首批推出房源 定價原則及說明

首批推出房源定價原則及說明制定基價制定景觀差確定垂直差、水平差制定房型差形成一房一價表價目表制作步驟正式開售后，隨時總結意向客戶需求，及時進行調(diào)整。項目整體基價分層單位基價層差、同層單位差房型差價目表著重市場把握著重階段性策略著重開盤策略和最終銷售率著重價值體現(xiàn)著重客戶的直觀感受價目表制作步驟一項目整體基價根據(jù)貴司X董事長關于《營銷策劃報告》的相關回復在項目首批推出房源銷售底價平均為13800元/平米分棟的思考出發(fā)點：根據(jù)各自的相對位置、條件等，細化，找準核心價；銷售階段的策略安排，先打哪，后打哪？價目表制作步驟二

分棟基價設定

項目外部環(huán)境差別大，其受外界道路噪音影響、樓宇視覺遮擋、海景景觀、環(huán)山景觀對客戶的心理影響各不相同；本項目高樓層和低樓層景觀差異較大，主要景觀為黃海灣海景；不同單元其外部環(huán)境變化尤為明顯。價目表制作步驟三

同層單位差設定西北?北?東北?東?東南?南?西南?西

根據(jù)北部城市的氣候特征，南向房屋舒適度略強，東西兩頭次之，北側最差來設定；因房屋為辦公樓性質(zhì)，差價設定不需太大。-3-4-3-３1０1

-1層差一定不是均勻的，可以是0，可以是1000，甚至更高完全取決于銷售需要，層差大幅跳動的可能點是：景觀突變的樓層不吉數(shù)字上一層例如：15層和19層心理數(shù)，例如：9層和10層之間，21層和22層之間等

垂直層差設定12樓設定為基準層，系數(shù)設為0；原則上每層系數(shù)值差為1,價差約為75元/層；特殊心理數(shù)字15層、22層、28層與下一層的系數(shù)值差為2，差價約為150元/層；

垂直層差設定

戶型系數(shù)差設定通過戶型平面設計、戶型體量、得房率，最終生成系數(shù)指標戶型面積70-100100-200200以上總計套數(shù)(套)16210454320占比50.6%32.5%16.9%100%生成系數(shù)10-2

平層景觀差設定渤海灣景觀位于產(chǎn)品的東北角，由于警備區(qū)住宅大樓遮擋，在22樓以下北面房屋的景觀視覺收到了一定的影響，因此，我們設定東北套為景觀值最高，而西南向受今日花園二期住宅樓的遮擋景觀值為最低。平面位置西北北北北東北東東南南南南西南西景觀系數(shù)２１１３５１２－３－５－５－3－3

平層視覺差設定視覺差指的是推窗近距離視覺，例如主交通交匯處、推窗見戶等都是影響視覺效果的，特別是產(chǎn)品南面的今日花園二期住宅為33層，基本為完全遮擋，雖然對于辦公樓性質(zhì)的樓宇影響相對較小，但也因納入我們定價的范疇之內(nèi)。平面位置西北北北北東北東東南南南南西南西景觀系數(shù)２１１３５４１－１－２－４－２－２一房一價表項目整體基價×初始系數(shù)＝初始單價價目表制作初始總銷÷（整盤均價×總建筑面積）＝加權系數(shù)加權系數(shù)÷初始系數(shù)×整盤均價＝加權后單價加權后單價×建筑面積＝加權后總價補充說明由于本項目尚尋在諸多未明確信息，因而個別單位的價格僅能根據(jù)市場慣常做法處理；待相關問題明確夠，方可對價格進行調(diào)整、明確。具體包含內(nèi)容：開盤節(jié)點需根據(jù)市場情況、客戶累計量、項目成熟度；項目所在周邊市場的規(guī)劃利好信息；統(tǒng)計說明平面單位各戶單價統(tǒng)計（示范：11樓）：118.19(13,980)77.68(13,840)80.06(13,840)80.06(14,120)207.21(14,260)115.04(13.490)153.91(14,0