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文檔簡介
第二部分基本方法本部分基本要求掌握資產(chǎn)評估三種基本方法的原理,熟悉資產(chǎn)評估方法選擇的基本依據(jù),了解各種評估方法間的關系。能夠運用三種基本方法對常見的資產(chǎn)進行評估。本章重點對資產(chǎn)評估中的比較法、收益法和成本法的理解,特別是三種基本評估方法中各項參數(shù)指標的基本含義和取得方法是掌握資產(chǎn)評估方法的關鍵。本章難點對收益法評估基本原理的理解以及收益額、折現(xiàn)率和收益期三個基本指標在實踐中的取得方法和途徑。
資產(chǎn)評估過程結構圖評估環(huán)境—社會—經(jīng)濟—技術—法律形成問題評價指標綜合分析選擇實施意見1234567目的與動機1資料收集2鑒定與評價3假設前提4定量估算5結果分析6提出結論7活動過程思維過程資產(chǎn)評估基本途徑和方法市場途徑成本途徑收益途徑評估基準日過去未來成本法市場法收益法市場法成本法收益法直接法類比法重置成本成新率重置核算法物價指數(shù)法功能重置成本法統(tǒng)計分析法觀察法使用年限法直接價值法收益額折現(xiàn)率收益期資產(chǎn)評估方法體系第一節(jié)成本法
以被評估資產(chǎn)的重置價值,扣除從資產(chǎn)的形成并開始投入使用至評估基準日這段時間內的損耗得到資產(chǎn)的評估價值。它是從成本取得和成本構成的角度對被評估資產(chǎn)的價值進行的分析和判斷。(三)注意問題1、歷史資料的真實性2、形成資產(chǎn)價值的成本耗費是必要的(一)成本法的理論基礎生產(chǎn)費用價值論 資產(chǎn)的價值取決于購建時的成本耗費(二)成本法的評估思路評估值=重置成本-各項損耗實體性功能性經(jīng)濟性一、成本法的基本原理搜集歷史資料,確定成本構成二、操作程序確定各種貶值因素,判斷成新率綜合分析,確定評估值確定評估對象確定被評估資產(chǎn)的重置成本重置成本評估方法三、常見的評估方法重置核算法物價指數(shù)法功能價值法統(tǒng)計分析法各種貶值評估方法實體性貶值功能性貶值經(jīng)濟性貶值觀察法使用年限法修復費用法功能成本線性函數(shù)法功能成本指數(shù)法復原重置成本更新重置成本
(一)重置成本及其估算方法1.重置成本的含義一般可分為復原重置成本和更新重置成本。復原重置成本是指運用與原來相同的材料、建筑或制造標準、設計、格式及技術等,以現(xiàn)時價格水平重新購建與評估對象相同的全新資產(chǎn)所發(fā)生的費用。更新重置成本是指采用新型材料、現(xiàn)代建筑或制造標準、新型設計、規(guī)格和技術等,以現(xiàn)行價格水平購建與評估對象具有同等功能的全新資產(chǎn)所需要的費用。
更新重置成本和復原重置成本的相同方面在于采用的都是資產(chǎn)的現(xiàn)時價格標準,資產(chǎn)的功能也是相同的,不同之處在于所用材料、技術、設計、標準等方面的差異。復原重置成本往往會高于更新重置成本。(1)重置核算法是利用成本核算的基本原理,將重新取得資產(chǎn)所需的費用項目逐項進行計算并累加來估算重置成本的一種方法。基本原理:2、重置成本的估算方法
計算公式重置成本=直接成本+間接成本建造成本構成:
材料成本人工成本制造費用資金成本合理利潤取得成本構成:
購買價格安裝調試費運雜費人工費間接成本構成:
取得和建造資產(chǎn)的管理費用、設計制圖等費用間接成本=人工成本總額×成本分配率成本分配率=間接成本總額÷人工成本額間接成本=直接成本×間接成本相對于直接成本的比率間接成本=工作量(工時或工日)×單位工作量間接成本例1:待估資產(chǎn)為一機器設備,評估師擬運用成本法評估。評估人員收集的成本資料有:該機器設備的現(xiàn)行市場價格每臺180000元,運雜費5000元,安裝成本為20000元,其中原材料6000元、人工成本13000元、其他費用1000元,安裝期限較短。評估人員分析認為,被評估資產(chǎn)為外購需安裝機器設備,其重置成本應包括買價(含增值稅)、運雜費、安裝成本、其他費用,由于安裝期限較短可不考慮資金成本。按重置核算法估算該機器設備的重置成本為:重置成本=購買價格+運費+安裝成本=180000+5000+20000=205000(元)例2:被評估資產(chǎn)為一臺2年前購置的機器設備。據(jù)調查,該機器設備目前還沒有換代產(chǎn)品。經(jīng)查驗資料,該設備賬面原值為10.2萬元,其中,購買價為8萬元,運雜費1.6萬元,安裝費中直接成本0.4萬元,間接成本為0.2萬元。根據(jù)對同類型設備的調查,現(xiàn)在購買價格比2年前上漲20%,運雜費上漲80%,安裝費中直接成本上漲40%,間接成本占直接成本百分率不變。該設備的重置成本是多少?(1)計算直接成本購買價=8×(1+20%)=9.6(萬元)運雜費=1.6×(1+80%)=2.88(萬元)安裝費中的直接成本=0.4×(1+40%)=0.56(萬元)直接成本=購買價+運雜費+安裝費中的直接成本=9.6+2.88+0.56=13.04(萬元)(2)計算間接成本間接成本占直接成本的百分率=0.2÷0.4=50%間接成本=0.56×50%=0.27(萬元)(3)計算重置成本重置成本=直接成本+間接成本=13.04+0.27=13.31(萬元)(2)功能價值法
參照物功能價值被評資產(chǎn)重置成本(單位生產(chǎn)能力)是選擇與被評估資產(chǎn)具有相同或相似功能的資產(chǎn)作參照物,根據(jù)資產(chǎn)功能與成本之間的內在關系,由參照物成本推算被估資產(chǎn)重置成本的方法。計算方法A功能成本線性函數(shù)法
P=a+b×F能力F價格P例:被評估資產(chǎn)為一臺經(jīng)改進的鍛壓設備。該設備由50噸壓力機改裝而成,生產(chǎn)能力為70噸。經(jīng)調查,市場上有系列壓力機出售,其能力與價格如表所示:能力F噸3510305080100150價格P萬元3335406085115130175用最小二乘法求得:a=31.67b=0.98則直線方程為:P=31.67+0.98F被評估設備能力為F=70噸,可得:重置成本P=31.67+0.98×70=100.27(萬元)B功能成本指數(shù)法
重置成本參照資產(chǎn)重置成本被評資產(chǎn)的生產(chǎn)能力參照資產(chǎn)的生產(chǎn)能力=x×是在資產(chǎn)歷史成本的基礎上,通過價格變動指數(shù),將其調整為評估基準日時的重置成本。(3)物價指數(shù)法基本原理資產(chǎn)重置成本=資產(chǎn)賬面原值×物價變動指數(shù)計算公式分類物價指數(shù)個別物價指數(shù)綜合物價指數(shù)物價變動指數(shù)定基指數(shù)環(huán)比指數(shù)評估基準日物價指數(shù)資產(chǎn)購建時物價指數(shù)==(1+a1)×(1+a2)×(1+a3)……(1+an)(其中an表示第n年環(huán)比價格指數(shù))某機床于1994年購置安裝,賬面原值為16萬元。1996年進行一次改造,改造費用為4萬元;1998年又進行一次改造,改造費用為2萬元。若定基價格指數(shù)1994年為1.05,1996年為1.28,1998年為1.35,1999年為1.60。要求:計算該機床1999年的重置成本例題重置成本計算表時間投資費用(萬元)物價指數(shù)(%)物價變動指數(shù)(%)重置成本(萬元)1994161.051.60/1.05=1.5216×1.52=24.32199641.281.60/1.28=1.254×1.25=5199821.351.60/1.35=1.192×1.19=2.381999
1.601.60/1.60=1合計
31.7物價指數(shù)法的特點物價指數(shù)法估算的重置成本,僅考慮了價格變動因素,因而確定的是復原重置成本;物價指數(shù)法建立在不同時期的某一種或某一類甚至全部資產(chǎn)的物價變動水平上;對于科學技術進步較快的資產(chǎn),采用物價指數(shù)法估算的重置成本往往會偏高。(二)各種貶值及其估算方法1、實體性貶值及其估算方法2、功能性貶值及其估算方法3、經(jīng)濟性貶值及其估算方法1、實體性貶值及其估算方法決定實體性貶值的因素有:①使用時間②使用率,也叫利用率③資產(chǎn)本身的質量④維修保養(yǎng)程度是資產(chǎn)由于使用和自然力作用形成的貶值(1)觀察法計算公式為:資產(chǎn)實體性貶值=重置成本×(1—成新率)通過觀察確定新舊程度形體物理變化程度機器設備評估主要包括:機器的長度、厚度、水平度、垂直度、強度硬度、軟度等是否發(fā)生變化,有無裂痕等。房屋建筑物評估主要包括:墻體表面的剝落程度、裂縫的長度和寬度、裂縫的性質、建筑物是否發(fā)生垂直或水平方向位移等(2)公式法(使用年限法)資產(chǎn)的實體性貶值=(重置成本—預計殘值)×實際已使用年限÷總使用年限(實際已使用年限+尚可使用年限)名義已使用年限×資產(chǎn)利用率
截止評估日資產(chǎn)累計實際利用時間截止評估日資產(chǎn)累計法定利用時間×100%例1:被評估資產(chǎn)為企業(yè)中的一臺設備,評估人員收集到的有關資料有:該設備1997年1月購進,2002年1月評估;該設備的重置成本為500000元,其殘值為2000元,尚可使用5年;根據(jù)該設備技術指標,正常使用情況下,每天應工作8小時,該設備實際每天工作5小時。該設備的實體性貶值為:資產(chǎn)利用率=5×360×5/[5×360×8]=62.5%實際已使用年限=5×62.5%=3.125(年)總使用年限=3.125+5=8.125(年)資產(chǎn)的實體性貶值=(500000—2000)×3.125/8.125=191538.46例2:被評估設備購建于1992年,原始價值30000元,1997年和2000年進行兩次更新改造,主要是添置一些自動化控制裝置,投資分別為3000元和2000元。2002年對該資產(chǎn)進行評估,假設從1992年至2002年每年的價格上升率為10%,該設備的尚可使用年限經(jīng)檢測和鑒定為6年,估算該設備的實體性貶值率如下。①估算設備復原重置成本投資日期原始投資額價格變動系數(shù)復原重置成本1992年300002.60[(1+10%)10]780001997年30001.61[(1+10%)5]48302000年20001.21[(1+10%)2]2420合計85250
②計算∑(復原重置成本×投資年數(shù))投資日期復原重置成本投資年限復原重置成本×投資年數(shù)1992年78000107800001997年48305241502000年242024840合計85250808990
③計算加權投資年限加權投資年限=808990÷85250=9.5(年)④計算實體性貶值率實體性貶值率=9.5÷(9.5+6)×100%=61%
2、功能性貶值及其估算方法資產(chǎn)的功能性貶值是指由于技術進步引起的資產(chǎn)功能相對落后而造成的資產(chǎn)價值損耗。功能性貶值有兩種表現(xiàn)形式:(1)超額投資成本(2)超額運營成本(1)超額投資成本:由于新技術、新材料、新工藝不斷出現(xiàn),使得相同功能的設備的建造成本比過去降低,原有設備中就有一部分超額投資得不到補償。它主要反映為更新重置成本低于復原重置成本。超額投資成本=復原重置成本-更新重置成本注意:如使用復原重置成本則應考慮是否存在超額投資成本引起的功能性貶值;如使用的是更新重置成本,這種貶值因素則已經(jīng)考慮在內了,無需考慮(2)超額運營成本:由于技術進步出現(xiàn)了新的、性能更優(yōu)的設備,致使原有設備的功能落后于新設備,新設備在運營費用上低于原有設備。超額運營成本=各年凈超額運營成本×折現(xiàn)系數(shù)分析設備的超額運營成本,應考慮下列因素:生產(chǎn)效率是否提高維護保養(yǎng)費用是否降低材料消耗是否降低能源消耗是否降低操作工人數(shù)量是否降低例:某被評估對象是一生產(chǎn)控制裝置,其正常運行需6名操作人員。目前同類新式控制裝置所需的操作人員定額為3名。假定被評估控制裝置與參照物在運營成本的其他項目支出方面大致相同,操作人員平均年工資福利費約為6000元,被評估控制裝置尚可使用3年,所得稅率為33%,適用的折現(xiàn)率為l0%。根據(jù)上述數(shù)據(jù)資料,估算被評估控制裝置的功能性貶值。(1)計算被評估生產(chǎn)控制裝置的年超額運營成本:(6-3)×6000=18000(元)(2)估算被評估生產(chǎn)控制裝置的年超額運營成本凈額:18000×(1-33%)=12060(元)(3)將被評估生產(chǎn)控制裝置在剩余使用年限內的每年超額運營成本凈額折現(xiàn)累加,估算其功能性貶值額:12060×(P/A,10%,3)=12060×2.4869=29992(元)
3、經(jīng)濟性貶值的估算經(jīng)濟性貶值是由于外部環(huán)境變化引起資產(chǎn)閑置、收益下降等而造成的資產(chǎn)價值的損失。產(chǎn)生的原因有:(1)竟爭加劇,社會總需求減少,導致開工不足;(2)材料供應不暢,導致開工不足;(3)材料成本增加,導致企業(yè)費用直線上升;(4)通貨膨脹的情況下,國家實行高利率政策,導致企業(yè)運營成本加大;(5)產(chǎn)業(yè)政策的變動,縮短使用壽命;
一般情況下,當資產(chǎn)使用基本正常時,不計算經(jīng)濟性貶值。
估算方法:A經(jīng)濟性貶值=資產(chǎn)在尚可使用年限內可預見的經(jīng)濟收益損失額×現(xiàn)值系數(shù)B經(jīng)濟性貶值率=[1—(實際使用生產(chǎn)能力/額定生產(chǎn)能力)X]×100%
經(jīng)濟性貶值=(重置成本-實體性貶值—功能性貶值)×經(jīng)濟性貶值率例1:某電視機生產(chǎn)廠家,其電視機生產(chǎn)線年生產(chǎn)能力為10萬臺,由于市場競爭加劇,該廠電視機產(chǎn)品銷售量銳減,企業(yè)不得不將電視機生產(chǎn)量減至年產(chǎn)7萬臺(銷售價格及其他條件未變)。這種局面在今后很長一段時間內難以改變。請估算該電視機生產(chǎn)線的經(jīng)濟性貶值率。評估師根據(jù)經(jīng)驗判斷,電視機行業(yè)的生產(chǎn)規(guī)模效益指數(shù)為0.6,設備的經(jīng)濟性貶值率為:經(jīng)濟性貶值率=[1-(70000/100000)0.6]×100%=19%例2:如果該電視機生產(chǎn)企業(yè)不降低生產(chǎn)量,就必須降價銷售電視機。假定原電視機銷售價格為2000元/臺,經(jīng)測算每年完成10萬臺的銷售量,售價需降至1900元/臺,即每臺損失毛利100元。經(jīng)估算,該生產(chǎn)線還可以繼續(xù)使用3年,企業(yè)所在行業(yè)的平均投資報酬率為10%,試估算該生產(chǎn)線的經(jīng)濟性貶值。計算過程如下:經(jīng)濟性貶值=(100×100000)×(1-33%)×(P/A,r,n)=16662230(元)練習:某生產(chǎn)線額定生產(chǎn)能力為1000個/月,已使用三年,目前狀態(tài)良好,觀察估計其實體性貶值為15%,在生產(chǎn)技術方面,此生產(chǎn)線為目前國內先進水平。但是由于市場競爭激烈,目前只能運行在750個/月的水平上。假設已知其更新重置成本為1000000元,這類設備的生產(chǎn)規(guī)模效益指數(shù)X=0.7。估算此生產(chǎn)線運行于750個/月的經(jīng)濟性貶值和繼續(xù)使用條件下的公平市場價值。計算過程如下:(1)更新重置成本=1000000元(2)實體性貶值=1000000×15%=150000(元)(3)功能性貶值=0(4)經(jīng)濟性貶值率=[1-(750/1000)0.7]×100%=18.5%(5)經(jīng)濟性貶值=(1000000-150000)×18.5%=157250(元)資產(chǎn)評估價值=1000000-150000-157250=692750(元)練習:被評估設備建于1986年,帳面價值100000元,1991年對設備進行了技術改造,追加技改投資50000元,1996年對該設備進行評估,根據(jù)評估人員的調查、檢查、對比分析得到以下數(shù)據(jù):(1)從1986年至1996年每年的設備價格上升率為10%;(2)該設備的月人工成本比替代設備超支1000元;(3)被評估設備所在企業(yè)的正常投資報酬率為10%,規(guī)模效益指數(shù)為0.7,所得稅率為33%;(4)該設備在評估前使用期間的實際利用率僅為正常利用率的50%,經(jīng)技術檢測該設備尚可使用5年,在未來5年中設備利用率能達到設計要求。要求:估算被評估設備的重置成本、實體性貶值、功能性貶值、經(jīng)濟性貶值及被評估設備的評估值。(1)計算重置成本重置成本=100000×(1+10)10+50000×(1+10)5=339894.75(元)(2)計算實體性貶值[(1+10%)10=2.59374246]加權投資年限=[(259374.25×10+80525.5×5)÷339894.75]×50%=4.41[(1+10)5=1.61051]實體性貶值率=4.41÷(4.41+5)=46.87%實體性貶值=339894.75×46.87%=159291.81(元)(3)計算功能性貶值年超額運營成本=12×1000=12000(元)年超額運營成本凈額=12000×(1-33%)=8040功能性貶值=8040×(P/A,10%,5)=8040×3.7908=30478.03(4)計算經(jīng)濟性貶值經(jīng)濟性貶值=0(5)計算被評估設備評估值評估值=339894.75-159291.81-30478.03=150124.91三、對重置成本法的評價1、從成本耗費角度評估資產(chǎn)價值。2、運用中一般沒有嚴格的前提條件。3、并非所有評估對象都適合采用成本法。
第二節(jié)比較法一、比較法的基本原理(一)理論基礎均衡價值論:
由于資產(chǎn)評估是一個模擬市場過程的結果,因此均衡價值論表現(xiàn)為承認市價的相對合理性,并通過替代原則來為被估資產(chǎn)定價。(二)評估思路
(三)運用的前提條件1、充分發(fā)育活躍的資產(chǎn)市場。2、參照物及其與被估資產(chǎn)可比較的指標、參數(shù)等資料均能搜集到。二、市場比較法的基本程序及有關指標1、成交價必須真實。
2、至少三個交易案例。
3、與被估資產(chǎn)相類似(大可替代,即功能相同)。
4、成交價是正常交易的結果。
5、盡可能選擇近期成交的交易案例。四、操作程序確定被評估資產(chǎn)選擇參照物比較差異因素調整差異指標綜合分析得出結果1.參照物的可比性:功能、市場條件、資產(chǎn)實體特征和質量、成交時間等。2.參照物數(shù)量:三個以上。1.選擇差異因素:根據(jù)資產(chǎn)種類,選擇對資產(chǎn)價值影響較大的因素。2.指標對比、量化差異。以參照物成交價格為基礎,將各項差異指標進行調整,得出初評結果。對初評結果進行分析,用統(tǒng)計分析或其他方法判斷結果的合理性。
五、常見的評估方法直接法是指能夠在市場上找到與被評估資產(chǎn)完全相同的參照物,或被評估資產(chǎn)的取得時間與評估基準日非常接近且市場價格基本穩(wěn)定的情況下,直接以參照物的市場交易價格或購置價格作為被評估資產(chǎn)的評估值的評估方法。
1、直接法
1、如果與被評估資產(chǎn)相同的參照物在評估基準日同時存在多種交易價格時,應當選用價格最低的一種。2、如果參照物價格變動幅度過大,可在分析參照物價格合理性的基礎上,加以適當調整。
直接法應當注意以下問題:
類比法,又叫市場成交價格比較法,是在公開市場上無法找到與被評估資產(chǎn)完全相同的參照物時,可以選擇若干個類似資產(chǎn)的交易案例作為參照物,通過分析比較評估對象與各個參照物成交案例的因素差異,并對參照物的價格進行差異調整,來確定被評估資產(chǎn)價值的方法。2、類比法類比法的基本計算公式為:被評估資產(chǎn)評估值=參照物價格×調整系數(shù)被評估資產(chǎn)評估值=參照物價格×(1+調整率)1.時間因素。時間因素是指參照物交易時間與被評估資產(chǎn)評估基準日時間上的不一致所導致的差異。如果評估對象與參照物之間只有時間因素的影響時,被評估資產(chǎn)的價值可用下式表示為:評估值=參照物價格×交易時間差異修正系數(shù)參照物的主要差異因素有:2.區(qū)域因素。區(qū)域因素是指資產(chǎn)所在地區(qū)或地段條件對資產(chǎn)價格的影響差異。地域因素對房地產(chǎn)價格的影響尤為突出。當評估對象與參照物之間只有區(qū)域因素的影響時,被評估資產(chǎn)的價值可用下式表示為:評估值=參照物價格×區(qū)域因素修正系數(shù)3.功能因素。功能因素是指資產(chǎn)實體功能過剩和不足對價格的影響。當評估對象與參照物之間只有功能因素的差異時,被評估資產(chǎn)的價值可用下式表示為:評估值=參照物價格×功能差異修正系數(shù)4.交易情況。交易情況主要包括交易的市場條件和交易條件。市場條件主要是指參照物成交時的市場條件與評估時的市場條件是屬于公開市場或非公開市場以及市場供求狀況。交易條件主要包括交易批量、動機、時間等。當評估對象與參照物之間只有交易情況的差異時,被評估資產(chǎn)的價值可用下式表示為:評估值=參照物價格×交易情況修正系數(shù)評估某擬快速變現(xiàn)資產(chǎn),在評估時點與其完全相同的正常變現(xiàn)價為10萬元,經(jīng)評估師綜合分析,認為快速變現(xiàn)的折扣率應為40%,因此,擬快速變現(xiàn)資產(chǎn)價值接近于6萬元。
資產(chǎn)評估價值=10×(1-40%)=6(萬元)5.個別因素。個別因素主要包括資產(chǎn)的實體特征和質量。資產(chǎn)的實體特征主要是指資產(chǎn)的外觀、結構、規(guī)格型號等。資產(chǎn)的質量主要是指資產(chǎn)本身的建造或制造的工藝水平。當評估對象與參照物之間只有個別因素的差異時,被評估資產(chǎn)的價值可用下式表示為:評估值=參照物價格×個別因素修正系數(shù)如果評估對象與參照物之間存在上述各種差異時,評估值計算公式可用下式表示為:評估值=參照物價格×交易時間差異修正系數(shù)×區(qū)域因素修正系數(shù)×功能差異修正系數(shù)×交易情況修正系數(shù)×個別因素修正系數(shù)優(yōu)點:(1)能夠客觀反映資產(chǎn)目前的市場情況,其評估的參數(shù)、指標直接從市場獲得,評估值更能反映市場現(xiàn)實價格;(2)評估結果易于被各方面理解和接受。六、市場途徑的優(yōu)缺點缺點:(1)需要有公開活躍的市場作為基礎,有時因缺少可對比數(shù)據(jù)難以應用;(2)不適用于專用機器設備和大部分的無形資產(chǎn),以及受到地區(qū)、環(huán)境等嚴格限制的一些資產(chǎn)評估。案例1:某待估資產(chǎn)為一機器設備,年生產(chǎn)能力為150噸。評估基準日為2003年2月1日。評估人員收集的信息:(1)從市場上收集到一個該類設備近期交易的案例,該設備的年生產(chǎn)能力為210噸,市場成交價格為160萬元。(2)將待估設備與收集的參照設備進行對比并尋找差異。(3)發(fā)現(xiàn)兩者除生產(chǎn)能力指標存在差異外,從參照設備成交到評估基準日之間,該類設備的市場價格比較平穩(wěn),其他條件也基本相同。分析:由于待估資產(chǎn)的市場交易案例易于選取,可采用市場法進行評估。待估資產(chǎn)與參照資產(chǎn)的差異主要體現(xiàn)在生產(chǎn)能力這一指標上,即可通過調整功能差異來估算該資產(chǎn)的價值。評估值=160×150/210=114.29(萬元)案例2:某待估資產(chǎn)為兩室一廳居住用房,面積為58平方米,建筑時間為1989年,位置在某市鬧市區(qū),評估基準日為2003年5月1日。在待估房屋附近,于2001年12月曾發(fā)生過房屋交易活動,交易價格為58000元。經(jīng)調查和分析,評估人員認為該居住用房所處位置、面積、建造時間、交易的市場條件等方面與待估資產(chǎn)基本相同。分析:由于可以找到待估資產(chǎn)的市場交易案例,應采用市場法進行評估。待估資產(chǎn)與參照資產(chǎn)的差異僅僅在交易時間這一指標上,所以只對時間差異進行調整即可推算出被估資產(chǎn)的市場價值。經(jīng)調查,2003年居住用房價格與2001年相比上升了9.3%,則:資產(chǎn)評估值=58000×(1+9.3%)=63394(元)案例3:某企業(yè)因嚴重的資不抵債而進行破產(chǎn)清算,其中有一套機器設備需拍賣。評估人員從市場上搜集到正常交易情況下的一個交易案例,該交易資產(chǎn)與待估設備型號、性能、新舊程度基本相同,成交時間為2002年6月,成交價格為365.2萬元。評估基準日為2002年8月。分析:待估資產(chǎn)與參照資產(chǎn)的差異僅僅在市場交易條件這一指標上,可通過調整交易條件來估算該套待估設備的市場價值。經(jīng)評估人員分析,待估資產(chǎn)快速脫手的價格將低于正常售價的30%,則待估資產(chǎn)的評估值為:資產(chǎn)評估值=365.2×(1—30%)=255.64(萬元)案例4:待估資產(chǎn)為某機器設備,其生產(chǎn)時間為1993年,評估基準日為2003年1月。搜集到一交易案例,該機器設備和待估設備型號相同,屬同一廠家生產(chǎn),交易時間為2002年12月,交易價格為124000元,該機器設備的生產(chǎn)時間為1995年。分析:資產(chǎn)的市場交易案例易于選取,應采用市場法進行評估。待估資產(chǎn)與參照資產(chǎn)的差異主要體現(xiàn)在新舊程度這一指標上,可通過對成新率指標的調整來估算待估資產(chǎn)的市場價值。經(jīng)調查了解,待估設備的尚可使用年限為13年,則待估資產(chǎn)的成新率為:待估資產(chǎn)成新率=待估資產(chǎn)尚可使用年限/(待估資產(chǎn)已使用年限+待估資產(chǎn)尚可使用年限)×100%=13÷(10+13)=57%參照資產(chǎn)已使用年限為8年,尚可使用年限為15年,則參照資產(chǎn)的成新率參照資產(chǎn)的成新率=15÷(8+15)×100%=65%則待估資產(chǎn)的評估值可通過下式計算:資產(chǎn)評估值=參照物成交價格×(評估對象成新率/參照物成新率)該待估設備的評估值為:評估值=124000×(57%÷65%)=108738.62(元)某商業(yè)用房,面積為600平方米,現(xiàn)因企業(yè)聯(lián)營需要進行評估,評估基準日為2002年10月31日。評估人員在房地產(chǎn)交易市場上找到三個成交時間與評估基準日接近的商業(yè)用房交易案例,具體情況如下表所示。參照物
ABC交易單價
5,000
5,960
5,918
成交日期
2002.6
2002.9
2002.10
區(qū)域條件
比被評估資產(chǎn)好
比被評估資產(chǎn)好
比被評估資產(chǎn)好
交易情況
正常
高于市價4%
正常
被評估商業(yè)用房與參照物商業(yè)用房結構相似、新舊程度相近,故無需對功能因素和成新率因素進行調整。被評估商業(yè)用房所在區(qū)域的綜合評分為100,三個參照物所在區(qū)域條件均比被評估商業(yè)用房所在區(qū)域好,綜合評分分別為107、110和108。當時房產(chǎn)價格月上漲率為4%,故參照物A的時間因素調整系數(shù)為1.17;參照物B的時間因素調整系數(shù)1.04;參照物C因在評估基準日當月交易,故無需調整。三個參照物成交價格的調整過程如下。被評估資產(chǎn)單價=(5,467+5,418+5,480)÷3=5,455被評估資產(chǎn)總價=5,455×600=3,273,000元參照物
ABC交易單價
5,000
5,960
5,918
時間因素修正117/100104/100
100/100
區(qū)域因素修正100/107
100/110
100/108
交易情況修正100/100
100/104
100/100
修正后的價格5,467
5,418
5,480
第三節(jié)收益法一、收益法的基本原理(一)收益法的理論基礎
效用價值論資產(chǎn)的價值取決于效用,即資產(chǎn)為其擁有者帶來的收益。(二)收益法的評估思路
預期收益折現(xiàn)(三)收益法運用的前提條件
1、資產(chǎn)的收益可用貨幣計量并可以預測
2、資產(chǎn)所有者所承擔的風險也能用貨幣計量
3、被評估資產(chǎn)的預期收益年限可以預測資產(chǎn)×資產(chǎn)收益率=收益收益資產(chǎn)資產(chǎn)=資產(chǎn)收益率收益二、基本方法評估值=Ri/(1+r)i預期收益額折現(xiàn)率收益年期評估值=Ri
/(1+r)i1、未來各年收益額不相等各年收益額現(xiàn)值系數(shù)評估值=A×[1-1/(1+r)n]/r2、未來各年收益額相等且有限期
年金(各年相等的收益額)年金現(xiàn)值系數(shù)評估值=A/r3、未來各年收益額相等且無限期
年金(各年相等的收益額)本金化率評估值=Rt/(1+r)t+A/r(1+r)n4、未來收益額在若干年后保持不變
--無限期前期收益額(各年不等)后期收益額(各年相等無限年期)評估值=Rt/(1+r)t+A/[r(1+r)n][1-1/(1+r)N-n]
5、未來收益額在若干年后保持不變
--有限期前期收益額(各年不等)后期收益額(各年相等有限年期)三、基本前提(1)被評估資產(chǎn)未來預期收益可預測并可以用貨幣衡量。(2)資產(chǎn)擁有者獲得預期收益所承擔的風險也可預測并可以用貨幣衡量。(3)被評估資產(chǎn)預期獲利年限可以預測。四、操作程序計算和對比分析有關指標及其變化趨勢收集驗證有關經(jīng)營、財務狀況信息資料預測資產(chǎn)未來預期收益、折現(xiàn)率、收益期計算資產(chǎn)的收益現(xiàn)值,確定被評估資產(chǎn)價值五、參數(shù)確定1、預期收益額2、折現(xiàn)率3、收益期(1)基本含義是指由被評估資產(chǎn)在使用過程中產(chǎn)生的超出其自身價值的溢余額。(2)主要特點①收益額是資產(chǎn)未來預期收益額,而不是歷史收益額或現(xiàn)實收益額;②收益額是資產(chǎn)的客觀收益,而不是資產(chǎn)的實際收益;1、預期收益額(3)有關收益額內容的主要觀點
①稅后凈利潤②現(xiàn)金凈流量③利潤總額綜合調整法:預期年收益額=當前正常年收益額+預期有利因素增加的收益額-預期不利素減少的收益額(4)收益額預測方法時間序列法適宜預期收益趨勢明顯的情況1990199119921993199419951996199719981999··········收益時間使用時間序列法預測某企業(yè)的凈收益某企業(yè)1990年-1994年凈收益額如下表所示:要求預測其2000年收益額年份凈收益(萬元)1990100019911150199212101993130019941340產(chǎn)品壽命周期法:成長期成熟期萎縮期產(chǎn)品的壽命周期增長量模型法幾何平均法簡單平均法加權平均法移動平均法指數(shù)平滑法因果分析法:一元線性回歸多元線性回歸
曲線模型預測方法(1)折現(xiàn)率的基本含義從本質上講,是一種期望投資報酬率,是投資者在投資風險一定的情況下,對投資所期望的回報率。2、折現(xiàn)率(2)折現(xiàn)率的形式折現(xiàn)率:未來有限期收益折算成現(xiàn)值
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