2023年物業(yè)管理師管理實(shí)務(wù)全真模擬匯總

２０２3年物業(yè)管理師《管理實(shí)務(wù)》全真模擬匯總1.某物業(yè)竣工交付6個(gè)月時(shí),因電梯機(jī)房漏雨滲水致使電梯停梯。下列說(shuō)法中，對(duì)的的有（）。A.立即告知電梯公司解決故障停梯問(wèn)題B.電梯公司應(yīng)履行保修責(zé)任,并承擔(dān)維修費(fèi)用Ｃ.建設(shè)單位應(yīng)承擔(dān)本次事故的所有費(fèi)用D.物業(yè)管理公司應(yīng)承擔(dān)滲漏機(jī)房的維修責(zé)任及費(fèi)用E.電梯機(jī)房屬物業(yè)共用部位,修繕費(fèi)用應(yīng)在專項(xiàng)維修資金中列支２．按使用功能劃分，物業(yè)可分為（）物業(yè)。Ａ.居住B.公共Ｃ.商業(yè)D.工業(yè)E.其他3.物業(yè)管理區(qū)域停車場(chǎng)的物業(yè)管理人員一般應(yīng)涉及()。A.車輛維修員B.車輛清洗員Ｃ．交通疏導(dǎo)及管理員D．停車場(chǎng)保潔員E.停車收費(fèi)員4.物業(yè)管理公司主營(yíng)業(yè)務(wù)收入涉及(）收入。A．物業(yè)管理B.物業(yè)經(jīng)營(yíng)C.政策性虧損補(bǔ)貼D．物業(yè)大修E.共用部位的租賃收入5.物業(yè)管理公司利潤(rùn)總額涉及(）。A．公司所屬項(xiàng)目上交的管理酬金B(yǎng).營(yíng)業(yè)利潤(rùn)C(jī).投資凈收益D.營(yíng)業(yè)外收支凈額E．補(bǔ)貼收入答案：1．AC2.AＣDE3．CDE４.ＡＢD５.BCDE１．物業(yè)服務(wù)支出的構(gòu)成不涉及（）。A.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的平常運(yùn)營(yíng)、維護(hù)費(fèi)用Ｂ．物業(yè)管理公司財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)用C.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保險(xiǎn)費(fèi)用D.管理服務(wù)人員的工資E．項(xiàng)目管理處用房裝飾裝修費(fèi)用2．按照《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行（）。A．政府定價(jià)B.政府指導(dǎo)價(jià)C.市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)D．業(yè)主定價(jià)E.政府與業(yè)主共同定價(jià)3.住宅專項(xiàng)維修資金可用于(）。A.填補(bǔ)物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)的局限性B.共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修C．共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的更新D．共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的改造E．共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的平常維修4.下列關(guān)于物業(yè)服務(wù)費(fèi)用包干制的說(shuō)法中,對(duì)的的有(）。A．由業(yè)主向物業(yè)管理公司支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用B.管理服務(wù)利潤(rùn)是固定的，不隨物業(yè)管理成本的變動(dòng)而變動(dòng)Ｃ．物業(yè)管理公司應(yīng)聘請(qǐng)專業(yè)審計(jì)機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用收支情況進(jìn)行審計(jì)D.物業(yè)服務(wù)費(fèi)用收支相抵，盈余或者虧損均由物業(yè)管理公司享有或者承擔(dān)E.物業(yè)服務(wù)費(fèi)用中不涉及法定稅費(fèi)5.物業(yè)管理信用檔案的建立范圍涉及（)。A．物業(yè)管理公司B．物業(yè)管理專業(yè)人員Ｃ.業(yè)主委員會(huì)D.建設(shè)單位E.物業(yè)使用人答案：1.BＥ2.BC3．BCD４.AＤ５.AB案例分析題（一）某物業(yè)管理公司管理一高層住宅社區(qū),近斯收到部分業(yè)主投訴及建議，具體意見(jiàn)匯總見(jiàn)下表。問(wèn)題1:解決上述問(wèn)題,需要資金投入的項(xiàng)目有哪些?費(fèi)用如何解決(不考慮人工、培訓(xùn)等管理成本的增長(zhǎng)）?（5分)編號(hào)意見(jiàn)與建議１部分樓梯間陳舊，規(guī)定進(jìn)行粉刷２保安人員更換頻繁，給社區(qū)安全管理帶來(lái)隱患3社區(qū)內(nèi)停車秩序混亂,建議加強(qiáng)管理4社區(qū)外市政道路邊常有小攤販，環(huán)境臟亂,建議加強(qiáng)管理5常有人到社區(qū)散發(fā)廣告，住戶反感，也存在不安全因素6樓道燈損壞頻率高,建議及時(shí)檢查更換7某部電梯安全隱患嚴(yán)重,需要大修８建議社區(qū)外墻所有翻新9社區(qū)老鼠和蚊蠅較多（特別是蚊子），建議采用措施1０社區(qū)內(nèi)出現(xiàn)業(yè)主丟失自行車情況，規(guī)定加強(qiáng)管理11部分業(yè)重規(guī)定減免物業(yè)服務(wù)費(fèi)12希望提供家政服務(wù)13部分業(yè)主反映交通不便,規(guī)定向交通部門建議增設(shè)到達(dá)社區(qū)的公交線路14建議清潔工作業(yè)時(shí)間與業(yè)主的上下班時(shí)間盡量錯(cuò)開(kāi),避免與業(yè)主爭(zhēng)用電梯問(wèn)題2:上述不屬于物業(yè)管理公司管理職責(zé)范圍的項(xiàng)目有哪些？對(duì)此,物業(yè)管理公司應(yīng)如何解決?（4分)問(wèn)題3：試分析第9項(xiàng)問(wèn)題產(chǎn)生的也許因素和應(yīng)采用的措施？（4分）問(wèn)題4:在上述所有問(wèn)題中，您認(rèn)為不也許滿足業(yè)重規(guī)定，僅需要進(jìn)行必要的溝通和解釋的項(xiàng)目是哪一項(xiàng)?為什么？(4分）問(wèn)題5:針對(duì)上述問(wèn)題，請(qǐng)結(jié)合您的工作實(shí)踐,試舉出至少三項(xiàng)管理措施,以提高管理服務(wù)水平？(３分)答案：案例分析題(一）問(wèn)題1答案要點(diǎn)及評(píng)分標(biāo)準(zhǔn):(１）需要資金投入的項(xiàng)目有：第1、6、７、8、9項(xiàng)(２.5分，答對(duì)每項(xiàng)0.5分，錯(cuò)答１項(xiàng)得０分)。（2）其中第1、6、９項(xiàng)應(yīng)在物業(yè)服務(wù)費(fèi)在中列支（1.５分，答對(duì)每項(xiàng)０.5分，錯(cuò)答１項(xiàng)得0分）;第7、8項(xiàng)從住宅專項(xiàng)維修資金中列支，或由全體業(yè)主分?jǐn)偅?分，每項(xiàng)０.５分，錯(cuò)答１項(xiàng)得0分;答對(duì)從住宅專項(xiàng)維修資金中列支,或由全體業(yè)主分?jǐn)偩傻梅?。問(wèn)題2答案要點(diǎn)及評(píng)分標(biāo)準(zhǔn):(１)第4項(xiàng)和第12、1３項(xiàng)(２分,答對(duì)任意2項(xiàng)得2分,答對(duì)1項(xiàng)得1分,錯(cuò)答1項(xiàng)得０分）。(2）物業(yè)管理公司應(yīng)向業(yè)主作出解釋,第4項(xiàng)和第1３項(xiàng)不屬于物業(yè)管理公司直接管理職責(zé)范圍,無(wú)權(quán)直接解決（1分）；物業(yè)管理公司應(yīng)向有關(guān)部門（城管、交通等)反映，積極協(xié)調(diào)，爭(zhēng)取解決,可積極聯(lián)系家政，按業(yè)重規(guī)定提供相應(yīng)服務(wù)（0.５分）;并跟蹤事態(tài),及時(shí)向業(yè)主通報(bào)(０.5分)。(凡未答第1２項(xiàng)如何解決的不扣分）。問(wèn)題3答案要點(diǎn)及評(píng)分標(biāo)準(zhǔn):（1)也許因素有:環(huán)境臟亂。其中積水較多是滋生蚊蠅的重要因素；有食源是老鼠較多的因素（2分)。（2）應(yīng)采用措施:加強(qiáng)環(huán)境治理,涉及:及時(shí)清運(yùn)垃圾，積水解決，加強(qiáng)藥物滅殺蚊蠅,運(yùn)用鼠夾、毒餌等物理、化學(xué)、生物等方法滅鼠(１．5）；同時(shí)加強(qiáng)宣傳教育，取得業(yè)主配合（0.5分）。問(wèn)題4答案要點(diǎn)及評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)：第11項(xiàng)(２分)，由于物業(yè)管理服務(wù)是公共性服務(wù),所有業(yè)主均有按同等標(biāo)準(zhǔn)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的義務(wù)（2分,答因受契約、協(xié)議等約定,不能隨意減免物業(yè)服務(wù)費(fèi)，也可以得分)。問(wèn)題5答案要點(diǎn)及評(píng)分標(biāo)準(zhǔn):1、加強(qiáng)基礎(chǔ)管理,涉及平常檢查和員工培訓(xùn);２、調(diào)整優(yōu)化管理服務(wù)工作流程;3、加強(qiáng)安全管理,公共秩序管理；4、加強(qiáng)社區(qū)共用設(shè)施設(shè)備的更新改造工作;5、加強(qiáng)社區(qū)衛(wèi)生管理工作;6、加強(qiáng)溝通和宣傳工作（答對(duì)上述任意３項(xiàng)得3分,答出其它措施,只要合理也可以得分)。案例分析題（二)某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)的某住宅社區(qū),由甲物業(yè)管理公司承擔(dān)前期物業(yè)管理。業(yè)主于2023年８月開(kāi)始入住，２023年5月該社區(qū)召開(kāi)初次業(yè)主大會(huì)會(huì)議,選舉產(chǎn)生了業(yè)主委員會(huì),并按照業(yè)主大會(huì)決議選聘了乙物業(yè)管理公司。業(yè)主委員會(huì)與乙物業(yè)管理公司簽訂了物業(yè)服務(wù)協(xié)議,協(xié)議于202３年8月１日零時(shí)生效。業(yè)主委員會(huì)以書面形式告知甲物業(yè)管理公司應(yīng)于2023年８月1日前辦理完畢物業(yè)交接驗(yàn)罷手續(xù)。甲物業(yè)管理公司收到業(yè)主委員會(huì)書面告知后，安排了該社區(qū)管理服務(wù)人員退場(chǎng),但以部分業(yè)主欠繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)為由，拒絕移交相應(yīng)的物業(yè)管理資料,拒不配合物業(yè)交接查驗(yàn)。2023年８月１5日,頂層的20戶業(yè)主發(fā)現(xiàn)房間在雨天滲水，于是聯(lián)名規(guī)定乙物業(yè)管理公司無(wú)償修復(fù)。乙物業(yè)管理公司稱這是因甲物業(yè)管理公司管理不善所致,應(yīng)由甲物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)修繕。之后,乙物業(yè)管理公司不再受理業(yè)主有關(guān)該問(wèn)題的投訴。問(wèn)題1：上述20戶業(yè)主提出的修復(fù)請(qǐng)求是否合理？是否應(yīng)由乙物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)無(wú)償修復(fù)？(4分)問(wèn)題２：乙物業(yè)管理公司的做法是否妥當(dāng)?假如您是該公司的負(fù)責(zé)人,如何解決業(yè)主的投訴?(4分)問(wèn)題3：該社區(qū)的前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議何時(shí)終止？（3分）問(wèn)題4：甲物業(yè)管理公司拒絕移交的理由是否成立?請(qǐng)說(shuō)明理由(3分)問(wèn)題5：在甲物業(yè)管理公司拒絕移交物業(yè)管理資料和配合物業(yè)交接查驗(yàn)的情況下,乙物業(yè)管理公司應(yīng)如何進(jìn)行物業(yè)承接查驗(yàn)?（6分)答案:案例分析題(二)問(wèn)題1答題要點(diǎn)及評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)：(1）上述２0戶業(yè)重規(guī)定修復(fù)的請(qǐng)求是合理的,因房屋未超過(guò)保修期限（2分)；(2)但上述住戶規(guī)定乙物業(yè)管理公司無(wú)償修復(fù)是不合理的,因房屋在保修期內(nèi)的維修責(zé)任應(yīng)由建設(shè)單位負(fù)責(zé)(2分，凡答規(guī)定乙物業(yè)管理公司無(wú)償修復(fù)合理的，本得分點(diǎn)與上一得分點(diǎn)均不得分）。問(wèn)題2答題要點(diǎn)及評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)：（1）乙物業(yè)管理公司的做法不妥當(dāng)(1分）;（2）該公司應(yīng)勘察現(xiàn)場(chǎng)，記錄業(yè)主損失情況（1分),積極向業(yè)主做好解釋工作，告知業(yè)主在保修期內(nèi)，房屋應(yīng)由建設(shè)單位無(wú)償保修(１分);(3）同時(shí)應(yīng)將有關(guān)情況及時(shí)告知建設(shè)單位(或建議業(yè)主及時(shí)告知建設(shè)單位),積極與建設(shè)單位聯(lián)系修繕，隨時(shí)向業(yè)主通報(bào)進(jìn)展情況(1分）。問(wèn)題3答題要點(diǎn)及評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)：答“２０23年７月３１日（２4時(shí)）”或“２0２3年8月1日（零時(shí))”均可以得分(3分）。問(wèn)題4答題要點(diǎn)及評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)：拒絕移交的理由不成立（１分）;理由是業(yè)主欠繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，應(yīng)通過(guò)業(yè)主委員會(huì)督促，物業(yè)管理公司訴訟等其它途經(jīng)解決(2分,答因協(xié)議已終止，依法不能以任何理由拒絕移交相關(guān)物業(yè)管理資料，也可以得分)。問(wèn)題5答題要點(diǎn)及評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)：(1)乙物業(yè)管理公司應(yīng)在業(yè)主委員會(huì)的配合下,對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備逐個(gè)進(jìn)行實(shí)物查驗(yàn),做好查驗(yàn)記錄（1分）；盡也許邀請(qǐng)具有公信力的第三方（如政府主管部門、街道辦事處、社區(qū)居委會(huì)等）參與查驗(yàn)工作（１分）。（2)自查驗(yàn)之日起，乙物業(yè)管理公司應(yīng)建立共用部位、共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)營(yíng)維修養(yǎng)護(hù)技術(shù)檔案(2分）。(3）乙物業(yè)管理公司可從建設(shè)單位或城建檔案館獲取該社區(qū)相關(guān)原始檔案資料（２分）。１.以下(）不屬于住宅社區(qū)物業(yè)管理的目的。A.發(fā)明舒適、安全、安靜的居住環(huán)境Ｂ．提供便利、方便居民生活C．發(fā)揮物業(yè)的最大使用價(jià)值D.實(shí)現(xiàn)公司效益２.小型寫字樓的面積在(）。A.１萬(wàn)m2以上Ｂ．１萬(wàn)ｍ２以下C.3萬(wàn)m2以上D．３萬(wàn)m2以下3.工業(yè)物業(yè)的分類不涉及（)。A．無(wú)污染工業(yè)物業(yè)B．輕污染工業(yè)物業(yè)C．一般工業(yè)物業(yè)D.重工業(yè)物業(yè)4.綠化養(yǎng)護(hù)管理的特點(diǎn)是經(jīng)常性針對(duì)性和()。A.公益性B.動(dòng)態(tài)性C.靜態(tài)性D．階段性5．我國(guó)《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)》規(guī)定，（)分貝是正常的環(huán)境聲音,是噪聲的衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)。Ａ．40B．50C．55D．60答案：１．Ｄ2．Ｂ３．D4．B5．A１．高層外墻清洗時(shí),對(duì)氣候的規(guī)定較高，風(fēng)力應(yīng)小于()級(jí)。A.四級(jí)Ｂ.三級(jí)C．五級(jí)D．二級(jí)2．住宅社區(qū)防治物業(yè)環(huán)境污染的重點(diǎn)工作是（）。A.商業(yè)垃圾Ｂ.醫(yī)療垃圾C．裝修垃圾D．業(yè)主和使用人生活垃圾3．物業(yè)管理的招標(biāo)從不同的角度可以有不同的分類，最常見(jiàn)的分類方式是按招標(biāo)對(duì)象的廣度劃分，即(）。Ａ．全方位物管招標(biāo)和單項(xiàng)目物管招標(biāo)B.單純物管招標(biāo)和物管與經(jīng)營(yíng)總招標(biāo)Ｃ.發(fā)展商招標(biāo)、業(yè)主委員會(huì)招標(biāo)和物管公司的專項(xiàng)招標(biāo)D．公開(kāi)招標(biāo)、邀請(qǐng)招標(biāo)與協(xié)商招標(biāo)4.組成招標(biāo)文獻(xiàn)的六要素不涉及（）。A．投標(biāo)邀請(qǐng)書Ｂ.技術(shù)規(guī)范及規(guī)定C.協(xié)議樣本D.附件（附表、附圖、附文等)。答案：１.Ａ2．D3.Ｄ４．Ｃ1．新建社區(qū)公共綠地人均應(yīng)在（）平方米以上。A.1.5B.2Ｃ．1D.2．52.住宅社區(qū)房屋完好率和零修及時(shí)率應(yīng)當(dāng)分別達(dá)成(）。A．９8％，100%B.９8%，１0０％Ｃ.98%，９８%D.1０0%,98%3.社區(qū)環(huán)境衛(wèi)生管理服務(wù)不符合標(biāo)準(zhǔn)的是（）。Ａ．社區(qū)內(nèi)環(huán)衛(wèi)設(shè)施要完備，設(shè)有垃圾箱、果皮箱，垃圾中轉(zhuǎn)站等保潔設(shè)備；B.有兼職的清潔人員和明確的責(zé)任范圍，社區(qū)準(zhǔn)時(shí)清掃保潔，垃圾箱至少兩天一清除；C．房屋共用部位保持清潔,無(wú)亂貼、亂畫,無(wú)擅自占用和堆放雜物現(xiàn)象,樓梯扶欄、天臺(tái)、公共玻璃等保持清潔；D.商