標(biāo)桿房企地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研培訓(xùn)講義

房地產(chǎn)市調(diào)培訓(xùn)作者:鄭偉

地產(chǎn)培訓(xùn)

2004-3-13

房地產(chǎn)市調(diào)培訓(xùn)

在信息技術(shù)時(shí)代，信息已與資金、材料、設(shè)備、人力并列為管理的五大資源。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)由賣(mài)方市場(chǎng)向買(mǎi)方市場(chǎng)的轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)由價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)向非價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)發(fā)展，使得對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)信息的需要比過(guò)去任何時(shí)候都更為強(qiáng)烈。市場(chǎng)調(diào)研是企來(lái)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)中的重要組成部分。

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研概述

市場(chǎng)調(diào)研的概述

市場(chǎng)調(diào)研是運(yùn)用科學(xué)的方法，有目的、有計(jì)劃地搜集、整理和分析與企業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)有關(guān)的各種情報(bào)、信息和資料，為企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)決策提供依據(jù)的信息管理活動(dòng)。

市場(chǎng)調(diào)研要確定說(shuō)明問(wèn)題所需的信息，設(shè)計(jì)搜集信息的方法，監(jiān)測(cè)和執(zhí)行數(shù)據(jù)搜集的過(guò)程，分析結(jié)果，并把調(diào)研中的發(fā)現(xiàn)和其含義提供給客戶(hù)。

市場(chǎng)調(diào)研的目的是為管理決策部門(mén)提供參考依據(jù)。調(diào)研的服務(wù)對(duì)象可以是任何企事業(yè)單位的管理決策層或個(gè)人。市場(chǎng)調(diào)研的目的可能是為了制定長(zhǎng)遠(yuǎn)戰(zhàn)略規(guī)劃，也可能是為制定某階段或某問(wèn)題的具體政策或策略提供參考依據(jù)。

市場(chǎng)調(diào)研的內(nèi)容涉及消費(fèi)者的意見(jiàn)、觀念、習(xí)慣、行為和態(tài)度等方面。既可以是抽像的觀念，如人們的理想、信念、價(jià)值觀和人生觀等。也可以是具體的習(xí)題或行為，如人們接觸媒介的習(xí)慣、對(duì)商品品牌的喜好、購(gòu)物習(xí)慣與行為等。

市場(chǎng)調(diào)研的原則是遵循客性與科學(xué)性?？陀^性要求調(diào)研人員具備高度的職業(yè)道德，自始自終保持客觀的態(tài)度去尋求反映事物真實(shí)狀態(tài)的準(zhǔn)確切信息，正視事實(shí)，接受調(diào)研的結(jié)果。從事調(diào)研活動(dòng)不允許帶有任何個(gè)人主觀的意愿或偏見(jiàn)，也不應(yīng)愛(ài)任何個(gè)人或管理部門(mén)的影響或“壓力”?？茖W(xué)性要求采用科學(xué)的方法去設(shè)計(jì)方案、定義問(wèn)題、采集數(shù)據(jù)和分析數(shù)據(jù)，從中提取有效的、相關(guān)的、準(zhǔn)確的、可靠的、有代表性的當(dāng)前的信息資料。

市場(chǎng)調(diào)研的結(jié)果是經(jīng)過(guò)科學(xué)方法處理分析后的基礎(chǔ)性數(shù)據(jù)和資料，可以用各種形式的調(diào)研報(bào)告向社會(huì)或委托人公布（如有協(xié)議或合同，應(yīng)根據(jù)協(xié)議或合同的要求執(zhí)行。）調(diào)研中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題、受到的啟示以及有關(guān)的建議都應(yīng)在調(diào)研報(bào)告中提示，以幫助管理決策部門(mén)利用這些信息并作出相應(yīng)的反應(yīng)或行為。但必須強(qiáng)調(diào)指出：市場(chǎng)調(diào)研的結(jié)果只是用于幫助管理部門(mén)作出正確的決策，其結(jié)果本身不是目的。

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的重要性

在現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，企業(yè)的運(yùn)營(yíng)環(huán)境是不斷變化的，環(huán)境的變化既給企業(yè)帶來(lái)了發(fā)展的機(jī)遇，也帶來(lái)生存的威脅。房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的重要性主要體現(xiàn)在以下兩個(gè)方面：

首先，房地產(chǎn)行業(yè)作為資金密集型行業(yè)，項(xiàng)目運(yùn)作資金輒上億元，絲毫的馬虎都有可能導(dǎo)致嚴(yán)重的后果。因此，通過(guò)市場(chǎng)調(diào)研，使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)現(xiàn)有市場(chǎng)充分了解，對(duì)產(chǎn)品及營(yíng)銷(xiāo)策略進(jìn)行評(píng)估，不斷發(fā)現(xiàn)新的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，解決面臨的問(wèn)題，規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

其次，消費(fèi)者的需求是不斷變化的，通過(guò)及時(shí)的市場(chǎng)調(diào)研可以掌握消費(fèi)者的意向和動(dòng)態(tài)。根據(jù)馬斯洛的“需要層次理論”，人們的需要是不斷變化的，如對(duì)住房的要求剛開(kāi)始是保證遮風(fēng)、擋雨、睡覺(jué)、休息，而后隨著生活水平的提高，經(jīng)濟(jì)條件的改善，又提出了上些功能要求，包括廚房、衛(wèi)生設(shè)備俱全，房間布局合理，朝向位置較好等。隨著科技的發(fā)展、新材料的誕生以及人口、家庭結(jié)構(gòu)和人們活動(dòng)范圍的變化，現(xiàn)今人們不僅追求住房的多功能性，室內(nèi)家具、裝修的和諧一體化等。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商必須通過(guò)市場(chǎng)調(diào)研，了解消費(fèi)者對(duì)住房的需求，以及對(duì)現(xiàn)有住房的意見(jiàn)，以尋找住房開(kāi)發(fā)的最佳市場(chǎng)切入點(diǎn)，從而不斷開(kāi)拓市場(chǎng)，提高市場(chǎng)占有率。

房地產(chǎn)與一般耐用消費(fèi)品市場(chǎng)調(diào)研的區(qū)別

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研不同于一般耐用消費(fèi)品的調(diào)研，它是以房地產(chǎn)為對(duì)象，對(duì)相關(guān)市場(chǎng)信息進(jìn)行系統(tǒng)的搜集、整理、記錄和分析，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行研究與預(yù)測(cè)，并最終為營(yíng)銷(xiāo)決策服務(wù)的專(zhuān)業(yè)方法。房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研與一般耐用消費(fèi)品市場(chǎng)調(diào)研的不同之處主要表現(xiàn)在下列4個(gè)方面：

1．市場(chǎng)調(diào)研的內(nèi)容不同

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研具有多樣性和復(fù)雜性，貫穿整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程，每個(gè)階段具有限性，以訪(fǎng)問(wèn)者需要甄別的難度高，如收入水平的甄別、計(jì)劃置業(yè)年限的甄別、計(jì)劃置業(yè)面積的甄別、購(gòu)買(mǎi)決策人甄別等。還有訪(fǎng)問(wèn)者的配合等問(wèn)題。經(jīng)常的情況是找到滿(mǎn)足條件的被訪(fǎng)問(wèn)者，可能需要訪(fǎng)問(wèn)的家庭是一般耐用消費(fèi)品調(diào)研的數(shù)倍，準(zhǔn)確性仍難以保證。房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研和處理都有較高的難度。房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研主體側(cè)重對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品的調(diào)研，如項(xiàng)目基地狀況、交通信息和基本信息，一般耐用消費(fèi)品的市場(chǎng)調(diào)研主體側(cè)重于消費(fèi)者。

三、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的特點(diǎn)

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的內(nèi)容有下列4個(gè)特點(diǎn)：

1、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的內(nèi)容是廣泛的

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研既包括很簡(jiǎn)單的內(nèi)容，如被調(diào)研者的性別、年齡、文化程度等基本情況，也包括像態(tài)度或愛(ài)好之類(lèi)的復(fù)雜問(wèn)題。有些問(wèn)題被調(diào)研者可能不會(huì)回答，或不知道該如何回答，也可能是因?yàn)閱?wèn)題太敏感而不愿回答。例如消費(fèi)者的戶(hù)型和空間布局偏好調(diào)研，消費(fèi)者如不面對(duì)實(shí)際戶(hù)型空間，一般很難回答調(diào)研者的問(wèn)題。要得到這些方面的信息必須靠相當(dāng)?shù)膶?zhuān)業(yè)知識(shí)、努力和智慧。僅靠一般的調(diào)研，就想得到所需的信息是不可能的。房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研分不同階段，各個(gè)階段的側(cè)重點(diǎn)也不一樣。

2、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研具有很強(qiáng)的針對(duì)性

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研在營(yíng)銷(xiāo)的不同階段的內(nèi)容不同，實(shí)施調(diào)研需要具體問(wèn)題具體分析。一個(gè)調(diào)研項(xiàng)目可以只花幾千元，也可以花幾十萬(wàn)、幾百萬(wàn)?？梢栽谝惶熘畠?nèi)完成，也可長(zhǎng)達(dá)數(shù)月?？梢灾惶峁┬》秶囊稽c(diǎn)點(diǎn)數(shù)據(jù)，也可以給出覆蓋大范圍的大量信息。房地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)研對(duì)時(shí)效性要求也很高，如銷(xiāo)售率、價(jià)格等動(dòng)態(tài)營(yíng)銷(xiāo)信息的調(diào)研，時(shí)間發(fā)生變化，動(dòng)態(tài)營(yíng)銷(xiāo)信息也會(huì)發(fā)生改變。

3、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的方法是多樣的

調(diào)研研究的方案設(shè)計(jì)是多樣的，搜集數(shù)據(jù)可以采用實(shí)地調(diào)研、座談會(huì)、面訪(fǎng)、電話(huà)訪(fǎng)談或郵寄調(diào)研等方法。房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研開(kāi)展的程度是有伸縮性的。所搜集數(shù)據(jù)的多少和復(fù)雜程度是可以選擇的，這取決于所需要的信息和所擁有的經(jīng)費(fèi)。簡(jiǎn)單的調(diào)研可以設(shè)計(jì)得只需幾頁(yè)記錄紙和一個(gè)可裝在口袋里的計(jì)算器，結(jié)果也就是幾頁(yè)報(bào)告。復(fù)雜的大規(guī)模的調(diào)研要采用高級(jí)的計(jì)算機(jī)、數(shù)據(jù)分析程序和信息處理系統(tǒng)，用于處理、計(jì)算并生成大量精確的信息。

4、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研結(jié)果具有一定的局限性

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的結(jié)論不是完美無(wú)缺的。就像任何其他工作一樣，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研也不可避免地會(huì)有錯(cuò)誤、誤差和疏忽。對(duì)方案的縝密設(shè)計(jì)和細(xì)心實(shí)施的目的就是為了避免較大的誤差和疏忽。只要對(duì)調(diào)研信息的價(jià)值沒(méi)有嚴(yán)重?fù)p害，細(xì)小的錯(cuò)誤應(yīng)當(dāng)容忍。如果在調(diào)研或結(jié)束之后發(fā)現(xiàn)了細(xì)小的錯(cuò)誤，就應(yīng)當(dāng)考察它們對(duì)調(diào)研信息有什么影響。僅僅因?yàn)橐恍┘?xì)小的錯(cuò)誤就貶低或拋棄調(diào)研結(jié)果是不合適的。應(yīng)當(dāng)按照錯(cuò)誤的具體情況進(jìn)行修正處理，這樣可能需要在解釋結(jié)果時(shí)作些修改，或是對(duì)調(diào)研發(fā)現(xiàn)的依賴(lài)方面作些變動(dòng)。房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研結(jié)果不能直接指示決定。即使沒(méi)有發(fā)現(xiàn)錯(cuò)誤或疏忽，調(diào)研完全按所設(shè)計(jì)的方案進(jìn)行，結(jié)果也不是完全確定的，不能指示或決定最終答案。調(diào)研結(jié)果只應(yīng)被當(dāng)成是另外一種證據(jù)。必須參考一般經(jīng)驗(yàn)、普通的道理和其他信息來(lái)對(duì)它進(jìn)行評(píng)價(jià)。人類(lèi)的感性和判斷總是必要的。對(duì)調(diào)研的結(jié)果要認(rèn)真思考、理解，看與我們對(duì)問(wèn)題的感性認(rèn)識(shí)是否基本吻合，如果不相符，原因何在，必要時(shí)需作進(jìn)一步的調(diào)研和分析。調(diào)研結(jié)果是重要的決策參考依據(jù)，但并不等于準(zhǔn)確地給出了決策答案。

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的程序

為了使市場(chǎng)調(diào)研工作順利進(jìn)行，保證質(zhì)量，在進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研時(shí)，應(yīng)按一定程序進(jìn)行。房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的程序包括確定調(diào)研目的、搜集資料信息、制定調(diào)研計(jì)劃、初步調(diào)研、調(diào)研設(shè)計(jì)、資料分析、做出結(jié)論和提出建議。

一、確定調(diào)研目的

這是進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研時(shí)應(yīng)首先明確的問(wèn)題。目的確定以后，市場(chǎng)調(diào)研就有了方向，不至于出現(xiàn)太大的過(guò)失。也就是說(shuō)，調(diào)研人員應(yīng)明確為什么要進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研？通過(guò)調(diào)研要解決哪些問(wèn)題？有關(guān)調(diào)研結(jié)果對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)有什么作用？如果開(kāi)始做的問(wèn)題就不夠準(zhǔn)，將使以后一系列市場(chǎng)調(diào)研工作成為浪費(fèi)，造成損失。一般來(lái)說(shuō)確定調(diào)研目的要有一個(gè)過(guò)程，一時(shí)是確定不下來(lái)的可以采用探測(cè)性調(diào)研、描述性調(diào)研、因果性調(diào)研來(lái)確定。

1、探測(cè)性調(diào)研

當(dāng)企業(yè)對(duì)需要研究的問(wèn)題和范圍不明確、無(wú)法確定應(yīng)當(dāng)調(diào)研哪些內(nèi)容時(shí)，可以采用探測(cè)性調(diào)研來(lái)找出癥結(jié)所在，然后再作進(jìn)一步研究。例如某房地產(chǎn)公司近幾個(gè)月來(lái)銷(xiāo)售量不好，公司一時(shí)弄不清楚什么原因，是宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不好、廣告支出減少、銷(xiāo)售代理效率低、還是消費(fèi)者偏好轉(zhuǎn)變的原因等等。在這種情況下，采用探測(cè)性調(diào)研，從中間商或者消費(fèi)者那里搜集資料，以便找出最有可能的原因。從此例可以看出：探測(cè)性調(diào)研只是搜集一些有關(guān)資料，以確定問(wèn)題所在。至于問(wèn)題應(yīng)如何解決，則有待于進(jìn)一步調(diào)查研究。

2、描述性調(diào)研

描述性調(diào)研只是從外部聯(lián)系上找出各種相關(guān)因素，并不回答因果關(guān)系問(wèn)題。例如在銷(xiāo)售這程中，發(fā)現(xiàn)銷(xiāo)售量和廣告有關(guān)，并不說(shuō)明何者為因，何者為果。也就是說(shuō)描述性調(diào)研旨在說(shuō)明“是什么”、“何時(shí)”、“如何”等問(wèn)題，并且解釋“為何”的問(wèn)題。

與探測(cè)性調(diào)研比較，描述性調(diào)研需要有一事先擬定的計(jì)劃需要確定搜集的資料和搜集資料的步驟，需要對(duì)某專(zhuān)門(mén)問(wèn)題提出答案。

3、因果性調(diào)研

這種調(diào)研是要找出事情的原因和結(jié)果。例如價(jià)格和銷(xiāo)售之間的因果關(guān)系如何？廣告與銷(xiāo)售間的因果關(guān)系如何？通常對(duì)于一個(gè)房地產(chǎn)公司經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)范圍來(lái)說(shuō)，銷(xiāo)售、成本、利潤(rùn)、市場(chǎng)占有量，皆為因變量，自變量較為復(fù)雜，通常有兩種情況：一類(lèi)是企業(yè)自已本身可以加以控制的變量，又稱(chēng)內(nèi)生變量，例如價(jià)格、廣告支出等。另一類(lèi)是企業(yè)市場(chǎng)環(huán)境中不能控制的變量，也稱(chēng)外生變量，例如法律、法規(guī)、政策的調(diào)整、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的廣告支出與價(jià)格讓利等。因果關(guān)系研究的目的在于了解以上這些自變量對(duì)某一因變量（例如對(duì)成本）的關(guān)系。

4、預(yù)測(cè)性調(diào)研

預(yù)測(cè)性調(diào)研是通過(guò)搜集、分析研究過(guò)去和現(xiàn)在的各種市場(chǎng)情報(bào)資料，運(yùn)用科學(xué)方法，估計(jì)未來(lái)一定時(shí)期內(nèi)市場(chǎng)對(duì)某種產(chǎn)品的需求量及其變化趨勢(shì)。由于市場(chǎng)情況復(fù)雜多變，不易準(zhǔn)確發(fā)現(xiàn)問(wèn)題和提出問(wèn)題。因此，在確定研究目的的階段，可進(jìn)行一些情況分析。例如前面所述的房地產(chǎn)公司發(fā)現(xiàn)近幾個(gè)月來(lái)售房量不斷下降，經(jīng)初步分析，認(rèn)為是由于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)下的廣告沒(méi)有做好，造成消費(fèi)者視線(xiàn)轉(zhuǎn)移，為此便可做若干假設(shè)。

擬定假設(shè)的主要原因是限制研究或調(diào)研的范圍，以便使用今后搜集到的資料來(lái)檢驗(yàn)所作的假設(shè)是否成立。

二、搜售信息資料

市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)調(diào)研需要搜集大量的信息資料，其中有些資料需要經(jīng)常不斷的搜集，有些需要定期搜集，大多數(shù)是需要時(shí)才進(jìn)行搜集。

三、初步調(diào)研

初步調(diào)研的目的是了解產(chǎn)生問(wèn)題的一些原因，通常有如下3個(gè)過(guò)程：

（一）研究搜集的信息材料

1、研究企業(yè)外部材料。從各種信息資料中，了解一些市場(chǎng)情況和競(jìng)爭(zhēng)概況，從中了解目前市場(chǎng)上哪類(lèi)房產(chǎn)最好銷(xiāo)？其價(jià)格如何？當(dāng)?shù)叵M(fèi)者對(duì)房產(chǎn)有什么偏好？

2、分析企業(yè)內(nèi)部資料。對(duì)公司的各種記錄、函件、訂貨單、年度報(bào)表等內(nèi)部資料進(jìn)行分析，從而找出產(chǎn)生問(wèn)題的原因的線(xiàn)索。

（二）與企業(yè)有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行正式談話(huà)

從這些領(lǐng)導(dǎo)人的談話(huà)中，尋找市場(chǎng)占不率下降的原因，如市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)經(jīng)理可能認(rèn)為房產(chǎn)價(jià)格定得太高，工程部經(jīng)理可能認(rèn)為設(shè)計(jì)不十分合理、材料供應(yīng)質(zhì)量不高，材料部經(jīng)理可能認(rèn)為物價(jià)指數(shù)上漲太快，所劃撥的經(jīng)費(fèi)不能全部采用進(jìn)口或國(guó)內(nèi)各種名牌材料等等。

（三）了解市場(chǎng)情況

市場(chǎng)是無(wú)情的，消費(fèi)者對(duì)本公司所開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的房產(chǎn)態(tài)度，就是反映企業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)水平的重要標(biāo)志，也是初步調(diào)研的關(guān)鍵內(nèi)容，如為什么消費(fèi)者不購(gòu)買(mǎi)本公司商品房，就需要對(duì)用戶(hù)進(jìn)行調(diào)研研究。

四、調(diào)研設(shè)計(jì)

根據(jù)前面信息資料搜集以及上面初步調(diào)研的結(jié)果，可以提出調(diào)研的命題，及實(shí)施的計(jì)劃。例如近期的房地產(chǎn)業(yè)不太景氣，資金積壓過(guò)多，建造好的房子銷(xiāo)售不暢，什么原因呢？經(jīng)過(guò)分析先擬定問(wèn)題產(chǎn)生的原因有兩點(diǎn)：一是國(guó)家宏觀控制，銀行收緊，消費(fèi)者收入沒(méi)有好轉(zhuǎn)：另一是廣告效果不大，沒(méi)有引起消費(fèi)者足夠的興趣，消費(fèi)者儲(chǔ)蓄待購(gòu)。為了證實(shí)此命題的正確與否，決定采用：計(jì)劃抽樣發(fā)，重點(diǎn)調(diào)研法，并配合個(gè)人訪(fǎng)問(wèn)法的調(diào)研和電話(huà)調(diào)研法來(lái)進(jìn)行調(diào)查研究。

在搜集原始資料時(shí)，一般需要被調(diào)研者填寫(xiě)或回答各種調(diào)研表格或問(wèn)卷。調(diào)研表及問(wèn)卷是整個(gè)調(diào)研工作的核心，其設(shè)計(jì)的好壞將直接影響調(diào)研結(jié)果。調(diào)研表和問(wèn)卷的設(shè)計(jì)既要具有科學(xué)性又要有藝術(shù)性，以利市場(chǎng)調(diào)研工作的條理化、規(guī)范化。

一項(xiàng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研工作至少應(yīng)設(shè)計(jì)以下4種調(diào)研表格：

1.當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)資源統(tǒng)計(jì)表，包括房地產(chǎn)分布、面積、類(lèi)型、單位價(jià)格、單位總價(jià)、開(kāi)發(fā)程度、居住密度、交易狀況和規(guī)模、使用期限、抵押保險(xiǎn)、政策限制、競(jìng)爭(zhēng)程度、發(fā)展遠(yuǎn)景、其他具體情況和調(diào)研日期等項(xiàng)目。

2.房地產(chǎn)出租市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)表，包括出租房地產(chǎn)名稱(chēng)、所在地區(qū)、出租面積、租金水平、出租房的類(lèi)型和等級(jí)、室內(nèi)設(shè)備狀況（暖氣、燃?xì)?、電?huà)、家用電器、廚衛(wèi)設(shè)備）、環(huán)境條件（庭院、陽(yáng)臺(tái)、停車(chē)場(chǎng)、文娛場(chǎng)所、交通和購(gòu)物等）、空置率、影響房租市場(chǎng)的最大因素、具體房東的記錄、房地產(chǎn)出租公司的資料和調(diào)研日期等項(xiàng)目。

3.房地產(chǎn)出售統(tǒng)計(jì)表，包括已售房地產(chǎn)的名稱(chēng)、地區(qū)、開(kāi)發(fā)商、數(shù)量、結(jié)構(gòu)類(lèi)型、成交期、成交條件（預(yù)付款、貸款額和利率、償還約束、其他附加條款等）、出售時(shí)的房齡和狀況、客戶(hù)資料和調(diào)研日期等項(xiàng)目。

4.房地產(chǎn)個(gè)案市調(diào)分析表，包括案名、區(qū)位、投資公司、產(chǎn)品規(guī)劃、推出日期、入伙日期、基地面積、建筑密度、土地使用權(quán)年限、單位售價(jià)、付款方式、產(chǎn)品特色、銷(xiāo)售策略、客源分析、媒體廣告、調(diào)研資料和日期等。

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研中普通采用抽樣調(diào)研，即從被調(diào)研總體中選擇部分樣本進(jìn)行調(diào)研，并用樣本特性推斷總體特性。在實(shí)地調(diào)研前，調(diào)研人員應(yīng)該選擇決定抽查的對(duì)象、方法和樣本的大小。一旦明確下來(lái)，調(diào)研人員必須嚴(yán)格按照抽樣設(shè)計(jì)的要求進(jìn)行工作，以保證調(diào)研質(zhì)量。

五、現(xiàn)場(chǎng)調(diào)研

市場(chǎng)調(diào)研即按調(diào)研計(jì)劃通過(guò)各種方式到調(diào)研現(xiàn)場(chǎng)獲取原始資料和搜集由他人整理過(guò)的次及資料?，F(xiàn)場(chǎng)調(diào)研工作的好壞，直接影響到調(diào)研結(jié)果的正確性。為此，必須重視現(xiàn)場(chǎng)調(diào)研人員的選拔和培訓(xùn)工作，確保人員能按規(guī)定進(jìn)度和方法取得所需資料。

這一步驟是將調(diào)研搜集到的資料進(jìn)行整理、統(tǒng)計(jì)和分析。首先，要進(jìn)行編輯整理。就是把零碎的、雜亂的、分散的資料加以篩選，去粗取精，去偽存真，以保證資料的系統(tǒng)性、完整性和可靠性。在資料編輯整理過(guò)程中，要檢查調(diào)研資料的誤差，剔除那些錯(cuò)誤的資料；然后要對(duì)資料進(jìn)行評(píng)定，一確保資料的真實(shí)與準(zhǔn)確。其次，要進(jìn)行分類(lèi)編號(hào)，就是把調(diào)研資料編入適當(dāng)?shù)念?lèi)別并編上號(hào)碼，一便于查找、歸檔和使用。再次，要進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，將已經(jīng)分類(lèi)的資料進(jìn)行統(tǒng)計(jì)計(jì)算，有系統(tǒng)地制成各種計(jì)算表、統(tǒng)計(jì)表、統(tǒng)計(jì)圖。最后，對(duì)各項(xiàng)資料中的數(shù)據(jù)和事實(shí)進(jìn)行比較分析，得出一些可以說(shuō)明有關(guān)問(wèn)題的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，直至得出必要的結(jié)論。

六、撰寫(xiě)和提交調(diào)研報(bào)告

撰寫(xiě)和提交調(diào)研報(bào)告是房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研工作的最后一環(huán)。調(diào)研報(bào)告反映勒令調(diào)研工作的最終結(jié)果。要十分重視調(diào)研報(bào)告的撰寫(xiě)，并按時(shí)提交調(diào)研報(bào)告。撰寫(xiě)調(diào)研報(bào)告應(yīng)做到：(1)客觀、真實(shí)、準(zhǔn)確地反映調(diào)研結(jié)果。(2)報(bào)告內(nèi)容簡(jiǎn)明扼要，重點(diǎn)突出；(3)文字精煉，用語(yǔ)中肯；(4)結(jié)論和建議應(yīng)表達(dá)清晰，咳歸納為要點(diǎn)；(5)報(bào)告后應(yīng)附必要的表格和附件與附圖，以便閱讀和使用；(6)報(bào)告完整，印刷清楚美觀。

以上房地產(chǎn)市場(chǎng)程序?qū)Ψ康禺a(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研工作只具有一般的指導(dǎo)意義。在實(shí)際工作中可視具體情況，科學(xué)合理地靈活安排調(diào)研工作的內(nèi)容。

在作出結(jié)論以后，市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)調(diào)研部門(mén)必須提出若干建議方案寫(xiě)出書(shū)面報(bào)告，提供給決策者。在編寫(xiě)調(diào)研報(bào)告時(shí)，要指出所采用的調(diào)研方法、調(diào)研目的、調(diào)研對(duì)象，處理資料手段，通過(guò)調(diào)研提出結(jié)論，并以此提出一些合理建議。

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的內(nèi)容

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的內(nèi)容非常廣泛，涉及到房地產(chǎn)市場(chǎng)需求和供給的各個(gè)方面。但由于調(diào)研目的不同．調(diào)研時(shí)間限制，房地產(chǎn)調(diào)研的內(nèi)容也并非完全相同。通常，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研主要包括房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境調(diào)研．房地產(chǎn)市場(chǎng)需求調(diào)研．房地產(chǎn)市場(chǎng)供給調(diào)研和房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)調(diào)研四個(gè)方面的內(nèi)容。

一、房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境調(diào)研

房地產(chǎn)企業(yè)的生存發(fā)展是以適應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境為產(chǎn)提的，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，市場(chǎng)環(huán)境大多是不可控制因素，房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)與營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)必須與之相協(xié)調(diào)和適應(yīng)。盡管企業(yè)在市場(chǎng)活動(dòng)中擁有充分的自主權(quán)，但它的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)受到社會(huì)法律環(huán)境的約束，受到行業(yè)慣例和準(zhǔn)則的規(guī)定與制約，而社會(huì)經(jīng)濟(jì)、文化的發(fā)展等都對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有制約和影響作用。

(一)政治法律環(huán)境調(diào)研

政治法律環(huán)境調(diào)研主要是了解對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)起影響和制約作用的政治形勢(shì)、國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)管理的有關(guān)方針政策、有關(guān)法律法規(guī)，包括：1、各級(jí)政府有關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的方針政策。如房改政策、開(kāi)發(fā)區(qū)政策、房地產(chǎn)價(jià)格政策、房地產(chǎn)稅收政策、房地產(chǎn)金融政策、土地定級(jí)及地價(jià)政策、人口政策和產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策等。2、各級(jí)政府有關(guān)國(guó)民經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展計(jì)劃、發(fā)展規(guī)劃、土地利用規(guī)劃、城市規(guī)劃和區(qū)域規(guī)劃等。3、政府有關(guān)法律法規(guī)，如環(huán)境保護(hù)法、土地管理法、城市房地產(chǎn)管理法、廣告法、反不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)法等。4、政府有關(guān)方針和政策，如產(chǎn)業(yè)政策、金融政策、稅收政策、財(cái)政政策、物價(jià)政策、就業(yè)政策等。5、政局的變化，包括國(guó)際和國(guó)內(nèi)政治形勢(shì)、政府的重大人事變動(dòng)等。

(二)經(jīng)濟(jì)環(huán)境調(diào)研

經(jīng)濟(jì)環(huán)境調(diào)研主要是了解財(cái)政、金融、經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r和趨勢(shì)等因素，這些因素影響的是市場(chǎng)大氣候。更重要的是，該地區(qū)的居民收入、消費(fèi)水平、消費(fèi)結(jié)構(gòu)、物價(jià)水平、物價(jià)指數(shù)高低，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求也會(huì)產(chǎn)生根本性的影響。經(jīng)濟(jì)環(huán)境調(diào)研應(yīng)把握企業(yè)所在地區(qū)的總的經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景。一般來(lái)說(shuō)，對(duì)于經(jīng)濟(jì)發(fā)展快的地區(qū)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的前影也將十分廣闊，市場(chǎng)機(jī)會(huì)相對(duì)多。具體包括：1、國(guó)家、地區(qū)或城市的經(jīng)濟(jì)特性，包括經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)模，趨勢(shì)、速度和效益。2、項(xiàng)目所在地區(qū)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、人口及其就業(yè)狀況、就學(xué)條件、基礎(chǔ)設(shè)施情況、地區(qū)內(nèi)的重點(diǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)域、同類(lèi)競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)的供給情況。3、一般利率水平、獲取貸款的可能性以及預(yù)期的通貸膨脹率。4、國(guó)民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。5、居民收入水平、消費(fèi)結(jié)構(gòu)和消費(fèi)水平。6、物價(jià)水平及通貸膨脹率。7、項(xiàng)目所在地區(qū)的對(duì)外開(kāi)放程度和國(guó)際經(jīng)濟(jì)合作的情況，對(duì)外貿(mào)易和外商投資的發(fā)展情況。8、與特定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)類(lèi)型和開(kāi)發(fā)地點(diǎn)相關(guān)因素的調(diào)研。

(三)社會(huì)文化環(huán)境調(diào)研

社會(huì)文化環(huán)境主要是居民的生活習(xí)慣、生活方式、消費(fèi)觀念、消費(fèi)心理及對(duì)生活的態(tài)度、對(duì)人生的價(jià)值取向等。社會(huì)文化環(huán)境在很大程度上決定著人們的價(jià)值觀念和購(gòu)買(mǎi)行為，因此它景響著房地產(chǎn)消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)產(chǎn)品的動(dòng)機(jī)、種類(lèi)、方式。某一地區(qū)人們所持有的核心文化價(jià)值觀念具有高度的持續(xù)性，因此房地產(chǎn)企業(yè)必須了解當(dāng)?shù)叵M(fèi)者的文化和傳統(tǒng)習(xí)慣，才能為當(dāng)?shù)叵M(fèi)者所接受。而一些價(jià)值觀，是比較容易變化的，這也是房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)新的產(chǎn)品引進(jìn)新的經(jīng)營(yíng)思路創(chuàng)造了條件。文化環(huán)境調(diào)研的內(nèi)容主要包括：1、居民職業(yè)構(gòu)成、教育程度、文化水平等。2、家庭人口規(guī)模及構(gòu)成。3、居民家庭生活習(xí)慣、審美觀念及價(jià)值取向等。4、消費(fèi)者民族與宗教信仰、社會(huì)風(fēng)俗等。

(四)社區(qū)環(huán)境調(diào)研

社區(qū)環(huán)境直接影響著房地產(chǎn)產(chǎn)品的價(jià)格，這是房地產(chǎn)商品特有的屬性。優(yōu)良的社區(qū)環(huán)境，對(duì)發(fā)揮房地產(chǎn)商品的效能，提高其使用價(jià)值和經(jīng)濟(jì)效益具有重要作用。社區(qū)環(huán)境調(diào)研內(nèi)容包括社區(qū)繁榮程度、購(gòu)物條件、文化分圍、居民素質(zhì)、交通和教育的便利、安全保障程度、衛(wèi)生、空氣和水源質(zhì)量及景觀等方面。

二、房地產(chǎn)市場(chǎng)需求調(diào)研

房地產(chǎn)市場(chǎng)需求既可以是特定房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的總和，也可以是專(zhuān)指對(duì)某一房地產(chǎn)企業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)品的需求數(shù)量。市場(chǎng)需求由購(gòu)買(mǎi)者、購(gòu)買(mǎi)欲望、購(gòu)買(mǎi)能力組成。購(gòu)買(mǎi)者是需求的主體，是需求行為的實(shí)施者；購(gòu)買(mǎi)欲望是需求的動(dòng)力，是產(chǎn)生需求行為的源泉；購(gòu)買(mǎi)能力是需求的實(shí)現(xiàn)條件，是需求行為的物質(zhì)保障。三者共同構(gòu)成了需求的實(shí)體。房地產(chǎn)企業(yè)為了使其產(chǎn)品適銷(xiāo)對(duì)路，必須事先了解消費(fèi)者的構(gòu)成、購(gòu)買(mǎi)動(dòng)力和購(gòu)買(mǎi)行為特征，真正做到按照消費(fèi)者的實(shí)際需求來(lái)進(jìn)行企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。對(duì)此，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求調(diào)研主要包括如下方面：

(一)房地產(chǎn)消費(fèi)者調(diào)研

房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)容量調(diào)研，主要是調(diào)研房地產(chǎn)消費(fèi)者的數(shù)量及其構(gòu)成。主要包括：(1)消費(fèi)者對(duì)某類(lèi)房地產(chǎn)的總需求量及其飽和點(diǎn)、房地產(chǎn)市場(chǎng)需求發(fā)展趨勢(shì)；(2)調(diào)研房地產(chǎn)現(xiàn)實(shí)與潛在消費(fèi)者數(shù)量與結(jié)構(gòu)，如地區(qū)、年齡、民族特征、性別、文化背景、職業(yè)、宗教信仰等；(3)消費(fèi)者的經(jīng)濟(jì)來(lái)源和經(jīng)濟(jì)收入水平；(4消費(fèi)者的實(shí)際支付能力；(5)消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量、價(jià)格、服務(wù)等方面的要求和意見(jiàn)等。

(二)房地產(chǎn)消費(fèi)動(dòng)機(jī)調(diào)研

房地產(chǎn)消費(fèi)動(dòng)機(jī)就是為滿(mǎn)足一定的需要，而引起人們購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)產(chǎn)品的愿望和意念。房地產(chǎn)消費(fèi)動(dòng)機(jī)是激勵(lì)房地產(chǎn)消費(fèi)者產(chǎn)生消費(fèi)行為的內(nèi)在原因。主要包括消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)意向，影響消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)的因素，消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)的類(lèi)型等。

(三)房地產(chǎn)消費(fèi)行為調(diào)研

房地產(chǎn)消費(fèi)行為是房地產(chǎn)消費(fèi)者在實(shí)際房地產(chǎn)消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)模式和習(xí)慣的調(diào)研，主要是要調(diào)研：(1)消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)商品的數(shù)量及種類(lèi)；(2)消費(fèi)者對(duì)房屋設(shè)計(jì)、價(jià)格、質(zhì)量及位置的要求；(3)消費(fèi)者對(duì)本企業(yè)房地產(chǎn)商品的信賴(lài)程度和印象；(4)房地產(chǎn)商品購(gòu)買(mǎi)行為的主要決策者和影響者情況等。

三、房地產(chǎn)市場(chǎng)供給調(diào)研

房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給是指在某一時(shí)期內(nèi)為房地產(chǎn)提供房地產(chǎn)產(chǎn)品的總量。它主要調(diào)研以下幾個(gè)方面：

1.行情調(diào)研。即整個(gè)地區(qū)市場(chǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)有產(chǎn)品的供給總量、供給變化趨勢(shì)、市場(chǎng)占有率；房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷(xiāo)售狀況與銷(xiāo)售潛力；房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品的市場(chǎng)生命周期；房地產(chǎn)產(chǎn)品供給的充足程度、房地產(chǎn)企業(yè)的種類(lèi)和數(shù)量、是否存在著市場(chǎng)空隙；有關(guān)同類(lèi)產(chǎn)品價(jià)格水平的現(xiàn)狀和趨勢(shì)，最適合于客戶(hù)接受的價(jià)格策略；新產(chǎn)品定價(jià)及價(jià)格變動(dòng)幅度等。

2.現(xiàn)有房地產(chǎn)租售客戶(hù)和業(yè)主對(duì)房地產(chǎn)的環(huán)境、功能、格局售后服務(wù)的意見(jiàn)及對(duì)某種房地產(chǎn)產(chǎn)品的接受程度。

3.新技術(shù)、新產(chǎn)品、新工藝、新材料的出現(xiàn)及其在房地產(chǎn)產(chǎn)品上的應(yīng)用情況。

4.建筑設(shè)計(jì)及施工企業(yè)的有關(guān)情況。

四、房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)調(diào)研

房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)是一系列活動(dòng)的組合，包括房地產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)格、促銷(xiāo)、廣告等活動(dòng)。因此房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)調(diào)研應(yīng)圍繞這些營(yíng)銷(xiāo)組合要素展開(kāi)。

(一)房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)情況調(diào)研

市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)制定主要包括競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)和競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品兩方面內(nèi)容。

對(duì)競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)的調(diào)研主要包括(1)競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)的數(shù)量、規(guī)模、實(shí)力狀況；(2)競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)的生產(chǎn)能力、技術(shù)裝備水平和社會(huì)信譽(yù)；(3)競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)所采用的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策略以及新產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)情況；(4)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)情況的分析、預(yù)測(cè)等。

對(duì)競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品的調(diào)研主要包括：(1)競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品的設(shè)計(jì)、結(jié)構(gòu)、質(zhì)量、服務(wù)狀況；(2)競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品的市場(chǎng)定價(jià)及反應(yīng)狀況；(3)競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品的市場(chǎng)占有率；(4)消費(fèi)者對(duì)競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品的態(tài)度和接受情況等。

(二)房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)研

房地產(chǎn)價(jià)格的大小對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的調(diào)研的內(nèi)容包括：(1)影響房地產(chǎn)價(jià)格變化的因素，特別是國(guó)家價(jià)格政策對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)定價(jià)的影響；(2)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求情況的變化趨勢(shì)；(3)房地產(chǎn)商品價(jià)格需求彈性和供給彈性的大??；(4)開(kāi)發(fā)商各種不同的價(jià)格策略和定價(jià)方法對(duì)房地產(chǎn)租售量的影響；(5)國(guó)際、國(guó)內(nèi)相關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格；(6)開(kāi)發(fā)個(gè)案所在城市及街區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格。

(三)房地產(chǎn)促銷(xiāo)調(diào)研

廣告促進(jìn)房地產(chǎn)商品市場(chǎng)銷(xiāo)售的一種重要手段，廣告促銷(xiāo)的效果是房地產(chǎn)房地產(chǎn)企業(yè)所關(guān)注的一個(gè)問(wèn)題。促銷(xiāo)調(diào)研的主要內(nèi)容包括：(1)房地產(chǎn)企業(yè)促銷(xiāo)方式，廣告媒介的比較、選擇；(2)房地產(chǎn)廣告的時(shí)空分布及廣告效果測(cè)定；(3)房地產(chǎn)廣告媒體使用情況的調(diào)研；(4)房地產(chǎn)商品廣告計(jì)劃和預(yù)算的擬定；(5)房地產(chǎn)廣告代理公司的選擇；(6)人員促銷(xiāo)的配備狀況；(7)各種營(yíng)業(yè)推廣活動(dòng)的租售績(jī)效。

(四)房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)渠道調(diào)研

主要包括：(1)房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)渠道的選擇、控制與調(diào)整情況；(2)房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)方式的采用情況、發(fā)展趨勢(shì)及其原因；(3)租售代理商的數(shù)量、素質(zhì)及其租售代理的情況；(4)房地產(chǎn)租售客戶(hù)對(duì)租售代理商的評(píng)價(jià)。

房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)

一、房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的概念和作用

（一）房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的概念

房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)是在市場(chǎng)調(diào)研獲得一定資料的基礎(chǔ)上，針對(duì)需要，運(yùn)用已有的知識(shí)、經(jīng)驗(yàn)和科學(xué)方法，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)和市場(chǎng)的未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)以及與之相關(guān)的營(yíng)銷(xiāo)環(huán)境因素進(jìn)行分析和判斷，從而為房地產(chǎn)企業(yè)的營(yíng)銷(xiāo)決策提供依據(jù)。實(shí)際上，房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)是一種信息變換系統(tǒng)，這一市場(chǎng)預(yù)測(cè)系統(tǒng)中，輸入的是市場(chǎng)調(diào)查取得的歷史和現(xiàn)時(shí)資料，輸出的則是預(yù)測(cè)信息。其中，預(yù)測(cè)者的經(jīng)驗(yàn)、知識(shí)、技巧以及采用的預(yù)測(cè)方法對(duì)信息的轉(zhuǎn)換起著重要的作用。

（二）房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的作用

1、房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)是房地產(chǎn)企業(yè)制定開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃和進(jìn)行營(yíng)銷(xiāo)決策的基礎(chǔ)。通過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)，可以了解房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展變化的趨勢(shì)，以及對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所帶來(lái)的影響，從而避免企業(yè)盲目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，為制定科學(xué)的計(jì)劃和開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)決策提供依據(jù)。

2、房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)是改善企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理，提高經(jīng)濟(jì)效益的重要手段。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下，房地產(chǎn)企業(yè)的生存和發(fā)展與房地產(chǎn)市場(chǎng)息息相關(guān)，而房地產(chǎn)市場(chǎng)又是瞬息萬(wàn)變的，只有通過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)，了解房地產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)和發(fā)展趨勢(shì)，根據(jù)市場(chǎng)需求來(lái)制定正確策略，才能提高企業(yè)的投資決策水平，增加企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，避免盲目投資帶來(lái)的損失。科學(xué)地市場(chǎng)預(yù)測(cè)分析是房地產(chǎn)企業(yè)提高經(jīng)濟(jì)效益的途徑之一，可以提高整個(gè)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理水平，實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)管理的科學(xué)化。

3、房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)可以降低市場(chǎng)不確定性給房地產(chǎn)企業(yè)所帶來(lái)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)受到許多因素的影響，有些因素是可以控制的，有些因素是可以為企業(yè)所預(yù)知的，而有些因素是企業(yè)既無(wú)法控制又無(wú)法預(yù)知的，所以房地產(chǎn)市場(chǎng)在蘊(yùn)含著巨大機(jī)會(huì)的同時(shí)具有極大的不確定性。房地產(chǎn)企業(yè)可以通過(guò)市場(chǎng)預(yù)測(cè)借助過(guò)去的市場(chǎng)信息資料對(duì)未來(lái)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行預(yù)測(cè)，從而降低市場(chǎng)不確定性所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。

實(shí)踐證明，有市場(chǎng)預(yù)測(cè)和無(wú)市場(chǎng)預(yù)測(cè)，預(yù)測(cè)是準(zhǔn)確與否，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的影響極大。哪個(gè)企業(yè)注意利用了房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)，而且預(yù)測(cè)得比較準(zhǔn)確，那個(gè)企業(yè)的生產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)就好。

二、房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的種類(lèi)

房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)，按預(yù)測(cè)的時(shí)間長(zhǎng)短，可分為短期預(yù)測(cè)、中期預(yù)測(cè)和長(zhǎng)期預(yù)測(cè)；按預(yù)測(cè)對(duì)象的范圍，可分為宏觀市場(chǎng)預(yù)測(cè)和微觀市場(chǎng)預(yù)測(cè)；按預(yù)測(cè)方法的性質(zhì)，可分為定性預(yù)測(cè)和定量預(yù)測(cè)。

（一）短期預(yù)測(cè)、中期預(yù)測(cè)和長(zhǎng)期預(yù)測(cè)

短期預(yù)測(cè)是指房地產(chǎn)企業(yè)安排年度內(nèi)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃的預(yù)測(cè)，由于房地產(chǎn)具有開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)的特點(diǎn)，因此這種短時(shí)期的預(yù)測(cè)主要用于制定月計(jì)劃、季度計(jì)劃、年度計(jì)劃，為日常的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)工作服務(wù)。

中期預(yù)測(cè)是反映企業(yè)對(duì)1-5年內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)變化及期限發(fā)展趨勢(shì)的預(yù)測(cè)，是企業(yè)制定發(fā)展規(guī)劃的依據(jù)。例如，對(duì)二三年內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)各類(lèi)物業(yè)的需求量進(jìn)行預(yù)測(cè)，從而為房地產(chǎn)企業(yè)投資何種類(lèi)物業(yè)提供決策依據(jù)。

長(zhǎng)期預(yù)測(cè)是指房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)五年以上的房地產(chǎn)市場(chǎng)變化及其趨勢(shì)的預(yù)測(cè)。這種預(yù)測(cè)是企業(yè)制定長(zhǎng)期戰(zhàn)略目標(biāo)的科學(xué)依據(jù)，長(zhǎng)期預(yù)測(cè)的精確度很難把握，難度也較大。

（二）宏觀市場(chǎng)和微觀市場(chǎng)預(yù)測(cè)

宏觀市場(chǎng)預(yù)測(cè)是對(duì)整個(gè)市場(chǎng)的預(yù)測(cè)分析，涉及的范圍大，牽涉面廣。例如，房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求變化及與之相聯(lián)系的各種因素，如人口結(jié)構(gòu)變化，經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度，以及對(duì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的其他政治法律因素的預(yù)測(cè)。宏觀市場(chǎng)預(yù)測(cè)對(duì)企業(yè)確定發(fā)展方向和發(fā)展規(guī)劃有指導(dǎo)作用。微觀市場(chǎng)預(yù)測(cè)是指房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)范圍內(nèi)進(jìn)行的市場(chǎng)預(yù)測(cè)，如房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品的市場(chǎng)份額、價(jià)格變化等預(yù)測(cè)。微觀市場(chǎng)預(yù)測(cè)是企業(yè)制定生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)決策，編制計(jì)劃的依據(jù)。

（三）定性預(yù)測(cè)和定量預(yù)測(cè)

定性預(yù)測(cè)又稱(chēng)判斷預(yù)測(cè)，是預(yù)測(cè)者根據(jù)自己掌握的實(shí)際情況、實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)和邏輯推理能力，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)做出的推測(cè)和判斷。例如，今后幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系是供大于求還是供不應(yīng)求等。定性預(yù)測(cè)需要的數(shù)據(jù)少，比較簡(jiǎn)單易行。在應(yīng)用定性預(yù)測(cè)方法進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)時(shí)，注要是憑借個(gè)人特別是專(zhuān)家的知識(shí)、經(jīng)驗(yàn)和分析能力。這種方法主要適用于缺乏信息資料、或影響因素復(fù)雜又難以分清主次、或?qū)χ饕绊懸蛩仉y以進(jìn)行定量分析的情況。定性預(yù)測(cè)方法常用的有特爾斐法、意見(jiàn)集中法、類(lèi)推法等。

定量預(yù)測(cè)是在了解歷史資料和統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，運(yùn)用統(tǒng)計(jì)方法和數(shù)學(xué)模型，對(duì)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行數(shù)量分析的預(yù)測(cè)方法。定量預(yù)測(cè)與統(tǒng)計(jì)資料、統(tǒng)計(jì)方法密切相關(guān)，也稱(chēng)統(tǒng)計(jì)預(yù)測(cè)，主要包括時(shí)間序列預(yù)測(cè)和因果關(guān)系預(yù)測(cè)。時(shí)間序列預(yù)測(cè)是依據(jù)預(yù)測(cè)對(duì)象隨時(shí)間的變化規(guī)律建立模型，主要包括移動(dòng)平均法，指數(shù)平滑法，季節(jié)變動(dòng)預(yù)測(cè)法等。因果關(guān)系預(yù)測(cè)是依據(jù)預(yù)測(cè)對(duì)象及其影響因素間的因果關(guān)系建立模型，主要包括因歸分析，經(jīng)濟(jì)計(jì)量模型、投入產(chǎn)出模型等。

三、地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)對(duì)象的步驟

房地產(chǎn)預(yù)測(cè)的一般步驟如下（框圖見(jiàn)圖2-2）：

1．確定預(yù)測(cè)對(duì)象和預(yù)測(cè)的目的。要說(shuō)明預(yù)測(cè)的對(duì)象，要達(dá)到的目的，預(yù)測(cè)的范圍，預(yù)測(cè)時(shí)間等。如某企業(yè)預(yù)測(cè)商品房市場(chǎng)銷(xiāo)售量，應(yīng)明確是哪類(lèi)商品房，短期預(yù)測(cè)還是中、長(zhǎng)期預(yù)測(cè)，是全國(guó)還是某地區(qū)預(yù)測(cè)等。

2．制定的預(yù)測(cè)方案。應(yīng)包括具體內(nèi)容、人員、分工、資料搜集辦法、地點(diǎn)、時(shí)間安排等。

3．搜集和分析有關(guān)資料。在搜集資料時(shí)一要注意信息資料的廣泛性，除了與房地產(chǎn)直接有關(guān)方面的因素外，還要注意對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)具有較大影響的間接因素；二要注意信息來(lái)源的多渠道性，使得信息具有代表性、準(zhǔn)確性、系統(tǒng)性、完整性和可比性，在搜集資料的過(guò)程中還要分析篩選，整理出對(duì)預(yù)測(cè)有實(shí)用價(jià)值的資料和信息。

4．選定預(yù)測(cè)方法和預(yù)測(cè)模型。即根據(jù)預(yù)測(cè)目標(biāo)、資料、資料占有情況、準(zhǔn)確度要求及預(yù)測(cè)費(fèi)用多少來(lái)選定。房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的定量方法有回歸分析法、時(shí)間序列預(yù)測(cè)法等。

5．進(jìn)行實(shí)際預(yù)測(cè)。即根據(jù)選定的預(yù)測(cè)方法和模型，進(jìn)行預(yù)測(cè)計(jì)算。

6．評(píng)價(jià)修正預(yù)測(cè)結(jié)果。預(yù)測(cè)不可能做到百分之百的精確，但若預(yù)測(cè)誤差很大，就失去了預(yù)測(cè)的意義。所以，對(duì)預(yù)測(cè)誤差進(jìn)行具體分析，看預(yù)測(cè)結(jié)果是否達(dá)到預(yù)測(cè)目標(biāo)的要求。如果滿(mǎn)足要求，則進(jìn)入撰寫(xiě)報(bào)告的階段；如不能達(dá)到要求，則回到前面步驟，或重新確定目標(biāo)、搜集資料，或重新選擇方法，再進(jìn)行預(yù)測(cè)，直到誤差符合預(yù)測(cè)要求。

7．撰寫(xiě)預(yù)測(cè)報(bào)告。房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)報(bào)告既要有定性分析，也要有定量分析，盡量做到數(shù)據(jù)真實(shí)準(zhǔn)確、論據(jù)充分可靠、建議切實(shí)可行。然后，還要對(duì)預(yù)測(cè)的結(jié)果進(jìn)行判斷、評(píng)價(jià)，重點(diǎn)是預(yù)測(cè)誤差的分析。一份預(yù)測(cè)報(bào)告中，除預(yù)測(cè)結(jié)果之外，一般還應(yīng)包括資料搜集整理過(guò)程、選用的預(yù)測(cè)技術(shù)、建立的預(yù)測(cè)模型及對(duì)模型的評(píng)價(jià)與檢驗(yàn)、對(duì)未來(lái)?xiàng)l件的分析、對(duì)預(yù)測(cè)結(jié)果的分析與評(píng)價(jià)以及其他需要說(shuō)明的問(wèn)題等。發(fā)現(xiàn)預(yù)測(cè)與現(xiàn)實(shí)不符，立即進(jìn)行修改。

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的方法

一、市場(chǎng)調(diào)研方法分類(lèi)

市場(chǎng)調(diào)研方法可分為兩大類(lèi)，一類(lèi)是按選擇調(diào)研對(duì)象來(lái)劃分，有普查、重點(diǎn)調(diào)研、抽樣調(diào)研等，另一類(lèi)是按調(diào)研對(duì)象所采用的具體方法來(lái)劃分，有訪(fǎng)問(wèn)法、觀察法、實(shí)驗(yàn)法。市場(chǎng)調(diào)研人員可根據(jù)具體情況選擇不同的方法。

（一）按調(diào)研對(duì)象劃分

1、普查

普查是對(duì)調(diào)研對(duì)象總體所包含的全部單位進(jìn)行調(diào)研。如果把一個(gè)城市人口的年齡、家庭結(jié)構(gòu)、職業(yè)分布、收入分布等情況系統(tǒng)調(diào)研了解后，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)將是十分有利的。由于普查工作量很大，要耗費(fèi)大量人力、物力、財(cái)力，調(diào)研周期較長(zhǎng)，一般只在較小范圍內(nèi)采用。當(dāng)然，有些資料可以借用國(guó)家權(quán)威部門(mén)的普查結(jié)果，如可以借用全國(guó)人口普查所得到的有關(guān)數(shù)據(jù)資料等。

2、重點(diǎn)調(diào)研

重點(diǎn)調(diào)研是以有代表性的單位或消費(fèi)者作為調(diào)研對(duì)象，進(jìn)而推斷出一般結(jié)論。采用這種調(diào)研方式，由于重點(diǎn)被調(diào)研的對(duì)象數(shù)目不多、企業(yè)可以用較少的人力、物力、財(cái)力，在很短時(shí)期內(nèi)完成。如調(diào)研高檔住宅需求情況，可選擇一些購(gòu)買(mǎi)大戶(hù)作為調(diào)研對(duì)象，往往這些大戶(hù)對(duì)住宅需求量、對(duì)住宅功能要求占整個(gè)高檔商品住宅需求量的絕大多數(shù)，從而推斷出整個(gè)市場(chǎng)對(duì)高檔住宅的需求量。當(dāng)然由于所選對(duì)象并非全部，調(diào)研結(jié)果難免有一定誤差，市場(chǎng)調(diào)研人員應(yīng)引起高度重視，特別是當(dāng)外部環(huán)境發(fā)生較大變化時(shí)，所選擇重點(diǎn)對(duì)象可能不具有代表性了。例如，1993年國(guó)家加強(qiáng)了宏觀調(diào)控，一些房地產(chǎn)公司貸款受到限制，資金不足，開(kāi)工不正常，水泥等材料需求量急劇減少，在這種情況下，公司應(yīng)及時(shí)調(diào)整，重新選取調(diào)研對(duì)象，并對(duì)調(diào)研結(jié)果認(rèn)真分析，只有這樣的市場(chǎng)調(diào)研結(jié)果才能為企業(yè)制定策略提供有用的根據(jù)。

3．抽樣調(diào)研

抽樣調(diào)研就是從調(diào)查對(duì)象全體（總體）中選擇若干個(gè)具有代表性特征的方法。從調(diào)查對(duì)象總體中抽取樣本的技術(shù)革新，就是抽樣技術(shù)。抽樣技術(shù)的優(yōu)劣將直接影響樣本的代表性，影響調(diào)研結(jié)果的可靠性。抽樣調(diào)研大體上可以分在兩大類(lèi)：一是隨機(jī)抽樣，二是非隨機(jī)抽樣。

隨機(jī)抽樣最主要的是特征是從母體中任意抽取樣本，每一樣本有相等的機(jī)會(huì)，這們的事件發(fā)生的概率是相等的，這樣可以根據(jù)調(diào)研的樣本的結(jié)果來(lái)推斷母體的情況。它可以分為3種：（1）隨機(jī)抽樣，即整體中所有個(gè)體都具有同等的機(jī)會(huì)被選作樣本；（2）分層隨機(jī)抽樣，即對(duì)總體按某種特征（如年齡、性別、職業(yè)等）分組（分層），然后從各組中隨機(jī)抽取一定數(shù)量的樣本；（3）分群隨機(jī)抽樣，即將總體按一定特征分成若干群體，隨機(jī)抽取其中一部分作為樣本。分群抽樣與分層抽樣是有區(qū)別的，分群抽樣是將樣本總體劃分為若干不同的群體，這些群體間的性質(zhì)相同，后再將每個(gè)群體進(jìn)行隨機(jī)抽樣，這樣每個(gè)群體內(nèi)部存在性質(zhì)不同的樣本。而分層抽樣是將樣本總體劃分為幾大類(lèi)，這幾大類(lèi)的間是有差別的，而每一類(lèi)則是由性質(zhì)相同的樣本所構(gòu)成。

非隨機(jī)抽樣是指市場(chǎng)調(diào)研人員在選取樣本是并不是隨機(jī)選取而是先確定某個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，然后再選取樣本數(shù)。這樣每個(gè)樣本被選擇的機(jī)會(huì)并不是相等的，非隨機(jī)抽樣也分為3種具體方法：（1）就便抽樣。也稱(chēng)為隨意選擇樣本，如在街頭上任意找一些行人詢(xún)問(wèn)其對(duì)某新產(chǎn)品的看法和印象。這在商圈調(diào)研中是常用的方法。（2）判斷抽樣。即通過(guò)市場(chǎng)調(diào)研人員，根據(jù)自己的以往經(jīng)驗(yàn)來(lái)判斷由哪能些個(gè)體來(lái)作為樣本的一種方法；當(dāng)樣本數(shù)目不多，樣本的間的差異又較為明顯時(shí)，采用此法能起到一定效果。（3）配額抽樣。即市場(chǎng)調(diào)研人員通過(guò)確定一些控制特征，將樣本空間進(jìn)行分類(lèi)，然后由調(diào)研人員從各組中任意抽取一定數(shù)量的樣本。

（二）按調(diào)研方法劃分

1．訪(fǎng)問(wèn)法

這是最常用的市場(chǎng)調(diào)研方法。科學(xué)設(shè)計(jì)調(diào)研表，有效地運(yùn)用個(gè)人訪(fǎng)問(wèn)技巧是此方法成功的關(guān)鍵。

（1）設(shè)計(jì)調(diào)研表。調(diào)研表是反映企業(yè)決策的思想，是本企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)部門(mén)最關(guān)心、最理想得到的重要信息來(lái)源之一。因此要想搞好調(diào)研，就必須設(shè)計(jì)好調(diào)研表。

設(shè)計(jì)調(diào)研表的步驟：一是根據(jù)整個(gè)研究計(jì)劃的目的，明確列出調(diào)研表所需搜集的信息是什么。例如對(duì)房地產(chǎn)公司來(lái)說(shuō)，需要得到在所投資的地方下列信息：消費(fèi)者對(duì)購(gòu)方的興趣，消費(fèi)者的收入以及購(gòu)買(mǎi)方所能承愛(ài)的能力，還有消費(fèi)者對(duì)住房的標(biāo)準(zhǔn)要求等等。二是按照所需搜集的信息，寫(xiě)出一連串的問(wèn)題，并確定每個(gè)問(wèn)題的類(lèi)型。房地產(chǎn)公司要想占領(lǐng)市場(chǎng)，既要了解目前該城市的人口分布、年齡情況、家庭結(jié)構(gòu)、住房面積、消費(fèi)者擁有房子情況，又要了解居民的收入水平（基本工資、獎(jiǎng)金收入，消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)生活必需用品和一些耐用消費(fèi)品以后隨意可支配的貨幣有多少），還要了解消費(fèi)者目前是否有存款，并要了解消費(fèi)者對(duì)購(gòu)房的興趣、欲望以及了解消費(fèi)者對(duì)住房的最低要求（設(shè)計(jì)方案、四周環(huán)境、建筑套型等）和當(dāng)?shù)卣畬?duì)房產(chǎn)的有關(guān)政策，銀行金融系統(tǒng)對(duì)消費(fèi)者購(gòu)房的有關(guān)政策等。三是按照問(wèn)題的類(lèi)型、難易程度，選擇題型（單選填充，多選填充，是非判斷，多項(xiàng)選擇題）并安排好詢(xún)問(wèn)問(wèn)題的次序。四是選擇一些調(diào)研者作調(diào)研表的初步測(cè)試，請(qǐng)他們先做題，然后召開(kāi)座談會(huì)或個(gè)別談話(huà)，征求意見(jiàn)。五是按照測(cè)試結(jié)果，再對(duì)調(diào)研表作必要修改，最后得出正式調(diào)研表。

設(shè)計(jì)調(diào)研表應(yīng)注意下列事項(xiàng)：一是問(wèn)題要短，因?yàn)檩^長(zhǎng)的問(wèn)題容易被調(diào)研者混淆。二是調(diào)研表上每一個(gè)問(wèn)題只能包含一項(xiàng)內(nèi)容。三是問(wèn)題中不要使用太專(zhuān)門(mén)的術(shù)語(yǔ)，因?yàn)橐话愕南M(fèi)者不理解這些專(zhuān)門(mén)術(shù)語(yǔ)。四是問(wèn)題答案不宜過(guò)多，問(wèn)題的含義不要模棱兩可。一個(gè)問(wèn)題只代表一件事，只有一種答案。五是要注意問(wèn)問(wèn)題的方式。有時(shí)直接問(wèn)問(wèn)題并不見(jiàn)得是最好的，有時(shí)采用間接方法反而會(huì)得到更好的答案。例如最近房地產(chǎn)公司為了銷(xiāo)售某一處商品房做了不少?gòu)V告，調(diào)研員想知道、想了解這些廣告效果時(shí)，與其直接詢(xún)問(wèn)被調(diào)研者的想法如何，還不如用迂回方式去了解他們有多少人知道該處的房產(chǎn)情況。

（2）訪(fǎng)問(wèn)法的形式。調(diào)研表設(shè)計(jì)好之后，按照調(diào)研人員與被調(diào)研人員的接觸方式不同，可將訪(fǎng)問(wèn)法劃分為3種形式：一是答卷法。調(diào)研人員將被調(diào)研人員集中在一起，要求每人答一份卷，在規(guī)定時(shí)間答完，這樣被調(diào)研人員不能彼此交換意見(jiàn)，而使個(gè)人意見(jiàn)充分表達(dá)出來(lái)。二是談話(huà)法。市場(chǎng)調(diào)研人員與被調(diào)研人員進(jìn)行面對(duì)面談話(huà)，如召開(kāi)座會(huì)，大家暢所欲言。然后還可針對(duì)某種重點(diǎn)調(diào)研對(duì)象進(jìn)行個(gè)別談話(huà)，深入調(diào)研。這種方法最大特點(diǎn)是十分靈活，可以調(diào)研許多問(wèn)題，包括一些看上去與事先準(zhǔn)備好的問(wèn)題不太相關(guān)的問(wèn)題，可以彌補(bǔ)調(diào)研表所漏掉的一些重要問(wèn)題，談話(huà)氣氛好，不受約束。三是電話(huà)調(diào)研。這種方法是市場(chǎng)調(diào)研人員借助電話(huà)來(lái)了解消費(fèi)者意見(jiàn)的一種方法。如定期詢(xún)問(wèn)重點(diǎn)住戶(hù)對(duì)房產(chǎn)的設(shè)計(jì)、設(shè)備、功能、環(huán)境、質(zhì)量、服務(wù)的感覺(jué)如何。有什么想并請(qǐng)他們提出一些改進(jìn)措施等。

2、觀察法

觀察法是指調(diào)研人員不與被調(diào)研者正面接觸，而是在旁邊觀察的調(diào)研方法。這樣被調(diào)研者無(wú)壓力，表現(xiàn)得自然，因此調(diào)研效果也較理想。觀察法有下列3種形式：

（1）直接觀察法。派人到現(xiàn)場(chǎng)對(duì)調(diào)研對(duì)象進(jìn)行觀察。例如可派人到房地產(chǎn)交易所或工地觀察消費(fèi)者選購(gòu)房產(chǎn)的行為和要求。調(diào)研消費(fèi)者對(duì)本公司的信賴(lài)程度。

（2）實(shí)際痕跡測(cè)量法。調(diào)研人員不是親自觀察購(gòu)買(mǎi)者的行為，而是觀察行為發(fā)生后的痕跡。例如，要比較在不同報(bào)刊雜志上刊登廣告的效果，可在廣下面附一個(gè)條子，請(qǐng)客戶(hù)剪下來(lái)回寄，根據(jù)這些回條，便可以知道在哪一家報(bào)刊雜志上刊登廣告的效果較好。

（3）行為記錄法。在取得被調(diào)研者同意之后，用一定裝置記錄調(diào)研對(duì)象的某一行為。例如，在某些家庭電視機(jī)里裝上一個(gè)監(jiān)聽(tīng)器，可以記錄電視機(jī)什么時(shí)候開(kāi)，什么時(shí)候關(guān)，收哪一個(gè)電臺(tái)，收了多長(zhǎng)時(shí)間等。這樣可以幫助營(yíng)銷(xiāo)管理人員今后選擇哪一家電視臺(tái)，在什么時(shí)間播廣告效果最好。

調(diào)研人員采用觀察法，主要是為了獲得那些被觀察者不愿或不能提供的信息。有些購(gòu)買(mǎi)者不愿透露他們某些方面的行為，通過(guò)觀察法便可以較容易地了解到，但觀察法只能觀察事物的表面現(xiàn)象，不能得到另外一些信息，如人們的感情、態(tài)度、行為動(dòng)機(jī)等等，因此調(diào)研人員通常將觀察法與其他方法組合起來(lái)使用。

3、實(shí)驗(yàn)法

實(shí)驗(yàn)法是指將調(diào)研范圍縮小到一上比較小的規(guī)模上，進(jìn)行試驗(yàn)后得出一定結(jié)果，然后再推斷出樣本總體可能的結(jié)果的調(diào)研方法。例如調(diào)研廣告效果時(shí)，可選定一些消費(fèi)者作為調(diào)研對(duì)象，對(duì)他們進(jìn)行廣告宣傳，然后根據(jù)接受的效果來(lái)改進(jìn)廣告詞語(yǔ)、聲調(diào)等。實(shí)驗(yàn)法是研究因果關(guān)系的一種重要方法。例如研究廣告對(duì)銷(xiāo)售的影響，在其他因素不變情況下，銷(xiāo)售量增加就可以看成完全是廣告的影響造成的。當(dāng)然市場(chǎng)情況受多種因素影響，在市場(chǎng)實(shí)驗(yàn)期間，消費(fèi)者的偏好、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的策略，都可能有所改變，從而影響實(shí)驗(yàn)的結(jié)果。雖然如此，實(shí)驗(yàn)法對(duì)于研究因果關(guān)系，能提供訪(fǎng)問(wèn)法、觀察法所不能供給的材料，運(yùn)用范圍較為廣泛。

二、調(diào)研規(guī)模與技術(shù)條件

作為一項(xiàng)了解消費(fèi)者期望和購(gòu)買(mǎi)行為的調(diào)研，其規(guī)模越大，結(jié)果也就越令人信服。但是由于人力物力的限制，還有調(diào)研技術(shù)條件的限制，使得我們不得不從以下四個(gè)方面來(lái)考慮調(diào)研的規(guī)模：

1、樣本數(shù)的份量。一般面言，一個(gè)調(diào)研樣本越大越好，因?yàn)橐罁?jù)統(tǒng)計(jì)學(xué)上的“大數(shù)定理”，大樣本可以降低誤差。但是，大樣本不可避免地要大量增加調(diào)研成本，而且在調(diào)研實(shí)物中，大樣本也引進(jìn)了額外的誤差因素，諸如調(diào)研員的疲乏，統(tǒng)計(jì)上的錯(cuò)誤、回收率難以控制等。

2、樣本涵蓋面的廣度。樣本涵蓋面與樣本數(shù)是相依的，抽樣涵蓋面越廣，所需樣本數(shù)也越大，若樣本數(shù)不是隨著增大，則屬于完全隨機(jī)抽樣方式，可能不具有代表性。如果采用分區(qū)域內(nèi)隨機(jī)抽樣法，雖然在整體上抽樣本數(shù)具有代表性，但對(duì)于各抽樣本階層，能仍然不具有代表性。

3、問(wèn)題涵蓋面的廣度。如果調(diào)研內(nèi)容太少，掛一漏萬(wàn)，就會(huì)失去調(diào)研的本意。反之，如果盡量增加調(diào)研的內(nèi)容，問(wèn)卷太長(zhǎng)，會(huì)使得調(diào)研者失去耐心，降低整個(gè)調(diào)研的可信度。此外，極可能由于一部份調(diào)研者拒絕合作到底，造成嚴(yán)重的抽樣偏差。這二個(gè)方面都使得調(diào)研內(nèi)量變引發(fā)了質(zhì)變，使調(diào)研失去了意義。

4、調(diào)研的深度。一般而言，深與廣二者就猶如“魚(yú)與熊掌”，二者難以兼得的。越是深層的調(diào)研，所要求調(diào)研員的專(zhuān)業(yè)技術(shù)越多，所需時(shí)間越長(zhǎng)，經(jīng)費(fèi)越高。

三、房地產(chǎn)調(diào)研資料搜集的途徑和內(nèi)容

資料是任何決策的基礎(chǔ)，如缺乏有效資料的支持，則所有決策都是主觀臆測(cè)，由此可見(jiàn)資料的重要性。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在決定土地開(kāi)發(fā)區(qū)位、土地利用方式或規(guī)劃設(shè)計(jì)方向時(shí)，往往牽涉上億元投資決策的成敗，所以更需要依據(jù)正確、有效的資料。資料搜集內(nèi)容包括基礎(chǔ)資料、土地使用法規(guī)資料、項(xiàng)目基地現(xiàn)狀資料、交通流量資料、人文社會(huì)經(jīng)濟(jì)資料、公共設(shè)施資料、商圈資料、房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣資料、銷(xiāo)售資料、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目資料、租金資料。

（一）搜集資料的途徑

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研資料搜集的途徑主要有：

1、交易雙方當(dāng)事人。訪(fǎng)問(wèn)地方市場(chǎng)上曾經(jīng)發(fā)生交易行為的買(mǎi)方或賣(mài)方，應(yīng)著重查訪(fǎng)成交標(biāo)的物的位置、面積、交易價(jià)格、交易當(dāng)時(shí)的狀況和其他條件等。在訪(fǎng)問(wèn)中應(yīng)盡量了解其交易進(jìn)行時(shí)的狀況，并從其提供的資料中盡可能導(dǎo)引出其他市場(chǎng)交易線(xiàn)索。訪(fǎng)問(wèn)者可以詢(xún)問(wèn)交易當(dāng)事人，為什么會(huì)接受與其當(dāng)初的報(bào)價(jià)方案不同的成交結(jié)果，其所作決策是依據(jù)哪些理由。據(jù)此可掌握更多該地方的市場(chǎng)交易資料，并有助于了解交易內(nèi)容有無(wú)其他附加條件。

2、促成房地產(chǎn)交易行為的中間商。房地產(chǎn)市場(chǎng)上的中間商，具有促進(jìn)交易行為的作用，在房地產(chǎn)市場(chǎng)上十分活躍。一般而言，他們不但參與許多交易行為，且對(duì)于地方市場(chǎng)具有相當(dāng)程度的了解，經(jīng)常提供資料給買(mǎi)賣(mài)雙方參考，以促進(jìn)交易成功。因此，市場(chǎng)調(diào)研人員可利用其提供的資料，增加市場(chǎng)調(diào)研的深度和廣度。.

3、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商公開(kāi)推出的各種銷(xiāo)售或出租廣告。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商公開(kāi)推出銷(xiāo)售或出租個(gè)案之前都預(yù)先做好市場(chǎng)調(diào)研工作，因此其在報(bào)刊、售樓書(shū)、郵寄廣告等各類(lèi)廣告中公開(kāi)推出的銷(xiāo)售或出租的報(bào)價(jià)具有很大的參考價(jià)值。一個(gè)成功的租售個(gè)案更能代表市場(chǎng)的接受力，其代表性和參考價(jià)值更為肯定，這種資料可靠程度更高。但應(yīng)注意其中的銷(xiāo)售或租賃條件如當(dāng)事人雙方的關(guān)系、付款方式、附屬設(shè)備、折扣、銷(xiāo)售或租賃標(biāo)的物的狀況等基本條件等。

4、熟悉房地產(chǎn)市場(chǎng)的人士，如房地產(chǎn)估價(jià)師?？上蚱涮皆?xún)交易資料作為再進(jìn)一步查證的依據(jù)。這種查證方式較費(fèi)工夫，但不失為有效的交易資料探尋方法。調(diào)研時(shí)忌諱僅以膚淺的見(jiàn)聞不加查證即做為依據(jù)，并須注意，地方人士提供與實(shí)際大有出入的房地產(chǎn)交易價(jià)格資料，不但不利于市場(chǎng)調(diào)研作業(yè)反而會(huì)造成混淆事實(shí)。

5、同業(yè)間資料的交流。房地產(chǎn)同業(yè)間如果能秉持合作的態(tài)度，以經(jīng)整理分析的次級(jí)進(jìn)行交流，則大有裨益。但這種方式很難為開(kāi)發(fā)商接受，因?yàn)樗麄兺鶗?huì)視此種交流與自業(yè)務(wù)有利害關(guān)系。只有在相利益的情況下房地產(chǎn)同業(yè)之間的資料交流才能進(jìn)行。房地產(chǎn)有關(guān)行業(yè)組織應(yīng)在促進(jìn)同業(yè)間資料的義流中發(fā)揮積極作用。

6、準(zhǔn)交易資料的搜集。交易資料一般必須是買(mǎi)賣(mài)雙方達(dá)成協(xié)議和發(fā)生房地產(chǎn)交易行為的資料。而準(zhǔn)交易資料是當(dāng)事人擬出售（購(gòu)買(mǎi)）房地產(chǎn)的單方面意愿的報(bào)價(jià)資料，凡處于未促成供求雙方一致意愿階段的資料都稱(chēng)為（準(zhǔn)交易資料）、供赤求雙方對(duì)于價(jià)格都有一致立場(chǎng)的市場(chǎng)交易資料固然極具采證性，但這些資料往往事過(guò)境遷，而且資料經(jīng)迂回的傳遞搜集起來(lái)也較為困難（除非列在計(jì)劃性的日常工作中）。地方市場(chǎng)上的準(zhǔn)交易資料具有及時(shí)反映市場(chǎng)行情的功能，因?yàn)闇?zhǔn)交易行為者擬定價(jià)格前必須預(yù)先到該地方市場(chǎng)了解交易情況，參考當(dāng)時(shí)的成交價(jià)格后才能初步?jīng)Q定價(jià)格。這種價(jià)格與完成交易時(shí)的價(jià)格可能尚有差距存在，但是已能大致譜出房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本行情。如果能利用準(zhǔn)交易資料配合環(huán)境因素的比較分析，并運(yùn)用房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)知識(shí)進(jìn)行研斷，必能使它成為具有很好利用價(jià)值的資料。

7、向房地產(chǎn)租售經(jīng)辦人員討教，參加房地產(chǎn)交易展示會(huì)，換房大會(huì)、了解各類(lèi)信息、行情、索取有關(guān)資料。

8、各類(lèi)次級(jí)資料。主要有政府各類(lèi)統(tǒng)計(jì)資料中有關(guān)房地產(chǎn)的數(shù)據(jù)和分析材料，與房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的銀行、消費(fèi)者組織、咨詢(xún)機(jī)構(gòu)以及新聞媒體所提供的資料，來(lái)自上級(jí)主管部門(mén)和行業(yè)管理機(jī)構(gòu)，行業(yè)協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)的資料，一些專(zhuān)業(yè)和非專(zhuān)業(yè)研究機(jī)構(gòu)提供的相關(guān)資料，以及來(lái)自本企業(yè)各部門(mén)的數(shù)據(jù)材料。

(二)基本資料的搜集

基本資料可分為初級(jí)（一手）資料及次級(jí)（二手）資料兩類(lèi)。初級(jí)資料系為特定目的而直接搜集的資料，資級(jí)資料則為公司內(nèi)部或外部現(xiàn)成的資料。研究策劃人員在考慮是否有必要用資源，進(jìn)行初級(jí)資料搜集前，應(yīng)先評(píng)估是否有現(xiàn)成的次級(jí)資料可資利用，并盡可能優(yōu)先利用次級(jí)資料，因?yàn)槔么渭?jí)資較有成本低廉、取得容易的特點(diǎn)。

1、次級(jí)資料

（1）內(nèi)部次級(jí)資料。一般人常常忽略公司內(nèi)部資料的可貴性而未加以利用，例如開(kāi)發(fā)公司或代理公司每個(gè)項(xiàng)目方案的執(zhí)行過(guò)程報(bào)告或分析報(bào)告，如初期的土地購(gòu)買(mǎi)評(píng)估報(bào)告、產(chǎn)品定位報(bào)告、銷(xiāo)售檢討報(bào)告、結(jié)案統(tǒng)計(jì)報(bào)告等，通常都是極有參慮價(jià)值的資料來(lái)源。由這些資料可整理出項(xiàng)目個(gè)案來(lái)的人、來(lái)電及購(gòu)買(mǎi)客戶(hù)群體的狀況，對(duì)項(xiàng)目策劃時(shí)的目標(biāo)客戶(hù)群的研究及產(chǎn)品策劃構(gòu)想時(shí)很有幫助。

（2）外部次級(jí)資料。外部次級(jí)資料來(lái)源主要包括官方、學(xué)術(shù)單位、產(chǎn)業(yè)三大部分。官方資料以統(tǒng)計(jì)類(lèi)居多，學(xué)術(shù)單位以研究報(bào)告或論文居多，產(chǎn)業(yè)資料以房地產(chǎn)市場(chǎng)資料居多。

2、初級(jí)資料

初級(jí)資料的搜集是依據(jù)特定目的，遵守完整的研究設(shè)計(jì)及調(diào)研設(shè)計(jì)，并通過(guò)調(diào)研執(zhí)行、資料處理與分析，以得到所需的資料。這種資料搜集方法在社會(huì)科學(xué)研究中常使用。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商以往較依賴(lài)市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)而較不注重方法，但因土地資源不限，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，某些初級(jí)資料的使用性高、目的明確，若配合次級(jí)資料使用，可使開(kāi)發(fā)商作出更正確的判斷。

在各種資料搜集上，可依照各種資料的性質(zhì)整理分析，如官方資料主要有經(jīng)濟(jì)狀況統(tǒng)計(jì)、各項(xiàng)政策公告及政策法規(guī)執(zhí)行的狀況、建筑規(guī)劃及各項(xiàng)統(tǒng)計(jì)，而在學(xué)術(shù)研究類(lèi)的報(bào)告中，主要有各項(xiàng)政府重要計(jì)劃的研究分析，及對(duì)當(dāng)前政策制度或特定主題的研究討論，例如經(jīng)濟(jì)適用住房政策的定位。產(chǎn)業(yè)資料及市場(chǎng)報(bào)告除供求狀況外，還有項(xiàng)目的規(guī)劃、價(jià)格、代款，及市場(chǎng)對(duì)各種產(chǎn)品的接受程度等。因此，在進(jìn)行項(xiàng)目策劃定位時(shí)須事先擬定資料搜集的方法，理出一條脈絡(luò)分明的定位邏輯，以達(dá)到事半功倍的效果。

（三）房地產(chǎn)法規(guī)資料的搜集

目前我國(guó)已出臺(tái)的有關(guān)房地產(chǎn)的法律主要有：城市房地產(chǎn)管理法、土地管理法、城市規(guī)劃法、建筑法等。

（四）項(xiàng)目基地現(xiàn)狀資料的搜集

不論是住宅、商業(yè)或工業(yè)用地，都可以從下列的土地、建筑物及座落環(huán)境狀況，掌握土地的開(kāi)發(fā)條件：1、地形狀況2、地上物狀況3、鄰地狀況4、基地四周道路、給排水狀況5、附近公共設(shè)施及交通狀況。由于土地位置所在地區(qū)的自然條件、社會(huì)條件及經(jīng)濟(jì)、政治等因素，共同構(gòu)成區(qū)域特性，進(jìn)而影響房地產(chǎn)的價(jià)格。因此在進(jìn)行項(xiàng)目可行性分析時(shí)，必須深入掌握土地所在區(qū)域的特性及基地狀況。

（五）交通流量資料的搜集

交通流量常能帶來(lái)人潮，使人潮駐留地點(diǎn)的商業(yè)坐標(biāo)提升。交通流量因道路型態(tài)不同而有很大的差異，而道路型態(tài)與交通流量有互為因果的關(guān)系存在。一般所指的交通流量資料包含:機(jī)車(chē)流量、小客車(chē)流量、大客車(chē)流量、貨車(chē)流量、雙向行人道流量，以及這些流量的及其可到達(dá)的區(qū)域。每一種不同類(lèi)型的道路，其交通的種類(lèi)、比率、流量以及大眾運(yùn)輸工具的便利性，都對(duì)道路沿線(xiàn)商業(yè)發(fā)展造成不同的影響。

常見(jiàn)的交通流量資料搜集的方式可由調(diào)研人員用計(jì)數(shù)器在道路旁測(cè)算，但因?yàn)檐?chē)種、行人等內(nèi)容都要調(diào)研，調(diào)研員常常需要2~3人或以上，因此也可利用攝影機(jī)在基地兩側(cè)作定點(diǎn)定時(shí)拍攝，再由錄像帶計(jì)算各種車(chē)輛的流量，這種方式比較省錢(qián)省力，而且可以重復(fù)觀察現(xiàn)場(chǎng)交通狀況。

交通流量調(diào)研選擇應(yīng)注意假日、非假日、上班前、下班后，及一日中的特定區(qū)分，分別調(diào)研取樣，才能代表所有交通流量狀況。

交通流量除影響商圈的發(fā)展，從長(zhǎng)期看也會(huì)改變城鎮(zhèn)的發(fā)展，甚至影響到城鎮(zhèn)的興衰。例如開(kāi)辟新的道路，使車(chē)流改道進(jìn)而使新道路旁的商圈興起，使原有商圈或舊道路沿線(xiàn)的商息消沉沒(méi)落;又如市區(qū)可能因道路狹窄，又無(wú)停車(chē)場(chǎng)或難以停車(chē)，而導(dǎo)致車(chē)輛及人潮望而卻步，店鋪無(wú)法生存。因此交通流量的多少，會(huì)影響商業(yè)的發(fā)展條件，我們?cè)谒鸭煌髁抠Y料時(shí)，應(yīng)掌握交通流量的主要內(nèi)容、運(yùn)用經(jīng)濟(jì)有效的方法，并區(qū)分流量的時(shí)段差異，與能搜集真正有助于項(xiàng)目定位的交通流量資料。

（六）人文社會(huì)經(jīng)濟(jì)資料的搜集

房地產(chǎn)業(yè)屬于資本密集行業(yè)，有帶動(dòng)相關(guān)行業(yè)發(fā)展效果，但是國(guó)內(nèi)普遍存在的現(xiàn)象卻是許多開(kāi)發(fā)商搶搭景氣市場(chǎng)列車(chē)，一窩峰地推出市場(chǎng)潮流的產(chǎn)品，致使國(guó)內(nèi)市場(chǎng)到處充符區(qū)域人文背景或經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度的房地產(chǎn)產(chǎn)品。如在市場(chǎng)旁建設(shè)高檔寫(xiě)字樓。

1.人口：區(qū)域內(nèi)的人口及戶(hù)數(shù)及增長(zhǎng)，對(duì)當(dāng)?shù)胤降禺a(chǎn)的供求有重要影響，一般說(shuō)來(lái)，人口增長(zhǎng)率較市制區(qū)域，其房地產(chǎn)單價(jià)漲幅及銷(xiāo)售量也較高。

2.職業(yè)或行業(yè)類(lèi)別比例：區(qū)域居住人口從事的職業(yè)或行業(yè)，直接影響了房地產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)格及特性。白領(lǐng)階層人口比例最高的區(qū)域，反應(yīng)在房地產(chǎn)產(chǎn)品的價(jià)格也是最高。而普通工薪階層較密集的區(qū)域，其產(chǎn)品價(jià)格相比而言就要低多了。

3.產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)：產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與職業(yè)或行業(yè)類(lèi)別比例是相輔相成的。區(qū)域的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級(jí)，第三產(chǎn)業(yè)比重的增加，會(huì)造成該區(qū)域?qū)鹑?、服?wù)等產(chǎn)業(yè)的需求，房地產(chǎn)產(chǎn)品品質(zhì)和性能也因而不同。如北京市金融一條街，近年來(lái)大量銀行機(jī)構(gòu)的進(jìn)駐，自然造成對(duì)周邊服務(wù)業(yè)的需求，進(jìn)而影響周?chē)康禺a(chǎn)品質(zhì)及需求的結(jié)構(gòu)和性質(zhì)。

4.流動(dòng)人口：區(qū)域內(nèi)流動(dòng)人口的多少及特性，對(duì)項(xiàng)目定位有絕對(duì)影響。一般而言，流動(dòng)人潮多，商息自然產(chǎn)生，適合規(guī)劃商業(yè)空間。

除了以上幾項(xiàng)因素外，區(qū)域內(nèi)人口的年齡、教育程度、家庭收入等都是進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目定位時(shí)可供參考的資料。

人文社會(huì)經(jīng)濟(jì)資料搜集的方法雖因資料種類(lèi)不同而有差異但大部份資料都可由次級(jí)資料獲得，例如各縣市的統(tǒng)計(jì)資料、家庭收支調(diào)研報(bào)告、各縣市政府所制定的綜合發(fā)展計(jì)劃等等，對(duì)區(qū)域人文社會(huì)經(jīng)濟(jì)全面的發(fā)展有很詳細(xì)的解析。但在運(yùn)用這些級(jí)資料時(shí)，最重要的是要以搜集5~10年長(zhǎng)期資料為基礎(chǔ)，才能掌握發(fā)展的趨勢(shì)。

“人文社會(huì)經(jīng)濟(jì)”是影響項(xiàng)目定位的重要參考資料，城市項(xiàng)人文閃焙如從人口的增長(zhǎng)率可以看出地區(qū)的發(fā)展情形或房地產(chǎn)的需求善，及城市發(fā)展速度。在職業(yè)及行業(yè)類(lèi)別比例閃焙可以區(qū)分生活形態(tài)及消費(fèi)狀況。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及流動(dòng)人口對(duì)商業(yè)經(jīng)營(yíng)型態(tài)有密切的關(guān)系，各級(jí)產(chǎn)業(yè)的消費(fèi)水平及對(duì)房增明顯差異性，因此，產(chǎn)業(yè)資料可使產(chǎn)品定位者大概看出商圈是屬于何種層次水平的商圈，在產(chǎn)品定位規(guī)劃規(guī)劃時(shí)即可依照其商圈性質(zhì)行性，規(guī)劃出適當(dāng)?shù)嗝婊蛏虉?chǎng)空間。，因此人文社會(huì)經(jīng)濟(jì)粢交通規(guī)則地區(qū)的發(fā)展有絕對(duì)的高中生，在各項(xiàng)搜集分析上需注意其數(shù)據(jù)的變化與外在環(huán)境的變化，才能掌握正確的定位方向。

(七)公共設(shè)施搜集

公共設(shè)施建設(shè)在城市發(fā)展過(guò)程中是非常重要的要根據(jù)各地區(qū)的人口、土地使用、交通運(yùn)輸?shù)痊F(xiàn)狀及未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)，由政府?dāng)M定公共設(shè)施的項(xiàng)目、位置與面積，以提高人民生活水平及確保良好的生活品質(zhì)，因此公共設(shè)施的多少及完善與否直接影響房增的品質(zhì)及價(jià)格。

公共設(shè)施用地的開(kāi)發(fā)與使用對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)胡重大影響。例如公園、綠地、廣場(chǎng)、兒童游樂(lè)場(chǎng)、市場(chǎng)等公共設(shè)施對(duì)房地產(chǎn)都有下面的影響價(jià)值，因此上述的公共設(shè)施若已建設(shè)，則需搜集現(xiàn)狀資料，但如果是屬于尚未進(jìn)行的計(jì)劃，則應(yīng)深入調(diào)研該項(xiàng)公共設(shè)施的性質(zhì)，并盡可能在進(jìn)行產(chǎn)品定位時(shí)，設(shè)法結(jié)合已建設(shè)及未建設(shè)的公共設(shè)施，使產(chǎn)品更具超前性。

在面對(duì)帶來(lái)負(fù)面影響的公共設(shè)施時(shí)，在規(guī)劃上應(yīng)注意其影響及克服的方式，例如噪音，可以通過(guò)設(shè)計(jì)雙層窗戶(hù)或設(shè)計(jì)時(shí)讓建筑縮以干擾，對(duì)區(qū)域景觀有較大影響的，如變電所、基地排水溝等屬較難規(guī)避的設(shè)施，也應(yīng)盡量掌握其位置、高度等細(xì)節(jié)，以事先確定各種因應(yīng)措施。

（八）商圈資料的搜集

一般所謂的“商圈”，是指從事購(gòu)買(mǎi)行為及選擇到某處購(gòu)物其所分布的地區(qū)范圍，在此商圈內(nèi)所需考慮的條件包括：家庭戶(hù)數(shù)、人口特性、生活型態(tài)、消費(fèi)行為等。針對(duì)商圈內(nèi)的人口密度、消費(fèi)能力高低，以及人潮、交通流量等可將商圈區(qū)分為下列幾種類(lèi)型：

鄰里中心型：大約半徑在一公里左右，一般稱(chēng)為“生活商圈”。

1、大地區(qū)中心型：通常指公交路線(xiàn)可能延伸到達(dá)的地區(qū)，其履蓋面則比生活商圈更廣，一般稱(chēng)為“地域商圈”。

2、副城市中心型：通常指公交路線(xiàn)集結(jié)的地區(qū)，可以轉(zhuǎn)換而形成交通輻射地區(qū)。

3、城市中心型：又可以稱(chēng)為中央商務(wù)區(qū)，其履蓋范圍包括整個(gè)都市四周，車(chē)潮或人潮流量的層面來(lái)自四面八方。

商圈資料一般而言都沒(méi)有次級(jí)資料可供參考，而由項(xiàng)目個(gè)案負(fù)責(zé)人按調(diào)研目及預(yù)算，擬定調(diào)研計(jì)劃，再實(shí)地派人以調(diào)研、訪(fǎng)問(wèn)或觀測(cè)等方式完成，如商圈內(nèi)居民生活型態(tài)或來(lái)商圈購(gòu)物的商圈外居民消費(fèi)型態(tài)的調(diào)研、商圈內(nèi)行業(yè)類(lèi)別調(diào)研、商圈內(nèi)車(chē)流量調(diào)研等。另外可用計(jì)數(shù)器或攝像機(jī)等工具以掌握相關(guān)數(shù)量及質(zhì)量資料。

（九）房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣資料的搜集

房地產(chǎn)景氣究竟是指價(jià)格、銷(xiāo)售率、總銷(xiāo)售金額、銷(xiāo)售速度，還是交易量呢？一般人常看到房?jī)r(jià)、銷(xiāo)售率或成交總金額不及市場(chǎng)最熱鬧的時(shí)候，就認(rèn)為市場(chǎng)景氣不好，但仔細(xì)想想，一個(gè)“有價(jià)無(wú)市”的情況，那有景氣可言？反過(guò)