房地產(chǎn)形勢(shì)分析報(bào)告

房地產(chǎn)形勢(shì)分析報(bào)告我國(guó)今年二季度經(jīng)濟(jì)連續(xù)保持了較快的增長(zhǎng)速度,國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人、國(guó)民經(jīng)濟(jì)綜合統(tǒng)計(jì)司司長(zhǎng)鄭京平在7月20日國(guó)務(wù)院新聞辦公室舉行的新聞公布會(huì)上指出：二季度GDP增長(zhǎng)9.5％，固定資產(chǎn)投資規(guī)模依舊有一些偏大。鄭京平說(shuō)：、'二季度GDP增長(zhǎng)9.5%。我們明白一季度增長(zhǎng)9.4％，因此平均起來(lái)是9.5％。大伙兒可能會(huì)問(wèn)，9.4加9.5再平均可能會(huì)比9.5多一點(diǎn)或者少一點(diǎn)，實(shí)際上這差不多上尾數(shù)，平均起來(lái)確實(shí)是9.5%。〞關(guān)于固定資產(chǎn)投資，鄭京平認(rèn)為規(guī)模依舊有一些偏大：〝增長(zhǎng)速度是在下降。但是我們什么緣故說(shuō)規(guī)模偏高，增長(zhǎng)速度是25.4%，城鎮(zhèn)還有27.1%，而且大伙兒能夠注意到，今年固定資產(chǎn)投資的價(jià)格指數(shù)上半年只有1.7%，而去年是6.8%。如此就能夠看到速度依舊比較快的。〞鄭京平介紹了今年上半年國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情形。他指出，國(guó)民經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長(zhǎng)。初步核算，上半年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值67422億元，同比增長(zhǎng)9.5%，比去年同期低0.2個(gè)百分點(diǎn)。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值6707億元，增長(zhǎng)5.0%；第二產(chǎn)業(yè)增加值39635億元，增長(zhǎng)11.2%；第三產(chǎn)業(yè)增加值21080億元，增長(zhǎng)7.8%。固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)相對(duì)平穩(wěn)。上半年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資32895億元，同比增長(zhǎng)25.4%，增速比去年同期回落3.2個(gè)百分點(diǎn)。其中，城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資27967億元，增長(zhǎng)27.1%，回落3.9個(gè)百分點(diǎn)。在城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)23.5%，比去年同期回落5.2個(gè)百分點(diǎn)。與此同時(shí)，煤、電、油、運(yùn)等行業(yè)投資得到加強(qiáng)。其中，煤炭開(kāi)采及洗選業(yè)投資比去年同期增長(zhǎng)81.7%，石油和天然氣開(kāi)采增長(zhǎng)36.2%，電力、燃?xì)饧八纳a(chǎn)和供應(yīng)業(yè)增長(zhǎng)35.9%，鐵路建設(shè)增長(zhǎng)48%。消費(fèi)需求增長(zhǎng)加快。上半年，社會(huì)消費(fèi)品零售總額29610億元，同比增長(zhǎng)13.2%，扣除價(jià)格因素，實(shí)際增長(zhǎng)12.0%，實(shí)際增速快于去年同期1.8個(gè)百分點(diǎn)。其中，都市消費(fèi)品零售總額19882億元，增長(zhǎng)14.2%；縣及縣以下9727億元，增長(zhǎng)11.1%。全國(guó)限額以上批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)中，通訊器材類零售額同比增長(zhǎng)20.0%，石油及制品類增長(zhǎng)37.4%，汽車類增長(zhǎng)9.7%。市場(chǎng)價(jià)格上漲比較溫順。上半年居民消費(fèi)價(jià)格總水平上漲2.3%，低于去年同期3.6%的水平，連續(xù)處于溫順上漲的狀態(tài)。其中，都市上漲1.9%，農(nóng)村上漲2.9%。要緊類別中，食品價(jià)格上漲4.4%，居住價(jià)格上漲5.7%，娛樂(lè)教育文化用品及服務(wù)價(jià)格上漲2.7%，其它類商品價(jià)格差不多穩(wěn)固或略有下降。上半年工業(yè)品出廠價(jià)格同比上漲5.6%，原材料、燃料、動(dòng)力購(gòu)進(jìn)價(jià)格上漲9.9%，仍堅(jiān)持在較高水平。城鄉(xiāng)居民收入連續(xù)快速增長(zhǎng)。上半年，全國(guó)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入5374元，同比實(shí)際增長(zhǎng)〔扣除價(jià)格因素〕9.5%；農(nóng)民人均現(xiàn)金收入1586元，實(shí)際增長(zhǎng)〔扣除價(jià)格因素〕12.5%，增速分別比去年同期加快0.8和1.6個(gè)百分點(diǎn)。上述情形說(shuō)明，上半年我國(guó)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行連續(xù)朝宏觀調(diào)控預(yù)期方向進(jìn)展，總體形勢(shì)良好。經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中存在的突出問(wèn)題，要緊是農(nóng)民增收難度加大；固定資產(chǎn)投資規(guī)模依舊偏大，且結(jié)構(gòu)不合理；部分行業(yè)經(jīng)濟(jì)效益明顯不如上年；煤電油運(yùn)形勢(shì)總體仍舊偏緊。展望下半年，只要連續(xù)貫徹落實(shí)中央確定的各項(xiàng)宏觀政策，著力推進(jìn)經(jīng)濟(jì)體制改革、調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式，全年經(jīng)濟(jì)仍可連續(xù)保持平穩(wěn)較快增長(zhǎng)。房地產(chǎn)投資是固定資產(chǎn)投資重要的組成部分，而且上半年的增長(zhǎng)是23.5％，也依舊不慢的，我想下半年房地產(chǎn)投資仍舊是固定資產(chǎn)投資重要的組成部分，這也是毫無(wú)疑問(wèn)的，它的增長(zhǎng)速度仍會(huì)保持一個(gè)合理、較快的增長(zhǎng)速度。宏觀調(diào)控關(guān)于房地產(chǎn)所出臺(tái)的一些政策，并不是為了抑制房地產(chǎn)的進(jìn)展，而是要使房地產(chǎn)更加健康、穩(wěn)健的進(jìn)展。要緊是針對(duì)部分都市房地產(chǎn)價(jià)格上漲過(guò)快所采取的一系列措施，因此說(shuō)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)展對(duì)房地產(chǎn)的投資可不能產(chǎn)生專門大的阻礙，下半年房地產(chǎn)仍舊會(huì)保持一個(gè)比較快、比較穩(wěn)健的增長(zhǎng)速度。關(guān)于房地產(chǎn)的問(wèn)題鄭京平還強(qiáng)調(diào)了兩點(diǎn)，一是會(huì)堅(jiān)決不移地貫徹中央出臺(tái)的各項(xiàng)方針和政策，二是同樣也會(huì)堅(jiān)決不移地促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康進(jìn)展。新華社7月11日電二季度35個(gè)大中都市房屋銷售價(jià)格比去年同季上漲8%，比一季度上漲1.5%，同比和環(huán)比漲幅分別比一季度回落1.8和1.2個(gè)百分點(diǎn)。國(guó)家進(jìn)展和改革委員會(huì)、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新調(diào)查顯示，35個(gè)大中都市房屋銷售價(jià)格與去年同季相比均有不同幅度的上漲。其中，6個(gè)都市房屋銷售價(jià)格同比漲幅超過(guò)10%。分別是，杭州漲幅為12.5%，青島12.4%，呼和浩特12.2%，上海11.6%，成都10.7%，南昌10.3%。上海、杭州房屋銷售價(jià)格同比漲幅分別比一季度回落7.5和1.3個(gè)百分點(diǎn)。從類別上看，新建商品住房銷售價(jià)格比去年同季上漲8.9%，比一季度上漲1.9%，漲幅分別回落1.6和0.9個(gè)百分點(diǎn)。其中，經(jīng)濟(jì)適用住房、一般住房和高檔住房銷售價(jià)格同比、環(huán)比漲幅均有不同幅度的回落；二手住房銷售價(jià)格比去年同季上漲9.5%，比一季度上漲1.0%，漲幅分別回落1.9和2.7個(gè)百分點(diǎn)；非住房銷售價(jià)格比去年同季上漲6.2%，比一季度上漲1.3%，漲幅分別回落1.1和0.7個(gè)百分點(diǎn)。統(tǒng)計(jì)顯示，二季度35個(gè)大中都市土地交易價(jià)格比去年同季上漲10.7%，比一季度上漲3.8%。居住用地交易價(jià)格比去年同季上漲12.9%，比一季度上漲4.0%。其中，高檔住宅、一般住宅和經(jīng)濟(jì)適用房用地價(jià)格分別比去年同季上漲24.7%、10.9%和11.1%。商業(yè)旅行娛樂(lè)和工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)用地交易價(jià)格比去年同季分別上漲3.2%和3.0%，其他用地交易價(jià)格上漲14.2%。此外，二季度，35個(gè)大中都市房屋租賃價(jià)格比去年同季上漲1.9%，比一季度上漲0.5%；物業(yè)治理服務(wù)價(jià)格比去年同季微漲0.2%。對(duì)今后的房?jī)r(jià)走勢(shì)，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局官員表示房?jī)r(jià)下跌可能性不大。一、近幾年房?jī)r(jià)上漲的要緊緣故導(dǎo)致近幾年房?jī)r(jià)快速上漲的因素是多方面的，有經(jīng)濟(jì)快速進(jìn)展下的合理因素，也有利益驅(qū)動(dòng)下的投機(jī)行為；有住房消費(fèi)觀念的阻礙，也有深層次的制度制約。這些因素的共同作用，最終表達(dá)為房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的過(guò)度失衡。（一）房?jī)r(jià)快速上漲是房地產(chǎn)市場(chǎng)需求過(guò)度旺盛的結(jié)果。從理論上講，房?jī)r(jià)的上漲或下跌，其全然的動(dòng)因差不多上由供求關(guān)系所決定的。在當(dāng)前，又要緊表現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求過(guò)度旺盛上。（二）房?jī)r(jià)快速上漲是房地產(chǎn)市場(chǎng)供給結(jié)構(gòu)失調(diào)的表達(dá)。供給結(jié)構(gòu)不合理要緊表現(xiàn)在三個(gè)方面：一是房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)進(jìn)展緩慢，二手房供給短缺；二是房屋租賃市場(chǎng)還不夠完善，大多數(shù)居民還只能通過(guò)買房解決居住問(wèn)題；三是房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)中，中低檔住房比重偏低，高檔商品房比重偏高，住房超前消費(fèi)現(xiàn)象十分突出。（三）信貸資金激增、土地交易價(jià)格上漲是促使房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的重要?jiǎng)恿?。房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)資金密集性產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)展離不開(kāi)資金的支持和土地的供應(yīng)。近幾年來(lái)，也正是這兩個(gè)因素直截了當(dāng)推動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)的過(guò)度繁榮，間接推動(dòng)了房?jī)r(jià)的急劇上漲。（四）信息系統(tǒng)不暢進(jìn)一步加劇了房?jī)r(jià)的上漲。目前，我國(guó)還沒(méi)有一個(gè)統(tǒng)一、規(guī)范、完善的房地產(chǎn)市場(chǎng)信息公布平臺(tái)，各政府部門相互獨(dú)立，信息之間互相矛盾的情形時(shí)有發(fā)生。另一方面，少數(shù)開(kāi)發(fā)商與中介機(jī)構(gòu)聯(lián)手謊報(bào)商品房銷售進(jìn)度，公布不實(shí)價(jià)格信息，惡意哄抬房?jī)r(jià)；有的開(kāi)發(fā)商囤積土地、囤積房源，人為造成市場(chǎng)緊張，誘發(fā)房?jī)r(jià)短期內(nèi)非正常上漲。這種虛假信息，嚴(yán)峻誤導(dǎo)了寬敞居民的市場(chǎng)預(yù)期，造成了部分消費(fèi)者的恐慌心理。在房?jī)r(jià)快速上漲的同時(shí)，大量居民盲目跟進(jìn)，加劇了房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需矛盾，刺激了房?jī)r(jià)的進(jìn)一步抬升。二、今年乃至以后幾年房?jī)r(jià)的變化趨勢(shì)分析在國(guó)家出臺(tái)一系列調(diào)控措施之后不久，中國(guó)人民銀行公布的二季度全國(guó)城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶問(wèn)卷調(diào)查結(jié)果說(shuō)明，炒房者的投機(jī)行為受到了遏制，近期有購(gòu)房意向和為買房而儲(chǔ)蓄的居民人數(shù)所占比重雙雙回落。然而，在全國(guó)多個(gè)都市居民購(gòu)房意愿下降的同時(shí)，北京和廣州反而上升了2.2和0.7個(gè)百分點(diǎn)。另?yè)?jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局提供的數(shù)據(jù)，2005年1-5月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增長(zhǎng)24.3%，比1-4月份回落了1.6個(gè)百分點(diǎn)；商品房和住宅平均銷售價(jià)格分別同比增長(zhǎng)8.9%和11.3%，比1-4月份回落3.6和2.3個(gè)百分點(diǎn)；住宅平均銷售價(jià)格增長(zhǎng)速度比1-4月份升高的省份仍有12個(gè)。從以上信息能夠看出：盡管扣除政策時(shí)滯的阻礙，房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)速度也只是略有回落，并沒(méi)有顯現(xiàn)大幅度下降的情形，部分地區(qū)甚至逆市上揚(yáng)。那么，在宏觀調(diào)控的大背景下，我國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格將向何處進(jìn)展呢？我們能夠從以下三個(gè)角度加以分析：（一）從供需雙方的進(jìn)展趨勢(shì)看，短期內(nèi)，需求會(huì)受到一定的阻礙；長(zhǎng)期內(nèi)，房?jī)r(jià)下跌的可能性不大。如前所述，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求分為生活需求、改善需求、投資需求和投機(jī)需求。生活需求和改善需求是剛性的，其變化也是有規(guī)律可循的。在宏觀調(diào)控的新形勢(shì)下，部分消費(fèi)者預(yù)期房?jī)r(jià)會(huì)下跌，可能會(huì)等待房?jī)r(jià)進(jìn)一步回落而持幣待購(gòu)，但從長(zhǎng)期看，這部分需求是客觀存在的而且數(shù)量龐大，也是必定要開(kāi)釋出來(lái)的。而關(guān)于投資性需求和投機(jī)性需求，在宏觀政策的調(diào)控下，投資者會(huì)更加理性地分析投資收益，短期內(nèi)這部分需求確信會(huì)大幅度下降。然而，從長(zhǎng)期看，在利率、匯率政策不發(fā)生大的改變，而投資渠道單一的狀況不可能好轉(zhuǎn)的情形下，這部分從樓市中撤出的資金流向何方，今后仍舊是一個(gè)問(wèn)題。假如沒(méi)有更好的投資渠道，這些資金也許還會(huì)重新回到樓市中來(lái)，在下一波行情中連續(xù)推高房?jī)r(jià)。供給狀況近期內(nèi)難以有大的改觀。長(zhǎng)期看，隨著我國(guó)二手房市場(chǎng)的逐步規(guī)范，房地產(chǎn)市場(chǎng)化的進(jìn)一步進(jìn)展等因素阻礙，我國(guó)住房市場(chǎng)有效供給將會(huì)不斷增加。但房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給要緊來(lái)源于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，在目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資規(guī)模依舊過(guò)大，房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的前提下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資進(jìn)一步加快是不現(xiàn)實(shí)的。因此，從供需雙方的進(jìn)展趨勢(shì)綜合來(lái)看，居民住房龐大需求與供給短缺的矛盾近幾年內(nèi)會(huì)連續(xù)存在。在嚴(yán)格的宏觀調(diào)控政策下，近期內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)速度會(huì)有所回落，但回落幅度可不能太大；從長(zhǎng)期看，房地產(chǎn)價(jià)格將出現(xiàn)連續(xù)小幅升高的態(tài)勢(shì)。（二）從房?jī)r(jià)的構(gòu)成來(lái)看，房?jī)r(jià)下跌的空間不大。房?jī)r(jià)的構(gòu)成要緊包括土地成本、建安成本和項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期間的費(fèi)用、稅金及附加等內(nèi)容，再加上開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。從這幾部分分析，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)速度會(huì)有所減緩，但房?jī)r(jià)下跌的可能性不大。1、土地成本連續(xù)上漲。土地是房地產(chǎn)業(yè)生存和進(jìn)展的必要條件，也是整個(gè)商品房成本中的重要組成部分。在國(guó)家土地新政策執(zhí)行后，土地價(jià)格上漲迅速，土地供應(yīng)量已顯現(xiàn)了較大幅度減少，而住房需求的快速增長(zhǎng)，又進(jìn)一步加劇了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)土地供需矛盾。從長(zhǎng)期來(lái)看，由于土地資源的稀缺性、土地供應(yīng)的有限性及區(qū)位的差異性，客觀上導(dǎo)致土地供應(yīng)的相對(duì)不足和土地供需不平穩(wěn)，在一定程度上推動(dòng)了地價(jià)上漲。而拆遷工作的進(jìn)一步規(guī)范也相應(yīng)增加了拆遷補(bǔ)助費(fèi)用。另一方面，土地出讓金也是當(dāng)?shù)卣M(jìn)行配套基礎(chǔ)設(shè)施的資金來(lái)源。因此土地成本將呈逐步升高的趨勢(shì)。2、建材價(jià)格的上漲導(dǎo)致建安成本的不斷提高。近幾年來(lái)，由于投資的過(guò)度旺盛等因素阻礙導(dǎo)致建材價(jià)格的連續(xù)上漲。2004年，全國(guó)固定資產(chǎn)投資價(jià)格比上年上漲5.6%。其中，建筑安裝工程價(jià)格上漲8.2%、材料費(fèi)價(jià)格上漲10.7%，建筑用鋼材價(jià)格上漲17.4%。建材價(jià)格的上漲直截了當(dāng)導(dǎo)致了商品房竣工造價(jià)的快速上漲，2004年全國(guó)商品房平均竣工造價(jià)為每平方米1402元，比上年增長(zhǎng)10%。從整體上看，盡管近期建材價(jià)格有所回落，但從長(zhǎng)期來(lái)看，原材料供應(yīng)緊張趨勢(shì)仍將連續(xù)。我國(guó)電力、煤炭、石油供應(yīng)緊張的局面仍將連續(xù)；鐵路運(yùn)輸緊張局面難以得到全然緩解;建材價(jià)格仍將堅(jiān)持在高位。另一方面，隨著人們需求層次的不斷提高，商品房的品質(zhì)會(huì)逐步提高，配套設(shè)施和環(huán)境也會(huì)不斷改善，這些都在一定程度上加大了商品房的開(kāi)發(fā)成本。3、人力成本、項(xiàng)目的期間費(fèi)用和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)都難以明顯下降。由于工資的剛性特點(diǎn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的人力成本將會(huì)連續(xù)上漲；項(xiàng)目期間的費(fèi)用多是由政府部門征收的，也差不多上通過(guò)相關(guān)部門批準(zhǔn)的，這部分成本短期內(nèi)也不可能下降；而關(guān)于企業(yè)的開(kāi)發(fā)利潤(rùn)，由于國(guó)家采取了加大一般商品住宅和經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)、整頓規(guī)范市場(chǎng)秩序等宏觀調(diào)控政策，這部分可能會(huì)下降一些。但房地產(chǎn)企業(yè)作為市場(chǎng)中的法人主體，其著眼點(diǎn)只能以盈利為中心。因此從長(zhǎng)期看，這部分成本也可不能有太多的下降空間。（三）從房地產(chǎn)市場(chǎng)主體的行為來(lái)看，房?jī)r(jià)下跌的動(dòng)力不足。房地產(chǎn)市場(chǎng)的活動(dòng)主體要緊有三個(gè)：一是政府部門，包括中央政府和地點(diǎn)政府；二是企業(yè)，要緊是房地產(chǎn)企業(yè)和金融機(jī)構(gòu)，也包括為房地產(chǎn)企業(yè)提供原材料的上游企業(yè)；三是購(gòu)房者，要緊是居民。從這三個(gè)方面的行為動(dòng)機(jī)來(lái)看，房地產(chǎn)價(jià)格下跌的動(dòng)力明顯不足。1、政府的行為和動(dòng)機(jī)。政府是房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管者，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)固進(jìn)展負(fù)有直截了當(dāng)?shù)呢?zé)任；在我國(guó)，政府專門是地點(diǎn)政府同時(shí)也是房地產(chǎn)市場(chǎng)的利益參與和分配者。利益的不同導(dǎo)致兩者的行為取向略有不同，但不管如何樣，在當(dāng)前的形勢(shì)下，他們都不期望也可不能使房?jī)r(jià)下跌。關(guān)于地點(diǎn)政府來(lái)說(shuō)，地點(diǎn)政府對(duì)土地收益的高度依靠決定了他們可不能期望房?jī)r(jià)的大幅度下跌。地點(diǎn)政府是房地產(chǎn)市場(chǎng)的頭號(hào)受益者，房地產(chǎn)膨脹得越大，地點(diǎn)政府的收益就越大。這第一表現(xiàn)在土地收入中。依照人大副委員長(zhǎng)盛華仁報(bào)告的數(shù)據(jù)，2001年到2003年間，地點(diǎn)政府的土地出讓收入為9100億元，而在1998年，那個(gè)數(shù)據(jù)只是67億元。土地差不多變成地點(diǎn)政府名副事實(shí)上的第二財(cái)政。其次，地點(diǎn)政府的收益也表現(xiàn)在房地產(chǎn)的交易過(guò)程中。大多數(shù)的交易收費(fèi)都直截了當(dāng)或者間接成為了地點(diǎn)政府的資金。因此，房地產(chǎn)價(jià)格上漲不僅能夠提高當(dāng)?shù)谿DP的數(shù)據(jù)，而且能夠使地點(diǎn)政府得到更多的土地出讓金，搞更多的都市建設(shè)，使地點(diǎn)官員的升遷機(jī)會(huì)增加。而與此同時(shí)，地點(diǎn)政府卻沒(méi)有付出任何經(jīng)濟(jì)上的成本。土地的減少，銀行的壞帳，資源的衰竭幾乎都與地點(diǎn)政府無(wú)關(guān)，都不是由地點(diǎn)政府來(lái)承擔(dān)最終責(zé)任。正是這種成本和收益的極端不對(duì)稱性，使地點(diǎn)政府成為推動(dòng)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)快速進(jìn)展的動(dòng)因。與地點(diǎn)政府相比，中央政府的處境比較尷尬。一方面，由于房地產(chǎn)業(yè)和其他行業(yè)的高度關(guān)聯(lián)性，中央政府期望房地產(chǎn)能夠發(fā)揮其拉動(dòng)作用，從而保持經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)速度。而在另一方面，中央政府不僅要單獨(dú)承擔(dān)房地產(chǎn)業(yè)過(guò)快增長(zhǎng)所帶來(lái)的金融風(fēng)險(xiǎn)、國(guó)土資源白費(fèi)的成本，也要單獨(dú)承擔(dān)房地產(chǎn)所可能帶來(lái)的諸如財(cái)寶分配失衡等一系列的隱性成本。而房?jī)r(jià)下跌，不僅會(huì)阻礙剛剛培養(yǎng)起來(lái)的住宅產(chǎn)業(yè)進(jìn)展，從而阻礙整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的連續(xù)穩(wěn)固；而且對(duì)社會(huì)穩(wěn)固也沒(méi)有好處，專門對(duì)金融安全帶來(lái)嚴(yán)峻威逼。因此，在這次宏觀調(diào)控中，中央政府一再?gòu)?qiáng)調(diào)，穩(wěn)固房?jī)r(jià)是這次房地產(chǎn)新政的主旨，穩(wěn)固房?jī)r(jià)確實(shí)是穩(wěn)固房?jī)r(jià)上漲幅度，而不是房?jī)r(jià)的下落。2、銀行和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的行為和動(dòng)機(jī)。銀行對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的價(jià)格阻礙差不多上是中性的，因?yàn)殂y行對(duì)開(kāi)發(fā)商的貸款緊縮減少了房地產(chǎn)市場(chǎng)的供應(yīng)量，而對(duì)按揭貸款用戶的緊縮減少了房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求量。從銀行的利益動(dòng)身，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的大漲和大跌都不符合銀行業(yè)的利益。但在目前銀行信貸資金大多注入房地產(chǎn)市場(chǎng)的狀況下，差不多隱含著龐大的金融風(fēng)險(xiǎn)，房?jī)r(jià)下跌不僅會(huì)直截了當(dāng)阻礙銀行信貸資金的回收，也可能導(dǎo)致整個(gè)金融系統(tǒng)的信用危機(jī)。開(kāi)發(fā)商是緊跟地點(diǎn)政府節(jié)奏的一個(gè)群體，也是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)有良好期盼，但沒(méi)有主導(dǎo)能力的一個(gè)群體。但不管如何樣，作為商品房市場(chǎng)中的供給者，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商確信不期望房?jī)r(jià)的下跌，而且會(huì)在和政府的博弈中選擇相應(yīng)的計(jì)策保證自己的利益最大化。從另一個(gè)方面看，在宏觀調(diào)控的大背景下，假如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商確實(shí)有暴利，那么房地產(chǎn)價(jià)格至少具有理論上的下跌空間；反之，假如房地產(chǎn)商的盈利空間并不大，那么房?jī)r(jià)下跌的結(jié)果是房地產(chǎn)商停止開(kāi)發(fā)甚至破產(chǎn)，然而低價(jià)格的房子依舊造不出來(lái)。3、居民的兩難選擇。住房的最終消費(fèi)者居民，關(guān)于房?jī)r(jià)的漲落處于兩難選擇之中。關(guān)于還沒(méi)有購(gòu)房的居民來(lái)說(shuō)，他們確信期望房?jī)r(jià)下跌，以實(shí)現(xiàn)他們的住房需求；然而關(guān)于大部分差不多擁有房產(chǎn)的家庭來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)的大落對(duì)他們確信沒(méi)有好處，因?yàn)榉績(jī)r(jià)大落，他們的資產(chǎn)會(huì)縮水。從以上的分析能夠看出，在整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)主體中，大多數(shù)人不期望房?jī)r(jià)的下跌。為了實(shí)現(xiàn)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的連續(xù)穩(wěn)固進(jìn)展，保證社會(huì)的穩(wěn)固，進(jìn)行宏觀調(diào)控是中央政府的職責(zé)，但政策的著眼點(diǎn)是穩(wěn)固房?jī)r(jià)，不是打壓房?jī)r(jià)。相應(yīng)地點(diǎn)政府出臺(tái)的政策也是出于同樣的目的，而且只能更加緩和。因此，長(zhǎng)期來(lái)看，全國(guó)范疇內(nèi)房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)速度將會(huì)有所回落，并保持相對(duì)穩(wěn)固，最終差不多上和居民的收入水平相適應(yīng)。2005上半年房地產(chǎn)政策回憶2005年盡管才過(guò)去了6個(gè)月，相關(guān)于過(guò)去的2004年，今年仍被房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)稱為〝政策年〞。去年年初，在珠江三角洲試行房地產(chǎn)政策，曾經(jīng)讓我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生過(guò)一次微震。2005年，在這短短的半年時(shí)刻，大大小小的房地產(chǎn)政策層出不窮，各方面對(duì)房地產(chǎn)業(yè)都投注了不同程度的關(guān)注，今年也將是房地產(chǎn)宏觀調(diào)控力度最大的一年。房地產(chǎn)金融市場(chǎng)、經(jīng)濟(jì)適用房等這些具體的房產(chǎn)政策無(wú)一不是與百姓的生活息息相關(guān)的。政策主線2005年一季度，我國(guó)房地產(chǎn)投資連續(xù)保持2004年穩(wěn)固增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，投資總量和規(guī)模1—2月份為1200億元，1—3月為2324億元，投資規(guī)模首次在一季度就超過(guò)了2000億元。上海、杭州、南京房?jī)r(jià)繼 2004年的高速增長(zhǎng)之后仍以兩位數(shù)的進(jìn)展速度上漲。中央及各級(jí)地點(diǎn)政府為了保證房地產(chǎn)市場(chǎng)健康進(jìn)展，抑制飛漲的房?jī)r(jià)，紛紛采取措施給房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫，2005年上半年的房地產(chǎn)政策差不多上圍繞著〝房地產(chǎn)降溫〞這一主線展開(kāi)的。國(guó)務(wù)院穩(wěn)固房?jī)r(jià)政策一路高歌的房?jī)r(jià)，嚇壞了購(gòu)房者，也讓國(guó)家有關(guān)部門把整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)作為今年的要緊工作。2005上半年，國(guó)家相繼出臺(tái)了一系列的穩(wěn)固房?jī)r(jià)的政策，這無(wú)疑在房地產(chǎn)業(yè)界掀起了一場(chǎng)疾風(fēng)勁雨。2005年4月27日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出?八項(xiàng)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)引導(dǎo)和調(diào)控措施?2005年5月11日國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部七部委?關(guān)于做好穩(wěn)固住房?jī)r(jià)格工作意見(jiàn)的通知?中央雙管齊下，一方面通過(guò)政策下發(fā)和監(jiān)管來(lái)操縱銀行的放貸規(guī)模，從而有效抑制過(guò)熱行業(yè)的資金源頭，另一方面通過(guò)調(diào)整資金比例，來(lái)進(jìn)一步抬高過(guò)熱行業(yè)的準(zhǔn)入門檻。2005年3月16日晚，中國(guó)人民銀行突然宣布調(diào)高個(gè)人住房貸款利率，個(gè)人住房公積金貸款利率上調(diào)0.18個(gè)百分點(diǎn)。業(yè)內(nèi)人士紛紛認(rèn)為，按照新的利率政策，購(gòu)房者的還貸成本將會(huì)提高，房?jī)r(jià)漲幅也將受到一定操縱，炒房者的氣焰受到遏制。?關(guān)于住房公積金有關(guān)利率政策調(diào)整的通知?【實(shí)施日期】2005/03/17【頒布單位】建辦金管[2005]18號(hào)?建設(shè)部、財(cái)政部、中國(guó)人民銀行關(guān)于住房公積金治理假設(shè)干具體問(wèn)題的指導(dǎo)意見(jiàn)?【實(shí)施日期】2005/01/10【頒布單位】建金管〔2005〕5號(hào)?國(guó)家稅務(wù)總局財(cái)政部建設(shè)部關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收治理的通知?【實(shí)施日期】2005/05/27【頒布單位】國(guó)稅發(fā)〔2005〕89號(hào)中國(guó)人民銀行公布?央行上調(diào)個(gè)人住房貸款利率公告?政府組合拳一路走高的房?jī)r(jià)，不僅成為百姓生活不堪承擔(dān)之重，也引起政府部門的高度重視。中國(guó)人民銀行宣布調(diào)整商業(yè)銀行自營(yíng)性個(gè)人住房信貸政策和超額預(yù)備金率，發(fā)出了抑制高房?jī)r(jià)的信號(hào)。種種跡象顯示，抑制房?jī)r(jià)漲幅過(guò)快，政府要打〝組合拳〞。?國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于免征土地出讓金出讓國(guó)有土地使用權(quán)征收契稅的批復(fù)?【實(shí)施日期】2005/05/11【頒布單位】國(guó)稅函[2005]436號(hào)?城鎮(zhèn)廉租住房租金治理方法?【實(shí)施日期】2005/05/01【頒布單位】發(fā)改價(jià)格[2005]405號(hào)?典當(dāng)治理方法?【實(shí)施日期】2005/04/01【頒布單位】商務(wù)部、公安005年第8號(hào)令政策阻礙開(kāi)發(fā)商面臨大洗牌，強(qiáng)者越強(qiáng)，弱者將被剔除出局房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈連續(xù)拉緊，實(shí)力不強(qiáng)的開(kāi)發(fā)商將面臨較大的困難。融資難度的加大意味著房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本的提高，無(wú)疑將加速房地產(chǎn)公司優(yōu)勝劣汰的過(guò)程。有品牌、實(shí)力，治理能力較強(qiáng)的公司將獲得較大進(jìn)展空間，并獲得更多的政策支持；而實(shí)力不強(qiáng)、信用資質(zhì)較低、歷史包袱繁重、負(fù)債率較高的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將被逐步剔除出局。房產(chǎn)政策為了平抑飛揚(yáng)的房?jī)r(jià)，各地政府陸連續(xù)續(xù)出臺(tái)了一系列房產(chǎn)政策，其中涉及到調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、信貸政策等?！錾虾＃荷虾Ｊ兴秀y行推出統(tǒng)一的房貸標(biāo)準(zhǔn)，同一個(gè)人申請(qǐng)第二套房貸的最高貸款額不能超過(guò)總房款的60%，第三套房不能超過(guò)50%?！鰪V東：對(duì)逾期還貸者加大罰息從明年1月1日開(kāi)始，假如到了期限沒(méi)有還房貸款，罰息將提高，從每天萬(wàn)分之二點(diǎn)一提高到按簽訂合同利率基礎(chǔ)上上浮30%至50%?！鎏旖颍簤嚎s大戶型壓縮大戶型商品房的開(kāi)發(fā)，使一般商品房的建設(shè)達(dá)到一半以上。為一半以上的拆遷居民提供實(shí)物安置。■杭州：建立樓市預(yù)警機(jī)制建立房地產(chǎn)市場(chǎng)信息預(yù)警預(yù)報(bào)體系，使消費(fèi)者更加全面、及時(shí)地了解到當(dāng)?shù)厣唐贩康墓┣?、結(jié)構(gòu)和價(jià)格信息，從而幸免跟風(fēng)買房、盲目消費(fèi)現(xiàn)象的顯現(xiàn)。政策展望2005年，是政策年，上半年出臺(tái)的一系列政策，這些調(diào)控措施的效應(yīng)將在下半年進(jìn)一步顯現(xiàn)。下半年一些上半年討論的沸沸揚(yáng)揚(yáng)的如物業(yè)稅政策、不動(dòng)產(chǎn)稅政策將進(jìn)一步明朗化。國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)所持的態(tài)度是積極確信的，這些政策的實(shí)施是為了使房地產(chǎn)行業(yè)走向良性進(jìn)展的軌道，并不是對(duì)房地產(chǎn)實(shí)行打壓或是導(dǎo)致整個(gè)防地產(chǎn)行業(yè)的衰竭。在國(guó)家的宏觀調(diào)控下，房地產(chǎn)市場(chǎng)將步入調(diào)整期，房地產(chǎn)利潤(rùn)、價(jià)格趨于合理化。展望以后的和諧社會(huì)創(chuàng)建，房地產(chǎn)業(yè)的棋局已重新開(kāi)始布陣。市場(chǎng)轉(zhuǎn)入僵持時(shí)期面對(duì)如此宏觀形勢(shì)，市場(chǎng)信心顯現(xiàn)背離現(xiàn)象，消費(fèi)者普遍采取觀望態(tài)度。針對(duì)近期的房?jī)r(jià)走勢(shì)，有市場(chǎng)人士表示，國(guó)家的政策差不多取得了成效，像2004年底到2005年初那種瘋狂的房?jī)r(jià)暴爆漲態(tài)勢(shì)，差不多不復(fù)存在。但房?jī)r(jià)目前并沒(méi)有顯現(xiàn)明顯的穩(wěn)固、回落的態(tài)勢(shì)，只是處于一種短暫的僵持時(shí)期，市場(chǎng)正在查找新的方向。從7月8日在北京召開(kāi)的?2005年中國(guó)地產(chǎn)峰會(huì)?傳出消息，中國(guó)地產(chǎn)指數(shù)今年二季度連續(xù)上漲3.1%，在今年以后的6個(gè)月里，全國(guó)房?jī)r(jià)將穩(wěn)中有升。中國(guó)地產(chǎn)指數(shù)編制辦公室的研究報(bào)告指出，盡管與4月份比，全國(guó)有12個(gè)都市商品房?jī)r(jià)格5月份顯現(xiàn)了小幅回落，但從今年前6個(gè)月的觀測(cè)數(shù)據(jù)看，價(jià)格回落只是統(tǒng)計(jì)方法和時(shí)期性政策產(chǎn)生的短期反應(yīng)。在今年以后的6個(gè)月里，全國(guó)房?jī)r(jià)將連續(xù)穩(wěn)中有升。其中，上海、杭州等近兩年房?jī)r(jià)漲幅較大的大中都市其以后漲幅將一路走低，高檔樓盤價(jià)格會(huì)有下降；二、三線的大多數(shù)都市房?jī)r(jià)將連續(xù)增長(zhǎng)。該辦公室負(fù)責(zé)人在回答記者提問(wèn)時(shí)表示，事實(shí)上京、滬、杭、寧等大中都市的房屋〝空置率〞都比較高，房地產(chǎn)公司的利潤(rùn)率將進(jìn)一步被壓低，高檔樓盤的價(jià)格可能短期內(nèi)回落。但由于土地供應(yīng)、建材價(jià)格以及產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫的全然問(wèn)題未被解決，各要緊都市的平均房?jī)r(jià)將可不能趕忙下跌。值得注意的是，該負(fù)責(zé)人在描畫(huà)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)時(shí)，使用了〝泡沫〞一詞。認(rèn)為在房?jī)r(jià)漲幅逐步下降的過(guò)程中，會(huì)〝抑制〞過(guò)熱，但中國(guó)地產(chǎn)〝積重難返〞，年內(nèi)大規(guī)模降價(jià)〝幾乎不可能〞。此言一出，相信會(huì)再度引發(fā)社會(huì)各界對(duì)房?jī)r(jià)的猛烈爭(zhēng)辯，可謂〝有人喜悅有人憂〞。今年5月份，該辦公室就公布了〝中國(guó)地產(chǎn)指數(shù)今年一季度上漲9%，中國(guó)中小都市的房?jī)r(jià)可能上調(diào)12%〞的房?jī)r(jià)預(yù)警，與之后的房?jī)r(jià)走勢(shì)驚人一致，引發(fā)了各大媒體的紛紛關(guān)注。?2005年中國(guó)地產(chǎn)峰會(huì)》以''和諧?健康?連續(xù)〃為主題。來(lái)自國(guó)家建設(shè)部、社科院、中國(guó)工業(yè)經(jīng)濟(jì)聯(lián)合會(huì)的專家們一致認(rèn)為，關(guān)于國(guó)家出臺(tái)的宏觀調(diào)控政策，〝?shù)却祪r(jià)、打壓房?jī)r(jià)〞的心態(tài)是一個(gè)誤解。因?yàn)?，中央政府調(diào)控房?jī)r(jià)的政策動(dòng)身點(diǎn)是穩(wěn)固房?jī)r(jià)而非降價(jià)。不論現(xiàn)實(shí)房?jī)r(jià)高低，都期望大幅度下降，明顯不符合政策精神。與會(huì)專家期望，地點(diǎn)政府要對(duì)當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)負(fù)起責(zé)任，〝突出重點(diǎn)、區(qū)別對(duì)待，因地制宜、分類指導(dǎo)〞。一個(gè)都市的房?jī)r(jià)高低，應(yīng)以當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)社會(huì)進(jìn)展情形而論，不能與其他地點(diǎn)簡(jiǎn)單類比。地點(diǎn)政府要堅(jiān)決落實(shí)執(zhí)行國(guó)家的宏觀調(diào)控政策，使中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)能真正走上〝和諧、健康、連續(xù)〞的進(jìn)展道路。這于國(guó)家、于行業(yè)、于企業(yè)自身差不多上專門有利的情況。2005年7月21日,中國(guó)人民銀行在其網(wǎng)站公布了?中國(guó)人民銀行關(guān)于完善人民幣匯率形成機(jī)制改革的公告?，備受矚目的人民幣升值傳聞得到證實(shí)，〝依照對(duì)匯率合理均衡水平的測(cè)算，人民幣對(duì)美元即日升值2%,2005年7月21日19：00時(shí)，美元對(duì)人民幣交易價(jià)格調(diào)整為1美元兌8.11元人民幣，作為次日