![萬(wàn)科航海路市場(chǎng)報(bào)告_第1頁(yè)](http://file4.renrendoc.com/view/6ea7de434d71ffcf0594e9a73f26f9f2/6ea7de434d71ffcf0594e9a73f26f9f21.gif)
![萬(wàn)科航海路市場(chǎng)報(bào)告_第2頁(yè)](http://file4.renrendoc.com/view/6ea7de434d71ffcf0594e9a73f26f9f2/6ea7de434d71ffcf0594e9a73f26f9f22.gif)
![萬(wàn)科航海路市場(chǎng)報(bào)告_第3頁(yè)](http://file4.renrendoc.com/view/6ea7de434d71ffcf0594e9a73f26f9f2/6ea7de434d71ffcf0594e9a73f26f9f23.gif)
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萬(wàn)達(dá)鄭州航海路項(xiàng)目市場(chǎng)報(bào)告克而瑞(中國(guó))信息技術(shù)有限公司2010年4月鄭州市在中部城市中,處于較高經(jīng)濟(jì)水平,隨著中原城市群的發(fā)展,鄭州市與周邊城市交通網(wǎng)絡(luò)將逐漸完善,鄭州市核心城市的地位將逐漸鞏固,作為鄭州市南大門(mén)的萬(wàn)達(dá)項(xiàng)目,將有利于導(dǎo)入地市客戶。國(guó)務(wù)院通過(guò)的《促進(jìn)中部地區(qū)崛起規(guī)劃》提出,到2015年,中部地區(qū)實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平顯著提高,加快形成沿長(zhǎng)江、隴海、京廣和京九“兩橫兩縱”經(jīng)濟(jì)帶。支持城市間及周邊地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),引導(dǎo)資源整合、共建共享,形成共同發(fā)展的合作機(jī)制,中部地區(qū)有望成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)新的“增長(zhǎng)極”。隨著國(guó)內(nèi)區(qū)域形勢(shì)的變化,以鄭州為首的中原城市群要突破目前發(fā)展形勢(shì)——“中原行動(dòng)”、擴(kuò)大區(qū)域影響是首要之舉。鄭州在中部崛起中起到承東啟西的重要地位,與周邊城市連接最為便利,優(yōu)勢(shì)突出,有著區(qū)域性中心的作用。2009年,鄭州市GDP完成3300億元,在中部六省中處于第三位;比去年同期增長(zhǎng)12%,經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭良好。鄭州市作為區(qū)域性中心城市,隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展及城市框架的不斷拉大,城市首位度不斷提高,集聚能力不斷增強(qiáng),城市人口每年以約10萬(wàn)人的增長(zhǎng)速度不斷攀升,外來(lái)人口約占全市總?cè)丝诘?/3,龐大的外來(lái)人口在為鄭州經(jīng)濟(jì)的發(fā)展做出巨大貢獻(xiàn)的同時(shí),也促進(jìn)鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)和商業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展。總?cè)丝?52.1萬(wàn)城鎮(zhèn)人口476.9萬(wàn)市區(qū)人口333.1萬(wàn)全市總?cè)丝冢?52.1萬(wàn)全市城鎮(zhèn)人口:476.9萬(wàn);市區(qū)人口:333.1萬(wàn);建成區(qū)面積:336.6平方公里(含上街區(qū)26.6平方公里)城市人口總?cè)丝?100萬(wàn)城鎮(zhèn)人口880萬(wàn)市區(qū)人口500萬(wàn)2009年2020年鄭州市人口保持上漲態(tài)勢(shì),二七區(qū)國(guó)民生產(chǎn)總值位于鄭州市第二位鄭州市人均GDP水平及人均可支配收入水平持續(xù)上漲居民收入水平人均可支配收入的快速增長(zhǎng),直接關(guān)系到居民的消費(fèi)購(gòu)買能力,居民對(duì)住房的需求意愿加大,將會(huì)推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展。鄭州未來(lái)12年的發(fā)展方向,以東西南三向?yàn)橹?,北部控制開(kāi)發(fā)建設(shè),鄭東新區(qū)依然是鄭州市發(fā)展的主導(dǎo)方向《鄭州市城市總體規(guī)劃(2008-2020年)》確定了城市的定位和發(fā)展目標(biāo):到2020年,鄭州將成為國(guó)家區(qū)域性中心城市、重要的商貿(mào)城市和樞紐城市;建成先進(jìn)制造業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)中心、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范區(qū)。鄭州市城市規(guī)劃南優(yōu)西連北部控制發(fā)展東移六大城市中心區(qū)區(qū)域功能如下:金水區(qū):綜合服務(wù)商圈中原區(qū):退二進(jìn)三,繁榮轄區(qū)第三產(chǎn)業(yè)鄭東新區(qū):省級(jí)區(qū)域服務(wù)中心
管城區(qū):城市級(jí)體育文化中心二七區(qū):四大經(jīng)濟(jì)板塊升級(jí)惠濟(jì)區(qū):生態(tài)居住區(qū)鄭東新區(qū)承擔(dān)著拉大城市框架、擴(kuò)大城市規(guī)模、加快城市現(xiàn)代化的重任,老城區(qū)依托多年發(fā)展、具備良好的居住氛圍和完善配套,目前老城區(qū)定位多為舊城改造,提升老城區(qū)形象。二七區(qū)確定了“一二三四五六”的發(fā)展思路:圍繞一條主線,實(shí)施兩大戰(zhàn)略,打造四大經(jīng)濟(jì)板塊,培育五大商圈,升級(jí)六大產(chǎn)業(yè)集群運(yùn)河新區(qū)整體規(guī)劃二七商圈升級(jí)改造2010年,二七區(qū)確定了“一二三四五六”的發(fā)展思路,即:圍繞“建設(shè)現(xiàn)代商貿(mào)強(qiáng)區(qū)、實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)科學(xué)發(fā)展新跨越”一條主線;實(shí)施“產(chǎn)業(yè)集群升級(jí)與項(xiàng)目帶動(dòng)”兩大戰(zhàn)略;開(kāi)展“項(xiàng)目落地年、市容環(huán)境美化年、工作效能提升年”三大行動(dòng);打造“運(yùn)河新區(qū)、中心城區(qū)、馬寨食品機(jī)械工業(yè)園區(qū)、西南部休閑生態(tài)旅游區(qū)”四大經(jīng)濟(jì)板塊;培育“二七商圈、火車站商圈、西廣場(chǎng)商圈、醫(yī)療服務(wù)商圈、中原路—大學(xué)路商業(yè)商務(wù)黃金十字架”五大商圈,升級(jí)“名街商圈商業(yè)、大學(xué)路及濱河樓宇經(jīng)濟(jì)、南部物流產(chǎn)業(yè)、馬寨食品機(jī)械工業(yè)、服裝(女褲)工業(yè)、文化旅游產(chǎn)業(yè)”六大產(chǎn)業(yè)集群。項(xiàng)目所在區(qū)域位于城市東西發(fā)展軸線上,是鄭州市乃至全國(guó)商業(yè)、物流的重要集散地,與二七區(qū)發(fā)展規(guī)劃的運(yùn)河新區(qū)相距僅2公里運(yùn)河新區(qū)運(yùn)河新區(qū)經(jīng)濟(jì)指標(biāo):總占地面積:27.53平方公里總建筑面積:2400萬(wàn)平方米總居住人口:約25萬(wàn)人總就業(yè)人口:約31萬(wàn)人
項(xiàng)目周邊銜接航海路、大學(xué)路、嵩山路、京廣路主要干道,交通便捷、批發(fā)物流業(yè)發(fā)達(dá)。向北可接二七區(qū)商業(yè)中心及片區(qū)商業(yè)中心、二七區(qū)行政中心、碧沙崗商業(yè)中心,向南接南三環(huán)、南四環(huán)、繞城高速,串聯(lián)運(yùn)河新區(qū)、各大物流中心及經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)。項(xiàng)目與城市發(fā)展關(guān)系:本項(xiàng)目距運(yùn)河新區(qū)2公里本項(xiàng)目距南水北調(diào)線2公里本項(xiàng)目距碧沙崗商業(yè)中心4公里本項(xiàng)目距二七商業(yè)中心6公里本項(xiàng)目距經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)7公里二七區(qū)位于鄭州市中心偏西南部,區(qū)轄1鎮(zhèn)1鄉(xiāng)13個(gè)街道辦事處。轄區(qū)總面積156.2平方公里,建成區(qū)面積33.73平方公里,總?cè)丝?5.9萬(wàn)人。市場(chǎng)分析——供求關(guān)系受08年投資開(kāi)發(fā)節(jié)奏放緩的影響,09年鄭州市商品住宅出現(xiàn)了階段性的供不應(yīng)求,預(yù)計(jì)2010年下半年全市供求關(guān)系會(huì)有所緩和,基本達(dá)到供求平衡狀態(tài)。二七區(qū)受典型項(xiàng)目影響,因此區(qū)域項(xiàng)目的供求受典型個(gè)案影響較大,08、09年區(qū)域新入市項(xiàng)目較少,因此區(qū)域供求占比相對(duì)較少,09年1月—10年3月區(qū)域供應(yīng)、成交占比分別為12.51%、12.36%,從09年、10年掛牌土地情況以及區(qū)域城中村改造項(xiàng)目進(jìn)度來(lái)看,未來(lái)2年區(qū)域供應(yīng)量將有一定的激增。市場(chǎng)分析—量?jī)r(jià)走勢(shì)09年全市供求結(jié)構(gòu)原因?qū)е铝巳心甓瘸山痪鶅r(jià)上漲明顯,但全市成交價(jià)格近期出現(xiàn)了滯漲現(xiàn)象,受未來(lái)供求關(guān)系影響,未來(lái)兩年全市商品住宅銷售價(jià)格增長(zhǎng)將放緩;二七區(qū)商品住宅09年量?jī)r(jià)走勢(shì)亦呈現(xiàn)為上升的態(tài)勢(shì),區(qū)域均價(jià)在全市中處于中游水平,從區(qū)域近兩年入市的大體量城中村改造帶來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)格局來(lái)看,未來(lái)1-2年區(qū)域成交價(jià)格上漲幅度將會(huì)有一定程度的下降全市商品住宅存量較小,10年3月底全市存量為203萬(wàn)㎡左右,去化周期僅3個(gè)月,而二七區(qū)存量為27.52萬(wàn)㎡左右,去化周期約4個(gè)月左右。全市以及區(qū)域存量壓力較小。市場(chǎng)分析—存量未來(lái)24個(gè)月全市商品住宅可售量為1883萬(wàn)㎡,其中新增供應(yīng)1548萬(wàn)㎡,二七區(qū)未來(lái)24個(gè)月供應(yīng)量約252.84萬(wàn)㎡,區(qū)域未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)壓力突出。供應(yīng)總量預(yù)測(cè)值:1883萬(wàn)㎡截止12月底存量值:1548萬(wàn)㎡新增供應(yīng)量預(yù)測(cè)值:335萬(wàn)㎡09年12月底存量+未來(lái)24個(gè)月新增供應(yīng)量=未來(lái)24個(gè)月供應(yīng)總量市場(chǎng)分析—未來(lái)供應(yīng)區(qū)域客戶消費(fèi)習(xí)慣分析區(qū)域客戶購(gòu)房最看重的是項(xiàng)目?jī)r(jià)格,其次是地段;在項(xiàng)目配套中,客戶多考慮孩子教育的便利性,尤其是小學(xué)教育以及中學(xué)教育的環(huán)境;認(rèn)知途徑集中于報(bào)紙、戶外等傳統(tǒng)媒體;其中老帶新現(xiàn)象較為明顯;郊縣客戶鄭州置業(yè)對(duì)區(qū)域認(rèn)知較為陌生,更多的關(guān)注項(xiàng)目的配套交通以及價(jià)格等,鄭州購(gòu)房是為了給家人孩子提供更加優(yōu)越的生活環(huán)境,享受城市完善的配套,同時(shí)得到某種身份的象征??蛻粝M(fèi)習(xí)慣區(qū)域典型項(xiàng)目客戶以二七區(qū)客戶為主,主要集中于隴海路、航海路、南三環(huán)沿線的鞋城、茶城等批發(fā)市場(chǎng)的私營(yíng)業(yè)主;區(qū)域典型項(xiàng)目購(gòu)房客戶年齡集中于26-40歲,以首次置業(yè)以及首次改善為主;區(qū)域客戶購(gòu)房最看重的是項(xiàng)目?jī)r(jià)格,其次是地段;認(rèn)知途徑集中于戶外廣告以及項(xiàng)目的圍擋等方式;選擇該區(qū)域置業(yè)客戶,價(jià)格承受力集中于4500-5500元/㎡之間,總價(jià)集中于30-50萬(wàn)元;首次置業(yè)者對(duì)單價(jià)較為敏感;對(duì)房間功能的采光需求度排序是:主臥>客廳>次臥>其他房間;目前全市市場(chǎng)中“贈(zèng)送陽(yáng)臺(tái)面積”、“2+1變換戶型”、“贈(zèng)送入戶花園”等變相“偷面積”成為目前戶型的創(chuàng)新點(diǎn),市場(chǎng)接受度較高;對(duì)于項(xiàng)目臥室以及客廳開(kāi)間、進(jìn)深的設(shè)計(jì)中,需考慮購(gòu)房客戶后期的需要,在部分戶型設(shè)計(jì)中,客廳的開(kāi)間一般需要在3.9米以上,主臥的開(kāi)間一般需要在3.6米以上,次臥的開(kāi)間一般在3.3米以上。客戶消費(fèi)習(xí)慣北客廳臥室臥室贈(zèng)送空間熱銷戶型鑒賞:臥室臥室客廳贈(zèng)送空間臥室臥室贈(zèng)送空間客廳周新莊項(xiàng)目與航海路項(xiàng)目對(duì)比分析萬(wàn)達(dá)航海路項(xiàng)目:周邊1公里:以居住組團(tuán)為主,大學(xué)高校云集周邊;零星分布部分區(qū)市直單位;周邊2公里:以居住為主,批發(fā)市場(chǎng)云集;周邊3公里:以居住為主,有部分批發(fā)市場(chǎng),未來(lái)城中村改造項(xiàng)目較多;萬(wàn)達(dá)周新莊項(xiàng)目:周邊1公里:以居住為主,周邊舊工廠、汽修、汽貿(mào)云集;周邊2公里:以居住為主,市直單位、醫(yī)院、學(xué)校較多;周邊3公里:以居住為主,未來(lái)城中村改造較多;周邊1公里周邊2公里周邊3公里航海路隴海路中原路大學(xué)路嵩山路桐柏路長(zhǎng)江路建設(shè)路鄭州市航院鄭州市測(cè)繪學(xué)院黃河科技學(xué)院鄭州市衛(wèi)生學(xué)校河南交通職業(yè)技術(shù)學(xué)院鞋城鄭州眼睛批發(fā)市場(chǎng)華中食品城金泰城燈飾廣場(chǎng)古玩城淮河?xùn)|路小學(xué)政通路小學(xué)鄭州市二中分校汝河路小學(xué)齊禮閆城中村改造華泰醫(yī)藥有限公司計(jì)算機(jī)培訓(xùn)中心省鐵路工程i檢驗(yàn)測(cè)試工程扁電纜廠中陸茶業(yè)批發(fā)市場(chǎng)中陸洗化城中陸鞋城白鴿集團(tuán)電纜廠鄭州磨料、磨具研究所鄭州煤礦機(jī)械廠汽車西站汽車、汽貿(mào)一條街秦嶺路為休閑一條街伊河路小學(xué)市規(guī)劃局市人大十九中中原商貿(mào)城碧沙崗商圈鄭上路副食品批發(fā)市場(chǎng)鄭州市大學(xué)鄭州市大學(xué)附屬中學(xué)世紀(jì)聯(lián)華王胡寨城中村改造高砦城中村改造馮莊城中村改造路砦城中村改造帝湖花園升龍國(guó)際中心正商蔚藍(lán)港灣亞星城市山水中原新城錦藝國(guó)際華都綠都城穎河港灣中原名邸康橋上城品兩項(xiàng)目周邊環(huán)境對(duì)比區(qū)域房地產(chǎn)供求:09年1月—10年3月中原區(qū)商品住宅供應(yīng)、成交量分別為164.96萬(wàn)㎡、219.81萬(wàn)㎡,中原區(qū)供應(yīng)、成交結(jié)構(gòu)占比分別為22%、18%;截止到10年3月底中原區(qū)商品住宅存量為44.96萬(wàn)㎡;區(qū)域一房供過(guò)于求,二房供求基本平衡,三房供不應(yīng)求;區(qū)域供應(yīng)結(jié)構(gòu):區(qū)域一房40-50㎡、二房80-90㎡占絕對(duì)市場(chǎng)供應(yīng)主力;三房戶型中,80-90㎡、110-120㎡、130-140㎡占比較高;區(qū)域需求結(jié)構(gòu):區(qū)域一房40-50㎡、二房80-90㎡為市場(chǎng)成交絕對(duì)主力,二房其他戶型占比較?。蝗砍山患杏?0-90㎡小三房、110-120㎡、130-140㎡三房;區(qū)域價(jià)格:區(qū)域商品住宅09年成交均價(jià)為4575元/㎡,中原區(qū)商品住宅成交均價(jià)處于全市最低位;09年1月—10年3月區(qū)域成交單價(jià)集中于4000-5000元/㎡;區(qū)域客戶:以首次置業(yè)、首改客戶為主;客戶職業(yè):項(xiàng)目客戶以周邊學(xué)校、醫(yī)院、企事業(yè)單位職工以及私營(yíng)業(yè)主為主;客戶來(lái)源:以中原區(qū)客戶為主,以滎陽(yáng)、上街為主的郊縣客戶為項(xiàng)目客戶的有力補(bǔ)充;收入水平:以周邊醫(yī)院、學(xué)校、企事業(yè)單位的職工為主,收入水平相對(duì)較低,客戶承受力相對(duì)較低。區(qū)域房地產(chǎn)供求:09年1月-10年3月,二七區(qū)商品住宅供應(yīng)、成交量分別為93.28萬(wàn)㎡、152.19萬(wàn)㎡,二七區(qū)供應(yīng)、成交結(jié)構(gòu)占比分別為13%、12%;截止到10年3月底區(qū)域商品住宅存量為27.52萬(wàn)㎡;區(qū)域一房供過(guò)于求,二房、三房均供不應(yīng)求;區(qū)域供應(yīng)結(jié)構(gòu):區(qū)域各戶型面積段集中度相對(duì)較低,30-40㎡、40-50㎡、50-60㎡、60-70㎡均為一房供應(yīng)主力;二房70-80㎡、80-90㎡占比相對(duì)較高;三房80-120㎡占比相對(duì)較高;區(qū)域需求結(jié)構(gòu):區(qū)域40-50㎡為一房成交主力;80-90㎡為二房需求主力,70-80㎡、90-100㎡二房結(jié)構(gòu)占比分別達(dá)到了8.79%、9.50%。區(qū)域價(jià)格:區(qū)域商品住宅09年成交均價(jià)為4891元/㎡,二七區(qū)商品住宅成交均價(jià)在全市排名處于第四位(第一位鄭東新區(qū)、第二位惠濟(jì)區(qū)、第三位金水區(qū))09年1月—10年3月成交單價(jià)集中于4500-5500元/㎡;區(qū)域客戶:以首次置業(yè)、首改置業(yè)為主;客戶職業(yè):項(xiàng)目所在區(qū)域客戶以批發(fā)市場(chǎng)客戶為主;客戶來(lái)源:以二七區(qū)客戶為主,管城區(qū)客戶以及以新密、新鄭為主的郊縣客戶為項(xiàng)目重要客戶;收入水平:項(xiàng)目所在區(qū)域客戶多為批發(fā)市場(chǎng)的私營(yíng)業(yè)主為主,收入水平相對(duì)較高,客戶承受力相對(duì)較高。萬(wàn)達(dá)航海路項(xiàng)目萬(wàn)達(dá)周新莊項(xiàng)目?jī)身?xiàng)目市場(chǎng)環(huán)境分析相同點(diǎn):不同點(diǎn):萬(wàn)達(dá)周新莊項(xiàng)目、航海路項(xiàng)目分別屬于鄭州市的西、南大門(mén),處于鄭州市區(qū)域邊緣地帶,隨著區(qū)域交通升級(jí),通達(dá)性提升,利于郊縣客戶的導(dǎo)入;周邊城中村改造項(xiàng)目均較多,城中村改造項(xiàng)目密集入市將帶動(dòng)配套設(shè)施的完善,整體形象的提升;兩個(gè)項(xiàng)目均面臨著周邊大型城中村帶來(lái)的激烈的競(jìng)爭(zhēng);周邊城改項(xiàng)目均以現(xiàn)金流產(chǎn)品為主,使得兩個(gè)項(xiàng)目?jī)r(jià)格上漲空間較??;兩個(gè)項(xiàng)目面臨的市場(chǎng)大環(huán)境相同:樓市調(diào)控政策密集出臺(tái),謹(jǐn)防樓市政策突變;兩個(gè)項(xiàng)目片區(qū)均以居住組團(tuán)為主;兩項(xiàng)目客群均以首次置業(yè)、首改置業(yè)為主;1、兩項(xiàng)目客群不同:由于兩項(xiàng)目周邊環(huán)境不同直接導(dǎo)致了兩項(xiàng)目的客群有較大的不同;2、萬(wàn)達(dá)航海路項(xiàng)目、周新莊項(xiàng)目分別位于的二七區(qū)、中原區(qū)市場(chǎng)環(huán)境不同;3、項(xiàng)目的商業(yè)認(rèn)知度不同:萬(wàn)達(dá)航海路項(xiàng)目的商業(yè)認(rèn)知度高于萬(wàn)達(dá)周新莊項(xiàng)目的商業(yè)認(rèn)知度(原因:項(xiàng)目周邊客戶購(gòu)買力,區(qū)域內(nèi)的商業(yè)氛圍以及商業(yè)聚集度)。萬(wàn)達(dá)周新莊項(xiàng)目與萬(wàn)達(dá)航海路項(xiàng)目相距4.5公里,但由于周邊環(huán)境、居住人群的明顯不同,導(dǎo)致直接客群關(guān)系的變化兩項(xiàng)目相同點(diǎn)及不同點(diǎn)未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系分析未來(lái)1-2年內(nèi),項(xiàng)目周邊4公里內(nèi)以大型城中村改造項(xiàng)目為主,2010年下半年以及2011年項(xiàng)目周邊將形成大盤(pán)鼎立的局面,競(jìng)爭(zhēng)激烈。項(xiàng)目周邊4公里范圍:東:紫荊山路西:西三環(huán)沿線南:南三環(huán)北:中原路周邊4公里競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目共15個(gè),其中,在售項(xiàng)目9個(gè),潛在供應(yīng)項(xiàng)目6個(gè)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目緊密分布在本項(xiàng)目周邊,包圍之勢(shì)顯著。未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系分析航海路隴海路中原路京廣路大學(xué)路桐柏路嵩山路紫荊山路高砦城中村改造項(xiàng)目王胡砦城中村改造項(xiàng)目隴海村城中村改造項(xiàng)目齊禮閆城中村改造項(xiàng)目馮莊城中村改造項(xiàng)目路砦城中村改造項(xiàng)目中原新城升龍國(guó)際中心亞星城市山水南三環(huán)長(zhǎng)江路橄欖城正商蔚藍(lán)港灣帝湖花園隆福國(guó)際愛(ài)都匯鑫苑現(xiàn)代城未來(lái)入市項(xiàng)目在售項(xiàng)目未來(lái)1-2年項(xiàng)目周邊累計(jì)新增供應(yīng)250萬(wàn)平方米,按現(xiàn)有去化速度看,需24個(gè)月才可去化完畢未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系分析競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目未來(lái)新增供應(yīng)量預(yù)測(cè)航海路隴海路中原路京廣路大學(xué)路桐柏路嵩山路紫荊山路高砦城中村改造項(xiàng)目王胡砦城中村改造項(xiàng)目隴海村城中村改造項(xiàng)目齊禮閆城中村改造項(xiàng)目馮莊城中村改造項(xiàng)目路砦城中村改造項(xiàng)目中原新城升龍國(guó)際中心亞星城市山水南三環(huán)長(zhǎng)江路橄欖城正商蔚藍(lán)港灣帝湖花園隆福國(guó)際愛(ài)都匯鑫苑現(xiàn)代城未來(lái)入市項(xiàng)目在售項(xiàng)目周邊4公里﹥250萬(wàn)㎡競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系分析在售競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目多采取低開(kāi)高走的價(jià)格策略,均價(jià)集中在5000-5500元/㎡之間,存量總計(jì)25萬(wàn)㎡;供應(yīng)戶型以40-50㎡一房、70-90㎡二房為主。存量截止到2010年3月底項(xiàng)目名稱開(kāi)盤(pán)日期總建面積(萬(wàn)㎡)住宅已推面積(萬(wàn)㎡)開(kāi)盤(pán)價(jià)格(元/㎡)3月銷售均價(jià)(元/㎡)供應(yīng)主力戶型(已推案)住宅存量(萬(wàn)㎡)未來(lái)兩年新增供應(yīng)(萬(wàn)㎡)橄欖城2008-11-28135萬(wàn)㎡18.394363523580-110㎡三房1.120亞星城市山水2008-8-3035.54萬(wàn)㎡21.714670523480-90㎡二房4.2710鑫苑現(xiàn)代城預(yù)計(jì)開(kāi)盤(pán)時(shí)間2010年5月25.43萬(wàn)㎡預(yù)計(jì)推案6萬(wàn)㎡//80-90㎡二房/10愛(ài)都匯預(yù)計(jì)開(kāi)盤(pán)時(shí)間2010年6月1.15萬(wàn)㎡///37-47㎡一房、87-93㎡二房/1.15正商蔚藍(lán)港灣2008-3-2910.55萬(wàn)㎡10.555097498460-90㎡二房00中原新城2008-12-20180萬(wàn)㎡604301520640-60㎡一房、80-90㎡兩房、130-140㎡三房10.2240升龍國(guó)際中心2008-5-10120萬(wàn)㎡44.945045539740-50㎡一房、70-100㎡兩房、130-150㎡三房9.526齊禮閻改造預(yù)計(jì)2010年180萬(wàn)㎡/////40世界城(路砦城中村改造)預(yù)計(jì)2010年282.42萬(wàn)㎡/////30(黃金海岸)王胡寨城中村改造預(yù)計(jì)2010年180萬(wàn)㎡/////30高砦城中村改造(長(zhǎng)江路以南、南三環(huán)以北、京廣南路兩側(cè))預(yù)計(jì)2010年下半年138萬(wàn)㎡(其中安置46萬(wàn)㎡)/////20藍(lán)海港灣(隴海村城中村改造)預(yù)計(jì)2010年預(yù)計(jì)60萬(wàn)㎡/////15馮莊城中村改造預(yù)計(jì)2010年//////15孫八砦城中村改造預(yù)計(jì)2010年58.6萬(wàn)㎡/////20未來(lái)兩年供應(yīng)量總計(jì)257“低開(kāi)高走”為大盤(pán)項(xiàng)目主要的價(jià)格策略中原新城,中原區(qū)典型樓盤(pán),08年12月以4301元/㎡的低價(jià)入市,后期根據(jù)項(xiàng)目每期的位置進(jìn)行適度調(diào)價(jià)。08年12月—09年11月,項(xiàng)目均價(jià)一直保持著穩(wěn)定的上漲,空間較小,11月,項(xiàng)目臨近教育配套位置的樓棟開(kāi)盤(pán),項(xiàng)目?jī)r(jià)格有一定幅度的上漲。升龍國(guó)際中心項(xiàng)目08年5月,以高于周邊項(xiàng)目的價(jià)格入市,后期采取了穩(wěn)定的價(jià)格,調(diào)高空間較小。自08年5月到目前位置,項(xiàng)目均價(jià)上漲在300元/㎡。競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)價(jià)格策略未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系分析未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系分析小結(jié)項(xiàng)目周邊4公里有15個(gè)項(xiàng)目,包圍之勢(shì)顯著,未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)激烈;在售競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目多采取低開(kāi)高走的價(jià)格策略,均價(jià)集中在5000-5500元/㎡之間,存量總計(jì)25萬(wàn)㎡;在售項(xiàng)目供應(yīng)戶型以40-50㎡一房、70-90㎡二房為主;城中村改造項(xiàng)目是未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系的主導(dǎo)形式,周邊4公里未來(lái)兩年入市總量高達(dá)257萬(wàn)平方米,再加上現(xiàn)有存量,累計(jì)供應(yīng)量高達(dá)280萬(wàn)平方米,市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈。低開(kāi)高走為競(jìng)品項(xiàng)目采取的主要價(jià)格策略。二七區(qū)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng),二七區(qū)又一商業(yè)中心航海路綜合體項(xiàng)目都市生活中心致力于打造鄭州市綜合體的標(biāo)桿之作,創(chuàng)造鄭州市另一個(gè)中心戶型配比:產(chǎn)品建議產(chǎn)品線房型面積區(qū)間㎡標(biāo)準(zhǔn)面積㎡套數(shù)(套)套數(shù)比建筑面積(㎡)面積比備注首次置業(yè)二房70-9085108740.00%8423933.83%本建議就市場(chǎng)判斷得出,具體產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)需后期與設(shè)計(jì)方溝通后落定90-1009527210.00%235379.45%首次改善三房100-11010554320.00%5203020.90%110-12011554320.00%5698522.89%多次改善型三00%3220912.94%小計(jì)
2716
249000
備注:項(xiàng)目住宅總建筑面積為25.1萬(wàn)㎡,由于物業(yè)用房的需要,以上的建筑面積為減去物業(yè)用房約2000㎡以后的總建筑面積。戶型配比支撐依據(jù)一:二七區(qū)在售項(xiàng)目一房、二房屬于區(qū)域供應(yīng)、成交主力戶型,其中二房、三房存在一定的市場(chǎng)機(jī)會(huì),四房及以上戶型屬于市場(chǎng)空白點(diǎn)戶型配比支撐依據(jù)二:40-50㎡一房、80-90㎡二房產(chǎn)品為市場(chǎng)主流,70-80㎡、90-100㎡二房市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)明顯;三房80-90㎡創(chuàng)新戶型市場(chǎng)接受度較好戶型配比支撐依據(jù)三:二七區(qū)單價(jià)承受水平集中于4500-5500元/㎡之間,總價(jià)集中于20-50萬(wàn)元,20-30萬(wàn)元為區(qū)域一房的總價(jià)集中區(qū)間,30-50為區(qū)域二房、三房的總價(jià)集中區(qū)域,區(qū)域單價(jià)、總價(jià)對(duì)應(yīng)的主力面積段區(qū)間為30-60㎡一房、70-110㎡二房或三房戶型配比支撐依據(jù)四:區(qū)域成交客戶以投資型客戶、首次置業(yè)客戶為主,未來(lái)市場(chǎng)仍然呈現(xiàn)出二元客戶結(jié)構(gòu),但首次改善以及多次改善客戶會(huì)有一定的增加產(chǎn)品建議戶型配比依據(jù):住宅定位—價(jià)格建議價(jià)格建議:本項(xiàng)目2011年二季度入市價(jià)格建議為5732元/㎡左右。依據(jù)一:全市及區(qū)域商品住宅未來(lái)價(jià)格空間較小,區(qū)域09年市場(chǎng)均價(jià)(剔除經(jīng)濟(jì)適用房)4891元/㎡。依據(jù)二:萬(wàn)達(dá)航海路項(xiàng)目競(jìng)品價(jià)格分布在4600-5600元/㎡之間,由于項(xiàng)目所處的位置以及周邊環(huán)境不同,按照不同的權(quán)重,得出項(xiàng)目目前的比準(zhǔn)均價(jià)為5153元/㎡。增長(zhǎng)率確定依據(jù):一般價(jià)格增長(zhǎng)率按照GDP增速來(lái)計(jì)算,按照GDP平均增長(zhǎng)率8%作為項(xiàng)目年度價(jià)格增長(zhǎng)率,萬(wàn)達(dá)品牌溢價(jià)增長(zhǎng)率3%。比對(duì)項(xiàng)目對(duì)比得分銷售均價(jià)比準(zhǔn)價(jià)格權(quán)重權(quán)重均價(jià)備注升龍國(guó)際中心98.97%5298524340%2097二七區(qū)典型城中村改造項(xiàng)目,與項(xiàng)目產(chǎn)品類型相似,對(duì)項(xiàng)目客戶分流較大亞星城市山水102.94%5015516235%1807客戶分流較大橄欖城97.21%5140499725%1249南三環(huán)典型項(xiàng)目,客戶分流較大比準(zhǔn)均價(jià)5153產(chǎn)品體系—建筑標(biāo)準(zhǔn)-現(xiàn)代主義建筑項(xiàng)目建筑風(fēng)格建議:項(xiàng)目名稱建筑風(fēng)格
升龍國(guó)際中心簡(jiǎn)約現(xiàn)代
亞星城市山水中式現(xiàn)代橄欖城特德式建筑風(fēng)格項(xiàng)目建筑風(fēng)格建議從競(jìng)品項(xiàng)目來(lái)看,競(jìng)品項(xiàng)目主要呈現(xiàn)出現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格,未來(lái)較大的競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目齊禮閆建筑風(fēng)格亦為現(xiàn)代建筑風(fēng)格,為了使項(xiàng)目與周邊建筑物共融,以及與萬(wàn)達(dá)商業(yè)呈現(xiàn)出的現(xiàn)代時(shí)尚風(fēng)格一致,萬(wàn)達(dá)航海路項(xiàng)目建筑風(fēng)格為現(xiàn)代簡(jiǎn)約建筑風(fēng)格!升龍國(guó)際中心亞星城市山水橄欖城現(xiàn)代主義風(fēng)格的元素推陳出新。強(qiáng)調(diào)建筑要隨時(shí)代而發(fā)展,應(yīng)同工業(yè)化社會(huì)相適應(yīng),強(qiáng)調(diào)建筑的實(shí)用功能和經(jīng)濟(jì)問(wèn)題,主張積極采用新材料、新結(jié)構(gòu),堅(jiān)決擺脫過(guò)時(shí)的建筑式樣的束縛,放手創(chuàng)造新的建筑風(fēng)格,主張發(fā)展新的建筑美學(xué),創(chuàng)造建筑新風(fēng)格。造型和線條。以簡(jiǎn)潔的造型和線條塑造鮮明的社區(qū)表情。立面和建材。通過(guò)高聳的建筑外立面和帶有強(qiáng)烈金屬質(zhì)感的建筑材料堆積出居住者的炫富感,以國(guó)際流行的色調(diào)和非對(duì)稱性的手法,彰顯都市感和現(xiàn)代感。色彩。豎線條的色彩分割和純粹抽象的集合風(fēng)格,凝練硬朗,營(yíng)造挺拔的社區(qū)形象。布局。波浪形態(tài)的建筑布局高低跌宕,簡(jiǎn)單輕松,舒適自然。強(qiáng)調(diào)時(shí)代感是它最大的特點(diǎn)。關(guān)鍵詞:推陳出新;造型和線條;立面和材料;色彩;布局深圳泊林花園杭州深藍(lán)廣場(chǎng)建筑風(fēng)格建議升龍國(guó)際中心:40萬(wàn)㎡商業(yè),除滿足日常生活需求,預(yù)建立新二七商圈,同時(shí)內(nèi)部配有幼兒園和會(huì)所。亞星城市山水:規(guī)劃有4.06萬(wàn)社區(qū)商業(yè),帶狀水系景觀帶,滿足社區(qū)居民的基本生活需求。橄欖城:休閑廣場(chǎng)、景觀組團(tuán)有機(jī)結(jié)合。10萬(wàn)㎡商業(yè)大體量、新BLOCK商業(yè)街區(qū)、風(fēng)情會(huì)所,大型醫(yī)院、文化活動(dòng)中心、9所幼兒園、4所小學(xué)、1所中學(xué),一站式生活配套。競(jìng)品基礎(chǔ)配套情況:項(xiàng)目配套建議項(xiàng)目周邊生活配套缺失項(xiàng):1、健身舞廳、桑拿、影院等娛樂(lè)設(shè)施較少;2、幼兒園缺失;項(xiàng)目配套設(shè)施建議:1、建議開(kāi)設(shè)會(huì)所,會(huì)所內(nèi)容涵蓋健身、棋牌室、乒乓球、羽毛球等健身設(shè)施;2、建議增加項(xiàng)目影院、舞廳、酒吧等娛樂(lè)設(shè)施;3、建議在小區(qū)內(nèi)部建幼兒園;住宅交房標(biāo)準(zhǔn):1、外墻:涂料或瓷磚、面磚2、內(nèi)墻:混合砂漿3、頂棚:混合砂漿4、地面:水泥砂漿抹面(廚房、衛(wèi)生間加做防水層)。5、門(mén)窗:配入戶防盜門(mén),戶內(nèi)預(yù)留門(mén)洞,對(duì)講單元門(mén);陽(yáng)臺(tái)門(mén)、外窗為塑鋼或鋁合金。6、廚房:預(yù)留上下水接口;7、衛(wèi)生間:預(yù)留上下水接口8、陽(yáng)臺(tái):地面混合砂漿抹面9、電梯:品牌電梯。
10、其他:公共樓梯間墻面及頂棚采用仿瓷涂料,公共樓梯間地面水泥砂漿抹面;戶外空調(diào)位部分預(yù)留;房?jī)?nèi)未預(yù)埋電線管;上水管道均采用PPR管材,下水采用UPVC管材;各住宅單元安裝有可視對(duì)講系統(tǒng);燃?xì)夤艿腊惭b到廚房。住宅建造標(biāo)準(zhǔn)鄭州又一座萬(wàn)達(dá)城市廣場(chǎng)訴求一:再現(xiàn)鄭州萬(wàn)達(dá)的風(fēng)采,再建鄭州市新商圈,為您提供萬(wàn)達(dá)的物業(yè)服務(wù)、萬(wàn)達(dá)物業(yè)的投資機(jī)會(huì)——萬(wàn)達(dá)在每一座城市都能創(chuàng)造出另一個(gè)城市中心,擁有萬(wàn)達(dá)的一套住宅、一個(gè)商鋪,您將坐享物業(yè)升值的喜悅。訴求二:鄭州市純粹的shoppingmall,新生活方式的嘗試——給您創(chuàng)造一種“出則入市(shopping),入則出世”的生活,改善您的居住空間。推廣主訴求2023/2/5鄭州市業(yè)態(tài)最齊全shoppingMall
——有大型購(gòu)物中心、步行街、精裝SOHO等萬(wàn)達(dá)第三代“城市綜合體”——體驗(yàn)式的、情景化的、特色的商業(yè)建議商業(yè)定位鄭州市場(chǎng)對(duì)臨街分割店鋪接受程度較高首層層高的增高,獲得更好的展示效果并提高使用率,使產(chǎn)品的附加值加大產(chǎn)品面積分割要符合產(chǎn)品定位需求、另外也要有效控制總價(jià),滿足投資者的投資需求產(chǎn)品體量控制為兩層以及首層和二層連體銷售,增加產(chǎn)品價(jià)值的同時(shí)加快二層銷售速度;全市典型商業(yè)的單鋪面積集中于30-70㎡;30-60㎡單鋪開(kāi)間集中于3.5-4米;60-70單鋪開(kāi)間集中于6-8米;建議本項(xiàng)目單鋪面積30-70㎡。項(xiàng)目名稱單鋪面積開(kāi)間進(jìn)深曼哈頓廣場(chǎng)40-603-4.5米8-12米60-706-8米7-10米華城國(guó)際中心30-503.5-4米8-12米商業(yè)定位—商鋪建議商業(yè)定位—商鋪價(jià)格建議同等區(qū)域項(xiàng)目名稱商業(yè)類型項(xiàng)目租金水平售價(jià)主力面積區(qū)間長(zhǎng)城康橋華城步行街(一層)80元/㎡/月1-2層平均售價(jià)22500元/㎡30-50平米賣場(chǎng)內(nèi)150元/㎡/月曼哈頓廣場(chǎng)步行街一層150-180元/㎡/月,二層90-100元/㎡/月步行街一層36000元/平方米,二層26000元/平方米40-70㎡項(xiàng)目周邊華逸名家住宅底商1-2層租金:50-70元/㎡/月1-2層商業(yè)均價(jià)13000100-200㎡亞星奧特萊斯住宅底商、步行街內(nèi)街45-50元/月/每平米、外街65元/月/每平米亞星路:內(nèi)街一層售價(jià)13000元/㎡,二層售價(jià)8500元/㎡;長(zhǎng)江路:一二層8000元/㎡;嵩山路:一二層12000-14000元/㎡;30-80㎡大學(xué)路(淮河路—航海路)底商60-100元/㎡/月//住宅底商:從項(xiàng)目周邊目前商業(yè)氛圍來(lái)看,住宅底商的租金收益率約在5%左右,住宅一層底商的平均租金水平為65元/㎡/月,利用租金還原利率法計(jì)算項(xiàng)目1層的商業(yè)售價(jià)為15600元/㎡;按照商業(yè)一層與二層價(jià)格的經(jīng)驗(yàn)值比重0.6計(jì)算得出住宅底商二層的均價(jià)為9360元/㎡;對(duì)于住宅底商,如果1-2層捆綁出售,住宅底商的價(jià)格側(cè)重于住宅一層的價(jià)格,利用加權(quán)平均計(jì)算方法,1層價(jià)格(70%)、二層價(jià)格(30%)計(jì)算萬(wàn)達(dá)住宅底商1-2層的捆綁價(jià)格約13728元/㎡;步行街:按照同等商圈商業(yè)項(xiàng)目的租金水平計(jì)算售價(jià):如長(zhǎng)城康橋華城,目前商業(yè)步行街租金80元/㎡(一層),曼哈頓廣場(chǎng)步行街一層的價(jià)格150-180元/㎡;按照兩個(gè)項(xiàng)目步行街平均租金分別計(jì)算售價(jià)(收益率8%)為12000元/㎡、24750元/㎡,分別取不同權(quán)重(長(zhǎng)城康橋化成20%、曼哈頓廣場(chǎng)80%)計(jì)算項(xiàng)目一層售價(jià)約22280元/㎡。按照商業(yè)一層與二層價(jià)格的經(jīng)驗(yàn)比重0.8來(lái)計(jì)算得出項(xiàng)目商業(yè)步行街二層的價(jià)格17824元/㎡。對(duì)于商業(yè)步行街1-2層銷售,由于商鋪1-2層內(nèi)部打通,客戶對(duì)于步行街1-2層的抗性較小,因此步行街的1-2層捆綁的價(jià)格可以側(cè)重于1層的價(jià)格,一層的價(jià)格權(quán)重為80%,二層的價(jià)格權(quán)重為20%,步行街1-2層捆綁銷售的價(jià)格為21389元/㎡;辦公建議市場(chǎng)供應(yīng):區(qū)域現(xiàn)代辦公物業(yè)與傳統(tǒng)辦公物業(yè)并存,銷售型辦公物業(yè)較少;市場(chǎng)需求去化:區(qū)域銷售型項(xiàng)目較少,目前銷售型寫(xiě)字樓與住宅售價(jià)基本持平,價(jià)值實(shí)現(xiàn)度低;客戶特征:以中小企業(yè)為主,客戶需求多通過(guò)中低檔物業(yè)滿足,辦公客戶租金承受力相對(duì)較低,租金水平集中于0.8-1元/㎡/月,使得區(qū)域辦公物業(yè)價(jià)值實(shí)現(xiàn)度較低;競(jìng)爭(zhēng):與萬(wàn)達(dá)航海路100米左右距離,已有一個(gè)3萬(wàn)㎡、2棟的辦公項(xiàng)目,分流了區(qū)域的辦公中小型客戶;發(fā)展趨勢(shì):項(xiàng)目所在片區(qū)為二七區(qū)邊緣區(qū),辦公氛圍較淡,客戶為中小企業(yè)為主,租金較低,長(zhǎng)期來(lái)看,本區(qū)域并不是鄭州市辦公的發(fā)展方向,區(qū)域辦公物業(yè)多通過(guò)中低檔次物業(yè)滿足,客戶仍以中小客戶為主。定位結(jié)論:為了規(guī)避項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn),建議萬(wàn)達(dá)航海路項(xiàng)目不做辦公物業(yè),做可商可住的公寓型產(chǎn)品,公寓產(chǎn)品體量為8.7萬(wàn)㎡。公寓產(chǎn)品產(chǎn)品建議供應(yīng)結(jié)構(gòu):主力供應(yīng)集中在60平米以下的一房,輔以65-90平米左右的二房,三房總體供應(yīng)極少。各房型大致占比為:1房占80%,2房占18%,3房占2%;去化結(jié)構(gòu):1房為去化主力,其中40-60平米面積段一房產(chǎn)品去化最為良好,二房產(chǎn)品的去化集中于60-90㎡;總價(jià)區(qū)間看,20-30萬(wàn)的1房和30-45萬(wàn)之間的二房為去化主力;價(jià)格結(jié)構(gòu):從單價(jià)看,主要集中在4700-6100元/平米,從總價(jià)看,1房總價(jià)主要集中在16-36萬(wàn),2房的總價(jià)主要集中在34-50萬(wàn)之間,3房的總價(jià)集中在56-75萬(wàn)之間;市場(chǎng)特征:在全市范圍來(lái)看,多數(shù)項(xiàng)目小戶型公寓類產(chǎn)品去化量和去化速度較好,本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)公寓類產(chǎn)品具有一定可行性;但是項(xiàng)目所處區(qū)域一房產(chǎn)品在城中村改造項(xiàng)目個(gè)案的影響下存在較大庫(kù)存,存在惡性競(jìng)爭(zhēng)的威脅;房型面積區(qū)間㎡標(biāo)準(zhǔn)面積㎡套數(shù)套數(shù)比建筑面積㎡面積比備注一房
30-403584940%2970734%采用精裝40-5045127360%5729366%小計(jì)
2122100%87000100%公寓價(jià)格定位利用市場(chǎng)比較法得出萬(wàn)達(dá)公寓產(chǎn)品目前的比準(zhǔn)價(jià)格:項(xiàng)目比準(zhǔn)價(jià)格:5091元/㎡比對(duì)項(xiàng)目一房銷售均價(jià)權(quán)重權(quán)重均價(jià)中原新城515520%1031升龍國(guó)際中心526540%2106亞星城市山水488640%1954比準(zhǔn)均價(jià)5091明年入市價(jià)格暫時(shí)按照自然增長(zhǎng)率(約等于GDP的增長(zhǎng)率)計(jì)算:則:價(jià)格需調(diào)整為5091*(1+8%)=5498區(qū)域價(jià)格增長(zhǎng):
按照溢價(jià)3%計(jì)算,則項(xiàng)目整體均價(jià)為:
5498*(1+3%)=5662
按照500元/㎡的裝修價(jià)計(jì)算,項(xiàng)目公寓產(chǎn)品入市價(jià)定為:6162元/㎡公寓(毛坯)交房標(biāo)準(zhǔn)外墻內(nèi)墻頂棚地面門(mén)窗廚房衛(wèi)生間陽(yáng)臺(tái)電梯其他涂料或瓷磚、面磚混合砂漿混合砂漿水泥砂漿抹面(廚房、衛(wèi)生間加做防水層)配入戶防盜門(mén),戶內(nèi)預(yù)留門(mén)洞,對(duì)講單元門(mén);陽(yáng)臺(tái)門(mén)、外裝為塑鋼或鋁合金預(yù)留上下水接口預(yù)留上下水接口地面混合砂漿抹面品牌電梯公共樓梯間墻面及頂棚采用仿瓷涂料,公
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