沈陽某花卉市場項目可行性報告

****公園花卉市場項目可行性研究報告沈陽**工程投資服務公司二OO*年三月編制人員主任高級工程師副主任高級工程師總建筑師高級工程師投資經(jīng)濟處處長工程師項目負責人工程師項目組成員工程師工程師工程師工程師工程師工程師目錄TOC\o"1-3"1、總論11.1建設(shè)單位概況11.2項目的提出及項目建設(shè)的必要性12、市場需求預測22.1國內(nèi)市場狀況22.2市場分析33、建設(shè)地點和自然條件44、主要建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模44.1建筑方案44.2結(jié)構(gòu)84.3給水、排水94.4采暖、通風104.5供電及通訊105、消防116、節(jié)能127、項目進度安排128、投資估算與資金籌措128.1投資估算128.2資金籌措149、財務評價149.1銷售收入149.2成本計算149.3所得稅159.4現(xiàn)金流量分析159.5財務評價指標159.6盈虧平衡分析159.7單因素敏感性分析169.8經(jīng)濟評價結(jié)論1610、結(jié)論16附件：1、沈陽****花卉綠化有限公司營業(yè)執(zhí)照2、沈陽****摩托車市場有限公司營業(yè)執(zhí)照附表：1、****公園花卉市場項目投資估算表2、現(xiàn)金流量表3、損益表4、資金來源與運用表5、資產(chǎn)負債表6、投資計劃與資金籌措表7、固定資產(chǎn)折舊費估算表8、無形及遞延資產(chǎn)攤銷估算表9、總成本費用估算表10、產(chǎn)品銷售收入及銷售稅金估算表11、經(jīng)濟評價指標匯總表12、單因素敏感性分析表附圖：1、規(guī)劃圖2、總平面規(guī)劃示意圖3、平面圖4、剖面圖5、立面圖1、總論1.1建設(shè)單位概況沈陽****花卉綠化有限公司于1999年3月成立，位于沈陽市****街**號，注冊資金100萬元，下設(shè)有****摩托車市場及上深花卉基地，有固定員工57人。****摩托車市場位于沈陽市東陵區(qū)****街，總占地22054平方米，建筑面積10200平方米，擁有178個攤拉，是以經(jīng)銷整車、零配件、維修為一體的綜合性大型專業(yè)市場，建有辦公樓、營業(yè)攤區(qū)、庫房及金融機構(gòu)等各種服務設(shè)施，是東三省及內(nèi)蒙的摩托車消費市場的中心，在全國同行業(yè)中具有較高知名度，年銷售額達二十億元人民幣；上深花卉基地位于東陵區(qū)****村，占地1萬余平方米，建設(shè)面積5000平方米，種有各類花卉并伴有綠化工程，年營業(yè)額達500余萬元。1.2項目的提出及項目建設(shè)的必要性為了更好地落實市委、市政府提出的關(guān)于完善市場體系，大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，加快城市建設(shè)，加強城市管理，進一步改善城市環(huán)境的指示精神，鞏固和完善和平大街城市景觀路，徹底改善****公園及周邊環(huán)境，徹底改變十余年來****公園內(nèi)隨意經(jīng)營帶來的混亂現(xiàn)象，改善園內(nèi)的游園環(huán)境，恢復綠地，還游人一個清新、潔凈、賞心悅目的公園，由和平區(qū)政府組建，沈陽****花卉綠化有限公司承建，共同改建****公園花卉市場。該市場的建設(shè)符合市委、市政府關(guān)于城市建設(shè)和經(jīng)濟運作的要求和部署，美化了沈城，又滿足了人們的需求，有利于城市建設(shè)和管理。沈陽市現(xiàn)有花卉基地數(shù)千畝，有自發(fā)形成的，有規(guī)模化專業(yè)化的生產(chǎn)基地，還有許多花卉從昆明、廣州等地運來，花卉的來源比較充足，但在市中心規(guī)模經(jīng)營花、鳥、魚、蟲、草的市場較少。十幾年來，****公園花卉市場一直處在自發(fā)狀態(tài)下，市場不規(guī)范，為露天經(jīng)營，在園內(nèi)侵占綠地，在園外占道阻塞交通，且因環(huán)境所限已無法發(fā)展壯大，此次建立****公園花卉市場正是為了改變這種狀況，利用****公園目前市場的知名度，使該市場成為省市花卉銷售市場的領(lǐng)頭羊，加快以市場為龍頭，龍頭聯(lián)基地，基地聯(lián)農(nóng)戶，產(chǎn)銷見面，供需結(jié)合，小生產(chǎn)和大市場接軌，以促進花卉業(yè)的大發(fā)展。2、市場需求預測2.1國內(nèi)市場狀況花卉業(yè)做為一個新興產(chǎn)業(yè)在我國雖起步較晚，但發(fā)展很快，真正獲得飛速發(fā)展是改革開放以后。改革開放的政策及人民生活水平逐年提高，對花卉需求增加，為花卉業(yè)提供了廣闊的市場，全國花卉種植面積、產(chǎn)值、創(chuàng)匯成倍增長，據(jù)不完全統(tǒng)計：花卉生產(chǎn)面積由1990年的4萬公頃增加到1995年的75萬公頃，產(chǎn)值由1990年的12億元增長為1995年的40億元，出口創(chuàng)匯由1990年的2500萬美元增加到1995年的6700萬美元，發(fā)展的速度是驚人的。近年來遼寧省和沈陽市花卉業(yè)蓬勃發(fā)展，方興末艾，全省花卉種植面積達20000畝，年產(chǎn)種球3000萬粒，切花6000萬枝，花卉年產(chǎn)值突破2億元。全市花卉種植面積達3000余畝，年產(chǎn)露地草花60余萬盆，切花3000余萬枝。以上情況說明在我國、我省、我市存在著很大的消費市場，且消費量逐年遞增。2.2市場分析沈陽市現(xiàn)有**花城和**公園鮮切花兩大市場，綜合花卉市場就是**花城，地理位置離市中心較遠，知名度遠不如已有十余年歷史的****公園花卉市場。****公園花卉市場位于市中心**大街的居民稠密區(qū)，人流、車流來往頻繁，加之歷史及環(huán)境因素，附近居民的心理認同感較強，一年四季園內(nèi)游人不斷，尤其是在秧歌角、戲曲角、棋牌區(qū)、游樂場各種活動豐富多彩，加之以蔬菜、副食為主的早市，以日用品、小吃為主的夜市，使得該地區(qū)文娛、休閑、商業(yè)活動十分活躍，這對新建****公園花卉市場是一個很有利的因素。另外，人們對花卉的需求已從單一的美化生活環(huán)境到更高層次的精神需求，花卉是人們情感交流的一個重要載體，每逢節(jié)假日及看望親友、老人，人們自然想到花卉，隨著人們對更高層次生活的追求，花卉在人們生活中的作用日益增強。由于****公園周邊居民經(jīng)濟環(huán)境相對比較好，購買力比較強，對室內(nèi)綠化美化的要求也比較高，這對新建****公園花卉市場又是一重要有利因素。該市場的建設(shè)將吸引大量業(yè)主入場，帶動周圍花卉的購買群體，促使市場更加繁榮興旺。3、建設(shè)地點和自然條件擬建的****公園花卉市場位于**大街東側(cè)，****公園園內(nèi)西南角，占地4000多平方米，因其位于****公園，兩側(cè)臨街，有很優(yōu)越的地理位置和自然條件。4、主要建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模花卉市場總建筑面積6383.76平方米，內(nèi)部包括花卉交易廳，觀賞魚交易廳，共享陽光大廳及其它附屬用房等。建筑總高度15.85米，總建筑用地4211.10平方米。4.1建筑方案總平面設(shè)計沈陽市****公園花卉市場位于沈陽市****公園西側(cè)，西臨城市南北干道**大街，南臨北**路，整個地段位于城市中心繁華區(qū)，人流量大，具有很深的商業(yè)潛能。總用地面積4211.10平方米，建筑面積6383.76平方米，建筑基底面積3241.37平方米，建筑物布局滿足規(guī)劃要求。整幢建筑外輪廓基本與地形一致，共設(shè)5個出入口，道路轉(zhuǎn)角處出入口和西側(cè)出入口為主要人流出入口，南側(cè)出入口主要為貨流出入口，東側(cè)出入口為消防疏散出口。在道路轉(zhuǎn)角處出入口前設(shè)置一個向內(nèi)弧的廣場，一是減小建筑對轉(zhuǎn)角處視線的遮擋，二是提供了一個人流的緩沖地帶。廣場上布置建筑小品，對主出入口加以強調(diào)，同時也起到了吸引兩條路上的人流的作用，是對南側(cè)市場的一種延續(xù)和發(fā)展。西側(cè)出入口與****公園西門門前廣場相呼應。建筑西側(cè)沿**大街方面紅線后退3米，布置停車位及綠化，為建筑創(chuàng)造良好的外部使用環(huán)境，東側(cè)處于****公園院內(nèi)，綠樹掩映，景色宜人，與其它三面形成強烈的對比，動靜結(jié)合的外部環(huán)境正映襯出整個建筑的獨特個性。主要技術(shù)經(jīng)濟指標占地面積4211.10平方米容積率：1.52建筑面積6383.76平方米建筑方案設(shè)計建筑的設(shè)計方案是在結(jié)合同類建筑的使用特點，建筑的現(xiàn)有周圍環(huán)境及現(xiàn)有各方面技術(shù)水平和投資能力，經(jīng)過反復論證后確定下來的。.1平面設(shè)計新建市場建筑大體呈梯形布置，見附圖1總平面圖，利用東西軸網(wǎng)的夾角形成一個梯形的共享大廳，大廳頂部屋面為鋼網(wǎng)架結(jié)構(gòu)，并采用玻璃鋼磨砂型采光窗，整個大廳起到調(diào)節(jié)建筑物內(nèi)部物理環(huán)境的作用，頂部采光窗用以集聚植物所必須的陽光，同時可以通過調(diào)節(jié)來控制自然通風并組織下部空間的氣流效應。整個工程的設(shè)計目標建立在可持續(xù)發(fā)展和環(huán)境對話的基礎(chǔ)上，建筑中反映了這一點。在建筑東西向設(shè)計了可開啟的中空玻璃落地窗，一方面使夏季能夠獲得良好的自然通風，另一方面使公園內(nèi)的綠色滲透到建筑分成花魚交易的出租空間，出租空間主要圍繞中央大廳來組織布置，局部的三層形成較為靜的空間，可作大宗買賣的交易場所和珍奇品種的交易場所。建筑物在西南角和西側(cè)設(shè)置主出入口，南側(cè)設(shè)貨流出入口并配備一部貨梯，東側(cè)設(shè)消防疏散出口二個。整個建筑有四個消防疏散梯和一個大廳直跑樓梯，組成垂直交通出入口與樓梯組合成互不干擾人貨流分開的交通系統(tǒng)，并滿足消防疏散的要求。各層面積指標如下：一層：3241.37平方米二層：2523.03平方米三層：619.36平方米合計：6383.76平方米.2立面設(shè)計整幢建筑的立面造型是在遵循建筑本身的功能特點的基礎(chǔ)上，并結(jié)合周圍環(huán)境設(shè)計而成的，考慮到投資成本及現(xiàn)有工藝水平，立面主要材料采用混凝土和玻璃兩種主要材料，利用兩種材料的強烈對比產(chǎn)生一種極具現(xiàn)代風格而又非常樸素的建筑形式。墻身的落地玻璃幕墻使室內(nèi)的綠色盡收眼底，同時使建筑顯得輕巧透明，保證了室內(nèi)植物獲得充足的陽光，也產(chǎn)生了良好的視覺效果。屋面形式出挑而微微上翹，使建筑更加飄逸舒展，呈現(xiàn)出鮮明的個性。西側(cè)入口處雨蓬打破常規(guī)作法采用一個梯形實體，與玻璃墻面產(chǎn)生強烈反差，起到突出入口豐富立面的作用。建筑南側(cè)插入一個圓形實體造型元素，在立面上形成一個視覺中心，與轉(zhuǎn)角處地形相適應，突出了西南角的主出入口，并使整個建筑顯得更加活潑而豐富，成為整個環(huán)境中的重點。建筑的色彩由大面積的灰色混凝土和透明玻璃組成，穿插淡黃和洋紅色涂料外飾的實體，使建筑充滿活潑明快的現(xiàn)代氣息。.3剖面設(shè)計建筑物總體二層，局部三層，室內(nèi)外高差0.45米層高設(shè)計：一層4.5米、二層4.5米、三層3.6米建筑總高：15.85米.4建筑構(gòu)造與裝飾屋面：混凝土現(xiàn)澆屋面，局部設(shè)鋼網(wǎng)架結(jié)構(gòu)，玻璃鋼磨砂型采光窗。排水：全部采用有組織內(nèi)排水外墻：370厚復合節(jié)能墻體內(nèi)墻：180厚大孔空心磚外墻飾面：淺灰色進口外墻涂料為主，西側(cè)入口雨蓬采用黃色進口外墻涂料，南側(cè)圓形墻體采用洋紅色進口涂料加分格線。西南入口柱面掛銀灰色鋁單板，墻體基座采用灰色花崗巖。內(nèi)墻飾面：白色內(nèi)墻涂料。天棚：網(wǎng)架外刷白色調(diào)和漆。室外地面：散水及臺階采用灰色國產(chǎn)花崗巖火燒板，廣場及停車位采用廣場磚。室內(nèi)地面：水磨石地面門窗：窗采用鋁合金隱框玻璃幕墻，玻璃選用透明中空玻璃，外門采用鋼框玻璃彈簧門，內(nèi)門為膠合板木門。4.2結(jié)構(gòu)本工程為二層框架，局部三層框剪結(jié)構(gòu)。按7度抗震設(shè)防，抗震等級為三級。本花卉市場工程，設(shè)計活荷載標準值取4.0kn/m2；上人屋面活荷載標準值取1.5kn/m2。工程整個平面長度超出55米，但采用后澆帶技術(shù)，預留施工縫，使整個結(jié)構(gòu)不設(shè)伸縮縫，降低造價，方便施工。本工程柱網(wǎng)大，活荷載較大，建議采用現(xiàn)澆大板結(jié)構(gòu)比較合理，估算柱截面尺寸最大500×500，最大梁截面300×750，鋼筋混凝土墻厚200mm。本工程使用材料：基礎(chǔ)C20砼；板、梁、柱統(tǒng)一采用C30砼，統(tǒng)一規(guī)格，方便施工，鋼筋均為3號鋼Ⅰ（φ）、Ⅱ（φ）級鋼筋。4.3給水、排水4.3.1給水.1本工程生活給水采用UPVC生活給水管，排水管采用排水鑄鐵管或排水PVC管，管件粘接，少數(shù)絲接，可考慮在花卉集中處設(shè)一噴水水景或取水點。水源由市政給水管網(wǎng)供給，最大用水量按5L/S考慮。4.3.1.2消防給水系統(tǒng)與生活給水系統(tǒng)分開設(shè)置，管材為鍍鋅鋼管，消防形式為消火栓滅火系統(tǒng)，根據(jù)本市場特點，不設(shè)自動噴灑，消防水泵啟動接鈕設(shè)于消火栓處，有火情時，直接啟動消防泵，十分鐘消防水量由附近高樓高位水箱保證。排水接入市政管網(wǎng)。4.4采暖、通風采暖形式采用散熱器供暖型式，系統(tǒng)為垂直單管上供下回式、散熱器為柱型。主要進出口大門設(shè)電加熱空氣幕。熱源由自設(shè)兩臺油爐供給（一用一備）。通風：采用常規(guī)設(shè)施補送新風。4.5供電及通訊供電.1本工程電源引自市政引線，低壓進戶，電壓為220/380伏。在工程內(nèi)設(shè)配電間，動力與照明分開計量以利電業(yè)部門查表計費。.2動力用電只有一部貨梯，其用電容量Pe1=8kw照明及電熱用電按20W/M2計算：Pe2=112kw用電總?cè)萘浚篜e=Pe1+Pe2=120kw功率因數(shù)：cosφ=0.8同時使用系數(shù)：Kc=0.8計算電流：Ijs=180A按120KW增容請電。.3動力配電采用放射式供電。照明及電熱配電采用混合式供電方式，室內(nèi)導線采用BV-500V型銅芯線。.4營業(yè)廳內(nèi)采用吸頂式雙管熒光燈，達到顯示性和照度標準的要求，中庭采用吊燈，增加亮度并達到景觀效果。正門入口處設(shè)節(jié)能型筒燈，加大照度，吸引人們的注意力。照度標準如下：營業(yè)廳：150LLX中庭：200LX入口：150LX樓梯：50LX衛(wèi)生間：30LXX.5所有電氣設(shè)備不帶帶電的金屬外外殼、金屬管管外皮及單相相三孔插座的的接零端子均均采用接零保保護，接地電電阻不大于4歐姆。通訊本工程設(shè)外線直撥撥電話30部，每兩個個柱網(wǎng)設(shè)一個個電話接線盒盒，待營業(yè)廳廳出租后按需需要接線通話話。5、消防本建筑按《建筑設(shè)設(shè)計防火規(guī)范范》耐火等級級為二級，建建筑物墻體、柱柱、樓板等構(gòu)構(gòu)件均按滿足足二級耐火等等級使用，網(wǎng)網(wǎng)架屋面的鋼鋼構(gòu)件表面采采用防火涂料料涂飾，可滿滿足二級耐火火等級，建筑筑物每層劃分分為二個防火火分區(qū)，每個個防火分區(qū)均均設(shè)兩個消防防疏散口。6、節(jié)能建筑處于北方地區(qū)區(qū)，冬季采暖暖耗能較大，故故墻體采用370厚復合節(jié)能能墻體，以減減少建筑的熱熱量散失，屋屋頂上的采光光窗冬季可以以集聚太陽能能，使建筑內(nèi)內(nèi)部獲得更多多的日照，產(chǎn)產(chǎn)生溫室效果果。7、項目進度安排本項目擬定20000年5月份開工，于于年底建成使使用，周圍停停車坪同時竣竣工使用。8、投資估算與資金金籌措8.1投資估算投資估算編制依據(jù)據(jù).1建筑工程土建工程費用按本本地同類建筑筑物造價估算算。.2設(shè)備購置費設(shè)備購置費按國內(nèi)內(nèi)現(xiàn)行市場價價格計算。.3土地出讓金土地出讓金按該地地段位置公建建使用五十年年計算938元/平方米，共共征地42111平方米，土地地使用證需進進一步落實。.4建設(shè)單位管理費建設(shè)單位管理費按按第一部分工工程費用的1%計算。.5勘察設(shè)計費勘察設(shè)計費按建設(shè)設(shè)部頒發(fā)的[19922]價費字375號文規(guī)定的的標準計列,包括可研、設(shè)設(shè)計和工程監(jiān)監(jiān)理共計24萬元。.6電增容費根據(jù)實際情況,需需增容120KVVA，按660元/KVA計算。.7工程質(zhì)量監(jiān)督費按建筑工程費用的的0.2%計算。.8辦公用具購置費按定員每人5000元計算。.9城市基礎(chǔ)設(shè)施配套套費城市基礎(chǔ)設(shè)施配套套費可參照沈沈建發(fā)[19999]83號文規(guī)定，本本項目按120元/平方米計列列。.10預備費按第一部分和第二二部分費用之之和的8%計列。.11投資估算及及投資構(gòu)成本項目總投資12266萬元，投資資構(gòu)成如下：：建筑工程6177萬元設(shè)備費用42萬元其它費用5133萬元預備費944萬元8.2資金籌措本項目共共需投資1266萬元，全部部由建設(shè)單位位自籌解決，資資金有待于進進一步落實。9、財務評價本項目計算期十年年，建設(shè)期半半年。9.1銷售收入按現(xiàn)行市場攤位出出租價格測算算，年平均銷銷售收入為432萬元。詳見見銷售收入估估算表。9.2成本計算年平均總成本費用用為207.225萬元,詳細情況如如下:工資及福利本項目共需人員222人，每人平平均工資按1200元/月計算，工工資總額每年