中海物業(yè)日輝臺入伙方案

.PAGE.坂雪崗日輝臺入伙方案<中海>目錄一、小區(qū)概況二、人員安排三、員工生活安排四、管理用房布置五、員工培訓六、物品采購七、接管驗收八、入伙前準備九、入伙工作安排一、小區(qū)簡介小區(qū)占地面積47881.8平方米,總建筑面積81505.82平方米,建筑覆蓋率25%,小區(qū)綠化面積32000平方米位,綠化率覆蓋達65%以上,位于XX市坂雪崗高新技術(shù)區(qū)坂雪崗大道與貝爾路交匯處,距離梅林關(guān)口3.8公里,布吉檢查站10公里,交通便利。中海日輝臺建筑立面清新俊朗、簡潔明快；環(huán)境設(shè)計以層林景觀為主體,點線面多形態(tài)的水景烘托了庭園景觀的連續(xù)性,頂部處理也極富特色；具有濃郁海洋氣息的新現(xiàn)代主義建筑風格,進一步提升了夏威夷建筑特征；小區(qū)共有7棟32個單元,住宅687戶,分為小高層和多層,有一梯三戶和一梯四戶,其中小高層3棟,429戶,多層4棟,258戶,商鋪108間,小區(qū)設(shè)有會所〔約為468平方米、游泳池和幼兒園<建筑面積2484.87平米>,停車位200個,其中地上101個,地下車庫99個。小區(qū)配有變壓器4臺〔1000KVA/臺,應(yīng)急發(fā)電機組1臺〔360KVA,供水采用變頻調(diào)速供水,17臺日立電梯,小區(qū)安防有監(jiān)控系統(tǒng),消防控制系統(tǒng),紅外報警系統(tǒng),可視對講系統(tǒng),門禁系統(tǒng),以及捷順停車刷卡系統(tǒng)。各式戶型方正實用、動靜分區(qū)合理；人車分流使住戶用車未經(jīng)小區(qū)大門即可進入地下車庫,不僅減少了污染和噪音,同時有利于區(qū)內(nèi)行人的安全；小區(qū)周邊配套有中國銀行、布吉人民醫(yī)院、和平醫(yī)院、天都酒店、中國電信、中國郵政、國惠康百貨等。隨著萬科城與周邊樓盤的崛起,配套設(shè)施將進一步完善。小區(qū)預(yù)計于9月底通過竣工驗收,10月31日入伙；二、人員安排：管理處經(jīng)理〔一組織架構(gòu)圖：管理處經(jīng)理收銀員客戶服務(wù)部〔助理員環(huán)境管理部〔助理員收銀員客戶服務(wù)部〔助理員環(huán)境管理部〔助理員護衛(wèi)主管接待員維修主管護衛(wèi)主管接待員維修主管資訊服務(wù)人事管理社區(qū)文化物資采購會所管理管家服務(wù)接待回訪安全護衛(wèi)清潔綠化機電維修裝修管理員工食堂資訊服務(wù)人事管理社區(qū)文化物資采購會所管理管家服務(wù)接待回訪安全護衛(wèi)清潔綠化機電維修裝修管理員工食堂注：小區(qū)財務(wù)管理納入百草園中心管理處,故中海日輝臺管理處僅設(shè)收銀員1名。小區(qū)客戶服務(wù)助理員在負責服務(wù)接待和跟蹤基礎(chǔ)上,側(cè)重為小區(qū)住戶提供管家服務(wù)。小區(qū)環(huán)境管理助理員〔兼維修主管。2、人員配置1原則：管理機構(gòu)的設(shè)置與各類員工的配備,均以確保"中海日輝臺"物業(yè)管理的整體服務(wù)水平為前提。在把小區(qū)管理成為"安全、清潔、方便、優(yōu)美、舒適"的工作、生活環(huán)境,滿足住戶家居需求這一目標的基礎(chǔ)上,從組織機構(gòu)和人員素質(zhì)上確保高標準、高檔次、高品位地為業(yè)主/用戶提供全天候、全方位的優(yōu)質(zhì)服務(wù)。精干高效的原則。著眼于管理現(xiàn)代化和組織科學化,通過提高員工基本素質(zhì),增加管理科技含量,來達到機構(gòu)精簡,人員精干,工作高效的目標。既保證服務(wù)的高質(zhì)量,又實現(xiàn)運行的高效率。使"中海日輝臺"物業(yè)管理具有可持續(xù)發(fā)展的長久后勁。知識化、專業(yè)化的原則。各類員工的配備,根據(jù)員工不同的工作職責,要求員工必須具備相應(yīng)的文化知識水平和物業(yè)管理理論、物業(yè)實踐經(jīng)驗,在此基礎(chǔ)上,取得政府部門頒發(fā)的物業(yè)管理崗位培訓合格證書。并輔以不間斷的各種專業(yè)知識培訓,使員工的素質(zhì)與物業(yè)管理工作都處于動態(tài)提高的狀態(tài)。2人員數(shù)量根據(jù)小區(qū)物業(yè)狀況及配置原則,管理處人員配置如下：管理層：管理處經(jīng)理1人,環(huán)境管理助理員1名,客戶管理助理員1名。作業(yè)層：護衛(wèi)主管1名,收銀員1名,前臺接待員2名,會所接待員1名,維修工〔外包6名,護衛(wèi)員27名,水質(zhì)處理員〔兼救生員1名,廚師1名,幫工1名,花工4名,清潔工〔外包17名。共計65人?！捕M場時間安排根據(jù)中海日輝臺入伙時間安排〔2005年10月31日,管理處人員進場時間安排如下：現(xiàn)已進場人員如下,管理處主任一名,護衛(wèi)主管一名,運行班長一人,保安員21人,接待員5人,清潔工15人,水質(zhì)處理員1名。2005年9月10日助理員2名、廚師1名進場,進行注冊登記、食堂籌建、辦公室、員工宿舍布置、物品購置及其他人員進場等準備工作。2005年9月20日,護衛(wèi)員進場6人、維修人員5人、花工進場1人〔因花草為施工單位保養(yǎng)期,清潔人員于入伙前3天全部進場,10月1日前管理處所有人員到位,會所服務(wù)員進場時間另定。<護衛(wèi)員已進駐21人>三、員工生活安排人員進場后,首先與開發(fā)商進行溝通,進行員工食堂、宿舍等生活設(shè)施籌建,力爭于10月20日生火做飯,員工宿舍及衛(wèi)生間、洗澡間等生活設(shè)施及床、柜等生活用具在9月30日前辦置妥當。員工住宿按班編制落實到人,做到員工入場后生活方便,工作順心。四、管理用房布置與開發(fā)商協(xié)調(diào)爭取在10月10日前落實完畢。五、員工培訓為了保證中海日輝臺入伙及裝修管理工作順利進行,確保服務(wù)質(zhì)量,管理處將對派駐小區(qū)所有員工進行系統(tǒng)崗前培訓,特作培訓計劃如下：〔一管理層員工崗前培訓計劃時間學時內(nèi)容目的方式考核崗前培訓9月20—30日10課時崗位職責基本業(yè)務(wù)知識、業(yè)務(wù)范圍、工作技巧三套體系服務(wù)標準管家服務(wù)基本技巧能獨立上崗、獨擋一面講課、實踐相結(jié)合上崗考核鑒定〔二維修工崗前培訓計劃時間學時內(nèi)容方式負責人考核10月1日2課時<員工手冊>面授環(huán)境管理助理員口試10月2—8日6課時維修文明語言、維修服務(wù)范圍和流程、維修工責、維修養(yǎng)護技能及操作技巧個別輔導(dǎo)和自學實踐班長期滿由主管對其進行上崗考核鑒定10月9—18日6課時熟悉樓宇結(jié)構(gòu)、初步了解設(shè)備特點<水電工>、水電氣走向、班組主要成員、維修服務(wù)標準、維修工作程序。在班長帶領(lǐng)下實操實練班長技能知識、書面考試、實操水平、工作表現(xiàn)等具體業(yè)務(wù)考核〔三護衛(wèi)<交管>員崗前培訓計劃時間學時內(nèi)容方式負責人考核10月1日3小時護衛(wèi)<交管>員職責、工作規(guī)程、工作標準、紀律和獎懲制度、安全保衛(wèi)服務(wù)的各項規(guī)章和有關(guān)政策及法令集中學習與個別輔導(dǎo)相結(jié)合護衛(wèi)主管10月2—9日一周本崗位安全保衛(wèi)服務(wù)的基礎(chǔ)知識運用：消防、護衛(wèi)<交管>設(shè)施、設(shè)備的操作實習班長期滿進行上崗考核鑒定10月8—27日20天崗位服務(wù)技能、隊列訓練、素質(zhì)訓練實地操作培訓班長期滿部門主管進行實操考試〔四綠化工崗前培訓計劃名稱時間學時內(nèi)容方式負責人考核崗前培訓10月8—12日8小時綠化范圍、達標要求、本崗職責、工作規(guī)程、服務(wù)標準、小區(qū)美化、綠化、靜化、凈化意識,環(huán)保意識面授教育和實操相結(jié)合環(huán)境管理助理員上崗考核鑒定〔五清潔員崗前培訓計劃時間學時內(nèi)容方式負責人考核10月8日3小時小區(qū)概況員工守則職業(yè)道德面授環(huán)境管理助理員10月10—12日3天本崗位職責、工作紀律；本崗位清潔操作規(guī)程和工作標準；環(huán)境保護意識,小區(qū)美化概念清潔班長帶領(lǐng)下學習班長一周后進行"員工上崗考核鑒定"〔六除以上培訓外,另外收集業(yè)主可能問到的相關(guān)問題進行培訓。六、物品采購根據(jù)物品采購計劃,按照物品需求順序分項報告公司領(lǐng)導(dǎo)審批后,與公司行政公關(guān)部及社區(qū)環(huán)境部進行充分協(xié)調(diào),由公司統(tǒng)一采購物品在9月31日購置齊全,管理處自行購置物品在10月5日前置辦妥當?！惨晦k公設(shè)備設(shè)施序號設(shè)備設(shè)施名稱單位數(shù)量單價〔元金額〔元備注1電腦臺34000120002打印機臺28001600針式打印機一臺3機臺1100010004復(fù)印機臺110000100005門6100600含初裝費、機費用6飲水機臺23006007辦公桌張104004000普辦公桌8電腦桌張24008009辦公椅張251002500含會議室、咨詢臺10文件柜個65003000財務(wù)室、辦公室11沙發(fā)組115001500含茶幾12培訓黑板240013空調(diào)臺32000600014留言板塊120020080*120015驗鈔機臺130030016照相機部115001500數(shù)碼合計——————45900.00——〔二辦公用品序號用品名稱單位數(shù)量單價〔元金額〔元備注1打印紙箱22505002紙卷58403檔案盒個10055004文件袋個10000.202005文件夾個50105006文件簍個15203007彩紙包530150A4、A3各色打印機8簽字筆支2051009打孔機個2204010訂書機個5157511保險柜個12000200012過膠機臺1300300合計4705.00——〔三員工宿舍廚房用品序號用品名稱單位數(shù)量單價〔元金額〔元備注1鐵床張251604000上下床2單人床張6150900辦公室人員用3電視機部115001500員工娛樂用4功放機部18008005DVD部15005006開水器臺220004000食堂、員工宿舍7音箱組1100010008洗衣機臺318005400管理人員一臺、操作層兩臺9電風扇臺50100500員工每人一臺10三輪車輛1700700飯?zhí)糜?衣柜個3020060002廚房炒菜設(shè)備套1300030003廚房鍋碗瓢盆套1250025004電冰柜臺1200020005消毒柜臺1150015006飯?zhí)貌妥缽?050050007合計————39300.00——〔四人員服裝、安全、消防管理裝備物資序號物品名稱單位數(shù)量單價〔元金額〔元備注1對講機臺1485011900保安、維修、辦公室、清潔2警棍根260120膠棒3巡邏自行車輛1300300護管人員4消防滅火器個406024005消防斧頭把2501006消防撬棍把230607消防安全帶條2300600加長型8消防面具套210020010消防鋼盔個25010011消防靴雙1404012手電筒把215030013員工服裝人2750013500夏裝、冬裝各兩件、迷彩服、帽子等14防水電筒把420080015炊事員服裝人230060016接待員服裝人3300900合計——————31920〔五清潔綠化設(shè)備設(shè)施序號設(shè)備設(shè)施名稱單位數(shù)量單價〔元金額〔元備注1垃圾車輛1600600清潔公司購2垃圾斗個66003600地產(chǎn)配置3垃圾箱個601006000地產(chǎn)配置4松土工具套21002005平剪把21503006澆水管米20048007剪草機臺1350035008電動噴霧器臺1150015009服裝人4300120010其它小工具付1100100小鉗子、鏟子等合計——————17800注：清潔外包日常工具清潔公司配備〔六機電維修工具序號名稱單位數(shù)量單價〔元金額〔元備注1管道疏通機臺1100010002電焊機臺1100010003沖擊鉆臺1150015004維修工具套63001800常用工具5鋁合金梯架250010006高空作業(yè)工具套1500500高空作業(yè)用7電工絕緣鞋雙6804808電工絕緣手套雙6603609萬用表臺240080010瓦工切割機臺140040011材料架組11000100012服裝人65004200夏裝、冬裝各兩件14常用維修材料工工具套140040016打壓機臺180080017手電鉆把1400400合計——————20640〔七小區(qū)標識牌序號名稱單位數(shù)量單價金額備注1中海日輝臺管理處塊1地產(chǎn)已做2辦公室塊132.0032.00玻璃鋼3主任室塊132.0032.004財務(wù)室塊132.0032.005消防監(jiān)控中心塊132.0032.006維修班值班室塊132.0032.007〈高空拋物〉塊740.00280.008〈足下留情〉塊540.00200.009〔貴客造訪塊3地產(chǎn)已做10〔吐痰棄物塊740.00280.0011〔寧靜致遠塊340.00120.0012嬉水危險請勿靠近塊540.00200.0013電梯機房塊1732.0096.0014配電房塊132.0032.0015水泵房塊132.0032.0016發(fā)電機房塊132.0032.0017風機房塊32.00192.0018二氧化碳室塊132.0032.0019崗?fù)ぶ蛋嗍覊K332.0064.0020客梯塊1732.00160.0021小心地滑個3215.0060.0022垃圾中轉(zhuǎn)站塊132.0032.0023單車棚塊132.0032.0024員工食堂塊132.0032.0025高壓危險請勿靠近塊145.0045.0026消防器材禁止他用塊145.0045.00合計2126..七、交接驗收日輝臺小區(qū)竣工驗收預(yù)計20XX9月底完成,現(xiàn)暫定我司對小區(qū)接管驗收工作定在20XX10月上旬開始,管理處前期入駐人員與開發(fā)商商定好交接驗收具體時間后,在15天前通知公司工程部進行驗收。由公司牽頭成立中海日輝臺小區(qū)接管驗收小組。驗收小組由公司領(lǐng)導(dǎo)掛帥,有關(guān)部門派員,由管理處配合共同組成。管理處負責主動與發(fā)展商聯(lián)系,確保小區(qū)在入伙接管驗收前達到四通。進戶支路及小區(qū)綠化完善。對提出的存在問題整改項目要求在入伙前完成,確保入伙工作順利進行。公司接管驗收小組及有關(guān)人員與發(fā)展商、施工單位三方組成聯(lián)合交接小組。并根據(jù)實際情況,成熟一項接驗一項。對接管驗收中查出的不合格項目及質(zhì)量缺陷及時提交發(fā)展商與施工單位整改。管理處派專人負責跟蹤消項和反饋信息,原則上堅持合格后再予接受。管理處負責做好樓宇驗收的物資準備：房門鑰匙標簽〔牌、保管柜、尼龍卡子、記錄夾、及各種驗收記錄表格、工具用品等。交接驗收由公司專業(yè)部門、業(yè)務(wù)部門提供相應(yīng)驗收記錄與表格。接管后的各種資料、圖紙、清單交公司工程技術(shù)部同意存檔。八、入伙前準備〔一管理處成立入伙工作小組。管理處主任任組長。設(shè)禮儀接待組、收銀組、審驗簽約組、收樓引導(dǎo)組、裝修登記組。對以上工作人員必須進行崗前培訓,入伙時統(tǒng)一著裝。禮儀組負責配合發(fā)展商發(fā)放入伙會簽單,解答業(yè)主咨詢等；銀組由管理處財務(wù)主管〔碧海藍天中心管理處負責,收繳各種規(guī)定費用。3、審驗簽約組負責審驗業(yè)主的有效證件〔身份證、由發(fā)展商簽章后的入伙會簽單等。4、收樓引導(dǎo)組派專人負責向業(yè)主發(fā)放進戶門鑰匙、滅火器、房屋使用說明書、保修書、住戶手冊等,業(yè)主均要簽名領(lǐng)取。然后,派專人陪同業(yè)主入室驗收〔陪同驗收人員主要由維修班及部分護衛(wèi)班人員組成對業(yè)主提出的房屋質(zhì)量方面的合理意見,逐項登記在《接管驗收記錄》四聯(lián)單上、并請業(yè)主簽字。然后將收樓單統(tǒng)一交發(fā)展商進行質(zhì)量問題的整改。管理處負責跟蹤、催辦,保證業(yè)主能按時入住。公共設(shè)施設(shè)備交接主要由工程部負責落實。管理處經(jīng)理密切配合,負責跟蹤、催辦,力求盡快按公司驗收標準,辦理相應(yīng)的移交。登記組負責發(fā)放裝修指引和裝修申請表。并專人辦理裝修手續(xù),審驗業(yè)主裝修方案,登記建冊,簽定《業(yè)主公約》。〔二提前與發(fā)展商聯(lián)系,將樓宇基本資料、業(yè)主名冊、通訊地址、〔座機、手機等資料收齊,并進行合理的整理?！踩酱匍_發(fā)商于入伙前20天正式向業(yè)主寄發(fā)由發(fā)展商準備的《入伙通知書》和我方的準備的《收樓指引》、《入伙收費表》等資料?！菜娜牖锴氨仨毰c管理部門聯(lián)系,辦理管理處的安裝事宜,查明小區(qū)安裝方法、手續(xù)、工作期限等?！参遛k理電表抄表到戶?！擦皶r與派出所聯(lián)系確定門牌號,入住人口登記、戶籍管理等事宜?！财吲c當?shù)剜]政部門聯(lián)系,落實小區(qū)郵政編碼、通郵時間、報刊訂閱程序等事宜?！舶伺c煤氣公司聯(lián)系煤氣開戶點火手續(xù),在入伙前一個月督促發(fā)展商盡快完成。〔九小區(qū)入伙時的環(huán)境裝飾以及宣傳工作由管理處負責組織,與發(fā)展商協(xié)商,共同參與規(guī)劃、布置。此項工作應(yīng)在入伙前一天完成?！彩鍧嵎?wù)、垃圾清運、除四害等由公司社區(qū)環(huán)境部選擇專業(yè)公