房地產(chǎn)估價理論與方法重要公式

房地產(chǎn)估價理論與方法重要公式2房地產(chǎn)的概念?建筑密度％=建筑基底總面積X100%建筑用地面積?容積率二總建筑面積建筑用地面積?總建筑面積二土地總面積X建筑密度X建筑層數(shù)?容積率=建筑密度X建筑層數(shù)?套內(nèi)建筑面積二套內(nèi)房屋使用面積+套內(nèi)墻體面積+套內(nèi)陽臺面積?建筑面積二套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e3房地產(chǎn)的供求與價格.供給量=存量—拆毀量—轉(zhuǎn)換為其它種類的房地產(chǎn)量+其它種類房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為該種房地產(chǎn)量+新開發(fā)量.彈性=作為因變量的經(jīng)濟(jì)變量的相對變化作為自變量的經(jīng)濟(jì)變量的相對變化?房地產(chǎn)需求的價格彈性=房地產(chǎn)需求量變化的百分比房地產(chǎn)價格變化的百分比?房地產(chǎn)需求的收入彈性=房地產(chǎn)需求量變化的百分比消費(fèi)者收入量變化的百分比?房地產(chǎn)需求的人口彈性= 房地產(chǎn)需求量變化的百分比人口數(shù)量變化的百分比?房地產(chǎn)需求的交叉價格彈性= 一種房地產(chǎn)需求量變化的百分比另一種房地產(chǎn)或商品價格變化的百分比?房地產(chǎn)需求的價格預(yù)期彈性= 房地產(chǎn)需求量變化的百分比預(yù)期的房地產(chǎn)價格變化的百分比?房地產(chǎn)供給的價格彈性=房地產(chǎn)供給量變化的百分比房地產(chǎn)價格變化的百分比?房地產(chǎn)供給的要素成本彈性=房地產(chǎn)供給量變化的百分比要素價格變化的百分比2.4房地產(chǎn)價值和價格的種類?一個良好的評估價值=正常成交價格=市場價格?基準(zhǔn)地價：在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，對現(xiàn)狀利用條件下不同級別或不同均質(zhì)地域的土地，按照商業(yè)、居住、工業(yè)等用途，分別評估確定的某一估價期日上法定最高年期土地使用權(quán)區(qū)域平均價格。?標(biāo)定價格：政府根據(jù)管理需要，評估的某一宗地在正常土地市場條件下，于某一估價期日的土地使用權(quán)價格，它是該類土地在該區(qū)域的標(biāo)準(zhǔn)指導(dǎo)價格。?房屋重置價格：某一基準(zhǔn)日期，不同區(qū)域、不同用途、不同建筑結(jié)構(gòu)、不同檔次或等級的房屋，建造它所需要的一切合理必要的費(fèi)用、稅金及應(yīng)獲得的利潤。?房地價格=土地價格+建筑物價格?土地價格=房地價格一建筑物價格?建筑物價格=房地價格一土地價格?樓面地價=土地總價總建筑面積?樓面地價二土地總價 X土地總面積=土地單價總建筑面積 土地總面積 容積率?期房目前的價格=現(xiàn)房價格一（預(yù)計從期房達(dá)到現(xiàn)房期間）現(xiàn)房出租的凈收益的折現(xiàn)值一風(fēng)險補(bǔ)償補(bǔ)地價=改變后的地價一改變前的地價?補(bǔ)地價（單價）=現(xiàn)樓面地價X現(xiàn)容積率一原樓面地價X原容積率?補(bǔ)地價（總價）=補(bǔ)地價（單價）X±地總面積?補(bǔ)地價（單價）二原樓面地價X（現(xiàn)容積率一原容積率）?補(bǔ)地價（單價）=原容積率下的土地單價X（現(xiàn)容積率一原容積率）原容積率4建立價格可比基礎(chǔ)?建筑面積下的價格=套內(nèi)建筑面積下的價格X套內(nèi)建筑面積建筑面積?建筑面積下的價格=使用面積下的價格X使用面積建筑面積?套內(nèi)建筑面積下的價格=使用面積下的價格X使用面積套內(nèi)使用面積1公頃=10000平方米1畝=666.67平方米1平方英尺=0.09290304平方米1坪=3.30579平方米?平方米下的價格=公頃下的價格!10000?平方米下的價格=畝下的價格尚66.67?平方米下的價格=平方英尺下的價格-0.09290304?平方米下的價格=坪下的價格-3.305795交易情況修正?采用百分率法進(jìn)行交易情況修正的一般公式為：可比實(shí)例成交價格X交易情況修正系數(shù)=可比實(shí)例正常市場價格可比實(shí)例成交價格X1 =可比實(shí)例正常市場價格1±S% 或者：可比實(shí)例成交價格X100 =可比實(shí)例正常市場價格100±S%上式中,1或100是交易情況修正系數(shù)1±S% 100±S%?采用差額法進(jìn)行交易情況修正的一般公式為:可比實(shí)例成交價格土交易情況修正數(shù)額=可比實(shí)例正常市場價格?正常成交價格一應(yīng)有賣方繳納的稅費(fèi)=賣方實(shí)際得到的價格?正常成交價格+應(yīng)有買方繳納的稅費(fèi)=買方實(shí)際付出的價格?應(yīng)有賣方繳納的稅費(fèi)=正常成交價格X賣方繳納稅率?應(yīng)有買方繳納的稅費(fèi)=正常成交價格X買方繳納稅率?正常成交價格=賣方實(shí)際得到的價格1—賣方繳納稅率?正常成交價格=買方實(shí)際付出的價格1+買方繳納稅率6交易日期調(diào)整?可比實(shí)例在成交日期時的價格X（1土T%）=可比實(shí)例在估價時點(diǎn)時的價格?可比實(shí)例在成交日期時的價格X（100土T）/100=可比實(shí)例在估價時點(diǎn)時的價格?采用定基價格指數(shù)進(jìn)行交易日期調(diào)整的公式為：可比實(shí)例在成交日期時的價格X估價時點(diǎn)時的價格指數(shù)=可比實(shí)例在估價時點(diǎn)時的價格成交日期時的價格指數(shù)?采用環(huán)比價格指數(shù)進(jìn)行交易日期調(diào)整的公式為:可比實(shí)例在成交日期時的價格X成交日期的下一時期的價格指數(shù)X再下一時期的價格指數(shù)X???X估價時點(diǎn)時的價格指數(shù)=可比實(shí)例在估價時點(diǎn)時的價格?采用逐期遞增或遞減的價格變動率進(jìn)行交易日期調(diào)整的公式為：可比實(shí)例在成交日期時的價格X(1±價格變動率)期數(shù)=可比實(shí)例在估價時點(diǎn)時的價格?采用期內(nèi)平均上升或下降的價格變動率進(jìn)行交易日期調(diào)整的公式為：可比實(shí)例在成交日期時的價格X(1±價格變動率乂期數(shù))=可比實(shí)例在估價時點(diǎn)時的價格7房地產(chǎn)狀況調(diào)整?房地產(chǎn)狀況調(diào)整的方法主要有百分率法和差額法、回歸分析法?可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價格X房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)=可比實(shí)例在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格或者：可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價格X 1 =可比實(shí)例在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格1±R%可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價格X 100 =可比實(shí)例在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格100±R?可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價格X100/()=可比實(shí)例在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格?可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價格X100/()X()/100=可比實(shí)例在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格注：上式()為估價對象房地產(chǎn)狀況相對于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況的得分4.8求取比準(zhǔn)價格?百分率法下的修正、調(diào)整系數(shù)連乘公式：估價對象價格=可比實(shí)例成交價格X交易情況修正系數(shù)X交易日期調(diào)整系數(shù)X房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)估價對象價格X(1±S%)X(1±R%)=可比實(shí)例成交價格X(1±T%)或者：估價對象價格=可比實(shí)例成交價格X 1 X(1±T%)X1或者:1±S% 1±R%估價對象價格=可比實(shí)例成交價格X100X100土TX100100±S100 100土R?百分率法下的修正、調(diào)整系數(shù)累加公式：估價對象價格=可比實(shí)例成交價格X(1+交易情況修正系數(shù)+交易日期調(diào)整系數(shù)+房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù))估價對象價格X(1土S%±R%)=可比實(shí)例成交價格X(1土T%)或者：估價對象價格=可比實(shí)例成交價格X 1土T%或者:1±S%iR%估價對象價格=可比實(shí)例成交價格X100土T100土S土R?差額法下的公式：估價對象價格=可比實(shí)例成交價格土交易情況修正系數(shù)土交易日期調(diào)整系數(shù)土房地產(chǎn)狀況調(diào)整數(shù)額2房地產(chǎn)價格的構(gòu)成?開發(fā)利潤=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值一土地取得成本一開發(fā)成本一管理費(fèi)用一投資利息一銷售費(fèi)用一銷售稅費(fèi)?計算基數(shù)=土地取得成本+開發(fā)成本，即：直接成本利潤率=開發(fā)利潤/(土地取得成本+開發(fā)成本）?計算基數(shù)=土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用：投資利潤率=開發(fā)利潤/（土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用）?計算基數(shù)=土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷售費(fèi)用，相應(yīng)的利潤率可稱為成本利潤率，即：成本利潤率=開發(fā)利潤/（土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷售費(fèi)用）?計算基數(shù)=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值（售價），相應(yīng)的利潤率可稱為銷售利潤率,即：銷售利潤率=開發(fā)利潤/開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值3成本法的基本公式?成本法最基本的公式為：房地產(chǎn)價格=重新購建價格一折舊?新開發(fā)土地價格=取得待開發(fā)土地的成本+土地開發(fā)成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷售費(fèi)用十銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤上式中：?開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率=開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地面積的總面積/開發(fā)區(qū)用地總面積X100%?新開發(fā)區(qū)某宗土地的單價=（取得該用地的總代價+土地開發(fā)總成本+總管理費(fèi)用+總投資利息+總銷售費(fèi)用+總銷售稅費(fèi)+總開發(fā)利潤）/（用地總面積X開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓面積的比率）X用途、區(qū)位等因素調(diào)整系數(shù)?求取該荒地開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地平均單價的過程如下：該荒地開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地的總價=取得該荒地的總代價十土地開發(fā)總成本十總管理費(fèi)用十總投資利息+總銷售費(fèi)用+總銷售稅費(fèi)+總開發(fā)利潤=取得該荒地的總代價十土地開發(fā)總成本十總管理費(fèi)用十總投資利息+可轉(zhuǎn)讓熟地的總價乂銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)和開發(fā)利潤的比率得出：.該荒地開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地的總價=（取得該荒地的總代價十土地開發(fā)總成本十總管理費(fèi)用十總投資利息）1—銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)和開發(fā)利潤的比率?該荒地開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地的平均單價=取得該荒地的總代價+土地開發(fā)總成本+總管理費(fèi)用+總投資利息（1—銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)和開發(fā)利潤的比率以可轉(zhuǎn)讓熟地面積= （取得該荒地的總代價+土地開發(fā)總成本+總管理費(fèi)用十總投資利息）（1—銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)和開發(fā)利潤的比率以可轉(zhuǎn)讓熟地面積比率乂該荒地總面積?新建房地價格=土地得成本+土地開發(fā)成本+建筑物建造成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷售費(fèi)用+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤?新建建筑物價格=建筑物建造成本+管理費(fèi)用+投資利息銷售費(fèi)用+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤?舊房地價格=土地的重新取得價格+建筑物的重新購建價格一建筑物重新購建價格?舊建筑物價格=建筑物的重新購建價格一建筑物的折舊5建筑物的折舊?建筑物的折舊=建筑物重新購建價格一建筑物市場價值?剩余經(jīng)濟(jì)壽命=經(jīng)濟(jì)壽命一有效經(jīng)過年數(shù)?直線法的年折舊計算公式:Di=D=C—S/N=C(1—R)/N上式中：Di—第i年的折舊額。D是一個常數(shù)；C——建筑物的重新購建價格；S——建筑物的凈殘值N——建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命；R—建筑物的凈殘值率；(C—S)——稱為折舊基數(shù)；?年折舊率d=D/CX100%=(C—S)/(CXN)X100%=(1—R)/NX100%?有效經(jīng)過年數(shù)為t年的建筑物折舊總額Et=DXt=(C—S)t/N=C(1—R)t/N?直線法折舊下的建筑物現(xiàn)值的計算公式為：V=C—Et=C—(C—S)t/N=c[1—(1—R)t/N]上式中：Et—建筑物的折舊總額；V——建筑物的現(xiàn)值；(C—S)——稱為折舊基數(shù);?成新折扣法V=C+q 式中：V——建筑物的現(xiàn)值；C——建筑物的重新購建價格；q——建筑物的成新率(%);?用直線法計算成新率的公式為：q=[1—(1—R)t/N]X100% 當(dāng)R=0時，q=(1—t/N)X100%=[1—(1—R)N—n/N]X100% =t/NX100%=[1—(1—R)t/t+n]X100% =n/t+nX100%?建筑物經(jīng)濟(jì)壽命=1/年折舊率?修復(fù)所必需的費(fèi)用W修復(fù)后的房地產(chǎn)價值一修復(fù)前的房地產(chǎn)價值?扣除功能過剩引起的折舊后的成本=重置成本一超額持有成本?扣除功能過剩引起的折舊后的成本=重置成本一(無效成本+超額持有成本)6成本應(yīng)用中涉及的有關(guān)規(guī)定?年折舊額=原價X(1—?dú)堉德?/耐用年限1收益法的基本原理?地價=年地租X購買年 ?地價=地租/利息率?某筆資金X利率=房地產(chǎn)的凈收益?房地產(chǎn)價格=房地產(chǎn)的凈收益/利率2報酬資本化法的公式V=A/1+Y+A/(1+Y)X(1+Y) An/(1+Y)X(1+Y)..?X(1+112 1 2 1 2Yn)]=￡1,/1+Yj)j=1V=A]/1+Y+A2/(1+Y)2+A3/(1+Y)3+...+An/(1+Y)n=]EAi=1?A=A初(1+Y)末V=A/Y[1—1/(1+Y)n]V=A/YKn=1—1/(1+Y)n=(1+Y)n—1/(1+Y)n?V70=V8XK70?V50=V8XK50?V8=V50/K50V40=V40XK40/K50Vn=VNXKn/KN=VNX(1+Y)N_nX[(1+Y)n—1]/(1+Y)N—1Vn=A/Yn(1—1/(1+Yn)n)或VN=A/YN〔1—1/(1+YN)n〕以上幾個公式中：V—房地產(chǎn)收益價格又稱現(xiàn)值；n—收益年限；A-%.乳——第n期凈收益；J丫2..丫「——第Y期報酬率(折現(xiàn)率)?收益期限為有限年的公式:v=寸—1_+ A_ 1 ]式中t為凈收益有變化(1+Y)/Y(1+Y》 (1+Y)n_ti=1的期限?收益期限為無限年的公式:v=Y+A(1+Y)iY(1+Y)ti=1?凈收益按一定數(shù)額遞增有限年V=(A/Y+b/Y2)X[1—1/(1+Y)n]—b/YXn/(1+Y)n未來第n年為[A+(n—1)b]收益年限為無限年V=A/Y+b/Y2?凈收益按一定數(shù)額遞減有限年V=(A/Y—b/Y2)x[1—1/(1+Y)n]+b/Yxn/(1+Y)n未來第n年為[A—(n—1)b]nWA/b+1?凈收益按一定比率遞增 有限年V=A/(Y—g)x[1—(1+g)/(1+Y)n]未來第n年為 A(1+g)n—1無限年V=A/(Y—g)?凈收益按一定比率遞減 有限年V=A/(Y+g)x[1—(1—g)/(1+Y)n] 未來第n年為A(1—g)n—1無限年V=A/Y+g以上幾個公式中：V—房地產(chǎn)收益價格又稱現(xiàn)值；b一凈收益逐年遞增(減)的數(shù)額；g—凈收益逐年遞減的比率；?凈收益為有效毛收入減運(yùn)營費(fèi)用公式：有效毛收入逐年遞增的比率為gl,運(yùn)營費(fèi)用逐年遞增的比率為甘￡,收益年限為有限年公式為:V=I/(Y—gI)X[1—(1+gI)/(1+Y)n]—E/Y—gEx[1—(1+gE)/(1+Y)n]上式中：I一有效毛收入；E一運(yùn)營費(fèi)用；gI—逐年遞增的比率；gE一逐年遞增的比率；

?預(yù)知未來若干年后的價格的公式：y= +-X-?預(yù)知未來若干年后的價格的公式：y= +-X-(1+Y)/ (1+Y)t?如果凈收益每年不變?yōu)锳,則公式為:V=A/Y[1—(1+Y)t]+Vt/(1+Y)t?如果凈收益按一定數(shù)額遞增，則公式為：V=(A/Y+b/Y2)[1—1/(1+Y)t]—b/YXt/(1+Y)t+Vt/(1+Y)t?如果凈收益按一定數(shù)額遞減，則公式為:V=A/Y—g[1—(1+g/1+Y)t]+b/YXt/(1+Y)t+Vt/(1+Y)t?如果凈收益按一定比率遞增，則公式為:V=A/Y—g[1—(1+g/1+Y)t]+Vt/(1+Y)t?如果凈收益按一定比率遞減，則公式為:V=A/Y+g[1—(1+g/1+Y)t]+Vt/(1+Y)t?如果難以預(yù)測未來的價格公式為:V=A[(1+Y)t—1]/Y[(1+Y)t—(1+△)]=A/Y—△XY/(1+Y)t—1=A/Y—△&上式中：a一償債基金系數(shù)；A一凈收益；V—房地產(chǎn)收益價格又稱現(xiàn)值；Y一報酬率(折現(xiàn)率)；△—增值率；3凈收益?潛在毛收入(PGI)；?有效毛收入(EGI)；?凈運(yùn)營收益(NOI)；?稅前現(xiàn)金流量(PTCF)；?運(yùn)營費(fèi)用率(OER)?稅后現(xiàn)金流量(ATCF)；?凈收益率(NIR)?凈收益率=1—運(yùn)營費(fèi)用率?凈收益=潛在毛收入一空置等造成的收入損失一運(yùn)營費(fèi)用=有效毛收入一運(yùn)營費(fèi)用(運(yùn)營費(fèi)用，不包含房地產(chǎn)抵押貸款還本付息額、會計上的折舊額、房地產(chǎn)改擴(kuò)建費(fèi)用和所得稅)?有租約限制下的價值=無租約限制下的價值—承租人權(quán)益的價值4報酬率?報酬率=無風(fēng)險報酬率+投資風(fēng)險補(bǔ)償+管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償+缺乏流動性補(bǔ)償—投資帶來的優(yōu)惠5直接資本化法?資本化率=年收益/價格?V=NOI/R 上式中：V—房地產(chǎn)價值；NOI—房地產(chǎn)未來第一年的凈收益；R—資本化率；?收益乘數(shù)是房地產(chǎn)的價格除以其某種年收益所得的倍數(shù)，即： 收益乘數(shù)=價格/年收益?利用收益乘數(shù)將年收益轉(zhuǎn)換為價值的直接資本化法公式為： 房地產(chǎn)價值=年收益X收益乘數(shù)?房地產(chǎn)價值=毛租金X毛租金乘數(shù)?毛租金乘數(shù)是市場上房地產(chǎn)的價格除以其毛租金所得的倍數(shù)，即:毛租金乘數(shù)=價格/毛租金(毛租金乘數(shù)也是經(jīng)常所講的“租售比價”)V=PGIXPGIM潛在毛收入乘數(shù)是市場上房地產(chǎn)的價格除以其年潛在毛收入所得的倍數(shù)，即:PGIM=V/PGI?V=EGIXEGIM有效毛收入乘數(shù)是房地產(chǎn)的價格除以其年有效毛收入所得的倍數(shù)，即:EGIM=V/EGIV=NOIXNIM凈收益乘數(shù)是房地產(chǎn)的價格除以其年凈收益所得的倍數(shù)，即:NIM=V/NOI由于凈收益乘數(shù)與資本化率是互為倒數(shù)的關(guān)系，通常很少直接采用凈收益乘數(shù)法形式，而采用資本化率將凈收益轉(zhuǎn)換為價值的形式，即:V=NOI/R?凈收益率與有效毛收入乘數(shù)之比求取綜合資本化率的公式為：Ro=NIR/EGIM因?yàn)镹IR=1—OER所以Ro=(1—OER)/EGIM上述公式的來源是：因?yàn)镽o=NOI/V所以，將上述等式右邊的分子和分母同時除以有效毛收入(EGl)得:Ro=NIR/EGIM上式中：Ro—綜合資本化率；OER—運(yùn)營費(fèi)用；V—房產(chǎn)價格；NIR—凈收益率；EGIM—有效毛收入乘數(shù)；NOI一某一年的凈收益；?在凈收益每年不變且持續(xù)無限年的情況下，報酬資本化法的公式為：V=A/Y?在凈收益每年不變但收益年限為有限年的情況下，報酬資本化法的公式為：V=A/Y[1—1/(1+Y)n]R=Y/[1—1/(1+Y)n]?在凈收益按一定比率g遞增并收益期限為無限年的情況下，報酬資本化法的公式為：V=A/Y—g?在預(yù)知未來若干年后的價格相對變動的情況下，報酬資本化法的公式為：V=A/Y—△XY/(1+Y)t—1或R=Y—△XY/(1+Y)t—16.6投資組合和剩余技術(shù)式中：Ro—綜合資本化率；Rl—土地資本化率；RB—建筑物資本化率；VL—土地價值；VB一建筑物價值；V—土地價值占房地價值的比率；B一建筑物價值占房地價值的比率，L+B=100%；.Ro=VlXRl+VbXRb/Vl+L ?Rl=(Vl+Vb)RO—VBXRB/VL ^RB=(VL+Vb)Ro—VlXRl/Vb?Ro=LXRL+BXRB?Ro=LXRL+(1—L)RB ?R°=(1—B)Rl+BXRb.抵押貸款常數(shù)的計算公式為：Ro=MXRm+(1—M)XRe?在分期等額本息償還貸款的情況下，抵押貸款常數(shù)的計算公式為：Rm=ymX(1+YM)n/(1+YM)n—1=Ym+Ym/(1+Ym1I式中：Rm—抵押貸款常數(shù)；Ym—抵押貸款報酬率，即抵押貸款利率（i）；n—抵押貸款期限；?房地產(chǎn)的價格=抵押貸款金額+自有資金額 ?房地產(chǎn)凈收益=抵押貸款收益+自有資金收益?直接資本化法的土地剩余技術(shù)公式為:vl=ao—vbxrb/rl?直接資本化法的建筑物剩余技術(shù)公式為:vb=ao—vlxrl/rb上式中：vl—土地價值；ao—土地與地上建筑物共同產(chǎn)生的凈收益；vb一建筑物價值；Rr—建筑物資本化率；Br—土地資本化率；?直接資本化法的自由資金剩余技術(shù)公式為:VE=ao—vmxrm/re?直接資本化法的抵押貸款剩余技術(shù)公式為:VM=ao—vexre/rm上式中：ve一自有資金權(quán)益價值；ao—房地產(chǎn)凈收益；vm—抵押貸款金額；rm一抵押貸款常數(shù)；re一自有資金資本化率；6.7凈收益與資本化率的匹配由土地收益求取土地價格：土地價格=土地凈收益/土地資本化率由建筑物收益求取建筑物價格：建筑物價格=建筑物凈收益/建筑物資本化率由房地收益求取房地價格：房地價格=房地凈收益/綜合資本化率由房地收益單獨(dú)求取土地價格：?土地價格=房地凈收益一建筑物凈收益/土地資本化率?土地價格=房地凈收益一建筑物價格X建筑物資本化率/土地資本化率?土地價格=房地凈收益/綜合資本化率一建筑物價格由房地收益單獨(dú)求取建筑物價格：?建筑物價格=房地凈收益一土地凈收益/建筑物資本化率?建筑物價格=房地凈收益一土地價格X土地資本化率/建筑物資本化率?建筑物價格=房地凈收益/綜合資本化率一土地價格2假設(shè)開發(fā)法的基本公式?待開發(fā)房地產(chǎn)的價值=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值一開發(fā)成本一管理費(fèi)用一投資利息一銷售費(fèi)用一銷售稅費(fèi)一開發(fā)利潤一投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)?生地價值=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值一由生地建成房屋的開發(fā)成本一管理費(fèi)用一投資利息一銷售費(fèi)用一銷售稅費(fèi)一開發(fā)利潤一買方購買生地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)?生地價值=開發(fā)完成后的熟地價值一由生地開發(fā)成熟地的開發(fā)成本一管理費(fèi)用一投資利息一銷售費(fèi)用一銷售稅費(fèi)一土地開發(fā)利潤一買方購買生地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)?毛地價值=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值一由毛地建成房屋的開發(fā)成本一管理費(fèi)用一投資利息一銷售費(fèi)用一銷售稅費(fèi)一開發(fā)利潤一買方購買毛地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)?毛地價值=開發(fā)完成后的熟地價值一由毛地開發(fā)成熟地的開發(fā)成本一管理費(fèi)用一投資利息一銷售費(fèi)用一銷售稅費(fèi)一土地開發(fā)利潤一買方購買毛地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)?熟地價值=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值一由熟地建成房屋的開發(fā)成本一管理費(fèi)用一投資利息一銷售費(fèi)用一銷售稅費(fèi)一開發(fā)利潤一買方購買熟地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)?在建工程價值=續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價值一續(xù)建成本一管理費(fèi)用一投資利息一銷售費(fèi)用一銷售稅費(fèi)一續(xù)建投資利潤一買方購買在建工程應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)?舊房價值=裝修改造完成后的房地產(chǎn)價值一裝修改造成本一管理費(fèi)用一投資利息一銷售費(fèi)用一銷售稅費(fèi)一裝修改造投資利潤一買方購買舊房應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)?適用于開發(fā)完成后出售的公式：V=VP—C?適用于開發(fā)完成后出租、營業(yè)的公式：V=VR—C上式中:V一待開發(fā)房地產(chǎn)的價值;Vp一用市場法或長期趨勢法測算的開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值；VC—應(yīng)扣除項(xiàng)目V一用收益法測算的開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值；R4假設(shè)開發(fā)法計算中各項(xiàng)的求取.利率=單位時間內(nèi)的利息/本金X100%?I=PXiXn ?F=P(1+iXn)?復(fù)利的本利和計算公式為：F=P(1+i)n?復(fù)利的總利息計算公式為：I=P[(1十i)n—1]?在名義利率下的本利和為：F=P(1+r/m)nxm?在名義利率下的一年末本利和為：F=P(1+r/m)m?假設(shè)實(shí)際年利率為i則在實(shí)際利率下的一年末本利的為：F=P(1+i)?令一年末名義利率與實(shí)際利率的本利和相等，即P(1+i)=P(1+r/m)m得出i=(1+r/m)m—1?名義利率與實(shí)際利率的關(guān)系，還可以通過利率的計算公式得出，即i=(F—P)/P=P(1+r/m)m—p/P=(1+r/m)m—1上7.4式中：i—利率；n一計息周期數(shù);I一總利息;F一計息期末的本利和;r一名義年利率;m一一年中計息m次；r/m 每次計息的利率尸一本金；2數(shù)學(xué)曲線似合法Y=a+bXa=(SY—bXSX)/Nb=(NX￡XY—SXXSY)/NX￡X2—(SX)2當(dāng)SX=0時，?a=SY/N?b=SXY/SX2上式中：Y—各期的房地產(chǎn)價格;X—時間;a,b—為末知參數(shù);N—時間序列的項(xiàng)數(shù);3平均增減量法V.=Po十dXi1d=(P—P)+(P—P)+_+(P—Pj+...+(P—PJ/n=(P—P)/n'1o2 1 1 1—1 n n—1 n 07上式中:V】一第1期房地產(chǎn)價格的趨勢值;i一時期序數(shù);Po一基期增減量的平均數(shù);d—逐期增減量的平均數(shù)；P1—第i期房地產(chǎn)價格的實(shí)際值；8.4平均發(fā)展速度法V=PXt1 ?t=(R/PXP/PXP/P…XP./P.|X…X1 0 '1 0 2 1 3 2 11—1Pn/Pn_JUn=叩。/上式中：t—平均發(fā)展速度；6指數(shù)修勻法下式中：V1—第1期的預(yù)測值;P1—第1期的實(shí)測值;V1+1—第1+1期的預(yù)測值;a—修勻常數(shù)，0WaW1公式為：V1+1=V1+a(P1—V1)=aP1+(1—a)V1 ?V1+1=aP1+(1—a)V1 ?V1+1=V1+a(P1—V1)1路線價法臨街深度價格修正率的形式臨街深度(英尺)255075100125150175200四三二一法則(％)403020l09876單獨(dú)深度價格修正率(％)403020l09876累計深度價格修正率(％)407090l00l09117124130平均深度價格修l60l40l20l0087.278.070.865.0正率(％)(40)(35)(30)(25)(2l.8)(19.5)(17.7)(16.25)?平均深度價格修正率=累計深度價格修正率乂標(biāo)準(zhǔn)臨街深度/所給臨街深度9.1.7路線價法計算公式(以標(biāo)準(zhǔn)臨宗地的單價為路線價、采用平均深度價格修正率為例)一面臨街矩形土地價值的計算公式：V(單價)=uXdu ?V(總價)=uXduX(fXd)上式中:V—土地價值;u—路線價;du—臨街深度價格修正率;f—臨街寬度;d—臨街深度前后兩面臨街矩形土地價值的計算公式：V(總價)=uoXduoXfXdo+u1XdulXfX(d—do) ?V(單價)=uoXduoXdo+ulXdulX(d一do)/d上式中:V—土地價值；uo—前街路線價；duo—前街臨街深度價格修正率；f—臨街寬度;d一總深度；do—前街影響深度;ul—后街路線價;dul—后街臨街深度價格修正率；矩形街角地價值的計算公式：V(單價)=uoXduo+ulXdulXt ?V(總價)=(uoXduo+ulXdulXt)X(fXd)上式中:V—土地價值;uo一正街路線價;duo一正街臨街深度價格修正率;ul一旁街路線價;dul一旁街臨街深度價格修正率；t一旁街影響加價率；f一臨街寬度；d—臨街深度；三角形土地價值的計算公式：?V（單價）=uXduXh ?V（總價）=uXduXhX（fXd：2）上式中:V—土地價值；u—路線價；du—臨街深度價格修正率；h—三角形土地價格修正率；f一臨街寬度;d—臨街深度；其他形狀土地價值的計算。通常是先將其劃分為矩形、三角形土地，然后分別計算這些矩形、三角形土地的價值再相加減4高層建筑地價分?jǐn)偟姆椒ò唇ㄖ娣e進(jìn)行分?jǐn)偰巢糠窒碛械牡貎r數(shù)額=土地總價值/總建筑面積X該部分的建筑面積某部分占有的土地份額=該部分享有的地價數(shù)額/土地總價值=該部分的建筑面積/總建筑面積按房地價值進(jìn)行分?jǐn)偰巢糠窒碛械牡貎r數(shù)額=土地總價值/房地總價值X該部分的房地價值某部分占有的土地份額=該部分享有的地價數(shù)額/土地總價值=該部分的房地價值/房地總價值按土地價值進(jìn)行分?jǐn)偰巢糠终加械耐恋胤蓊~=該部分的房地價值一該部分的建筑物價值/房地總價值一建筑物總價值某部分享有的地價數(shù)額=該部分占有的土地份額X土地總價值=該部分的房地價值一該部分的建筑物價值?地價=地租/利息率?地租量=農(nóng)產(chǎn)品的市場價格一農(nóng)產(chǎn)品的銷售稅費(fèi)一農(nóng)產(chǎn)品的生產(chǎn)成本一土地上投入資本的利息一農(nóng)業(yè)經(jīng)營者的利潤房地產(chǎn)估價理論與方法精講班第20講課件講義（環(huán)球職業(yè)教育在線）房地產(chǎn)估價理論與方法精講班第20講講義最高最佳使用原則第四節(jié)最高最佳使用原則最高最佳使用原則要求房地產(chǎn)估價結(jié)果是在估價對象最高最佳使用下的價值。最高最佳使用是指法律上許可、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行，經(jīng)過充分合理的論證，能夠使估價對象的價值達(dá)到最大化的一種最可能的使用。房地產(chǎn)估價之所以要遵守最高最佳使用原則，是因?yàn)樵诂F(xiàn)實(shí)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動中，每個房地產(chǎn)擁有者都試圖充分發(fā)揮其房地產(chǎn)的潛力，采用最高最佳的使用方式，以取得最大的經(jīng)濟(jì)利益。這一估價原則也是房地產(chǎn)利用競爭與優(yōu)選的結(jié)果。因此，房地產(chǎn)估價不僅要遵守合法原則，而且要遵守最高最佳使用原則（關(guān)鍵考點(diǎn)，會以設(shè)計考試題目）。最高最佳使用必須同時滿足以下4個條件：①法律上許可；②技術(shù)上可能；③經(jīng)濟(jì)上可行；④價值最大化。在此特別需要指出的是，估價中在判斷估價對象的最高最佳使用時，往往容易忽視“法律上許可〃這個前提條件，甚至誤以為最高最佳使用原則與合法原則有時是沖突的。實(shí)際上，最高最佳使用是在法律（包括法律、法規(guī)、政策、土地使用權(quán)出讓合同等）允許范圍內(nèi)的最高最佳使用。因此，最高最佳使用原則與合法原則之間的關(guān)系是：遵守了合法原則，不一定符合最高最佳使用原則的全部要求；遵守了最高最佳使用原則，必然遵守了合法原則中對合法使用方面的要求，但不一定符合合法原則對合法產(chǎn)權(quán)、合法處分等方面的要求(關(guān)鍵考點(diǎn)，會以設(shè)計考試題目)。最高最佳使用具體包括最佳用途(或最佳用途組合)、最佳規(guī)模和最佳集約度。尋找估價對象最高最佳使用的方法，是先盡可能地設(shè)想出各種潛在的使用方式，然后從下列4個方面依序篩選：法律上的許可性。對于每一種潛在的使用方式，首先檢查它是否為法律所允許。如果是法律不允許的，應(yīng)被淘汰。技術(shù)上的可能性。對于法律所允許的每一種使用方式，要檢查它在技術(shù)上是否能夠?qū)崿F(xiàn)，包括建筑材料性能、施工技術(shù)手段等能否滿足要求。如果是技術(shù)上達(dá)不到的，應(yīng)被淘汰。經(jīng)濟(jì)上的可行性。對于法律上允許、技術(shù)上可能的每一種使用方式，華進(jìn)行經(jīng)濟(jì)可行性檢驗(yàn)。經(jīng)濟(jì)可行性檢驗(yàn)的一般做法是：針對每一種使用方式，首先預(yù)測它未來的收入和支出流量，然后將未來的收入和支出流量用現(xiàn)值表示，再將這兩者進(jìn)行比較。只有收入現(xiàn)值大于支出現(xiàn)值的使用方式才具有經(jīng)濟(jì)可行性，否則應(yīng)被淘汰。具體的經(jīng)濟(jì)可行性評價指標(biāo)有財務(wù)凈現(xiàn)值、財務(wù)內(nèi)部收益率、投資回收期等。價值是否達(dá)到最大化。在所有具有經(jīng)濟(jì)可行性的使用方式中，能夠使估價對象的價值達(dá)到最大化的使用方式，才是最高最佳的使用方式。(一般會根據(jù)上述內(nèi)容設(shè)計多項(xiàng)選擇題)。特別提示：下列內(nèi)容要仔細(xì)閱讀，會針對下列內(nèi)容設(shè)計計算類型的判斷題。進(jìn)一步來講，有三個經(jīng)濟(jì)學(xué)原理有助于我們把握最高最佳使用原則：①收益遞增遞減原理；②均衡原理；③適合原理。收益遞增遞減原理可以幫助我們確定估價對象的最佳集約度和最佳規(guī)模。它揭示的是兩種投入產(chǎn)出關(guān)系(投入產(chǎn)出關(guān)系是指投入量的變動與相應(yīng)產(chǎn)出量的變動之間的關(guān)系）：一種是在一種投入量變動而其他投入量固定的情況下的投入產(chǎn)出關(guān)系；另一種是在所有的投入量都變動的情況下的投入產(chǎn)出關(guān)系。收益遞增遞減原理揭示的第一種投入產(chǎn)出關(guān)系叫做收益遞減規(guī)律（也稱為邊際收益遞減原理），可以表述如下：假定僅有一種投入量是可變的，其他的投入量保持不變，則隨著該種可變投入量的增加，在開始時，產(chǎn)出量的增加有可能是遞增的；但當(dāng)這種可變投入量繼續(xù)增加達(dá)到某一點(diǎn)以后，產(chǎn)出量的增加會越來越小，即會出現(xiàn)遞減現(xiàn)象。收益遞增遞減原理揭示的第二種投入產(chǎn)出關(guān)系叫做規(guī)模收益（也稱為規(guī)模報酬規(guī)律），可以表述如下：假定以相同的比例來增加所有的投入量（即規(guī)模的變化），則產(chǎn)出量的變化有以下3種可能：①產(chǎn)出量的增加比例等于投入量的增加比例，這種情況被稱為規(guī)模收益不變；②產(chǎn)出量的增加比例大于投入量的增加比例，這種情況被稱為規(guī)模收益遞增；③產(chǎn)出量的增加比例小于投入量的增加比例，這種情況被稱為規(guī)模收益遞減。在擴(kuò)大規(guī)模時，一般是先經(jīng)過一個規(guī)模收益遞增階段，然后經(jīng)過一個規(guī)模收益不變階段，再經(jīng)過一個規(guī)模收益遞減階段。均衡原理是以估價對象的內(nèi)部各構(gòu)成要素的組合是否均衡，來判定估價對象是否為最高最佳使用。它也可以幫助我們確定估價對象的最佳集約度和最佳規(guī)模。以建筑物與土地的組合來講，建筑物與土地相比較，如果規(guī)模過大或過小，或者檔次過高或過低，則建筑物與土地的組合不是均衡狀態(tài)，該房地產(chǎn)的效用便不能得到有效發(fā)揮，從而會降低該房地產(chǎn)的價值。例如，某宗土地上有建筑物，但該建筑物不是在最高最佳使用狀態(tài)，例如已過時、破舊、現(xiàn)狀容積率低，則會對該宗土地的有效利用構(gòu)成妨礙，在對該宗土地進(jìn)行估價時就需要做減價調(diào)整。這種情況在現(xiàn)實(shí)中經(jīng)常遇到，例如在舊城區(qū)有一塊空地，另有一塊有建筑物的土地，這兩塊土地的位置相當(dāng)，而有建筑物的土地上的建筑物已破舊不堪（無繼續(xù)利用價值），此時對于買者來說，空地的價值要高于有建筑物的土地價值。因?yàn)橘I者購得該有建筑物的土地后，還需花代價拆除建筑物，從而該建筑物的存在，不僅增加不了土地的價值，還降低了土地的價值?！纠?—1】某宗房地產(chǎn)的土地面積300m2，建筑面積250m2,建筑物的外觀及設(shè)備均已陳舊過時，有待拆除重建，測算拆遷費(fèi)用為每平方米建筑面積300元，殘值為每平方米建筑面積50元。試計算該宗房地產(chǎn)相對于空地的減價額?！窘狻吭撟诜康禺a(chǎn)相對于空地的減價額計算如下：該宗房地產(chǎn)相對于空地的減價額=（300-50）x250=62500（元）與上述相反的情形，是建筑物的設(shè)計、施工和設(shè)備都非常先進(jìn)、良好，但坐落的位置較差，例如在較偏僻的地方建造的高級賓館、商場，不能使該建筑物的效用得到充分發(fā)揮，雖然該類建筑物的重建價格或重置價格較高，但該建筑物的價值卻低于其重建價格或重置價格，即功能過剩引起了功能折舊。【例5-2】某建筑物的建筑面積500Om2,坐落的土地面積為2000m2,土地價格1500元/m2,用成本法測算出的該建筑物的重建價格為1600元/m2,市場上該類房地產(chǎn)的正常房地價格為1800元/m2o試計算該建筑物的現(xiàn)值。（特別提示：計算房地產(chǎn)的價值時要用正常房地產(chǎn)市場價格，而不能用房地產(chǎn)的個別價格。此問題在以后的計算題中經(jīng)常會遇到）?！窘狻吭摻ㄖ锏默F(xiàn)值計算如下：該建筑物的現(xiàn)價=（1800x5000—1500x2000）/5000=1200（元/m2）由上述計算結(jié)果可見，該建筑物的實(shí)際價值為1200元/m2,比其重建價格1600元/m2低400元/m2。適合原理是以估價對象與其外部環(huán)境是否協(xié)調(diào)，來判定估價對象是否為最高最佳使用。它可以幫助我們確定估價對象的最佳用途。例如，在日用必需品的零售商店集中地區(qū)，開設(shè)品牌服裝專店并不一定能獲得高收益，從而在這樣的地區(qū)開設(shè)品牌服裝專店就不是最高最佳使用。適合原理加上均衡原理以及收益遞增遞減原理，即當(dāng)估價對象與其外部環(huán)境最為協(xié)調(diào)，同時其內(nèi)部各構(gòu)成要素的組合最為均衡時，便為最高最佳使用（此句話為最高最佳使用判定和實(shí)現(xiàn)的條件，應(yīng)該記?。?。最高最佳使用原則要求評估價值應(yīng)是在合法使用方式下，在各種可能的使用方式中，能夠使估價對象的價值達(dá)到最大化的使用方式的估價結(jié)果。例如某宗土地，城市規(guī)劃規(guī)定其用途既可以是商業(yè)，也可以是居住，如果為商業(yè)用途能夠使該宗土地的價值達(dá)到最大化，則評估該宗土地的價值應(yīng)以商業(yè)用途為前提；反之，應(yīng)以居住用途或者商業(yè)與居住混合用途為前提。但當(dāng)估價對象已做了某種使用，則在估價時應(yīng)根據(jù)最高最佳使用原則對估價前提做下列之一的判斷和選擇，并應(yīng)在估價報告中予以說明：特別提示：下列計算公式必須會，可能出單項(xiàng)選擇題。（1）保持現(xiàn)狀前提認(rèn)為對現(xiàn)有房地產(chǎn)保持現(xiàn)狀、繼續(xù)使用最為有利時，應(yīng)以保持現(xiàn)狀、繼續(xù)使用為前提進(jìn)行估價。對現(xiàn)有房地產(chǎn)應(yīng)保持現(xiàn)狀的條件是：現(xiàn)有房地產(chǎn)價值>（新房地產(chǎn)價值一將現(xiàn)有房地產(chǎn)改變?yōu)樾路康禺a(chǎn)所必要的費(fèi)用）以建筑物為例，對現(xiàn)有建筑物應(yīng)予以保留的條件是：現(xiàn)有房地產(chǎn)價值>（新房地產(chǎn)價值一拆除現(xiàn)有建筑物所必要的費(fèi)用一建造新建筑物所必要的費(fèi)用)裝飾裝修改造前提認(rèn)為對現(xiàn)有房地產(chǎn)進(jìn)行裝飾裝修改造但不改變用途再予以使用最為有利時，應(yīng)以裝飾裝修改造但不改變用途再予以使用為前提進(jìn)行估價。對現(xiàn)有房地產(chǎn)應(yīng)進(jìn)行裝飾裝修改造的條件是：裝飾裝修后的房地產(chǎn)價值一裝飾裝修所必要的費(fèi)用>現(xiàn)狀裝飾裝修的房地產(chǎn)價值需要指出的是，裝飾裝修改造前提不一定是對建筑物進(jìn)行裝飾裝修改造，也有可能是對土地進(jìn)行改造。因?yàn)橥恋嘏c建筑物的不均衡所引起的功能折舊也可能是由于土地方面的原因造成的，這時就需要對土地進(jìn)行改造。改變用途前提認(rèn)為改變現(xiàn)有房地產(chǎn)的用途再予以使用最為有利時，應(yīng)以改變用途再予以使用為前提進(jìn)行估價。應(yīng)改變現(xiàn)有房地產(chǎn)用途的條件是：新用途的房地產(chǎn)價值一改變用途所必要的費(fèi)用>現(xiàn)用途的房地產(chǎn)價值重新開發(fā)前提認(rèn)為對現(xiàn)有房地產(chǎn)進(jìn)行重新開發(fā)再予以使用最為有利時，應(yīng)以重新開發(fā)再予以使用為前提進(jìn)行估價。對現(xiàn)有房地產(chǎn)應(yīng)進(jìn)行重新開發(fā)的條件是：重新開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值一重新開發(fā)所必要的費(fèi)用>現(xiàn)有房地產(chǎn)價值以建筑物為例，對現(xiàn)有建筑物應(yīng)予以拆除的條件是：(新房地產(chǎn)價值一拆除現(xiàn)有建筑物所必要的費(fèi)用一建造新建筑物所必要的費(fèi)用)>現(xiàn)有房地產(chǎn)價值上述情形的某種組合最常見的是第三種改變用途與第二種裝飾裝修改造的組合。上述“所必要的費(fèi)用〃包括必須付出的各項(xiàng)成本、費(fèi)用、稅金及應(yīng)當(dāng)獲得的利潤。必須指出的是，在實(shí)際估價中，對于上述五種估價前提，除第一種估價前提外，不能以其中某一種估價前提的可行，就判斷該種估價前提為最高最佳使用，而應(yīng)當(dāng)將它與其他幾種可行的估價前提進(jìn)行比較之后，才能作出最高最佳使用的判斷與選擇。特別提示：考試時可能會出將三種情況組合在一起，問如何選擇的題目。估價時點(diǎn)第五節(jié)估價時點(diǎn)估價時點(diǎn)原則要求房地產(chǎn)估價結(jié)果是在由估價目的決定的某個特定時間的價值。房地產(chǎn)估價之所以要遵守估價時點(diǎn)原則，是因?yàn)橛绊懛康禺a(chǎn)價格的因素是不斷變化的，房地產(chǎn)市場是不斷變化的，貨幣的購買力是不斷變化的，從而房地產(chǎn)價格也是不斷變化的。實(shí)際上，隨著時間的流逝，房地產(chǎn)本身也可能發(fā)生變化，例如建筑物變得陳舊過時。因此，同一宗房地產(chǎn)在不同的時間往往會有不同的價值。價值與時間密不可分，每一個價值都對應(yīng)著一個時間，不存在'沒有時間的價值〃如果沒有了對應(yīng)的時間，價值就會失去意義。反過來，就不可能離開時間來評估價值。如果沒有時間這個前提，價值估算將無從下手。另外，估價既不可能也無必要評估估價對象在所有時間上的價值，通常只是評估其在某個特定時間的價值。這就要求房地產(chǎn)估價必須先確定某個特定時間。但是，這個特定時間既不是委托人也不是房地產(chǎn)估價師可以隨意假定的，必須根據(jù)估價目的來確定。我們把這個由估價目的決定的特定時間稱為估價時點(diǎn)，并一般用公歷年、月、日表示。確立估價時點(diǎn)原則的意義在于：估價時點(diǎn)除了說明評估價值對應(yīng)的時間，還是評估估價對象價值的時間界限，例如，政府有關(guān)房地產(chǎn)的法律、法規(guī)、稅收政策、估價標(biāo)準(zhǔn)等的發(fā)布、變更、實(shí)施日期等，均有可能影響估價對象的價值，因此，在估價時究竟是采用發(fā)布變更之前還是之后時，應(yīng)根據(jù)估價時點(diǎn)來確定（關(guān)鍵細(xì)節(jié)）。再如，運(yùn)用市場法評估房地產(chǎn)價值時，如果選取的可比實(shí)例成交日期與估價時點(diǎn)不同（通常是這種情況），就需要把可比實(shí)例在其成交日期時的價格調(diào)整為在估價時點(diǎn)時的價格，如此調(diào)整之后的可比實(shí)例成交價格，才可以作為估價對象價值的參照值。特別需要強(qiáng)調(diào)的是，遵守估價時點(diǎn)原則并不是把評估價值說成是某個時間上的價值就算遵守了，更本質(zhì)的是估價時點(diǎn)確定應(yīng)當(dāng)在先，價值估算應(yīng)當(dāng)在后，而不是先有了“評估價值〃之后，再把它定義為某個時間上的價值（關(guān)鍵細(xì)節(jié)）。在實(shí)際估價中，通常是評估現(xiàn)在的價值，一般將房地產(chǎn)估價師實(shí)地查看估價對象期間或者估價作業(yè)日期內(nèi)的某個日期（特別是完成估價對象實(shí)地查看之日）確定為估價時點(diǎn)。但估價時點(diǎn)并非總是在此期間，也可因特殊需要，將過去或者未來的某個時間確定為估價時點(diǎn)。在具體的一個房地產(chǎn)估價項(xiàng)目中，估價時點(diǎn)究竟是現(xiàn)在還是過去或者未來，是由估價目的決定的（關(guān)鍵細(xì)節(jié)），并且所對應(yīng)的估價對象狀況和房地產(chǎn)市場狀況也會有所不同。因此，在估價中要特別注意估價目的、估價時點(diǎn)、估價對象狀況和房地產(chǎn)市場狀況四者的匹配關(guān)系，其中估價目的是龍頭。確定了估價目的，其他便可以根據(jù)估價目的來確定。不論是何種估價目的，評估估價對象價值所依據(jù)的市場狀況始終是估價時點(diǎn)時的狀況，但估價對象狀況不一定是估價時點(diǎn)時的狀況（關(guān)鍵結(jié)論）。不同估價目的的房地產(chǎn)估價，其估價時點(diǎn)與所對應(yīng)的估價對象狀況和房地產(chǎn)市場狀況的匹配關(guān)系，見教材表5-1或圖5—2。特別提示：教材P162—164頁，各種估價時點(diǎn)舉例部分內(nèi)容必考，請大家仔細(xì)閱讀，內(nèi)容很簡單。但由于學(xué)時有限不再講述。替代原則第六節(jié)替代原則替代原則要求房地產(chǎn)估價結(jié)果不得不合理地偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價格。房地產(chǎn)估價之所以要遵守替代原則，是因?yàn)楦鶕?jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，同一種商品在同一個市場上具有相同的市場價格。一般地說，任何經(jīng)濟(jì)主體（個人、家庭、企業(yè)等）在市場上的行為，都是要以最小的代價（花費(fèi)或成本）取得最大的效益（效用或利潤）。因此，任何明智的買者在購買商品時，都會“貨比三家〃從中選擇效用最大而價格最低的。如果價格與效用相比，顯示價格過