河南鄭州-易致地產(chǎn)-上街商業(yè)市場(chǎng)定位報(bào)告-商業(yè)圈-111P

上街商業(yè)市場(chǎng)定位報(bào)告2011年11月目錄一、項(xiàng)目分析二、項(xiàng)目定位三、價(jià)格定位四、銷售模式定位五、營(yíng)銷推廣一、項(xiàng)目周邊商業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀金華路亞星廣場(chǎng)商業(yè)專業(yè)家具市場(chǎng)一、項(xiàng)目周邊商業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀一、項(xiàng)目周邊商業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀淮陽(yáng)路商業(yè)一、項(xiàng)目周邊商業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀登封路商業(yè)一、項(xiàng)目周邊商業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀本案周邊其他項(xiàng)目現(xiàn)狀本項(xiàng)目目前現(xiàn)狀二、項(xiàng)目周邊商業(yè)調(diào)研二、項(xiàng)目周邊商業(yè)調(diào)研項(xiàng)目周邊市場(chǎng)示意圖本案五洲家具聶寨建材亞星廣場(chǎng)金好來(lái)玉發(fā)、中方園、四海、鴻遠(yuǎn)家具廣場(chǎng)德寶城墅藍(lán)水岸理想名城明珠公館亞星·盛世新城理想名家明珠公館亞星江南小鎮(zhèn)溫馨家園華宸上院康暉新天地2007-2011年項(xiàng)目推售情況項(xiàng)目周邊商業(yè)市場(chǎng)總結(jié)項(xiàng)目周邊商業(yè)形態(tài)主要以社區(qū)配套為主，在業(yè)態(tài)表現(xiàn)形式上以社區(qū)超市、建材、家居、五金、中小型餐飲為主流且分布零散；餐飲業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況良好，人流暢旺，中檔及中高檔餐飲存在一定市場(chǎng)空白點(diǎn)；商業(yè)租金水平相對(duì)較低，多集中于20-40元/㎡之間；商業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境較差，缺乏品牌商家，整體規(guī)模、檔次有待提升；周邊居民以私營(yíng)業(yè)主和中等級(jí)別鋁廠職工為主，消費(fèi)需求以日程生活采購(gòu)、餐飲、娛樂(lè)休閑和家庭教育為主，消費(fèi)力中檔。項(xiàng)目分析

1、綜合經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)停車位1130輛，其中地面停車118輛；地下停車1012輛。技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目分析

2、項(xiàng)目地理位置項(xiàng)目位于上街東城區(qū)，東邊緊鄰滎陽(yáng)，地處濟(jì)源路與金華路交匯處東北角。地塊是由南側(cè)的濟(jì)源路，西側(cè)的金華路以及東側(cè)的街坊路所圍合成的梯形。項(xiàng)目南側(cè)目前有少量低矮建筑；西側(cè)為已建住宅小區(qū)和濟(jì)源街辦事處；北側(cè)新鄉(xiāng)路，再向北臨近隴海路大動(dòng)脈和連霍高速公路；東側(cè)為規(guī)劃中居住用地。項(xiàng)目分析

3、項(xiàng)目商圈分析玉發(fā)大道目前有幾個(gè)家具市場(chǎng)面臨拆遷建業(yè)和亞星合作要建幸和群島；其中玉發(fā)家具廣場(chǎng)，中方園家具裝飾廣場(chǎng)，四海家具市場(chǎng)。歐凱龍正道思達(dá)鋁城公園上街建業(yè)森林半島人民廣場(chǎng)上街區(qū)人民政府上街汽車站左照商務(wù)休閑區(qū)濟(jì)源路金融購(gòu)物區(qū)聶寨商務(wù)中心夏侯商務(wù)中心丹尼斯亞星奧特萊斯上街商業(yè)分布示意圖聶寨建材市場(chǎng)中心建材市場(chǎng)五洲家具市場(chǎng)任莊商貿(mào)片區(qū)金好來(lái)購(gòu)物廣場(chǎng)項(xiàng)目分析

3、項(xiàng)目商圈分析上街區(qū)已按照“一區(qū)、一園、一基地”的發(fā)展布局；逐步規(guī)劃形成“一個(gè)核心圈、兩條集聚帶、三大市場(chǎng)群、四大精品區(qū)、五大特色街、六大商業(yè)片區(qū)”的服務(wù)業(yè)發(fā)展格局。隨著上街政府對(duì)項(xiàng)目所在區(qū)域商業(yè)規(guī)劃的大力實(shí)施，人文居住氛圍越來(lái)越濃。目前區(qū)域內(nèi)缺少大中型的購(gòu)物中心，無(wú)法滿足區(qū)域內(nèi)人群的便捷生活購(gòu)物需求。根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研的分析數(shù)據(jù)顯示，購(gòu)物中心、休閑娛樂(lè)場(chǎng)所和餐飲等商業(yè)業(yè)態(tài)構(gòu)成消費(fèi)者和經(jīng)營(yíng)者一致的需求意愿；項(xiàng)目商圈存在的幾方面特征如下：1）交通便利：城市功能不斷完善，城市品位逐漸提高。已形成“七縱七橫”的道路網(wǎng)路；2）源源不斷的消費(fèi)需求是項(xiàng)目定位最有力的支撐，形成了強(qiáng)大的消費(fèi)潛力；3）專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)成為了項(xiàng)目區(qū)域范圍的唯一主力業(yè)態(tài)，整體來(lái)看，業(yè)態(tài)較單一，布點(diǎn)集中，沒(méi)有一個(gè)集中式、上檔次的購(gòu)物中心。項(xiàng)目分析

4、項(xiàng)目SWOT分析『S-優(yōu)勢(shì)』緊鄰濟(jì)源路與金華路，交通便利、商業(yè)成熟，且位于城東新區(qū)規(guī)劃范圍之內(nèi)，占據(jù)城市發(fā)展方向、區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。項(xiàng)目體量及規(guī)模遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于其他項(xiàng)目；開(kāi)發(fā)商實(shí)力雄厚、操作模式新穎；地理位置優(yōu)越、交通便利；整體價(jià)格有優(yōu)勢(shì)、市場(chǎng)發(fā)展空間大政策扶持力度強(qiáng)、市政新規(guī)劃逐步實(shí)施。雄踞上街區(qū)東大門，緊鄰滎陽(yáng)，具備塑造高端項(xiàng)目的基本質(zhì)素。項(xiàng)目分析

4、項(xiàng)目SWOT分析『W-劣勢(shì)』房地產(chǎn)大環(huán)境不利、市場(chǎng)觀望情緒重；居民整體收入水平較低，單個(gè)消費(fèi)能力不強(qiáng)項(xiàng)目區(qū)不屬于市級(jí)商圈范圍、區(qū)位整體商業(yè)氛圍差；開(kāi)發(fā)商，缺乏本地市場(chǎng)的知名度和品牌形象。項(xiàng)目分析

4、項(xiàng)目SWOT分析『O-機(jī)會(huì)』城市向東、向南發(fā)展，區(qū)域發(fā)展?jié)摿薮蟆Ｈ姝h(huán)路、高標(biāo)準(zhǔn)修繕，提升項(xiàng)目出行便力度，商業(yè)價(jià)值被挖掘和進(jìn)一步釋放。改造價(jià)值觀，通過(guò)提升項(xiàng)目品牌價(jià)值，達(dá)到提升市場(chǎng)的認(rèn)知價(jià)值的目的。專業(yè)地產(chǎn)策劃公司介入，有利于項(xiàng)目資源的整合和市場(chǎng)把控。

項(xiàng)目分析

4、項(xiàng)目SWOT分析『T-威脅』項(xiàng)目可能會(huì)影響到后期部分業(yè)主的起居生活。城市新區(qū)的進(jìn)一步發(fā)展，會(huì)有更多新項(xiàng)目推向市場(chǎng)，對(duì)項(xiàng)目構(gòu)成潛在去化壓力。地塊周邊商業(yè)不足夠繁榮，商鋪?zhàn)饨疠^低，預(yù)計(jì)后期對(duì)商鋪銷售和其利潤(rùn)空間的最大化提升存在一定的難度。項(xiàng)目分析

4、項(xiàng)目SWOT分析小結(jié)結(jié)合市場(chǎng)調(diào)研以及對(duì)本項(xiàng)目的研判來(lái)看，機(jī)會(huì)與風(fēng)險(xiǎn)并存。唯一的辦法就是：尊重市場(chǎng)、適應(yīng)市場(chǎng)、順應(yīng)消費(fèi)者需求，整合與項(xiàng)目有關(guān)的各種要素，運(yùn)用智慧營(yíng)造出具有超前性、引導(dǎo)性、適用性的產(chǎn)品，以合理的成本、利潤(rùn)，達(dá)到科學(xué)的“投入產(chǎn)出比”，追求產(chǎn)品供給和市場(chǎng)需求的完美平衡，使項(xiàng)目達(dá)到合理的市場(chǎng)預(yù)期。上街的經(jīng)濟(jì)連年高速發(fā)展、居民消費(fèi)意識(shí)的轉(zhuǎn)變、區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有商業(yè)的零亂、區(qū)域市場(chǎng)的空白等都為本項(xiàng)目提供了一個(gè)發(fā)展機(jī)會(huì)與大市環(huán)境；本項(xiàng)目功能集中，多業(yè)態(tài)的組合、先進(jìn)的管理模式能解決現(xiàn)在市場(chǎng)存在的問(wèn)題，優(yōu)勢(shì)明顯；目錄一、項(xiàng)目分析二、項(xiàng)目定位三、價(jià)格定位四、銷售模式定位五、營(yíng)銷推廣總體戰(zhàn)略思考對(duì)本項(xiàng)目而言，我們有兩種競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略可選擇：以差異化戰(zhàn)略占領(lǐng)市場(chǎng)；以低風(fēng)險(xiǎn)跟隨戰(zhàn)略占領(lǐng)市場(chǎng)。易致認(rèn)為:本項(xiàng)目的規(guī)模小，商圈較為不成熟，走跟隨競(jìng)爭(zhēng)策略幾乎毫無(wú)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，不能解決可持續(xù)發(fā)展的問(wèn)題，因此，走差異化競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略是本項(xiàng)目的最佳出路。關(guān)鍵是要找出本項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力。核心競(jìng)爭(zhēng)力的構(gòu)想易致認(rèn)為：品牌差異化、主題化、餐飲娛樂(lè)特色化是本項(xiàng)目可以打造的核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)?？傮w戰(zhàn)略構(gòu)想通過(guò)放棄、弱化或維持先天難以改變的，同質(zhì)化的，以及目標(biāo)消費(fèi)者敏感度低的競(jìng)爭(zhēng)因素，降低競(jìng)爭(zhēng)成本；強(qiáng)化市場(chǎng)需要的而且競(jìng)爭(zhēng)者不足的競(jìng)爭(zhēng)因素，創(chuàng)造競(jìng)爭(zhēng)差異化，提升消費(fèi)者和經(jīng)營(yíng)者價(jià)值?？傮w戰(zhàn)略思想以特色化、主題化、集中化業(yè)態(tài)定位，增強(qiáng)目的性消費(fèi)，擴(kuò)大商圈幅射范圍；無(wú)論項(xiàng)目本身還是進(jìn)駐的商家都要體現(xiàn)品牌化；充分挖掘消費(fèi)者潛在需求，填補(bǔ)市場(chǎng)空白；從競(jìng)爭(zhēng)角度出發(fā)，力求“人無(wú)我有，人有我全”；一切以經(jīng)營(yíng)為核心，確?？沙掷m(xù)發(fā)展。核心價(jià)值體現(xiàn)建筑特色價(jià)值體現(xiàn)風(fēng)情步行街，具有藝術(shù)感、情調(diào)感，或者文化特色；“時(shí)光隧道”自動(dòng)梯；空中連廊，立體交通。創(chuàng)造悠閑和共享的開(kāi)放空間，如：露天咖啡茶座等；1核心價(jià)值體現(xiàn)體驗(yàn)式主題化價(jià)值體現(xiàn)通過(guò)業(yè)態(tài)的專業(yè)型和復(fù)合性凸現(xiàn)項(xiàng)目特色；通過(guò)檔次的多元性和科學(xué)的配比，凸現(xiàn)主題化的同時(shí)兼顧消費(fèi)多元化；通過(guò)打造集購(gòu)物＋娛樂(lè)休閑＋特色餐飲＋觀光旅游于一體的現(xiàn)代化業(yè)態(tài)，引領(lǐng)產(chǎn)業(yè)升級(jí)。通過(guò)打造具有文化和體驗(yàn)式的風(fēng)情步行街，體現(xiàn)主題化和特色化；2核心價(jià)值體現(xiàn)一站式復(fù)合化價(jià)值體現(xiàn)主題購(gòu)物中心＋商業(yè)休閑步行街＋大型超市＋寫字樓＋住宅，業(yè)態(tài)復(fù)合化、互補(bǔ)性極強(qiáng)；單一業(yè)態(tài)應(yīng)該在規(guī)模上、豐富程度上，以及商品品種的廣度和深度上，滿足一站式購(gòu)物的需求。3核心價(jià)值體現(xiàn)品牌差異價(jià)值體現(xiàn)總體定位與現(xiàn)有市場(chǎng)形成差異，占領(lǐng)市場(chǎng)空白點(diǎn)；不同區(qū)域和主題之間的形成內(nèi)部差異，滿足不同目標(biāo)消費(fèi)者的需求。4核心價(jià)值體現(xiàn)投資安全性價(jià)值體現(xiàn)獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)商鋪；實(shí)施品牌策略，塑造行業(yè)標(biāo)竿的企業(yè)形象。建立“放水養(yǎng)魚”的經(jīng)營(yíng)思路，在招商策略中要靈活和優(yōu)惠的相關(guān)政策；先進(jìn)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)理念，專業(yè)的管理團(tuán)隊(duì)；通過(guò)減少單鋪面積，降低投資門檻；招商先行，引進(jìn)主力商家，增強(qiáng)市場(chǎng)信心；5核心價(jià)值體現(xiàn)優(yōu)質(zhì)服務(wù)價(jià)值體現(xiàn)引進(jìn)專業(yè)經(jīng)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)進(jìn)行專業(yè)化經(jīng)營(yíng)管理或者作為管理顧問(wèn)；向商戶收取質(zhì)量保證金，由管理公司成立專門的售后服務(wù)部門。6項(xiàng)目定位

1、定位原則通過(guò)前述對(duì)本項(xiàng)目市調(diào)報(bào)告及項(xiàng)目分析來(lái)綜合推介本項(xiàng)目的發(fā)展定位：商業(yè)定位原則一般是所有商業(yè)物業(yè)在進(jìn)行市場(chǎng)定位時(shí)普遍遵循的原則，結(jié)合項(xiàng)目特征和區(qū)位商圈特征所符合的原則，具體如下：1.一般原則定位要符合時(shí)代和區(qū)域特征定位應(yīng)具備稀缺差異性和互補(bǔ)互動(dòng)性的特點(diǎn)定位要體現(xiàn)不同因素的贏利性和總體的平衡性定位要在足夠的市場(chǎng)接納力之內(nèi)項(xiàng)目定位2.個(gè)例原則與區(qū)域商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)同向與區(qū)域商業(yè)有效缺口相吻合以輻射區(qū)域消費(fèi)者需求特征為導(dǎo)向并考慮其實(shí)際購(gòu)買力確保該項(xiàng)目前期營(yíng)銷推廣的成功及后期的經(jīng)營(yíng)發(fā)展和增值空間3、針對(duì)性定位由于項(xiàng)目臨近大型家具建材物流中心，針對(duì)的目標(biāo)消費(fèi)群及購(gòu)買客戶的特點(diǎn)進(jìn)行針對(duì)性的市場(chǎng)定位，不同的商業(yè)組合、不同的市場(chǎng)定位與項(xiàng)目周邊形成互補(bǔ)、借勢(shì)。依托大市場(chǎng)，展示差異化、形成競(jìng)爭(zhēng)力。4、策略思想：經(jīng)營(yíng)差異、規(guī)避趨同、模式創(chuàng)新、時(shí)尚潮流項(xiàng)目定位

2、定位細(xì)分商業(yè)定位科學(xué)理性地判定商業(yè)定位會(huì)直接影響到對(duì)目標(biāo)消費(fèi)群的定位、檔次定位、商戶定位、業(yè)態(tài)比例定位，以及日后的宣傳推廣策略。結(jié)合國(guó)際上對(duì)商業(yè)中心的劃分標(biāo)準(zhǔn)，易致根據(jù)目前商業(yè)的特點(diǎn)作出符合商業(yè)規(guī)律的商圈劃分標(biāo)準(zhǔn)：項(xiàng)目定位從地理位置、交通條件、經(jīng)營(yíng)模式來(lái)看，隨著項(xiàng)目周邊商業(yè)的日漸成熟，應(yīng)該逐步向城市級(jí)商業(yè)中心過(guò)渡，項(xiàng)目輻射滎陽(yáng)片區(qū)，定位區(qū)域型商業(yè)中心，因此，易致認(rèn)為本項(xiàng)目：依托周邊成熟的商業(yè)，以品牌差異化,提高項(xiàng)目檔次和定位一、市場(chǎng)定位區(qū)域性商業(yè)中心

——在滿足項(xiàng)目自身及周邊社區(qū)需求的前提下，增設(shè)目的性消費(fèi)業(yè)態(tài)，積極拓展項(xiàng)目輻射力。二、檔次定位中檔高檔中高檔中低檔低檔業(yè)態(tài)定位中高檔

形象推廣定位高檔解析：

形象推廣高檔有利于充分引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注度，提升項(xiàng)目品牌；

業(yè)態(tài)定位以中檔為主，主要是與片區(qū)居民消費(fèi)力特征相吻合。1、形象高度考慮本項(xiàng)目以滿足人們購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、餐飲等需求，包含多種業(yè)態(tài)，來(lái)滿足不同目的性消費(fèi)群；所以在整體形象上需要體現(xiàn)現(xiàn)代化形象與檔次，以專業(yè)的商業(yè)定位、良好的商業(yè)形象及齊全的配套設(shè)施為客戶提供一個(gè)優(yōu)雅的購(gòu)物環(huán)境，以提升項(xiàng)目的整體形象。2、全面升級(jí)上街商圈片區(qū)現(xiàn)有商業(yè)本項(xiàng)目立足上街，面向滎陽(yáng)、鞏義，集購(gòu)物、餐飲、休閑、娛樂(lè)等業(yè)態(tài)為一體的時(shí)尚購(gòu)物街區(qū)。從市調(diào)結(jié)論得出：項(xiàng)目周邊家居建材物流相當(dāng)成熟，已具有一定的規(guī)模，隨著項(xiàng)目周邊繼續(xù)擴(kuò)大和發(fā)展，項(xiàng)目所處位置的優(yōu)越，周邊住戶居民數(shù)量的日益增多，形成了一定的消費(fèi)力，優(yōu)越的地理位置和日益增加消費(fèi)群體為項(xiàng)目定位提供了依據(jù)，考慮到項(xiàng)目周邊的整體消費(fèi)力及部分業(yè)態(tài)的產(chǎn)品特殊性和項(xiàng)目未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)，所以本項(xiàng)目總體定位中高檔、形象定位中高檔，超市大眾化、餐飲娛樂(lè)中高檔；以順應(yīng)市場(chǎng)發(fā)展的趨勢(shì)，能最大程度上滿足消費(fèi)者日益增長(zhǎng)的消費(fèi)需求。（三）形象定位

項(xiàng)目緊扣購(gòu)物中心主題業(yè)態(tài)的定位，將休閑與購(gòu)物完美的結(jié)合起來(lái)，使消費(fèi)者以輕松的心態(tài)完成消費(fèi)過(guò)程，以便利、舒適的購(gòu)物環(huán)境滿足消費(fèi)者，使其真正感受購(gòu)物樂(lè)趣和溫馨的服務(wù)。從以上綜合分析，本項(xiàng)目的檔次定位：整體檔次中高檔、形象中高檔餐飲娛樂(lè)中高檔、超市大眾化（四）經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)定位

根據(jù)不同業(yè)態(tài)的租金承受力、形象展示功能、對(duì)鋪位的需求面積等因素進(jìn)行合理的業(yè)態(tài)組合是項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)收益、物業(yè)品牌形象的重要保障。我司通過(guò)深入的市場(chǎng)調(diào)研，結(jié)合考慮經(jīng)營(yíng)商家的經(jīng)營(yíng)實(shí)力及客戶的消費(fèi)習(xí)慣制定了以下的業(yè)態(tài)組合建議：1、組合原則符合項(xiàng)目整體功能利于提升賣場(chǎng)形象業(yè)態(tài)租金承受能力強(qiáng)弱對(duì)整體租金收益的影響面積需求、人流支撐要求及展示性要求品牌經(jīng)營(yíng)能力高低、輻射區(qū)域大小行業(yè)消費(fèi)習(xí)慣、消費(fèi)市場(chǎng)需求大小（四）經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)定位2.項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位項(xiàng)目主題定位歐凱龍所涵蓋業(yè)態(tài)需滿足周邊日益增加的消費(fèi)群體和購(gòu)買力，并輔以休閑娛樂(lè)功能。壓縮調(diào)整傳統(tǒng)品類，和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手形成錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)，也是避免同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)，形成自己特色的一種途徑。通過(guò)項(xiàng)目的合理規(guī)劃，結(jié)合項(xiàng)目周邊，賦予本項(xiàng)目的特色化主題和文化內(nèi)涵，增強(qiáng)項(xiàng)目商圈輻射力。

集購(gòu)物、休閑、餐飲、娛樂(lè)等多功能于一體的體驗(yàn)式特色商業(yè)，配套齊全、品味高雅，為人們創(chuàng)造一種休閑、舒適、輕松的購(gòu)物氛圍，實(shí)現(xiàn)在休閑中購(gòu)物的樂(lè)趣。（四）經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)定位業(yè)態(tài)功能構(gòu)成分析商業(yè)通行做法：以預(yù)設(shè)項(xiàng)目商業(yè)承載量為基礎(chǔ)，根據(jù)市場(chǎng)需求業(yè)態(tài)配比和項(xiàng)目自身特點(diǎn)來(lái)進(jìn)行商業(yè)功能、業(yè)態(tài)組合劃分。為了便于分析出的業(yè)態(tài)功能構(gòu)成符合當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)基礎(chǔ)，我們?cè)诒敬螠y(cè)算中加入現(xiàn)有消費(fèi)者消費(fèi)構(gòu)成的分析進(jìn)行綜合考慮。本項(xiàng)目的商業(yè)定位為區(qū)域級(jí)商業(yè)中心，以滿足周邊社區(qū)消費(fèi)群體的日常生活需求和都市品位追求為出發(fā)點(diǎn)?，F(xiàn)有消費(fèi)者消費(fèi)市場(chǎng)構(gòu)成：購(gòu)物：餐飲：休閑＝30：40：301、業(yè)態(tài)功能構(gòu)成分析：4、業(yè)種組合我司在市場(chǎng)調(diào)查和周邊商業(yè)情況的分析，確定了以下業(yè)態(tài)組合。業(yè)態(tài)規(guī)劃定位(方案一)

1F：便利店+自助銀行+花藝坊+美食廣場(chǎng)業(yè)態(tài)規(guī)劃定位(方案一)

2F：美容美發(fā)、美甲、足浴、咖啡

SPA生活館、健身中心地下車庫(kù)出入口

餐飲易致建議:西面臨街一、二層統(tǒng)一用作餐飲服務(wù)功能中間紅色區(qū)域一二層用作娛樂(lè)休閑功能布局規(guī)劃建議一二樓業(yè)態(tài)規(guī)劃方案娛樂(lè)休閑、娛樂(lè)、休閑目標(biāo)商家提示

酒樓湘江老廚、小肥羊、陶源居、海港、天天漁港、勝記、稻香酒樓、明香燕鮑翅、天天海鮮酒樓、富華海鮮、海上皇、山天、巴蜀風(fēng)、迎海漁港、稻谷香酒樓、湘鄂情、老院子、湘滿樓、洞庭水鄉(xiāng)、湘廚、客家城、萬(wàn)福樓海鮮、匯福樓海鮮酒樓、龍騰海鮮、半島海鮮、南興海鮮、食通天、名桂園、金港海鮮、廣源海鮮、友誼永春樓、譚魚頭、潮泰牛肉店目標(biāo)商家提示

特色餐飲/休閑小食：嘉旺快餐、西湖小吃、一番拉面、云南過(guò)橋米線、荔灣村腸粉王、一品腸粉王、一品軒、麥路嘉、金蝶軒、質(zhì)的主張、牛廚便利店/水果坊/：七十一、百里臣、萬(wàn)店通、百果園

24小時(shí)自助銀行：民生銀行、農(nóng)業(yè)銀行、光大銀行、工商銀行、建設(shè)銀行等

解析說(shuō)明一

從項(xiàng)目周邊市場(chǎng)情況來(lái)看，樓盤底商均以社區(qū)配套型業(yè)態(tài)為主，中低檔餐飲占據(jù)市場(chǎng)主流且經(jīng)營(yíng)狀況良好。

從競(jìng)爭(zhēng)角度看，本項(xiàng)目規(guī)模小，難以形成集聚效應(yīng)，但通過(guò)打造餐飲、休閑主題業(yè)態(tài)，能有效填補(bǔ)片區(qū)市場(chǎng)空白點(diǎn)，搶占市場(chǎng)先機(jī)，并與周邊樓盤底商實(shí)現(xiàn)差異化競(jìng)爭(zhēng)；同時(shí)增設(shè)少部份社區(qū)配套型業(yè)態(tài)，為本社區(qū)居民提供便利性配套服務(wù)。規(guī)劃定位解析

解析說(shuō)明二規(guī)劃定位解析

從餐飲、休閑類商家租金承受力來(lái)看，由于前期投入成本較高必然導(dǎo)致前期租金水平偏低，一旦片區(qū)市場(chǎng)做旺、聚集一定人氣后，租金遞增率將會(huì)逐年上漲，有利于保證發(fā)展商長(zhǎng)期租金收益。

從休閑娛樂(lè)的競(jìng)爭(zhēng)上看，我們建議以小資化、個(gè)性化和專業(yè)化的美甲、足浴和健身、服務(wù)為主，與專業(yè)家具賣場(chǎng)會(huì)形成經(jīng)營(yíng)上的差異化。

解析說(shuō)明三規(guī)劃定位解析

考慮到本項(xiàng)目商業(yè)長(zhǎng)期可持續(xù)發(fā)展性及發(fā)展商品牌發(fā)展戰(zhàn)略，我司建議在招商執(zhí)行過(guò)程中，先對(duì)大中型酒樓商家進(jìn)行初步意向溝通，如有大型酒樓整體租賃一、二層鋪位，一層散鋪則以配套功能為主。

一方面，中高檔酒樓的進(jìn)駐有利于提升項(xiàng)目整體形象檔次以及發(fā)展商“新活力”品牌打造；另一方面，由于項(xiàng)目所在片區(qū)商圈幅射力有限且居住客戶消費(fèi)特征多以家庭型、大眾型為主，將不足以支撐大型酒樓經(jīng)營(yíng)的持續(xù)性和長(zhǎng)久性，且前期租金水平較低且免租期較長(zhǎng)，不利于發(fā)展商租金收益。此外，本項(xiàng)目規(guī)模較小，只能容納一家中高檔餐飲，這樣將影響特色化和主題化的定位。

解析說(shuō)明三規(guī)劃定位解析

如大型商家進(jìn)駐意向不明確，我司建議在餐飲、休閑娛樂(lè)類目標(biāo)商戶引進(jìn)上，以面積在200—300平米的品牌商家為主（配套型業(yè)態(tài)除外）。一方面，此類商家經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定性較強(qiáng)，能有效帶動(dòng)項(xiàng)目人氣的提升；另一方面，此類商家租金水平相對(duì)較強(qiáng)，能有效增加發(fā)展商租金收益；多家特色餐飲進(jìn)駐有利于形成特色化和主題化的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

在檔次控制上，餐飲類商家以中檔為主，用以滿足片區(qū)家庭型、大眾型消費(fèi)；休閑娛樂(lè)類，以中高檔品牌商家為主，與亞星建材市場(chǎng)從檔次上形成差異化并增設(shè)健身中心功能，彌補(bǔ)其市場(chǎng)空白點(diǎn)。業(yè)態(tài)規(guī)劃定位(方案二)

1F：家具家居配套+特色餐飲+美容美發(fā)

2F:居家精品+書吧+培訓(xùn)中心、藝術(shù)培訓(xùn)中心(琴行、畫廊等)美容/纖體/休閑/SPA特色美食餐飲巴西燒烤、日式料理、意大利PIZZA、法式大餐……中西方美食文化在這里薈粹。布局規(guī)劃建議一二樓業(yè)態(tài)規(guī)劃方案易致建議:西面臨街一、二層統(tǒng)一用作餐飲、配套功能中間綠色一二層用作娛樂(lè)休閑、服務(wù)功能圖中粉色區(qū)域外圍一周用作休閑健身、培訓(xùn)等功能五金、窗簾、衛(wèi)浴等美容美發(fā)

特色餐飲

家居配套

娛樂(lè)休閑

特色餐飲目標(biāo)商家提示

大眾快餐：嘉旺快餐、西湖小吃、味千拉面、一番拉面、云南過(guò)橋米線、荔灣村腸粉王、一品腸粉王、可頌坊、一品軒、麥路嘉、金蝶軒、質(zhì)的主張、牛廚社區(qū)配套：七十一、百里臣、萬(wàn)店通、百果園、民生銀行、農(nóng)業(yè)銀行、光大銀行等畫廊/工藝品：大芬畫院、藝海油畫、弘雅軒、百藝、創(chuàng)炫熒光畫創(chuàng)作室、易愛(ài)雅畫廊、翰墨齋畫廊、鴻博畫廊、天才坊、真陶陶制品琴行：東方琴行、深港百靈鳥、阿太琴行、藝術(shù)學(xué)校雅樂(lè)琴行、精藝琴行、藍(lán)海琴行、雅歌琴行、巴哈琴行、英維琴行、和樂(lè)琴行、海爾琴行

解析說(shuō)明規(guī)劃定位解析

考慮到項(xiàng)目緊臨北面住宅及周邊住宅小區(qū)擁有一定量的居民，方案二主要從文化休閑角度出發(fā)，以此實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)突破口。

為保證銷售進(jìn)度的順利推進(jìn)以及商戶經(jīng)營(yíng)持久性與穩(wěn)定性，我司建議在銷售前期采取方案一、方案二同步進(jìn)行的策略，通過(guò)市場(chǎng)摸底后在確定業(yè)態(tài)組合，以提高招商成功率。形象推廣定位

新活力休閑娛樂(lè)城

城市精英“加油站”

新活力突出品牌差異化休閑娛樂(lè)體現(xiàn)業(yè)態(tài)主題化

“精英加油站”能鎖定目標(biāo)消費(fèi)者，并實(shí)現(xiàn)價(jià)值共鳴4、消費(fèi)客戶定位

購(gòu)買“商鋪”客戶特性分析購(gòu)買臨街商鋪的客戶有以下特性：三、功能組合定位

1、消費(fèi)區(qū)功能消費(fèi)區(qū)功能主要是拉動(dòng)人氣，按照商業(yè)主題定位引入的業(yè)態(tài)，必須符合項(xiàng)目整體定位，必須和周邊的相關(guān)業(yè)態(tài)形成互補(bǔ)，同時(shí)凸現(xiàn)自身的品牌和經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)，帶動(dòng)消費(fèi)，迅速提升項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。操作要點(diǎn)：引入專業(yè)時(shí)尚的專營(yíng)店和商家，與周邊的商業(yè)形成互補(bǔ)，錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)，擴(kuò)大項(xiàng)目整體的輻射能力；匯聚消費(fèi)人流，增加本項(xiàng)目的出售面積，盡快的回籠資金，增加項(xiàng)目的成功率。2、經(jīng)營(yíng)管理功能管理是保證經(jīng)營(yíng)正常化的基本保障，強(qiáng)化管理功能凸現(xiàn)本項(xiàng)目的差異化優(yōu)勢(shì)。操作要點(diǎn)：制定規(guī)范的市場(chǎng)管理制度；解決市場(chǎng)糾紛和分歧；檢查、監(jiān)督產(chǎn)品的質(zhì)量；確定商品包裝的標(biāo)準(zhǔn)；三、功能組合定位3、公共設(shè)施、環(huán)境服務(wù)區(qū)完善的公共設(shè)施，才能保障經(jīng)營(yíng)正常運(yùn)行。公共環(huán)境包括市場(chǎng)內(nèi)部和外部環(huán)境，外部公共環(huán)境是市場(chǎng)的外部形象的直接體現(xiàn)，在整體檔次上追求時(shí)代氣息，配套環(huán)境協(xié)調(diào)一致的主題風(fēng)格；內(nèi)部環(huán)境設(shè)計(jì)購(gòu)物動(dòng)線通暢、清晰，空間利用率高，環(huán)境衛(wèi)生整潔，給人們提供舒適的工作和購(gòu)物環(huán)境，還包括電話、公共網(wǎng)絡(luò)、供水、電暖設(shè)備、保安、報(bào)警、防火、餐飲配套等。另設(shè)有工商、稅務(wù)、質(zhì)檢等職能部門的辦事機(jī)構(gòu)，為市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)者及客商提供各種便利，代辦各種相關(guān)手續(xù)的服務(wù)。四、

經(jīng)營(yíng)模式定位

1、管理模式定位統(tǒng)一管理由甲方委托或自己成立的管理公司進(jìn)行統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理。包含統(tǒng)一招商管理、統(tǒng)一營(yíng)銷、統(tǒng)一服務(wù)監(jiān)督、統(tǒng)一物業(yè)管理、統(tǒng)一營(yíng)業(yè)執(zhí)照、統(tǒng)一開(kāi)票等，反映在租賃合同中所有經(jīng)營(yíng)商戶必須服從管理公司的統(tǒng)一管理規(guī)定。（1）“統(tǒng)一招商管理”要求招商中的品牌審核管理和完善的租約管理?！捌放茖徍斯芾怼笔侵刚猩虒?duì)象須經(jīng)品牌審核后才能按進(jìn)駐。審核租戶的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、生產(chǎn)許可證、注冊(cè)商標(biāo)、產(chǎn)品合格證、稅務(wù)登記證書、代理證書、法人授權(quán)書等。“完善的租約管理”包括約定的租金、租期、支付方式、費(fèi)用的收取等，還有一些較關(guān)鍵的租約條款管理，例如：經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的限制規(guī)定、營(yíng)業(yè)時(shí)間的確定、承租戶的促銷申報(bào)、整體促銷的承擔(dān)義務(wù)、停車場(chǎng)地使用等。招商調(diào)整租賃商家組合是長(zhǎng)期的持續(xù)性的工作，增加對(duì)經(jīng)營(yíng)商戶的調(diào)控、最終達(dá)到品牌優(yōu)化組合、增加租金收益的目的。（2）“統(tǒng)一營(yíng)銷管理”有助于維護(hù)和提高經(jīng)營(yíng)者的共同利益，讓消費(fèi)者感到實(shí)惠。由于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，打折降價(jià)的促銷競(jìng)爭(zhēng)手段已經(jīng)過(guò)時(shí)，為吸引顧客光顧，管理公司必須絞盡腦汁為商場(chǎng)策劃好營(yíng)銷推廣方案并負(fù)責(zé)組織實(shí)施。而相關(guān)的促銷活動(dòng)通常分為三種：1．為項(xiàng)目整體的形象宣傳活動(dòng)，以提高項(xiàng)目的整體形象及知名度，費(fèi)用由發(fā)展商自行承擔(dān)。2．為商家輔助進(jìn)行的產(chǎn)品促銷活動(dòng)，營(yíng)造集結(jié)客流的環(huán)境，通過(guò)活動(dòng)吸引顧客，以主題行銷推廣手段而非價(jià)格行銷手段吸引客流。其所發(fā)生的費(fèi)用應(yīng)事先與發(fā)展商和商家協(xié)調(diào)溝通好，經(jīng)雙方同意后對(duì)實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用按照承租戶數(shù)量比例/銷售額比例/面積大小比例進(jìn)行分?jǐn)偂?．商家為了提高商品銷量自行采取的促銷方式。（3）“統(tǒng)一的服務(wù)監(jiān)督”有助于經(jīng)營(yíng)者的協(xié)調(diào)與合作。發(fā)展商委托的管理公司必須對(duì)商家的日常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)進(jìn)行指導(dǎo)、協(xié)調(diào)、服務(wù)與監(jiān)督，保證日常經(jīng)營(yíng)的高效運(yùn)轉(zhuǎn)。其中包括：指導(dǎo)項(xiàng)目：商家的賣場(chǎng)布置、柜臺(tái)陳列、櫥窗展示、服務(wù)設(shè)施安排、廣

告宣傳推廣、促銷活動(dòng)安排、裝修管理等；協(xié)調(diào)項(xiàng)目：營(yíng)業(yè)人員管理、商品進(jìn)出、經(jīng)營(yíng)者之間緊張關(guān)系、增進(jìn)相互合作；服務(wù)項(xiàng)目：日常行政事務(wù)管理，服務(wù)于商戶，服務(wù)于顧客；監(jiān)督項(xiàng)目：維護(hù)專業(yè)市場(chǎng)的紀(jì)律、信譽(yù)，協(xié)助工商、稅務(wù)、衛(wèi)生、消防等部門的管理。（4）“統(tǒng)一的物業(yè)管理”有助于建筑空間的維護(hù)和保養(yǎng)。物業(yè)管理內(nèi)容包括：建筑養(yǎng)護(hù)、設(shè)備維護(hù)、保證水電氣正常供應(yīng)、消防、公用面積的保潔、保安防盜、車輛管理、綠化維護(hù)、意外事故處理等。另外，管理費(fèi)用、物業(yè)費(fèi)用、財(cái)務(wù)控制等也是管理公司工作中的重要內(nèi)容，最終目的：為項(xiàng)目提供良好的后勤服務(wù)，為項(xiàng)目的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，為項(xiàng)目的整體收益，增加商業(yè)價(jià)值、獲取升值空間和最大回報(bào)。2.經(jīng)營(yíng)管理創(chuàng)新（1）成立專業(yè)管理團(tuán)隊(duì)或引入知名的物業(yè)管理品牌，為經(jīng)營(yíng)引入先進(jìn)的物業(yè)管理理念，為項(xiàng)目自身管理打下良好的基礎(chǔ)，同時(shí)成為同行業(yè)領(lǐng)先者。誠(chéng)意聘請(qǐng)知名物業(yè)管理公司，以顧問(wèn)的形式指導(dǎo)市場(chǎng)管理運(yùn)作；加大經(jīng)營(yíng)管理投入，嚴(yán)格規(guī)范經(jīng)營(yíng)管理，提高管理質(zhì)量；實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)管理承諾，豎立誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)形象。（2）將經(jīng)營(yíng)管理創(chuàng)新作為項(xiàng)目的一個(gè)重要賣點(diǎn)優(yōu)勢(shì)大力宣傳，為項(xiàng)目前期營(yíng)銷、后續(xù)經(jīng)營(yíng)實(shí)現(xiàn)價(jià)值創(chuàng)造空間。高調(diào)宣傳知名物管品牌的加盟，增加經(jīng)營(yíng)者對(duì)市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)的信心；大力推廣先進(jìn)的管理理念，以行業(yè)“領(lǐng)跑者”的姿態(tài)引領(lǐng)市場(chǎng)；五、投資經(jīng)營(yíng)客戶定位

1、項(xiàng)目投資客戶定位（1）購(gòu)買物業(yè)用途定位本項(xiàng)目按客戶的購(gòu)買物業(yè)用途分析，主要來(lái)自于兩大類型客戶——自營(yíng)和投資型。

分析：?jiǎn)柧碣Y料顯示自營(yíng)型商戶和投資型商戶的比例是17：83本項(xiàng)目單間鋪位面積較小，總價(jià)相對(duì)低，對(duì)投資者具有很大吸引力；目前市場(chǎng)上均是產(chǎn)權(quán)式商鋪出售，自營(yíng)者對(duì)目前和未來(lái)的商業(yè)持積極的心態(tài)，但需要很好的引導(dǎo)和激發(fā)。（2）客戶特征分析

目錄一、項(xiàng)目分析二、項(xiàng)目定位三、價(jià)格定位四、銷售模式定位五、營(yíng)銷推廣一、租金價(jià)格定位

（1）租金價(jià)格厘定參考因素同類物業(yè)租金狀況：鄭州市同類商業(yè)物業(yè)租金水平；地理位置：即地段，指的是項(xiàng)目所在地的商業(yè)氣氛和發(fā)展前景，地段也是決定商業(yè)物業(yè)價(jià)格的重要要素之一；交通便利性：與交通主干道的距離，人員、車輛進(jìn)出的便利性和可選擇之交通工具的多元性，人員出入的快捷度；昭示性：即項(xiàng)目的臨街面，是否易于尋找、識(shí)別；配套：市場(chǎng)配套能否滿足商戶功能需求；商鋪形式及面積：對(duì)商家而言是商鋪是否合用，有無(wú)浪費(fèi)、無(wú)效面積經(jīng)營(yíng)環(huán)境：市場(chǎng)內(nèi)部的經(jīng)營(yíng)環(huán)境和市場(chǎng)外部的環(huán)境，客戶到達(dá)市場(chǎng)購(gòu)物是否感覺(jué)舒適；停車位：車位是否充足、車輛出入方便性；經(jīng)營(yíng)管理：經(jīng)營(yíng)管理公司是否專業(yè)，能否使市場(chǎng)在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中立于不敗之地；開(kāi)發(fā)商品牌：開(kāi)發(fā)商是否有足夠?qū)嵙Γ欠裼虚_(kāi)發(fā)或經(jīng)營(yíng)同類物業(yè)的經(jīng)；知名度：物業(yè)的經(jīng)營(yíng)年限，在消費(fèi)者心中的認(rèn)知度，能否成為消費(fèi)購(gòu)物的首選。（2）同比項(xiàng)目租金價(jià)格分析從本項(xiàng)目市調(diào)的結(jié)果中可以看出，目前鄭州市的街鋪?zhàn)赓U價(jià)格一般在30－200元/平米.月左右，靠近二七商圈鋪?zhàn)饨饍r(jià)格在50－600元/平米.月左右，而上街的街鋪?zhàn)赓U價(jià)格一般在13－100元/平米.月左右（3）價(jià)格厘定指導(dǎo)根據(jù)鄭州市商業(yè)市場(chǎng)情況我們選取市場(chǎng)上運(yùn)作較成熟的幾個(gè)項(xiàng)目作為價(jià)格參考對(duì)象，利用市場(chǎng)比較法測(cè)算出合理租金價(jià)格。A：地段因素B：管理因素

C：個(gè)別因素

D：各因素修正租金價(jià)格E：參考項(xiàng)目比較權(quán)重

經(jīng)以上分析，依據(jù)房地產(chǎn)價(jià)格估價(jià)理論和方法，本項(xiàng)目評(píng)估后可實(shí)現(xiàn)的理論實(shí)收均價(jià)為：∑比較標(biāo)的物評(píng)估價(jià)格＝∑（各比較物業(yè)修正價(jià)格×比較權(quán)重）；

得：＝30×55％＋40×25％＋30×20％

＝32.5元/平方米.月≈33元/平方米.月；

依據(jù)房地產(chǎn)價(jià)格估價(jià)理論和我司多年商業(yè)項(xiàng)目銷售\招商經(jīng)驗(yàn)，本項(xiàng)目入市之初，租金預(yù)期實(shí)收均價(jià)約為(其中負(fù)一層的預(yù)期租金按大型超市進(jìn)駐常規(guī)情況下所支付的租金水平)：

一層租金預(yù)期實(shí)收均價(jià)：50元/平方米.月（±5％）

二層租金預(yù)期實(shí)收均價(jià)：30元/平方米.月（±5％）

二、商鋪銷售價(jià)格定位

定位原則實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商資金回籠目標(biāo)、實(shí)現(xiàn)快速銷售原則同類型物業(yè)市場(chǎng)比較法租金還原法市場(chǎng)可接受原則價(jià)格推算決定物業(yè)價(jià)格的因素除區(qū)域、位置以外，還與建筑結(jié)構(gòu)、裝修配套、朝向環(huán)境、新舊程度以及更重要是周邊區(qū)域的成熟程度和發(fā)售時(shí)機(jī)等等。對(duì)于本項(xiàng)目的銷售價(jià)格，在此采用兩種方法進(jìn)行推導(dǎo)：一方面采取市場(chǎng)比較法與其他商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行比較，綜合對(duì)項(xiàng)目整體規(guī)劃、策劃構(gòu)想、未來(lái)發(fā)展前景等多種因素的考慮，另一方面采用租金收益還原法,以市場(chǎng)為導(dǎo)向，結(jié)合商業(yè)地產(chǎn)投資規(guī)律性綜合推導(dǎo)，最終得出本項(xiàng)目銷售價(jià)格。（1）市場(chǎng)比較法

本項(xiàng)目與目前鄭州市場(chǎng)上同類型、不同區(qū)域的在售項(xiàng)目，在地段、交通、環(huán)境、規(guī)模、裝修檔次、配套、使用率、周邊居住氛圍、周邊商業(yè)氛圍、促銷策略、發(fā)展商實(shí)力等方面，進(jìn)行對(duì)比分析，推導(dǎo)銷售價(jià)格。A.本項(xiàng)目與上街建材家居城的對(duì)比分析A.1聶寨建材市場(chǎng)價(jià)格定位(市場(chǎng)調(diào)研數(shù)據(jù))

一層均價(jià)：5250元/㎡二層均價(jià)：4500元/㎡A.2項(xiàng)目可比均價(jià)

一層可比均價(jià)=5250×（1-19.5%）=4226元/㎡

二層可比均價(jià)=4500×（1-19.5%）=3623元/㎡

B.本項(xiàng)目與亞星盛世廣場(chǎng)的對(duì)比分析

B.1時(shí)代華庭價(jià)格定位(市場(chǎng)調(diào)研數(shù)據(jù))

B.1亞星盛世廣場(chǎng)價(jià)格定位(市場(chǎng)調(diào)研數(shù)據(jù))

一層均價(jià)：10000元/㎡二層均價(jià)：8000元/㎡

B.2項(xiàng)目可比均價(jià)

一層可比均價(jià)=10000×（1-8%）=9200元/㎡

二層可比均價(jià)=8000×（1-8%）=7360元/㎡本項(xiàng)目與理想名城的對(duì)比分析

C.1理想名城價(jià)格定位(市場(chǎng)調(diào)研數(shù)據(jù))

一層均價(jià)：9000元/㎡二層均價(jià)：7000元/㎡

C.2項(xiàng)目可比均價(jià)

一層可比均價(jià)=9000×（1-9.5%）=8145元/㎡

二層可比均價(jià)=7000×（1-9.5%）=6335元/㎡通過(guò)以上三個(gè)可比項(xiàng)目的分析，根據(jù)可比性大小及銷售情況分配相應(yīng)的權(quán)數(shù)：聶寨建材市場(chǎng)30%；

理想名城30%；亞星盛世廣場(chǎng)40%；再進(jìn)行加權(quán)平均值求和，得出的本項(xiàng)目銷售價(jià)格指導(dǎo)均價(jià)如下：一層指導(dǎo)均價(jià)=4226×30%+8145×30%+9200×40%=1268+2444+3680=7392元/㎡（±5％）；二層指導(dǎo)均價(jià)=3623×30%+6335×30%+7360×40%=1087+1901+2944=5932元/㎡（±5％）；（2）租金還原法本項(xiàng)目一層以租賃均價(jià)50元/月/㎡為基數(shù)，按8%的年回報(bào)推算，一樓銷售實(shí)收均價(jià)為:一層售價(jià)=50÷8%×12=7500元/㎡（±5％）本項(xiàng)目二層以租賃均價(jià)50元/月/㎡為基數(shù)，按8%的年回報(bào)推算，一樓銷售實(shí)收均價(jià)為:二層售價(jià)=30÷8%×12=4500元/㎡（±5％）（3）兩種方法綜合推導(dǎo)分別分配給市場(chǎng)比較法、租金還原法各70和30的權(quán)重，最終推算得出項(xiàng)目一層/二層的指導(dǎo)實(shí)收均價(jià)如下一層指導(dǎo)實(shí)收均價(jià)=7392×70%+7500×30%=7424元/㎡≈7500元/㎡（±5％）二層指導(dǎo)實(shí)收均價(jià)=5932×70%+4500×30%=5502元/㎡≈5500元/㎡（±5％）目錄一、項(xiàng)目分析二、項(xiàng)目定位三、價(jià)格定位四、銷售模式定位五、營(yíng)銷推廣銷售模式定位1、商鋪銷售模式定位1.1模式設(shè)定（1）產(chǎn)權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)統(tǒng)一操作——直接銷售直接銷售,這種方式是以經(jīng)營(yíng)性實(shí)鋪形式規(guī)劃分割，與產(chǎn)權(quán)式鋪位性質(zhì)不同，可實(shí)現(xiàn)資金快速回籠，沒(méi)有回報(bào)返租壓力，實(shí)現(xiàn)鋪位價(jià)值最大化。（2）產(chǎn)權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)分離操作——固定返租回報(bào)銷售和帶租約銷售這種操作模式使采用產(chǎn)權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)分離的方式，規(guī)避了內(nèi)鋪商鋪價(jià)值低、資金回籠慢的弱點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)快速銷售目標(biāo)的方式。1.2銷售模式對(duì)比

1.3銷售模式建議

商鋪銷售模式建議1.4租售設(shè)定1.5返租模式銷售價(jià)格推導(dǎo)

在價(jià)格定位中我們已推算出實(shí)收均價(jià)：一層：7500元/平方米（±5％）二層：5500元/平方米（±5％）依據(jù)一次性三年8%返租模式銷售策略推算出返租銷售價(jià)格：一層：7500÷（1-24%）=9868元/平方米≈10000元/㎡（±5％）二層：5500÷（1-24%）=7236元/平方米≈7500元/㎡（±5％）目錄一、項(xiàng)目分析二、項(xiàng)目定位三、價(jià)格定位四、銷售模式定位五、營(yíng)銷推廣推廣策略營(yíng)銷推廣1、全面展示項(xiàng)目品質(zhì)，樹立商業(yè)大盤形象。2、深入縣鄉(xiāng)全面挖掘市場(chǎng)潛在客戶形象策略——推廣策略——1、高舉歐凱龍品牌旗幟，深度挖掘主流市場(chǎng)，充分利用客戶資源。（1）時(shí)間：2012年2主題：大客戶拓展月（2）時(shí)間：2012年主題：贏動(dòng)全城活動(dòng)（3）時(shí)間：2012年主題：2012“影響鷹城”系列活動(dòng)（4）時(shí)間：2012年主題：一期認(rèn)籌（5）時(shí)間：2012年主題：夏日主題活動(dòng)月大商家簽約儀式（6）時(shí)間：2012年主題：歐凱龍

品牌之冠活動(dòng)（