寶坻地塊可行性研究報告

寶坻地塊可行性報告2013.6.13地塊簡介1、地塊區(qū)位2、地塊現(xiàn)狀3、地塊周邊環(huán)境4、地塊條件綜述1.地塊區(qū)位寶坻新城規(guī)劃面積55平方公里人口規(guī)模40-45萬寶坻區(qū)政治、經(jīng)濟、文化中心地塊位于寶坻新城最南端、緊鄰潮白河1.地塊區(qū)位地塊位于寶坻區(qū)潮陽大道以南、潮白河以北，寶坻發(fā)展的核心區(qū)位地塊位置潮陽大道潮白河區(qū)人民法院體育館寶坻九中（規(guī)劃）2.地塊現(xiàn)狀1233452451地塊緊鄰朝陽大道交通十分便利，南側(cè)臨潮白河景觀資源，毗鄰寶坻行政機構(gòu)地塊現(xiàn)狀：臨時綠化、樹林、魚塘3.地塊周邊環(huán)境潮白河河景資源區(qū)域規(guī)劃為寶坻未來文化中心在建中為寶坻體育館（寶坻九中為規(guī)劃中）潮陽大道為寶坻區(qū)主干道路，與南關(guān)大街、開元路、津圍公路等相連，交通便利新都匯商圈寶坻行政中心寶坻文化中心潮白河河濱綠地地塊位置4.地塊條件綜述地塊所在區(qū)域?qū)賹氎嫖磥戆l(fā)展核心區(qū)位，緊鄰行政中心，區(qū)位優(yōu)勢明顯，南側(cè)臨潮白河，景觀資源十分豐富，為項目檔次提升起到良好的支撐作用。當前地塊周邊配套尚不完善，雖享未來規(guī)劃利好，但尚需時間進行培養(yǎng)。地塊現(xiàn)狀有樹木、魚塘及潮白河河堤影響，對項目規(guī)劃建設(shè)造成一定制約。地塊面積較大，具備開發(fā)大型高檔項目的先決條件，但同時也增加了資金需求量及開發(fā)難度。

城市規(guī)劃1、寶坻區(qū)位簡介2、經(jīng)濟發(fā)展水平3、區(qū)域規(guī)劃4、交通體系1.寶坻區(qū)位簡介寶坻區(qū)位于北京、天津、唐山三大城市的中心腹地，具有得天獨厚的地理優(yōu)勢。東及東南與河北省玉田縣、天津?qū)幒酉噜?；南及西南與寧河、武清接壤；西及西北與河北省香河、三河相連；北及東北與天津市薊縣、河北省玉田縣隔河相望。寶坻區(qū)位簡介70KM60KM60KM50KM北京廊坊天津唐山區(qū)位優(yōu)勢：距北京（40分鐘）天津（40分鐘）唐山（50分鐘）三大城市的中心腹地（5個小時車程可輻射華北、東北、西北、中原等區(qū)域）寶坻區(qū)人口及經(jīng)濟水平寶坻區(qū)占地面積1532平方公里，下轄3個街道，21個鎮(zhèn)城市規(guī)劃為“一河雙城、相向拓展，兩翼聯(lián)動、城鄉(xiāng)一體”一河即“潮白河”雙城即“寶坻新城、京津新城”2012年常住人口83萬人2012年地區(qū)GDP242億元年均增長19.5%人均GDP43612元排名全市第11全社會固定資產(chǎn)投資240億元年均增長32.2%，1111寶坻區(qū)域規(guī)劃寶坻城區(qū)重點發(fā)展商貿(mào)物流業(yè)、現(xiàn)代制造業(yè)，規(guī)劃至2020年寶坻新城人口規(guī)模為30萬人。--《天津市城市總體規(guī)劃(2005年-2020年)》京津新城重點發(fā)展旅游、商貿(mào)物流、教育和會議服務(wù)，規(guī)劃至2020年新城人口規(guī)模為20萬人。隨著寶坻區(qū)域規(guī)劃及寶坻新城、京津新城的建設(shè)，寶坻城鎮(zhèn)化及外來人口得到有效增加，對區(qū)域房地產(chǎn)市場起到一定支撐。寶坻區(qū)域規(guī)劃四個示范工業(yè)園天津?qū)氎娴吞脊I(yè)區(qū)。天津?qū)氎婀?jié)能環(huán)保工業(yè)區(qū)。天津?qū)氎嫠芰现破饭I(yè)區(qū)。天津?qū)氎骜R家店工業(yè)區(qū)。地塊位置寶坻重點打造四個示范工業(yè)園區(qū)七個特色工業(yè)園區(qū)，解決就業(yè)同時，有利于外來技術(shù)人才引進。七個特色工業(yè)園即八門城、林亭口、新安鎮(zhèn)、大鐘莊、新開口、大口屯、方家莊工業(yè)區(qū)，重點發(fā)展食品、新型建材、服裝、文體、機電、地毯、家具等產(chǎn)業(yè)。就業(yè)5萬人。寶坻交通體系發(fā)達，路網(wǎng)便捷：連接北京、天津、唐山、廊坊的京沈高速、津薊高速、塘承高速、廊唐高速縱橫區(qū)內(nèi)，結(jié)合寶白路、寶武公路、薊塘公路、九園公路、梅豐公路、寶蘆公路、津圍公路、林大路東段等干線公路及唐通公路等省道的相繼完善，達成與外界高速連接。寶坻城區(qū)交通體系城區(qū)京沈高速塘承高速津薊高速津薊鐵路京津新城廊唐高速

市場情況1、寶坻土地市場2、房地產(chǎn)市場發(fā)展3、重點競品分析4、客戶資源分析5、市場總結(jié)寶坻近5年土地成交走勢2013年（至5月30日）寶坻區(qū)住宅用地（純住宅、住宅+商服）共計57萬㎡，占總成交面積比重37%，居住用地成交量超2012年2倍，2013年土地市場成交量將有望達到近5年內(nèi)新高。

總成交建筑面積（萬㎡）居住用地成交建筑面積（萬㎡）居住用地占比%2008年36424066%2009年1456746%2010年3869023%2011年31310834%2012年310279%2013年1535737%至2013年5月30日數(shù)據(jù)土地市場寶坻近5年土地成交走勢寶坻自2010年以來土地供應(yīng)量持續(xù)高位，土地價格呈上漲趨勢，隨著寶坻拆遷進程的加快，未來寶坻土地供應(yīng)量仍將保持較高態(tài)勢。至2013年5月30日數(shù)據(jù)土地市場中航瑞祥家園建筑面積69015.6容積率1.5樓面地價1002元/㎡保集玫瑰灣建筑面積47451容積率1.2樓面地價2265元/㎡書香園建筑面積19933容積率2樓面地價2081元/㎡溫莎郡建筑面積53228容積率1.65樓面地價1822元/㎡璽悅峰建筑面積47451容積率1.2樓面地價1420元/㎡樓面地價1388元/㎡北岸印象建筑面積15636容積率2.5樓面地價1816元/㎡長蘆地產(chǎn)（未售）建筑面積76787容積率1.8樓面地價1459元/㎡塞納世家建筑面積101246容積率1.8樓面地價2370元/㎡中央公園建筑面積14219容積率2.8樓面地價1439元/㎡瑞賽投資（未售）建筑面積17518容積率2.3樓面地價1829元/㎡

2013年南城新盤入市量約70萬，溫莎郡、璽悅峰、塞納世家、北岸印象均確定年底開盤，部分高端項目將進一步拉升南城價格，也加劇了區(qū)域競爭至2013年5月30日數(shù)據(jù)競的單位地塊位置宗地編號面積容積率建筑面積樓面單價中航瑞賽置業(yè)寶平街道辦津?qū)殻⊕欤?009-014460101.5690151002上海保集(集團)津圍公路西側(cè)津?qū)?掛)2009-027474511.2569412265天津秦城房地產(chǎn)寶平公路東側(cè)、南三路南側(cè)津?qū)?掛)2009-054199332398662081天津弘鈺置業(yè)環(huán)城南路南側(cè)津?qū)殻⊕欤?009-070156362.5390921816天津市億兆房地產(chǎn)潮陽大道北側(cè)津?qū)?掛)2009-1281044231.81879611420天津市億兆房地產(chǎn)潮陽大道北側(cè)津?qū)?掛)2009-127539321.8970791388寶坻區(qū)京東市場建設(shè)鈺華街道辦事處通唐公路南側(cè)津?qū)?掛)2010-009210551.3273721534天津市安興達房地產(chǎn)寶平街道辦事處寶平公路東側(cè)津?qū)?掛)2010-135490042980081102天津市安興房地產(chǎn)寶平公路東側(cè)、窩頭河南側(cè)津?qū)?掛)2010-136345162690331102天津天興投資東環(huán)路東側(cè)、通唐公路南側(cè)津?qū)?掛)2010-074號747131.51120701502香河縣城鎮(zhèn)房地產(chǎn)環(huán)城南路南側(cè)津?qū)?掛)2010-17710124622024922370天津長蘆房地產(chǎn)潮陽大道北側(cè)津?qū)?掛)2011-094號767871.81382181459天津市金夏龍坻建設(shè)阜陽路北側(cè)、津圍公路西側(cè)津?qū)?掛)2011-116號404661.8728401767天津億景置業(yè)津圍公路西側(cè)津?qū)?掛)2011-066號142192.8398151439天津瑞賽投資寶平街道辦事處(原廣場內(nèi)南宿舍)津?qū)?掛)2011-109號175182.3402911829天津中凱興寶林海路西側(cè)津?qū)?掛)2012-074、075號408571.8728261387天津市旺城房地產(chǎn)津圍公路西側(cè)津?qū)?掛)2012-127號532281.65878271822周邊地塊成交價格參考寶坻近5年供需關(guān)系分析寶坻市場存量為106萬㎡，主要市場存量集中在90-120㎡戶型，占到整體存量50%，未來仍是市場供應(yīng)的主要面積區(qū)間。至2013年5月30日數(shù)據(jù)時間套數(shù)面積（萬㎡）截止2013.5.30864510670-90㎡21911890-120㎡332333120-144㎡116215寶坻區(qū)商品住宅存量寶坻區(qū)近5年供需關(guān)系縱觀近5年寶坻市場供需關(guān)系穩(wěn)定，稍呈供大于求的態(tài)勢，年均成交約60萬㎡；2013年累計存量為106萬㎡，隨著2010年部分大盤的集中入市，伴隨潛在供應(yīng)的增加，競爭也將有所加劇。至2013年5月30日數(shù)據(jù)寶坻區(qū)近5年成交分析依照寶坻5年成交走勢，區(qū)域市場呈量跌價升的態(tài)勢，2013年成交均價為6600元/㎡，隨著近兩年南城部分高端住宅的入市，短期價格有望進一步拉升。至2013年5月30日數(shù)據(jù)寶坻區(qū)近5年成交分析2013年截止5月底，寶坻區(qū)商品住宅成交面積24萬㎡，成交均價6604元/㎡，由于當前區(qū)域重點板塊多為尾盤銷售，伴隨年底新盤入市有望拉升區(qū)域成交量。

套數(shù)面積（萬㎡）金額（萬元）均價（元/㎡）2008年28732411469146882009年79797435606348342010年80127744642357632011年77897547308862912012年56705537762469202013年2314241585186604寶坻區(qū)商品住宅成交情況至2013年5月30日數(shù)據(jù)寶坻區(qū)成交面積比例市場主力成交戶型為90-120㎡與70-90㎡，分別占年成交面積的44%和29%；其次為120-144㎡戶型，占成交面積的15%，婚房及首改需求明顯，總體成交價格在6500-7000元/㎡。房地產(chǎn)市場至2013年5月30日數(shù)據(jù)寶坻區(qū)存量產(chǎn)品分析由圖表可以看出，當前市場存量與成交面積區(qū)間比較，144㎡以上戶型存量比例明顯大于成交量，未來大戶型競爭將愈加激烈。房地產(chǎn)市場寶坻區(qū)存量產(chǎn)品分析由圖表可以直觀看出，180㎡以上面積戶型存量遠大于成交量。消化周期超過9年，未來大戶型競爭壓力較大。房地產(chǎn)市場面積（㎡）存量（㎡）70-90平米159，607184，21390-120平米243，648325，618120-144平米85，151153，096144-180平米22，24288，094180-250平米16，614127，333250-500㎡22，811168，01370以下平米3，59717，5692012-2013成交面積段2013年存量面積段原筑中央公園翰墨園寶集玫瑰灣馨逸家園龍熙帝景塞納世家書香園桃園印象領(lǐng)秀新天地京東領(lǐng)秀城中航瑞祥家園寶境棲園和遠領(lǐng)居御景華城南部新城版塊圣緹灣遠大城老城區(qū)版塊學(xué)府版塊物流版塊版塊競品分布圖房地產(chǎn)市場版塊競品市場存量區(qū)域項目名稱存量套數(shù)存量面積南城版塊保集玫瑰灣12519236馨逸家園6910655寶坻區(qū)原筑龍熙帝景9313060萬錦中央公園29830992老城區(qū)版塊中航瑞祥花園1019513鈺鑫桃源印象2226金廈龍第世家學(xué)府版塊寶境棲園和遠領(lǐng)居物流城版塊遠大城圣緹灣30340279御景華城至2015年5月30日數(shù)據(jù)由上表可以直觀看出，寶坻城區(qū)存量房㎡房地產(chǎn)市場版塊價格對比區(qū)域項目名稱成交套數(shù)成交面積成交均價南城版塊保集玫瑰灣79280666.677701馨逸家園79196302.27462寶坻區(qū)原筑877790.846176龍熙帝景374763.46797萬錦中央公園141294.657549老城區(qū)版塊中航瑞祥花園716712.537053鈺鑫桃源印象445835.666618金廈龍第世家2198.046064學(xué)府版塊寶境棲園43839968.516196和遠領(lǐng)居12111766.196057物流城版塊遠大城626027.584714圣緹灣515351.925822御景華城30630229.595314至2012年1-12月數(shù)據(jù)房地產(chǎn)市場保集玫瑰灣建筑類別

板樓多層高層（聯(lián)排別墅3層半高層1-2號樓29層和30層）容積率

1.10裝修狀況

毛坯開發(fā)商天津保集投資有限公司物業(yè)地址寶坻南關(guān)大街窩頭河南側(cè)（技術(shù)監(jiān)督局南100米）主力戶型：90-130㎡，

成交均價

7800元/㎡洋房成交均價8500元/㎡競品分析南城板塊保集玫瑰灣項目概況項目名稱保集玫瑰灣項目地址寶坻南關(guān)大街窩頭河南側(cè)開發(fā)商天津保集投資有限公司容積率1.2綠化率40%占地面積47336㎡建筑面積57,000㎡銷售中心寶坻南關(guān)大街窩頭河南側(cè)售樓熱59288888銷代公司/營銷策劃自銷策劃公司天津保集投資有限公司均價別墅11000-12000，洋房8500-9000，高層7500-8000優(yōu)惠方式一次性付款2個點優(yōu)惠。物業(yè)公司、物業(yè)費車位情況256項目介紹保集玫瑰灣項目位于寶坻主要道路：南關(guān)大街的南部，處于寶坻區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略南移的版塊，項目未來會成為寶坻新城的核心區(qū)域，政府的相關(guān)機構(gòu)也會逐步搬遷到這個區(qū)域辦公。保集玫瑰灣的北側(cè)就是城區(qū)知名的窩頭河，河中心島位于小區(qū)的正北，環(huán)境優(yōu)雅，綠樹掩映，是休閑漫步的絕好場所。保集玫瑰灣距津薊高速五公里，距市區(qū)只有半小時的車程、40分鐘可達天津濱海機場、距首都機場有90分鐘車程（京寶高速連接五環(huán)橋至機場高速）、距天津濱海新區(qū)90分鐘車程。競品分析保集玫瑰灣主力戶型競品分析聯(lián)排別墅高層小高層洋房面積區(qū)間250-340㎡90-150㎡90-95㎡89-130㎡產(chǎn)品特點3層半4-6聯(lián)排15層、17層、30層到頂，2梯4戶12，15層2梯4戶6層2梯4戶開盤時間一期一期二期二期銷售狀態(tài)售罄在售在售在售保集玫瑰灣主力戶型兩室兩廳一衛(wèi)-80-90㎡

三室兩廳一衛(wèi)-90-100㎡競品分析保集玫瑰灣保集玫瑰灣項目自2012年下半年價格一路上漲，成交量居于寶坻區(qū)首位，月成交6500㎡以上，月均成交在50-60套之間。競品分析保集玫瑰灣保集玫瑰灣項目成交主力面積區(qū)間為90-120㎡戶型，占到整體成交的61%，7000-9000元/㎡銷售單價為主力成交的價格區(qū)間，占到整體成交的78%競品分析萬錦·中央花園萬錦·中央花園建筑類別

板樓高層容積率

0.70裝修狀況

毛坯綠化率

90%開發(fā)商

天津億景置業(yè)有限公司占地面積:183333平方米

建筑面積:128000平方米

主推107、108平米三居成交均價8000元/㎡對外宣傳價格9000元/㎡競品分析南城板塊萬錦中央公園項目概況項目名稱萬錦中央公園項目地址寶坻潮陽大道南側(cè)中央公園開發(fā)商天津億景置業(yè)有限公司容積率0.7綠化率90%占地面積183333㎡建筑面積128000㎡銷售中心寶坻潮陽大道南側(cè)中央公園售樓熱線銷代公司/營銷策劃天津億景置業(yè)有限公司策劃公司天津億景置業(yè)有限公司均價高層8000-8500優(yōu)惠方式一次性付款2個點優(yōu)惠。物業(yè)公司、物業(yè)費億景置業(yè)有限公司車位情況343項目介紹項目和寶坻中央公園是連成一體的。整個項目總占地275畝，其中210畝被用來打造公園，也是項目主要賣點。競品分析萬錦中央公園主力戶型競品分析純高層面積區(qū)間80、89㎡兩居室；107、108、120㎡三居大戶型；產(chǎn)品特點共12棟，17-22層到頂；3梯5戶；210畝中央公園；開盤時間2012年12月開盤銷售狀態(tài)全部在售（共1000套）萬錦中央公園主力戶型競品分析108㎡三室兩廳一衛(wèi)107㎡三室兩廳一衛(wèi)萬錦中央公園主力戶型競品分析80㎡三室兩廳一衛(wèi)89㎡三室兩廳一衛(wèi)萬錦中央公園2012年12月開盤至今，共成交100套，9380㎡，月均17套，成交均價8200元/㎡。競品分析中航瑞祥花園競品分析老城區(qū)板塊中航瑞祥花園項目名稱中航瑞祥花園項目地址寶坻區(qū)南城路55號開發(fā)商天津市中航瑞賽置業(yè)有限公司容積率1.5綠化率40%占地面積46000平方米建筑面積93000平方米銷售中心寶坻區(qū)南城路55號售樓熱線銷代公司/營銷策劃天津賓利傳媒有限公司策劃公司賓利傳媒車位情況1：1.5優(yōu)惠方式認購優(yōu)惠1個點，全款2個點項目介紹2梯3戶，1梯兩戶小高層、高層產(chǎn)品，主打性價比，屬老城區(qū)板塊，區(qū)位價值高。現(xiàn)售業(yè)態(tài)目前在售6棟，11-17層到頂小高層，戶型主要為94-105，125-143三居室項目賣點學(xué)區(qū)房競品分析項目概況中航瑞祥花園競品分析項目處于城區(qū)核心位置，售價7200元/㎡，相較于南城板塊售價8000元/㎡的中央公園、保集玫瑰灣具備價格優(yōu)勢，目前剩余6棟小高層均處于惜售狀態(tài)。7200元/㎡中航瑞祥花園競品分析項目產(chǎn)品以90-120㎡大戶型為主，占成交面積的73%，成交均價7000元/㎡；70-90㎡戶型占成交面積的16%，成交均價7300元/㎡；和遠領(lǐng)居競品分析學(xué)府板塊和遠領(lǐng)居項目名稱和遠領(lǐng)居項目地址寶坻一中東行400米北城東路路南.開發(fā)商天津市和遠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司容積率1.35綠化率42%占地面積103000平方米建筑面積112000平方米銷售中心寶坻區(qū)南三路與南關(guān)大街交匯處東行30米售樓熱線400-813-0000轉(zhuǎn)68495銷代公司/營銷策劃天津合富輝煌房地產(chǎn)營銷

策劃有限公司策劃公司合富輝煌車位情況1：1比例配有地下室優(yōu)惠方式開盤VIP認購優(yōu)惠1個點，全款2個點項目介紹項目共規(guī)劃22棟樓，產(chǎn)品形式分為洋房和高層兩種。洋房13棟，高層7棟以及2棟商業(yè)配套?，F(xiàn)售業(yè)態(tài)5層到頂洋房，戶型包括85、98兩居室以及116、134三居室項目賣點學(xué)區(qū)房、電梯洋房競品分析項目概況和遠領(lǐng)居和遠領(lǐng)居項目4月開盤以來全年共成交121套，平均月度成交13套，均價為6089元/㎡，10月以來價格有一定程度的下調(diào)，促進了成交量，該項目位于學(xué)府版塊內(nèi)主要為藍印客戶及區(qū)域地緣客戶。競品分析和遠領(lǐng)居和遠領(lǐng)居項目成交主力面積區(qū)間為90-120㎡戶型，占到整體成交的70%，7000-9000元/㎡銷售單價為主力成交的價格區(qū)間，占到整體成交的78%競品分析和遠領(lǐng)居主力戶型競品分析和遠領(lǐng)居主力戶型競品分析寶境棲園競品分析學(xué)府板塊寶境棲園項目名稱寶境棲園項目地址寶坻寶坻一中東行300米開發(fā)商天津天思投資發(fā)展有限公司投資商華勘集團容積率1.35綠化率40%占地面積32萬開盤時間一期2011年6月，二期暫定3月物業(yè)管理費0.70元/平方米·月高層1.2元/平方銷售中心北城東路127號寶鑫小區(qū)南門西行100米售樓熱線85260000均價6400產(chǎn)權(quán)年限70年項目介紹寶境棲園二期已開放展示，預(yù)計2012年3月份開盤，涵蓋小高層及洋房，面積區(qū)間為85—134㎡二室和三室；一期均價在6400元/平米，目前已開展二期會員認籌及“老帶新”感恩活動，辦理會員卡可獲多重優(yōu)惠，預(yù)存5萬優(yōu)惠2個點，預(yù)存1萬，優(yōu)惠1個點；一次性付款優(yōu)惠2個點，按揭每平方米減50.周邊交通情況及配套四至為：東至規(guī)劃路，南至規(guī)劃路，西至林海路，北至北城東路。乘坐592路在寶坻一中站下車即可交房入住時間2013年5月份項目總體業(yè)態(tài)、面積洋房21棟、高層，89~112㎡項目賣點北京開發(fā)商、6層花園洋房帶電梯、水系景觀、轉(zhuǎn)角飄窗觀景、低密度住宅全案代理瑞城機構(gòu)項目概況競品分析寶境棲園主力戶型競品分析寶境棲園主力戶型競品分析寶境棲園寶境棲園項目全年共成交438套，平均月度成交40套，均價為6200元/㎡，該項目位于學(xué)府版塊內(nèi)主要為藍印客戶及區(qū)域地緣客戶。競品分析寶境棲園和遠領(lǐng)居項目成交主力面積區(qū)間為70-90㎡戶型，占到整體成交的65%，7000-9000元/㎡銷售單價為主力成交的價格區(qū)間，占到整體成交的35%競品分析

2013年（截止5月30日）寶坻住宅用地成交量為2012年2倍，占總成交建筑面積的37%。2012-2013年寶坻區(qū)主要土地成交集中在老城區(qū)及南部新城，南部區(qū)域價值有望進一步提升。存量106萬，年均消化61萬，供需關(guān)系平穩(wěn)，大戶型存量較高，近兩年供應(yīng)量將持續(xù)增加，競爭加劇。目前市場價格為：高層6500-7500元/㎡，主要面積區(qū)間為80-120㎡，洋房價格為7500-8500元/㎡，主要面積區(qū)間為90-140㎡，別墅為10000-11000元/㎡，主要面積區(qū)間為250-350㎡。首次改善型所占比例最高、婚房及周邊城鎮(zhèn)購房占較大比例，藍印購房客戶為有效補充，其中學(xué)府版塊主要面對藍印客戶，城南、老城版塊主要面對區(qū)域內(nèi)首改及剛需。市場總結(jié)中航瑞祥家園客戶分析中航瑞祥家園，來電來訪客戶以寶坻為主，占據(jù)92%。中航瑞祥家園客戶分析中航瑞祥家園，成交客戶中主要以三口之家為主，主要以首次置業(yè)需求為主。中航瑞祥家園客戶分析客戶關(guān)注產(chǎn)品以小高層需求為主，需求面積為90-100㎡，占55%；100-130㎡需求占31%。中航瑞祥家園客戶分析客戶高層單價承受力為7000-7500元/㎡，占56%；小高層價格承受力7500-8000元/㎡；總價承受力為60-80萬元/套。中航瑞祥家園客戶分析客戶置業(yè)目的主要為改善型，占整體成交的60%；婚房及子女上學(xué)各占20%；主要關(guān)心問題為價格、戶型面積及區(qū)位。主力客戶群年齡階段30~40歲，占比50%；次主力客戶群30歲以下和40~50歲兩個年齡階段，占比44%；邊緣客戶50以上，占比6%。原筑項目成交客戶指標客戶分析原筑項目成交客戶指標主力客戶居住區(qū)域集中在寶坻城區(qū)內(nèi)，其中南城區(qū)占到47%；北城區(qū)31%；周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶和外地為次主力客戶，分別占比14%和8%?？蛻舴治鲇蓤D可以看到，原筑項目二次以上置業(yè)人群占到客戶群比例3成以上，主要集中在疊拼產(chǎn)品客戶上，所以此類產(chǎn)品受新政影響較大，其余64%客戶為首次置業(yè)。原筑項目客戶成交分析客戶分析75%的客戶關(guān)注小高層產(chǎn)品，關(guān)注別墅類產(chǎn)品的客戶只占25%。這與我項目初期高端形象樹立及拔升不足有關(guān)。大部分客戶只認可我們的中低端產(chǎn)品。原筑項目客戶成交分析客戶分析改善需求占原筑項目的絕對比例，達到74%。其他類中以婚房和投資為主要目的。原筑項目客戶成交分析客戶分析城區(qū)在售項目客戶主要為區(qū)域內(nèi)客戶，其年齡大多在25-45歲，職業(yè)多為公務(wù)員和企事業(yè)單位員工，部分購買能力較強的私營業(yè)主。本地區(qū)客戶大多傾向于購買80-90㎡的二室和100-120㎡三室?？蛻舸蠖嗄艹惺艿母邔訂蝺r6500-7400元/平方米，洋房產(chǎn)品7800-8500元/平方米的價格水平，總價區(qū)間在60-80萬。寶坻區(qū)從事制衣、皮革加工、家具、養(yǎng)殖等行業(yè)的私營企業(yè)和小工商工業(yè)者比較集中，這部分客戶購買力較強，未來可以進行挖掘?？蛻魧ν＼囄坏男枨蟛⒉粡娏遥F(xiàn)階段多數(shù)在售項目停車位無法實現(xiàn)銷售或租賃經(jīng)營。隨著高層產(chǎn)品的增多，客戶對于高層的抗性逐漸減弱，但洋房、小高層仍優(yōu)于高層產(chǎn)品。客戶總結(jié)客戶分析

目錄1、規(guī)劃控制條件2、初步規(guī)劃方案產(chǎn)品規(guī)劃初步規(guī)劃總建筑面積：377556㎡規(guī)劃產(chǎn)品為：別墅、洋房、小高層、高層初步規(guī)劃結(jié)合市場現(xiàn)狀：保集玫瑰灣：年均消化量8萬平米左右；馨逸家園：年均消化量9萬平米左右；和遠領(lǐng)居：年均消化量7萬平米左右綜合市場貨量消化速度，建議項目分二期進行開發(fā)，銷售周期為6-7年一期一期二期二期三期三期四期四期五期六期由于東側(cè)緊鄰行政中西，且前期規(guī)劃配套相對完善，因此項目自東向西推售。一期推售少量洋房+小高層產(chǎn)品，通過洋房提升前期項目形象，加以部分小高層快速回款，并通過快銷策略制造熱銷氛圍，為二期推售限定基礎(chǔ)。二期以洋房配合別墅產(chǎn)品入市，通過一期的熱銷，再度提升項目形象，通過別墅產(chǎn)品奠定項目高端形象。通過前兩期的品牌提升，三、四、五期通過洋房、小高層、高層的靈活推售快消項目貨量，實現(xiàn)價格拉升及回款。六期為少量別墅，以成熟項目現(xiàn)房別墅拉升項目價格，實現(xiàn)利潤最大化。產(chǎn)品建議戶型面積區(qū)間按面積分類比例二房80－90㎡經(jīng)濟型70%90－100㎡舒適型20%三房100－120㎡經(jīng)濟型10%高層戶型戶型面積區(qū)間按面積分類比例二房80－90㎡經(jīng)濟型50%90－100㎡舒適型20%三房100－120㎡經(jīng)濟型20%120－140㎡舒適型10%小高層戶型戶型面積區(qū)間按面積分類比例二房90-100㎡經(jīng)濟型40%100－110㎡舒適型20%三房110－120㎡經(jīng)濟型20%120-140㎡舒適型10%四房140－160㎡舒適10%洋房戶型戶型面積區(qū)間按面積分類比例四房200-250經(jīng)濟型40%五房300-350舒適型60%別墅戶型客戶圈層分析吸引寶坻城區(qū)客戶吸納周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶河北省等外地客戶驅(qū)動核心客戶重點客戶游離客戶客戶定位客戶定位核心客戶客戶圈層10%30%60%重要客戶游離客戶第一圈層：寶坻城區(qū)地緣客戶城區(qū)的公務(wù)員、企事業(yè)單位人員、私營老板、個體商戶等自住型客戶置業(yè)偏好：關(guān)注產(chǎn)品性價比追求項目品質(zhì)與舒適度重視區(qū)域環(huán)境以及交通便利性第二圈層：城關(guān)鎮(zhèn)東、北部周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶方家莊、高家莊、霍各莊、牛道口、王卜莊、口東鎮(zhèn)等政府官員、私營業(yè)主、個體商戶。置業(yè)偏好：注重產(chǎn)品附加值、性價比、區(qū)位重視項目的品質(zhì)及在鄉(xiāng)鎮(zhèn)間的知名度追求舒適客戶分析第三圈層：河北省及其他外阜客戶以戶籍政策購房為主的河北省、山西、山東等外地客戶置業(yè)偏好：相對更多的關(guān)注價格、總房款、周邊學(xué)校交房時間、工程進度、藍印政策滿足基本居住需求為核心區(qū)域定向區(qū)域購房客戶的特征細分客戶身份需求類型核心驅(qū)動力城關(guān)南區(qū)客戶個體私營業(yè)主全面改善型升值潛力交通、配套公務(wù)員、企事業(yè)單位員工品質(zhì)改善型舒適度品質(zhì)環(huán)境老居民、工薪階層升級改善型性價比交通、配套城關(guān)北區(qū)客戶公務(wù)員、企事業(yè)單位員工環(huán)境改善型舒適度品質(zhì)工薪階層、剛起步的白領(lǐng)基礎(chǔ)置業(yè)型交通生活配套鄉(xiāng)鎮(zhèn)及外地客戶較有實力的私營企業(yè)主在城區(qū)工作的鄉(xiāng)鎮(zhèn)公務(wù)員、白領(lǐng)升級改善或教育吸引型子女教育城市生活產(chǎn)品品質(zhì)客戶定位客戶分析

目錄1、地塊當前報價2、各業(yè)態(tài)售價預(yù)計3、地塊經(jīng)濟測算4、投資決策建議效益測算各業(yè)態(tài)售價預(yù)計以南城板塊競品項目為主，進行市場比較法價格推導(dǎo)，項目高層產(chǎn)品如當前入市，價格為7700元/㎡高層參考項目

項