第2章房地產(chǎn)法

2015.9.151

第二章房地產(chǎn)法概述2015.9.152

一、不動產(chǎn)法的概念與調(diào)整對象

（一）不動產(chǎn)法的概念與特征

不動產(chǎn)法是國家制定或認(rèn)可的調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)與交易、經(jīng)營與服務(wù)等過程中所發(fā)生的房地產(chǎn)關(guān)系的法律規(guī)范的總稱。

狹義的房地產(chǎn)法是指《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》。

2015.9.153（二）不動產(chǎn)法的調(diào)整對象

1.不動產(chǎn)民事關(guān)系（平權(quán)性）指由不動產(chǎn)法律規(guī)范調(diào)整所形成的以民事權(quán)到義務(wù)為內(nèi)容的房地產(chǎn)社會關(guān)系，房地產(chǎn)民事關(guān)系屬于橫向的、具有私法性質(zhì)的法律關(guān)系。它包括：

1）不動產(chǎn)物權(quán)關(guān)系（如土地所有權(quán)、房屋所有權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營權(quán)、宅基地使用權(quán)、地役權(quán)）。

2）不動產(chǎn)債權(quán)關(guān)系（如土地借用、房地產(chǎn)租賃、房屋買賣、房屋贈與）。

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2．不動產(chǎn)行政關(guān)系（非平權(quán)性）不動產(chǎn)行政管理關(guān)系屬于橫向的、具有公法性質(zhì)的社會關(guān)系。

3．不動產(chǎn)社會保障關(guān)系社會保障法指依據(jù)社會發(fā)展目標(biāo)制定的，幫助公民提高生存能力和扶助弱勢群體以保障生活安全或促進社會大眾福利的法律。5行政法規(guī)范和財產(chǎn)法規(guī)范資源與資產(chǎn)的屬性以政府的宏觀調(diào)控和具體的監(jiān)督管理為主——行政法律關(guān)系,適用行政法——土地管理法公民個人之間以及公民與國家之間的土地財產(chǎn)關(guān)系——民事關(guān)系，適用民法——主要是財產(chǎn)法行政性法律規(guī)范包括：土地征收制度、土地利用規(guī)劃制度、土地管制、土地登記制度、土地稅收制度等財產(chǎn)法規(guī)規(guī)范有：土地所有權(quán)制度、土地使用權(quán)制度、土地抵押制度、土地交易制度等。如民法通則、物權(quán)法、合同法、擔(dān)保法、婚姻法等2015.9.156

不動產(chǎn)業(yè)涉及的社會面廣、資金量大、產(chǎn)權(quán)關(guān)系復(fù)雜，特別需要法律法規(guī)的規(guī)范，以建立正常的不動產(chǎn)市場秩序，規(guī)范房地產(chǎn)市場行為，維護房地產(chǎn)權(quán)利人的正當(dāng)權(quán)益。我國不動產(chǎn)的法律法規(guī)體系建設(shè)已取得了顯著成績，該體系的構(gòu)架由法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)、部門規(guī)章、地方性政府規(guī)章、規(guī)范性文件和技術(shù)規(guī)范等構(gòu)成。二、不動產(chǎn)法的淵源和體系2015.9.157

1）有關(guān)土地所有權(quán)的規(guī)定。

《憲法》第9條第1款規(guī)定：“礦藏、水流、森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等自然資源，都屬于國家所有；由法律規(guī)定屬于集體所有的森林和山嶺、草原、荒地、灘涂除外?！钡?0條第1款規(guī)定：“城市的土地屬于國家所有?！钡?款規(guī)定：“農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于集體所有?！?/p>

（一）不動產(chǎn)法的淵源

1.憲法2015.9.1582）有關(guān)土地使用權(quán)的規(guī)定。

《憲法》第10條第4款規(guī)定：“任何組織或者個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地；土地的使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓?！?/p>

第5款規(guī)定：“一切使用土地的組織和個人必須合理地利用土地?！?015.9.159

3）有關(guān)土地和房產(chǎn)征收或征用的規(guī)定。

《憲法》第13條第3款規(guī)定：“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對公民的私有財產(chǎn)實行征收或者征用并給予補償?！?/p>

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2.法律人大及其常委會制定頒行，是房地產(chǎn)法律體系的核心和基礎(chǔ)?！段餀?quán)法》、《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》

3.行政法規(guī)由國務(wù)院制定頒行。

一般稱《條例》，也可稱《規(guī)定》、《辦法》

《住房公積金管理條例》、《建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督管理規(guī)定》、《國有土地上房屋征收與補償條例》2015.9.15114.部門規(guī)章

國務(wù)院各部委根據(jù)國務(wù)院規(guī)定的職責(zé)范圍，依法制定并頒布的各項規(guī)章，或由國務(wù)院各部委聯(lián)合制定并頒布的規(guī)章。5.地方性法規(guī)在不與憲法、法律、行政法規(guī)相抵觸的前提下，由省、自治區(qū)、直轄市人大及其常委會制定并發(fā)布的建設(shè)方面的法規(guī)。2015.9.15126.地方政府規(guī)章

規(guī)章的名稱一般稱《規(guī)定》、《辦法》，但不得稱《條例》7.司法解釋

司法解釋是由國家司法機關(guān)對具體應(yīng)用法律問題所作出的解釋，包括人民法院所作的審判解釋和人民檢察院所作的檢察解釋。如最高人民法院發(fā)布的《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》、《關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》等。

2015.9.15138.政策性規(guī)范在我國經(jīng)濟轉(zhuǎn)軌時期，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過程中出現(xiàn)的一些新問題在得到法律規(guī)范調(diào)整之前，往往先由政策性規(guī)范進行調(diào)整，這些政策性規(guī)范也構(gòu)成了我國房地產(chǎn)法的淵源，例如國務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于將部分土地出讓金用于農(nóng)業(yè)土地開發(fā)有關(guān)問題的通知》、《關(guān)于解決城市低收人家庭住房困難的若干意見》等。2015.9.1514法律形式制定機關(guān)效力憲法全國人民代表大會最高法律全國人大及其常委會僅次于憲法行政法規(guī)國務(wù)院低于憲法和法律地方性法規(guī)地方人大及其常委會只在本轄區(qū)內(nèi)有效，效力低于法律和行政法規(guī)行政規(guī)章部門規(guī)章國務(wù)院各部委低于法律和行政法規(guī)地方政府規(guī)章地方人民政府低于法律和行政法規(guī)，低于同級地方性法規(guī)2015.9.1515三、不動產(chǎn)法律關(guān)系（一）不動產(chǎn)法律關(guān)系的概念

不動產(chǎn)法律關(guān)系是指當(dāng)事人之間因不動產(chǎn)這類財產(chǎn)而發(fā)生的，由不動產(chǎn)法律規(guī)范在調(diào)整不動產(chǎn)社會關(guān)系的過程中發(fā)生在房地產(chǎn)主體之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。2015.9.1516

不動產(chǎn)法律關(guān)系包括三個要素：

主體:指參與不動產(chǎn)法律關(guān)系，享受權(quán)利和承擔(dān)義務(wù)的人，即不動產(chǎn)法律關(guān)系的當(dāng)事人。

客體:指不動產(chǎn)法律關(guān)系中主體享有的權(quán)利義務(wù)所共同指向的對象，即標(biāo)的物。內(nèi)容:指不動產(chǎn)法律關(guān)系主體所享有的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)。

（二）不動產(chǎn)法律關(guān)系的要素2015.9.1517

1.不動產(chǎn)法律關(guān)系的主體按照各類主體在不動產(chǎn)法律關(guān)系中的作用可以分為：

1）國家。土地所有權(quán)的所有者、國有土地使用權(quán)出讓及土地征收等法律關(guān)系的直接參加者，并根據(jù)其參與活動身份的不同形成不同性質(zhì)的法律關(guān)系。（二）不動產(chǎn)法律關(guān)系的要素2015.9.1518

2）政府機構(gòu)，包括國家各級房地產(chǎn)管理機關(guān)，是代表國家行使房地產(chǎn)管理職能的主體。

3）

集體組織

4）法人和其他組織。

5）自然人。房地產(chǎn)法律關(guān)系的主體2015.9.1519

房地產(chǎn)法律關(guān)系的內(nèi)容，是指房地產(chǎn)法律關(guān)系主體所享有的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)。

房地產(chǎn)民事權(quán)利義務(wù)：（1）房地產(chǎn)物權(quán)。指權(quán)利主體對特定的房地產(chǎn)所享有的直接支配并排除他人干涉的權(quán)利，包括土地所有權(quán)、土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)、建筑物區(qū)分所有權(quán)、房地產(chǎn)經(jīng)營管理權(quán)、相鄰權(quán)、抵押權(quán)等。

2.房地產(chǎn)法律關(guān)系的內(nèi)容2015.9.1520

（2）房地產(chǎn)債權(quán)。與房地產(chǎn)債務(wù)相對應(yīng)，以房地產(chǎn)物質(zhì)利益為客體的相互權(quán)利義務(wù)關(guān)系，如房地產(chǎn)買賣、房屋保險、房屋拆遷、房地產(chǎn)中介服務(wù)、房地產(chǎn)價格評估、房地產(chǎn)物業(yè)管理服務(wù)、房地產(chǎn)金融服務(wù)、房地產(chǎn)代管與托管等。（3）房地產(chǎn)繼承權(quán)。指依照法律規(guī)定或遺囑指定取得被繼承人房地產(chǎn)遺產(chǎn)的權(quán)利。

（二）房地產(chǎn)法律關(guān)系的內(nèi)容2015.9.1521法律關(guān)系主體之間權(quán)利和義務(wù)所指向的對象

1）表現(xiàn)為財?shù)目腕w

2）表現(xiàn)為物的客體

3）表現(xiàn)為行為的客體

4）表現(xiàn)為非物質(zhì)財富的客體3.房地產(chǎn)法律關(guān)系的客體

四、中國房地產(chǎn)現(xiàn)在22231.城鄉(xiāng)差距巨大收入差距2013年城鄉(xiāng)收入差距3.1:1世界多數(shù)國家和地區(qū)的城鄉(xiāng)收入比為1.5∶1左右，超過2∶1的極少；在韓國、中國臺灣等經(jīng)濟起飛時期，城鎮(zhèn)居民收入一般是農(nóng)民的1.4到1.6倍，目前我國城鄉(xiāng)收入差距水平在世界列居前茅。（一）問題分析留不下的城市，回不去的農(nóng)村城中村成為農(nóng)民工最后一處棲身地272.土地征收不合理我國23個省份“土地財政依賴度”排名3.過分依賴土地財政國有土地所有權(quán)在經(jīng)濟上的過分實現(xiàn)354.房價高企

十二五規(guī)劃提出，新建3600萬套保障房,到十二五期末,保障房的覆蓋面可達到20%從表中可看出，成熟的市場經(jīng)濟中，完全市場化的房屋和保障性住房始終是并駕齊驅(qū)的。大體上是1:1的比例關(guān)系中國住房供應(yīng)已經(jīng)過度商品化，住房供應(yīng)體系存在結(jié)構(gòu)失衡，需要大規(guī)模的推進保障房建設(shè)2011年前，中國的保障房覆蓋率僅有7%36

5.保障房建設(shè)滯后十二五期間計劃建設(shè)保障房3600萬套37十二五期間計劃建設(shè)3600萬套保障房，約合住房總面積達21.6億平米，是“十一五”期間整個住宅銷售總面積的60.23%。今明兩年的保障房建設(shè)任務(wù)較重，保障房體系中棚改房和公租房將成為未來建設(shè)的重點37具體安排是2011年開工建設(shè)1000萬套，2012年再建設(shè)1000萬套，2013年560萬套，2015年每年建設(shè)700萬套。

1）重開發(fā)和交易環(huán)節(jié)，輕“持有”環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)稅費最重，交易環(huán)節(jié)稅收較重，而“持有”環(huán)節(jié)幾近為零。目前我國房地產(chǎn)稅制政策是不賣不稅、不租不稅，一旦租售則數(shù)稅并課。

2）住宅已然成為主要投資品之一，炒房猖獗。

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6.房地產(chǎn)稅制結(jié)構(gòu)不合理

五、中國房地產(chǎn)未來39

新型城鎮(zhèn)化是與工業(yè)化、信息化、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化協(xié)調(diào)發(fā)展的城鎮(zhèn)化。工業(yè)化城鎮(zhèn)化農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化信息化40城鎮(zhèn)化率=城鎮(zhèn)人口總?cè)丝?014年城鎮(zhèn)化率：7.49億/13.678億=54.77%2014年實際城鎮(zhèn)化率：=37.0%7.49億-2.4億13.678億常住人口，而非戶籍人口我國城鎮(zhèn)化定義1、住宅需求強勁（2014年—2020年城鎮(zhèn)化）指標(biāo)2010年2013年2014年2020年城鎮(zhèn)化水平/%49.6853.7(35.7)54.77(37.0)60.0(45.0)中國總?cè)丝?億人13.3913.5413.67814.50城市人口規(guī)模/億人6.657.277.498.7042（一）機遇與轉(zhuǎn)型城鎮(zhèn)化進程中新居民產(chǎn)生的住宅需求時間平均每年新增市民/萬人人均住房建筑面積/m2新增城市居民產(chǎn)生的住房需求/億m2/年2000—2010年2090/年255.232010—2014年8400/4年255.312014—2020年12100/6年306.05

2014年，全國住宅銷售面積10.5億平方米。以上分析可以看出，城鎮(zhèn)化進程中新居民產(chǎn)生的住宅需求是巨大的。43過去現(xiàn)在供不應(yīng)求（買方市場）供大于求（去庫存）住宅地產(chǎn)為主多元發(fā)展（住宅、商業(yè)地產(chǎn)、文化地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、綠色地產(chǎn)、創(chuàng)客地產(chǎn)等等）貨幣工具信貸工具關(guān)系為王資金為王過去、現(xiàn)在、未來三階段的主要特征：2002年，我國廣義貨幣M2總量是18.6萬億，2013年是94萬億，十年時間貨幣總量增加了5倍。2002年到2012年，所有在中國購買不動產(chǎn)的人，你們都用腳投票的方式，躲避了一場非常大的貨幣泡沫，完成了一項避險性投資。中國的廣義貨幣總量133萬億，經(jīng)濟總量只有美國的一半，只有52%，貨幣總量已經(jīng)超過美國。過去:關(guān)系為王自籌資金30—35%銀行貸款30—35%利用外資2%(基金)其它資金35—40%(預(yù)售、墊資)現(xiàn)在：資金為王未來：創(chuàng)新為王債券、基金、股票、資產(chǎn)證劵化等等中國的互聯(lián)網(wǎng)金融公司去年1600家，現(xiàn)在達到2800家。互聯(lián)網(wǎng)金融浩浩蕩蕩，不可阻擋，整個金融業(yè)都在發(fā)生重大變化。金融創(chuàng)新：

思維創(chuàng)新——“房地產(chǎn)+”互聯(lián)網(wǎng)思維：改變?nèi)藗兊乃季S、行為，正在顛覆中國制造業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)也不例外。如果說2014是“房地產(chǎn)+”雛形，2015是“房地產(chǎn)+”元年從去年“雙十一”遠洋地產(chǎn)試水“房地產(chǎn)+電商”、華潤地產(chǎn)的房地產(chǎn)眾籌、華遠+360、方興+QQ今年的優(yōu)客工廠“房地產(chǎn)+創(chuàng)業(yè)”、俊豪地產(chǎn)“房地產(chǎn)+資管運營”業(yè)態(tài)創(chuàng)新：萬科：商業(yè)地產(chǎn)：街區(qū)綜合體（五菜一湯）智能家居萬達：城市綜合體，由原來的重資產(chǎn)模式向輕資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)變。

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