武漢寫字樓市場狀況

武漢寫字樓市場狀況分析武漢高檔寫字樓分布布局漢口的中心商業(yè)區(qū)是從解放大道航空路口至江漢北路路口。這附近坐落有武漢廣場、世貿(mào)廣場、泰合廣場、福星國際商會大廈、偉業(yè)大廈、良友大廈等寫字樓。幾年前，商業(yè)區(qū)是寫字樓的密集地和黃金地帶，而近兩年來，這種領(lǐng)先地位被商務(wù)區(qū)所取代。江北商務(wù)區(qū)位于建設(shè)大道中段，從青年路至香港路一帶。目前，這里是武漢高檔寫字樓最密集的地方，該地段匯集了招銀大廈、建銀大廈、新世界國貿(mào)大廈、信合大廈、瑞通廣場、商業(yè)銀行大樓等眾多高檔寫字樓。江北的漢陽區(qū)，大型商務(wù)寫字樓相對比較匱乏，目前主要集中在鐘家村周圍，除了新改造后的漢商——漢元中心和宏陽大廈之外，一些分散的商住樓成為該區(qū)域企業(yè)辦公的主要場所。江南商業(yè)區(qū)位于中南商場到亞貿(mào)廣場段，商務(wù)區(qū)則在江南商業(yè)區(qū)的兩端——洪山廣場之北至徐東大街，亞貿(mào)一帶到光谷地帶。寫字樓主要有華銀大廈、中商廣場、發(fā)展大廈、亞貿(mào)廣場、匯通大廈、江南大廈等。在江南板塊中，以“光谷”概念為旗幟，也匯集了一批寫字樓，如聯(lián)合國際、湖北信息產(chǎn)業(yè)大廈、洪山創(chuàng)業(yè)中心等。表1：漢口部分寫字樓租售情況樓盤名稱租賃價（元/平方米/月）售價（元/平方米米）用途租賃情況物業(yè)管理企業(yè)建筑面積（平方米）瑞通廣場75~85（含物管費）6500~78000純寫字樓出租30%出售40%%自用5%空置25%瑞通物業(yè)7.8萬招銀大廈50~70（含物管費）6800~80000純寫字樓出租20%出售60%%自用5%空置15%招商局物業(yè)5.5萬建設(shè)銀行大廈80（含物管費）純寫字樓出租80%自用10%%空置10%建苑物業(yè)121600新世界國貿(mào)大廈85（含物管費）12000純寫字樓出租95%空置5%漢鵬物業(yè)156000武漢廣場36~56.53190~46550純寫字樓出租24%出售60%%自用5%空置11%華信物業(yè)175000泰合廣場30~504300~60000(13..5元/平方米·月)純寫字樓出租60%出售20%%自用10%空置10%泰合物業(yè)73157.011佳麗廣場25~384600純寫字樓出租50%出售20%%自用10%空置20%佳爵物業(yè)231451

房地產(chǎn)交易大廈55~75(含物物管費)純寫字樓出租30%自用40%%空置30%34000信合大廈75(含物管費))純寫字樓出租90%自用5%空空置5%中航物業(yè)36900續(xù)表1：樓盤名稱租賃價（元/平方方米·月）售價（元/平方米米）用途租賃情況物業(yè)管理企業(yè)建筑面積（平方米米）中力企業(yè)大廈4600純寫字樓未銷售未定16000亞洲貿(mào)易廣場4880~63000純寫字樓出租55%出售30%%自用5%空置10%內(nèi)部120000武漢商業(yè)銀行大廈廈75（含物管費）純寫字樓出租80%自用10%%空置10%中信實業(yè)銀行大廈廈75~80(含物物管費)純寫字樓出租90%自用10%%武漢江南、江北的區(qū)域地位和定位比較江南、江北的區(qū)域地位和定位不同，其寫字樓市場也表現(xiàn)出不同的特點：寫字樓類型不同，客戶群也不一樣。從客戶特點看，江北寫字樓市場主要由大企業(yè)驅(qū)動，而江南寫字樓市場則主要由中小企業(yè)以及個人驅(qū)動。江北寫字樓為金融區(qū)匯集地，客戶多為集團(tuán)客戶；而江南寫字樓客戶多為創(chuàng)業(yè)型、投資型客戶。分析認(rèn)為：江南寫字樓市場增長空間巨大。大客戶的數(shù)量有限，而中小企業(yè)數(shù)量眾多，這正是江南寫字樓市場的主要服務(wù)對象。從寫字樓的市場價格來看，江北板塊價格高于江南板塊。從武漢多家寫字樓了解到，建設(shè)大道商務(wù)區(qū)價位最高，解放大道商業(yè)區(qū)價格次之，江南區(qū)域中南商業(yè)區(qū)和商務(wù)區(qū)價格再次，光谷地段寫字樓價格最低。武漢寫字樓的發(fā)展?fàn)顩r和趨勢分析我們選取武昌部分寫字樓和商住樓進(jìn)行調(diào)研分析（見表2）。以上調(diào)研樓盤總數(shù)為24個；建筑面積3萬平方米以上的有13個樓盤；平均租賃價格為29元/平方米·月；平均銷售價格為4045元/平方米；平均空置率為15.2%；平均入住率為82.5%；平均物業(yè)管理費為4.5元/平方米·月。其中，純寫字樓平均物業(yè)管理費為5.7元/平方米·月；建筑面積3萬平方米以上的為10個樓盤。所調(diào)研樓盤平均物業(yè)管理費為4.5元/平方表2武昌主要寫字樓、商住樓綜合指標(biāo)一覽表：樓盤名稱租賃價（元/平方米·月）售價（元/平方米）用途租賃情況物業(yè)費標(biāo)準(zhǔn)（元/平方米·月）建筑面積（平方米）東方怡景大廈253800商住樓租售告罄1.221000書香門第254000商住樓70%出租98%%出售226000湖北信息產(chǎn)業(yè)大廈廈25~304000純寫字樓租售尾期3.528881華樂商務(wù)中心304000純寫字樓80%出租70%%出售3.841129.388武漢電腦大世界354300純寫字樓80%出租4.527000兆富國際大廈25~305000商住樓70%出租1000%出售337686.5亞貿(mào)廣場20~305300純寫字樓85%出租3.5120000江天大廈20~273700純寫字樓80%出租10%%自用6.624000聚豪華庭15~254500商住樓85%出租5%自自用1.477000弘業(yè)俊園15~20商住樓租售尾期1.384000武漢保利文化廣場場354500~50000純寫字樓尚在籌劃126000華銀大廈35~405400~60000純寫字樓租售尾期28000鵬程時代25~304500~50000商住樓售罄2.5548000世紀(jì)廣場40~505900~65000純寫字樓租售尾期75000科教大廈35~40純寫字樓租售告罄8.531000櫻花大廈354500~50000商住兩樓租售尾期24000創(chuàng)富商務(wù)會館3400~38000純寫字樓租售尾期232170國際企業(yè)中心2300~30000純寫字樓租售尾期1.9400000國際商務(wù)大廈均價5300純寫字樓28000文泉創(chuàng)展商務(wù)大廈廈均價3160純寫字樓銷售95%2.58600首義順民大廈均價4300商住樓35%1.542271現(xiàn)代大廈均價3900商住樓銷售45%1.233030高科大廈22~333200純寫字樓銷售40%慧谷時空均價3950純寫字樓銷售70%其中，純寫字樓平均物業(yè)管理費為5.7元/平方米·月。從該區(qū)域?qū)懽謽俏飿I(yè)收費及綜合其他租售情況來分析，其物業(yè)管理費較合理。從武昌推出寫字樓項目的分布上，我們看到這些項目基本上是沿“徐東路—中南路—武珞路—光谷”的路線沿街排列。而在武昌寫字樓的布局中，光谷片區(qū)約為12.98萬平方米，占武昌寫字樓推出量的40%。相比而言，漢口新的寫字樓推出量很少，僅占全市的18%。以往武漢市寫字樓供應(yīng)主要集中在漢口，在市場消化能力有限的情況下，很多寫字樓到現(xiàn)在還未實現(xiàn)銷售；武昌的寫字樓供應(yīng)遠(yuǎn)小于漢口，而近年武昌科技型企業(yè)的快速發(fā)展積累了一定的市場需求，于是武昌的“后來居上”也就不足為奇了。以此分析總結(jié)出武漢寫字樓的發(fā)展趨勢有以下幾點：現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的發(fā)展帶動商務(wù)寫字樓的放量隨著近幾年武漢經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，東風(fēng)汽車、美的等大型支柱產(chǎn)業(yè)總部的遷入，武漢的現(xiàn)代化服務(wù)業(yè)得到快速的提升。受此影響，武漢寫字樓的銷售情況從2004年年底開始走向復(fù)興，從武昌中南的世紀(jì)廣場用“三大拒絕：拒絕期房、拒絕偏遠(yuǎn)、拒絕總有回報”系列再度打破了武漢寫字樓滯銷的僵局之后，接著武漢廣場寫字樓也改頭換面以武廣福布斯中心全新面市，再次激起人們對武漢寫字樓的火熱關(guān)注。與此同時，武漢市最早的純寫字樓泰合廣場也如夢初醒，以國際商務(wù)BASE入市，將武漢寫字樓市場的熱度升級到頂點。2005年年初隨著武廣商圈和中南商圈的標(biāo)志性樓盤廣告的集中轟炸，使不少消費者對武漢寫字樓的關(guān)注逐漸增多，武漢寫字樓市場再次被激活，也打破了寫字樓在武漢房地產(chǎn)市場上長期被冷落的局面。2005年武漢寫字樓集中放量和銷售的看好，表明武漢寫字樓市場已逐漸擺脫長期低迷的狀態(tài)，重新獲得市場信任?；仡櫼酝瑢懽謽鞘袌龅兔缘闹饕蚴俏錆h現(xiàn)代化服務(wù)業(yè)發(fā)展不夠，仍以傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)為主，而寫字樓的主要客戶群——金融、法律等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)市場還不夠活躍。隨著社會經(jīng)濟(jì)和現(xiàn)代化服務(wù)業(yè)的發(fā)展，武漢的寫字樓市場有著廣闊的發(fā)展前景。重點商務(wù)區(qū)寫字樓聚集效應(yīng)顯現(xiàn)漢口地區(qū)先是有世貿(mào)、武廣商業(yè)圈，后由于市政規(guī)劃，現(xiàn)已移至“金融一條街”建設(shè)大道的建銀、瑞通商務(wù)圈；中山大道從老牌商業(yè)中心江漢路段延伸到三陽路，與佳麗廣場、德潤大廈、金源大廈、武漢數(shù)碼港等商務(wù)樓一氣貫通；武昌地區(qū)則相對集中于中南路的武昌公司總部區(qū)，中商廣場、世紀(jì)廣場、洪廣大廈、發(fā)展大廈等寫字樓項目聚集；而隨著光谷地區(qū)日漸成熟，信息科技公司越來越多，寫字樓也已成氣候，SBI創(chuàng)業(yè)街、湖北信息產(chǎn)業(yè)大廈、華樂商務(wù)中心等均主要針對科技公司做宣傳。武漢寫字樓基本形成以漢口建設(shè)大道金融一條街、解放大道、世貿(mào)、武廣商務(wù)商業(yè)圈為主，中山大道江漢路直至三陽路的次商務(wù)商業(yè)圈；以武昌中南路商務(wù)商業(yè)圈為主，光谷地區(qū)次之；而青年路、武珞路、珞喻路、徐東路、中北路、和平大道等地區(qū)附隨的格局。分析認(rèn)為，寫字樓都圍繞重點商務(wù)區(qū)“扎堆”，扎堆的區(qū)域大都位于城市中心比較繁華、交通便利的地區(qū)，依附于周邊的各項配套，如賓館、飯店、商場、公寓等，往往形成一個“商務(wù)群落”。這種聚集效應(yīng)可以使入駐企業(yè)和來訪企業(yè)減小信息成本、交通成本、交易費用，可以共享配套設(shè)施。寫字樓分布格局中，另一特點則是，商業(yè)區(qū)和商務(wù)區(qū)在分流，商務(wù)區(qū)成為寫字樓市場的黃金地帶。業(yè)內(nèi)人士告訴筆者兩個代表性的案例：解放大道商業(yè)區(qū)某知名寫字樓，銷售單價從1996年的1萬元上下降到2005年年初的4000元左右，每平方米月租價從50多元降到了現(xiàn)在的30多元；位于建設(shè)大道的建銀大廈月租金則從最初的每平方米50多元上漲到現(xiàn)在的每平方米80元左右。究其原因，筆者認(rèn)為，商業(yè)區(qū)一般都是人流、物流最大的地方，而寫字樓希望處于人流、物流、信息流、資金流匯集地，又不受過度嘈雜的干擾。從功能上看，商務(wù)區(qū)寫字樓優(yōu)勢明顯強于商業(yè)區(qū)。寫字樓定位趨向于明確的主題從武漢寫字樓分布情況以及客戶分析中，我們不難得出：武漢的寫字樓定位更清晰，主題日益凸顯，而與該主題相關(guān)的客戶也成為該類寫字樓的主力客戶。漢口的武漢數(shù)碼港和武昌的兆富國際大廈是很好的兩個例證。武漢數(shù)碼港定位于通信產(chǎn)業(yè)主題寫字樓，為周邊手機銷售商提供便利的辦公場所，在其推出短短時間內(nèi)銷售一空；而兆富國際大廈則在武昌電腦城旁豎起第三代寫字樓的大旗，為眾多的電腦商和銷售商搭建良好的工作和交流平臺，得到市場的充分認(rèn)可。可見，準(zhǔn)確的定位是寫字樓銷售或租賃的關(guān)鍵因素。小型商住樓依然受到市場青睞武漢目前正處在新經(jīng)濟(jì)發(fā)展的特殊時期，中小企業(yè)、成長型企業(yè)、個體經(jīng)營者、自由職業(yè)者相對比較多，同時，網(wǎng)絡(luò)、IT、廣告、公關(guān)等新興行業(yè)也有著巨大的商務(wù)需求，但對于這類實力還不是足夠強大，或者尚處于起步階段的企業(yè)和創(chuàng)業(yè)者來說，單獨租賃高檔寫字樓顯然不太現(xiàn)實。這種單體面積不大，可以將工作與居住合二為一的商住樓剛好可以滿足這類企業(yè)和創(chuàng)業(yè)者的需求，而住宅禁商的政策還沒有在武漢真正落實。借此契機，武漢的開發(fā)企業(yè)紛紛打擦邊球，建設(shè)了一大批類似的項目。比如武昌的鵬程時代、光谷國際、金都華庭，漢陽的吉祥國際，漢口的新祥國際、同城廣場、百姓佳園、江漢·世紀(jì)新城等一大批商住兩用項目應(yīng)運而生，根據(jù)市場銷售反應(yīng)來看，也確實受到客戶的廣泛認(rèn)同，取得了不錯的銷售業(yè)績。在未來一到兩年里，此類項目作為一種過渡性產(chǎn)品還會有一定的市場空間，但長遠(yuǎn)來看，商住兩用樓有影響商務(wù)形象、干擾居家生活、損害居住者權(quán)益、存在安全及消防隱患等諸多弊端。隨著住宅禁商政策的落實，商住兩用項目終將淡出主流市場。寫字樓價格仍有上升空間從世紀(jì)廣場、武漢廣場、泰合廣場項目抽樣調(diào)查情況看，目前武漢市中心地段的寫字樓均價都徘徊在6000元/平方米左右，與周邊高端住宅項目的價格差幾乎為零。武漢市國土資源管理局公布的2005年一季度武漢寫字樓調(diào)查報告顯示，2004年市甲級寫字樓的售價為5200元/平方米、乙級為3000元/平方米；甲級寫字樓的