大城市的房地產(chǎn)

大城市的房地產(chǎn)一、上海加入“搶人大戰(zhàn)”2020年9月23日，上海市公布了調(diào)整的《2020年非上海生源應(yīng)屆普通畢業(yè)生進(jìn)滬就業(yè)申請本市戶籍評分辦法》（以下簡稱《辦法》），在《辦法》中上海應(yīng)屆生落戶政策在2020年大幅度放寬了外籍生源在上海的落戶要求。世界雙一流高校（原985+3所原211），世界雙一流學(xué)科的一流學(xué)科建設(shè)專業(yè)研究生均可以直接落戶，上海交大，同濟(jì)，復(fù)旦，華東師大四所高校的應(yīng)屆本科碩士畢業(yè)生可以直接落戶。長期以來北京與上海作為全國最難落戶的兩座城市之一，大部分高校畢業(yè)生要想在當(dāng)?shù)芈鋺敉枰却鄬^長的一段時(shí)間，特別是外地來滬人員要想落戶上海難度更大，而此次放寬上海落戶政策無疑將給當(dāng)?shù)貛砀嘈略鋈丝凇Ｉ虾Ｊ械男略鋈丝谟捎趪?yán)格的戶籍管理政策長期以來增長十分緩慢，自2011-2019年來的9年間上?？偣矁H增長了不到40萬人，尚不及杭州2019年全年落戶的人口數(shù)。即便算上常住人口，自2015年開始上海市就出現(xiàn)了常住人口首度下降的現(xiàn)象。2009-2019年上海市常住人口與戶籍人口變化不僅僅是上海，事實(shí)上，自2017年搶人大戰(zhàn)開始，城市推出人才政策已是“標(biāo)配”。本意都是面向全國招攬人才，2020年6月27日，太原市向出臺人才新政，在全國范圍內(nèi)引進(jìn)碩士、博士研究生2000人，但是卻因?yàn)槿瞬乓M(jìn)措施政策不到位引起了網(wǎng)絡(luò)輿論嘩然。一項(xiàng)嚴(yán)格控制落戶政策的上海為何選擇此時(shí)放松戶籍管理制度呢？實(shí)際上對于土地財(cái)政依賴性較高的部分城市而言，年輕人就是托住城市房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的最后底盤，一旦一座城市的新增人口數(shù)量為負(fù)數(shù)就意味著潛在的市場需求開始萎縮。盡管上海作為全國經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平最高的城市對于年輕人有著極大的吸引力，但是隨著上半年新冠肺炎疫情給宏觀經(jīng)濟(jì)帶來的負(fù)面影響，以及各省會推出的人才政策，使得年輕人留在上海的性價(jià)比相對下降。相比于深圳，上海郊區(qū)面積大，新增房地產(chǎn)供給更多，2020年上半年，上海上半年土地出讓金1350.5億元位居全國第二，放松落戶政策有利于樓市的成交量提高。2020上半年部分城市土地出讓金/成交規(guī)劃建筑面積二、人才往哪里去現(xiàn)階段城市的“搶人”，更多還是搶人口，而不是搶人才。因?yàn)殡S著人口紅利的式微，人力資源變得越來越重要，搶人代表著各城市人力資源競爭意識的覺醒。綜合目前各城市的“搶人政策”來看，目前主要是集中在落戶門檻低、按照學(xué)歷給予購房補(bǔ)貼、廉價(jià)租房補(bǔ)貼等一系列措施。如2019年4月，杭州進(jìn)一步降低落戶門檻，全日制大學(xué)專科及以上人才，在杭州工作并繳納社保的，就可直接落戶，該政策直接導(dǎo)致杭州2019年人口增量突破50萬人。更多的人口就意味著更多的消費(fèi)以及更多的買房需求，從而給所在城市帶來更多的GDP增長。2019年主要城市人口增量目前各個(gè)城市都在推出自己的人才引進(jìn)政策，特別是房地產(chǎn)價(jià)格對于大學(xué)畢業(yè)生群體的就業(yè)地選擇的影響較大，一線城市高昂的房價(jià)讓部分畢業(yè)生望而卻步，總體上看大學(xué)畢業(yè)生群體向沿海流動(dòng)的趨勢發(fā)生了新的變化。從2019年部分內(nèi)地985大學(xué)本省生源率與留在本省工作的比例來看，多數(shù)學(xué)校出現(xiàn)了本省生源率小于留本省工作比率的現(xiàn)象，即意味著部分外地學(xué)生選擇留在當(dāng)?shù)毓ぷ魃?，一些?nèi)地省會城市的吸引力相對增強(qiáng)，類似早期向東部沿海發(fā)達(dá)省份流動(dòng)的趨勢得到了一定程度的緩解。部分內(nèi)地985大學(xué)本省生源率與留本省工作比例三、新冠肺炎對房地產(chǎn)市場的影響2020年由于新冠肺炎疫情的影響嚴(yán)重影響了上半年全國房地產(chǎn)市場，上半年新房交易量相比2019年明顯減少，一線城市下降最為嚴(yán)重。相比之下一些經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)的二線省會城市與大城市房屋交易市場更為活躍，如青島、南京、無錫、杭州等城市新房交易量都有不同程度的增長。總體來看二線以上城市的房地產(chǎn)市場隨著經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的恢復(fù)降幅逐步收窄，預(yù)期基本面持續(xù)好轉(zhuǎn)并處于持續(xù)恢復(fù)周期，但是中西部三線及以下城市市場不確定性較大，在大城市虹吸效應(yīng)越來越大的情況下，中小城市的市場基本盤可能出現(xiàn)逐步萎縮的情況。2020年1-7月部分城市新房交易量同比四、調(diào)控政策可能收緊總的來說房地產(chǎn)價(jià)格短期看政策，中期看土地供給，長期看城市人口的規(guī)律依然沒有改變。前不久召開的房地產(chǎn)工作座談會，邀請了北京、上海、廣州、深圳、南京、杭州、沈陽、成都、寧波、長沙等10個(gè)城市有關(guān)部門官員，提出了嚴(yán)厲而具體的調(diào)控措施。房地產(chǎn)的本質(zhì)關(guān)乎地方收入與銀行金融穩(wěn)定，這一輪的“搶人大戰(zhàn)”以及上海市放寬落戶政策實(shí)際上是為了托住市場剛需基本盤，確保房地產(chǎn)價(jià)格穩(wěn)定。以北京為例，二季度由于學(xué)生畢業(yè)季等一系列利好因素推動(dòng)房租價(jià)格與租房成交量有所上升，對于一線城市而言，巨大的基本盤對于房地產(chǎn)市場給予有力支撐，無論是房價(jià)還是租金，只要以價(jià)換量，價(jià)格稍有松動(dòng)就