物業(yè)與地產(chǎn)對(duì)接

物業(yè)公司企業(yè)定位及與地產(chǎn)公司的接口

一、物業(yè)公司的定位物業(yè)公司自主經(jīng)營(yíng)是企業(yè)發(fā)展的必由之路，物業(yè)公司與地產(chǎn)各項(xiàng)目公司分離，既能在很大程度上減輕地產(chǎn)公司的負(fù)擔(dān)，又能有利于物業(yè)公司健康發(fā)展，使物業(yè)逐步走上自負(fù)盈虧、規(guī)范發(fā)展之路?，F(xiàn)就有關(guān)問(wèn)題闡述如下：1．關(guān)系分離：

各項(xiàng)目公司和物業(yè)之間，由原一家關(guān)系變?yōu)榧滓译p方的合作關(guān)系。雙方均以合同形式，明確雙方責(zé)、權(quán)、利。2．財(cái)務(wù)分離物業(yè)公司獨(dú)立核算，自項(xiàng)目前期介入到樓盤(pán)正常入伙，每一階段所發(fā)生費(fèi)用由總公司或地產(chǎn)項(xiàng)目公司與物業(yè)公司對(duì)接，總公司或地產(chǎn)項(xiàng)目公司對(duì)物業(yè)公司的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行考評(píng)，然后定期據(jù)實(shí)結(jié)算。物業(yè)公司以完全獨(dú)立之經(jīng)濟(jì)實(shí)體展開(kāi)運(yùn)作。3．運(yùn)作方式物業(yè)公司的運(yùn)作完全依據(jù)市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)模式獨(dú)立運(yùn)營(yíng)，重大決策報(bào)總公司審批。4．物業(yè)公司與地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)結(jié)算4.1入伙前物業(yè)為單個(gè)項(xiàng)目投入的人力及物資等成本，計(jì)入該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本，物業(yè)按季度向地產(chǎn)公司報(bào)請(qǐng)審批認(rèn)可，據(jù)實(shí)結(jié)算。4.2業(yè)主入伙后的非常規(guī)物業(yè)服務(wù)投入（如營(yíng)銷(xiāo)配合、因開(kāi)發(fā)配套暫不到位需物業(yè)提供的投入、突發(fā)事件的處理等），物業(yè)公司按季度向地產(chǎn)公司申報(bào)，經(jīng)核準(zhǔn)據(jù)實(shí)結(jié)算。4.3業(yè)主入伙后，項(xiàng)目未售出的空置物業(yè)，其物業(yè)管理費(fèi)由地產(chǎn)公司按《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，全額向物業(yè)公司支付。4.4因營(yíng)銷(xiāo)策略需要，地產(chǎn)公司承諾向業(yè)主提供的免單、優(yōu)惠等，使物業(yè)公司實(shí)際減少收取的管理費(fèi)用，計(jì)入開(kāi)發(fā)成本由地產(chǎn)公司向物業(yè)公司據(jù)實(shí)支付。4.5因開(kāi)發(fā)建設(shè)的原因造成房屋質(zhì)量問(wèn)題，業(yè)主提出的合理的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償、賠償或業(yè)主拒交的管理費(fèi)，物業(yè)組織地產(chǎn)項(xiàng)目公司確認(rèn)，該費(fèi)用由地產(chǎn)公司支付。5．物業(yè)公司成立客戶(hù)服務(wù)中心業(yè)主入伙前的投訴歸口至地產(chǎn)項(xiàng)目公司處理，入伙以后統(tǒng)一歸口至物業(yè)公司處理。物業(yè)公司客戶(hù)服務(wù)中心負(fù)責(zé)業(yè)主投訴處理、業(yè)主關(guān)系維護(hù)、入伙后工程遺留問(wèn)題的處理等。二、物業(yè)公司與地產(chǎn)公司的工作接口階段1.項(xiàng)目論證、設(shè)計(jì)階段1.1地產(chǎn)公司設(shè)計(jì)部門(mén)在項(xiàng)目論證與設(shè)計(jì)階段應(yīng)邀請(qǐng)物業(yè)公司參與項(xiàng)目設(shè)計(jì)圖紙會(huì)審，以便提供必要建議。1.2物業(yè)公司提出圖紙會(huì)審意見(jiàn)，地產(chǎn)公司設(shè)計(jì)部門(mén)組織組織物業(yè)公司進(jìn)行答疑及溝通會(huì)，確認(rèn)采納建議。1.3雙方就答疑及溝通意見(jiàn)結(jié)果書(shū)面簽字確認(rèn)、存檔。1.4設(shè)計(jì)階段完成后，地產(chǎn)公司應(yīng)于設(shè)計(jì)完成后30日內(nèi)與物業(yè)公司簽訂“前期物業(yè)服務(wù)合同”1.5物業(yè)公司在“前期物業(yè)服務(wù)合同”簽訂30天內(nèi)向總公司提交該項(xiàng)目的物業(yè)管理方案，經(jīng)審批后執(zhí)行。2.工程建設(shè)階段2.1地產(chǎn)項(xiàng)目公司應(yīng)向物業(yè)公司提交施工方案及施工計(jì)劃書(shū)，以便物業(yè)制訂施工階段物業(yè)介入方案。2.2設(shè)備選型、安裝、調(diào)試，地產(chǎn)項(xiàng)目公司應(yīng)通知物業(yè)公司參與。2.3物業(yè)公司在建設(shè)過(guò)程中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，地產(chǎn)項(xiàng)目公司應(yīng)高度重視，及時(shí)糾偏和改進(jìn)，并定時(shí)召開(kāi)雙方溝通會(huì)。3.項(xiàng)目預(yù)售前3.1地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)部門(mén)應(yīng)向物業(yè)提交“物業(yè)營(yíng)銷(xiāo)配合方案”以便物業(yè)根據(jù)營(yíng)銷(xiāo)部門(mén)的要求，制定配合方案。3.2物業(yè)公司制訂好“營(yíng)銷(xiāo)配合方案”，提交地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)部門(mén)，如無(wú)異議，應(yīng)簽字確認(rèn)。3.3常規(guī)營(yíng)銷(xiāo)配合應(yīng)提前一周書(shū)面告知物業(yè)公司，緊急營(yíng)銷(xiāo)配合應(yīng)由雙方負(fù)責(zé)人磋商確定，并提交成本核算方案。3.4營(yíng)銷(xiāo)部門(mén)發(fā)現(xiàn)物業(yè)公司在營(yíng)銷(xiāo)配合中出現(xiàn)問(wèn)題，應(yīng)以書(shū)面形式告知物業(yè)公司，以便物業(yè)公司進(jìn)行整改或改進(jìn)。3.5營(yíng)銷(xiāo)中心需調(diào)整營(yíng)銷(xiāo)配合方案需書(shū)面告知物業(yè)公司，雙方簽字確認(rèn)。3.6營(yíng)銷(xiāo)中心應(yīng)對(duì)物業(yè)配合人員進(jìn)行營(yíng)銷(xiāo)方面的基本培訓(xùn)。3.7營(yíng)銷(xiāo)人員也應(yīng)參加由物業(yè)組織的物業(yè)服務(wù)方面的培訓(xùn)。4.物業(yè)的驗(yàn)收與交接4.1項(xiàng)目公司應(yīng)在業(yè)主入伙前60天工程全部竣工，并取得“建筑工程竣工驗(yàn)收備案證”，以便物業(yè)有足夠的時(shí)間進(jìn)行工程遺留問(wèn)題的排查與整改。4.2項(xiàng)目公司應(yīng)按施工圖與物業(yè)逐一驗(yàn)收，驗(yàn)收不合格項(xiàng)由物業(yè)公司匯總，項(xiàng)目公司確認(rèn)，項(xiàng)目公司在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)組織施工方整改維修直至合格，如因施工方整改不及時(shí)或質(zhì)量不合格等原因造成的公司損失或業(yè)主賠付、補(bǔ)償?shù)荣M(fèi)用，由施工方承擔(dān)。4.3項(xiàng)目公司應(yīng)就每項(xiàng)驗(yàn)收結(jié)果作詳細(xì)記錄并予簽字確認(rèn)。4.4項(xiàng)目公司應(yīng)按物業(yè)公司“驗(yàn)收交接方案”移交完整的技術(shù)資料和相關(guān)文件，以便物業(yè)后期服務(wù)。4.5重大工程遺留問(wèn)題雙方應(yīng)召開(kāi)現(xiàn)場(chǎng)會(huì)，共同確定解決方案。4.6工程遺留問(wèn)題重大、或工程遺留問(wèn)題處理不及時(shí)、處理后質(zhì)量不合格，物業(yè)以月度報(bào)表或緊急報(bào)告形式上報(bào)總公司。5.業(yè)主入伙5.1物業(yè)公司應(yīng)在業(yè)主入伙前45天完成“業(yè)主入伙策劃方案報(bào)地產(chǎn)公司，地產(chǎn)公司簽字確認(rèn)。5.2地產(chǎn)公司應(yīng)在業(yè)主入伙前40天制訂“入伙通知書(shū)”，入伙前30天向業(yè)主發(fā)放通知書(shū)并在媒體公示?！百|(zhì)量保證書(shū)”、“使用說(shuō)明書(shū)”應(yīng)在入伙前30天向物業(yè)提供。5.3項(xiàng)目公司應(yīng)積極配合物業(yè)公司進(jìn)行入伙現(xiàn)場(chǎng)的布置。5.4項(xiàng)目公司在入伙時(shí)間內(nèi)應(yīng)派專(zhuān)業(yè)工程師進(jìn)駐入伙現(xiàn)場(chǎng)，協(xié)助物業(yè)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)解答并參與有關(guān)問(wèn)題的處理。6.入伙后工程遺留問(wèn)題的處理6.1業(yè)主收樓時(shí)發(fā)現(xiàn)的遺留問(wèn)題，物業(yè)公司歸類(lèi)統(tǒng)計(jì)，確定整改方案后，項(xiàng)目公司予以確認(rèn)。6.2入伙前項(xiàng)目公司應(yīng)督促施工方將所有工程遺留問(wèn)題整改到位。6.3對(duì)于業(yè)主入伙后仍然沒(méi)有解決的問(wèn)題或是入伙過(guò)程中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，由物業(yè)公司組織專(zhuān)業(yè)施工隊(duì)伍實(shí)施整改，費(fèi)用從施工方質(zhì)保金中扣除。6.4施工方5%質(zhì)保金中的50%由地產(chǎn)公司直接劃撥到物業(yè)公司，以保障物業(yè)公司能按期按質(zhì)將工程遺留問(wèn)題整改到位。總公司定期和不定期對(duì)物業(yè)公司資金使用及工程遺留問(wèn)題處理進(jìn)行審計(jì)。6.5技術(shù)難度較大的整改，項(xiàng)目公司應(yīng)