某高檔住宅小區(qū)方案設計任務書

HT雅居方案設計任務書深圳市AT城投資發(fā)展有限公司2010年10月目錄一、項目基本情況二、項目定位三、開發(fā)理念四、項目技術經(jīng)濟指標五、總體規(guī)劃原則六、交通組織原則七、景觀規(guī)劃原則八、單體設計原則九、戶型設計原則十、提交設計文件要求十一、進度安排一、項目基本情況1．項目概況1）項目位置本項目位于深圳市鹽田區(qū)后方陸域西南片區(qū)。2）占地面積用地面積為20104.95平方米，容積率1.2，總建筑面積24126平方米，由北延伸為山體。用地地形由南向北逐漸走高，中心溝谷。用地屬于山丘、坡地相結合的類型填。地塊的絕對標高76.34-110.35米。用地局部最低處絕對標高76.34米，而用地西北部最高處絕對標高110.35米，即用地內(nèi)最大高差34米。從整個標高變化情況看，呈現(xiàn)東南向西北逐漸升高的地形變化。3）地塊周邊狀況項目北面臨市政道路，路面絕對標高111.14---112.42米，南側有現(xiàn)狀排洪渠，西部背靠梧桐山，東部可遠望鹽田港。4）地塊平面圖2．項目優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢1）地形優(yōu)勢2）主題概念優(yōu)勢3）周邊生態(tài)環(huán)境景觀優(yōu)勢4）周邊公交系統(tǒng)及配套設施優(yōu)勢5）其它劣勢1）地形劣勢2）環(huán)境影響劣勢3）周邊不良景觀劣勢4）周邊公交系統(tǒng)及配套設施劣勢5）其它二、項目定位1．客戶定位（相關內(nèi)容由項目策劃部門提供）2．主題定位產(chǎn)品塑造——波式風情別墅·形態(tài)意向意大利·波西塔諾小鎮(zhèn)建筑印象：資源型·低密度·在波式建筑中往往采用建筑圓角，讓外立面更富動感，并配合以落地大窗和防銹鍛鐵為裝飾的小窗，外墻局部用文化石和特別的涂料；露臺上采用弧形欄桿等；而裝飾性用的煙囪，則帶有傳統(tǒng)的英國風味。高端物業(yè)在波式建筑中往往采用建筑圓角，讓外立面更富動感，并配合以落地大窗和防銹鍛鐵為裝飾的小窗，外墻局部用文化石和特別的涂料；露臺上采用弧形欄桿等；而裝飾性用的煙囪，則帶有傳統(tǒng)的英國風味。建筑特點：在注重外力面的層次感設計外，非常強調(diào)露天戶外空間的休閑功能，提升生活情調(diào)及品位。門、窗多采用弧型結構，屋頂?shù)耐餐咭彩腔⌒?，特點非常突出。3．物業(yè)類型外融內(nèi)秀原則——充分發(fā)揮南向山景優(yōu)勢，將山景融入園林，進一步強化其半山豪宅的尊貴感及私屬感；同時，強調(diào)園林及規(guī)劃與建筑本身的融合，并弱化周邊不利環(huán)境影響，提升整體居住品質感。半山威尼斯活水園林半山威尼斯活水園林通過引山泉或水循環(huán)技術制造流水園林水景觀，主要為別墅增加個性化特色，營造山水的氛圍。在項目東側、南側設置生態(tài)圍墻，使社區(qū)環(huán)境私屬感更強，弱化周邊建筑對別墅區(qū)的視覺影響，從細節(jié)彰顯尊貴本項目可以發(fā)揮靠山優(yōu)勢，小范圍開發(fā)私家山體公園，修建登山道，再度提升項目尊貴感。坡地利用山地別墅的前后多重庭院通過坡地處理，使得別墅的地下室演變?yōu)榈厣峡臻g，擁有與地上空間相同的采光和通風條件。前院前院后院建筑首層入戶地下室入戶三、開發(fā)理念1．突出主題文化：2．先進性：3．獨特性：4．均好性：5．人文性：6．舒適性：7．實用性：8．經(jīng)濟性：9．規(guī)范性：四、項目技術經(jīng)濟指標1．技術經(jīng)濟指標：占地面積：20104.95㎡計容積率建筑面積：24126㎡其中：住宅23976㎡，垃圾收集站50㎡，物業(yè)管理用房100㎡。建筑容積率：1.2建筑覆蓋率：≤35%綠地路：≥35%建筑高度：原則不超過60米，東南側因地勢高差可放寬到80米。車位數(shù)：200輛車戶比：其它：2．戶型配置（營銷部提供）考慮到本項目需符合90/90政策，即90平以下的房子要占90%（建面2.4萬平），而本項目將打造高端資源物業(yè)，因此必須提升項目單位面積，戶型設計主要可從“超大贈送面積”和“雙拼戶型”進行解決。另10%大面積指標主要用于別墅物業(yè)，共約2600平。本項目為高檔物業(yè)，在進行戶型設計時必須考慮公共空間的寬敞舒適、贈送面積的實用性和原始戶型75%以上的使用率。底層/頂層復式設計應與其他普通復式進行區(qū)別，需更突出其類似疊加別墅的概念，底層復式設有獨立入口/花園/車庫設計，頂層復式有露臺花園/入戶花園設計。大戶型產(chǎn)品應凸顯居住的奢華享受。（即廳房等功能空間設計尺度要大）復式的贈送面積除考慮室內(nèi)客廳中空外，應多考慮其他不計容積率部位的贈送。單位類型面積區(qū)間贈后面積可售套數(shù)可售面積面積比例套數(shù)比例備注復式二房（變大三三房）89平130平900.8萬30%43%底層/頂層復式做成疊墅墅產(chǎn)品復式四房（雙拼，變變五房）150-160平平200平1051.6萬60%50%別墅180平360-420平平150.26萬10%7%合計約210套2.66萬100%3．配套設施須配備垃圾收集站50㎡，物業(yè)管理用房100㎡。在不占用面積指標的情況下配備小區(qū)完善的生活、運動、休閑服務設施五、總體規(guī)劃原則1．須嚴格按照《深圳市鹽田02-02號片區(qū)【鹽田后方陸域西南片區(qū)】法定圖冊》有關規(guī)劃要求執(zhí)行，擋土墻須在用地范圍內(nèi)解決并進行綠化景觀設計，建筑總體風格、布局、造型、色彩及界面景觀應注意與東西、北向地塊建筑相協(xié)調(diào)，避免大面積的連續(xù)界面，保持界面景觀的整體性和通透性；2．充分體現(xiàn)均好性原則。做到戶戶有景，戶戶有良好的朝向；3．合理處理建筑物與環(huán)境場地之間的關系；4．合理處理各種建筑空間的有機組合、過渡；5．在總體布局時應充分考慮入口空間的展示作用，集中體現(xiàn)項目主題，最大限度地展現(xiàn)項目賣點；6．住宅群體布置要避免建筑物之間的相互遮擋，要滿足住宅對日照、間距、自然采光、自然通風的要求，要充分考慮對小區(qū)內(nèi)部環(huán)境及外部遠景的利用；7．充分考慮地塊周邊噪音對本項目的影響，要提出合理的規(guī)劃布置方案，避免或減低噪音對主要房間的污染，要盡量減少通過使用技術手段來降低噪音（會帶來建設成本的提高）；8．總體規(guī)劃要充分體現(xiàn)經(jīng)濟性原則，合理平衡土方量；另外，除人防地下室需做全埋式車庫外，其余車庫盡可能采用通風、采光的開敞式/半開敞式車庫；9．其它六、交通組織原則1．應注重處理小區(qū)主要出入口的位置，考慮公共區(qū)域與私密區(qū)域的關系，解決好區(qū)內(nèi)各種流線（生活后勤服務、臨時訪客、消防疏散等）之間的關系，做到人車分流；2．內(nèi)部交通與消防車道原則上應在用地紅線范圍內(nèi)解決，同時注意在規(guī)劃設計要點要求的最小后退紅線距離無法滿足消防要求時，適當調(diào)整建筑物后退紅線距離；3．保證消防車道及撲救面對坡度的要求；4．合理解決地形高差對行人在交通上造成的不利影響，考慮殘疾人無障礙設計；5．住宅與車庫之間要建立方便的聯(lián)系；6．合理解決配套停車及交通疏散問題，將其對住區(qū)的影響降到最小。七、景觀設計原則1.結合項目主題文化進行環(huán)境設計；2.營造與眾不同、具沖擊力的個性化產(chǎn)品；3.把握小區(qū)環(huán)境重心，對景觀進行重點設計，最大限度地展現(xiàn)項目賣點；4．處理好各種環(huán)境空間的有機組合與過渡；5．注重景觀細部設計。在景觀節(jié)點、社區(qū)交通和局部小環(huán)境、架空層等代表產(chǎn)品細部的方面，充分表現(xiàn)產(chǎn)品的精細度和質量、檔次；6．多層次的立體景觀設計；7．其它八、單體設計原則1．結合項目主題文化確定建筑風格；2．充分發(fā)揮色彩與材料質感的裝飾作用；3．多角度、多層次體現(xiàn)人性化住宅設計；4．建筑屋頂及山墻面要作為重要的景觀元素來進行設計，特殊位置的住宅要進行獨立設計，作為一個重要的景觀元素重點處理；5．建筑設計要結合結構、設備專業(yè)統(tǒng)籌考慮，住宅室內(nèi)空間無突出墻面的梁柱，建筑物的主要外立面無突出的設備管線；6．住宅公共前廳盡量要有自然通風的設計，避免封閉式走廊的壓抑與不安全感，并減少機械通風排煙的經(jīng)濟投入；7．高層住宅底層要設計具有一定高度的入口大堂，其設計風格應表現(xiàn)出高層次的文化品味并與項目的主題定位相吻合；8．細部設計是支撐產(chǎn)品檔次的關鍵之一，本項目設計將細部設計放在極為重要的地位，設計方案要對其予以充分重視，對建筑下部的近人立面，窗戶、陽臺、花槽、空調(diào)機位等構件均需仔細考慮；9．其它九、戶型設計原則1．總體原則：1）住宅設計要緊密結合本地塊的策劃要點，設計中要有核心性的基本思路，在保證平面方整實用的前提下，要有所突破、創(chuàng)新；2）戶型設計必須規(guī)避周邊不良景觀的影響，對來自用地周圍交通干道的交通噪音也應有防噪措施；3）遵循住宅均好性設計原則。對于景觀較差的戶型要通過戶型創(chuàng)新或提供更多的退臺花園等方式給予其他補償；4）滿足住宅高舒適性要求。每戶擁有良好的自然采光、通風條件；起居廳、主臥室視線開闊；保證至少一個主要功能房間朝南、東南或西南；無暗廚、暗廁出現(xiàn)；每戶之間避免視線干擾，保證住戶的私密性；，提高住宅的實用率；5）平面設計要求簡潔性（無過分凹凸現(xiàn)象，結構形式簡潔，以利于地下室使用效率的提高）；可改造性（結構體系提供可以根據(jù)不同使用要求自由分隔，靈活組合的可能性）；系統(tǒng)化（戶型設計中應保持不同面積戶型的開間比例，做到戶型設計的系統(tǒng)化）；實用率（充分有效地利用戶內(nèi)空間，交通流線簡潔，提高住宅的實用率）；6）戶型設計應根據(jù)不同的總圖位置、景觀軸線進行不同的設計。在適當位置可以考慮特殊戶型的設計，如復式、躍層、架空層花園的設計方法，做到戶型設計形式的多樣化和戶型產(chǎn)品結構層次的豐富性；7）立面設計建議使用大面積的落地玻璃窗（門）、大面積凸窗，以取得優(yōu)良的采光通風和景觀效果；8）其它2.平面布局：1）戶內(nèi)要有合理的功能分區(qū)，公共活動區(qū)、適度交流區(qū)、私密區(qū)等各區(qū)功能不能簡單化地進行分離，要盡量汲取現(xiàn)代集合住宅發(fā)展的一些新精神，探討戶內(nèi)各個組成空間的有機組織；2）套內(nèi)交通組織順暢，不穿行起居室（廳）、臥室等主要功能空間；3）起居室（廳）、餐廳、廚房配置緊密協(xié)調(diào)，設置入戶過渡空間；4）除廚房、衛(wèi)生間外，平面空間盡可能可以根據(jù)不同使用要求自由分隔，靈活組合；5）在大戶型設計中要充分考慮主人、客人以及保姆的動線，使之盡可能合理，方便使用；6）深圳地區(qū)氣候炎熱潮濕，戶內(nèi)盡量能夠形成空氣的對流；3.空間組合：1）底層戶型需結合地形，設計室外私家花園，保證住戶的私密性，同時須考慮日照條件；2）架空層可結合周圍環(huán)境，適當考慮設計帶花園/大平臺的復式戶型；3）頂層戶型可考慮上下兩層的復式設計，或將相鄰兩套住宅結合為一套并設計屋頂私家花園；4）標準層戶型平面的設計重點仍為平層，部分戶型提供錯層等其它變化的可選形式；5）其它4.各功能空間的設計要點：1）陽臺——每戶考慮設置兩個陽臺，分生活陽臺（觀景陽臺、戶內(nèi)花園）與工作陽臺，洗衣機放在工作陽臺；陽臺應結合戶型面積大小，對其位置、尺度、比例進行選擇；2）室外平臺——對對于住宅挑臺臺、退臺和屋屋頂平臺，立立體綠化一定定要納入設計計；3）起居廳與餐廳———起居廳開間間要滿足要求求，復式戶型型可考慮客廳廳局部貫通兩兩層以擴大空空間視野，客客廳與餐廳之之間最好形成成空氣對流；；4）主臥室——主臥臥室開間要滿滿足要求，可可考慮設計步步入式更衣室室，為了增大大采光及景觀觀面，可采用用凸窗/落地玻璃窗窗；5）廚房——考慮與與餐廳的聯(lián)系系以及其形狀狀、規(guī)模和設設施的布置，同同時考慮相應應的電氣插座座位。廚房采采用集中豎向向排煙道；6）衛(wèi)生間——衛(wèi)生生間內(nèi)設施包包括淋浴間（主主人房衛(wèi)生間間設浴缸），臺臺式洗臉盆、座座便器、機械械排氣裝置，潔潔具的空間布布置要使用舒舒適并能充分分利用空間；；7）其它8）戶型技術經(jīng)濟指指標表（營銷銷部提供）5.細部設計：1）家具布置——2）窗戶——3）陽臺/露臺/花花園——4）空調(diào)——5）家庭中央供熱水水系統(tǒng)——6.設備專業(yè)要求：1）管道、管線布置置采用暗敷，布布置合理；地地上燃氣管道道及計量儀表表應明裝；2）立面盡量不設立立管，設集中中管井，位置置合理，布管管規(guī)整；3）套內(nèi)無排水立管管穿樓板現(xiàn)象象；4）每戶內(nèi)應設有足足夠的電視、電電話、電腦網(wǎng)網(wǎng)絡系統(tǒng)的定定型接口；5）水、電、燃氣全全部戶外計量量；燃氣管由由廚房陽臺接接入，熱水器器位置均預留留在廚房陽臺臺，廚房陽臺臺及安裝熱水水器燃氣表等等的墻面應足足夠大，以滿滿足設備布置置；6）水泵房、直飲水水機房、儲水水池、水箱、游游泳池處理機機房、鍋爐房房、管道井的的位置、面積積、層高合理理；7）應設置電話光纖纖機房、寬帶帶網(wǎng)絡機房及及有線電視放放大器箱的位位置；8）變配電房應盡量量靠近負荷中中心，并考慮慮進出線方便便；9）空調(diào)機房應根據(jù)據(jù)設備情況留留足面積與空空間；10）發(fā)電機房的設置置應綜合考慮慮環(huán)保要求、進進排風方便及及對建筑立面面的影響；11）強弱電豎井應盡盡量分開設置置，其凈空面面積應滿足使使用要求；12）每戶內(nèi)設可視對對講系統(tǒng)，并并預埋防盜報報警系統(tǒng)的保保護管；13）各棟塔樓屋面泛泛光照明及室室外照明應留留出足夠的容容量。十、提交設計文件件要求所提交的方案設計計必須符合中中國及深圳地地區(qū)的設計規(guī)規(guī)范、技術規(guī)規(guī)程及地方有有關規(guī)定，并并應滿足甲方方要求，最終終獲得甲方確確認；方案設設計的內(nèi)容，應應達到國家規(guī)規(guī)定的方案報報審規(guī)劃部門門的深度要求求，并最終獲獲得甲方確認認。經(jīng)過調(diào)整整的方案設計計應至少包括括以下內(nèi)容：：1、總平面圖設計，包括：①用地紅線位置及角角點坐標，場場地標高；②建筑物位置、尺寸寸、間距、層層數(shù)、設計標標高、退紅線線尺寸等；③紅線外城市道路及及紅線內(nèi)道路路布置、車輛輛入口、停車車場位布置；；④消防車道布置、路路寬及轉彎半半徑、盡端車車道的回車場場尺寸等；⑤景觀設計概念圖。2、單體建筑平面圖圖（1：100）。①標注總尺寸及縱橫橫墻、柱軸線線尺寸，繪制制各層平面圖圖方向應與總總平面圖方向向一致；②繪出內(nèi)外門、門洞洞、窗或洞口口、樓梯、電電梯、陽臺；；③各房間、走道等名名稱標注及有有特殊要求的的主要廳、室室的使用布置置；④標明室內(nèi)外地面設設計標高，各各層樓面設計計標高；⑤車庫的車位布置、注注明車道寬度度、標高及轉轉彎半徑、注注明總車位數(shù)數(shù)；⑥剖切線位置及符號號；⑦高層住宅的標準層層、標準單元元層需要時，應應放大比例繪繪制室內(nèi)布置置圖并注明各各功能空間的的使用面積；；⑧各防火分區(qū)的劃分分。3、立面圖（1：1100），注明外外墻材料及顏顏色。①四向立面圖并注明明名稱；②表示立面外部的輪輪廓，如門窗窗、雨蓬、陽陽臺、檐口、女女兒墻、屋頂頂、水箱、電電梯機房、梯梯屋、冷卻塔塔、線條等，并并注明樓層標標高及外墻面面主要材料、色色彩。4、剖面圖（1：1100）。剖面圖應剖在有樓樓梯、層高及及層數(shù)有變化化、空間比較較復雜的部位位。①繪出內(nèi)外墻、門窗窗、地面、樓樓板、屋頂、水水箱、電梯機機房、煙囪、檐檐口、女兒墻墻、雨蓬、陽陽臺等；②注明設計標高、各各層高度尺寸寸、門窗洞口口高度尺寸及及建筑總高度度（室外地面面至檐口或女女兒墻頂面）；；③有地下室且鄰近有有建筑物者，要要繪該處剖面面及相對位置置。5、彩色透視圖（鳥鳥瞰圖、室外外不同角度主主要視點）6、建筑模型1：33007、設計說明書，包包括：①設計依據(jù)：計劃投資立項批準準文號。土地用地紅線圖，《建建設用地規(guī)劃劃許可證》。業(yè)主簽發(fā)的設計招招標書。②總圖設計說明工程位置和環(huán)境的的說明。b.根據(jù)建筑性質質及使用功能能要求，對總總體布局、功功能分區(qū)、內(nèi)內(nèi)外交通組織織、日照間距距、日照時間間、消防車道道、防火間距距、消防登高高面、噪音防防治等是否滿滿足的說明。c.建筑物棟數(shù)、層層數(shù)、總高度度的說明。d.建筑物四周退退紅線尺寸、地地下室邊線四四周離紅線尺尺寸。e.總用地面積、總總建筑面積、建建筑覆蓋率、道道路面積、綠綠化面積等主主要指標（格格式請按附表表—XXX項目主要技技術經(jīng)濟指標標表）。鴻泰雅居項目主要要技術經(jīng)濟指指標表規(guī)劃指標名稱單位指標數(shù)值備注總用地面積平方米20104.955總建筑面積平方米24126計容積率面積平方米24126住宅面積平方米23976其中：層住宅宅建筑面積平方米層住宅建筑筑面積平方米層住宅建筑筑面積平方米層住宅建筑筑面積平方米層住宅建筑筑面積平方米配套設施面積平方米150其中：垃圾站站面積平方米50物業(yè)管理建筑筑面積平方米100其它平方米地下室面積平方米不計容積率設備用房面積平方米不計容積率民防面積平方米不計容積率架空公眾交通面積積平方米不計容積率容積率1.2建筑覆蓋率%≤35%小區(qū)道路占有率%地面綠化率%≥35%地面停車位占有率率%立體綠化面積平方米總戶數(shù)戶總停車位輛200停車位布置方式車位比停車位/戶f.說明按照《建建設用地規(guī)劃劃許可證》的的汽車停車位位數(shù)量與實際際安排的數(shù)量量。g.街景的要求及及空間組織，與與周圍環(huán)境的的協(xié)調(diào)等說明明。③建筑設計說明a.建筑設計的構構思及設計特特點、造型及及立面處理。b.建筑物的消防防等級及防火火安全措施簡簡述。包括防防火分區(qū)、消消防通道、登登高面、安全全疏散、消防防電梯及消防防前室等。c.單體建筑物的的技術經(jīng)濟指指標，包括建建筑面積、平平面系數(shù)；住住宅要求提供供戶型技術經(jīng)經(jīng)濟指標（附附表—Ⅰ.不同物業(yè)類類型戶型結構構表；Ⅱ.整體戶型結結構表；Ⅲ.戶型技術經(jīng)經(jīng)濟指標表）；；d.建筑功能的分分布層數(shù)、各各層的建筑面面積、各功能能的建筑面積積指標（需要要時可列表說說明）。Ⅰ.不同物業(yè)類型戶型型結構表物業(yè)類型別墅排屋多層小高層高層平均面積面積比套數(shù)套數(shù)比Ⅱ.整體戶型結構表((表中數(shù)值為為舉例)戶型大戶型面積75105115125180200性質面積比20%40%20%15%3%2%20%60%15%5%套數(shù)81011705703605436套數(shù)比27%39%19%12%1.8%1.2%27%58%12%3%3%Ⅲ.戶型技術經(jīng)濟指標標表(表中數(shù)值為為舉例)樓號戶型戶型技術經(jīng)濟指標標及性質戶數(shù)合計建筑面積建筑面積套內(nèi)建筑面積實用率性質樓號-a樓號-b樓號-c合計注：套內(nèi)建筑面積積計算若為兩兩戶的分隔墻墻，以軸線計計，其余均以以外墻計；戶戶型性質指是是否帶花園（標標明平層或2層通高）、工工人房、雙主主臥等。④結構設計說明；⑤給排水設計說明；；⑥電氣設計說明；⑦燃氣設計說明；⑧環(huán)保設計說明。8．提供方案設計建建安成本估算算。格式請按按附表《XXX項目方案設設計建安成本本估算