成都青白江區(qū)博川物流園商貿南北報告

博川物流商貿南北地塊

投資發(fā)展報告2013年4月30日目錄市場分析項目背景項目概況市場機會點總結地塊發(fā)展方向建議國內市場分析成都鋼材市場調查分析項目輻射市場供求分析市場調研項目經濟效益與社會效益分析市場分析——國內市場分析全國鋼鐵產量數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局、中鋼協(xié)、MRI

2011年中國粗鋼產量為6.84億噸，比去年增長9.3%；鋼材產量為8.78億噸，比去年同期增長9.9%。近幾年上升幅度大。市場分析——國內市場分析全國鋼材消費環(huán)境分析在鋼鐵消費行業(yè)中，建筑行業(yè)占據(jù)55%，其次是機械行業(yè)、汽車行業(yè)。緊縮性貨幣政策對實體經濟傳導的到位，投資增速放緩，施工同比新開工同比09年后逐步下降。全國新開工、施工項目統(tǒng)計分析由于近兩年全國新開工、施工面積下降幅度較大，整體鋼材需求量下降。市場分析——國內市場分析國內鋼材市場現(xiàn)狀鋼鐵生產與流通——鋼鐵生產環(huán)節(jié)：

我國共有鋼鐵企業(yè)7561家，其中，冶煉企業(yè)（煉鐵、煉鋼、鐵合金冶煉）2691家；鋼材加工企業(yè)4870家。產品流通渠道：

2008年，中國鋼鐵工業(yè)協(xié)會會員企業(yè)向終端用戶直供10210萬噸，占銷售總量的30.37%，分銷14024萬噸，占銷售總量的41.71%，直供和分銷占總銷售量的72.08%。市場分析——國內市場分析國內鋼材市場現(xiàn)狀鋼鐵物流產業(yè)的發(fā)展重點——

傳統(tǒng)的鋼材市場注重于向現(xiàn)代鋼鐵物流發(fā)展轉型；

政府和相關企業(yè)注重鋼鐵物流園區(qū)的扶持和建設；

注重第三方鋼鐵物流企業(yè)的成長和發(fā)展；

注重鋼鐵物流的信息化建設，使鋼鐵物流向電子商務時代全面邁進。鋼鐵物流產業(yè)取得成果——

鋼材加工配送中心漸顯規(guī)模；

鋼鐵物流園區(qū)不斷涌現(xiàn)。市場分析——國內市場分析我國鋼鐵物流產業(yè)發(fā)展存在的不足

傳統(tǒng)的鋼材市場注重于向現(xiàn)代鋼鐵物流發(fā)展轉型；

鋼鐵物流產業(yè)缺乏整體規(guī)劃，各自為戰(zhàn)和無序競爭并存，尚未建立全國范圍內的物流體系；

鋼鐵物流行業(yè)經營模式思路不清，缺乏行業(yè)規(guī)范；

基礎配套設施等硬件條件差，物流技術裝備水平低；

物流系統(tǒng)效率低下，物流成本居高不下；

經營管理理念和服務意識還有待進一步提高。市場分析——國內市場分析我國鋼鐵物流產業(yè)未來發(fā)展趨勢

鋼鐵物流園區(qū)通過對鋼鐵物流的統(tǒng)一規(guī)劃，多元化服務手段等優(yōu)勢，使生產成本、物流成本，原料成本降到最低，成為鋼鐵產業(yè)鏈上、下游之間的橋梁和紐帶。交易功能倉儲功能加工功能運輸功能全方位打造電子商務平臺，實現(xiàn)網(wǎng)上選貨、網(wǎng)上交易和網(wǎng)上支付，實現(xiàn)鋼鐵交易的業(yè)態(tài)升級將傳統(tǒng)倉庫向現(xiàn)代鋼鐵物流倉儲中心轉變，對出入庫的鋼材進行“信息化、條碼化”管理，建立數(shù)字式立體倉庫。大力吸引鋼材深加工企業(yè)落戶園區(qū)，將園區(qū)的剪切加工能力從單一化向全面化和精細化發(fā)展。物流園區(qū)通過電子商務平臺實現(xiàn)統(tǒng)籌安排，利用海運、河運、鐵路和公路運輸來提供低成本的綜合貨運方案，促進多式聯(lián)運的發(fā)展。鋼貿物流園功能分析市場分析——國內市場分析我國鋼鐵物流產業(yè)未來發(fā)展趨勢金融功能信息功能其他功能物流園區(qū)應具備使園區(qū)企業(yè)能夠存款、貸款、抵押、貼現(xiàn)、保險、有價證券發(fā)行與交易，以及金融機構所辦理的各類便捷服務功能。信息平臺建設注重鋼鐵物流核心業(yè)務流程的規(guī)劃和設計、與相關信息系統(tǒng)的對接和交換、以及不同層次客戶對園區(qū)信息平臺功能的需求等。發(fā)展鋼鐵物流園區(qū)的需求預測功能、物流咨詢和培訓等其他的增值服務功能，以加快園區(qū)的鋼鐵物流進程、降低鋼鐵物流成本并提高鋼鐵物流的效率。金融功能鋼貿物流園功能分析市場分析——成都鋼材市場調查分析成都鋼材物流中心現(xiàn)狀分析

從城市發(fā)展的角度看，成都二環(huán)至三環(huán)區(qū)域發(fā)展鋼材物流中心空間較小，三環(huán)的貨運交通功能在建設現(xiàn)代田園城市的進程中，逐漸萎縮。

結合城市發(fā)展布局，第三圈層交通樞紐點成為鋼材市場發(fā)展熱土。

鋼材總部基地名不符實，經營方式原始單一，信息化平臺形同虛設。

鋼材信息流通渠道單一保守，鋼貿商家各自為戰(zhàn)，即使有抱團，也是小范圍茶話式溝通，鋼材產業(yè)鏈未形成互動共享。

物流方式單一，鋼材市場服務理念模糊。

由于城市道路改造對貨運交通造成擁堵的情況，一時無法緩解。

成都現(xiàn)有鋼材市場貨運主要依托川陜路兩邊的貨運場站。為緩解成都市川陜路及周邊道路交通壓力，成都市將對川陜路進行改造，實行交通管制后，貨車無法通行，貨代和停車場生存也將面臨困難，成都市區(qū)鋼材物流貨運目前陷入擁堵處境。市場分析——成都鋼材市場調查分析青白江建設鋼鐵物流交易市場的優(yōu)勢

優(yōu)勢一：依托青白江大彎鐵路散貨站建設青白江散貨物流園區(qū)

依托青白江大彎鐵路散貨站建設的青白江散貨物流園區(qū)由鐵二院、德國弗勞恩霍夫物流研究院和深圳市城市規(guī)劃設計研究院三家單位共同設計。由成青快速路、站前路、青江路南段、青白江區(qū)行政界線、貨運大道圍合而成。園區(qū)規(guī)劃占地4600畝，預計總投資37.41億元，規(guī)劃期限為2008—2020年。

規(guī)劃提出“六區(qū)”、“一核”空間布局結構：

“六區(qū)”：多式聯(lián)運區(qū)、機電物流區(qū)、工業(yè)原料加工配送區(qū)、鮮活物流區(qū)、物流加工區(qū)和配送展銷區(qū)。提供配送、倉儲、加工和展銷服務。

“一核”：指園區(qū)物流配套服務中心，滿足商務辦公、酒店、金融、商業(yè)服務等需求。

按照規(guī)劃，該物流園區(qū)將以綜合運輸為通道，以物流增值服務和大宗商品集散為重點，以鮮活物流、機電物流、原料物流為特色，打造西部領先的第四方物流服務平臺，建設成為綜合型樞紐型物流園區(qū)。市場分析——成都鋼材市場調查分析青白江建設鋼鐵物流交易市場的優(yōu)勢優(yōu)勢二：亞洲最大集裝箱中心站鎖定青白江+青白江大彎鐵路貨站共同形成龐大的西部鐵路物流中心。

青白江集裝箱中心站是鐵道路部規(guī)劃建設的18個集裝箱中心站之一，也是其中規(guī)模最大的一個中心站，占地2140畝，總投資近10億元。該中心站建成后，年貨物吞吐量將達到220萬到250萬標箱，形成近期1367萬噸、遠期2626萬噸運力，每日開行的集裝箱班列從近期的12.5對到遠期的33對以上，規(guī)模為亞洲第一。

屆時，不僅成德綿區(qū)域內的集裝箱將全部到這里進行發(fā)送，甚至整個中西部地區(qū)的集裝箱也將紛紛前往青白江搭乘這趟通往沿?？诎冻鞘泻臅r最短的“快車”。

兩大園區(qū)都在青白江境內，首尾相連，都是依托鐵路貨運站建設的物流園區(qū)，整合在一起進行規(guī)劃與建設，打造為一個更全面、更強大的“中國西部鐵路物流中心”樞紐型物流園區(qū)。市場分析——項目輻射市場供求分析項目輻射區(qū)域定位

成都是四川省省會，中國西部重要的中心城市和中國歷史文化名城，是國務院規(guī)劃確定的中國西南地區(qū)的科技、商貿、金融中心和交通、通信樞紐，是中國西部大開發(fā)的中心城市。

隨著沿海產業(yè)內遷，西部地區(qū)的土地成本及人力資源優(yōu)勢、和“512”之后潛在的巨大基礎建設需求，成都成為鋼鐵產業(yè)撬動內需、進軍西部市場急需占領的“橋頭堡”。而青白江作為成都市“北改、中調”的重要承接地，占據(jù)交通、物流、規(guī)劃等優(yōu)勢，以物流樞紐加大型產業(yè)市場的高起點模式，顯示出以鋼鐵產業(yè)為主的千億市場潛力。而對于落地于青白江的博川項目而言，2700余畝的龐大規(guī)模足以支撐起“中國西部鋼材交易及現(xiàn)代倉儲物流基地”的定位。市場分析——項目輻射市場供求分析輻射區(qū)域內鋼材供求分析及趨勢預測西部地區(qū)產能分析----

據(jù)統(tǒng)計，西部十二個省份2011年鋼鐵產量僅占全國總產量的12.32%。整個西部總體產能約為0.93億噸，占全國總產能的10.87%。鋼材消費量的快速擴張是西部地區(qū)鋼鐵產能利用率高于其它地區(qū)的根本原因。市場分析——項目輻射市場供求分析輻射區(qū)域內鋼材供求分析及趨勢預測西部地區(qū)產量及資源流向----

統(tǒng)計表明，2010年西部地區(qū)資源流向增量2572.5萬噸，其中西北地區(qū)年均增量223萬噸，西南地區(qū)年均增量291萬噸。從2011年鋼材資源流向及鋼材產量占比統(tǒng)計來看，十二五開局之年，西部地區(qū)資源量流入量占比繼續(xù)保持快速增長。

2010年鋼材資源流向及鋼材產量對比市場分析——項目輻射市場供求分析未來西部地區(qū)鋼材需求分析預測

從《“十二五”規(guī)劃》中可知，“十二五”期間，國家除對西部地區(qū)綜合經濟、生態(tài)環(huán)境、特色產業(yè)、公共服務、人民生活等方面提供了明確的指導外，進一步強調了加大資金投入基建的力度與經濟中心建設的目標。

其中重點突出強調了經濟區(qū)域建設、強化路網(wǎng)建設、水利建設、工業(yè)機械制造基地建設，這四個環(huán)節(jié)將積極拉動國內各品種鋼鐵的消費量。亮點一：重點經濟區(qū)建設

《“十二五”規(guī)劃》中提出依托交通樞紐和區(qū)域中心城市發(fā)展?jié)摿Υ蟮?1個重點經濟區(qū)。從指導意見來看，這些重點經濟區(qū)域發(fā)展，首要便是發(fā)展城區(qū)的規(guī)劃建設。眾所周知，城建在近十年中國經濟增長中對拉動鋼材消費起到了重大貢獻。從經濟區(qū)規(guī)劃及周邊鋼廠布局來看，涉及新疆、內蒙、陜、甘、寧區(qū)域內的鋼鐵產量在將來一段時間內，很難達到正常需求量；另外，西部是個能源礦產資源富集區(qū)，現(xiàn)已開發(fā)占比較低，此次經濟區(qū)建設重點涉及資源開發(fā)，尤其礦產開發(fā)更能拉動機械設備業(yè)增長，間接拉動鋼材消費。市場分析——項目輻射市場供求分析未來西部地區(qū)鋼材需求分析預測亮點二：鐵路投資

鐵道部高官“落馬”后，緊接著來襲的“7.23高鐵事件”，使得中國鐵路建設乃至中國高鐵建設的進展放緩或者暫停，而經濟發(fā)展必先交通通達，這是其內在規(guī)律。

“十二五”末期，西部路網(wǎng)規(guī)模將達到5萬公里左右，新增鐵路營業(yè)里程1.5萬公里，復線率達到50%以上，電化率達到60%以上。西部各省新建鐵路將形成“六縱四橫”的10條主要干線總里程7000多公里，總投資額將達6500億元。

鐵道部結合整個“十一”五期間投資估算，鐵路每投資1萬元消耗鋼材0.32噸，依此預計“十二五”西部鐵路建設用鋼量將達到2080萬噸。并且，西部地區(qū)多山地、多丘陵，此建設環(huán)境較之東部平原地區(qū)橋隧比將很大，鋼材用量較多。市場分析——項目輻射市場供求分析未來西部地區(qū)鋼材需求分析預測亮點三：公路網(wǎng)建設

從交通部了解到，全國“十二五”僅中央對農村公路建設投資不低于2000億元，超過“十一五”投資力度，投資也將進一步向西部地區(qū)傾斜，西部地區(qū)公路建設投資比重將占全國2/3以上。

參照有關部門統(tǒng)計，每一公里的公路需要消費的鋼材(包括防護欄、防護網(wǎng)、鋼架棚)約90噸左右，僅新增公路一項保守估計就有40萬噸左右的鋼材消耗量。市場分析——項目輻射市場供求分析未來西部地區(qū)鋼材需求分析預測亮點四：機場群建設

“十二五”期間，我國民航業(yè)基礎設施建設新修建機場56個，遷建機場16個，改(擴)建機場91個，這些機場建設項目大多數(shù)位于中西部地區(qū)。

通常機場建設每投資10億元將消耗1萬多噸鋼材，若“十二五”期間我國機場建設投資年均按照1500-2000億元計算，則每年帶動鋼材消費量約為150-200多萬噸，“十二五”期間機場建設用鋼量合計在750-1000萬噸之間。市場分析——項目輻射市場供求分析未來西部地區(qū)鋼材需求分析預測亮點五：水利基礎設施建設

《規(guī)劃》突出水利西部工程，加強水資源配置工程建設。

水利工作中的水電站、地基、壩體等建設需求主要集中在線螺、結構鋼、管道鋼等方面。水利工程的重要性關乎地區(qū)經濟是否可持續(xù)發(fā)展，建設投資進度不會放松，其需求量應該不在少數(shù)。市場分析——項目輻射市場供求分析未來西部地區(qū)鋼材需求分析預測亮點六：重點裝備制造業(yè)布局

《規(guī)劃》提及，十二五期間重點發(fā)展清潔高效發(fā)電裝備，智能輸配電、石化成套裝備、鉆井設備、工程機械、重型裝備、數(shù)控機床、汽車摩托車等裝備制造業(yè)，形成一批競爭力較強的重大裝備制造業(yè)基地和國家級研發(fā)生產基地。

由于政策的導向作用，國家投資方向的牽引，加之西部地區(qū)成本的低廉，十二五初期，中國將有大批制造加工企業(yè)--用鋼大戶西進，一方面是西部經濟發(fā)展前景可觀，前期的鐵路投資、后期的礦產資源開發(fā)投資，對裝備需求量會保持較高增長；另一方面，目前國家產業(yè)結構調整，各企業(yè)借機打破區(qū)域限制，西進以尋發(fā)展契機。重點裝備制造業(yè)的布局，由遠及近，對鋼材消費的拉動值得期待。

綜上所述，“十二五”期間，西部地區(qū)近幾年鋼材需求量的高增長是必然趨勢。目錄城市概況成都物流園規(guī)劃分析成都物流園鐵路規(guī)劃分析青白江散貨物流園規(guī)劃分析成都物流園搬遷政策政府專業(yè)人士深訪解析成都鋼材市場宏觀面總結集團背景概述市場分析項目背景項目概況市場機會點總結地塊發(fā)展方向建議市場調研項目經濟效益與社會效益分析項目背景城市概況

在中國西部大開發(fā)的歷史背景下，成渝城市圈的戰(zhàn)略地位凸顯——作為長江經濟帶的起點、西部城市軸的中心，成渝城市圈北拉西北，南帶西南，東聯(lián)華中，西引西藏，是西部目前唯一形成城市經濟圈的區(qū)域

成都位于中國四川省中部，四川盆地西部，成都平原腹地，是中國西南地區(qū)集科技、商貿、金融、教育中心和交通、通信樞紐的重要中心城市，轄區(qū)總面積12390平方公里（中國直轄市和副省級城市第8名），市區(qū)面積598平方公里，東北與德陽市、東南與資陽市毗鄰，西南與雅安市相接，西北與阿壩藏族羌族自治州接壤，南與眉山市相連。成都是寶成、成昆、成渝、達成以及未來滬漢蓉、西成、成蘭、成貴、川青、川藏等鐵路干線，成綿樂客專、成渝客專的交匯點，是我國重要的鐵路運輸樞紐和六大鐵路客運樞紐之一，成都北編組站是西南地區(qū)最大的鐵路編組站。成都還是108（北京—昆明）、213（蘭州—云南磨憨）、317（成都—那曲）、318（上?！鞑赜颜x橋）、319（廈門—成都）、321（廣州—成都）等國道的交匯點。未來，成都將向著“世界現(xiàn)代田園城市”的戰(zhàn)略發(fā)展目標奮進。西南大城·四中兩樞·戰(zhàn)略要地城市概況項目背景成都物流園規(guī)劃分析成都四大物流園規(guī)劃位置圖：規(guī)劃內容：力爭到2012年，將成都初步建成西部地區(qū)的區(qū)域物流中心和全國物流體系中的重要結點，物流業(yè)實現(xiàn)增加值500億元，年均增長18%以上的宏偉目標。成都航空港物流園區(qū)青白江散貨物流園區(qū)古新鐵路散貨物流園區(qū)國際集裝箱物流園區(qū)四個國際性樞紐型物流園區(qū)古新鐵路散貨物流園成都航空港物流園成都國際集裝箱物流園青白江散貨物流園本案成都規(guī)劃的四大物流園區(qū)中，鋼鐵物流園區(qū)有兩個（本案與新津匯津鋼材城區(qū)域），他們是市區(qū)鋼材市場拆遷外移的主要承接地。項目背景項目背景成都物流園鐵路規(guī)劃分析本項目鐵路線詳細規(guī)劃：本項目有四條鐵路專用線直達園區(qū)成都東站青白江大灣貨運站北拓本案目前成都東貨站已逐漸萎縮貨運功能，取而代之的國際鐵路貨運樞紐青白江大彎火車站，本項目就在青白江大灣貨運站旁，有四條鐵路專用線直達園區(qū)。項目背景青白江散貨物流園規(guī)劃分析青白江國際鐵路物流樞紐功能區(qū)定位是以鐵路集裝箱物流中心、鐵路散貨物流中心和大宗物資中轉中心為主的國際鐵路樞紐功能區(qū)，規(guī)劃范圍包括青白江大彎和城廂部分區(qū)域，面積約10平方公里。青白江國際物流樞紐功能區(qū)鐵路集裝箱物流中心鐵路散貨物流中心大宗物資中轉中心大彎和城廂部分區(qū)域：10平方公里鐵路集裝箱物流園鐵路散貨箱物流中心大宗物資中轉中心青白江區(qū)內有亞洲最大集裝箱中心站+青白江大彎鐵路貨站共同形成龐大的西部鐵路物流中心，而本項目就位于成都青白江散貨物流園區(qū)，承載本項目的有利支撐平臺.項目背景成都物流園搬遷政策量力鋼材城劍龍鋼材城金府鋼材城規(guī)劃內容：成都市商務局《成都市商品市場布局規(guī)劃》提出在城市邊緣區(qū)及各外圍組團發(fā)展批發(fā)市場是大勢所趨，且根據(jù)成都現(xiàn)代物流發(fā)展規(guī)劃修編，;例入搬遷的鋼鐵物流配送站的為：成都量力鋼材城的物流區(qū)、金府鋼材城、劍龍鋼材城。成都市列入搬遷的鋼鐵物流配送站有：成都量力鋼材城、金府鋼材城、劍龍鋼材城，但拆遷具體日期尚未確認。項目背景政府專業(yè)人士深訪解析訪談人士主要觀點土地局王女士目前成都建設田園城市需要，未來所有三環(huán)內市場外遷，包含萬貫機電城、金府鋼材城，以及量力鋼材城規(guī)劃局李先生成都現(xiàn)代化田園城市規(guī)劃布局，使三環(huán)路逐漸承擔起城市化道路交通功能，成都現(xiàn)有的量力鋼材交易中心、金府鋼材城居于三環(huán)周邊，對鋼材產品的流轉運輸通路造成阻塞，交通瓶頸制約其鋼材交易規(guī)模發(fā)展壯大空間招商局陳先生成都現(xiàn)有的鋼材物流中心在專業(yè)物流人才儲備管理、倉儲信息化管理、硬件設施、功能布局、服務功能、市場配套、交通運輸、電子商務、融資擔保等方面存在著不同程度的缺失，已經難以滿足商家與客戶更多的需求。規(guī)劃局張先生成都現(xiàn)有鋼材物流中心在功能劃分上不同程度的缺失，不能滿足進駐商家的多種需求，缺乏真正意義上的現(xiàn)代鋼材物流基地一級代理商吳先生目前成都鋼材市場還處在發(fā)展期，像三環(huán)交通問題我們還是很頭疼，我們希望能減少中間環(huán)節(jié)，來減少我們的運輸?shù)瘸杀?，且很多功能還不夠完善，這些都有待你們考慮。未來鋼材市場發(fā)展方向是發(fā)展現(xiàn)代物流，這是成功吸引商家入駐的先決條件。項目背景成都鋼材市場宏觀面總結全國鋼鐵產量逐年上升且近幾年上升幅度較大；鋼鐵最主要用于建筑行業(yè)，而近兩年全國新開工、施工面積下降明顯，鋼材需求量亦有所下降；近幾年四川鋼鐵產量逐年上升，但2010年后鋼鐵需求用量下降明顯根據(jù)《四川省十一五物流發(fā)展規(guī)劃》和《成都市現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展規(guī)劃綱要》成都重點建設四個國際性樞紐型物流園區(qū)，成都青白江國際集裝箱物流園區(qū)、成都青白江散貨物流園區(qū)、成都航空港物流園區(qū)、成都古新鐵路散貨物流園區(qū)鋼材市場供需分析成都鋼鐵物流園區(qū)規(guī)劃成都鋼材市場拆遷概況供應持續(xù)上漲，需求量下跌規(guī)劃條件利好，承接市區(qū)鋼材市場轉移《成都市商品市場布局規(guī)劃》提出在城市邊緣區(qū)及各外圍組團發(fā)展批發(fā)市場是大勢所趨，例如搬遷的鋼鐵物流配送站的為：成都量力鋼材城的物流區(qū)、金府鋼材城、劍龍鋼材城。市區(qū)市場拆遷時間尚未確定項目背景集團背景概述華亞集團鋼鐵物流紡織地產貿易華亞集團有限公司是一家跨地域、跨行業(yè)、多元化、復合型的大型民營實業(yè)集團企業(yè)，現(xiàn)有總資產超過50億元人民幣，員工數(shù)萬人。華亞集團一貫秉持誠信、高效的經營理念，穩(wěn)健、務實的發(fā)展理念，多元、復合的投資理念，人本、和諧的管理理念，努力實現(xiàn)做大資源產業(yè)、做強重點產業(yè)、做活多元產業(yè)的發(fā)展格局。目錄項目區(qū)位及交通項目四至項目外部環(huán)境項目內部環(huán)境博川地塊本體分析博川項目各板塊功能分區(qū)地塊分級商貿南北地塊功能考慮市場分析項目背景項目概況市場機會點總結地塊發(fā)展方向建議市場調研項目經濟效益與社會效益分析項目概況項目區(qū)位及交通

項目位于青白江散貨物流園區(qū)內，對外交通聯(lián)系便捷，緊靠成金青快速通道和貨運大道，地塊內部未來擁有4條鐵路線，交通優(yōu)勢明顯。本案

交通優(yōu)勢突出——項目處于青白江散貨物流園區(qū)內，緊靠成金快速通道和貨運大道，地塊內部未來擁有4條鐵路線，交通條件優(yōu)越。成金青快速通道大石路規(guī)劃中祥福大道規(guī)劃中成巴高速本案本案貨運鐵路成綿高速成金青快速路項目概況項目四至K8K9125631235644貨運大道地塊內荒田博川物流園17號倉庫銀犁冷藏物流中心成金青快速通道博川物流園用地

項目地勢平坦，緊鄰成金青快速通道、貨運大道；目前博川物流園內已建成14號和17號倉庫,15、16號倉庫在建；海關大樓已建成并投入使用，A1、A2號商鋪主體已封頂。項目概況項目外部環(huán)境青白江城區(qū)本項目四川建筑職業(yè)技術學院青龍建材城西部鋼材城萬貫建材城建工石材園項目周邊目前已有在建或規(guī)劃的大小專業(yè)市場多個，未來將形成一個集石材、鋼材、建材于一體的大型專業(yè)物流市場。大港建材城項目概況項目內部環(huán)境

項目內部規(guī)劃擁有四條鐵路線，商務集群和商務配套區(qū)域等，目前已有兩棟倉儲已修建好，未來整個項目將具備商務、辦公、物流、倉儲等功能。11111規(guī)劃的4條鐵路線（示意）博川物流園17號倉庫22343未來規(guī)劃的商務集群（示意）未來規(guī)劃的商務配套區(qū)域（示意）4項目概況項目內部環(huán)境項目目前已建好14、17號倉庫及海關大樓，在建15、16號倉庫以及5個管理用房；同時會所、13號寫字樓在建，未來可開發(fā)用地較多。博川物流園17號倉庫已建好在建14、17號倉庫15、16號倉庫海關大樓A1、A2、A3、A4、A5管理用房在建會所、13號樓博川物流園14號倉庫待建用地在建或已建項目概況博川地塊本體分析區(qū)位交通位于青白江集裝箱物流園區(qū)內，緊靠成金青快速通道，交通便捷。擁有公路、鐵路等多種運輸方式，交通優(yōu)勢突出。商業(yè)市場氛圍濃厚地塊利于打造市場物流集中地周邊環(huán)境項目四至周邊競爭周邊目前已有在建或規(guī)劃的建材市場多個，未來競爭激烈靠近鐵路集裝箱中心站，未來能夠享受相關服務支持項目地勢平坦，內部有高壓電線；緊鄰成金青快速通道、西部鋼材城和青龍建材城，能夠聚集一定的市場人氣。項目所在區(qū)域是已正式批準的成都北部物流建材配送中心；未來是規(guī)模最大、品種最齊的物流市場集中發(fā)展地。交通優(yōu)勢突出通過對區(qū)位交通、周邊環(huán)境及規(guī)劃的分析，本項目作為鋼貿物流園未來發(fā)展?jié)摿Υ?。商貿南北地塊基礎分析博川項目各板塊功能分區(qū)從上圖中可以看到，博川項目已確定各版塊功能中，“聯(lián)運存儲、物流加工”區(qū)域規(guī)模較大，并具有一定規(guī)模的生活配套區(qū)域，但作為專業(yè)市場主體的“交易中心區(qū)”占比過小，而商貿南北地塊所在位置為區(qū)域門戶，具有良好的展示面。聯(lián)運存儲區(qū)交易中心區(qū)生活配套區(qū)商貿南北？？？？加工服務區(qū)國際物流區(qū)二級項目概況地塊分級土地評級：二級北側臨倉儲區(qū)，南側臨貨運大道，未來能夠形成前辦公后倉儲的氛圍；周邊交通網(wǎng)發(fā)達，通達性高；適合產品：辦公、商鋪土地評級：三級地塊內主要以倉儲、加工為主；規(guī)劃有4條鐵路線；適合產品：倉儲、加工、堆場等二級一級三級二級

土地評級：一級靠近成金青快速通道，橋頭堡位置；地塊獨立，便于塑造高端形象，打造標桿產品；適合產品：聚合行業(yè)高端、新型產品的展示及銷售中心。商貿南北地塊基礎分析商貿南北地塊功能考慮從上圖可知，目前博川項目2700多畝范圍內，聯(lián)運存儲和倉儲物流加工用地較為豐裕，生活配套也有一定的考慮。但作為專業(yè)市場主體的“商貿交易區(qū)”面積偏小，應優(yōu)先考慮在剩余地塊中進行發(fā)展。因此，商貿南北地塊功能初步考慮為：完善區(qū)域功能、提升產業(yè)效能的“集中商貿展示區(qū)”。目錄案例研判

成都典型鋼材市場分布未來競爭市場競爭體量分析

量力、金府、龍港、

西南港、匯津、西部鋼材城

成都鋼材市場商戶分析

典型鋼材市場產品分析——商鋪、倉儲加工、堆場、寫字樓

鋼材市場功能機會點分析

借鑒點分析客戶深訪市場分析項目背景項目概況市場機會點總結地塊發(fā)展方向建議市場調研項目經濟效益與社會效益分析案例研判成都典型鋼材市場分布區(qū)別市場名建筑面積開業(yè)時間經營范圍老市場金府鋼材城25萬平米2001板材、建材、型材劍龍鋼材城20萬平米2003管材、型材龍港鋼材城35.8萬平2007以建材為主量力鋼材城199萬平米2001板材、建材、型材、線材西聯(lián)鋼鐵物流45萬平米2007型材、建材、管材、板材新市場匯津現(xiàn)代鋼材城142萬平米2013（目前未開業(yè)）板材、管材、型材、建材西部鋼材城前期15萬平米后期500畝待建2013（目前未開業(yè)）型材、建材、管材劍龍鋼材城金府鋼材城匯津現(xiàn)代鋼材城量力鋼材城龍港鋼材城本案西部鋼材城西聯(lián)鋼鐵物流成都二三環(huán)區(qū)域外拓機會點：隨著量力、金府、劍龍鋼材市場遷移的外拓體量在，本項目所在的青白江大灣貨運站的交通樞紐點成為鋼材市場發(fā)展熱土。

成都老鋼材市場主要分布在三環(huán)區(qū)域附近，除量力外，其他市場存在規(guī)模小、規(guī)劃落后等問題，新市場主要集中在新津與青白江區(qū)域。案例研判未來競爭市場競爭體量分析未來待拆遷體量約90萬平米未來競爭體量約262.9萬平米未來競爭體量：辦公約112.8平米，住宅生活配套約46萬平米，現(xiàn)貨交易約12.25萬平米，倉儲加工約4.85萬平米；另有75萬平米和500畝規(guī)劃未定

三環(huán)內多家鋼材市場將拆遷外移，通過對競爭項目的分析可知，未來開發(fā)體量多集中在寫字樓辦公方面，現(xiàn)階段市場份額很大的現(xiàn)貨交易區(qū)體量較少。案例研判量力鋼材城簡述區(qū)位：位于金牛區(qū)金豐路，三環(huán)路與成彭高速路交匯處規(guī)模：占地約1500畝，市場各類鋼材年吞吐量400萬噸，規(guī)劃：量力鋼材城，總建筑面積199萬㎡交通：金府鋼材城距離成都市區(qū)約8公里距離本案約12公里量力鋼材城位于金牛區(qū)金豐路，三環(huán)路與成彭高速路交匯處，是西南及全國鋼材物流重要中心和示范點。目前市場內單獨做型材的商戶較少，多為綜合型，包含各類板材、建材、型材、線材等，主要為鋼材類一二級代理商，其中沿海商家占六成以上。天府廣場本案量力鋼材城約8公里約12公里案例研判量力鋼材城整體規(guī)劃分析分區(qū)分析：商務區(qū)功能：主要包含A區(qū)B區(qū)，均為1-3層為裙樓，3層以上為商住兩用，目前商家在1000余戶，引進了成商銀行、郵政、商務酒店等，為客戶提供一站式交易服務。倉儲加工配送區(qū)：

主要包含C區(qū)D區(qū)，C區(qū)僅有幾家大型商戶，而D區(qū)主要以物流為主，其中，貨運大道貫穿整個D區(qū)，且306鐵路專線延伸入市場。物業(yè)類型分區(qū)占地功能A區(qū)商務區(qū)141畝商鋪B區(qū)330畝商鋪辦公、堆場C區(qū)倉儲加工區(qū)/大型廠房、小型加工區(qū)、貨場區(qū)D區(qū)/倉儲加工配送區(qū)商務區(qū)倉儲加工配送區(qū)A區(qū)B區(qū)C區(qū)D區(qū)項目總平面圖量力鋼材平面效果圖

量力鋼材城主要規(guī)劃包含商務區(qū)（A區(qū)、B區(qū)）和倉儲加工配送區(qū)（C區(qū)、D區(qū)）。其中后者還在規(guī)劃建設中，僅部分呈現(xiàn)。而較為成型的為商務區(qū)，總占地約500畝，主要由商鋪、辦公以及堆場組成，租賃情況較好。未來按照相關規(guī)劃，倉儲區(qū)將搬遷到三環(huán)以外區(qū)域。案例研判量力鋼材城交通動線分析量力鋼鐵物流中心共3個出入口，均在靠近三環(huán)路一側②③為進門主干道，①④市場內次要干道①④③②道路由兩級道路體系構成：①④道寬25米（按3.5-4米貨車車寬計算，可通行7-8輛貨車，按2.5-3米小車車寬計算，可通行8-9輛小車），②③道寬20米（按3.5-4米貨車車寬計算，可通行5-6輛貨車，按2.5-3米小車車寬計算，可通行6-7輛小車）①③②④道路體系和規(guī)劃圖量力鋼材城規(guī)劃有三個出入口，均靠近三環(huán)路一側，動線關系清晰。由四周環(huán)線循環(huán)和場內道路循環(huán)組成，進門主干道道寬20米，次主干道路寬25米。案例研判量力鋼材城產品分析①③②④⑥⑤物業(yè)類型棟數(shù)建筑形態(tài)產品設計層高面積區(qū)間租金A區(qū)6棟三層連租商鋪，共計134間一樓可做貨品展示，二、三樓可做辦公及住宿開間：7米層高：一層6米；二三層3米72-200平50-100元/㎡·月A區(qū)A區(qū)平面圖商鋪商鋪彩色立面開間7米二、三層各3米一層6米A區(qū)商家訪談：目前A區(qū)空置率較B區(qū)較高，主要他是三層整租形式，我們做零售的就不需要那么大面積。開間：7米層高：一層二層各自3米商鋪產品設計分析量力鋼材城A區(qū)由6棟構成，均為3F商鋪，（1F為商鋪，2-3F為辦公或用作住宅)，主要針對大中型商戶，采取三層整租形式，租金50-100元/㎡·月，但空置率較高，多數(shù)商戶表示不需要面積太大的商鋪和辦公空間。案例研判量力鋼材城產品分析B區(qū)商家訪談：目前量力B區(qū)布局是最合理的，也比較好用，小商家零售的就能租底鋪，大的批發(fā)商像我們就可以租個辦公室即可。①③②④⑥⑤物業(yè)類型棟數(shù)建筑形態(tài)產品設計面積區(qū)間租金B(yǎng)區(qū)6棟，中間堆場形式三層，可分割租賃一樓商鋪配有獨立衛(wèi)生間；二層寫字間配功能服務廳、獨立衛(wèi)生間36-150鋪面：80-95元/㎡·月；堆場：28元/㎡·月B區(qū)平面圖B區(qū)商鋪堆場商鋪立面露天堆場開間5-8米二、三層各5.7米一層6米開間：7-10米層高：一層6米；二三層3米商鋪產品設計分析

量力鋼材城B區(qū)由6幢組成，采取圍合式布局，中心為貨物堆場，四周為商鋪及寫字樓，均為3F商鋪，租賃面積可自由組合（其中1F為商鋪，2-3F為寫字間，有部分用作住宅），租金為80-95元/㎡·月，出租率達95%。案例研判量力鋼材城產品分析C區(qū)D區(qū)物業(yè)類型建筑形態(tài)產品設計C區(qū)廠房常規(guī)廠房設計D區(qū)倉儲+堆場+物流常規(guī)廠房設計306鐵路專線露天堆場倉庫鐵路專線306鐵路專線圖量力鋼材城約400米306鐵路專線C、D區(qū)商家訪談：我們是做大型的鋼鐵倉儲批發(fā)以及加工，基本物流集中在D區(qū)那邊，有鐵路線運輸是很方便。

量力鋼材城C區(qū)主要是幾家大型鋼材批發(fā)商的廠房加工區(qū)，而D區(qū)主要是倉儲配送區(qū)，

有鐵路專線306和貨運大道穿過。量力鋼材城運營分析案例研判經營范圍為各類板材、建材、型材、線材等綜合類組成，單獨做型材的商戶較少目前A區(qū)空余29間商鋪，B區(qū)空余20間左右，市場管理較好，設計較為合理入駐商家名稱主營成都冀興鋼鐵有限公司中厚板、冷軋板、熱軋板、帶鋼、型材佳虎商貿有限公司螺紋鋼、中厚板、管材、型材成都譚強（個體經營）螺紋鋼、中厚板、冷軋板、熱軋板、帶鋼、管材、型材、不銹鋼、工具鋼、軸承鋼、彈簧鋼成都同慶建材帶鋼成都鋼管超市管材、型材成都成邑鋼鐵有限公司冷軋板、熱軋板、管材、型材成都市晰樺物資有限公司螺紋鋼、中厚板、冷軋板、熱軋板、涂鍍、管材、型材、優(yōu)質線材、不銹鋼成都市宏誠物資有限公司螺紋鋼、中厚板、管材、型材成都智誠達貿易有限公司型材騰輝泰萊貿易有限公司螺紋鋼、型材、鋼坯成都科銀信息系統(tǒng)有限公司螺紋鋼成都蜀元貿易有限公司冷軋板

目前量力鋼材城較成規(guī)模的為A區(qū)和B區(qū)。其中A區(qū)主要針對大中型商戶，采取三層整租形式，租金雖僅在50-100元/㎡.月，但因大多數(shù)商戶表示不需要太大空間導致空置率較高；而B區(qū)采取一、二、三層可自由選擇租賃面積大小的方式，雖租金高但租賃方式較為靈活

，且中間布置堆場，方便出貨，更受商戶喜愛。量力鋼材城案例啟示案例研判啟示一：通過對于市場商鋪產品研究，B區(qū)（每層分拆，切割租賃）無論是出租率還是租賃價格均高于A區(qū)（三層整體出租）。A區(qū)：針對大中型商戶，經營范圍主要是鋼貿和加工類機械、以及有色金屬類，采取三層整租形式，租金50-100元/㎡.月，空置率較高，B區(qū)：針對中小型商戶，主要經營仍以鋼貿綜合類為主，出租率較高。一方面由于B區(qū)一、二、三層商鋪可自由選擇面積大小，雖租金高但租賃方式較為靈活

；另一方面B區(qū)設置有堆場，商家反映方便日常出貨。

啟示二：型材等綜合類大小商戶均表示比較喜歡B區(qū)的商鋪和堆場布局形式（圍合式），方便取貨，值得借鑒。案例研判金府鋼材城簡述區(qū)位：地處成都金牛區(qū)三環(huán)交大立交洞子口鄉(xiāng)處，是金府機電商圈黃金位置。規(guī)模：市場占地180余畝,后期擴建130畝交易情況：現(xiàn)日均貨車出車量達800余次，鋼材現(xiàn)貨日交易量逾千噸。交通情況：距離成都市區(qū)約10公里距離本案約15公里天府廣場本案金府鋼材城約10公里約15公里

金府鋼材城位于成都金牛區(qū)三環(huán)交大立交洞子口鄉(xiāng)處，是成都較早的鋼材批發(fā)城，主要以小商戶現(xiàn)貨交易為主。案例研判金府鋼材城整體規(guī)劃分析

缺陷分析：車輛占道，隨意上下貨，導致本身較為狹窄的道路更加擁擠，嚴重影響市場交通通行能力主干道主干道次干道卸貨情況物流、生活配套區(qū)商鋪（現(xiàn)貨銷售區(qū))堆場加工區(qū)商鋪（現(xiàn)貨銷售區(qū)商鋪（現(xiàn)貨銷售區(qū)堆場物流和生活配套區(qū)加工區(qū)項目總平面圖次干道金府鋼材城主要規(guī)劃包含有商鋪廠房區(qū)、堆場、加工區(qū)以及物流生活配套區(qū)組成，功能比較齊全，但由于市場較老，道路設置較為狹窄，車輛占道卸貨影響交通通行能力。案例研判金府鋼材城產品分析商鋪區(qū)廠房區(qū)商鋪區(qū)廠房區(qū)物業(yè)類型面積區(qū)間開間進深層高商鋪區(qū)47-115平開間：4米進深：12米6-8米（可隔出兩層）廠房區(qū)（也是做商鋪）50-1000平開間：10米進深：10米6米金府鋼材城商鋪由兩種形態(tài)，一種是老式商鋪，面積約為47-115平米不等，開間4米，進深12米，層高6-8米，中間可自由隔成2層；另一種形式是廠房隔成的商鋪，僅有一層，層高在5米左右，開間可自由組合，大概面積區(qū)間在60-100平米。案例研判金府鋼材城產品分析物業(yè)類型面積區(qū)間開間進深層高堆場區(qū)200平起租賃//加工區(qū)300-600平開間：30米進深：10-15米6-8米加工區(qū)堆場物流配套區(qū)加工區(qū)金府鋼材城目前加工區(qū)僅有2家，主要還是以板材加工為主，而市場中的整體堆場面積較小，主要是露天形式，布局在市場中心位置。案例研判金府鋼材城運營分析入駐商家名稱主營成都安塞樂米塔爾鋼材有限公司螺紋鋼、中厚板、冷軋板、熱軋板、涂鍍、帶鋼、管材、型材、優(yōu)質線材、不銹鋼、結構鋼、其它特鋼成都鑫紅鑫鋼鐵集團有限公司中厚板、熱軋板、管材、型材馬鋼控股有限公司成都銷售公司中厚板、冷軋板、熱軋板、管材、型材、鋼坯成都恒泰鋼材商貿有限公司螺紋鋼、中厚板、冷軋板、熱軋板、涂鍍、管材、型材、優(yōu)質線材、不銹鋼成都坤倫鋼鐵貿易有限公司中厚板、冷軋板、熱軋板、涂鍍、帶鋼、型材成都市金牛區(qū)易興鋼材銷售部螺紋鋼、型材崇州市崇陽舜昌鋼材經營部熱軋板自主鋼鐵有限公司螺紋鋼、型材成都市四星鋼管有限公司管材成都市沙灣金屬有限責任公司中厚板、熱軋板、型材物業(yè)類型租金商鋪70-80元/平米廠房70-80元/平米堆場租賃一年：50元/平米兩年：34元/平米商戶情況：以本地小商戶為主，運營招商情況：經營狀況受口岸影響明顯，靠金府路一側經營狀況較佳，市場內部靠三環(huán)一側經營狀況較差，現(xiàn)入駐商戶約800戶，多鋼材異型材類代理商，規(guī)模偏小。出租率：目前商鋪以及廠房出租率達95%金府鋼材城主要由小的散戶商家組成，規(guī)模較小，主要經營的為鋼材中的板材、建材、型材等的現(xiàn)貨銷售，而市場目前租賃的商鋪和堆場出租率高達95%，租金：商鋪70-80元/㎡,堆場34-50元/㎡不等。案例研判金府鋼材城案例啟示啟示：成都老的鋼材市場缺乏新型鋼材城的科學布局，未來項目一定要明確功能分區(qū)，統(tǒng)一交通規(guī)劃設計，注重堆場和商鋪相結合的形式。市場主要以小的商戶為主，主要做鋼材現(xiàn)貨交易，其中無專門做型材商家，還是以綜合類為主。

市場中堆場較少、商鋪占比較大，且存在兩種形態(tài)，一種是老式商鋪，面積約為47-115平米不等，開間4米，進深12米，層高6-8米，中間可自由隔成2層；另一種形式是廠房隔成的商鋪，僅有一層，層高在5米左右，開間可自由組合，大概面積區(qū)間在60-100平米。案例研判龍港鋼材城簡介項目名稱占地建筑面積規(guī)劃生產設備龍港鋼材城600畝倉庫和加工區(qū)共26萬平方米；商鋪3萬平方米;寫字樓6.8萬平米辦公、營業(yè)、倉儲以及加工大型起重機10-32噸行車40多臺、卷開平生產線6條、盤螺冷軋校直生產線12條交通分析：龍港鋼材城距離成都市三環(huán)路約12公里龍港鋼材城距離本案約16公里天府廣場本案龍港鋼材城約12公里約16公里龍港鋼材城：位于成華區(qū)龍?zhí)端鹿I(yè)園區(qū)，是一個集鋼材銷售、倉儲、加工為一體的一站式鋼材貿易基地，主要經營的以鋼材貿易等，而專門做型材商家僅兩家。案例研判龍港鋼材城規(guī)劃分析項目分期規(guī)劃占地建筑面積一期寫子樓/商鋪/倉庫和加工區(qū)300畝22萬平米二期寫字樓10畝4.8萬平米寫字樓寫字樓商鋪堆場龍港鋼材城衛(wèi)星圖倉庫獨立加工區(qū)一期二期國儲437鐵路龍港專用鐵路規(guī)劃分三期，其中一期規(guī)劃有寫字樓、商鋪、倉庫、加工區(qū)；二期寫字樓（雙子星大廈）主要做電子商務平臺，三期尚未規(guī)劃建設。項目內部穿過國儲437鐵路及龍港專用鐵路兩條鐵路線。案例研判龍港鋼材城產品分析（商鋪）產品建筑面積面積區(qū)間運營模式租金價格租售情況商鋪3萬平米50-150平米出租50元/平米-120元/平米出租率90%以上商鋪所在位置左側商鋪右側商鋪3F4F3F商鋪4F商鋪3F商鋪4F商鋪三層商鋪開間：7米層高：一層4米；二、三層各3米商鋪產品設計分析四層商鋪開間：7米層高：一層4-5米；二、三、四層各3.3米商家訪談：我們是專門做綜合型的什么建材、型材、管材等都做，所以比較喜歡前店后倉形式的商鋪，這樣用起來方便，像我們主要做批發(fā)的用的辦公空間不會太多一般就40-60均可。

商鋪體量僅3萬方，集中分布入口主干道兩旁，左側商鋪為3層，右側商鋪為4層，均采用兩層起租的方式，商鋪面積多集中在50-150平米，主要針對鋼貿類大中型商家，經營范圍多為建材、板材、線材等綜合型，商鋪出租率較高，達到90%左右案例研判龍港鋼材城產品分析（倉儲）產品建筑面積層高運營模式租金價格租售情況倉庫12萬平米12米自主出租20元/平米-28元/平米出租率100%堆場/9米大紅億鋼材有限公司整租免租金（大紅億為龍港鋼材市場股東）出租率100%型材室外堆場商家訪談：其實對于型材來說，由于型號太多，對于提貨來說很是麻煩，所以很多室內倉庫不接受型材在室內倉儲，所以你看量力也多是堆放在露天堆場。前店后倉公共倉庫露天堆場大型倉庫倉庫所在位置龍港中的倉儲主要分為二種，室內倉庫和露天堆場，其中露天堆場的面積較少，目前主要為大紅億鋼材有限公司整租，用于型材儲放。而室內倉庫一種是前店后倉公用形的倉庫，主要服務于中小型鋼材代理商；一種是集中型大型倉儲，主要服務于市場中大型鋼材批發(fā)商。案例研判龍港鋼材城產品分析（辦公）產品占地建筑面積面積區(qū)間運營模式租售方式租售價格租售情況鋼鐵電子商務大廈10畝4.8萬平米租（150-240平米）售（300-500平米）大廈1-3層出租4-16層出售100平米起租，300平米起售出租：1層85元/平方米

2-3層55元/平米銷售：均價4800元/平米出租率以及銷售率約90%鋼鐵電子商務大廈鋼鐵電子商務大廈內部鋼鐵電子商務大廈位置辦公所在位置龍港鋼鐵電子商務大廈是集網(wǎng)絡信息、電子交易、金融服務以及商務為一體的現(xiàn)代服務性辦公樓。大廈1-3層出租，4-16層出售，出租和出售率均已達90%，其中1-3層100平米起租，租金1層85元/平米、2-3層55元/平米；4-16層300平米起售，均價在4800元/平米案例研判龍港鋼材城案例啟示啟示：鋼材一級經銷商類大型商家對集中型大型室內倉儲有較大需求，中小型商戶對前店后倉式商鋪需求點明顯。不同的客戶定位，對倉庫及堆場的比例設置有重要的指導意義。市場布局主要以倉儲為主，主要分為二種，室內倉庫和露天堆場，其中露天堆場的面積較少，主要用于型材儲放；室內倉庫則主要用于鋼材儲放。

市場商鋪體量較少僅3萬方，集中分布入口主干道兩旁，左側商鋪為3層，右側商鋪為4層，均采用兩層起租的方式，商鋪面積多集中在50-150平米。案例研判西南鋼鐵物流港簡介項目占地600畝區(qū)位金牛區(qū)高科技園區(qū)（天回鎮(zhèn)）功能倉儲、鐵路專用線、總部辦公、電子商務倉庫面積15萬平方米企業(yè)容納量可容納1000家中大型鋼材經銷商及鋼材加工企業(yè)項目倉儲及吞吐量：靜態(tài)倉儲：40萬噸年吞吐量：1000萬噸項目位于成都金牛區(qū)天回鎮(zhèn)，是西部最大的鋼鐵物流交易基地之一，可容納1000家大中型鋼材經銷商及鋼鐵加工企業(yè)。項目完全能夠做到“集中倉儲、集中交易、統(tǒng)一配送、統(tǒng)一結算”，是目前成都市場最先進的鋼鐵物流交易中心之一。案例研判西南鋼鐵物流港規(guī)劃分析物流港目前擁有A、B、C、D、E五大區(qū)，其中：A、B區(qū)為公共倉庫（由西聯(lián)鋼鐵物流港為商家代收、代管、代發(fā)）；C區(qū):為加工區(qū)不銹鋼與熱卷板開平D、E區(qū)：獨立倉庫區(qū)（由商家自行經營管理）A區(qū)倉庫B區(qū)倉庫C區(qū)（加工區(qū)）D區(qū)倉庫E區(qū)倉庫西聯(lián)鋼鐵大廈電力倉庫B座A座商務配套區(qū)：2012年5月，先行交付B區(qū)：西聯(lián)鋼鐵大廈B區(qū)：商務寫字樓地上17層（200車位），地下2層（1000車位）。一至五層為中庭式商鋪，六至十七層為五A級甲級寫字辦公樓。項目依托鐵路線，采用集中倉儲、集中展銷、集中辦公的布局，功能分區(qū)明確，園區(qū)環(huán)境整潔、有序。鋼鐵商貿以電子商務為主要承載。目前，倉儲區(qū)已開始運營，辦公商務區(qū)正逐步推出。案例研判西南鋼鐵物流港產品分析倉庫及堆場布局：堆場布局鐵路兩側，用以短期中轉。倉庫多用以集中堆放。倉庫堆放布局中，型材、建材、管材、板材都集中堆放，但各自有其功能分區(qū)。型材堆放量大，不拆零運輸。商戶概況：物流港主要入駐商家為中大型鋼鐵廠家、一級經銷商以及鋼鐵加工企業(yè)。基礎設施情況：道路：4車道，約26米堆場：航架高度約12米倉庫高度：約12米項目堆場布局鐵路兩側，用以短期中轉。倉庫不同類型鋼材分區(qū)堆放，型材堆放量較大。市場內入駐商家多為中大型鋼材廠家、一級經銷商及鋼鐵加工企業(yè)。案例研判西南鋼鐵物流港案例啟示啟示：項目布局與量力等市場有較大不同，原因是項目入駐企業(yè)多為大中型鋼材廠家、一級經銷商及鋼鐵加工企業(yè)，而量力金府以中小型批發(fā)零售企業(yè)為主，規(guī)劃布局與目標客戶群的定位有著重要聯(lián)系。市場主要是倉儲、加工、商務辦公三大板塊，主要針對的是大型鋼材商，且辦公商貿主要依托電子商務平臺

市場倉儲部分：露天堆場分布于鐵路兩側，用以短期中轉，而室內倉庫，則將不同類型鋼材分區(qū)堆放，其中型材堆放量較大。案例研判匯津現(xiàn)代鋼材城區(qū)位分析成都新津物流園匯津現(xiàn)代鋼材城本案約70KM水路交通：（金馬河、西河、楊柳河、南河等）匯聚岷江經過新津，進入長江，到達樂山港鐵路交通：臨近城際高速鐵路、成新輕軌、成昆鐵路；兩條長達4公里專用線直入庫區(qū)公路交通：臨近第二繞城高速、成新蒲快速通道、大件路（直入樂山港）以及3條國省級公路匯津現(xiàn)代鋼材城位于成都新津物流園區(qū)，距離成都市區(qū)23公里，距離本項目約70公里；該項目交通體系發(fā)達，水路、鐵路以及公路運輸較為便利案例研判匯津現(xiàn)代鋼材城項目簡介占地面積720000平米建筑面積1420000平米容積率1.97物業(yè)費5元/㎡綠化率25-30%物業(yè)費優(yōu)惠開發(fā)商四川匯津現(xiàn)代物流有限公公司市場容量1300戶商家建筑單位中太建設集團股份有限公司車位200個總部基地效果圖現(xiàn)貨交易區(qū)效果圖匯津現(xiàn)代鋼材城占地72萬平米，總建面142萬平米，市場容量約1300戶商家；集交易、融資擔保、總部基地、裝卸、儲存、加工、配送以及電子商務等為一體的現(xiàn)代化鋼鐵物流平臺案例研判匯津現(xiàn)代鋼材城規(guī)劃分析匯津現(xiàn)代鋼材城鋼材貿易區(qū)配套住宅倉儲用地

四川匯津現(xiàn)代物流項目倉儲鋼材交易配套住宅總部基地現(xiàn)貨交易分區(qū)業(yè)態(tài)構成占地建筑面積配比鋼材交易區(qū)總部基地360畝21萬平米31%現(xiàn)貨交易180畝10萬平米14%倉儲倉庫340畝20萬平米29%配套住宅高層200畝11萬平米16%別墅5萬平米7%后期規(guī)劃75萬平米現(xiàn)貨交易區(qū)總部基地匯津現(xiàn)代鋼材城由總部基地、現(xiàn)貨交易市場、倉儲加工物流配送區(qū)以及高層住宅和別墅配套組成；后期規(guī)劃75萬平米案例研判匯津現(xiàn)代鋼材城電子商務系統(tǒng)分析用戶層項目打造電子商務、倉儲、現(xiàn)貨交易管理平臺，提升物流中心交易模式和業(yè)態(tài)，打造現(xiàn)代化的倉儲物流管理平臺及電子商務交易平臺。達到全面的數(shù)據(jù)共享和數(shù)據(jù)交換，實現(xiàn)無紙化辦公，實現(xiàn)鋼廠、貿易商、終端客戶、倉儲、銀行之間的無縫對接。服務層數(shù)據(jù)層鋼材交易區(qū)倉儲區(qū)匯津現(xiàn)代鋼材城通過打造電子商務系統(tǒng)，從而實現(xiàn)商務、倉儲、現(xiàn)貨交易管理平臺，實現(xiàn)貿易商、終端客戶、倉儲、銀行之間的無縫對接。案例研判匯津現(xiàn)代鋼材城經營模式分析物流中心的倉儲管理服務對外承包，由物流中心管理公司對其進行統(tǒng)一的管理監(jiān)督。211目前現(xiàn)有經營模式匯津鋼材經營模式園區(qū)的經營區(qū)域以租賃的方式存在總部經濟場所、商業(yè)網(wǎng)點出售為主經營模式合作經營：中鐵二局、中鐵國通聯(lián)建聯(lián)銷：鼓勵投資聯(lián)建意向的合作鋼材生產廠家或經營企業(yè)加入，建成后入股經營，輔以部分商鋪和總部基地出售的形式豐富本項目商氣與人氣。多種盈利渠道：項目經濟收入來源以交易場所租金、貨物裝卸費、倉儲費以及配套鋼材加工費為主，輔以其他物業(yè)管理費、廣告費和餐飲、賓館等配套的營業(yè)收入。匯津現(xiàn)代鋼材城通過合作經營、聯(lián)建聯(lián)銷、多種盈利渠道等方式區(qū)別于其他經營模式；充分整合優(yōu)質資源，較好提升項目的商氣、人氣，有效挖掘項目盈利能力案例研判匯津現(xiàn)代鋼材城客戶分析劍龍鋼材量力鋼材城金府鋼材城龍港鋼材城西聯(lián)鋼材物流港匯津現(xiàn)代鋼材材城待拆遷市場客戶

搶占舊市場客戶待拆遷市場：金府鋼材城河劍龍鋼材城是本項目客戶主要來源舊市場：龍港鋼材城、量力鋼材城以及西聯(lián)鋼材物流港；項目針對其不足，搶占其客戶匯津現(xiàn)代鋼材城客戶主要來自劍龍鋼材城、金府鋼材城等待拆遷鋼材市場，其次是依托自身優(yōu)勢針對舊市場不足搶占量力鋼材城、龍港鋼材城以及西聯(lián)鋼材物流港等舊市場的客戶。案例研判匯津現(xiàn)代鋼材城案例啟示啟示：園區(qū)引入電子商務系統(tǒng)和先進的經營模式；依托自身優(yōu)勢針對舊市場不足，搶占待拆遷市場和老市場的客戶；針對競爭區(qū)域項目水路運輸?shù)膬?yōu)勢充分發(fā)揮本項目亞洲最大集裝箱中心站的優(yōu)勢。匯津現(xiàn)代鋼材城由總部基地、現(xiàn)貨交易市場、倉儲加工物流配送區(qū)以及高層住宅和別墅配套組成；后期規(guī)劃75萬平米

匯津現(xiàn)代鋼材城客戶主要來自劍龍鋼材城、金府鋼材城等待拆遷鋼材市場，其次是依托自身優(yōu)勢針對舊市場不足搶占量力鋼材城、龍港鋼材城以及西聯(lián)鋼材物流港等舊市場的客戶。案例研判西部鋼材城區(qū)位分析散貨物流園區(qū)約19公里本案鐵路集裝箱中心站成都市區(qū)交通分析：緊鄰成金青快速通道，距離成都市區(qū)約19公里名稱總投資占地地位西部鋼材城超4億1000余畝青白江首個鋼材專業(yè)市場電子結算商務交易大樓西部鋼材城城位于成都北部建材物流配送中心，緊鄰成都國際物流集裝箱園區(qū)，距離成都市區(qū)23公里，與本案相鄰，是青白江區(qū)域首個以鋼材現(xiàn)貨交易為主的專業(yè)市場。目前規(guī)劃案例研判西部鋼材城規(guī)劃分析

堆場

商鋪

業(yè)態(tài)構成數(shù)量建筑面積配比租售率布局模式運營模式租金/售價堆場/10萬平米77%/前商鋪后堆場出租14元/平米商鋪400個5萬平米33%/可租可售租：37元/平米售：6000元/平米配套住宅后期500畝規(guī)劃中電子結算商務交易大樓規(guī)劃特點：堆場面積是商鋪的兩倍：堆場面積偏高的設計，符合目前市場需求趨勢前店后堆場模式西部鋼材整體規(guī)劃采用前鋪后堆場的模式，得到鋼材市場商戶的認可。案例研判西部鋼材城運營模式分析模式租售結合模式出租模式出售部分出售、部分出租售后返租實質大部分租賃、小部分出售，經營權、產權基本完整并未轉移銷售、經營權在返租期內完整、產權被分割且轉移全部出租、不銷售，產權、經營權完整銷售、產權與經營權被分割優(yōu)勢投資風險小有利于提升物業(yè)價值可收回一定租金，有利于專業(yè)市場前期經營有利于專業(yè)市場的經營可盡快回收資金劣勢資金壓力大有較大資金壓力，返祖期滿后的續(xù)租.經營困難資金壓力巨大對開發(fā)商素質要求高不利于專業(yè)市場的經營租售結合模式：西部鋼材城采用商鋪部分出售、部分出租的模式，經營權、產權基本完整并未轉移；使得開發(fā)商投資風險較小，從而提升開發(fā)商盈利空間。西部鋼材城商鋪可租可售，且提供售后返租服務，這種模式可快速收回資金，降低開發(fā)商投資風險，但不利于專業(yè)市場的經營和管理。案例研判西部鋼材城客戶分析分區(qū)業(yè)態(tài)構成占地建筑面積市場容量機會點待拆遷市場客戶金府鋼材城310畝25萬平米約800戶拆遷劍龍鋼材城350畝20萬平米約800戶拆遷搶占市場客戶量力鋼材城1500畝31萬平米約1000戶西部鋼材城堆場面積比例大待拆遷市場：金府鋼材城、劍龍鋼材城是本項目客戶主要來源舊市場：如量力鋼材城，依托自身堆場面積比例較大的優(yōu)勢搶占其客戶搶占西聯(lián)鋼鐵物流、龍港鋼材城、匯津現(xiàn)代鋼材城客戶幾率較小，主要針對其投資客戶劍龍鋼材城金府鋼材城匯津現(xiàn)代鋼材城量力鋼材城龍港鋼材城西南鋼材城西聯(lián)鋼鐵物流待拆遷市場成都鋼材市場格局西部鋼材城客戶主要來自劍龍鋼材城、金府鋼材城等待拆遷鋼材市場，其次是針對一些看重成都中規(guī)的投資客戶。案例研判西部鋼材城案例啟示啟示：項目是青白江區(qū)域第一個鋼材現(xiàn)貨交易市場，整體規(guī)劃上采用前鋪后堆場，商鋪可租可售，基本銷售均價在6000元/平米，銷售率在80%，堆場是租賃形式，商戶認知度高。且主要來自劍龍、金府、量力鋼材城等待拆遷鋼材市場，其次是針對一些看重成都中規(guī)的投資客戶。西部鋼材城城位于成都北部建材物流配送中心，緊鄰成都國際物流集裝箱園區(qū)，距離成都市區(qū)23公里，與本案相鄰，是青白江區(qū)域首個以鋼材現(xiàn)貨交易為主的專業(yè)市場。

西部鋼材整體規(guī)劃采用前鋪后堆場的模式，得到鋼材市場商戶的認可。西部鋼材城客戶主要來自劍龍、金府、量力鋼材城等待拆遷鋼材市場，其次是針對一些看重成都中規(guī)的投資客戶。案例研判成都鋼材市場商戶分析市場名稱建筑面積客戶情況客戶分析機會點金府鋼材城25萬平米約800戶小商戶拆遷劍龍鋼材城20萬平米約800戶小商戶拆遷龍港鋼材城35.8萬平米/一級代理商為主未建電子交易大廳，電子商務模式的運用較初級量力鋼材城199萬平米約1000戶主要為鋼材類一二級代理商三環(huán)貨運交通功能在建設現(xiàn)代田園城市的進程中，逐漸萎縮西聯(lián)鋼材物流港45萬平米約1000戶一級經銷商一級鋼鐵加工企業(yè)倉儲比重大人氣欠佳匯津現(xiàn)代鋼材城劍龍鋼材城量力鋼材城金府鋼材城龍港鋼材城本案西南鋼材城小商戶市場新市場大商戶集中市場成都鋼材市場商戶主要分為三種一級商家：少，主要集中在龍港和量力市場。二級代理商：主要集中在量力市場串貨商：主要是指小商戶等主要分布在金府和劍龍；特征：未來均會往外遷移。案例研判典型鋼材市場產品分析——商鋪市場名稱物業(yè)類型建筑形態(tài)產品設計層高面積區(qū)間租金出租率均價出售率量力鋼材城A區(qū)商鋪三層連租商鋪，共計134間一樓可做貨品展示，二、三樓可做辦公及住宿開間：7米層高：一層6米；二三層3米72-200平50-100元/㎡·月約60%//B區(qū)商鋪三層，可分割租賃一樓商鋪配有獨立衛(wèi)生間；二層寫字間配功能服務廳、獨立衛(wèi)生間開間：7-10米層高：一層6米；二三層3米36-15080-95元/㎡·月；約95%//金府鋼材城商鋪區(qū)一至二層每層獨立入戶，可自由分割層高：6-8米（可隔出兩層）開間：4米進深：12米47-115平70-80/㎡·月；約95%//廠房區(qū)（亦用作商鋪）一層由室內倉庫改建成的商鋪開間：10米進深：10米層高：6米50-1000平70-80/㎡·月；約50%//龍港鋼材城商鋪三至四層均為前店后倉形式，一樓可分割為二層，三到四樓從端頭入戶開間：7米層高：一層5米；二、三、四層各3.3米50-150平米50元/平米-120元/平米約90%以上//西部鋼材城商鋪二變三層一層可隔成二層形式開間：6-7.8米層高：一層6米進深：8-12米50-26037元/㎡·月；/6000元/平80%匯津鋼材城商鋪二層和四層標準二層、四層形式/100-600平方米20元/平.月/6000元/平方50%可售商鋪

通過調研發(fā)現(xiàn)，鋼材市場商鋪多為展銷、辦公一體化；分層入戶的商鋪在出租率及銷售率上均大大優(yōu)于一拖二的商鋪形式。案例研判典型鋼材市場產品分析——倉儲加工市場名稱體量倉庫和加工區(qū)產品設計依托交通分析租金出租率均價出售率量力鋼材城45萬平米倉庫:快速分類堆放.智能調配.快速陪送加工:精細加工服務量力專用鐵路線,貨運大道.三環(huán)路,成彭路等30-60元/㎡·月約80%//金府鋼材城/無/////龍港鋼材城26萬平米加工：開平加工生產線及鋼板分條生產線大西南專用線和龍港專用線以及三環(huán)路.成金青快速通道等20元/平米-28元/平米約90%//西部鋼材城/無/////匯津鋼材城20萬平米倉庫:數(shù)字式立體倉儲.貨架式管理加工:向多樣化,深度化和加工配送一條龍服務兩條長達4公里鐵路線之入庫區(qū).河流運輸直達樂山港,臨近第二繞成高速.大件路等////西聯(lián)鋼鐵物流港15萬平米15萬平米西聯(lián)鐵路專用線，天一庫專用線以及大件路，繞城高速25元/平米85%//劍龍鋼材城10萬平米無/15元/平米100%//新興鋼材物流園中，鐵路均可直達倉儲區(qū)內部，倉儲加工多為一體化運作，數(shù)字化的管理模式已逐步應用，未來鋼鐵物流園的競爭必是“管理”“效率”與“成本”的競爭。案例研判典型鋼材市場產品分析——堆場市場名稱體量堆場產品設計面積區(qū)間租金出租率均價出售率量力鋼材城約6萬平米前商鋪后堆場800-1500平米28元/平米100%//金府鋼材城約4萬平米堆場分散布局，布局不合理200-1000平米35-50元/平米100%//龍港鋼材城/為大紅億鋼材貿易有限公司磚用800平米無100%//西部鋼材城10萬平米前商鋪后堆場堆600-1200平米14元/平米100%//匯津鋼材城約5萬平米前商鋪后堆場800-1500平米20元/平米100%4000元/平米90%以上西聯(lián)鋼鐵物流港///////劍龍鋼材城5萬平米集中堆場，商鋪兵營布局60-120平米20元/平米100%/100%可售堆場目前新老鋼材市場中的堆場均以租賃為主，僅匯津鋼材城有堆場出售，已全部售罄，市場小商家對現(xiàn)貨交易堆場的需求明顯。案例研判典型鋼材市場產品分析—寫字樓市場名稱體量辦公產品設計面積區(qū)間租金出租率均價出售率量力鋼材城48萬平米目前鋼鐵國際交易大廈（12萬平米）：商務辦公,期貨交易.信息發(fā)布,交易結算.融資擔保（其他未開發(fā)）單層面積1300-1400平米//5600元/平米起已售完鋼鐵國際交易大廈金府鋼材城///////龍港鋼材城6.8萬平米集網(wǎng)絡信息、電子交易、金融服務以及商務為一體的現(xiàn)代服務性辦公樓100-550平米出租：1層85元/平方米2-3層55元/平米90%4800元/平米90%西部鋼材城互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)技術，實現(xiàn)網(wǎng)絡虛擬市場與實體市場的無縫對接未規(guī)劃匯津鋼材城21萬平米未開盤西聯(lián)鋼鐵物流港30萬平米目前B座（10萬平米）：5A級裝修標準，16部高速電梯超高配置118-300平米B座銷售70%劍龍鋼材城//////鋼鐵園區(qū)寫字樓多銷售給一級代理經銷商、鋼材配套產業(yè)商家為主，寫字樓產品的推出多為鋼材物流園成功運作、商貿氛圍形成后逐步推出。案例研判鋼材市場功能機會點分析項目商務.辦公商鋪倉儲及加工堆場住宅配套和商業(yè)配套金府鋼材城///劍龍鋼材城//量力鋼材城西聯(lián)鋼材城///龍港鋼材城//匯津現(xiàn)代鋼材城西部鋼材城/15-30萬平米1-15萬平米30萬平米以上未來在倉儲加工、堆場以及生活配套功能存在較大市場機會點

通過競爭分析可知，未來市場商務辦公競爭激烈，堆場、商鋪、商業(yè)配套方面存在一定市場機會——本項目重點考慮案例研判項目布局與量力等市場有較大不同，原因是項目入駐企業(yè)多為大中型鋼材廠家、一級經銷商及鋼鐵加工企業(yè)，而量力金府以中小型批發(fā)零售企業(yè)為主，規(guī)劃布局與目標客戶群的定位有著重要聯(lián)系。對于一級經銷商等大型商家對室內倉儲擁有一定需求，中小型商戶對堆場需求點明顯，不同的客戶定位，對倉庫及堆場的比例設置有重要的指導意義。型材等綜合類大小商戶均表示比較喜歡B區(qū)的商鋪和堆場（圍合式布局）形式，方便取貨，值得借鑒。成都老的鋼材市場缺乏新型鋼材城的科學布局，未來項目一定要明確功能分區(qū)，統(tǒng)一交通規(guī)劃設計，注重堆場和商鋪相結合的形式。量力鋼材城金府鋼材城龍港鋼材城西聯(lián)物流港項目是青白江區(qū)域第一個鋼材現(xiàn)貨交易市場，整體規(guī)劃上采用前鋪后堆場，商鋪可租可售，基本銷售均價在6000元/平米，銷售率在80%，堆場是租賃形式，商戶認知度高項目最大特色是引入電子商務系統(tǒng)和先進的經營模式，依托自身優(yōu)勢針對舊市場不足，搶占待拆遷市場和老市場的客戶匯津鋼材城西部鋼材城借鑒點分析目錄案例研判客戶深訪

報告說明報告目的商戶深訪分析

商戶需求特征分析市場分析項目背景項目概況市場機會點總結地塊發(fā)展方向建議市場調研項目經濟效益與社會效益分析客戶深訪調研報告說明研究背景概要深訪執(zhí)行方案典型樣本情況商戶對本項目的看法商戶對于市場產品的需求分析商戶對于配套需求分析1研究背景2主題分析3策略視點？

說明：本報告為項目前期定性結果的呈現(xiàn)，建立在6組客戶深訪資料上。其主要目的是得到方向性和概要性的研究概念，為項目定位提供客戶需求的和產品設計的依據(jù)。

客戶深訪調研報告目的1研究樣本對象2客戶調研研究目的重點鋼材市場商戶6組A、客戶分布情況對本項目市場層面的補充B、產品需求對本項目客戶定位的補充C、客戶需求對本項目產品定位的補充D、客戶對產品的建議對本項目產品規(guī)劃的補充通過對商戶的定性深訪研究，對項目規(guī)劃進行市場驗證。客戶深訪商戶深訪分析

一級批發(fā)商四川商家需求商鋪面積50-100平米，配套能滿足基本的生活和商務接待條件；目前占時不考慮搬遷青白江，但青白江物流優(yōu)勢以及政策優(yōu)勢是很大的吸引力。一級批發(fā)商：龍港鋼材城四川商家張先生聲音：從去年開始鋼材不好賣，今年鋼材更不好賣；目前以降低庫存為主，盡量減少訂貨量我們的辦公需求大概60-100平米，目前是公共倉庫，在成本合理的情況下會考慮有自己的倉庫，配套需求不大只要能滿足基本的生活和商務需求就行，如銀行、會所龍港能滿足我們基本的需要，市場很成熟；而青白江未來發(fā)展好壞程度目前還是未知數(shù)；在當前市場不好的情況下，占時不敢冒險搬遷鐵路運輸成本很低對我們來說很重要，青白江物流優(yōu)勢有助于降低運輸成本，在未來市場逐步成熟后會有很大的吸引深訪時間：12月6日9：00-10：30訪問地點：龍港鋼材城客戶深訪商戶深訪分析深訪時間：12月6日9：00-10：30訪問地點：龍港鋼材城一級批發(fā)商：龍港鋼材城福建商家

林先生聲音：福建鋼材商家主要集中在龍港鋼材城，園區(qū)內福建一級代理商大約有20家辦公需求在60-100平米，未來有加工和獨立倉儲空間需求，配套能滿足基本需求就可以了，目前存在的主要問題是沒有專用的工人宿舍，工人都租住在龍港周邊的農房里，希望能租到專門的工人宿舍因為成都是四川鋼鐵主要集散地，而青白江是成都未來最重要的物流園之一，我們對青白江未來發(fā)展還是看好的，再加上鄭總（鄭總在業(yè)內福建地區(qū)影響力大）的號召所以愿意搬遷到青白江我們最關注的問題是搬遷到青白江后，如何使四川商