第五章 房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析

第五章房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析第一節(jié)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)及其種類一、含義是指房地產(chǎn)投資活動中因素的不確定引發(fā)結(jié)果的不確定，導(dǎo)致投資的實(shí)際效益與期望收益的偏離程度及其量值。二、種類1、經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)---是指因經(jīng)營上的失誤造成的實(shí)際經(jīng)營結(jié)果偏離于期望值的可能性。2、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)其一、房地產(chǎn)購買者不能按約按期支付購房款其二、投資者動用財(cái)務(wù)杠桿帶來的風(fēng)險(xiǎn)3、購買力風(fēng)險(xiǎn)由于通脹的發(fā)生而導(dǎo)致投資者實(shí)際收益降低的風(fēng)險(xiǎn)4、流動性和變現(xiàn)性風(fēng)險(xiǎn)5、利率風(fēng)險(xiǎn)隨著市場利率的變動而產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)—利率變動---銷售市場、建造成本及對房地產(chǎn)價(jià)值判斷6、商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)是指一個(gè)特定房地產(chǎn)項(xiàng)目不能成功運(yùn)轉(zhuǎn)的可能性7、市場供求關(guān)系的變化所引起的風(fēng)險(xiǎn)8、社會風(fēng)險(xiǎn)9、自然風(fēng)險(xiǎn)三、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的控制原則投資于風(fēng)險(xiǎn)較小的房地產(chǎn)項(xiàng)目通過多項(xiàng)目的投資組合乃至多種經(jīng)營控制風(fēng)險(xiǎn)投資類型、投資地域、投資時(shí)間組合通過加強(qiáng)資產(chǎn)管理來控制風(fēng)險(xiǎn)通過合理改變經(jīng)營形式轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)通過市場分析優(yōu)化投資決策來控制風(fēng)險(xiǎn)第二節(jié)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)管理一、含義是對房地產(chǎn)投資活動中潛在的意外損失進(jìn)行識別、衡量、處理和防范二、程序1、風(fēng)險(xiǎn)的識別2、風(fēng)險(xiǎn)的衡量3、風(fēng)險(xiǎn)管理的對策4、風(fēng)險(xiǎn)管理的實(shí)施三、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的處理1、風(fēng)險(xiǎn)自留房地產(chǎn)投資者以其自身的財(cái)力來負(fù)擔(dān)未來可能的風(fēng)險(xiǎn)損失（1）承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)適用范圍用其它方法處理成本大于自我承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的代價(jià)；有些風(fēng)險(xiǎn)雖會帶來經(jīng)濟(jì)損失，但由于損失規(guī)模較小，對房地產(chǎn)經(jīng)營者影響不大不可轉(zhuǎn)移出去的風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理人員由于缺乏風(fēng)險(xiǎn)的技術(shù)知識，或疏忽處理而造成的風(fēng)險(xiǎn)損失（2）自保風(fēng)險(xiǎn)預(yù)先提取基金以彌補(bǔ)風(fēng)險(xiǎn)所致?lián)p失的積極性自我承擔(dān)用于處理那些損失較大的房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)2、風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移指房地產(chǎn)投資者以某種方式將風(fēng)險(xiǎn)損失轉(zhuǎn)給他人承擔(dān)如參加保險(xiǎn)、租賃、套頭交易、契約或合同將損失的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)和法律責(zé)任轉(zhuǎn)移給其它人3、風(fēng)險(xiǎn)組合4、風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防是指事先采取相應(yīng)的措施，阻止房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)損失的發(fā)生。防止危險(xiǎn)因素的產(chǎn)生減少已經(jīng)存在的危險(xiǎn)因素，并對之進(jìn)行監(jiān)控對風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行時(shí)間和空間上的隔離加強(qiáng)投資方保護(hù)能力穩(wěn)定、修復(fù)和更新受損對象風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防的評價(jià)：5、風(fēng)險(xiǎn)的回避三、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的防范策略保險(xiǎn)策略投資分散策略融資策略聯(lián)合策略三、常見房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的防范（一）房地產(chǎn)投資商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)1、房地產(chǎn)投資商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的影響因素房地產(chǎn)類型房地產(chǎn)管理水平房地產(chǎn)市場變化經(jīng)濟(jì)景氣房地產(chǎn)政策政治風(fēng)波2、降低房地產(chǎn)投資商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的策略進(jìn)行房地產(chǎn)類型組合投資選擇擅長經(jīng)營的房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)模投資，限制競爭在經(jīng)濟(jì)上升期投資選擇短平快房地產(chǎn)項(xiàng)目投資預(yù)期投資后的維持管理費(fèi)用（二）房地產(chǎn)投資金融風(fēng)險(xiǎn)分析1、房地產(chǎn)投資金融風(fēng)險(xiǎn)的影響因素金融政策的調(diào)整取消抵押品贖回權(quán)的威脅銀行催還貸款的要求2、降低房地產(chǎn)投資金融風(fēng)險(xiǎn)的對策充分把握國家金融政策預(yù)期銀行貸款利率的變化重視被拍賣的威脅加強(qiáng)項(xiàng)目的經(jīng)營管理（三）房地產(chǎn)投資購買力風(fēng)險(xiǎn)重視通脹對投資收益的影響選擇好的地段進(jìn)行房地產(chǎn)投資利用通貨膨脹的影響增強(qiáng)在談判中的地位（四）房地產(chǎn)投資變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)分析1、房地產(chǎn)投資變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的影響因素房地價(jià)值量的大小房地產(chǎn)的建設(shè)程度房地產(chǎn)地段好壞房地產(chǎn)的市場行情房地產(chǎn)凈現(xiàn)金流量2、降低房地產(chǎn)投資變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的策略’把握好搭配投資比例選擇容易分割出售的房地產(chǎn)進(jìn)行投資不做資金缺口的房地產(chǎn)投資選好房地產(chǎn)投資地段保證有能力持有房地產(chǎn)足夠時(shí)間操縱房地產(chǎn)現(xiàn)金流量（五）房地產(chǎn)投資不可抗力風(fēng)險(xiǎn)分析1、不可抗力風(fēng)險(xiǎn)的影響因素房地產(chǎn)所在的地理位置房地產(chǎn)本身特性保險(xiǎn)事業(yè)發(fā)展水平抗災(zāi)自救能力房地產(chǎn)管理水平2、降低房地產(chǎn)投資不可抗力風(fēng)險(xiǎn)的策略加強(qiáng)管理，以預(yù)防為主積極投保選擇不可抗力發(fā)生可能性小的地方投資（五）房地產(chǎn)投資主觀風(fēng)險(xiǎn)分析1、房地產(chǎn)投資主觀風(fēng)險(xiǎn)的影響因素房地產(chǎn)投資商在知識、能力、品德等方面的弱性2、主觀風(fēng)險(xiǎn)的防范與控制措施從用人制度的完善中出發(fā)，建立科學(xué)的體制設(shè)立預(yù)警系統(tǒng)建立防范系統(tǒng)高透明度的機(jī)制

第三章、房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目分析第一節(jié)、房地產(chǎn)置業(yè)投資簡述一、房地產(chǎn)置業(yè)投資的種類1、含義：是投資者購置房地產(chǎn)后，或?qū)C(jī)出售、或租賃經(jīng)營以獲取收益的商業(yè)活動2、種類：以盈利為目的的房地產(chǎn)買賣投資用于自己消費(fèi)的置業(yè)投資用于出租經(jīng)營的置業(yè)投資房地產(chǎn)租賃經(jīng)營投資等。二、房地產(chǎn)置業(yè)投資的利弊

利：可以為投資者提供較為穩(wěn)定和可觀的收益有一定的安全性和保值增值性能抵消通貨膨脹的影響易于獲得金融機(jī)構(gòu)的支持提高置業(yè)投資者的資金信用等級弊：投資數(shù)額巨大專業(yè)性較強(qiáng)投資的回收期長，風(fēng)險(xiǎn)大

三、房地產(chǎn)置業(yè)投資的原則熟知國家和各地政府的房地產(chǎn)開發(fā)政策和了解市場把握最佳時(shí)機(jī)尋找最佳位置查清核實(shí)樓齡注重使用面積重視房地產(chǎn)質(zhì)量選擇的投資方式與投資對象查清房地產(chǎn)用途選擇適當(dāng)?shù)母犊罘绞阶⒁怆y辨的僭建物考查房地產(chǎn)管理水平四、置業(yè)投資方式直接購房以舊翻新以租養(yǎng)租以房換房合建分成以租代購到拍賣會上淘房先租后售保守保險(xiǎn)高端租賃樓花

五、房地產(chǎn)置業(yè)投資分析的基本指標(biāo)1、投資成本房地產(chǎn)買賣投資成本

購置價(jià)款、利息費(fèi)用、維護(hù)費(fèi)用(改造費(fèi)用)、經(jīng)營費(fèi)用、稅費(fèi)

房地產(chǎn)租賃經(jīng)營投資成本

押金利息、改造費(fèi)用、經(jīng)營管理費(fèi)用、設(shè)施運(yùn)行維護(hù)費(fèi)、維修費(fèi)用、空置費(fèi)用、稅費(fèi)

2.投資回收期投資回收期(主要適用于出租和自營的房地產(chǎn)項(xiàng)目)是指房地產(chǎn)項(xiàng)目的凈收益抵償總投資所需要的時(shí)間。

3.投資利潤率投資利潤率=年平均利潤總額÷總投資×100%

4.資本金利潤率資本金利潤率=年平均利潤總額÷資本金×100%

5.資本金凈利潤率資本金利潤率=年平均所得稅后利潤總額÷資本金×100%

6.財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值

NPV=∑(CI-CO)(1+ic)-t第二節(jié)房地產(chǎn)投資分析一、房地產(chǎn)買賣投資分析案例1

某投資者投資了30萬元購買一套120平方米住宅，一次性付款，預(yù)計(jì)3年(假定空置，暫不考慮租金收益及物業(yè)管理費(fèi)等支出，但在實(shí)際分析中應(yīng)當(dāng)考慮)后可以賣到40萬元。其他條件如下：售房時(shí)的交易手續(xù)費(fèi)為售價(jià)的1.5%。營業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、印花稅、契稅分別為售價(jià)的5%、營業(yè)稅的1%、0.5%、1.5%。城市土地使用稅每年每平方米0.5元。評估、交易、登記等費(fèi)用，約2000元；所得稅稅率為20%1.計(jì)算相應(yīng)指標(biāo)1)投資成本(購買價(jià))：300000元2)銷售手續(xù)費(fèi)：400000×1.5%=6000(元)3)有關(guān)稅費(fèi)(1)營業(yè)稅=400000×5%=20000(元)(2)城市建設(shè)維護(hù)稅=20000×1%=200(元)(3)印花稅=400000×0.5%=200(元)(4)契稅=400000×1.5%=6000(元)(5)城市土地使用稅=0.5×120×3=1800(元)(6)評估、交易、登記等費(fèi)用=約2000元(7)所得稅=(銷售價(jià)—購買價(jià)—利息—經(jīng)營費(fèi)用—直接稅費(fèi))×20%=12760(元)4)投資凈收益

(1)稅后利潤=51040元（2）投資利潤率=63800÷300000×100%=21.27%(3)資本金凈利潤率(年投資收益率)：51040÷3÷3000000×100%=5.67%2、簡要分析二、房地產(chǎn)置業(yè)消費(fèi)投資分析案例2某先生一家4口，包括1個(gè)老人，家有存款12萬元，家庭月收入6000元，日常開銷約為3000元。在購房時(shí)，有以下幾種戶型、面積、價(jià)格及付款方式可供選擇，見表2：其他條件如下：(1)抵押貸款付款方式：首期付3成，貸款7成15年，每萬元月還款額為83.09元；首期付2成，貸款8成20年，每萬元月還款額為66.22元。(2)預(yù)計(jì)辦理購房各類手續(xù)費(fèi)和稅費(fèi)共計(jì)約1萬元。(3)室內(nèi)裝修每平方米約500元，家居裝飾每平方米約200元。1、購樓后各種款項(xiàng)如下：(1)總價(jià)：3500×100=350000(元)(2)首期支付：350000×20%=70000(元)(3)抵押貸款總額：350000-70000=280000(元)(4)每月還本付息額：28×66.22=1854.16(元)(5)本息總額：1854.16×20×12=444998(元)(6)家居裝飾：200×100=20000(元)(7)各種手續(xù)費(fèi)、稅費(fèi)：10000元2、其中費(fèi)用合計(jì)=70000+20000+10000=10萬元3、全部投資=10+44.5=54.5萬元4、同類房月租金：1800元/套1800*30=54三、房地產(chǎn)租賃投資分析案例3：某單位一員工宿舍樓，騰出后由一投資者整體包租，該單位收取固定租金收益?；厩闆r：總建筑面積為10000平方米；總戶數(shù)200戶；戶型為一室(無廳無廚房，有衛(wèi)生間與陽臺)和二室一廳(有廚房、衛(wèi)生間和陽臺)。整體包租價(jià)格：10萬元／月，按月支付；租期為10年；因裝修免租1個(gè)月；押金相當(dāng)于1個(gè)月的租金；整改裝修、物業(yè)管理及空置風(fēng)險(xiǎn)全部由包租者承擔(dān)。打算包租的投資擬對室內(nèi)進(jìn)行全面翻新裝飾，所需整改投資共約80萬元預(yù)測在未來的10年里，平均租金水平可在每平方米約每月18元(含物業(yè)管理費(fèi))。空置率為20%(含管理用房)。根據(jù)上述條件，請你以包租投資者的身份分析一下該樓是否值得投資經(jīng)營。簡要分析如下：1.相應(yīng)指標(biāo)計(jì)算：整改裝修費(fèi)用80萬元押金：10萬元年經(jīng)營成本：(1)租賃推廣費(fèi)用：3萬元(2)租賃經(jīng)營、管理費(fèi)用：6萬元(3)維修費(fèi)用：3萬元(4)物業(yè)管理：6萬元(5)支付固定租金：120萬元租金收入：18×10000(1-20%)×12=1728000(元)有關(guān)稅費(fèi)：(1)營業(yè)稅：1728000×5%=86400(元)(2)城市建設(shè)維護(hù)稅：86400×1%=864(元)(3)教育費(fèi)附加：1728000×0.5%=864(元)(4)房屋租賃管理費(fèi)：1728000×2%=34560(元)本項(xiàng)合計(jì)：125280元=12.5萬元投資收益指標(biāo)：(1)投資回收期：4年(2)投資經(jīng)營總收益：133+10(退回押金)=143(萬元)(3)年投資收益率：143÷10÷(90+18×10)×100%=5.3%(4)資本金利潤率：143÷10÷90=15.9%

2.分析與結(jié)論四、房地產(chǎn)置業(yè)出租經(jīng)營投資分析案例4

某公司以10000元／平方米的價(jià)格購買了一棟建筑面積為27000平方米的寫字樓用于出租經(jīng)營該公司在購買寫字樓的過程中，支付了相當(dāng)于購買價(jià)格5.3%的各種稅費(fèi)(如契稅、手續(xù)費(fèi)、律師費(fèi)用、其他費(fèi)用等)。其中，相當(dāng)于樓價(jià)30%的購買投資和各種稅費(fèi)均由該公司的自有資金(股本金)支付，相當(dāng)于樓價(jià)70%的購買投資來自于期限為15年、固定利率為7.5%、按年等額還款的商業(yè)抵押貸款。假設(shè)在該寫字樓的出租經(jīng)營期內(nèi)，其月租金水平始終保持在160元／平方米，前3年的出租率分別為65%、75%、85%，從第4年開始出租率達(dá)到95%，且在此后的出租經(jīng)營期內(nèi)始終保持該出租率。出租經(jīng)營期間的經(jīng)營成本為毛租金收入的28%。如果購買投資發(fā)生在第1年的年初，每年的凈經(jīng)營收入和抵押貸款還本付息支出均發(fā)生在年末整個(gè)出租經(jīng)營期為48年，投資者的目標(biāo)收益率為14%。試從投資者的角度，計(jì)算該項(xiàng)目自有資金的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值打算包租的投資擬對室內(nèi)進(jìn)行全面翻新裝飾，所需整改投資共約80萬元預(yù)測在未來的10年里，平均租金水平可在每平方米約每月18元(含物業(yè)管理費(fèi))?？罩寐蕿?0%(含管理用房)。根據(jù)上述條件，請你以包租投資者的身份分析一下該樓是否值得投資經(jīng)營。

1。相應(yīng)指標(biāo)計(jì)算寫字樓投資的基本情況(1)寫字樓購買總價(jià)27000×l0000=27