通江市場分析9587

四川旭風(fēng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司陽光新城和南雅公寓〔新世家〕項(xiàng)目剖析司四川省旭風(fēng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公二0一四年四月三十天1本項(xiàng)目現(xiàn)狀剖析:一、地點(diǎn)：本項(xiàng)目陽光新城地塊位于通江縣城，北環(huán)路，與通江縣自來水廠相連，總建筑面積45329㎡，規(guī)劃2棟高層建筑。南雅公寓〔新世家〕地塊位于通江縣城，城南大道主道上，總建筑面積36000㎡，項(xiàng)目周邊居民量相對許多，周邊配套設(shè)備和環(huán)境地塊較好，對居住將有必定好的條件；屬城區(qū)中心，將來有很大發(fā)展?jié)摿涂臻g；二、居民對項(xiàng)目的認(rèn)知：本項(xiàng)目屬縣城中心城區(qū)，使得周邊人氣遇到很好的影響，人民的認(rèn)知程度并很高，對當(dāng)前地區(qū)的居家環(huán)境、氣氛的認(rèn)同度高。所以，本項(xiàng)目在推行思路上充分利用規(guī)劃的優(yōu)勢，并抓住當(dāng)前周邊地區(qū)住所產(chǎn)品較少的市場契機(jī)，將本項(xiàng)目的高質(zhì)量、尊敬府邸的理念推行出去，從根本上改變通江人民對本項(xiàng)目及所在地區(qū)的認(rèn)識，推進(jìn)整個(gè)項(xiàng)目的銷售。2三、項(xiàng)目SWOT剖析優(yōu)勢：1）項(xiàng)目周邊環(huán)境安靜，適合居家本項(xiàng)目所在地點(diǎn)屬城區(qū)中心，東邊接雅欣苑小區(qū)，距通江中學(xué)直線三百米，南邊與北環(huán)大道相接，西邊距通江二小學(xué)校直線三百五十米，北邊接二十四米大道，境安靜，居家方便。南雅公寓〔新世家〕，東與銀耳公司相接，南靠自然綠化叢林，西與南雅公寓商住樓相連，北是城南大道骨干路。2）周邊城市規(guī)劃的實(shí)行帶動本項(xiàng)目價(jià)值提高政府規(guī)劃本項(xiàng)目的建設(shè)，以方便居民出行，居住，同時(shí)也帶動了本項(xiàng)目所處地區(qū)的價(jià)值得以提高3）本項(xiàng)目擁有較大的規(guī)模本項(xiàng)目周邊項(xiàng)目不多，有規(guī)模、高質(zhì)量的樓盤少，所以要抓住這個(gè)機(jī)遇，搶占市場劣勢：1）地區(qū)形象、美名度屬中本項(xiàng)目，現(xiàn)階段人流量屬中，購房者的認(rèn)同程度為中高。機(jī)遇：1）面對通江房地產(chǎn)開發(fā)過程中的大好機(jī)遇經(jīng)過對通江房地產(chǎn)市場的綜合剖析，當(dāng)前，正是通江房地產(chǎn)市場發(fā)展的機(jī)遇，當(dāng)前市場上真實(shí)成規(guī)模、高質(zhì)量的樓3盤基本沒有成型，購房者選擇的空間固然很大，但他們更需要環(huán)境好、質(zhì)量好的項(xiàng)目出現(xiàn)，所以，本項(xiàng)目將是上市場的好機(jī)會。2）通江城市發(fā)展建設(shè)加大，鄉(xiāng)村進(jìn)城人口增添，外處回城人員對住所需求增添，都將會提高通江房地產(chǎn)市場的購置能力。威迫：1）通江住所市場一般的同樣的住所產(chǎn)品許多，如不在定位和推行過程中做出自己的特點(diǎn)，將致產(chǎn)品滯銷。2）到2013年止，通江房地產(chǎn)市場大小開發(fā)商林立，小產(chǎn)權(quán)房和違建房大量充滿市場，并有多個(gè)規(guī)模較大項(xiàng)目亮相，大家都在搶占市場，競爭強(qiáng)烈；3）國家宏觀調(diào)控的影響，致使全國性的房地產(chǎn)市場低彌表現(xiàn)，對房地產(chǎn)銷售產(chǎn)生了較大影響，這也將成為本項(xiàng)目銷售的最大威迫。2013年通江房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀剖析：一、供應(yīng)：、1、開發(fā)地區(qū)大多集中在城區(qū)邊沿地帶，如東門酒廠溝有東方藝都、優(yōu)秀經(jīng)典、上東逸景等，西門有泊景灣、錦江花園、金銀灣等、北環(huán)路有凱旋帝景等、南環(huán)外優(yōu)秀南岸、藍(lán)泊灣等，謝家河壩有宏霞國際等；城區(qū)中心僅有個(gè)別項(xiàng)目，4如諾水云天等；2、大小開發(fā)商林立，開發(fā)規(guī)模不一，交織混淆；通江市場有大小項(xiàng)目30多個(gè)，此中有相當(dāng)規(guī)模和公司資質(zhì)的僅有上述列舉的十幾家左右，僅占項(xiàng)目總數(shù)的1/3,其余的幾十個(gè)開發(fā)項(xiàng)目均為當(dāng)?shù)貍€(gè)人修筑，量少價(jià)低，無規(guī)模無環(huán)境；3、受國家宏觀調(diào)控貸款政策影響，市場開發(fā)量降落，現(xiàn)有樓盤基本都處于剛才啟動或許銷售尾期，如上東逸景、泊景灣項(xiàng)目就是剛啟動，而諾水云天、東林雅郡、通江花園、宏霞國際等項(xiàng)目基本銷售結(jié)束；還有一些項(xiàng)目此刻市場上仍在銷售的基本都是當(dāng)?shù)貍€(gè)人修筑的項(xiàng)目，市場的遠(yuǎn)景還很廣闊；二、需求：1、在國家政策的影響下，整個(gè)房地產(chǎn)市場出現(xiàn)交易量下滑的場面，人們對房地產(chǎn)的態(tài)度都是持幣觀看，看國家的政策怎樣調(diào)整，看房地產(chǎn)商能否降價(jià)；固然通江是個(gè)小縣城，可是這類全國性的觀看態(tài)度也使得大同意備購房的人們望而止步；2、即便在這樣的環(huán)境下，一部分人仍有大量購房需求，比方年青人準(zhǔn)備首次購房、出門回來安家的人員等，他們現(xiàn)在更看重的是三點(diǎn)，地區(qū)地點(diǎn)、樓盤的質(zhì)量和開發(fā)商的誠信度，怎樣表現(xiàn)這些？一句話：看現(xiàn)房，看環(huán)境。詳細(xì)點(diǎn)說就是看你樓盤在什么地點(diǎn)，開發(fā)商怎么修這個(gè)小區(qū)，綠化有多5少，房子修的快不快等等；三、購置集體：1、年紀(jì)：均勻年紀(jì)40歲左右。30—50歲的最多，其次為20—30歲；2、職業(yè)構(gòu)造：職業(yè)以個(gè)體/私營業(yè)主為主，其次是機(jī)關(guān)公司事業(yè)單位員工；3、個(gè)人收入：個(gè)人收入以2500—5000元段為主；4、居住地址：城區(qū)內(nèi)居住為主，其次是各鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城人員：四、市場特點(diǎn)：1、需求面積：80㎡—100㎡三居室為主，其次是70㎡—80㎡二居室；2、房子種類：中老年人以多層為主，占一半以上；年輕人多以電梯樓為主；3、主體構(gòu)造：受地震影響，基本需要框架現(xiàn)澆構(gòu)造；4、購房考慮要素：價(jià)錢、地段、環(huán)境、小區(qū)配套、物業(yè)管理、開發(fā)公司信用等，此中關(guān)注最高的是小區(qū)環(huán)境和區(qū)域地點(diǎn)；五、綜述：依據(jù)檢查能夠看出通江的房地產(chǎn)市場比較雜亂，機(jī)會與挑戰(zhàn)并存：1、開發(fā)的層次和樓盤的價(jià)位混淆，現(xiàn)有的樓盤不論在質(zhì)量仍是理念上都還有好多地方不可以知足購房者的需求，他6們需要更高質(zhì)量和更好環(huán)境配套的項(xiàng)目的出現(xiàn)；2、固然受國家宏觀調(diào)控政策影響樓市低迷，可是通江現(xiàn)有樓盤成型、成規(guī)模的產(chǎn)品數(shù)目少，基本上處于剛啟動和尾盤時(shí)期，真實(shí)在動工和熱賣項(xiàng)目離本項(xiàng)目地區(qū)較遠(yuǎn)，同地段地點(diǎn)臨時(shí)來看競爭力不大，正是我們搶占市場的大好機(jī)遇；六、訂價(jià)策略：依據(jù)本項(xiàng)目的基本狀況和2013年通江房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀，我們建議：價(jià)錢低開高走，分時(shí)推出房源，顯現(xiàn)小區(qū)環(huán)境，充分吸引人氣，初始定位中檔，質(zhì)量節(jié)節(jié)爬升。1、一期開盤價(jià)位3300—3600元／㎡左右；有以下優(yōu)勢：A、依據(jù)檢查的狀況來看，同樣地段或許近似地點(diǎn)的樓盤價(jià)錢都比這個(gè)價(jià)位略高一點(diǎn)，處于通江房地產(chǎn)市場的中檔價(jià)位，如優(yōu)秀南岸、藍(lán)泊灣等都訂價(jià)在3100—3400元/㎡左右，上述項(xiàng)目此刻市場擁有必定市場份額，同樣狀況下我們的價(jià)錢要比他們更有優(yōu)勢，才能占據(jù)市場；B、城區(qū)中心地段樓盤和酒廠溝地點(diǎn)樓盤價(jià)位一般要高于我們項(xiàng)目500—800元/㎡左右,這是因?yàn)樗麄兊牡貐^(qū)地點(diǎn)決定的.本頂上地區(qū)地點(diǎn)現(xiàn)階段其實(shí)不可以很快被居民接受,環(huán)境和地區(qū)優(yōu)勢還需要時(shí)間才能被人認(rèn)同,這類狀況下,我們推出這個(gè)價(jià)位是極其誘人的,有充分的吸引力指引人們對我們的項(xiàng)目的關(guān)注;在獲得必定認(rèn)同的時(shí)候,我們才能夠考慮提7升價(jià)位,防止因?yàn)橄绕趦r(jià)位過高而流失客戶;C、本項(xiàng)目的價(jià)位比起當(dāng)?shù)貍€(gè)人開發(fā)修筑的小規(guī)模樓盤的價(jià)錢也要高好多，這是由本項(xiàng)目的質(zhì)量和將來的發(fā)展遠(yuǎn)景來決定的。當(dāng)?shù)貍€(gè)人修筑的房子無規(guī)模無環(huán)境，開發(fā)成本低，價(jià)位必定要低的多；可是他們除了價(jià)錢方面有優(yōu)勢以外，沒有任何支撐樓盤質(zhì)量的亮點(diǎn)，而本項(xiàng)目不論在規(guī)劃，規(guī)模、環(huán)境等多方面都能顯現(xiàn)樓盤的質(zhì)量，所以在訂價(jià)上要與他們拉開層次，不可以讓人們以為我們項(xiàng)目和他們沒什么差別；2、充分運(yùn)用價(jià)錢杠桿，依照不一樣產(chǎn)品的特點(diǎn)擬訂不一樣的價(jià)錢。A、地點(diǎn)優(yōu)勢：如湊近花園或許廣場地點(diǎn)的3號樓前面房源，視線寬闊，訂價(jià)比其余同樣地點(diǎn)要適合高點(diǎn)；B、樓層價(jià)差：高層電梯公寓隨樓層增高而價(jià)錢遞加；但最高層一般較低；C、朝向：前后視線不一樣，存在朝向選擇，訂價(jià)可考慮有所差別；D、面積：小面積房源更易于銷售，所以面積偏小的房源的訂價(jià)偏高，大面積地點(diǎn)一般的房源訂價(jià)應(yīng)當(dāng)較低；3、付款方式：一次性付款首付房款80%；分期付款首付房款30-40%；銀行按揭首付房款30%（暫定）4、優(yōu)惠政策8A、開盤期內(nèi)優(yōu)惠及送禮（待定）B、一次性付款享受總房款2%的優(yōu)惠；分期付款享受總房款1%的優(yōu)惠；銀行按揭不享受優(yōu)惠；C、排號客戶享受優(yōu)惠之標(biāo)準(zhǔn)依照排號單履行；D、上述優(yōu)惠政