花園項目策劃案

××花園籌劃案一、同檔次高層樓盤調(diào)查表二、供需市場分析一、××花園定位系統(tǒng)二、工程功能賜予三、賣點訴求CI設(shè)計一、銷售方式二、銷售策略四、物業(yè)治理五、營銷打算六、施工打算與營銷的協(xié)作九、營銷治理規(guī)定十一、銷售預(yù)備工作打算一、概況三、組織形式一、本錢分析一、市場分析〔一〕供給狀況1、高層住宅數(shù)量遠大于多層住宅住宅市場長期比較落后，歷史欠債務(wù)，高層住宅數(shù)量少。近幾年受國家對住宅戶業(yè)政策的傾斜和住宅高利潤空間的吸引，加上獨特的地域限制，進展商在取得市內(nèi)有限土地的開發(fā)權(quán)的同時，都在舍命修建高層住宅。目前據(jù)統(tǒng)計修建的高層住宅數(shù)量已到達30多個，而多層卻只有10來個，高層住宅的競爭已格外劇烈。2、供給量統(tǒng)計分析住宅占70%計算，至少有60萬方住宅面市，明后年平均每年供給量30萬方?！捕承枨鬆顩r商品房2023年銷售量40萬方，2023年達50萬方，2023年國民經(jīng)濟增長率按全國平均8%計，間〕，2023年商品房估量銷售57萬方，高層需求量占1/3即19萬方，而供給量為30萬方，明顯供大于求?！踩迟徶昧Ψ治龈邔幼≌蛑芷陂L、本錢高、售價高，已劃為高檔豪華住宅這一范圍，目標顧客瞄準金字種類型的人可購置此房：1、各種類型老板，有50萬元以上的經(jīng)濟承受力量，可直接支付房款。2、高收入職業(yè)的雙職工家庭，年收入穩(wěn)定在5萬元以上，可通過按揭方式購房。支付，15年后又多得一套房子?！菜摹充N售速率〔以三個典型樓盤說明〕售出107套，銷售率74%，平均銷售4套/月，560M2/月。：1、沒有一棟高層住宅是賣完的，達70—80%，已算成功。2、越到銷售后期，銷售速度越慢。3、從整個樓盤的銷售周期來看，突破10套/月，1000M2/月很難。其次局部包裝籌劃方案一、針對市場調(diào)查對××花園的定位系統(tǒng)?！惨弧硺潜P檔次定位依據(jù)目前房地產(chǎn)市場狀況，現(xiàn)在高檔次的工程主要是而就××花園的位置、環(huán)境、規(guī)劃上是其他小區(qū)所不能夠比較的，可以說在五年以內(nèi)，市區(qū)以內(nèi)〔環(huán)城路以內(nèi)〕再不會消滅一樣140M2以上的躍層住宅，故將××花園定位為市區(qū)內(nèi)“絕無僅有”的高尚住宅小區(qū)。〔二〕小區(qū)環(huán)境定位1、小區(qū)環(huán)境即要有大面積草坪，同時要有肯定高度的花草樹木及噴泉系統(tǒng)，形成有層次的四季常青綠色小區(qū)，同時在小區(qū)內(nèi)步行道上設(shè)置草坪燈，并協(xié)作假設(shè)有假設(shè)無的背景音樂及亭臺、名言牌文及盆景、雕塑，形成有靜有動，富有文化氣氛的小區(qū)氣氛，在小區(qū)入口處兩兒童廣場、網(wǎng)球場以及學(xué)校的足球場等。在進入小區(qū)主干道一側(cè)設(shè)有小區(qū)會所，包括咖啡廳、書吧、棋牌室等?！踩澄飿I(yè)治理定位區(qū)。〔四〕承購對象定位從上述定位中可能看出，承購對象應(yīng)當(dāng)是具有較好的經(jīng)濟實力，同時有肯定的個人修養(yǎng)的社會上流階層。具體來說，就是中、高收入的工薪階層，收入穩(wěn)定的個體工商戶以及政府要員、海外或省外成功人士。通過按揭的介入，對于中等收入家庭〔年收入在5萬元以上〕的工薪層或個體業(yè)者將有更大之吸引力?！参濉硟r格定位業(yè)主和投資者有加強信念的作用。鑒于目前的市場狀況及初步擬定的開盤銷售時間，××花園一期的售價可定位為2900元/M2起價，每上一層的價格上浮50元/M2〔1—5層為起價〕，同時對于景觀較好的房子價格可再加上朝向系數(shù)50元/M2。頂層中空躍式和帶屋頂花園的住宅在加上樓層系數(shù)和朝向系數(shù)以后再上浮200元/M2。二、工程功能賜予〔一〕配套設(shè)施樓宇可視對講系統(tǒng)、小區(qū)軟智能化配套、垃圾清運站及各種會所〔如棋牌室、書吧、咖啡〕，上述配套設(shè)施由物業(yè)治理公司統(tǒng)一治理、經(jīng)營，結(jié)合智能化小區(qū)要求，對小區(qū)實行閉路電視監(jiān)視系統(tǒng)。〔二〕交通組織方案為硬地以外，其他地面均是草坪和綠化樹木，不設(shè)柵欄。假設(shè)在短期以內(nèi)小區(qū)的重要入口仍以南浦路為主要入口，那么在一期樓盤施工過程中加強〔具體方案與園林設(shè)計同時專項考察〕?！踩成虅?wù)會所及康體、消遣設(shè)施憑證使用〔具體運作方案由物業(yè)治理公司供給方案〕。〔四〕主要園林景觀玉蘭花等花樹協(xié)作小水塘〔該小水塘不用修建周邊擋水墻，以自然的小水塘的形式修建，并保持塘水水質(zhì)清潔〕。動靜結(jié)合，具有層次的綠化環(huán)境。大廈公共局部的裝修檔次1、外墻大樓主體外墻鋪外墻磚，在三層以下較三層以上色調(diào)深，具體顏色結(jié)合工程CI設(shè)計中工程主色。2、室內(nèi)公共局部消防梯局部鋪設(shè)防滑地磚，每單元設(shè)樓宇可視對講系統(tǒng)。3、房間內(nèi)部防火等功能，徹底取消防盜窗?！擦趁こ堂Q定為××花園，總計有三棟住宅樓十五個單元，三棟住宅樓的編號為從主入口進右到左挨次編為一單元、二單元……。〔七〕頂層住房戶型處理230—380M。頂層住宅在實際銷120余平方米帶花園，以下兩層為異位中空躍式住宅，這樣可以面對不同的客戶選擇，但原則上應(yīng)首先滿足三層一起購置的客戶?！沧ⅲ阂韵沦u點每一塊都要依據(jù)狀況做主項方案〕賣點一：小區(qū)環(huán)境〔自然風(fēng)光、人文景觀及高綠化率〕〔一〕中心花園環(huán)境設(shè)計應(yīng)到達的效果〔命名見前〔二〕綠化率勢，應(yīng)當(dāng)成為重要賣點之一。賣點二：小區(qū)居住文化園區(qū)內(nèi)設(shè)有各種歐式風(fēng)格的雕像水景及警世明言碑文，再配以優(yōu)雅的背景音樂，使人一步組織小區(qū)兒童游泳競賽、在感恩節(jié)、圣誕節(jié)組織游園晚會、火晚會及棋牌類競賽等〔具體由物業(yè)治理公司出方案〕，加強業(yè)主與業(yè)主、業(yè)主與開發(fā)商之間的溝通，豐富業(yè)主的業(yè)余生活，形成良好的居住文化。賣點三：戶型設(shè)計的景觀掛在窗前。功能更加細化。賣點四：小區(qū)智能化物業(yè)治理〔具體由物業(yè)治理公司出方案〕。賣點五：物業(yè)治理業(yè)主的苦惱，提高生活品質(zhì)?！簿唧w由物業(yè)治理公司出方案〕四、工程CI設(shè)計為有利于小區(qū)的對外宣傳，表達小區(qū)的形象、品嘗、檔次，必需有工程的CI設(shè)計，其設(shè)計的標識易識別、易記憶，應(yīng)用于小區(qū)外墻、物管路牌、售樓處、服裝、禮品等。〔一〕標識設(shè)計1四個字作為主題，不用設(shè)計圖案，避開顧客對圖案不同理解，產(chǎn)生對標識的分散力。2、字體：有用古典味較濃的、筆劃略顯夸大，而不失穩(wěn)沉的字體。Garden〕作為花邊上托“高雅花園”四個字，或考慮用羅馬柱加英文字作為花邊，表現(xiàn)小區(qū)的歐陸風(fēng)格。4、下標：提煉出8個字作為主題詞，簡潔、洪亮表現(xiàn)小區(qū)或公司的內(nèi)涵，一目了然?！薄步ㄖ?、園林設(shè)計、物業(yè)治理是品牌公司組合，專業(yè)性強，小區(qū)定位是住宅典范〕”〔表現(xiàn)公司的經(jīng)營理念，說明小區(qū)的經(jīng)典定位〕下標主題詞作為標識的根底，字體應(yīng)穩(wěn)沉嚴謹?！仓黝}字、下襯花邊〕以淺綠色為宜，使人對綠色家園產(chǎn)生聯(lián)想，親和力強。〔1—5層〕的深色調(diào)，一是表達穩(wěn)沉；二是有層次感；三是與綠色相協(xié)調(diào)協(xié)作。比較各種成功樓盤標識，用土黃色為宜。工程公眾形象的設(shè)計1、銷售人員的為宜。姿勢行為得體，給人以高素養(yǎng)和親和力。2、售樓部：表達工程的高檔次，樹立公司良好形象。〔具體見售樓部裝修方案〕3、本工程對外宣傳的全部東西，包括售樓書、對外的、文件、所用的車輛等都融進了公司和工程形象的內(nèi)容，應(yīng)特別留意?！澄?、概念設(shè)計色環(huán)保歐陸風(fēng)情”，“最高檔的綠色住宅小區(qū)”，“市區(qū)內(nèi)唯一的景觀花園”。一、銷售方式〔一〕設(shè)點直銷員接待客戶詢問，辦理交易手續(xù)的直銷方式。〔二〕公司全員銷售公司員工利用自己的關(guān)系網(wǎng)向親戚、朋友推銷或接待朋友詢問，以到達實現(xiàn)銷售的目的?！簿唧w嘉獎措施見《房地產(chǎn)公司營銷治理規(guī)定》〕董事會成員售房除外?！踩硟?nèi)部員工認購〔3%—5%〕，讓員工通過自己努力實現(xiàn)銷售，內(nèi)部員工原則上購房不超過兩套〔董事會成員除外〕。二、銷售策略〔一〕價格策略工程成功與否，開盤定價及后期價格策略是關(guān)鍵因素之一，依據(jù)市場調(diào)查狀況，目前幾個3000元/M2，從2023年10月份正式銷售，由于銷售狀況看好，價格目前在已售出近100套后，漲至3360元/M2；市內(nèi)最早整棟全躍層住宅，2023年底開盤時僅售2200元/M2，現(xiàn)在漲到2900元/M2等等。這種低開高走的方式好處在于：1、使已購置客戶信念保障；2、對觀望的客戶有肯定的促進作用；3、很好地引入投資者；4、同競爭對手工程相比有較大的競爭力，便于抓住市場份額，給后期銷售留下空間。5、對于規(guī)模較大的工程為后期銷售的樓盤留了空間，同時在開盤銷售時聚攏了人氣。格對外銷售，其優(yōu)點是：1、有利于提高樓盤檔次；2、開盤時間便于實際操作，聚攏人氣〔如打折優(yōu)待等〕；其缺點是：〔如：廣告宣傳、概念宣傳、工程進度等〕的狀況下對搶占市場，擴大工程市場形象不利；米的小區(qū)。走”的策略相比照較適合于市場狀況及貴陽市經(jīng)濟進展水平。價格策略與銷售期關(guān)系表階段銷售期時間推出的戶型重點套數(shù)售價優(yōu)待比率層著系數(shù)備注第一階段內(nèi)部認購2023年元15日—2023年2月31日××花園一期重點推廣12單元和3戶型私家花園的加200元/M2主要針對公司董事會成員的關(guān)系以及公司業(yè)務(wù)關(guān)系2023年2月1日至2023年12月31日××花園一期全部戶型住房以及地下車位除內(nèi)部認購?fù)馐Ｓ喾慨a(chǎn)2880元/M2起1——5層一次性付款優(yōu)待5%5層以上每層加50元/平200元/M2起銷售價格依據(jù)當(dāng)時市場狀況每售出30套價格上漲50元/M22023年中下旬開頭至2023年中旬××花園一期以及二期〔B棟〕預(yù)售及地下車位一期剩余房產(chǎn)及B棟開售B棟開售時3000—3100元/M2起視當(dāng)時市場狀況再定同上依據(jù)當(dāng)時市場狀況及工程銷售速度可臨時性提加單價第四階段后期銷售2023年上旬至2023年剩余樓盤及三期