江夏區(qū)文化路項目市調

華岸商業(yè)機構

TriumphCommercialOrganization

中建·文化路項目市場調研報告

CSC.CultureRoadProjectMarketResearchReport

華岸文化路項目服務團隊用20多天的時間，通過對項目周邊及輻射區(qū)域的實地調研、潛在客戶和商家的問卷調查以及深度訪談、網(wǎng)絡和行業(yè)資源的資料收集等多種方式，在與中建三局營銷部的各位領導三次正式會議溝通以及與大橋新區(qū)規(guī)劃局有關領導進行相關規(guī)劃了解的基礎上，提出本市場調研報告，請各位領導予以指導和確認。TriumphCultureRoadProjectserviceteamspendmorethantwentydays,throughtheanalysisofthesurroundingareaandradiationfieldresearch,potentialcustomersandmerchantsquestionnaireanddepthinterview,networkandindustryresourcesdatacollectionandsoonmanykindsofways,inthreeinnings,thestate-ownedandMarketingDepartmenteveryleaderCSC3rdBranchmeetingcommunicationandTheBridgeNewDistrictPlanningbureautheleadersknowrelatedplanningareputforwardbasedonthemarketresearchreport,pleasealltheleadersgiveguidanceandconfirmation.前言Preface目錄CONTENTS１.宏觀經(jīng)濟綜述２.房地產(chǎn)政策解讀與思考３.武漢市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀及對本案的影響４.江夏區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀及對本案的影響５.市調結論及項目思考我們通過對武漢市宏觀經(jīng)濟的研究，得出如下結論：１.武漢經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展能為本項目開發(fā)保障良好的外部環(huán)境２.武漢人口空間分布正處于吸納型向擴散型轉換的初級階段，分布的日趨合理為項目開發(fā)帶來市場支撐３.居民收入和消費力的同步持續(xù)增長，武漢所消費力也有從主城區(qū)向外溢的發(fā)展趨勢，對本案開發(fā)會產(chǎn)生利好1.宏觀經(jīng)濟綜述1.1武漢市宏觀經(jīng)濟分析

1.2江夏區(qū)宏觀經(jīng)濟分析

1.1.1武漢市宏觀經(jīng)濟分析.城市概況WuhanMacroEconomics.Survey

武漢是內陸地區(qū)的經(jīng)濟、金融、商業(yè)中心，是內陸地區(qū)最大的工商業(yè)城市。全境面積8494.41平方公里；2011年5月第六次人口普查，統(tǒng)計得出武漢市常住人口978.539萬；如果包括81所高校及暫居人口的話，武漢市總人口已突破1250萬大關。城市正經(jīng)歷一輪新的發(fā)展擴容，武漢人口的空間分布向城區(qū)外圍、高新區(qū)、大學園區(qū)擴散的趨勢明顯。

城市概況描述1.1.2武漢市宏觀經(jīng)濟分析.交通概況WuhanMacroEconomics.Traffic交通概況描述

外部交通：

武漢九省通衢。武漢是中國最重要的鐵路樞紐之一，是五條高鐵線路的始發(fā)站，城際高速發(fā)展迅速，已成為湖北省乃至中西部地區(qū)的重要交通運輸大動脈。

武漢天河國際機場是中國民航總局指定的華中地區(qū)唯一的綜合樞紐機場和最大的飛機檢修基地；同時武漢也是中國內河重要港口城市，是長江中上游航運中心，交通部定點的水鐵聯(lián)運主樞紐港。

內部交通：城市道路系統(tǒng)日趨完善，主要體現(xiàn)在過江通道的增加和城市環(huán)線的建成，武漢公共交工具除公汽、出租車外，還有已投入使用的輕軌和年底即將建成通車的地鐵1.1.3武漢市宏觀經(jīng)濟.經(jīng)濟概況WuhanMacroEconomics.Economic

2011年武漢市GDP總量為6,756.2億元，人均GDP為62,003元，分別比上年增長12.5%、9.9%；2015年武漢市人均GDP預期目標突破10000美元，預期年均增長率大于12%。

2012年上半年武漢市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資746.92億元,同比增長32.7%；房地產(chǎn)投資占全社會固定資產(chǎn)投資比率為29.94%。固定資產(chǎn)投資及房地產(chǎn)開發(fā)投資年均增長已連續(xù)7年超過20%。2012年1-8月武漢市社會消費品零售總額為2,177.79億元，增幅為15.5%，呈穩(wěn)定增長態(tài)勢。經(jīng)濟發(fā)展概述投資環(huán)境概述消費環(huán)境概述

江夏區(qū)１.江夏區(qū)整體人口增速明顯高于武漢市的平均水平，其中本案所處屬大橋新區(qū)，由于大學城和產(chǎn)業(yè)基地的大量遷入，正處于整個江夏人口增速最快區(qū)域。

２.江夏區(qū)居民人均純收入年均遞增約12%，早在2008年江夏城鎮(zhèn)人均可支配收入就已突破20000元，而武漢市城市居民人均可支配收入在2010年才突破20000元達到20806元，江夏消費力所展現(xiàn)的消費強度明顯高于武漢整體平均水平。，３隨著產(chǎn)業(yè)人口與居住人口的不斷攀升，區(qū)域住宅房地產(chǎn)發(fā)展還將得到持續(xù)而穩(wěn)定的發(fā)展支撐。同樣，在區(qū)域消費力日趨強大的現(xiàn)狀下，商業(yè)及商業(yè)地產(chǎn)也具有了廣闊的市場預期和發(fā)展空間。

1.2.6江夏區(qū)宏觀經(jīng)濟.華岸思考JiangxiaMacroEconomics.TriumphThinking華岸思考江夏區(qū)概況1.2.1江夏區(qū)宏觀經(jīng)濟.區(qū)域概況JiangxiaMacroEconomicsSurvey

江夏區(qū)地處武漢城區(qū)南面，屬武漢南大門，是東湖新技術開發(fā)區(qū)的拓展區(qū)和武漢經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)的產(chǎn)業(yè)延伸區(qū)。江夏區(qū)全境面積約2009平方公里；區(qū)域總人口約68萬人；

近幾年，江夏區(qū)整體人口呈現(xiàn)持續(xù)增長，增長率穩(wěn)步上升，明顯高于武漢市整體水平。

1.2.2江夏區(qū)宏觀經(jīng)濟.經(jīng)濟概況JiangxiaMacroEconomics.Economic2011年江夏區(qū)完成生產(chǎn)總值（縣域口徑）389.86億元，區(qū)域人均GDP為48,655元，年增長率為17.1%；2012年上半年地區(qū)生產(chǎn)總值(GDP)完成194.37億元，同比增長15.6%，增速超過武漢市整體水平，蟬聯(lián)全省縣域經(jīng)濟第一。經(jīng)濟發(fā)展概述2011年江夏區(qū)全社會完成固定資產(chǎn)投資233.36億元，比上年增長35.5%，其中房地產(chǎn)開發(fā)投資54.33億元，增長32.4%；2012年上半年固定資產(chǎn)投資額為141.21億元，同比增長20.7%；房地產(chǎn)完成投資27.07億元，同比增長13.2%

。固定資產(chǎn)投資及房地產(chǎn)投資增速明顯高于武漢市總體水平。2011年江夏區(qū)全年實現(xiàn)社會消費品零售總額82.49億元，增長19.8%；2012年上半年社會消費品零售總額完成46.65億元，同比增長18.2%，增幅比上年同期提高2.7個百分點。投資環(huán)境概述消費環(huán)境概述

武漢江夏經(jīng)濟開發(fā)區(qū)大橋新區(qū)成立于2006年，新區(qū)地處武漢南部新城組群，版圖面積64平方公里。截至2011年底大橋新區(qū)人口超過11萬人。新區(qū)規(guī)劃五大功能分區(qū)：綜合服務區(qū)、科研教育區(qū)、文化生活區(qū)、工業(yè)發(fā)展區(qū)、特色農業(yè)區(qū)。結合園區(qū)功能布局，星光大道、文化大道、武昌大道將新區(qū)經(jīng)緯分割，打通新區(qū)內部組織動線；

京廣鐵路、107國道、李紙公路、文化大道、青鄭高速“五縱”貫穿南北；武漢四環(huán)線橫貫東西，保證與武漢主城區(qū)及周邊縣市互達。大橋新區(qū)概況大橋新區(qū)交通概況1.2.4江夏區(qū)宏觀經(jīng)濟.大橋新區(qū)概述JiangxiaMacroEconomics.TheBridgeNewDistrictSurvey2.1全國房地產(chǎn)市場政策

2.2十八大新政解讀

2.3

武漢市房地產(chǎn)市場政策

2.4華岸思考

2.房地產(chǎn)政策解讀與思考至201２

年１1月前，國家出臺“限購”、“試點開征房產(chǎn)稅”、“調息”、“調準”等一系列行政手段、財政政策、貨幣政策，對一二線城市房地產(chǎn)市場造成一定影響，但一系列調控措施的主要目的還“限制部分城市房地產(chǎn)投資過熱，房價過快上漲”的態(tài)勢，意在“平抑”，而非“打壓”。十八大提出“新型城鎮(zhèn)化”建設，有別于以往的“高密度超級都市圈”的概念，更強調城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、堅持大中小城市與小城鎮(zhèn)合理布局、協(xié)調發(fā)展，是一種綠色的更有效率的城鎮(zhèn)化發(fā)展思路。城鎮(zhèn)化的推進將伴隨基礎設施建設和新一輪的投資熱潮，對于經(jīng)濟和資本市場是一個中長期利好，預計在很長時間內都會成為資本追逐的對象，尤其是建筑建材、機械設備、房地產(chǎn)、公用事業(yè)、商業(yè)等將明顯受益。目前我國城鎮(zhèn)化水平還比較滯后，未來還有20％-30％的提升空間，2億到3億人會轉化為城市人口。本項目啟動時的政策大的趨勢向好，城鎮(zhèn)化加速發(fā)展的政策推手使項目在投資和消費方向得到有力支撐。

2.4華岸思考TriumphThinking華岸思考2.1.1全國房地產(chǎn)市場政策.政策回顧TheRealEstateMarketPolicy.PolicyReview2010年至2012年全國房地產(chǎn)調控政策回顧：序號方式表現(xiàn)形式1行政手段48個城市限購、3個城市限售、30個城市限價、661個城市限貸、1個城市限利令。2價格手段全國實行一房一價，608城市建立新價格控制目標，121個城市出臺詳細目標3稅收手段取消商品房契稅與印花稅優(yōu)惠政策；提高二手房轉手營業(yè)稅與首套房購房契稅與印花稅。2個城市試點房產(chǎn)稅。重提房地產(chǎn)增值稅4土地手段增加土地供應、提高拿地門檻，土地出讓金首付50%;打擊囤地,清理空置土地、打擊小產(chǎn)權房及禁止新建別墅項目5金融手段提高貸款比例與利率，首套30%-40%，二套房首付款比例提至60%，三套停貸；下降公積金貸款首付比例與上調利率；三次加息，二次降息；六次上調存款準備金率，三次下調；叫停土地抵押貸款，限制上市與海外融資。6市場手段打擊捂盤惜售，增加保障房建設，今年保障房基本建成500萬套，新開工700萬套以上。2013年新開工500萬套。

2012年，各城市調控抗性解讀：發(fā)布日期城市政策主要內容2012-2-1上海外地戶籍居民持長期居住證滿3年，可享受本地戶籍居民購房資質。2012-5-7江蘇揚州出臺《關于對個人購買成品住房進行獎勵的通知》，購90㎡內成品房可獲獎6‰房款。2012-6-26河南省出臺《關于支持剛性需求促進房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》，微調樓市首套房“認房不認貸”再試中央底線。2012-7-26包括北京在內的全國33個城市從不同角度出臺了樓市微調政策，政策微調內容涉及公積金貸款額度、土地出讓、普通住宅標準、稅費優(yōu)惠以及購房補貼等2012-8-21多個二線城市，包括武漢新政策規(guī)定對用公積金貸款購買首套住房的貸款人最高可以申請到八成的貸款。2.1.3全國房地產(chǎn)市場政策.調控抗性TheRealEstateMarketPolicy.RegulationResistance

房產(chǎn)稅試行城市對比與猜想：項目重慶上海武漢試點范圍重慶主城區(qū)上海市行政區(qū)域

？稅率0.5%、1%、1.2%

0.4%、0.6%適用對象本地獨棟商品住宅、新購高檔住宅本地二套及以上住宅外地新購第二套普通住宅外地新購住宅計稅依據(jù)實際交易價實際交易價×70%免稅面積存量獨棟180㎡；新購高檔住房100㎡家庭人均60㎡2.1.4全國房地產(chǎn)市場政策.房產(chǎn)稅TheRealEstateMarketPolicy.HousingPropertyTax

十八大新政解讀：2.2十八大新政解讀TheEighteenthBigNewDealReading

建立市場配置和政府保障相結合的住房制度，加強保障性住房建設和管理。加快改革戶籍制度，有序推進農業(yè)轉移人口市民化，努力實現(xiàn)城鎮(zhèn)基本公共服務常住人口全覆蓋。

改革征地制度，提高農民在土地增值收益中的分配比例。城鎮(zhèn)化是中國未來發(fā)展的主方向之一。

黨的十八大報告提出要“堅持走中國特色新型工業(yè)化、信息化、城鎮(zhèn)化、農業(yè)現(xiàn)代化道路”。報告還指出，推進經(jīng)濟結構戰(zhàn)略性調整，是加快轉變經(jīng)濟發(fā)展方式的主攻方向，必須以改善需求結構、優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結構、促進區(qū)域協(xié)調發(fā)展、以推進城鎮(zhèn)化為重點，著力解決制約經(jīng)濟持續(xù)健康發(fā)展的重大結構性問題。城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略背后，涵蓋了廣泛的改革和發(fā)展領域，例如產(chǎn)業(yè)接入問題、土地問題，區(qū)域經(jīng)濟結構，區(qū)域基礎發(fā)展以及就業(yè)問題等。2.2十八大新政解讀TheEighteenthBigNewDealReading2.2十八大新政解讀TheEighteenthBigNewDealReading習近平：“穩(wěn)步推進城鎮(zhèn)化健康發(fā)展”

——2012年11月30日《人民日報》刊登2.2十八大新政解讀TheEighteenthBigNewDealReading李克強：“中國未來最大發(fā)展?jié)摿υ诔擎?zhèn)化”

——2012年11月28日《人民日報》刊登李克強：“中國擴大內需、激發(fā)城鎮(zhèn)化潛力”

——2012年12月5日《人民日報》刊登2013年可能實施的中央房地產(chǎn)儲備政策，主要包括八個方面：2.1.5全國房地產(chǎn)市場政策.2013儲備政策TheRealEstateMarketPolicy.2013ReservePolicy一、調整貨幣政策?？紤]到購房貸款和企業(yè)成本上漲及穩(wěn)定經(jīng)濟增長需要，今年年底到明年，預計降息二次和降準二次。二、房貸政策，調整普通住房與及公積金貸款的首套首付比例和利率?？紤]到剛需購房者的經(jīng)濟收入與支付能力，支持剛性和改善購房合理需求。三、調整部分城市限購的條件?？紤]到價格控制目標與保障房任務完成的城市及經(jīng)濟增長等財政壓力,適當調整限購。四、調整土地政策?？紤]到房企資金壓力和融資成本下降，為完成土地供應計劃與增加市場供應。允許分期付款和下降首期比例及給以優(yōu)惠政策等貸款融資。五、調整房地產(chǎn)市場交易稅費,給剛需和改善合理購房者適當?shù)臏p、免稅費優(yōu)惠政策。

六、完善供應體系，完善保障房制度。

七、加快40個城市個人住房信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng),為今后房產(chǎn)稅開征提供基礎數(shù)據(jù)。

八、對放松調控的地方政府問責與約談。

武漢市房地產(chǎn)政策慣性：四限一保障限購：對兩套以上本市家庭，一套以上具備相關條件的外地家庭暫定出售住房。限貸：首套首付≥30%；二套首付≥50%，利率≥1.1倍；部分銀行停待貸。限價：控地價、防地王，溢價超50%需上報；預售實行一房一價。限時：查處土地閑置；追究捂盤惜售。保障房：2012年再建11萬套保障房。

武漢上調公積金最高貸款額度，90㎡以下普宅購買首付比例由三成降為兩成。

關于首批經(jīng)適房上市準入細則的推出，滿五年可交易，買賣差價的70%作為土地收益上繳。

《武漢市新建商品房預售資金監(jiān)管暫行辦法》出臺，重點監(jiān)管資金按預售款35%測算。2.3武漢房地產(chǎn)市場政策WuhanRealEstateMarketPolicy除松動公積金貸款政策，鼓勵剛需外；其他限制政策

一直執(zhí)行較嚴格。3.武漢市房地產(chǎn)市場分析3.1住宅

3.2商業(yè)3.3寫字樓

3.4公寓3.5酒店

3.6華岸思考武漢市房地產(chǎn)市場整體來說與本案關聯(lián)度較小本案與武漢市住宅市場主要只有價格優(yōu)勢武漢市的街道口商圈和光谷商圈對本案的商業(yè)形成影響武漢市光谷商務圈的寫字樓項目對本案商務產(chǎn)品有一定影響武漢市酒店市場與本案關聯(lián)度不大武漢市公寓市場與本案關聯(lián)度較弱綜上，經(jīng)過武漢市房地產(chǎn)市場的調查研究，對本案的產(chǎn)品定位和后期運營管理形成一定的啟發(fā)作用，少部分市內項目對于本案的投資客群產(chǎn)生一定影響。華岸思考武漢市2005-2011年房屋供給情況3.1武漢市住宅市場分析WuhanResidentialMarketAnalysis根據(jù)以上圖表，與一線城市對比，武漢市住宅/公寓市場更多的受到宏觀經(jīng)濟發(fā)展、城市化進程加速、舊城改造、新區(qū)建設及高鐵建設等重大工程建設的影響，從2005年起進入活躍期，體現(xiàn)為房屋建筑面積、竣工面積穩(wěn)步上升。Note:以上數(shù)據(jù)均來源于武漢市住房保障和房屋管理局萬平方米萬平方米2005-2011年房屋建筑面積2005-2011年房屋竣工面積萬平方米Note:以上數(shù)據(jù)均來源于武漢市住房保障和房屋管理局2005-2011年商品房和住宅銷售面積2011年，全市商品房實際銷售面積為1,341.91萬平方米，同比減少6.11％，成交套數(shù)130,963套，同比減少7.16％。其中，商品住房銷售面積為1,085.34萬平方米，同比減少6.39％，占商品房總銷售面積的80.88％，成交套數(shù)為108,192套，同比減少4.32％。2012年前三季度全市商品房實際銷售面積為1,185.8萬平方米，成交套數(shù)119,092套，其中，商品住房銷售面積為940.7萬平方米，占占商品房總銷售面積的79.35%，成交套數(shù)94,710套。同時，從圖中可以看出，受2008年政策調控影響，商品房銷售有極大回落，但很快反彈到正常水平，并趨于穩(wěn)定，略有下滑。但從2005年至今的總體走勢來說，商品房銷售一直處于上升趨勢。3.1武漢市住宅市場分析WuhanResidentialMarketAnalysis元/平方米據(jù)統(tǒng)計分析，2005-2011年房價持續(xù)呈遞增趨勢。2011年，全市商品房銷售均價為6,878.23元/平方米，同比上漲4.83％；其中，商品住房銷售均價6,414.72元/平方米，同比上漲3.72％。2012年前三季度，全市商品房銷售均價為6,878.23元/平方米，其中，商品住房銷售均價6,414.72元/平方米。Note:以上數(shù)據(jù)均來源于武漢市住房保障和房屋管理局2005-2011年商品房和住宅銷售均價3.1武漢市住宅市場分析WuhanResidentialMarketAnalysis2011年商品住宅類型銷售餅圖

中小戶型商品住房為市場銷售主體。2011年武漢市120平方米以下商品住房為市場的主要需求，銷售套數(shù)占總量的77.75%，較去年增加了3個百分點。其中90平方米以下占比最大，為43.29%，較去年增加2.68%；90-120平方米商品住房占比為34.46%，占比較去年增加了0.16%。140平方米以上占比為7.78%。3.1武漢市住宅市場分析WuhanResidentialMarketAnalysis2012年前三季度商品住宅類型銷售餅圖中小戶型商品住房為市場銷售主體。2012年前三季度武漢市120平方米以下商品住房為市場的主要需求，銷售套數(shù)占總量的79.91%。其中90平方米以下占比最大，為42.20%.3.1武漢市住宅市場分析WuhanResidentialMarketAnalysis套數(shù)占比圖2011年商品住宅銷售價格區(qū)間餅圖

7000元/平方米以下商品住房銷量占比約七成。從各價格段銷售情況看，2011年全市商品住房銷售中，7000元/平方米以下商品住房銷量套數(shù)占總銷量的64.01%，占比較去年下滑近3個百分點。7000-10000元/平方米銷售套數(shù)占總銷量的26.99%；10000元/平方米以上銷售套數(shù)占總銷量的9.00%。3.1武漢市住宅市場分析WuhanResidentialMarketAnalysis2012年前三季度商品住宅價格區(qū)間銷售餅圖

7000元/平方米以下商品住房銷量占比約七成。從各價格段銷售情況看，2012年前三季度全市商品住房銷售中，7000元/平方米以下商品住房銷量套數(shù)占總銷量的62.18%。7000-10000元/平方米銷售套數(shù)占總銷量的31.61%；10000元/平方米以上銷售套數(shù)占總銷量的6.21%。3.1武漢市住宅市場分析WuhanResidentialMarketAnalysis套數(shù)占比圖小結截止2012年的前三季度，武漢市住宅房地產(chǎn)建筑面積、竣工面積、銷售均價總體均呈上升趨勢，銷售面積近兩年略有下滑。整個武漢市120平方米住宅銷量最大，為市場主要需求。

7000元/平方米以下住宅銷量占據(jù)市場大部分份額。

綜上分析，武漢房地產(chǎn)中長期發(fā)展整體仍將呈現(xiàn)穩(wěn)步上升的趨勢。3.1武漢市住宅市場分析WuhanResidentialMarketAnalysis武漢三鎮(zhèn)根據(jù)各區(qū)域特點的不同，已經(jīng)基本形成出具規(guī)模的十大零售商圈，其中，漢口兩個：中山大道商圈，武廣商圈；武昌六個：徐東商圈、中南商圈、中北路商圈、街道口商圈、光谷商圈、司門口商圈；漢陽兩個：鐘家村商圈、王家灣商圈。中北路商圈光谷商圈鏈接：武漢主要商圈典型商業(yè)項目表3.2武漢市商業(yè)市場分析WuhanCommercialMarketAnalysis

從武漢市商圈分布來看，武漢商業(yè)圈呈多商圈、多中心的整體格局，新興的區(qū)域型商業(yè)圈進入更快速的發(fā)展階段；

從開發(fā)模式來看，包含多種業(yè)態(tài)，集購物、休閑娛樂、餐飲于一體、擁有舒適的消費環(huán)境的主題式、一站式中大型購物中心和特色商業(yè)街區(qū)將引領武漢商業(yè)市場的發(fā)展主流；

從發(fā)展形勢來看，眾多國際國內品牌開始迅速布局武漢，是眾多發(fā)展項目把握商機的關鍵時期；

從管理模式來看，商鋪的統(tǒng)一專業(yè)化經(jīng)營管理的重要性日益凸顯。目前的商業(yè)項目特別是商業(yè)街及銷售型底商，大多缺乏統(tǒng)一的業(yè)態(tài)規(guī)劃及招商管理，導致經(jīng)營混亂、業(yè)態(tài)同質化程度高等弊病，引入專業(yè)化的商業(yè)經(jīng)營管理成為改變現(xiàn)狀的最有效方法。

3.2武漢市商業(yè)市場分析WuhanCommercialMarketAnalysis小結武漢寫字樓現(xiàn)狀武漢商務區(qū)由三個板塊組成，目前主要寫字樓集中在漢口及武昌，未來隨著四新新區(qū)的逐漸興起，武漢寫字樓市場將呈現(xiàn)漢口、武昌、漢陽三足鼎力的格局武漢金三角漢口----武漢CBD漢陽----四新新區(qū)武昌----武漢中南、光谷武漢市區(qū)目前較成熟的寫字樓主要集中在以漢口西北湖為中心輻射出的區(qū)域；武昌中南是以老寫字樓為主的片區(qū)，光谷片區(qū)近年以商業(yè)為核心帶動了一些新寫字樓的開發(fā)；近幾年隨著中北路500強總部基地及濱江商務區(qū)的形成，武昌的寫字樓將迎來大的發(fā)展機遇漢陽早期的寫字樓市場主要是以武漢經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展，未來，隨著四新新區(qū)的規(guī)劃逐漸實施，開發(fā)區(qū)的產(chǎn)業(yè)升級，漢陽也將引來寫字樓發(fā)展的春天。每一片區(qū)已基本形成獨立特色，寫字樓市場正快速發(fā)展。武漢CBD四新新區(qū)中南光谷3.3武漢市寫字樓市場分析WuhanOfficeMarketAnalysis發(fā)展中商務圈新興商務圈優(yōu)質商務圈CBD商務圈中南商務圈光谷商務圈鐘家村商務圈建設大道商務圈解放大道商務圈中山大道商務圈武昌濱江商務區(qū)武漢寫字樓市場分布狀況武漢兩江交匯、三鎮(zhèn)鼎立的格局，造就了多個商務區(qū)并存，商務區(qū)多以線性或組團形式發(fā)展，成多中心分布。目前已成熟與發(fā)展規(guī)劃中的商務圈有八個，其中光谷商務圈因此地理位置、交通以及成熟的商圈，會對本項目產(chǎn)生一定影響。3.3武漢市寫字樓市場分析WuhanOfficeMarketAnalysis市場吸納甲級(高檔)寫字樓供求情況武漢高品質寫字樓需求非常強勁，很多項目一直處于滿租狀態(tài)。甲級(高檔)寫字樓入駐水平非常高，整體空置率12.69%，除旺盛的市場需求支撐外，有限的供應也是主因。甲級寫字樓供需及空置率走勢（2005--2011）3.3武漢市寫字樓市場分析WuhanOfficeMarketAnalysis售價從武漢所有優(yōu)質寫字樓的平均價格走勢上看，2003年至今寫字樓的銷售價格增長緩慢，年均增長幅度為4％。其中甲級寫字樓售價在2005年到2007年一路飆升，每平米售價達1萬元以上，但受2008年政策調控影響，有所回落，后處于平穩(wěn)上升趨勢，現(xiàn)保持在1萬元每平米；乙級寫字樓價格一直呈現(xiàn)遞增趨勢?？傮w來說，出售型寫字樓的售價持續(xù)增長，未來售價仍會穩(wěn)步提升。單位：元2003-2011年武漢市寫字樓售價走勢3.3武漢市寫字樓市場分析WuhanOfficeMarketAnalysis租金走勢近年來，武漢市甲級寫字樓的租金水平平穩(wěn)增長，自2010年起租金漲幅明顯上揚，截至2011年底，平均租金達到77.5元/平方米.月，較2002年增長34.元/平方米.月，年均增長8.7為％；與其他二線城市相比，武漢甲級寫字樓的租金處于較低水平，遠低于成都(141元/平方米.月)，同時也略低于長沙(80元/平方米.月)；武漢乙級寫字樓多年以來增長幅度不大，2002年平均租金與2011年相差僅14.6元/平方米.月左右，年均增長為4.6％。3.3武漢市寫字樓市場分析WuhanOfficeMarketAnalysis武漢寫字樓從2004快速發(fā)展至今，迎來了較大的發(fā)展契機。寫字樓發(fā)展向武昌突破，且更加注重產(chǎn)品品質，并為企業(yè)提供個性化服務寫字樓分布格局略有變化：未來項目供應中，除了集中在發(fā)展成熟的建設大道區(qū)域外，政策導向新興發(fā)展的CBD區(qū)域、沿江商務區(qū)以及光谷商務圈也將不斷涌現(xiàn)高品質的寫字樓；寫字樓多出現(xiàn)在城市綜合體中：未來寫字樓項目多出現(xiàn)在城市綜合體內，與商業(yè)、酒店、公寓相互依存、相互幫助；寫字樓硬件水平有所提升：由于目前武漢市現(xiàn)有的寫字樓大部分為90年代末期的遺留產(chǎn)品，硬件水平遠低于甲級標準，而未來大部分寫字樓的物業(yè)品質較以前有很大提升，并向國內一線城市優(yōu)質寫字樓看齊；市場競爭更加激烈：鑒于目前武漢市場上真正意義上的甲級寫字樓較為稀缺，未來寫字樓發(fā)展項目供應量不斷放大，主要以國內外品牌開發(fā)商開發(fā)為主，競爭日益加??；提升物業(yè)管理水平，通過軟性服務占據(jù)優(yōu)勢：未來更多的寫字樓項目會聘請知名物業(yè)管理公司進行管理，以提高項目檔次，從而吸引國內外知名租戶。3.3武漢市寫字樓市場分析WuhanOfficeMarketAnalysis小結武漢繼商鋪、寫字樓、城市綜合體等商業(yè)地產(chǎn)項目在住宅市場調控后大放異彩，武漢樓市中出現(xiàn)了各類SOHO公寓產(chǎn)品，以頻打住宅和商業(yè)“擦邊球”的營銷手段而屢受熱捧，各類SOHO公寓也以“非限”姿態(tài)接連進入武漢市場，銷售火爆。武漢知名SOHO案例3.4武漢市公寓類市場分析WuhanCityApartmentClassMarketAnalysis近幾年隨著房地產(chǎn)調控、武漢商務區(qū)的興建、現(xiàn)代都市白領的生活方式和一些投資客的需要，SOHO這種易居、易商小戶型開始盛行。目前，SOHO公寓在市場上的主力戶型是30-50平米的小戶型，武漢中心城區(qū)價格都在12000元/平米起，現(xiàn)在最炙手可熱的是泛海國際SOHO城，價格已由2012年初13000元/平米起漲到15000元/平米?？梢?，SOHO公寓這種類型的產(chǎn)品未來會隨著政策和人們生活方式的轉變，逐漸成為一種主流產(chǎn)品。3.4武漢市公寓類市場分析WuhanCityApartmentClassMarketAnalysis小結武漢酒店現(xiàn)狀：目前，全市星級酒店達285家，其中18家五星級、38家四星級、74家三星級。此外，武漢不少大規(guī)模的綜合項目正籌建新的星級酒店。3.5武漢市酒店市場分析WuhanHotelMarketAnalysis經(jīng)營狀況：武漢市星級酒店客房約為15000間左右。全市的年均客房出租率達70%左右，在3-5月、9-12月的旅游與商務旺季可達80%-90%。而四星級及五星級酒店中有相當部分經(jīng)營收入來自會議室、多功能廳的消費使用。如香格里拉大飯店6大多功能廳成為房地產(chǎn)產(chǎn)品推介會、產(chǎn)品展示的經(jīng)?；蓊欀?，而東方大酒店五樓中庭皇家花園、咖啡廳是舉行大型新聞發(fā)布會、雞尾酒會及演唱會等社交活動之所。星級酒店規(guī)模：酒店規(guī)模不一，五星級酒店中規(guī)模以300間左右為主，規(guī)模比較大的為香格里拉大飯店，共442間。酒店規(guī)模分布如右圖。價格水平：星級酒店協(xié)議價一般為門市價的4-6折。長包房三星級為6000-8000元/月，四星級一般為8000-10000元/月，五星級為15000-30000元/月，為協(xié)議價的7折左右。五星級客房協(xié)議價格一般為600-900元/天。武漢星級酒店市場分析部分武漢市五星級酒店信息3.5武漢市酒店市場分析WuhanHotelMarketAnalysis連鎖型快捷酒店：

快捷酒店很好地結合了基本需求和親民價格，以高性價比滿足商旅客戶的出差住宿需求特點：功能簡化，把服務功能集中在住宿上，力求在該核心服務上精益求精，而把餐飲、購物、娛樂功能大大壓縮、簡化、甚至不設，投入的運營成本大幅降低，價格低廉，充分的私人空間，安全衛(wèi)生，服務到位，裝修上個性時尚。3.5武漢市酒店市場分析WuhanHotelMarketAnalysis

經(jīng)濟型快捷酒店特許加盟不斷發(fā)展，市場潛力巨大出租市場需求公寓式酒店兼顧居住、辦公綜合需求。目前市場中，已有多家公寓式酒店進入運營。置業(yè)投資需求公寓式酒店均提供回報率7-8％的售后包租服務。固定的回報率、專業(yè)的經(jīng)營，讓一批二三次置業(yè)者聚焦公寓式酒店。

公寓式酒店作為一種新的物業(yè)形態(tài)，借用專業(yè)的酒店管理及其資源，保障投資者收益，成為近年小戶型的一種發(fā)展趨勢。但由于其投資性、高單價的產(chǎn)品特性，使得其對客戶群體的要求較高，市場供應受到消費者、地段資源的影響大3.5武漢市酒店市場分析WuhanHotelMarketAnalysis公寓式酒店商務行政型酒店為主。高檔的商務區(qū)，金融環(huán)境發(fā)達，吸引了不少國際性的大企業(yè)駐扎于此。這些大企業(yè)的商務關系往來頻繁，給附近的酒店帶來了大量的商機。經(jīng)濟型酒店開始逐鹿武漢。2005年，美國“速8”酒店在武漢開業(yè)，隨后，法國“宜必思”、“錦江之星”、“如家快捷”也相繼進入武漢。公寓式酒店受到青睞。由于公寓與其他酒店業(yè)、旅游業(yè)的結合，具有特有的魅力，受到客戶投資者的追捧和青睞。市場參與者變寬。經(jīng)濟型酒店讓武漢本土一些餐飲業(yè)延伸到酒店，如“艷陽天”打造經(jīng)濟型酒店“艷陽之星”；武昌楚灶王酒店開辦的一家經(jīng)濟型酒店。功能增強，朝多元化方向發(fā)展。酒店的社會功能集旅游、商務、會展于一體，并朝多元化的方向發(fā)展。3.5武漢市酒店市場分析WuhanHotelMarketAnalysis4.1概況

4.2住宅

4.3商業(yè)

4.4寫字樓

4.5酒店

4.6公寓

4.7小結

4.8華岸思考

4.江夏區(qū)房地產(chǎn)市場研究市調結論：江夏區(qū)整體住宅市場量價均穩(wěn)中有升，受政策影響不明顯；相對中心城區(qū)住宅市場，江夏區(qū)住宅市場因為明顯的價格優(yōu)勢，其中2012年前三季度區(qū)域住宅成交均價4880元/㎡90平方米以下及90-120平方米之間的面積戶型是剛需產(chǎn)品的主力構成部分；兩房一廳一廚一衛(wèi)和小三房、大三房是最熱銷戶型；市場推出的住宅產(chǎn)品以高層和小高層為主市場供應量大，未來兩年市場住宅供應量逾300萬方；4.2江夏區(qū)住宅市場研究JiangxiaHousingMarketResearch江夏區(qū)住宅市場產(chǎn)品結構相對完善，因此本案在住宅產(chǎn)品設計上難以突出的明顯優(yōu)勢，應將住宅產(chǎn)品溢價的突破點定位在：

交通優(yōu)勢、建筑質量和商業(yè)規(guī)?；推焚|化三個大的方面。本案所在的大橋新區(qū)，因有良好的企業(yè)基礎和高校師生遷入，易突破現(xiàn)狀形成新的居住熱點。本案由中建開發(fā)，企業(yè)的建筑品質有良好的市場口碑，項目開發(fā)中商業(yè)占比較大，容易實現(xiàn)高品質的城市生活。本案的直接競爭主要還是來自于文化大道沿線樓盤，目前沿線在售樓盤雖存量較小，但隨著未來供應量的增加，有一定競爭壓力。4.2江夏區(qū)住宅市場研究JiangxiaHousingMarketResearch華岸思考江夏區(qū)土地市場分析2011年1月至2012年11月江夏區(qū)土地總共成交32筆，總成交面積1,234,083畝。土地成交面積減少，樓面地價增加，主要是由于土地用于工業(yè)及商服的開發(fā)。其中本案所在的大橋新區(qū)近兩年共成交居住和商業(yè)用地11宗，總用地面積67.05萬㎡，平均容積率3.0，平均單價112.22萬元/畝，平均樓面地價為604.91元/㎡。本項目成交樓面地價602.18元/㎡，后期開發(fā)過程中項目將具有一定土地成本優(yōu)勢。2011年1月-2012年11月江夏區(qū)土地交易情況時間宗地數(shù)總交易面積（㎡）成交總價（萬元）樓面地價（元/㎡）2011年1-12月221,013,100172,793666.542012年1-11月10220,98342,528778.21數(shù)據(jù)來源：武漢市國土資源與規(guī)劃網(wǎng)4.1江夏區(qū)房地產(chǎn)市場概況JiangxiaLandMarketAnalysis4.1江夏區(qū)房地產(chǎn)市場概況JiangxiaPropertyMarketSummary大花嶺片區(qū)紙坊片區(qū)本案文化大道流芳片區(qū)武昌大道陽光大道江夏大道湯遜湖片區(qū)

各片區(qū)的房地產(chǎn)市場特征：大花嶺片區(qū)的開發(fā)主要以本地還建小區(qū)為主，片區(qū)整體發(fā)展多受益于周邊豐富的高校資源，客群特定性強；湯遜湖片區(qū)的開發(fā)主要以低容積率的別墅和度假型酒店項目為主。該片區(qū)商業(yè)配套設施較少，生活配套設施不完善，吸引的大部分是當?shù)鼐用窕蚍慨a(chǎn)投資者購房；紙坊片區(qū)基本以多層純住宅小區(qū)為主，隨光谷大道等10大基本建設項目的建設，高層住宅市場逐步發(fā)展，該片區(qū)也是江夏商業(yè)最為集中和繁華的一個區(qū)域；流芳片區(qū)的開發(fā)以高層、小高層住宅產(chǎn)品為主，與其他片區(qū)相比該片區(qū)受到光谷科技產(chǎn)業(yè)的輻射作用更為明顯，寫字樓及公寓類產(chǎn)品較多。江夏區(qū)住宅市場現(xiàn)狀

2011年1月到2012年9月份江夏區(qū)商品房供應總量為20,575套，共計銷售17,732套；其中90平米以下小戶型商品住房成交量占比最大，最受市場青睞，實現(xiàn)銷售7,227套，占全區(qū)總銷售套數(shù)的40.8%；其次為90-120㎡產(chǎn)品，實現(xiàn)銷售5,896套，占總銷售套數(shù)的33.3%。4.2江夏區(qū)住宅市場研究JiangxiaHousingMarketResearch2011年1月-2012年9月江夏區(qū)商品房供應與銷售情況分析不同面積商品房供應量占比分析不同面積商品房銷售量占比分析數(shù)據(jù)來源：武漢市住房保障和房屋管理局鏈接：江夏住宅市場信息2011年—2012年9月各價位段住宅銷售情況套2011年江夏商品住宅成交均價為4776元/㎡；2012年前三季度江夏區(qū)商品住宅成交均價為4880元/㎡；其中5,000-5,700元/㎡間的商品房是最能被市場接受，也是市民購買商品房時認為最為合理的價位，2011年1月到2012年9月份該區(qū)間價位的商品房共計銷售10,590套，占總銷售量的59.72%。4.2江夏區(qū)住宅市場研究JiangxiaHousingMarketResearch數(shù)據(jù)來源：武漢市住房保障和房屋管理局2011年1季度—2012年3季度江夏區(qū)與周邊區(qū)域商品房均價對比（單位：元/㎡）目前江夏區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)仍有較大的發(fā)展空間，與周邊區(qū)域相比，銷售價格處于明顯低位。

4.2江夏區(qū)住宅市場研究JiangxiaHousingMarketResearch數(shù)據(jù)來源：武漢市住房保障和房屋管理局本案所在的大橋新區(qū)住宅市場特點：樓盤建筑規(guī)模：目前區(qū)域在售項目規(guī)模普遍較大，居住環(huán)境較好，其中規(guī)模超過四十萬方的為菩提苑、聯(lián)投龍灣、中建湯遜湖一號等項目。產(chǎn)品類型：區(qū)域產(chǎn)品豐富，目前在售項目類型較多，從高端物業(yè)的別墅，花園洋房到多層，小高層，高層等產(chǎn)品一應俱全，選擇性較多。戶型特點：整個區(qū)域樓盤的戶型多以70-130平米的中等戶型為主導。產(chǎn)品價格：目前在售樓盤成交均價在4800元/㎡左右。銷售客群：注重性價比、生態(tài)及人文居住環(huán)境，在光谷工作的年輕人以及江夏區(qū)年輕的中高收入人群。4.2江夏區(qū)住宅市場研究JiangxiaHousingMarketResearch鏈接：大橋區(qū)住宅信息4.3江夏區(qū)商業(yè)市場分析JiangxiaCommercialMarketAnalysis市調結論：截至2012年12月10日（當日之最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)），江夏區(qū)2012年累計成交商鋪總量為1,123套，累計成交總面積107,997.12平方米。在售商鋪均價為12,000元/㎡以上，租價為10-80元/㎡·月。現(xiàn)有在售項目多具有較長的臨街面，主要為兩層底商。

商業(yè)業(yè)態(tài)較為單一，除了紙坊的商業(yè)具有一定的集約性和結構的豐富度，其它區(qū)域的商業(yè)只能為社區(qū)居民提供基本的商業(yè)配套服務。租賃市場和銷售市場兩極分化十分明顯，已租與待租比例約1:9，嚴重失衡，整體商業(yè)預期有被銷售價格透支的趨勢。

4.3江夏區(qū)商業(yè)市場分析JiangxiaCommercialMarketAnalysis

由于江夏區(qū)經(jīng)濟與商業(yè)在發(fā)展上還未完成匹配關系的對接，使得未來商業(yè)發(fā)展的上行空間十分巨大。本案所處文化路沿線現(xiàn)有商業(yè)也多為社區(qū)配套型底商，大部分空置，未來商業(yè)集中供應也在文化大道沿線，只有通過復合型的商業(yè)體落地才能實現(xiàn)對江夏商業(yè)整體的核心拉動，與住宅底商形成良好的促進關系，徹底激活閑置的住宅底商能量。本案在商業(yè)定位中應成為文化路上的商業(yè)領軍項目，還是應等待其它商業(yè)項目暖場后，再伺機而動？商業(yè)啟動的契機又是什么？本案因用地條件的局限，無法實現(xiàn)全部為大面積街鋪（內街、外街）的產(chǎn)品設計形式，只能考慮裙樓商業(yè)或者裙樓與街鋪結合的方式，是否需要破規(guī)？華岸思考4.3江夏區(qū)商業(yè)市場分析JiangxiaCommercialMarketAnalysis江夏區(qū)現(xiàn)有商圈主要在紙坊城區(qū)，大花嶺片區(qū)多以社區(qū)型住宅底商為主；湯遜湖片區(qū)目前商業(yè)配套不足；流芳片區(qū)以臨街商鋪和住宅底商為主。本案所在的大橋新區(qū)目前商業(yè)集中位于大花嶺片區(qū)，以住宅底商等較初級商業(yè)形態(tài)為主，區(qū)域內在售樓盤均有配套底商，但目前多處于易售難租的境地。大花嶺

商業(yè)片區(qū)紙坊

商圈本案文化大道流芳

商業(yè)片區(qū)武昌大道陽光大道江夏大道湯遜湖片區(qū)市調結論：截至2012年12月10日（當日之最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)），江夏區(qū)2012年累計成交寫字樓總量為89套，累計成交總面積為8,032.43平方米；區(qū)域內寫字樓檔次區(qū)間較大，售價在5,000—10,000元/㎡之間。

江夏區(qū)目前寫字樓主要集中在光谷大道沿線,數(shù)量較少，項目多以綜合形態(tài)開發(fā)，并不局限于單一的寫字樓形態(tài)。純寫字樓多為企業(yè)及行政單位辦公樓。本案周邊在售的寫字樓項目僅聯(lián)投大廈一個。整體狀況表明江夏區(qū)寫字樓市場尚處于發(fā)展初期階段，市場有待培育。4.4江夏區(qū)寫字樓市場研究JiangxiaOfficeMarketAnalysis本案所處大橋新區(qū)已有純寫字樓項目只有聯(lián)投大廈，但規(guī)劃中擬建的大橋新區(qū)企業(yè)總部大樓、聯(lián)投廣場寫字樓產(chǎn)品、偉鵬地產(chǎn)開發(fā)的寫字樓、以及新長江地產(chǎn)、宜化集團等均會適時推出寫字樓類產(chǎn)品，本案商務類產(chǎn)品同其它產(chǎn)品若同期入市，是會形成正面競爭還是會產(chǎn)生良性聚合效應，需在進行深度寫字樓客群挖掘后最出謹慎判斷。中遠期來看本區(qū)域寫字樓的發(fā)展極具潛力，但對于寫字樓的入市的時間和節(jié)奏的把握需做出預判。4.4江夏區(qū)寫字樓市場研究JiangxiaOfficeMarketAnalysis華岸思考江夏區(qū)寫字樓現(xiàn)狀圖中所示江夏區(qū)現(xiàn)有的八個寫字樓項目中，楚天大廈及美加光谷CBC均為在建項目4.4江夏區(qū)寫字樓市場研究JiangxiaOfficeMarketAnalysis光谷總部空間佩爾中心武漢研創(chuàng)中心光谷8號工坊二期聯(lián)投大廈美加光谷CBC楚天大廈聯(lián)享企業(yè)天地本案鏈接：江夏寫字樓市場信息市調結論：江夏區(qū)酒店大約分為兩類：第一類以旅游度假為主，輔以餐飲或中式文化主題的特色酒店，大多分布在湯遜湖周圍或青龍山景區(qū)附近。以自然景觀和原生態(tài)農家產(chǎn)品吸引消費。第二類為中低端商務酒店，客房數(shù)量一般不超過百間，并多配以一定規(guī)模的中式餐飲。酒店整體市場上升空間較大。4.4江夏酒店市場研究JiangxiaOfficeMarketAnalysis

可以看到：江夏區(qū)缺乏滿足高端商務需求的高星級酒店；連鎖型便捷式酒店也為空白；本區(qū)域內規(guī)劃擬建的酒店項目眾多，其中五星級酒店就有：武漢藏龍濱湖壹號大酒店、巴登城五星級酒店、美加光谷CBC五星級酒店以及聯(lián)投廣場擬建的酒店類產(chǎn)品。 本案若規(guī)劃酒店類產(chǎn)品則需思考：

公寓式酒店由于后期問題較多，建議不考慮連鎖型便捷式酒店品質不高、規(guī)模有限，建議也不考慮

高星級酒店一般投資收益周期較長，如何準確定位，既能提高項目整體品質，又能平衡考慮投資收益？4.5江夏區(qū)酒店市場研究JiangxiaHotelMarketAnalysis華岸思考和平農莊湯遜湖賓館夢天湖山莊花之都酒店醉江月介子山莊江夏區(qū)酒店分布圖江夏區(qū)酒店現(xiàn)狀江夏區(qū)現(xiàn)有酒店形態(tài)以度假村為主，集餐飲、會議、休閑娛樂于一體，約5個，其中中州府的仿古建筑風格較為突出。其他形式酒店以花之都大酒店和湯遜湖賓館為例，經(jīng)營餐飲、住宿，但檔次品質均不高。

除此之外，江夏紙坊城區(qū)內有部分檔次一般規(guī)模較低的準商務型酒店，4.5江夏區(qū)酒店市場研究JiangxiaHotelMarketAnalysis本案中州府本案所在的大橋新區(qū)目前酒店項目較少，僅有一家“一品名大酒店”4.5江夏區(qū)酒店市場研究JiangxiaHotelMarketAnalysis鏈接：江夏酒店市場信息市調結論：江夏區(qū)目前公寓產(chǎn)品供應量少，僅藏龍島科技園內兩個項目，銷售均價在4800元/㎡左右；大橋新區(qū)目前尚無公寓類項目。江夏區(qū)公寓內產(chǎn)品只在小規(guī)模開發(fā)的項目中出現(xiàn)，且體量不大，也未成為重點推薦產(chǎn)品類型，具備商業(yè)化管理操作的商住公寓幾近空白；從已知的區(qū)域規(guī)劃上看，本案所屬區(qū)域近中期的該類產(chǎn)品供應量有限；4.4江夏公寓市場研究

JiangxiaOfficeMarketAnalysis區(qū)域內普通商品房價格不高，影響公寓類產(chǎn)品價格的拉伸本案若規(guī)劃設計公寓類產(chǎn)品可考慮：與酒店做結合－－酒店式公寓\公寓式酒店

與寫字樓產(chǎn)品做結合－－引入LOFT\SOHO等概念4.6江夏區(qū)公寓市場研究JiangxiaFlatApartmentMarketAnalysis華岸思考江夏區(qū)目前公寓市場僅有：聯(lián)享企業(yè)天地和恒瑞創(chuàng)智天地；兩個項目現(xiàn)有產(chǎn)品均非單獨開發(fā)，而為綜合項目的組成部分之一，4.6江夏區(qū)公寓市場研究JiangxiaFlatApartmentMarketAnalysis恒瑞創(chuàng)智天地聯(lián)享企業(yè)天地本案5.1問卷調查與客戶訪談分析

5.2未來競品分析

5.3遠城區(qū)成功案例比較研究

5.4項目思考及建議

5.5下階段工作安排5.市調結論及項目思考5.1問卷調查及客戶訪談分析Customeranalysis住宅市場調研問卷分析：依據(jù)擬定的抽樣方案，本次調研實際采訪人員200人，實際回收有效受訪信息107份，有效率為53.5%，其中男女比例為47:60。調研結果表明在置業(yè)選擇上70-90㎡的兩房更受市場認可，約占受訪比例的四成以上；51.4%的受訪人員表明產(chǎn)品價格仍是主導購房決策的最大因素，其次是地理位置，占比22.43%；六成以上的受訪人員表明首次置業(yè)是購房的主要訴求。商業(yè)市場調研問卷分析：實際采訪人員120人，實際回收有效受訪信息112份，有效率為93.3%，其中男女比例為52:60。調研結果表明受訪的江夏客群近五成會將光谷商圈視為購物的首選；認為大橋新區(qū)目前商業(yè)僅能一般需求的占47.32%；87.5%的受訪人員認為目前大橋新區(qū)商業(yè)氛圍較差，對新型商業(yè)形態(tài)的需求強烈。鏈接：市調信息匯總5.1問卷調查及客戶訪談分析Customeranalysis商家經(jīng)營訪談信息分析：實際采訪人員24人，實際回收有效受訪信息24份，有效率為100%，其中男女比例為15:9。調研結果表明54.17%的受訪商家對于目前江夏區(qū)的承租能力較強，但對于區(qū)域總體商業(yè)環(huán)境的評價不高；九成以上的受訪商戶對于進駐商業(yè)街和購物中心的認可度較高；對于文化大道臨街商鋪售價在8000-10000的現(xiàn)狀，共識度較高，約占五成。寫字樓市場調研問卷分析：實際采訪人員100人，實際回收有效受訪信息79份，有效率為79%，其中男女比例為47:32。調研結果表明目前江夏寫字樓的投資客群主要以企業(yè)為主，約七成以上；在產(chǎn)品類型上，純寫字樓產(chǎn)品更受青睞；30-50元/㎡.月的租金水平更被目前的市場認可；近七成以上的受訪客戶有在大橋新區(qū)購置或租賃寫字樓的意愿。5.1問卷調查及客戶訪談分析Customeranalysis業(yè)內人士訪談分析：田小姐（33歲，某上海女裝品牌全國銷售經(jīng)理）：“雖然聽說江夏近年來的發(fā)展非?？?，但公司對新店選址方面更傾向于成熟商圈里的成熟賣場或街鋪，以保證拓店投入能產(chǎn)生實際效果。”祝先生（37歲，某連鎖品牌電玩城老板）：“較低的承租價格確實有較大的吸引力”、“希望能有自持型統(tǒng)一經(jīng)營管理模式的大型購物賣場興建”余先生（33歲，某連鎖百貨武漢店推廣部部長）：“原則上對任何具有深入可能性國內省會級城市主城區(qū)均不做排斥，但對遠城區(qū)發(fā)展會持謹慎態(tài)度”胡先生（55歲，武漢市商委某中心主任）：“現(xiàn)有的住宅底商僅能滿足居民的定向消費需求”、“區(qū)域暫時還不具有對現(xiàn)有較低層級商業(yè)的核心拉動與升級能力”、“對江夏未來的商業(yè)發(fā)展很看好，樂于看到有更多的實力開發(fā)企業(yè)和大型商家進入該區(qū)”5.1問卷調查及客戶訪談分析Customeranalysis序號項目名稱開發(fā)商地址詳細信息1聯(lián)投龍灣武漢鴻信置業(yè)有限公司江夏珞獅路延長線一號詳情見附表2富麗暢馨園武漢市富麗園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司江夏區(qū)武昌大道與立交橋路交匯處詳情見附表3菩提苑武漢海興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司江夏文化大道華師漢口學院對面詳情見附表4江南明珠武漢江南實業(yè)集團房地產(chǎn)開發(fā)有限公司武昌大道與譚鑫培路交匯處詳情見附表5褔志雅筑武漢志友房地產(chǎn)開發(fā)有限公司江夏文化路與金櫻街交匯處詳情見附表6清江泓景湖北中天鴻源房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司武漢市珞獅南路延長線文化大道詳情見附表7中建龍城中建三局房地產(chǎn)開發(fā)有限公司武漢江夏區(qū)紙坊大街701號青龍山國家級森林公園詳情見附表8名城8090武漢8090房地產(chǎn)開發(fā)有限公司江夏區(qū)大花嶺大學城詳情見附表9鴻發(fā)世紀城武漢新鴻發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司江夏區(qū)熊延弼與文化路交匯處詳情見附表市調主要樓盤信息匯總表：5.1問卷調查及客戶訪談分析Customeranalysis市調主要樓盤信息匯總表：序號項目名稱開發(fā)商地址詳細信息10福地名郡武漢福地明珠置業(yè)有限公司江夏武昌大道與金櫻街交匯處詳情見附表11海天大廈海鷗地產(chǎn)開發(fā)有限公司江夏區(qū)李紙路詳情見附表12長泰花園湖北森泰鑫鑫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司江夏區(qū)文化路9號詳情見附表13保利海上五月花保利百合房地產(chǎn)開發(fā)有限公司江夏大道88號華一寄宿學校旁詳情見附表14美加橘郡美佳置業(yè)（武漢）有限公司江夏大道特77號詳情見附表15南郡帝苑富麗園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司江夏區(qū)文化路與北華街交匯處詳情見附表16江郡華府武漢泰祥房地產(chǎn)開發(fā)有限公司文化路·譚鑫培公園旁詳情見附表17流金港都湖北強濤置業(yè)有限公司文化路與世紀大道交匯處（江夏一中對面）詳情見附表18博雅豪庭武漢市江夏區(qū)中博業(yè)房產(chǎn)開發(fā)有限公司江夏區(qū)世紀大道和文化路交叉路口詳情見附表5.2.1未來競品分析Futurecompetitionprojectanalysis項目名稱：聯(lián)投龍灣（在建，銷售中）開發(fā)商：武漢鴻信置業(yè)有限公司建筑規(guī)劃設計單位：北京龍安華誠建筑設計有限公司占地面積：229畝容積率：2.4建面：290,601㎡（住宅部分：23,3980㎡；商業(yè)部分：10,000㎡）開業(yè)時間：2010.10.05區(qū)位：江夏珞獅路延長線一號定位：大型綜合性濱湖網(wǎng)球運動社區(qū)規(guī)劃設計：高層住宅以簡約現(xiàn)代風為主，別墅群為明清時期中式院落風格，寫字樓及商業(yè)部分外立面以玻璃幕墻裝飾，體現(xiàn)項目現(xiàn)代感功能體系：辦公、住宅、購物、運動物業(yè)配比：住宅：寫字樓：商業(yè)8.1：1.6：0.3綜合分析：目前空間距離最近、競爭關系最為直接的項目。商業(yè)部分業(yè)態(tài)：1F超市，藥房，便民商業(yè)；2F品牌餐飲；3F商務會所，員工食堂；住宅部分為高層33F,30F,18F、小高層11F及后期推出的中式庭院別墅群；寫字樓為24F高質辦公樓。其競爭的主要方面將是后期推出的住宅產(chǎn)品。住宅5.2.2未來競品分析Futurecompetitionprojectanalysis住宅項目名稱：鵬湖灣（在建中）開發(fā)商：武漢偉鵬房地產(chǎn)開發(fā)建筑有限公司占地面積：72000平方米建筑面積：79000平方米開業(yè)時間：2011年7月開工區(qū)位：江夏紅旗村項目簡介：該地塊6萬平方米為住宅區(qū)，容積率低于1.1，或以低層花園洋房為主。5.2.3未來競品分析Futurecompetitionprojectanalysis城市綜合體項目名稱：中央大街（開業(yè)一年）開發(fā)商：武漢市公交置業(yè)有限責任公司占地面積：3.6萬㎡建筑面積：12.58萬㎡開業(yè)時間：2011年11月

區(qū)位：位于江夏區(qū)江夏大道128號附1號（903公交總站旁），江夏城中心，世紀廣場對面。定位：江夏目前體量最大的綜合商業(yè)項目，一站式休閑、娛樂、購物中心。主力店：蘇寧電器、湖北銀興樂天影城、歡樂空間量販KTV特點：號稱“江夏首席生態(tài)家園”，一期涵蓋2.7萬方純商業(yè)，6700平方酒店，二期住宅總建筑面積逾12萬方。商鋪均價：1F20000元/㎡，2F18000元/㎡，3F9000元/㎡

本案中央大街是江夏區(qū)最早冠以城市綜合體概念出現(xiàn)的項目，是目前江夏最為集中、規(guī)模最大的商業(yè)項目?，F(xiàn)已有蘇寧電器、銀興樂天影院、歡樂空間KTV等商家入駐，整體運營效果欠佳。鑒于該項目目前的發(fā)展現(xiàn)狀、體量及銷售返租模式（前3年每年返租7%，3年后業(yè)主可自愿選擇續(xù)租或自營）的諸多限制，其所能形成的有效消費輻射范圍還不足以覆蓋江夏全區(qū)、持續(xù)統(tǒng)一經(jīng)營的勢頭不易掌控，因此對于本項目的影響有限。5.2.4未來競品分析Futurecompetitionprojectanalysis城市綜合體項目名稱：聯(lián)投廣場（報規(guī)中）開發(fā)商：武漢聯(lián)投置業(yè)有限公司區(qū)位：江夏區(qū)大橋新區(qū)大橋村江夏區(qū)政府新辦公樓旁規(guī)劃用地：320,478.34㎡建筑面積：832,046.78㎡商業(yè)部分面積：581810.38㎡住宅部分面積：250236.40㎡建筑密度：25.8%容積率：2.99總戶數(shù)：4,760戶停車位：6,031個（其中地上