2023年物業(yè)管理師管理實務全真模擬匯總

２０２3年物業(yè)管理師《管理實務》全真模擬匯總1.某物業(yè)竣工交付6個月時,因電梯機房漏雨滲水致使電梯停梯。下列說法中，對的的有（）。A.立即告知電梯公司解決故障停梯問題B.電梯公司應履行保修責任,并承擔維修費用Ｃ.建設單位應承擔本次事故的所有費用D.物業(yè)管理公司應承擔滲漏機房的維修責任及費用E.電梯機房屬物業(yè)共用部位,修繕費用應在專項維修資金中列支２．按使用功能劃分，物業(yè)可分為（）物業(yè)。Ａ.居住B.公共Ｃ.商業(yè)D.工業(yè)E.其他3.物業(yè)管理區(qū)域停車場的物業(yè)管理人員一般應涉及()。A.車輛維修員B.車輛清洗員Ｃ．交通疏導及管理員D．停車場保潔員E.停車收費員4.物業(yè)管理公司主營業(yè)務收入涉及(）收入。A．物業(yè)管理B.物業(yè)經營C.政策性虧損補貼D．物業(yè)大修E.共用部位的租賃收入5.物業(yè)管理公司利潤總額涉及(）。A．公司所屬項目上交的管理酬金B(yǎng).營業(yè)利潤C.投資凈收益D.營業(yè)外收支凈額E．補貼收入答案：1．AC2.AＣDE3．CDE４.ＡＢD５.BCDE１．物業(yè)服務支出的構成不涉及（）。A.物業(yè)共用部位、共用設施設備的平常運營、維護費用Ｂ．物業(yè)管理公司財產保險費用C.物業(yè)共用部位、共用設施設備保險費用D.管理服務人員的工資E．項目管理處用房裝飾裝修費用2．按照《物業(yè)服務收費管理辦法》，物業(yè)服務收費實行（）。A．政府定價B.政府指導價C.市場調節(jié)價D．業(yè)主定價E.政府與業(yè)主共同定價3.住宅專項維修資金可用于(）。A.填補物業(yè)管理經費的局限性B.共用部位、共用設施設備的大修C．共用部位、共用設施設備的更新D．共用部位、共用設施設備的改造E．共用部位、共用設施設備的平常維修4.下列關于物業(yè)服務費用包干制的說法中,對的的有(）。A．由業(yè)主向物業(yè)管理公司支付固定物業(yè)服務費用B.管理服務利潤是固定的，不隨物業(yè)管理成本的變動而變動Ｃ．物業(yè)管理公司應聘請專業(yè)審計機構對物業(yè)服務費用收支情況進行審計D.物業(yè)服務費用收支相抵，盈余或者虧損均由物業(yè)管理公司享有或者承擔E.物業(yè)服務費用中不涉及法定稅費5.物業(yè)管理信用檔案的建立范圍涉及（)。A．物業(yè)管理公司B．物業(yè)管理專業(yè)人員Ｃ.業(yè)主委員會D.建設單位E.物業(yè)使用人答案：1.BＥ2.BC3．BCD４.AＤ５.AB案例分析題（一）某物業(yè)管理公司管理一高層住宅社區(qū),近斯收到部分業(yè)主投訴及建議，具體意見匯總見下表。問題1:解決上述問題,需要資金投入的項目有哪些?費用如何解決(不考慮人工、培訓等管理成本的增長）?（5分)編號意見與建議１部分樓梯間陳舊，規(guī)定進行粉刷２保安人員更換頻繁，給社區(qū)安全管理帶來隱患3社區(qū)內停車秩序混亂,建議加強管理4社區(qū)外市政道路邊常有小攤販，環(huán)境臟亂,建議加強管理5常有人到社區(qū)散發(fā)廣告，住戶反感，也存在不安全因素6樓道燈損壞頻率高,建議及時檢查更換7某部電梯安全隱患嚴重,需要大修８建議社區(qū)外墻所有翻新9社區(qū)老鼠和蚊蠅較多（特別是蚊子），建議采用措施1０社區(qū)內出現(xiàn)業(yè)主丟失自行車情況，規(guī)定加強管理11部分業(yè)重規(guī)定減免物業(yè)服務費12希望提供家政服務13部分業(yè)主反映交通不便,規(guī)定向交通部門建議增設到達社區(qū)的公交線路14建議清潔工作業(yè)時間與業(yè)主的上下班時間盡量錯開,避免與業(yè)主爭用電梯問題2:上述不屬于物業(yè)管理公司管理職責范圍的項目有哪些？對此,物業(yè)管理公司應如何解決?（4分)問題3：試分析第9項問題產生的也許因素和應采用的措施？（4分）問題4:在上述所有問題中，您認為不也許滿足業(yè)重規(guī)定，僅需要進行必要的溝通和解釋的項目是哪一項?為什么？(4分）問題5:針對上述問題，請結合您的工作實踐,試舉出至少三項管理措施,以提高管理服務水平？(３分)答案：案例分析題(一）問題1答案要點及評分標準:(１）需要資金投入的項目有：第1、6、７、8、9項(２.5分，答對每項0.5分，錯答１項得０分)。（2）其中第1、6、９項應在物業(yè)服務費在中列支（1.５分，答對每項０.5分，錯答１項得0分）;第7、8項從住宅專項維修資金中列支，或由全體業(yè)主分攤（1分，每項０.５分，錯答１項得0分;答對從住宅專項維修資金中列支,或由全體業(yè)主分攤均可得分)。問題2答案要點及評分標準:(１)第4項和第12、1３項(２分,答對任意2項得2分,答對1項得1分,錯答1項得０分）。(2）物業(yè)管理公司應向業(yè)主作出解釋,第4項和第1３項不屬于物業(yè)管理公司直接管理職責范圍,無權直接解決（1分）；物業(yè)管理公司應向有關部門（城管、交通等)反映，積極協(xié)調，爭取解決,可積極聯(lián)系家政，按業(yè)重規(guī)定提供相應服務（0.５分）;并跟蹤事態(tài),及時向業(yè)主通報(０.5分)。(凡未答第1２項如何解決的不扣分）。問題3答案要點及評分標準:（1)也許因素有:環(huán)境臟亂。其中積水較多是滋生蚊蠅的重要因素；有食源是老鼠較多的因素（2分)。（2）應采用措施:加強環(huán)境治理,涉及:及時清運垃圾，積水解決，加強藥物滅殺蚊蠅,運用鼠夾、毒餌等物理、化學、生物等方法滅鼠(１．5）；同時加強宣傳教育，取得業(yè)主配合（0.5分）。問題4答案要點及評分標準：第11項(２分)，由于物業(yè)管理服務是公共性服務,所有業(yè)主均有按同等標準交納物業(yè)服務費用的義務（2分,答因受契約、協(xié)議等約定,不能隨意減免物業(yè)服務費，也可以得分)。問題5答案要點及評分標準:1、加強基礎管理,涉及平常檢查和員工培訓;２、調整優(yōu)化管理服務工作流程;3、加強安全管理,公共秩序管理；4、加強社區(qū)共用設施設備的更新改造工作;5、加強社區(qū)衛(wèi)生管理工作;6、加強溝通和宣傳工作（答對上述任意３項得3分,答出其它措施,只要合理也可以得分)。案例分析題（二)某房地產開發(fā)公司開發(fā)的某住宅社區(qū),由甲物業(yè)管理公司承擔前期物業(yè)管理。業(yè)主于2023年８月開始入住，２023年5月該社區(qū)召開初次業(yè)主大會會議,選舉產生了業(yè)主委員會,并按照業(yè)主大會決議選聘了乙物業(yè)管理公司。業(yè)主委員會與乙物業(yè)管理公司簽訂了物業(yè)服務協(xié)議,協(xié)議于202３年8月１日零時生效。業(yè)主委員會以書面形式告知甲物業(yè)管理公司應于2023年８月1日前辦理完畢物業(yè)交接驗罷手續(xù)。甲物業(yè)管理公司收到業(yè)主委員會書面告知后，安排了該社區(qū)管理服務人員退場,但以部分業(yè)主欠繳物業(yè)服務費為由，拒絕移交相應的物業(yè)管理資料,拒不配合物業(yè)交接查驗。2023年８月１5日,頂層的20戶業(yè)主發(fā)現(xiàn)房間在雨天滲水，于是聯(lián)名規(guī)定乙物業(yè)管理公司無償修復。乙物業(yè)管理公司稱這是因甲物業(yè)管理公司管理不善所致,應由甲物業(yè)管理公司負責修繕。之后,乙物業(yè)管理公司不再受理業(yè)主有關該問題的投訴。問題1：上述20戶業(yè)主提出的修復請求是否合理？是否應由乙物業(yè)管理公司負責無償修復？(4分)問題２：乙物業(yè)管理公司的做法是否妥當?假如您是該公司的負責人,如何解決業(yè)主的投訴?(4分)問題3：該社區(qū)的前期物業(yè)服務協(xié)議何時終止？（3分）問題4：甲物業(yè)管理公司拒絕移交的理由是否成立?請說明理由(3分)問題5：在甲物業(yè)管理公司拒絕移交物業(yè)管理資料和配合物業(yè)交接查驗的情況下,乙物業(yè)管理公司應如何進行物業(yè)承接查驗?（6分)答案:案例分析題(二)問題1答題要點及評分標準：(1）上述２0戶業(yè)重規(guī)定修復的請求是合理的,因房屋未超過保修期限（2分)；(2)但上述住戶規(guī)定乙物業(yè)管理公司無償修復是不合理的,因房屋在保修期內的維修責任應由建設單位負責(2分，凡答規(guī)定乙物業(yè)管理公司無償修復合理的，本得分點與上一得分點均不得分）。問題2答題要點及評分標準：（1）乙物業(yè)管理公司的做法不妥當(1分）;（2）該公司應勘察現(xiàn)場，記錄業(yè)主損失情況（1分),積極向業(yè)主做好解釋工作，告知業(yè)主在保修期內，房屋應由建設單位無償保修(１分);(3）同時應將有關情況及時告知建設單位(或建議業(yè)主及時告知建設單位),積極與建設單位聯(lián)系修繕，隨時向業(yè)主通報進展情況(1分）。問題3答題要點及評分標準：答“２０23年７月３１日（２4時）”或“２0２3年8月1日（零時)”均可以得分(3分）。問題4答題要點及評分標準：拒絕移交的理由不成立（１分）;理由是業(yè)主欠繳物業(yè)服務費用，應通過業(yè)主委員會督促，物業(yè)管理公司訴訟等其它途經解決(2分,答因協(xié)議已終止，依法不能以任何理由拒絕移交相關物業(yè)管理資料，也可以得分)。問題5答題要點及評分標準：(1)乙物業(yè)管理公司應在業(yè)主委員會的配合下,對物業(yè)共用部位、共用設施設備逐個進行實物查驗,做好查驗記錄（1分）；盡也許邀請具有公信力的第三方（如政府主管部門、街道辦事處、社區(qū)居委會等）參與查驗工作（１分）。（2)自查驗之日起，乙物業(yè)管理公司應建立共用部位、共用設施設備運營維修養(yǎng)護技術檔案(2分）。(3）乙物業(yè)管理公司可從建設單位或城建檔案館獲取該社區(qū)相關原始檔案資料（２分）。１.以下(）不屬于住宅社區(qū)物業(yè)管理的目的。A.發(fā)明舒適、安全、安靜的居住環(huán)境Ｂ．提供便利、方便居民生活C．發(fā)揮物業(yè)的最大使用價值D.實現(xiàn)公司效益２.小型寫字樓的面積在(）。A.１萬m2以上Ｂ．１萬ｍ２以下C.3萬m2以上D．３萬m2以下3.工業(yè)物業(yè)的分類不涉及（)。A．無污染工業(yè)物業(yè)B．輕污染工業(yè)物業(yè)C．一般工業(yè)物業(yè)D.重工業(yè)物業(yè)4.綠化養(yǎng)護管理的特點是經常性針對性和()。A.公益性B.動態(tài)性C.靜態(tài)性D．階段性5．我國《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標準》規(guī)定，（)分貝是正常的環(huán)境聲音,是噪聲的衛(wèi)生標準。Ａ．40B．50C．55D．60答案：１．Ｄ2．Ｂ３．D4．B5．A１．高層外墻清洗時,對氣候的規(guī)定較高，風力應小于()級。A.四級Ｂ.三級C．五級D．二級2．住宅社區(qū)防治物業(yè)環(huán)境污染的重點工作是（）。A.商業(yè)垃圾Ｂ.醫(yī)療垃圾C．裝修垃圾D．業(yè)主和使用人生活垃圾3．物業(yè)管理的招標從不同的角度可以有不同的分類，最常見的分類方式是按招標對象的廣度劃分，即(）。Ａ．全方位物管招標和單項目物管招標B.單純物管招標和物管與經營總招標Ｃ.發(fā)展商招標、業(yè)主委員會招標和物管公司的專項招標D．公開招標、邀請招標與協(xié)商招標4.組成招標文獻的六要素不涉及（）。A．投標邀請書Ｂ.技術規(guī)范及規(guī)定C.協(xié)議樣本D.附件（附表、附圖、附文等)。答案：１.Ａ2．D3.Ｄ４．Ｃ1．新建社區(qū)公共綠地人均應在（）平方米以上。A.1.5B.2Ｃ．1D.2．52.住宅社區(qū)房屋完好率和零修及時率應當分別達成(）。A．９8％，100%B.９8%，１0０％Ｃ.98%，９８%D.1０0%,98%3.社區(qū)環(huán)境衛(wèi)生管理服務不符合標準的是（）。Ａ．社區(qū)內環(huán)衛(wèi)設施要完備，設有垃圾箱、果皮箱，垃圾中轉站等保潔設備；B.有兼職的清潔人員和明確的責任范圍，社區(qū)準時清掃保潔，垃圾箱至少兩天一清除；C．房屋共用部位保持清潔,無亂貼、亂畫,無擅自占用和堆放雜物現(xiàn)象,樓梯扶欄、天臺、公共玻璃等保持清潔；D.商