個人的一點工作心得

個人的一點工作心得2015.01.211、負責牽頭組織對操作項目進行全面分析研究,組織展開對市場綜合調研,對項目進行準確的定位，并確定項目整體營銷推廣方案等；

2、研究房地產(chǎn)市場的宏觀信息，市場動態(tài)、同行業(yè)競爭企業(yè)發(fā)展動態(tài)、收集顧客信息，并對信息進行加工與處理等；

3、參與年度銷售分解、價格策略制定；

4、項目整體費用預算及銷售費用的把控；

4、根據(jù)月度推廣思路與主題制定月度推廣計劃和每周工作計劃；

5、組織和開展各項企劃執(zhí)行工作（包括市場研究/媒介傳播/把控廣告設計和文案/活動/包裝和制作/公司管理平臺的運作等內(nèi)容），并跟蹤進度及質量；

一、營銷總監(jiān)的工作職責6、牽頭進行銷售與推廣總結以及分析；協(xié)調控制整體推廣費用,制定階段性資金新增及支付計劃；

7、與公司相關部門溝通與協(xié)調；

8、整合和把控公司外部資源，為項目銷售和企劃工作的順利開展奠定基礎；9、負責對營銷部員工進行績效考核及把控；

10、制定和貫徹企業(yè)的產(chǎn)品策略及政策；

11、負責監(jiān)督檢查營銷計劃的貫徹執(zhí)行，達成項目整體營銷目標。12、完成公司安排的其他工作。

二、營銷總監(jiān)工作職責的總結1、項目前期策劃2、市場調研3、項目整體營銷方案及階段性營銷方案的制定與執(zhí)行4、營銷費用計劃與控制5、營銷監(jiān)管、總結及評估6、營銷部員工的績效考核7、內(nèi)外部的溝通、協(xié)調及資源整合三、營銷總監(jiān)工作的分解1、項目前期策劃（1）項目地塊分析與研究■興奮點分析（優(yōu)勢及機會分析）■痛點分析（劣勢及威脅分析）（2）前期市場調研■宏觀市場：如經(jīng)濟環(huán)境、房地產(chǎn)政策、金融政策、樓市景氣指數(shù)等?！鑫⒂^市場：如區(qū)域房地產(chǎn)市場的供應量、銷售量、市場活躍程度及及區(qū)域競爭樓盤調查等?！鲋苓叚h(huán)境及配套調研,■周邊商業(yè)、人口數(shù)量調研，■需求調研產(chǎn)品需求：如如戶型需求、戶型面積、商鋪面積、進深、開間和層高等。需求類別：如剛性需求、改善型需求、投資性需求?！鲑徺I力調研：如購房者對總價、單價、首付款總額、月供的承受能力等?！鰠^(qū)域發(fā)展趨勢調研（3）項目定位：■檔次定位：高檔、中檔、低檔，或都豪宅、普通住宅、經(jīng)濟適用型住宅?！鑫飿I(yè)類別：別墅、低密度住宅、多層、小高層或者高層，■住宅產(chǎn)品定位：戶型配比和戶型面積■商業(yè)定位商業(yè)規(guī)模，擬招商業(yè)業(yè)態(tài)，商鋪面積、進深、開間及層高，主力店、次主力店、其他輔助商業(yè)的規(guī)模及要求等、商業(yè)層高及層數(shù)，商業(yè)租售比例等（4）項目規(guī)劃建議■外立面風格：如現(xiàn)代中式風格、現(xiàn)代歐式風格、地中海風格、現(xiàn)代風格等；■物業(yè)組合、排布；■戶型組合及分布；■戶型規(guī)劃；■商業(yè)業(yè)態(tài)、主題規(guī)劃；■主力店、次主力店、輔助商業(yè)的規(guī)劃布局；■園林景觀規(guī)劃等。2、市場調研■前期調研：為項目定位服務，為項目定位提供依據(jù)?！鲣N售過程中的調研銷售過程中的調研，包括銷售過程中的市場變化（如經(jīng)濟環(huán)境的變化、金融政策的變化、競爭變化等）和客戶需求變化等方面的調研。3、營銷方案的制定與執(zhí)行■推盤計劃及推盤節(jié)奏即先推哪些樓棟，后推哪些樓棟，每次推多少房源，銷售進度計劃、推盤的時間節(jié)點及頻率等，當然計劃是還得根據(jù)市場情況予以調整?！鰞r格策略是高開低走？還是低開高走？

銀子要賣金子價？（并非不可能）金子只賣銀子價？（物超所值）金是金銀是銀，一定要賣個“實價？

（物有所值）

尾盤：降價清貨？精細營銷？

在目前市場條件下，最有力的策略當然是通過包裝讓樓盤“看起來像是金子”，但又只售銀子的價，“盡量擠掉價格中的水分”，使價格盡量回歸價值，從而使發(fā)展商有利可賺，消費者樂于接受?！鲣N售渠道以售樓部為中心的坐銷人員行銷二手房門店代理銷售二手房經(jīng)紀人代理銷售公司全員銷售戰(zhàn)略全城經(jīng)紀人戰(zhàn)略等■銷售策略蓄客期：開盤：強銷期：持銷期：尾盤期：■形象塑造在形塑造上，應該與項目本身的價值相對應，可以適當拔高，不應該過度包裝?！鐾茝V策略推廣主題：推廣主線不變，不同階段訴求是不一樣的，推廣階段可分為導入期、蓄客期、開盤、強銷期、持銷期和尾盤期。媒介組合：不但要用好傳統(tǒng)媒介，更要用新的媒介，如微信、微信公眾號等傳播媒介，還可以開發(fā)項目自己的APP等。推廣渠道：■公關活動■促銷策略4、營銷費用計劃與控制5、營銷監(jiān)管、總結及評估6、營銷部員工的績效考核7、內(nèi)外部的溝通、協(xié)調及資源整合四、全員營銷與全城經(jīng)紀人戰(zhàn)略1、全員營銷除銷售人員之處，公司的每位員工都是項目的銷售員和宣傳員。這就需要對公司的每員工進行培訓：普及房地產(chǎn)知識，并對項目詳情作為重點培訓內(nèi)容。同時也需要將業(yè)績納內(nèi)績效考核，對員工進行激勵。2、全