樞紐綜合開發(fā)業(yè)務(wù)機會及前景展望

北京榮邦瑞明投資管理有限責任公司TOD樞紐綜合開發(fā)，是未來重要的綜合開發(fā)投資領(lǐng)域?TOD模式在我國也已經(jīng)發(fā)展多年，近年來國家層面、地方政府頻繁發(fā)布通用地綜合開發(fā)的相關(guān)政策。?政策出臺的城市經(jīng)歷了從一線城市為主到新一線及二線城市為主的變化，軌道交通TOD?！秶秶揖C合立體交通網(wǎng)規(guī)劃綱要》(2021年2月)深入實施公交優(yōu)先發(fā)展戰(zhàn)略，構(gòu)建以城市軌道交通為骨干、常規(guī)公交為主體的城市公共交通系統(tǒng)，推進以公共交通為導(dǎo)向的城市土地開發(fā)模式，提高城市綠色交通分擔率。超大城市充分利用軌道交通地下空間和建筑，優(yōu)化客流疏散?！丁吨貞c市人民政府工作報告(2022年)》建設(shè)“軌道上的都市區(qū)”，統(tǒng)籌實施308公里城市軌道交通續(xù)建項目，新開工第四期項目44公里，推進TOD綜合開發(fā)，力爭城市軌道交通運營和在建里程實現(xiàn)“850＋”、其中運營里程突破500公里。《杭州市軌道交通TOD綜合利用專項規(guī)劃》(2022年2月)形成“六區(qū)二十一片”TOD重點發(fā)展區(qū)?！坝新浴逼瑓^(qū)開發(fā)策略管理平臺“有例”城市開發(fā)投資決策支持平臺“有略”片區(qū)開發(fā)策略管理平臺1TODTOD樞紐綜合開發(fā)并非簡單意義上的地鐵上蓋基本概念定義sitOrientedDevelopmentD而D其中，交通運輸是指基于軌道交通或機場的公共交通站點，在城市中一般以火車站、機場、地鐵站點或輕軌站點為主。區(qū)別于依賴私家車出行的形式，TOD更注重引導(dǎo)公共交通的通勤方式。同時，在公共交通站點的延伸區(qū)，主要通過在用地規(guī)劃上，TOD模式以公共交通站點為中心，400-800米(5-10分鐘步行路程)劃定半徑對范圍內(nèi)的土地進行深度開發(fā)，規(guī)劃建設(shè)成為覆蓋商業(yè)、辦公、住宅、文化、教育等功能集聚的發(fā)展區(qū)域，并更注重垂直立體空間的開發(fā)利用。從城市整體的發(fā)展前景來看，TOD模式更傾向于借助公共交通線路及節(jié)點規(guī)劃引導(dǎo)土地開發(fā)、產(chǎn)業(yè)及人口導(dǎo)入。最終通過構(gòu)建多中心的城市發(fā)展格局，形成生態(tài)、低碳、交通便捷的宜居城市?！坝新浴逼瑓^(qū)開發(fā)策略管理平臺“有略”片區(qū)開發(fā)策略管理平臺“有例”城市開發(fā)投資決策支持平臺可分為以地鐵、輕軌、公交、城際、飛機等公共交通載體的TODü基于樞紐載體類型的開發(fā)分類，是指以公共交通場站為中心，建立集工作、商業(yè)、文化、教育、居住等為一身的“單個綜合體”開發(fā)模式，從商業(yè)模式上講也是典型的資源整合模式。此類型一般為以住宅為主的綜合性用地屬性，集中于某宗地塊實施場站TOD綜合開發(fā)，主要為輕量化的發(fā)展。是指以公共交通站點為中心，建立集工作、商業(yè)為一體的“綜合體”，例如站點上蓋開發(fā)等。高鐵站等型站點也會打造為小型區(qū)域綜合體。此類型一般以商業(yè)、辦公屬性為主，高鐵站點依托住宅、商業(yè)、辦公實施，根據(jù)站點的類型和區(qū)域的發(fā)展進行確定。是指以高鐵站點、機場為中心，將商業(yè)、辦公、酒店、小型展覽、文化和居住等功能集聚于步行圈內(nèi)，形成TOD片區(qū)開發(fā)模式。此類型一般依托產(chǎn)業(yè)、住宅、商業(yè)及辦公類為一體實施，一般遵循站城一體復(fù)合開發(fā)為主旨的發(fā)展策略。D“有例”城市開發(fā)投資決策“有例”城市開發(fā)投資決策支持平臺“有略”片區(qū)開發(fā)策略管理平臺3品和消費能級。TODTOD具有交通設(shè)施+二級業(yè)態(tài)混合的特征基本概念定義TOD項目內(nèi)容二二級開發(fā)業(yè)態(tài)綜合交通樞紐商業(yè)√√√√地鐵+公交地鐵+高鐵公交+高鐵機場+公交/高鐵住宅√√√√市政道路、綠化、公園、學(xué)校等公寓√√辦公√√基礎(chǔ)設(shè)施√√√酒店“有略”片區(qū)開發(fā)策略管理平臺“有略”片區(qū)開發(fā)策略管理平臺“有例”城市開發(fā)投資決策支持平臺TODTOD基本概念定義十四五已招標TOD項目(部分)在城市稱模城市副中心站綜合交通樞紐工程建設(shè)集團股份有限公司利杭州西站樞紐南區(qū)站城綜合體項目都金牛區(qū)幸福軌道城市發(fā)展有限公司興湖科技城開發(fā)服務(wù)有限公司交通樞紐北京市工聯(lián)公司、北京城建集團、實興集團(聯(lián)合體)廊坊產(chǎn)業(yè)園南區(qū)項目中建一局集團建設(shè)發(fā)展有限公司、中國建筑標準設(shè)計研究院有限公司(聯(lián)合體)武侯白佛橋站TOD綜合開發(fā)項目(一期)城市政府TOD可以通過利用交通樞紐土地資源，通過市場化運營回收資金反哺基礎(chǔ)設(shè)施企業(yè)TOD可以通過挖掘軌道交通物業(yè)的商業(yè)項目的溢價能力?！坝新浴逼瑓^(qū)開發(fā)策略管理平臺“有略”片區(qū)開發(fā)策略管理平臺“有例”城市開發(fā)投資決策支持平臺TODTOD在城市綜合開發(fā)領(lǐng)域投資特點具備明顯優(yōu)勢市場機會展望l內(nèi)容包含了基礎(chǔ)設(shè)施，容易獲得金融機構(gòu)長期低息融資支持；趨勢l多以地方平臺和軌道公司為主運作和拿地；l市場化開發(fā)需要進一步的資金支持和專業(yè)整合；l對于城市綜合開發(fā)企業(yè)而言是很好的機會，有望替代傳統(tǒng)房企強化與平臺企業(yè)的合作?！坝新浴逼瑓^(qū)開發(fā)策略管理平臺“有略”片區(qū)開發(fā)策略管理平臺“有例”城市開發(fā)投資決策支持平臺十四五期間重點城市均提出了TOD發(fā)展的重大規(guī)劃，強調(diào)推進TOD綜合開發(fā)模式：深圳市深圳市廣州市上海市寧波市杭州市《深圳市綜合交通“十四《廣州綜合交通樞紐總體《上海市綜合交通發(fā)展“《寧波市“十四五”綜合《杭州市綜合交通發(fā)展“探索城市軌規(guī)劃(2018-2035年)》：：充分踐交通運輸發(fā)展規(guī)劃》：十四五”規(guī)劃》：“十四道交通樞紐與周邊用地協(xié)圍繞廣州建設(shè)全球交通樞行公共交通引導(dǎo)發(fā)展(十四五時期，續(xù)建2號線五”時期，重點完成蕭山紐的總目標，形成以廣州TOD)理念，加快推動國際機場、杭州西站、錢念為導(dǎo)向，完善軌道交通站、廣州東站、廣州南站、站城融合。重點樞紐場站程；新塘站綜合交通樞紐及富陽場站土地綜合開發(fā)管理制白云站為主要工程：安亭樞紐、青浦新建1號線西延工程、4號西站、桐廬東站、建德南度。重點樞紐場站工程：客站，以廣州北站、南沙城樞紐、松江樞紐、奉賢線延伸工程等。站、建德東站、新汽車南站、新塘站為輔助站的“新城樞紐。系統(tǒng)實施步行范圍內(nèi)高密站等樞紐建設(shè)。湖、白泥坑、五和等綜合交通樞紐。五主三輔”客運樞紐布局。度混合、遠密度遞減的以公共交通為導(dǎo)向的用地(TOD)開發(fā)策略?！坝新浴逼瑓^(qū)開發(fā)策略管理平臺“有略”片區(qū)開發(fā)策略管理平臺“有例”城市開發(fā)投資決策支持平臺個營個營十四五期間重點城市均提出了TOD發(fā)展的重大規(guī)劃，強調(diào)推進TOD綜合開發(fā)模式：武武漢市青島市貴陽市成都市太原市《武漢市綜合交通運輸發(fā)《青島市貫徹落實《交通貴陽市“十四五”交通建《成都市城市軌道交通《太原市“十四五”綜合展“十四五”規(guī)劃的通知》強國建設(shè)綱要》加快建設(shè)設(shè)專項規(guī)劃(2021-TOD綜合開發(fā)戰(zhàn)略規(guī)劃》：重：推進以公共交通為導(dǎo)向：提：充分利用：全市實施2035年軌道點推進軌道交通1號線一的城市土地開發(fā)模式(山東自由軌道交通區(qū)位優(yōu)勢，促進交通線網(wǎng)規(guī)劃中696個站TOD)，大力支持公交貿(mào)易試驗區(qū)青島片區(qū)等重公共交通引領(lǐng)城市發(fā)展(點和90個車輛基地，其線場站建設(shè)，加強公交專用點區(qū)域公交保障能力。全TOD。重點項目：竇關(guān)余TOD站點由各區(qū)市縣一期工程和R1號線一期道建設(shè)與管理。重點樞紐域推進地鐵沿線公共交通政府統(tǒng)籌實施。TOD站工程。工程：漢口北綜合客運樞導(dǎo)向開發(fā)(TOD)，實四方河站、花溪南站、桃點四級分級體系：城市級推廣TOD模式依托土地紐、漢陽站、武漢天河站、現(xiàn)開發(fā)收益反哺地鐵建設(shè)?；ㄕ?、數(shù)博大道站，花綜合開發(fā)利用綜合開發(fā)收長江新區(qū)站等。溪南站、孟關(guān)站等。團級140個、社區(qū)級481。益補貼交通設(shè)施建設(shè)和運。“有略”片區(qū)開發(fā)策略管理平臺“有略”片區(qū)開發(fā)策略管理平臺“有例”城市開發(fā)投資決策支持平臺未來三年TOD項目規(guī)模預(yù)測未來三年TOD項目規(guī)模預(yù)測截截止2022年9月已完成城軌交通線路270條9480萬㎡49480萬㎡4740億1.6萬億運營里程8759公里在建地鐵217條投資規(guī)模物業(yè)價值軌交線路車輛基地需求237座“有略”片區(qū)開發(fā)策略管理平臺“有略”片區(qū)開發(fā)策略管理平臺“有例”城市開發(fā)投資決策支持平臺貴陽青島蘭州長春佛山南京石家莊武漢洛陽上海深圳長沙北京大連福州合肥濟南沈陽天津無錫貴陽青島蘭州長春佛山南京石家莊武漢洛陽上海深圳長沙北京大連福州合肥濟南沈陽天津無錫86420十四五TOD項目規(guī)劃數(shù)量。l市的區(qū)域中心城市。都等省會城市為主?！坝新浴逼瑓^(qū)開發(fā)策略管理平臺“有略”片區(qū)開發(fā)策略管理平臺“有例”城市開發(fā)投資決策支持平臺TODTOD綜合樞紐開發(fā)項目具備較好的價值導(dǎo)向項目運作要點運營導(dǎo)向TOD通過運營帶來的資產(chǎn)運營導(dǎo)向TOD通過運營帶來的資產(chǎn)增值是收益的重要保障，需要引入適配的產(chǎn)業(yè)和實質(zhì)經(jīng)濟活動，經(jīng)過較長時間的維持運營來實現(xiàn)。提升城市價值TOD通過多功能空間交互，充分優(yōu)化城市結(jié)構(gòu)及資源配置，利用“軌道交通+物業(yè)”的模式提升沿線商業(yè)價值，是驅(qū)動城市價值的新引擎。一體化開發(fā)TOD綜合樞紐的設(shè)計、建設(shè)，是以高鐵、地鐵、機場、公交等軌道交通為核心，對樞紐站場和周邊街區(qū)進行高度綜合的一體化開發(fā)。TOD對參與方自身資源實力和打造項目的能力要求較高，需要整合規(guī)劃、設(shè)計、建設(shè)、營銷不同領(lǐng)域的專業(yè)服務(wù)資源?！坝新浴逼瑓^(qū)開發(fā)策略管理平臺“有略”片區(qū)開發(fā)策略管理平臺“有例”城市開發(fā)投資決策支持平臺規(guī)劃內(nèi)容多元TOD規(guī)劃內(nèi)容多元TOD外部的站點(站場)、商業(yè)、不同類型區(qū)位、環(huán)業(yè)態(tài)、布局等內(nèi)容資金體量較大Tod地上土地獲一般需要幾億至十投入。考慮到拿地運營內(nèi)容多到站點(站場)的配套設(shè)售、業(yè)態(tài)自持運營等多。TODTOD具備優(yōu)勢的同時，也存在一定的復(fù)雜性項目運作要點市場導(dǎo)向需市場導(dǎo)向需要TOD多元化的念上進行市場化“有略”片區(qū)開發(fā)策略管理平臺“有略”片區(qū)開發(fā)策略管理平臺“有例”城市開發(fā)投資決策支持平臺多元富多元富項目運作要點做好TOD項目，應(yīng)重點關(guān)注三個核心要點：商業(yè)中心和生活中目的特點和實際情實施經(jīng)驗的合作項目不同階段引入等方面的能力“有略”片區(qū)開發(fā)策略管理平臺“有略”片區(qū)開發(fā)策略管理平臺“有例”城市開發(fā)投資決策支持平臺流特征：游客為主流特征：游客為主實施實施TOD項目，做好站點定位認知是基石項目運作要點做好站點定位認知，疏通城市功能與客流關(guān)系是TOD項目的基石：TOD的功能區(qū)域D續(xù)性。極為重要。流特征：商務(wù)辦公人群流特征：行政辦公人群“有略”片區(qū)開發(fā)策略管理平臺“有略”片區(qū)開發(fā)策略管理平臺“有例”城市開發(fā)投資決策支持平臺路徑1:項目公司合作XX地鐵公司立路徑1:項目公司合作XX地鐵公司立 項目公司拿地開發(fā)TOD項目社會資本路徑3:收益權(quán)合作 XX地鐵社會資本權(quán)比開發(fā)TOD項目權(quán)ü該方式為地鐵公司與社會資本合作成立項目公比例進行投入。這種合作模式有助于滿足情況下的補充創(chuàng)新。實施實施TOD項目，選擇最優(yōu)合作路徑是重點項目運作要點根據(jù)項目的特點和實際情況，選擇最優(yōu)合作路徑是TOD項目成功的重點：路路徑2:股權(quán)合作XX地鐵公司購 權(quán)益社會資本TOD項目目用地資金。獲取用地后引入社會資本收購股權(quán)/權(quán)進行項目的開發(fā)工作。為鐵公司在拿地環(huán)節(jié)更具備一定的優(yōu)勢條件?！坝新浴逼瑓^(qū)開發(fā)策略管理平臺“有略”片區(qū)開發(fā)策略管理平臺“有例”城市開發(fā)投資決策支持平臺短期收入來源遠期收入來源品牌運營+物業(yè)管理樞紐配套+商業(yè)住宅等商業(yè)住宅銷售+物業(yè)物業(yè)短期收入來源遠期收入來源品牌運營+物業(yè)管理樞紐配套+商業(yè)住宅等商業(yè)住宅銷售+物業(yè)物業(yè)+物業(yè)管理商業(yè)住宅等資產(chǎn)物業(yè)資產(chǎn)形成實施實施TOD項目，做好資源整合是核心要素項目運作要點好的運營資源整合，是實現(xiàn)項目現(xiàn)金流最大化的持續(xù)的核心要素：整合資源、平衡項目、獲取收整合資源、平衡項目、獲取收益中期收入來源中期收入來源形成各階段收益支撐性資源“有例”城市開發(fā)投資決策“有例”城市開發(fā)投資決策支持平臺“有略”片區(qū)開發(fā)策略管理平臺√√√√√學(xué)校等園√√√√√√√√學(xué)校等園√√√TOD行能力升級企業(yè)能力建設(shè)構(gòu)建全面的城市綜合開發(fā)運營能力是投資企業(yè)進入TOD市場的實施保障TOD實施綜合能力需求大型施工類企業(yè)二優(yōu)勢二優(yōu)勢級開發(fā)業(yè)態(tài)劣勢級開發(fā)業(yè)態(tài)劣勢綜合交通樞紐基礎(chǔ)設(shè)施綜合交通樞紐基礎(chǔ)設(shè)施住宅住宅辦公商業(yè)酒店公寓√地鐵+公交地鐵+公交√√√√√√地鐵+高鐵地鐵+高鐵√路、綠化公√公交+高鐵目營銷公交+高鐵√√√√機場+公交/高鐵機場+公交/高鐵√√“有略”片區(qū)開發(fā)策略管理平臺“有略”片區(qū)開發(fā)策略管理平臺“有例”城市開發(fā)投資決策支持平臺城市規(guī)劃項目設(shè)計工程施工投融資管理經(jīng)營管理城市營銷劃、政策研究等軟性課題的投入城市規(guī)劃項目設(shè)計工程施工投融資管理經(jīng)營管理城市營銷劃、政策研究等軟性課題的投入。項目實施過程缺乏先進的工程建設(shè)單位物業(yè)管理團隊、酒店管理團隊、商業(yè)管理團隊規(guī)劃單位自身的資源整合，成為一個多元化主體的合作平臺，打造場理念的標桿項目。軟硬兼顧軟硬兼顧，打造多元主體合作平臺企業(yè)能力建設(shè)城城市運營商(投資企業(yè))“有例”城市開發(fā)投資決策“有例”城市開發(fā)投資決策支持平臺“有略”片區(qū)開發(fā)策略管理平臺企業(yè)能力建設(shè)l投前階段，項目面臨著來自內(nèi)外部因素的不確定性，需要投資企業(yè)在實施過程中鎖定項目邊界條件，實訴求、降低項目風(fēng)險。以提升區(qū)域價值為導(dǎo)向，兼顧政企雙方開發(fā)訴求，構(gòu)建雙方共同遵守規(guī)規(guī)劃優(yōu)化投前重點工作投資模式財務(wù)市場預(yù)測開發(fā)開發(fā)范圍l針對邊界條件變化，投資企業(yè)要做好項目的財務(wù)評估工作，充分認識變化對投資價值和項目風(fēng)險的影響，并采取積極措施降低變化對實現(xiàn)項目目標。l建立風(fēng)險管控機制，嚴格要求做好項目的總體開發(fā)計劃，通過在方案策劃階段建立動態(tài)調(diào)節(jié)機制，嚴防發(fā)生系險。房地產(chǎn)市場的跟蹤監(jiān)測評估，扎實做“有略”片區(qū)開發(fā)策略管理平臺“有略”片區(qū)開發(fā)策略管理平臺“有例”城市開發(fā)投資決策支持平臺TODTOD樞紐綜合開發(fā)領(lǐng)域前景廣闊總結(jié)l我國軌道交通網(wǎng)規(guī)模較大、覆蓋人口較多，但軌道開發(fā)利用景廣闊。l現(xiàn)在多以地方平臺和軌道公司為主運作和拿地。TOD對開發(fā)者城市綜合開發(fā)運營能力要求較高，新業(yè)態(tài)、新空間的打造規(guī)劃、多業(yè)態(tài)運營及資本運作能力才能轉(zhuǎn)型成為“TOD綜合“有略”片區(qū)開發(fā)策略管理平臺“有略”片區(qū)開發(fā)策略管理平臺“有例”城市開發(fā)投資決策支持平臺項目機會挖掘投融資顧問城市運營服務(wù)項目投后管理榮邦瑞明項目機會挖掘投融資顧問城市運營服務(wù)項目投后管理榮邦瑞明讓合作更簡單“有略”片區(qū)開發(fā)策略管理平臺“有略”片區(qū)開發(fā)策略管理平臺“有例”城市開發(fā)投資決策支持平臺的服務(wù)內(nèi)容公司簡介的服務(wù)內(nèi)容公司簡介建設(shè)的早期機會信息進行收集、篩選、府各類建設(shè)項目實時動態(tài),幫助工程和投資企業(yè)精準把握地方的城市建設(shè)項目機會，為策賦能?！坝新浴逼瑓^(qū)開發(fā)策略管理平臺“有例”城市開發(fā)投資決策支持平臺22“有略”片區(qū)開發(fā)策略管理平臺如何發(fā)揮三位一體構(gòu)架作用如何發(fā)揮三位一體構(gòu)架作用有助于解決總部的市場職能，更好地布局整體市場拓展的方向。展體系01項目機會線索府規(guī)劃目立項有助于解決一線市場拓展機會的廣度和深度，充分發(fā)揮地方的業(yè)主關(guān)系網(wǎng)絡(luò)，推動項目快速成型和落地。03項目落地模式策劃目評估目策劃目投標城市機會挖掘為企業(yè)帶來的價值公司簡介企業(yè)構(gòu)建的市場拓展機制，是一個三位一體的拓展網(wǎng)絡(luò)，包含的項目拓展渠道：政