人員培訓(xùn)訓(xùn)。房管部★各種證照辦理管理處成立后應(yīng)立立即指派專人人負(fù)責(zé)管理處處的營(yíng)業(yè)執(zhí)照照（工商部門(mén)門(mén)）、稅務(wù)登登記證（稅務(wù)務(wù)部門(mén)），組組織代碼證（技技術(shù)監(jiān)督局）、停停車場(chǎng)許可證證（交管局停停車場(chǎng)管理科科）、項(xiàng)目交交付后，視配配套設(shè)施情況況，需辦理泳泳池衛(wèi)生許可可證、會(huì)所體體育設(shè)施經(jīng)營(yíng)營(yíng)許可證、食食堂衛(wèi)生許可可證等證照的的辦理。具體體參見(jiàn)《各類類證照辦理工工作指引》。總辦★開(kāi)辦費(fèi)確定，地產(chǎn)產(chǎn)承擔(dān)費(fèi)用報(bào)報(bào)批(入住開(kāi)荒、管管理用房裝修修、地產(chǎn)服務(wù)務(wù)人員成本等等)1、地產(chǎn)公司按該項(xiàng)項(xiàng)目收費(fèi)面積積的2.5元/平方米，按6個(gè)月計(jì)算標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)開(kāi)辦費(fèi)劃劃撥給管理處處。開(kāi)辦費(fèi)不不含入住開(kāi)荒荒費(fèi)用、管理理用房裝修費(fèi)費(fèi)用及房屋本本體標(biāo)識(shí)費(fèi)用用。2、開(kāi)荒費(fèi)用：會(huì)同同項(xiàng)目部在入入住前一個(gè)半半月通過(guò)公開(kāi)開(kāi)招投標(biāo)確定定開(kāi)荒作業(yè)單單位，具體按按《招投標(biāo)管管理辦法》報(bào)報(bào)相關(guān)部門(mén)審審批。開(kāi)荒具具體操作辦法法參見(jiàn)《*****物業(yè)交交付項(xiàng)目開(kāi)荒荒作業(yè)細(xì)則》。3、管理用房裝修費(fèi)費(fèi)用，地產(chǎn)公公司根據(jù)深圳圳法規(guī)管理用用房面積標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，按500元/平方米裝修修費(fèi)用劃撥。4、地產(chǎn)項(xiàng)目部及銷售售部根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)情況與管理理處確定所需需服務(wù)人員；；地產(chǎn)項(xiàng)目部部及銷售部等等用人部門(mén)確確定所需人員員將《為地產(chǎn)產(chǎn)服務(wù)崗位空空缺申報(bào)表》及《工作量審批批表》報(bào)物業(yè)業(yè)房產(chǎn)后勤管管理部、物業(yè)業(yè)人力資源部部、地產(chǎn)人力力資源部、地地產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)審批批；相關(guān)付款款工作由地產(chǎn)產(chǎn)及物業(yè)財(cái)務(wù)務(wù)根據(jù)已報(bào)批批的《為地產(chǎn)產(chǎn)服務(wù)崗位空空缺申報(bào)表》及《工作量審批批表》負(fù)責(zé)?！镱I(lǐng)用體系文件并且且組織培訓(xùn)向公司申請(qǐng)?bào)w系文文件、行政制制度匯編、人人事操作指南南、報(bào)銷制度度，并組織全全體職員對(duì)各各業(yè)務(wù)塊的體體系文件進(jìn)行行培訓(xùn)，必要要時(shí)請(qǐng)公司職職能部門(mén)協(xié)助助培訓(xùn)，2個(gè)月內(nèi)進(jìn)行行考核。職能部門(mén)★管理處成立后兩個(gè)個(gè)月管理用房裝修（辦辦公室和員工工宿舍）。1、根據(jù)項(xiàng)目定位，聯(lián)聯(lián)系三家以上上裝修單位提提供裝修方案案，設(shè)計(jì)圖紙紙、報(bào)價(jià)等。2、按《招投標(biāo)管理理辦法》組織織招投標(biāo)，裝裝修方案經(jīng)分分管總助、總總辦、品質(zhì)部部、財(cái)務(wù)、地地產(chǎn)客戶服務(wù)務(wù)中心、項(xiàng)目目部等部門(mén)通通過(guò)。3、地產(chǎn)客戶服務(wù)中中心參與工程程監(jiān)督及竣工工驗(yàn)收，確保保管理用房在在入伙前一個(gè)個(gè)月全部投入入使用。4、根據(jù)人員編制確確定安全、保保潔、技術(shù)等等員工宿舍位位置、面積（分分期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目目需考慮后期期人員增加的的住宿要求，需需考慮各類人人員工作性質(zhì)質(zhì)合理分配宿宿舍，避免互互相影響），裝裝修工程最遲遲在入伙前一一個(gè)月完成，以以便管理處采采購(gòu)家私、電電腦、網(wǎng)絡(luò)等等。5、宿舍裝修要求：：安全班因三三班倒，盡可可能將安全班班宿舍分為三三個(gè)，并按住住宿人員比例例配置沖涼房房、廁所位、淋淋浴頭，購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)熱水器等。控控制中心、技技術(shù)人員、保保潔員因作息息時(shí)間不同，可可獨(dú)立安排宿宿舍，女保潔潔宿舍須另安安排沖涼房、衛(wèi)衛(wèi)生間。6、裝修應(yīng)當(dāng)按CII標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，如如客戶前臺(tái)、職職員辦公室，客客戶前臺(tái)裝修修需考慮客戶戶辦事的便捷捷性。萬(wàn)創(chuàng)、總辦、項(xiàng)目部★籌建食堂1、與項(xiàng)目部、房管管部確定食堂堂位置，位置置應(yīng)當(dāng)有排污污、排煙設(shè)施施，并且避免免影響業(yè)主日日常生活。2、確定食堂裝修方方案，食堂裝裝修應(yīng)當(dāng)考慮慮操作間方便便，儲(chǔ)藏室、就就餐區(qū)域有相相對(duì)區(qū)域劃分分。3、組織食堂廚具相相關(guān)設(shè)備申報(bào)報(bào)與采購(gòu)，。4、食堂正式開(kāi)業(yè)前前15天，廚師應(yīng)應(yīng)招聘到位，房房管部負(fù)責(zé)對(duì)對(duì)廚師崗前培培訓(xùn)。項(xiàng)目部、房管部★編寫(xiě)管理制度及各各類預(yù)案1、各業(yè)務(wù)主管/主主辦負(fù)責(zé)編制制相關(guān)業(yè)務(wù)管管理制度，報(bào)報(bào)部門(mén)負(fù)責(zé)人人審批，新制制度下發(fā)一周周內(nèi)，應(yīng)組織織培訓(xùn)，并要要求組織考核核。2、管理制度按公司司體系文件要要求，分為內(nèi)內(nèi)部、客服、安安全、環(huán)境、維維修、會(huì)所、收收費(fèi)等，制度度編寫(xiě)應(yīng)參考考國(guó)優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)、體體系文件及日日常業(yè)務(wù)流程程設(shè)計(jì)編制。3、安全預(yù)案應(yīng)根據(jù)據(jù)安全日常管管理要求編制制，主要內(nèi)容容包括消防作作戰(zhàn)、反盜竊竊、搶劫、綁綁架，停車場(chǎng)場(chǎng)突發(fā)事件處處理，臺(tái)風(fēng)暴暴雨，假日安安全管理等五五個(gè)安全預(yù)案案。職能部門(mén)★巡更系統(tǒng)確定巡更更點(diǎn)位置1、巡更點(diǎn)位置應(yīng)放放在具有安全全隱患或重要要部位，如配配電室、發(fā)電電機(jī)房、電梯梯機(jī)房、水泵泵房、控制中中心、管理處處、資料室、天天臺(tái)、單元門(mén)門(mén)等。樓層最最好每?jī)芍廖逦鍖釉O(shè)置一個(gè)個(gè)巡更點(diǎn)。（如如選用愛(ài)迪爾爾巡更系統(tǒng)(patrrolxpp98版)，建議選用用程序（決對(duì)對(duì)時(shí)間對(duì)應(yīng)計(jì)計(jì)劃）進(jìn)行巡巡檢，原因：：巡更點(diǎn)在使使用中，常會(huì)會(huì)出現(xiàn)故障，如如沒(méi)有發(fā)現(xiàn)會(huì)會(huì)出現(xiàn)系統(tǒng)時(shí)時(shí)間與實(shí)際巡巡更情況不符符。）2、根據(jù)轄區(qū)治安防防范的要求及及特點(diǎn)，每季季度對(duì)巡邏路路線、巡更時(shí)時(shí)間進(jìn)行評(píng)估估調(diào)整，并將將修訂的巡邏邏路線報(bào)部門(mén)門(mén)負(fù)責(zé)人審批批。對(duì)講機(jī)盲點(diǎn)排查并并采取有效措措施解決。1、對(duì)講機(jī)盲點(diǎn)主要要原因：高層層樓宇及天臺(tái)臺(tái)受外界信號(hào)號(hào)干擾大；地地下室停車場(chǎng)場(chǎng)信號(hào)不強(qiáng)；；2、排查方法：對(duì)于于大項(xiàng)目社區(qū)區(qū)應(yīng)增設(shè)對(duì)講講機(jī)中轉(zhuǎn)臺(tái)，增增強(qiáng)對(duì)講機(jī)信信號(hào)。如對(duì)講講機(jī)信號(hào)干擾擾較大，應(yīng)考考慮對(duì)講機(jī)頻頻道加密。管理處成立后三個(gè)個(gè)月編寫(xiě)應(yīng)知應(yīng)會(huì)根據(jù)新項(xiàng)目所有情情況、周圍配配套設(shè)施、教教育、飲食、交交通等情況進(jìn)進(jìn)行編寫(xiě)，內(nèi)內(nèi)容盡可能全全面而完善，并并且在下發(fā)后后一周內(nèi)組織織全體人員進(jìn)進(jìn)行培訓(xùn)，培培訓(xùn)后一個(gè)月月內(nèi)進(jìn)行考核核，以檢查培培訓(xùn)效果和強(qiáng)強(qiáng)化員工記憶憶?！锢玫禺a(chǎn)關(guān)系建立立公共關(guān)系（自自來(lái)水公司、供供電部門(mén)、城城管、派出所所、居委會(huì)等等）1、地產(chǎn)公司在前期期建設(shè)時(shí)，與與相關(guān)政府部部門(mén)已建立公公共關(guān)系，管管理處可在此此基礎(chǔ)維護(hù)與與政府及事業(yè)業(yè)單位的關(guān)系系。2、供水比例的確定定。配合項(xiàng)目目部辦理用水水指標(biāo)申請(qǐng)，建建立與自來(lái)水水公司關(guān)系。由由項(xiàng)目部給排排水工程師牽牽頭，與水務(wù)務(wù)集團(tuán)工作人人員聯(lián)系，確確定商用、民民用水的比例例。3、電抄表到戶，配配合項(xiàng)目部辦辦理用電指標(biāo)標(biāo)申請(qǐng)，建立立與供電局的的關(guān)系。由項(xiàng)項(xiàng)目部供配電電工程師牽頭頭，與供電局局工作人員聯(lián)聯(lián)系，辦理小小區(qū)用電抄表表到戶。4、由項(xiàng)目部工作人人員帶領(lǐng)管理理處相關(guān)人員員拜訪城管、派派出所、居委委會(huì)相關(guān)人員員，建立初步步關(guān)系，并在在以后工作中中邀請(qǐng)以上部部門(mén)到小區(qū)指指導(dǎo)工作，鞏鞏固維護(hù)公共共關(guān)系。地產(chǎn)項(xiàng)目部★持證上崗1、特殊崗位應(yīng)當(dāng)按按公司要求持持證上崗，如如技術(shù)人員、救救生員、食堂堂人員、安全全員、監(jiān)控中中心人員、管管理人員、司司機(jī)等，未取取得資質(zhì)的人人員不得安排排有特殊要求求的崗位工作作。2、沒(méi)有相關(guān)關(guān)資質(zhì)的人員員需限期取得得。人力資源部★新項(xiàng)目交付使用前前一周根據(jù)開(kāi)荒的具體進(jìn)進(jìn)度，確定外外包方是否需需要增加人員員或是否需要要公司內(nèi)部人人員的協(xié)助。1、需外包方增加人人員，需做好好清潔人員、質(zhì)質(zhì)量的監(jiān)控。2、需公司內(nèi)部人員員協(xié)助的，應(yīng)應(yīng)當(dāng)提前做好好安排，協(xié)調(diào)調(diào)清潔單位、內(nèi)內(nèi)部人員分工工。3、會(huì)同相關(guān)關(guān)人員已完成成開(kāi)荒的區(qū)域域進(jìn)行檢查驗(yàn)驗(yàn)收，發(fā)現(xiàn)問(wèn)問(wèn)題，及時(shí)整整改，要求在在交付前一天天完成全部開(kāi)開(kāi)荒工作。人力資源部★新項(xiàng)目交付使用前前一周編制入住流程及各各崗位職責(zé)、協(xié)協(xié)調(diào)相關(guān)人員員到位，入住住人員培訓(xùn)、演演練。1、編制入住人員崗崗位安排表及及各崗位工作作流程，參加加入住工作人人員應(yīng)要求有有一定的專業(yè)業(yè)技能及溝通通能力。2、入住前三天組織織各崗位人員員到入住現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)參加培訓(xùn)，培培訓(xùn)內(nèi)容包括括入住流程、回回答口徑，崗崗位職責(zé)及特特別注意事項(xiàng)項(xiàng)，對(duì)驗(yàn)房小小組應(yīng)當(dāng)做現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)培訓(xùn)，熟熟悉各戶型、水水電表位置及及抄表注意事事項(xiàng)。品質(zhì)管理部人力資源部★交付前兩天內(nèi)交付房屋和現(xiàn)場(chǎng)包包裝1、安排人員對(duì)房屋屋進(jìn)行貼防撞撞條、安裝貓貓眼、掛禮花花等，迎接入入伙。2、與地產(chǎn)銷售部確確定入伙現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)位置及現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)包裝、工作作人員區(qū)域等等事宜。地產(chǎn)銷售部、地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目部★項(xiàng)目交付使用前一一個(gè)月CI標(biāo)識(shí)制作（包括房房屋本體類及及服務(wù)類標(biāo)識(shí)識(shí)）管理處與總辦CII設(shè)計(jì)師在現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地考察察，對(duì)現(xiàn)場(chǎng)各各標(biāo)識(shí)進(jìn)行登登記和匯總，對(duì)對(duì)房屋本體類類、物業(yè)服務(wù)務(wù)類標(biāo)識(shí)分別別登記，，房房屋本體類標(biāo)標(biāo)識(shí)報(bào)地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目部審批后后制作，物業(yè)業(yè)服務(wù)類標(biāo)識(shí)識(shí)報(bào)品質(zhì)部、總總辦審批后制制作。標(biāo)識(shí)總總價(jià)超過(guò)3萬(wàn)元時(shí)須組組織招投標(biāo)。各各類標(biāo)識(shí)須入入住前20天完成安裝裝工作，CI設(shè)計(jì)師須全全程跟進(jìn)安裝裝工作?？傓k，地產(chǎn)項(xiàng)目部部★物資采購(gòu)1、制定采購(gòu)清單（采采購(gòu)物資主要要有辦公家私私、文具、電電器、電腦、員員工宿舍物資資），尋價(jià)，按按不同類別報(bào)報(bào)相關(guān)部門(mén)審審批，采購(gòu)員員組織采購(gòu)。2、物資到位后，倉(cāng)倉(cāng)庫(kù)管理員與與采購(gòu)員對(duì)采采購(gòu)物資進(jìn)行行登記和資料料收集，錄入入資產(chǎn)管理軟軟件，辦理相相關(guān)手續(xù)。3、采購(gòu)?fù)戤叢少?gòu)員員負(fù)責(zé)報(bào)銷工工作。房產(chǎn)后勤管理部、財(cái)財(cái)務(wù)部、品質(zhì)質(zhì)部★通郵手續(xù)辦理安排專人到郵局辦辦理新項(xiàng)目通通郵手續(xù)，與與項(xiàng)目部協(xié)調(diào)調(diào)項(xiàng)目門(mén)牌號(hào)號(hào)、通信地址址及新項(xiàng)目地地址英文翻譯譯。項(xiàng)目部★滅火器、消防器材材等安全設(shè)施施配置。1、配電室、發(fā)電機(jī)機(jī)房、電梯機(jī)機(jī)房、控制中中心、計(jì)算機(jī)機(jī)房等重要設(shè)設(shè)備房、辦公公室、圖書(shū)室室、廚房、車車庫(kù)、倉(cāng)庫(kù)等等重要部位應(yīng)應(yīng)當(dāng)配置相應(yīng)應(yīng)種類的滅火火器材。員工工宿舍應(yīng)配置置必要的消防防安全設(shè)施。2、高層大廈每層須須配置不少于于兩個(gè)2KGG及以上的輕輕便滅火器，多多層小區(qū)每個(gè)個(gè)苑內(nèi)均應(yīng)設(shè)設(shè)置滅火器放放置點(diǎn)。3、小區(qū)（大廈）須須有首層消防防設(shè)施平面圖圖，并懸掛于于物業(yè)本體的的適當(dāng)位置，圖圖中應(yīng)標(biāo)注滅滅火器、消防防栓、水泵接接合器等消防防設(shè)施圖標(biāo)并并與實(shí)際情況況相符。高層層樓宇每層明明顯位置必須須設(shè)置消防疏疏散示意圖。4、根據(jù)管理處人員員編制情況，制制定滅火作戰(zhàn)戰(zhàn)示意圖。并并把將滅火作作戰(zhàn)示意圖和和消防設(shè)備設(shè)設(shè)施清單，懸懸掛于控制中中心。控制中中心應(yīng)當(dāng)配置置足夠的消防防器材并做好好標(biāo)識(shí)?！锫?lián)系電信公司安裝裝機(jī)手放大器器，選擇機(jī)房房，簽定協(xié)議議，明確費(fèi)用用計(jì)量及安裝裝要求。1聯(lián)系移動(dòng)（聯(lián)通）安安裝放大器，選選擇合適的位位置作為設(shè)備備機(jī)房，約10—15㎡左右，協(xié)協(xié)商場(chǎng)地使用用費(fèi)金額及收收取方式并簽簽訂協(xié)議，收收費(fèi)可根據(jù)小小區(qū)用戶數(shù)量量及覆蓋面積積。2、設(shè)備用電須安裝裝獨(dú)立電表，便便于計(jì)量。3、室外天線的安裝裝不得影響外外立面的美觀觀，建議安裝裝隱蔽天線。4、在天臺(tái)安裝時(shí)，盡盡量避開(kāi)業(yè)主主房屋；安裝裝天線時(shí)，一一定要考慮天天線對(duì)人體的的輻射，要求求對(duì)方提供合合格證明。★設(shè)施設(shè)備接管驗(yàn)收收，移交工具具、圖紙資料料、說(shuō)明書(shū)等等齊全。1、管理處技術(shù)主管管（辦）與設(shè)設(shè)備維護(hù)組一一起配合項(xiàng)目目部和產(chǎn)品供供貨商參與小小區(qū)設(shè)備的移移交接管；2、參照《物業(yè)接管管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)和和要求》對(duì)小小區(qū)設(shè)備進(jìn)行行驗(yàn)收；3、發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)記記錄，并要求求施工單位整整改，并跟進(jìn)進(jìn)整改情況；；4、供配電設(shè)計(jì)最好好分多路控制制，配電房?jī)?nèi)內(nèi)設(shè)計(jì)要考慮慮今后的抄表表到戶，分表表計(jì)量。5、所有設(shè)備移交時(shí)時(shí)相關(guān)資料必必須齊全，配配備專用維修修工具的設(shè)備備，工具移交交齊全。設(shè)備備變更圖紙，建建立設(shè)備維修修檔案，便于于然后維修養(yǎng)養(yǎng)護(hù)和資料查查詢。設(shè)備維護(hù)部智能化工程部★房屋、鑰匙移交與項(xiàng)目部移交業(yè)主主房屋、鑰匙匙，并建立鑰鑰匙清單。項(xiàng)目部★物業(yè)服務(wù)方案實(shí)現(xiàn)現(xiàn)針對(duì)前期物業(yè)管理理方案，管理理處需制定具具體服務(wù)流程程、服務(wù)項(xiàng)目目體現(xiàn)前期物物業(yè)方案提到到的服務(wù)模式式，并且有具具體的措施落落實(shí)。品質(zhì)部★收集客戶焦點(diǎn)問(wèn)題題及前期服務(wù)務(wù)承諾管理處客服主管需需收集該項(xiàng)目目客戶集中反反映的問(wèn)題點(diǎn)點(diǎn)（如前期銷銷售承諾、特特殊戶型裝修修、管理難點(diǎn)點(diǎn)等涉及業(yè)主主衣、食、住住、行問(wèn)題），結(jié)結(jié)合投訴日?qǐng)?bào)報(bào)客戶反映的的問(wèn)題點(diǎn)，制制定相應(yīng)解決決措施。銷售部、項(xiàng)目部品質(zhì)管理部★交付資料準(zhǔn)備交付資料應(yīng)當(dāng)提前前兩周準(zhǔn)備到到位，包括聯(lián)聯(lián)系地產(chǎn)公司司印刷《客戶戶保修意見(jiàn)征征詢表》、委委托銀行代收收款協(xié)議書(shū)、居居家服務(wù)手冊(cè)冊(cè)及有線電視視、燃?xì)忾_(kāi)戶戶資料等，入入住指引和業(yè)業(yè)主資料卡應(yīng)應(yīng)當(dāng)提前交地地產(chǎn)客戶事務(wù)務(wù)組郵寄給業(yè)業(yè)主。地產(chǎn)客戶事務(wù)組★項(xiàng)目交付使用前兩兩個(gè)月確定開(kāi)荒的方式，組組織開(kāi)荒單位位的招投標(biāo)，確確定開(kāi)荒的時(shí)時(shí)間、內(nèi)容，標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，驗(yàn)收的的方式方法、時(shí)時(shí)間等內(nèi)容。組織開(kāi)荒工作招投投標(biāo)，制定詳詳細(xì)的開(kāi)荒方方案，與開(kāi)荒荒單位簽訂合合同，同時(shí)應(yīng)應(yīng)聯(lián)系幾家備備用單位，在在清潔公司未未能達(dá)到要求求及時(shí)補(bǔ)充人人員，同時(shí)將將開(kāi)荒施工前前要現(xiàn)場(chǎng)確認(rèn)認(rèn)公共區(qū)域成成品的完好情情況，重點(diǎn)檢檢查玻璃、房房門(mén)，有明顯顯劃痕的要現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)確認(rèn)并保保留記錄。項(xiàng)目交付使用前三三個(gè)月模擬驗(yàn)房，收集房房屋質(zhì)量存在在問(wèn)題，跟進(jìn)返返修，水電表表核對(duì)。1、分成若干小組，以以管理處技術(shù)術(shù)員或客服中中心人員任組組長(zhǎng)，組織驗(yàn)驗(yàn)房隊(duì)伍。具具體標(biāo)準(zhǔn)參照照《物業(yè)接管管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)和和要求》驗(yàn)收收。2、驗(yàn)房小組記錄現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)問(wèn)題，每每天集中交客客服返修組，統(tǒng)統(tǒng)一安排施工工人員處理。由返修組組織返修修工作，并安安排相關(guān)人員員復(fù)查。3、管理處組織對(duì)全全部水電表進(jìn)進(jìn)行檢查和測(cè)測(cè)試，發(fā)現(xiàn)有有誤應(yīng)當(dāng)及時(shí)時(shí)項(xiàng)目或客服服中心反饋處處理，并要有有跟進(jìn)，保證證交付前處理理完畢。項(xiàng)目交付使用后一一個(gè)月業(yè)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及各類作作業(yè)指導(dǎo)文件件編寫(xiě)各業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人編寫(xiě)寫(xiě)環(huán)境、技術(shù)術(shù)類相關(guān)作業(yè)業(yè)指導(dǎo)書(shū)，部部門(mén)經(jīng)理/主作審核，報(bào)報(bào)公司品質(zhì)部部審批后下發(fā)發(fā)，組織相關(guān)關(guān)人員進(jìn)行培培訓(xùn)，相關(guān)作作業(yè)指導(dǎo)書(shū)須須在管理現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)張貼。品質(zhì)管理部★項(xiàng)目交付使用后三三個(gè)月竣工資料的完善與與跟進(jìn)資料管理員應(yīng)根據(jù)據(jù)公司體系文文件和物業(yè)管管理部文件要要求，編制《項(xiàng)項(xiàng)目物業(yè)接管管資料清單》，交交與地產(chǎn)項(xiàng)目目秘書(shū)，接收收項(xiàng)目相關(guān)竣竣工資料，并并及時(shí)跟進(jìn)資資料交接進(jìn)度度。地產(chǎn)項(xiàng)目部秘書(shū)★第四階段：交付使用半年內(nèi)4—1裝修管理實(shí)施時(shí)間控制要點(diǎn)實(shí)施內(nèi)容協(xié)調(diào)部門(mén)重要程度很重要重要一般業(yè)主辦理裝修手續(xù)續(xù)辦理裝修提供的資資料1、業(yè)主辦理裝修，裝裝修單位需提提供營(yíng)業(yè)執(zhí)照照復(fù)印件，（加加蓋公章）、承承建資格證書(shū)書(shū)復(fù)印件（加加蓋公章）；；如代收裝修修稅費(fèi)的需提提供顧客與裝裝修單位簽訂訂的裝修合同同復(fù)印件。非非業(yè)主使用人人申請(qǐng)裝修需需提供業(yè)主同同意裝修的書(shū)書(shū)面證書(shū)。2、裝修施工圖紙和和施工方案（如如更改原有水水電線路需提提供水電線路路圖）。3、裝修單位負(fù)責(zé)人人身份證復(fù)印印件、照片、聯(lián)聯(lián)系電話。4、施工人員身份證證復(fù)印件、照照片。5、如需改變建筑物物主體或承重重結(jié)構(gòu)、超過(guò)過(guò)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)或或規(guī)范增加樓樓面荷載須提提交建筑物原原設(shè)計(jì)單位或或具有相應(yīng)資資質(zhì)的設(shè)計(jì)單單位提出的設(shè)設(shè)計(jì)方案，非非住宅用途房房屋還須提交交政府部門(mén)的的施工許可證證。6、如搭建建筑物、改改變住宅外力力面等，須經(jīng)經(jīng)城市規(guī)劃行行政主管部門(mén)門(mén)批準(zhǔn)后，報(bào)報(bào)管理處備案案，并經(jīng)業(yè)主主大會(huì)/業(yè)主委員會(huì)會(huì)同意，有管管理處統(tǒng)一樣樣式方可打搭搭建。7、只鋪地板、墻壁壁表面粉刷、貼貼墻紙等的簡(jiǎn)簡(jiǎn)單裝修，裝裝修戶可不提提供裝修單位位《承建資格格證書(shū)》及施施工圖紙。地產(chǎn)萬(wàn)創(chuàng)★裝修手續(xù)辦理1、由部門(mén)負(fù)責(zé)人指指定專人核實(shí)實(shí)業(yè)主身份，審審核裝修方案案、施工人員員身份、特種種作業(yè)證書(shū)、裝裝修資質(zhì)證明明、施工時(shí)間間（最長(zhǎng)不超超過(guò)三個(gè)月），并并做出批復(fù)。如如超過(guò)需向管管理處重新辦辦理申請(qǐng)手續(xù)續(xù)。2、裝修管理員將批批復(fù)意見(jiàn)知會(huì)會(huì)裝修申請(qǐng)人人，并知會(huì)管管理處其他有有關(guān)部門(mén)配合合和監(jiān)督，建建立裝修管理理檔案。3、管理處與業(yè)主、裝裝修單位三方方簽訂《裝修修管理服務(wù)協(xié)協(xié)議書(shū)》，業(yè)業(yè)主與裝修單單位分別交納納裝修保證金金及相關(guān)費(fèi)用用。4、辦理《裝修許可可證》、《人人員臨時(shí)出入入卡》。地產(chǎn)萬(wàn)創(chuàng)★裝修過(guò)程裝修過(guò)程的監(jiān)控1、安全員每天巡查查至少一次，技技術(shù)員至少每每?jī)商煅膊橐灰淮窝b修現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)，并填寫(xiě)《裝裝修現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)控控記錄表》。2、巡查《裝修許可可證》的有效效期，裝修現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)是否有亂亂接線、亂改改管線、破壞壞承重結(jié)構(gòu)、使使用易燃材料料裝修等違章章行為。如有有違章行為，下下發(fā)《違章通通知書(shū)》，并并責(zé)令限期整整改。3、監(jiān)督施工人員只只能使用貨梯梯、按指定的的通道進(jìn)出及及搬運(yùn)材料。★裝修垃圾的清運(yùn)1、垃圾的清運(yùn)在晚晚上19—22點(diǎn)之間進(jìn)行行。2、禁止裝修隊(duì)在清清運(yùn)車輛進(jìn)場(chǎng)場(chǎng)前將垃圾搬搬出戶外。3、禁止裝修垃圾堆堆放占用和堵堵塞消防通道道。4、垃圾清運(yùn)完后，檢檢查清運(yùn)垃圾圾的通道墻面面、地面、天天花及公共設(shè)設(shè)施有無(wú)損壞壞、磨花現(xiàn)象象，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題題及時(shí)處理?！镅b修完成裝修檢查業(yè)主向管理處提出出檢查申請(qǐng)，管管理處裝修負(fù)負(fù)責(zé)人對(duì)裝修修工程檢查，經(jīng)經(jīng)檢查無(wú)違章章情況，出具具檢查證明，準(zhǔn)準(zhǔn)予退還裝修修保證金?！锿搜b修保證金裝修保證金裝修檢檢查合格7個(gè)工作日后后退還1、裝修檢查無(wú)違章章行為，業(yè)主主與裝修隊(duì)?wèi){憑檢查證明和和裝修保證金金單據(jù)退還裝裝修保證金。具具體退裝修保保證金時(shí)間需需在《裝修管管理服務(wù)協(xié)議議書(shū)》約定。2、將所有施工人員員出入證收回回并作廢?！?—2工程遺留問(wèn)題處理實(shí)施時(shí)間控制要點(diǎn)實(shí)施內(nèi)容協(xié)調(diào)部門(mén)重要程度很重要重要一般交付后保修期內(nèi)業(yè)主房屋質(zhì)量問(wèn)題題直接由返修修組負(fù)責(zé)處理理，公共設(shè)施施部分由管理理處向返修組組反饋，返修修組協(xié)調(diào)施工工單位處理。交付后保修期間，客客戶服務(wù)中心心全面負(fù)責(zé)業(yè)業(yè)主房屋質(zhì)量量問(wèn)題返修和和公共設(shè)施增增減工作（包包括工程管理理和費(fèi)用管理理），地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目部因擁有有各種專業(yè)人人員提供返修修技術(shù)支持。在在保修期結(jié)束束前管理處應(yīng)應(yīng)當(dāng)提前知會(huì)會(huì)業(yè)主，將存存在問(wèn)題及時(shí)時(shí)反饋安排處處理，避免保保修期結(jié)束后后再要求免費(fèi)費(fèi)維修?？蛻舴?wù)中心地產(chǎn)項(xiàng)目部★保修期過(guò)后室內(nèi)維修費(fèi)用由業(yè)業(yè)主承擔(dān)，公公共部分維修修費(fèi)用由管理理處負(fù)責(zé)。保修期后，維修事事務(wù)由管理處處牽頭組織，地地產(chǎn)客服中心心及項(xiàng)目部提提供技術(shù)支持持?？蛻舴?wù)中心地產(chǎn)項(xiàng)目部★4—3水電抄表到戶辦理實(shí)施時(shí)間控制要點(diǎn)實(shí)施內(nèi)容協(xié)調(diào)部門(mén)重要程度很重要重要一般交付使用前一個(gè)月月用水、用電戶名由由地產(chǎn)改為管管理處名稱到供水、供電公司司申請(qǐng)用戶名名稱變更。財(cái)務(wù)部、運(yùn)營(yíng)組★房屋交付半年內(nèi)辦理交付手續(xù)由業(yè)業(yè)主簽訂用水水、用電合同同及代收款協(xié)協(xié)議書(shū)。水電抄表到戶前與與業(yè)主簽訂《委委托銀行代收收款協(xié)議書(shū)》，管管理處代抄水水電表并向業(yè)業(yè)主收取相應(yīng)應(yīng)費(fèi)用。水電抄表到戶后，到到供水、供電電公司拿供用用水、供用電電合同與委托托銀行代收水水費(fèi)合同書(shū)、委委托銀行代收收電費(fèi)合同書(shū)書(shū)，業(yè)主簽訂訂后由水電公公司直接向業(yè)業(yè)主收取相關(guān)關(guān)費(fèi)用。地產(chǎn)項(xiàng)目部★入住率達(dá)80%，申申請(qǐng)辦理水、電電抄表到戶手手續(xù)。到供水、供電公司司申請(qǐng)辦理水水電抄表到戶戶。地產(chǎn)項(xiàng)目部★4—4安全管理實(shí)施時(shí)間控制要點(diǎn)實(shí)施內(nèi)容協(xié)調(diào)部門(mén)重要程度很重要重要一般交付使用一周內(nèi)樣板間、商鋪安全全監(jiān)控，收集集返修人員資資料，制定監(jiān)監(jiān)控管理辦法法將空置房情況進(jìn)行行統(tǒng)計(jì)、建立立巡查管理制制度；建立返返修人員檔案案，制定返修修事務(wù)現(xiàn)場(chǎng)安安全管理制度度?！锛醒b修期明確裝修施工人員員管理要求與與監(jiān)控辦法，加加大對(duì)裝修違違章的巡查，檢檢查裝修搬運(yùn)運(yùn)公司對(duì)小區(qū)區(qū)安全管理的的隱患。針對(duì)裝修期安全防防范特點(diǎn)，制制定相應(yīng)的安安全巡邏路線線；明確裝修修管理制度和和裝修人員管管理注意事項(xiàng)項(xiàng)；明確裝修修材料進(jìn)場(chǎng)及及搬運(yùn)人員管管理規(guī)定。★交付使用一個(gè)月內(nèi)內(nèi)各類突發(fā)事件的強(qiáng)強(qiáng)化演練明確各類突發(fā)事件件處理程序，以以及人員的分分工（義務(wù)消消防隊(duì)、應(yīng)急急分隊(duì)名單），并并組織實(shí)戰(zhàn)演演練?！锛訌?qiáng)靠近項(xiàng)目周界界處、與工地地接壤處住宅宅安全防范工工作。編制管理服務(wù)區(qū)危危險(xiǎn)源清單，完完善相關(guān)防范范措施，加強(qiáng)強(qiáng)靠近項(xiàng)目周周界處、與工工地接壤處住住宅安全防范范工作?！餀z查交通、建筑物物缺陷、監(jiān)控控、消防、紅紅外、出入口口道閘等公共共區(qū)域危險(xiǎn)源源完善相關(guān)標(biāo)識(shí)，規(guī)規(guī)避管理風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)，檢測(cè)安全全設(shè)施設(shè)備的的性能，發(fā)現(xiàn)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)安安排返修?！锝桓妒褂枚€(gè)月內(nèi)內(nèi)強(qiáng)化安全員專業(yè)技技能培訓(xùn)，包包括專業(yè)知識(shí)識(shí)、崗位職責(zé)責(zé)、工作基本本的流程、服服務(wù)意識(shí)，要要求掌握常住住人員、特殊殊顧客、出租租戶資料。組織各項(xiàng)規(guī)章制度度的培訓(xùn)與學(xué)學(xué)習(xí)，包括社社區(qū)應(yīng)知應(yīng)會(huì)會(huì)、裝修管理理知識(shí)、裝修修統(tǒng)一口徑的的學(xué)習(xí)；各類類突發(fā)事件的的應(yīng)急處理流流程；交通、治治安、消防預(yù)預(yù)案的演練；；熟悉常住、租租住人員資料料，住戶識(shí)別別率達(dá)50%?！?—5環(huán)境管理實(shí)施時(shí)間控制要點(diǎn)實(shí)施內(nèi)容協(xié)調(diào)部門(mén)重要程度很重要重要一般綠化養(yǎng)護(hù)期滿移交交綠化管理1、施工單位綠化移移交：分項(xiàng)工工程驗(yàn)收?qǐng)?bào)告告、竣工移交交書(shū)、綠化工工程施工合同同、工程保修修款申請(qǐng)書(shū)、綠綠化施工總圖圖、綠化分項(xiàng)項(xiàng)種植平面圖圖、綠化分區(qū)區(qū)苗木表、綠綠化施工苗木木清單；2、移交后的的綠化開(kāi)荒；；3、綠化外包包評(píng)估（可選選）；4、日常的綠綠化養(yǎng)護(hù)5、綠化原生生態(tài)的管理。地產(chǎn)萬(wàn)創(chuàng)項(xiàng)目部公司綠化部★項(xiàng)目交付后一個(gè)月月保潔的家政管理1、編寫(xiě)居家服務(wù)工工作細(xì)則和流流程；2、家政服務(wù)務(wù)人員管理規(guī)規(guī)定；3、保潔崗位位疑難工作指指引；4、居家服務(wù)務(wù)常規(guī)服務(wù)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)；5、保潔工具具使用及管理理規(guī)定；6、居家服務(wù)務(wù)回訪制度。品質(zhì)部★項(xiàng)目交付后一個(gè)月月業(yè)主廢棄物品的管管理1、業(yè)主生活廢棄物物的處理、收收集時(shí)間；2、業(yè)主裝修修廢棄材料在在利用；3、業(yè)主廢棄棄電池設(shè)施箱箱配置評(píng)估；；★項(xiàng)目交付后一個(gè)月月消殺管理1、評(píng)估消殺服務(wù)合合格供方（可可選）；2、設(shè)置消殺殺崗位；3、制訂消殺管理規(guī)規(guī)定；4、制訂年/月消殺服務(wù)務(wù)計(jì)劃；5、制訂消殺殺效果檢查制制度；6、配置適合合于本區(qū)域的的消殺硬件設(shè)設(shè)施。公司品質(zhì)部★4—6設(shè)施設(shè)備管理實(shí)施時(shí)間控制要點(diǎn)實(shí)施內(nèi)容協(xié)調(diào)部門(mén)重要程度很重要重要一般項(xiàng)目交付后一個(gè)月月簽訂設(shè)備保養(yǎng)合同同按公司格式化合同同簽訂。設(shè)備維護(hù)部★設(shè)備設(shè)施遺留問(wèn)題題處理及跟進(jìn)進(jìn)針對(duì)設(shè)施設(shè)備存在在的遺留問(wèn)題題，與地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目部對(duì)接，協(xié)協(xié)調(diào)施工單位位處理，并跟跟進(jìn)處理結(jié)果果。設(shè)備維護(hù)部品質(zhì)部★編制設(shè)備管理制度度及操作規(guī)程程，并懸掛設(shè)設(shè)備房編制設(shè)備設(shè)施管理理制度及操作作規(guī)程，懸掛掛設(shè)備房，同同時(shí)組織相關(guān)關(guān)設(shè)備責(zé)任人人培訓(xùn)。設(shè)備維護(hù)部★統(tǒng)計(jì)設(shè)備設(shè)施型號(hào)號(hào)、規(guī)格、數(shù)數(shù)量、安裝位位置。建立設(shè)備管理檔案案、設(shè)備臺(tái)帳帳，錄入設(shè)備備管理軟件，建建立設(shè)備設(shè)施施保養(yǎng)記錄文文件夾。設(shè)備維護(hù)部★結(jié)合現(xiàn)場(chǎng)組織實(shí)操操培訓(xùn)。組織技術(shù)人員培訓(xùn)訓(xùn)《公用設(shè)備備設(shè)施管理程程序》、《設(shè)設(shè)備設(shè)施技術(shù)術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》。設(shè)備維護(hù)部★制訂設(shè)備設(shè)施年度度保養(yǎng)計(jì)劃并并上報(bào)品質(zhì)部部建立設(shè)備設(shè)施年度度保養(yǎng)計(jì)劃。設(shè)備維護(hù)部品質(zhì)部★對(duì)設(shè)備設(shè)施存在問(wèn)問(wèn)題及時(shí)改進(jìn)進(jìn)按體系文件要求，對(duì)對(duì)設(shè)備設(shè)施進(jìn)進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)養(yǎng)，針對(duì)設(shè)施施設(shè)備存在問(wèn)問(wèn)題制定應(yīng)急急方案，并反反饋給地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目部。設(shè)備維護(hù)部★4—7客戶關(guān)系建立實(shí)施時(shí)間控制要點(diǎn)實(shí)施內(nèi)容協(xié)調(diào)部門(mén)重要程度很重要重要一般集中交付期間交付手續(xù)流程設(shè)計(jì)計(jì)合理，客戶戶在較短時(shí)間間內(nèi)盡快辦理理好手續(xù)。在現(xiàn)場(chǎng)設(shè)置迎賓崗崗、驗(yàn)資料崗崗、填資料崗崗、驗(yàn)房崗、收收費(fèi)崗、鑰匙匙禮品發(fā)放崗崗、復(fù)印崗、總總協(xié)調(diào)崗、特特別事務(wù)協(xié)調(diào)調(diào)崗。注意對(duì)對(duì)各崗位人員員培訓(xùn)統(tǒng)一口口徑，特別是是費(fèi)用收取崗崗位關(guān)于收費(fèi)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收取取方式等方面面。地產(chǎn)銷售部公司品質(zhì)部★現(xiàn)場(chǎng)資料準(zhǔn)備是否否齊全。查丈報(bào)告、竣工驗(yàn)驗(yàn)收?qǐng)?bào)告、各各種戶型的平平面圖、電水水線路圖、內(nèi)內(nèi)置窗花、拉拉閘門(mén)的統(tǒng)一一款式。地產(chǎn)銷售部萬(wàn)創(chuàng)設(shè)計(jì)★辦理交付手續(xù)人員員的專業(yè)程度度及禮儀禮貌貌；及時(shí)答復(fù)復(fù)和解決疑難難問(wèn)題。抽調(diào)各業(yè)務(wù)塊的專專業(yè)人員，安安排在相應(yīng)崗崗位，并進(jìn)行行入伙流程、應(yīng)應(yīng)知應(yīng)會(huì)（項(xiàng)項(xiàng)目基本情況況及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)）、禮儀禮禮貌的培訓(xùn)。由地產(chǎn)、物業(yè)、管管理處共同組組成協(xié)調(diào)小組組，對(duì)涉及面面積補(bǔ)差、房房屋質(zhì)量、裝裝修質(zhì)量等疑疑難問(wèn)題予以以及時(shí)回復(fù)。人力資源部品質(zhì)部地產(chǎn)客服中心地產(chǎn)項(xiàng)目部★項(xiàng)目集中交付后初始階段（1至22個(gè)月）讓住戶廣泛了解管管理處前臺(tái)、中中心24小時(shí)服務(wù)電電話，設(shè)置“一對(duì)一”的服務(wù)模式式及人員名單單，及時(shí)解答答和處理住戶戶疑難問(wèn)題。將管理處電話、專專職或兼職客客戶服務(wù)人員員的聯(lián)系號(hào)碼碼長(zhǎng)期公布在在大堂、宣傳傳欄或苑內(nèi)架架空層明顯地地方，接受顧顧客咨詢、投投訴、報(bào)修等等信息。★房屋工程質(zhì)量問(wèn)題題處理的及時(shí)時(shí)性地產(chǎn)設(shè)置專門(mén)的返返修小組，將將返修組的辦辦公地點(diǎn)與電電話公布在大大堂、宣傳欄欄或苑內(nèi)架空空層明顯地方方，接受房屋屋保修期內(nèi)客客戶反映的房房屋工程質(zhì)量量。對(duì)于客戶直接反映映到管理處的的有關(guān)房屋工工程質(zhì)量方面面的問(wèn)題，指指定專人跟蹤蹤、盤(pán)點(diǎn)，與與返修組用一一式兩聯(lián)的工工作交接表接接交工作，防防止漏單。地產(chǎn)返修組★返修人員返修過(guò)程程監(jiān)控（返修修現(xiàn)場(chǎng)、溝通通技巧、禮儀儀等）地產(chǎn)返修組要制定定有關(guān)對(duì)承建建商返修人員員相關(guān)管理的的規(guī)定，并指指定監(jiān)控責(zé)任任人。地產(chǎn)返修組★對(duì)客戶群體進(jìn)行細(xì)細(xì)分對(duì)常提意見(jiàn)/建議議的客戶進(jìn)行行分析，建立立不同的客戶戶檔案?！锎_保客戶反映意見(jiàn)見(jiàn)/建議得到及及時(shí)處理設(shè)置工作信息本及及投訴/建議盤(pán)點(diǎn)表表，將每日客客戶反映的問(wèn)問(wèn)題進(jìn)行盤(pán)點(diǎn)點(diǎn)，堅(jiān)持客戶戶服務(wù)人員碰碰頭會(huì)、工作作溝通會(huì)制度度，對(duì)住戶反反映的問(wèn)題回回訪跟蹤，直直至問(wèn)題關(guān)閉閉?！镩_(kāi)展形式多樣的社社區(qū)活動(dòng)、搭搭建客戶交流流與溝通平臺(tái)臺(tái)針對(duì)業(yè)主入住初期期對(duì)管理處的的各項(xiàng)工作及