第九章 房產(chǎn)稅

第九章房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅

你聽說過房產(chǎn)稅嗎？你的家里有沒有房子出租?你知道家里的房子出租是否需要交稅嗎?想一想第一節(jié)房產(chǎn)稅一、什么是房產(chǎn)稅：

以房屋為征稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人等征收的一種財產(chǎn)稅。誰應(yīng)該納稅二、房產(chǎn)稅的征稅對象征稅對象：經(jīng)營性房產(chǎn)。三、什么是房產(chǎn)？

指有屋面和圍護結(jié)構(gòu)，能夠遮風(fēng)避雨，可供人們在其中生產(chǎn)、學(xué)習(xí)、工作、娛樂、居住或儲藏物資的場所。

四、征稅范圍？

僅限于境內(nèi)的城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)征收的經(jīng)營性房屋?！锊话ㄞr(nóng)村的房屋。特別注意:

1、獨立于房屋的建筑物如圍墻、暖房、水塔、煙囪、室外游泳池等不屬于房產(chǎn)。2、室內(nèi)游泳池屬于房產(chǎn)。

請判斷下列項目是否應(yīng)交房產(chǎn)稅？這屬于房產(chǎn)嗎？如果個人使用，需繳納房產(chǎn)稅嗎？如果公司使用，需繳納房產(chǎn)稅嗎？想一想請判斷下列項目是否應(yīng)交房產(chǎn)稅？想一想合肥奔達公司的圍墻請判斷下列項目是否應(yīng)交房產(chǎn)稅？想一想順華電器廠房教學(xué)樓資料：章雪家城里有房屋5棟，1棟為自住，1棟自家做生意經(jīng)營用，3棟出租，另農(nóng)村還有1棟老房子想一想請結(jié)合資料判斷下列項目是否應(yīng)交房產(chǎn)稅？1、章雪城里自住的房屋想一想2、章雪家里出租的房屋3、章雪在農(nóng)村的房屋4、章雪家經(jīng)營生意用的房屋五、計稅依據(jù)、稅率、計算方法項目自用的房產(chǎn)出租的房產(chǎn)計稅依據(jù)適用稅率計算方法原值×(1-30%)1.2%計稅依據(jù)×稅率租金收入12%計稅依據(jù)×稅率結(jié)合資料回答下列問題練一練海信科龍電器有限公司建造冰箱生產(chǎn)廠房一幢，經(jīng)驗收投入使用。該廠房入賬價值為300萬元。1、該廠房是否屬于房產(chǎn)？自用還是出租？2、如是，是否需要繳納房產(chǎn)稅？3、如需繳稅，請計算房產(chǎn)稅。練一練

1、屬于房產(chǎn)2、應(yīng)繳納房產(chǎn)稅,屬于從價計算的，因為自用。3、應(yīng)繳納房產(chǎn)稅額=300×（1-30%）×1.2%=2.52(萬元)練一練你的思路對了嗎？結(jié)合資料討論并嘗試完成下列任務(wù)

練一練

廣東格蘭仕企業(yè)集團于2012年1月1日將自有沿街樓房(原值1

000萬元,已折舊300萬元)出租給順豐速遞有限公司用于經(jīng)營快遞業(yè)務(wù)，雙方簽訂租期為5年并且金額固定的租賃合同，合同約定租金為10萬元/月。要求:1、計算格蘭仕2012年房產(chǎn)稅

2、順豐快遞公司需交房產(chǎn)稅嗎？練一練參考答案：

1、2012年格蘭仕應(yīng)繳房產(chǎn)稅=

(10×12)×12%=14.4(萬元)月租金1年12個月練一練參考答案：

2、順豐快遞公司不用繳納。按房產(chǎn)稅條例規(guī)定,由產(chǎn)權(quán)所有人繳納。六、房產(chǎn)稅的納稅申報與繳納1、納稅義務(wù)發(fā)生時間（1）原有房產(chǎn)用于生產(chǎn)經(jīng)營——生產(chǎn)經(jīng)營之月（2）自行新建房屋用于生產(chǎn)經(jīng)營——建成之次月（3）委托施工企業(yè)建設(shè)的房屋——辦理驗收手續(xù)之次月（4）購置新建商品房——房屋交付使用之次月（5）購置存量房——辦理房屋轉(zhuǎn)移、變更登記手續(xù)，自房屋權(quán)屬登記機關(guān)簽發(fā)房屋權(quán)屬證書之次月（6）出租、出借房產(chǎn)——交付出租、出借房產(chǎn)之次月（7）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用、出租、出借本企業(yè)建造的商品房——房屋使用或交付之次月2、納稅期限：按年計算、分期繳納3、納稅地點：房產(chǎn)所在地房產(chǎn)不在同一地方的，按房屋的坐落地點分別向房產(chǎn)所在地的稅務(wù)機關(guān)繳納資料：（1）2010年11月，A公司取得國有土地使用權(quán)，占地面積18萬平方米，記入“無形資產(chǎn)”金額1440萬元，單位土地價格為每平方米80元。練一練（2）A公司構(gòu)建了鋼結(jié)構(gòu)廠房，建筑面積8萬平方米，記入“固定資產(chǎn)”金額5040萬元，其中2012年12月開始對外經(jīng)營出租0.5萬平方米，年租金60萬元。2012年12月通過相關(guān)部門驗收，2013年6月取得產(chǎn)權(quán)證書。（3）A公司構(gòu)建了框架結(jié)構(gòu)辦公樓。建筑面積0.6萬平方米，記入“固定資產(chǎn)”金額1200萬元。其中與辦公樓相連的地下車庫0.08萬平方米。2012年10月通過相關(guān)部門驗收，2013年5月取得房屋產(chǎn)權(quán)證書。（4）A企業(yè)執(zhí)行企業(yè)會計準(zhǔn)則。房屋位置坐落在市區(qū)產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)。廠房與辦公樓均委托施工單位建造。稅務(wù)機關(guān)規(guī)定對經(jīng)營自用的房屋，按房產(chǎn)原值一次扣除30%后的余值計稅。請依據(jù)房產(chǎn)稅政策，對上述問題作出解答。計算與申報（1）計算地價款計入房屋金額容積率＝（8＋0.6）÷18＝0.48<0.5計入房屋的土地價款金額＝（8＋0.6）×2×80＝1376（萬元）計入鋼結(jié)構(gòu)廠房的地價金額＝8÷8.6×1376＝1280（萬元）計入框架結(jié)構(gòu)辦公樓的地價金額＝1376－1280＝96（萬元）（2）確定從價計征的房屋原值假設(shè)在不考慮出租房屋的情形下，鋼結(jié)構(gòu)廠房計稅原值＝5040＋1280＝6320（萬元）本期出租房屋建筑面積5000平方米，占鋼結(jié)構(gòu)廠房建筑面積比重＝0.5÷8＝6.25%

在考慮鋼結(jié)構(gòu)廠房出租后，經(jīng)營自用的房屋原值＝6320×（1－6.25%）＝5925（萬元）框架結(jié)構(gòu)辦公樓計征房產(chǎn)稅的原值＝1200＋96＝1296（萬元）（含地下車庫）（3）計算應(yīng)交房產(chǎn)稅鋼結(jié)構(gòu)廠房：

2012年不需交納房產(chǎn)稅2013年從價計征房產(chǎn)稅＝5925×（1－30%）×1.2%＝49.77（萬元）2013年從租計征房產(chǎn)稅＝60×12%＝7.2（萬元）框架結(jié)構(gòu)辦公樓：2012年應(yīng)交房產(chǎn)稅＝1296×（1－30%）×1.2%×2÷12＝1.8144（萬元）。2013年應(yīng)交房產(chǎn)稅＝1296×（1－30%）×1.2%＝10.8864（萬元）。2013年從價與從租計征房產(chǎn)稅合計金額＝49.77＋7.2＋10.8864＝67.8564（萬元）。（4）2013年應(yīng)交房產(chǎn)稅賬務(wù)處理（假設(shè)2013年房產(chǎn)稅一次性交納）：確認(rèn)納稅義務(wù)時：借：管理費用——房產(chǎn)稅67.8564貸：應(yīng)交稅費——應(yīng)交房產(chǎn)稅67.8564繳納時：借：應(yīng)交稅費——應(yīng)交房產(chǎn)稅67.8564貸：銀行存款67.8564房產(chǎn)稅政策調(diào)整房產(chǎn)稅改革（新房產(chǎn)稅）為什么改？達到什么目的？怎么改？對房地產(chǎn)的影響？拓展討論為什么改革1998年，我國實施住房市場化改革，住房開始貨幣化，隨著住房改革不斷深化，我國的房地產(chǎn)市場也日趨活躍。在1998年我國住房制度改革之初，私人購房面積僅占城鎮(zhèn)住房竣工面積的30%，而現(xiàn)在這個比例已達到70%。近五年，我國房地產(chǎn)市場發(fā)展迅速，房地產(chǎn)成為了新的經(jīng)濟增長點，而商品房本身除了居住功能以外，又被賦予了投資升值的功能，受投資者追捧，導(dǎo)致房價持續(xù)大幅攀升，全國各一二線城市都出現(xiàn)了購房難的問題，鑒于此，政府為了穩(wěn)定持續(xù)瘋長的房價而出臺了一系列宏觀政策調(diào)控，但是都收效甚微，阻擋不了房價的上漲，正是在這種背景下，房產(chǎn)稅的改革橫空出世，成為了政府制約高房價，打擊炒房，遏制游資投機的“殺手锏”。房產(chǎn)稅啟動次數(shù)達到何種目的（1）提高地方政府財政收入，穩(wěn)定土地市場價格（2）調(diào)節(jié)居民收入分配，縮小社會貧富差距（3）影響住房供求關(guān)系（4）改善民生工程如何改革（以上海為例）

征收對象：本市居民家庭在本市新購且屬于該居民家庭第二套及以上的住房（包括新購的二手存量住房和新建商品住房，下同）和非本市居民家庭在本市新購的住房（以下統(tǒng)稱“應(yīng)稅住房”）。

納稅義務(wù)人：納稅人為應(yīng)稅住房產(chǎn)權(quán)所有人。

計稅依據(jù)：房產(chǎn)稅暫按應(yīng)稅住房市場交易價格的70%計算繳納。稅率：適用稅率暫定為0.6%應(yīng)稅住房每平方米市場交易價格低于本市上年度新建商品住房平均銷售價格2倍（含2倍）的，稅率暫減為0.4%上述本市上年度新建商品住房平均銷售價格，由市統(tǒng)計局每年公布公式：應(yīng)納房產(chǎn)稅稅額=新購住房應(yīng)征稅的面積×新購住房單價×70%×稅率對房地產(chǎn)的影響第一，房產(chǎn)稅改革所針對的目標(biāo)很明確，就是高端、高價、大面積的商品住宅，尤其是別墅類的產(chǎn)品，是房產(chǎn)稅的主要來源之一。第二，房產(chǎn)稅一定會帶來房價的波動，會給市場帶來下行壓力。隨著房產(chǎn)稅作用的逐步顯現(xiàn)，房價會回歸倒一個平穩(wěn)合理的區(qū)間。對房地產(chǎn)的影響第三，房產(chǎn)稅的影響對最高端層面和低端層面的消費者較