海濱城購物中心

成都海濱城購物中心調(diào)研報告商業(yè)定位項目名稱：成都海濱城購物中心

地址：成都蛟龍港雙流園區(qū)雙楠大道88號

開業(yè)時間：2014年12月31日

物業(yè)體量：27萬㎡

商業(yè)層數(shù)：6層

停車位數(shù)量：6000余個管理顧問：戴德梁行

投資商：香港蛟龍集團(tuán)

商業(yè)定位—項目占位項目基本信息商業(yè)定位—項目占位蛟龍港雙流縣海濱城

項目座落于天府新區(qū)核心區(qū)，處于雙楠大道主干道及蛟龍大道交匯處，距成都市中心20分鐘車程，距雙流機(jī)場7分鐘車程，雙楠大道、成溫大道等高速通道環(huán)繞式貫通，途經(jīng)地鐵三號線。項目直徑四千米范圍內(nèi)有少量商業(yè)，隨著區(qū)域環(huán)境的快速提升，外來遷入人口增加，項目直徑兩千米范圍內(nèi)樓盤小區(qū)為62個，直徑四千米范圍內(nèi)樓盤小區(qū)的數(shù)量為236個，常駐人口達(dá)20萬，預(yù)計項目區(qū)域未來人口將會持續(xù)增加，且區(qū)域內(nèi)人口可支配收入及消費(fèi)支出將大幅增加。

項目周邊大規(guī)模商業(yè)體較為缺乏，區(qū)域發(fā)展不夠成熟。優(yōu)劣項目位置介紹商業(yè)定位判斷依據(jù)：①采用的是將單位進(jìn)行分割出租的方式，②客戶購物結(jié)款的方式是在商家單獨(dú)結(jié)款，③同層里有多種業(yè)態(tài)，并未對每層進(jìn)行單一定位。故綜上所述，其采用的商業(yè)模式為購物中心。商業(yè)模式商業(yè)定位—項目占位商業(yè)定位客群選擇年輕家庭年齡層級支付能力單身白領(lǐng)富裕家庭學(xué)生中老年家庭經(jīng)實(shí)地考察，在商場其中一主展示面入口以“5分鐘抽樣調(diào)查”方法得出以下進(jìn)入商場的人數(shù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)：中老年家庭：2組年輕家庭（包括年輕情侶）：11組富裕家庭：5組學(xué)生：3名單身白領(lǐng)：6名單身金領(lǐng)：4名分析數(shù)據(jù)得出：此商場主要目標(biāo)客群為年輕家庭、單身白領(lǐng)、富裕家庭三類客群。單身金領(lǐng)商業(yè)定位—項目占位商業(yè)定位品牌篩選該購物中心品牌數(shù)量較多，有少量快時尚品牌，如西遇等，但大多數(shù)為一般品牌，未有見到目前較為火熱的快時尚品牌，如ZARA、H&M等出現(xiàn)。從品牌價位上來說，絕大多數(shù)為大眾品牌，幾乎沒有高端或者奢侈品牌出現(xiàn)。商業(yè)定位—項目占位特色業(yè)態(tài)：海洋館（參觀）創(chuàng)世界吉尼斯紀(jì)錄的單體海洋館——浩海立方，長40米，高8.3米，由12塊單體面積近25㎡的亞力克面板拼接而成由澳大利亞、美國、日本和中國專業(yè)的技術(shù)團(tuán)隊聯(lián)手打造11,000m3水容量33,000只海洋生物棲息票價：門票260元/人，單人行年卡498元，合家歡卡898元;3-15周歲兒童100元

時間：10:00-22:00商業(yè)定位—業(yè)態(tài)規(guī)劃特色業(yè)態(tài)：海洋館（體驗）除了參觀性游樂設(shè)施，基于成都內(nèi)陸的特質(zhì)，浩海立方還增加了不同類型的參與性親水項目，增強(qiáng)娛樂業(yè)態(tài)排他性。潛水艇觀光體驗，乘坐可深入海底數(shù)百米的潛水艇與海洋生物零距離接觸全球潛水認(rèn)證機(jī)構(gòu)-PADI，通過PADI潛水中心認(rèn)證的潛水店或潛水俱樂部，可提供符合PADI標(biāo)準(zhǔn)的培訓(xùn)課程。"神秘深海之夜“-提供床位，讓游客在世界級海洋館內(nèi)通宵扎營,近距離觀賞和觸摸海岸生物，親身揭開海洋世界晚上的神秘一面。潛水艇體驗潛水培訓(xùn)深海之夜?jié)撍w驗價格：550元

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考潛水證：450元商業(yè)定位—業(yè)態(tài)規(guī)劃特色業(yè)態(tài)：飛行俱樂部波音模擬機(jī)體驗又名“飛行體驗?”是唯一獲得美國波音公司授權(quán)的模擬飛行娛樂產(chǎn)品，成都海濱城店是美國本土之外最大的波音產(chǎn)品專營店之一波音模擬機(jī)體驗直升機(jī)俱樂部海濱城還擁有兩架觀光直升機(jī)，只要你購物滿一定額度或者僅需支付幾百元，就能享受一次直升機(jī)觀光。商業(yè)定位—業(yè)態(tài)規(guī)劃特色業(yè)態(tài)：歐悅真冰場真冰場在成都雖然已不罕見，但歐悅真冰場做到了專業(yè)花樣滑冰表演等大多數(shù)真冰場沒有做到的地方，并且此場地具備承辦運(yùn)動賽事標(biāo)準(zhǔn)。票價在網(wǎng)上只售到39元/張，其價格還是比較親民。商業(yè)定位—業(yè)態(tài)規(guī)劃海濱城購物中心業(yè)態(tài)構(gòu)成以零售為主，餐飲業(yè)態(tài)次之，娛樂業(yè)態(tài)占比最小。各租戶功能面積占比（%）零售業(yè)態(tài)的面積占比約65%餐飲業(yè)態(tài)的面積占比約26%娛樂業(yè)態(tài)的面積占比約9%各租戶數(shù)量占比（%）零售業(yè)態(tài)的品牌數(shù)量為約200個，占比約73.5%餐飲業(yè)態(tài)的品牌數(shù)量為約60個，占比約22%娛樂品牌數(shù)量12個，占比約4.5%商業(yè)定位—業(yè)態(tài)規(guī)劃業(yè)態(tài)占比商業(yè)定位—業(yè)態(tài)規(guī)劃承租能力較強(qiáng)的業(yè)態(tài)，如服飾、手表、化妝品、珠寶等都選擇開在1F或2F。每層樓都穿插有餐飲業(yè)態(tài)，而主食餐飲主要集中在4F，影院、健身房在5F，此種目的性消費(fèi)業(yè)態(tài)可將人流動線進(jìn)行垂直引導(dǎo)。B1F1超市停車場時尚單品餐飲美妝珠寶時尚單品F2餐飲F3兒童娛樂、兒童用品餐飲娛樂餐飲F4F5娛樂娛樂餐飲樓層布局永輝超市平面布局該層藍(lán)色部分為永輝超市，面積約10000㎡，白色部分為停車場，傳統(tǒng)的地下一層布局。商業(yè)定位—業(yè)態(tài)規(guī)劃商業(yè)定位—業(yè)態(tài)規(guī)劃平面布局A區(qū)B區(qū)該層主要為零售業(yè)態(tài)，搭配少量餐飲。零售部分多為服飾、美妝、珠寶等種類。平面布局A區(qū)B區(qū)該層主要為零售業(yè)態(tài)，搭配少量餐飲。零售部分多為服飾、潮流飾品等種類。商業(yè)定位—業(yè)態(tài)規(guī)劃平面布局A區(qū)B區(qū)該層主要為零售業(yè)態(tài)，搭配少量餐飲、娛樂等業(yè)態(tài)。零售部分多兒童用品種類。商業(yè)定位—業(yè)態(tài)規(guī)劃平面布局A區(qū)B區(qū)該層主要為餐飲業(yè)態(tài)，搭配娛樂業(yè)態(tài)。餐飲部分多為主食、正餐等種類。商業(yè)定位—業(yè)態(tài)規(guī)劃B區(qū)海洋館該層主要為娛樂業(yè)態(tài)，搭配少量餐飲。娛樂部分面積占比最大的為海洋館，另外也有健身房、影院等。商業(yè)定位—業(yè)態(tài)規(guī)劃平面布局“浩海立方”海洋館歐悅真冰場直升機(jī)飛行體驗娛樂餐飲購物海濱城購物中心集購物、餐飲、休閑娛樂為一體，欲打造一個區(qū)域生活方式中心。黃記煌太平洋咖啡商業(yè)定位—業(yè)態(tài)規(guī)劃購物中心定位建筑設(shè)計—形象展示海濱城購物中心外立面采用石材，展示效果和商鋪通透性不及玻璃幕墻外立面中糧大悅城購物中心海濱城購物中心說明：通過玻璃幕墻的運(yùn)用能使整體商業(yè)通透性強(qiáng)，整體性強(qiáng)，展示效應(yīng)好，傳播效應(yīng)廣說明：顏色較為暗沉，商業(yè)檔次不能很好的體現(xiàn)好的外立面設(shè)計可以引起消費(fèi)者的關(guān)注，刺激消費(fèi)者的購買欲望，展示商業(yè)形象，海濱城購物中心外立面較為零散，商業(yè)展示形象弱。外立面建筑設(shè)計—形象展示項目采用中庭天井式設(shè)計、打造寬敞的入口門庭，提供足夠通透舒適的購物環(huán)境。門庭中庭中庭中庭內(nèi)部設(shè)計建筑設(shè)計—入口設(shè)計商場入口車流動線人流動線外部入口、動線位于雙楠大道上，整體項目有兩個地下停車場入口。入口設(shè)計建筑設(shè)計—交通動線回字形主動線和枝形動線，保證了商場人流有效的循環(huán)流動，展示性好項目多中庭的設(shè)置，有利于人流的聚集，提高客流轉(zhuǎn)化率多部電梯，便于人群在各樓層之間引導(dǎo)主動線為回字形，解決店鋪進(jìn)深問題，通過多中庭的設(shè)計和大量垂直交通保障通達(dá)。垂直電梯扶手電梯中庭1F主入口主入口1F中庭內(nèi)部動線出口建筑設(shè)計—軟性設(shè)計導(dǎo)視&服務(wù)中心項目在門庭處設(shè)有服務(wù)臺，在外廣場設(shè)有外部導(dǎo)視牌，內(nèi)部電子導(dǎo)視系統(tǒng)，但是沒有提供購物休息區(qū)。服務(wù)中心內(nèi)部電子導(dǎo)視外部導(dǎo)視休息區(qū)建筑設(shè)計—軟性設(shè)計立體鯊魚卡通形象懸掛擺設(shè)景觀小品項目在中庭有懸掛物件的裝飾品，整個商場的卡通形象展示的比較明確。海洋館的兩條立體鯊魚也比較生動，容易吸引眼球。招商運(yùn)營—招商分析空置情況由于購物中心面積較大，空置率也較高，幾乎每一層都有空置，估算空置率在30%左右，空置位置多在一些死角及單間面積較大的商鋪。招商運(yùn)營—招商分析招商質(zhì)量&溝通協(xié)調(diào)購物餐飲文化娛樂2015年3月19日，網(wǎng)上曝出“成都海濱城開發(fā)商與其招商團(tuán)隊解約，入駐商戶人心惶惶”的新聞。鬧事原因是海濱城不履行合約，只管開發(fā)物業(yè)，不懂且不尊重商業(yè)運(yùn)營的規(guī)律和簽訂的合同條款。對此，成都海濱城購物中心付寅峰獨(dú)家回應(yīng)贏商網(wǎng)記者稱此事屬于正常的人事變動，不存在解約一說。目前海濱城的招商質(zhì)量一般，除了wonderfulbeauty在此開設(shè)了一家旗艦店，所見品牌大多是常見品牌，未有發(fā)現(xiàn)首進(jìn)品牌。招商運(yùn)營—招商分析租金水平該購物中心租金水平在約100-500元/㎡/月，其租金價格按照品牌、面積、位置等因素影響。目前采用的承租方式有：純租金、租金+扣點(diǎn)、聯(lián)營扣點(diǎn)幾種。與其相鄰的美國城還未開業(yè)，蛟龍港地區(qū)商鋪?zhàn)饨鸺s在80-150元/㎡/月，可見其租金水平在該區(qū)域內(nèi)算偏高。招商運(yùn)營—運(yùn)營管理經(jīng)營策劃海濱