2023年陜西省下半年房地產(chǎn)估價師理論與方法估價方法試題

陜西省２02３年下半年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》:估價方法試題本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘,總分100分,60分及格。一、單項選擇題（共2５題，每題2分,每題的備選項中，只有1個事最符合題意）１、某住房置業(yè)擔(dān)保公司實有資本5０00萬元，該擔(dān)保公司擔(dān)保貸款余額的總額不得超過億元。?A：7.５0

Ｂ：10．00

C：１5.00?Ｄ:20.0０

Ｅ：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)２、不允許直接進(jìn)行土地使用權(quán)抵押的土地是_＿的土地。

A．通過出讓方式取得的?B．通過轉(zhuǎn)讓方式取得的

Ｃ．通過劃撥方式取得的?D.有地上建筑物及其他附著物3、預(yù)售收入用于后續(xù)開發(fā)建設(shè)投資的比例屬于房地開發(fā)項目經(jīng)濟(jì)評價基礎(chǔ)參數(shù)中的_＿。?A.時間類參數(shù)?B.融資相關(guān)參數(shù)?C．收益相關(guān)指標(biāo)?D.評價標(biāo)準(zhǔn)類指標(biāo)4、在符合城市規(guī)劃和建筑結(jié)構(gòu)安全的條件下，住宅所有權(quán)人尋找別人出資,合作加蓋房屋并進(jìn)行提成,屬于動用的行為.【20２3年考題】

A：宅基地所有權(quán)?B:空間運用權(quán)

Ｃ:地役權(quán)

D：建筑物相鄰關(guān)系

Ｅ：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格5、管理費是指房地產(chǎn)開發(fā)公司的管理部門為組織和管理合法經(jīng)營活動而發(fā)生的各種費用，涉及管理人員的工資和__。

Ａ．前期費用?Ｂ．房屋開發(fā)費

C.財務(wù)費用?D．辦公費6、某公司購買一宗房地產(chǎn),土地使用期限為40年，不可續(xù)期，至今已使用了8年．該宗房地產(chǎn)當(dāng)時在正常情況下第一年獲得凈收益6萬元,以后每年凈收益增長2％,從第8年開始,凈收益保持穩(wěn)定，該宗房地產(chǎn)的報酬率為7%,則該宗房地產(chǎn)的現(xiàn)時收益價格為.【2023年考題】

A:85．４５萬元

B：87.16萬元

Ｃ：88.50萬元

D:88．90萬元

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格7、設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)向本地__部門申請設(shè)立登記。?A．行政管理部門?B.房產(chǎn)管理部門?C.工商行政管理部門?D．中介管理部門8、房地產(chǎn)開發(fā)是一項綜合性經(jīng)濟(jì)活動，投資額大,建設(shè)周期長,涉及面廣。要想使開發(fā)項目達(dá)成預(yù)期的經(jīng)濟(jì)效果，必須一方面做好__工作。?A.項目策劃

B.項目方案的設(shè)計?C．可行性研究

Ｄ.成本收益分析9、在房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟(jì)評價中,選擇評價的基礎(chǔ)參數(shù)時，一般將空置率歸為__。?A．時間類參數(shù)?B.融資類參數(shù)?Ｃ．評價標(biāo)準(zhǔn)類指標(biāo)?D.收益類指標(biāo)10、按照《住房置業(yè)擔(dān)保管理試行辦法》的規(guī)定，住房置業(yè)擔(dān)保公司提供的擔(dān)保是＿_(dá)擔(dān)保。

A.一般保證?B．貸款人、保證人分擔(dān)責(zé)任的比例保證?Ｃ.連帶責(zé)任保證?D.信譽(yù)保證?11、某城市社區(qū)內(nèi)最近無房地產(chǎn)買賣資料，該社區(qū)內(nèi)有一套建筑面積78㎡的住宅一套，但若租賃同樣住宅需支付每月７00元凈租金,每個季度初支付一次，折現(xiàn)率為8%,剩余使用年限為46年，則該住宅價值。?A：64．33萬元?Ｂ:66.2５萬元

Ｃ：77.19萬元?Ｄ：７９．50萬元

E:工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格12、估價人員通過市場調(diào)查獲知,某地區(qū)2０２３～２0２3年普通商品住宅平均價格水平分別為４６82元/㎡，４88７元／㎡,５0３７元/㎡，５192元/㎡。若采用平均增減量法測算,該地區(qū)普通商品住宅20２３年的價格為元/㎡。?Ａ：53６2?B:５3４7?C:5５32?Ｄ：5５63

Ｅ：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格13、凈收益每年不變,收益年限為有限年時,報酬資本化公式為()。

A.Ａ

B.Ｂ?C．C?D.D14、投資者對房地產(chǎn)內(nèi)部使用功能的變動,體現(xiàn)了投資者對房地產(chǎn)投資__的重視。

A.各異性

B.適應(yīng)性

C．互相影響性?D．專業(yè)管理依賴性15、采用安全利率加風(fēng)險調(diào)整值法擬定資本化率的基本公式為.【2023年考題】?Ａ：報酬率=安全利率+投資風(fēng)險補(bǔ)償率-投資帶來的優(yōu)惠率?B:報酬率=安全利率+投資風(fēng)險補(bǔ)償率＋管理承擔(dān)補(bǔ)償率-投資帶來的優(yōu)惠率?C:報酬率=安全利率＋投資風(fēng)險補(bǔ)償率+管理承擔(dān)補(bǔ)償率＋通貨膨脹補(bǔ)償率-投資帶來的優(yōu)惠率?D：報酬率＝安全利率+投資風(fēng)險補(bǔ)償率+管理承擔(dān)補(bǔ)償率+缺少流動性補(bǔ)償率-投資帶來的優(yōu)惠率?Ｅ:工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格1６、房地產(chǎn)抵押登記屬于＿_(dá)登記。

A.占有權(quán)

B.使用權(quán)

C.他項權(quán)

D.收益權(quán)17、預(yù)計某宗房地產(chǎn)未來第一年的有效毛收入為5０萬元,運營費用為２0萬元，此后每年的有效毛收入會在上一年的基礎(chǔ)上增長8%,運營費用增長５％,收益期限可視為無限年，該類房地產(chǎn)的報酬率為１０%。則該宗房地產(chǎn)的收益價格為（）萬元。

Ａ．250０

B.40０?C．210０

D．2９00１８、城市由于建筑密集，生產(chǎn)與生活活動散發(fā)大量熱量，往往出現(xiàn)市區(qū)氣溫比郊外氣溫高的現(xiàn)象,這種現(xiàn)象被稱為＿_(dá)。

Ａ．溫差效應(yīng)?B.綠島效應(yīng)?Ｃ．溫壓效應(yīng)?D.熱島效應(yīng)19、保險的派生職能不涉及__。

A．防災(zāi)防損?Ｂ.融通資金?C．組織經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?D.分派20、拆遷當(dāng)事人對估價結(jié)果有異議時,可以自收到估價報告之日起__日內(nèi)，向原估價機(jī)構(gòu)書面申請復(fù)核估價。?A.5?Ｂ.7

C．1０?D.1５21、拆遷辦是指。

A:市、縣房屋行政主管部門?B:取得房屋拆遷許可證的單位?C：市、縣規(guī)劃行政主管部門

Ｄ：專門從事房屋拆遷的單位?E:房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)必須加蓋公章2２、《土地登記辦法》所稱其他登記不涉及。?Ａ:土地預(yù)告登記

B:土地異議登記

Ｃ:土地更正登記

Ｄ:土地變更登記

Ｅ:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)23、住宅平面設(shè)計中的功能分區(qū)對房地產(chǎn)價值的影響屬于房地產(chǎn)價格影響因素中的。?A：區(qū)位因素

B：社會因素

Ｃ:實物因素

D:權(quán)益因素

E:工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格24、現(xiàn)有總建筑面積為1５00㎡的某在建工程,已知土地使用年限為4０年（自開工之日起算)，計劃開發(fā)期為3年,現(xiàn)已進(jìn)行1.5年．估計建成還需1.5年，投入使用后年凈收益為4８０萬元，資本化率為8%，折現(xiàn)率為12%．該項目續(xù)建完畢后的總價值折算到現(xiàn)在為。?A：3939．61萬元

Ｂ:4433.８8萬元

Ｃ:4７６８．5０萬元?Ｄ:5652.０9萬元?E:工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格2５、某臨街深度3０.48ｍ（即１00ｆｔ）、臨街寬度2０m的矩形土地,總價為121.92萬元。準(zhǔn)時四三二一法則,其相鄰臨街深度15.24m(即50fｔ)，臨街寬度２5m的矩形土地的總價為()萬元。?Ａ．53.34

B．85.３4

Ｃ．１06.６8?D．２13．３6二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中,有2個或2個以上符合題意,至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得０.5分）１、下列選項中,不計入收益性物業(yè)經(jīng)營費用的是(）。?A.抵押貸款還本付息

B.管理人員工資?C.公共設(shè)施維修費?D．保險費2、《中華人民共和國刑法》第三百四十二條規(guī)定“違反土管理法規(guī),非法占用耕地改作他用，數(shù)量較大,導(dǎo)致耕地大量毀壞的,__。”?A.處3年以下有期徒刑或拘役，并處或者單處罰金?B.處5年以下有期徒刑或拘役，并處或者單處罰金?C．處３年以上，７年以下有期徒刑,并處或者單處罰金

D.處5年以上，7年以下有期徒刑，并處或者單處罰金3、長期趨勢法應(yīng)用的假設(shè)前提條件為__。

Ａ．過去形成的房地產(chǎn)價格變動趨勢在未來繼續(xù)存在?B.房地產(chǎn)市場無明顯季節(jié)性波動

Ｃ.忽略了政府宏觀調(diào)控因素對價格的影響

D.市場上可以找到充足的房地產(chǎn)歷史價格資料４、鑒定工業(yè)房地產(chǎn)區(qū)位優(yōu)劣的重要因素有。?A:臨街狀況?B：是否便于動力取得?C：是否便于廢料解決

D：是否接近大自然?E：是否便于產(chǎn)品和原材料運送5、決策的有效性限度通常從決策的等方面來評價。

A:合理性

B：可接受性

C:時效性

D:參與性?E:經(jīng)濟(jì)性6、房地產(chǎn)具有易受限制性,政府對房地產(chǎn)的限制通常通過__來實現(xiàn)。?A．充公權(quán)

B．管制權(quán)

C.征稅權(quán)

D．征收權(quán)

Ｅ．出讓權(quán)７、消費信用有兩種類型。?A：類似商業(yè)信用,由公司以賒銷或分期付款方式將消費品提供應(yīng)消費者?B:屬于民間信用,由公司以賒銷或分期付款方式將消費品提供應(yīng)消費者

C：類似國家信用,由政府以賒銷或分期付款方式將消費品提供應(yīng)消費者

D:屬于商業(yè)信用,由公司以賒銷或分期付款方式將消費品提供應(yīng)消費者?E：屬于銀行信用,由銀行等金融機(jī)構(gòu)以抵押貸款方式向消費者提供資金8、以出讓方式取得土地使用權(quán)的某棟住宅用地已使用了２023。按照國家規(guī)定,該住宅剩余土地使用年限最高為__年。?A.40?B.50

Ｃ．6０

D．7０9、某塊土地總面積為２０0m２,建筑物的各層面積相同，共10層，其建筑密度為60%,則總建筑面積為_＿m2。?A.12０0?B．120

C．3333

Ｄ.３3３.３10、為消除壟斷，提高資源配置效率，政府可以通過手段進(jìn)行干預(yù)。

A：社會立法?Ｂ:經(jīng)濟(jì)立法?C:價格管制

D:稅收調(diào)節(jié)

E:市場控制?１１、根據(jù)財務(wù)核算與分析的需要，公司利潤可分為等四個層次。?A:經(jīng)營利潤?Ｂ:利潤總額

Ｃ：稅后利潤?D:可分派利潤

E:未分派利潤12、下列關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的表述中，對的的有。?A：房地產(chǎn)市場中的信息不完備限度較高,需要有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人這種特殊的制度安排來減少信息成本?B:大型房地產(chǎn)開發(fā)公司一般更樂意委托房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行物業(yè)租售?C:依代理委托方的不同，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的代理形式可以分為首席代理和分代理?D:房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人通過信息搜集的規(guī)模經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢,提供服務(wù)并獲取收益?E：無論采用哪種代理形式,都應(yīng)在項目前期就讓房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及早介入1３、房地產(chǎn)投資決策分析重要涉及（）和項目財務(wù)評價兩個部分。?A．價格分析?B．市場分析

Ｃ.產(chǎn)品分析?D．成本分析14、某房地產(chǎn)投資者以４00萬元購入一個商鋪用于出租經(jīng)營，資本金為100萬元,其余資金為金融機(jī)構(gòu)提供的利率為１２％，期限為2023，按年等額還款的抵押貸款。如該店鋪第１年扣除還本付息后的凈租金收益為10萬元,則考慮還本收益(不考慮所得稅影響)后的權(quán)益投資回報率為__。?A.1２%?Ｂ.１９.２７％

C.１７.18%

D.2７．10％15、某市2023年新開工的房屋建筑面積為１00萬m2,2０２３年末竣工轉(zhuǎn)入2023年繼續(xù)施工的房屋建筑面積為３0萬m2,2０23年竣工的房屋建筑面積為70萬ｍ2。那么,該市房屋的平均建設(shè)周期為__年。

A.1.4

B.1.9

C.2?D．３1６、作為體現(xiàn)保險行為內(nèi)在功能的表現(xiàn)形式,是保險經(jīng)濟(jì)活動的外部功能。

A：分散風(fēng)險?B:組織經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償

Ｃ:融通資金

D：防災(zāi)防損

E:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)1７、開發(fā)商在申請領(lǐng)取施工許可證時,若建設(shè)工期超過一年，則其到位資金原則上不得少于工程協(xié)議的(）。

Ａ.20％

B.30%?C．40％

Ｄ.50%18、一般來說，房地產(chǎn)投資風(fēng)險分析重要涉及等分析。

A：投入資金的安全性?B：項目定位的科學(xué)性

C:盼望收益的可靠性?D:投資項目的變現(xiàn)性?E:資產(chǎn)管理的復(fù)雜性19、下列屬于物業(yè)管理服務(wù)的基本內(nèi)容的是。

Ａ：物業(yè)共用設(shè)備設(shè)施的運營、維護(hù)和管理?B:環(huán)境衛(wèi)生、綠化管理服務(wù)

Ｃ：業(yè)主自用部位的維護(hù)與管理?Ｄ:物業(yè)檔案資料的管理?E：物業(yè)裝飾裝修管理服務(wù)２0、投資利潤率的計算基數(shù)不涉及__。?A.土地取得成本

B.開發(fā)成本?C.管理費用?Ｄ.銷售費用21、對零售商業(yè)物業(yè)進(jìn)行分類的重要依據(jù)有__。?A.建筑規(guī)模?B.經(jīng)營商品的特點?C．商業(yè)輻射區(qū)域的范圍

D.周邊環(huán)境?E.服務(wù)人口的收入水平22、開發(fā)商在申請領(lǐng)取施工許可證時，若建設(shè)工期局限性一年的,則其到位資金原則上不得少于工程協(xié)議價的__。

A．20%

B．30%

C.４０%

D.50％23、下列屬于時期指標(biāo)特點的有。

Ａ：各時期指標(biāo)值可以直接累加?B:各時點指標(biāo)值不可以直接累加?C：通常同一總體時期指標(biāo)值的大小與時期長短成正比?D：通常同一總體時期指標(biāo)值的大小與時期長短成反比?E:每個時點指標(biāo)值的大小不是隨時間的推移而逐漸增大的２4、某宗房地產(chǎn)交易，買賣雙方約