河北省保定市某青年社區(qū)項(xiàng)目策劃方案

****策劃方案第一部分：項(xiàng)目定位方案翔實(shí)的數(shù)據(jù)+科學(xué)地分析+嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膽B(tài)度=我們的策劃方案一、市場(chǎng)分析：1、政策分析：1）５月底《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見(jiàn)》出臺(tái)·明確新建住房結(jié)構(gòu)比例：90平方米以下住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）面積所占比重，必須達(dá)到開(kāi)發(fā)建設(shè)總面積的70％以上。從側(cè)面反映出民眾對(duì)中小戶型的實(shí)際需求量相當(dāng)大；同時(shí)在新政策的影響下，新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目則會(huì)在戶型比例結(jié)構(gòu)上開(kāi)始偏重中小戶型。短期內(nèi)對(duì)中小戶型開(kāi)發(fā)利好，長(zhǎng)期則有競(jìng)爭(zhēng)加劇的趨勢(shì)?！ふ{(diào)整住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營(yíng)業(yè)稅：二手房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)受到打壓，交易量受挫。對(duì)一手房市場(chǎng)有刺激作用，同時(shí)會(huì)削減部分投資型人群的投資熱情。·有區(qū)別地適度調(diào)整住房消費(fèi)信貸政策：涉及到按揭首付比例的調(diào)整，對(duì)保定市場(chǎng)影響不大?！ぜ涌斐擎?zhèn)廉租住房制度建設(shè)和規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房：可能會(huì)對(duì)部分持幣待購(gòu)人群產(chǎn)生消極影響，繼續(xù)觀望。2）7月下旬：《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局、建設(shè)部關(guān)于個(gè)人出售住房所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問(wèn)題的通知》：進(jìn)一步明確二手房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的稅收政策。3）8月8日：建設(shè)部相關(guān)人士稱，真正切實(shí)的做法是將在經(jīng)濟(jì)適用房政策中添加經(jīng)濟(jì)廉租、限價(jià)房等新內(nèi)容，來(lái)完善我國(guó)的住房保障制度的多層次性。對(duì)政策的觀望會(huì)打擊一部分持幣待購(gòu)者的心態(tài)，客戶群會(huì)受到一定影響，但是關(guān)鍵因素仍取決于價(jià)格，包括單價(jià)、總價(jià)兩個(gè)因素。2、地區(qū)狀況分析（據(jù)7月11日《燕趙都市報(bào)》）：1）衡水房?jī)r(jià)最低1408元/平方米唐山房?jī)r(jià)最高2878元/平方米2）保定市房?jī)r(jià)較全省平均水平偏低，房?jī)r(jià)還將看漲，將很快和同等城市拉平，均價(jià)漲到3500元/平方米很正常。其原因是，保定郊縣人口基數(shù)很大，工作、戶口等因素促使他們?cè)诒６ㄊ匈I(mǎi)房；保定的大學(xué)較多，留在保定就業(yè)的幾率很大，大學(xué)畢業(yè)生需求量大。*二手房市場(chǎng)中，90平方米以下的小戶型占了成交額的70%以上，土暖的老房成交額達(dá)到了1400元—1500元/平方米，1990年左右50多平方米的房子賣(mài)到了2500元/平方米；*一手房中，小戶型的房?jī)r(jià)2600—2700元/平方米的價(jià)格高于同等環(huán)境大戶型2300—2400元/平方米的價(jià)格。3）商業(yè)方面，保定市新任領(lǐng)導(dǎo)班子指揮的“拆違工程”進(jìn)展明顯。官方報(bào)告，市區(qū)違章建筑（商業(yè)為主）預(yù)計(jì)拆除已近120萬(wàn)平方米，現(xiàn)已拆除60萬(wàn)平方米。對(duì)原有以及新建商業(yè)、底商項(xiàng)目利好。3、區(qū)位分析：本案所處區(qū)域?yàn)槭兄行钠?。?guī)劃方向?yàn)槲磥?lái)核心生活區(qū)，可以定位為“CLD”（核心居住區(qū)）概念。在建、在售項(xiàng)目眾多，由于處于建設(shè)期，項(xiàng)目周邊配套設(shè)施尚不完善，缺乏商業(yè)配套。但由于未來(lái)居住核心區(qū)的形態(tài)已成雛形，商業(yè)配套預(yù)期看好。另?yè)?jù)綜合消息，零售業(yè)巨頭沃爾瑪已經(jīng)確定入住該區(qū)域，商業(yè)配套完善利好。4、競(jìng)爭(zhēng)分析：項(xiàng)目周邊一公里半徑內(nèi)在售項(xiàng)目眾多，在售套數(shù)以及開(kāi)發(fā)商存量巨大。新一代C、鑫和等項(xiàng)目規(guī)模龐大，形象及宣傳比較突出；警盾的特殊背景和獨(dú)到訴求受到家庭型客戶歡迎；假日第一城、錦觀城則憑借秀蘭優(yōu)良的形象或者低廉價(jià)格吸引部分客戶。周邊待上市產(chǎn)品數(shù)量巨大對(duì)本案的壓力非常明顯；競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的提早入市和積極的推廣方面給本案躋身市場(chǎng)帶來(lái)一定阻力。5、客戶群分析：1）有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的政府或私營(yíng)企業(yè)高層管理者，各類所有制單位的負(fù)責(zé)人，承擔(dān)的購(gòu)房總價(jià)在50-100萬(wàn)元2）年輕高級(jí)白領(lǐng)和中產(chǎn)階級(jí)，公務(wù)員，可承擔(dān)的購(gòu)房總價(jià)在30--40萬(wàn)元左右3）小型文化、商貿(mào)、咨詢服務(wù)公司和自由職業(yè)者，可承擔(dān)的購(gòu)房總價(jià)在25-30萬(wàn)元以上4）待婚青年或新婚夫婦、外地來(lái)保定短期或長(zhǎng)期工作的年輕白領(lǐng)?？沙袚?dān)的購(gòu)房總價(jià)在10-25萬(wàn)元左右5）周邊縣區(qū)在保定置業(yè)群體綜合本案周邊相關(guān)項(xiàng)目，區(qū)域內(nèi)主力購(gòu)房人群集中在第3、4類人群，消費(fèi)能力在10-30萬(wàn)之間；次消費(fèi)群為第2、5類人群，第2類人群對(duì)居住品質(zhì)要求相對(duì)苛刻，第5類人群消費(fèi)能力相對(duì)較弱。另外，建議借助相對(duì)較低的總價(jià)吸引部分房蟲(chóng)介入。北部區(qū)域現(xiàn)有項(xiàng)目針對(duì)同樣的客戶群體，無(wú)形中加劇了區(qū)域內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)。因此，本案可另辟蹊徑，繞開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)激烈的111-150區(qū)間套型，進(jìn)入110平米以下的競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域，利用本案獨(dú)特的區(qū)域優(yōu)勢(shì)以及優(yōu)勢(shì)定位擴(kuò)展本案的有效客戶群體。6、SWOT分析： 優(yōu)勢(shì)（S）：地處北部核心生活區(qū)，區(qū)位優(yōu)越；周邊在建居住區(qū)眾多生活氛圍濃厚；項(xiàng)目無(wú)拆遷可以直接進(jìn)行開(kāi)發(fā)；項(xiàng)目周邊交通便利，**路、恒祥大街、規(guī)劃中**大街以及其他規(guī)劃路等環(huán)繞周邊；劣勢(shì)（W）：目前周邊生活配套、商業(yè)配套落后；地塊退**路170余米，項(xiàng)目不能臨街，形象展示難度大；機(jī)會(huì)（O）：規(guī)劃中副中心區(qū)，發(fā)展前景看好；周邊集中高品質(zhì)住宅項(xiàng)目，區(qū)域形象良好；保定市場(chǎng)目前需求情況以及新政策的出臺(tái)已經(jīng)對(duì)周邊先行入市的項(xiàng)目產(chǎn)生了作用，本案可以規(guī)避一些政策威脅同時(shí)占領(lǐng)市場(chǎng)缺口；周邊項(xiàng)目宣傳力度很大，吸引眼球，提高區(qū)域受關(guān)注程度；差異化定位，繞開(kāi)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)贏得客戶群；威脅（T）：周邊開(kāi)發(fā)項(xiàng)目眾多，客戶可選擇面廣，競(jìng)爭(zhēng)激烈；宏觀政策的不可預(yù)測(cè)性，有可能會(huì)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目繼續(xù)施加緊縮政策。市場(chǎng)分析結(jié)論：目前本案所面臨的最主要的兩個(gè)挑戰(zhàn)是：區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)激烈；政策的壓力將會(huì)催生更多的中小戶型項(xiàng)目。而目前全部競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目都是在新政策出臺(tái)前規(guī)劃設(shè)計(jì)的，新政策的出臺(tái)已經(jīng)在這些項(xiàng)目上顯現(xiàn)了作用。普遍出現(xiàn)了中小戶型熱銷(xiāo)、大戶型滯銷(xiāo)的情況。本案優(yōu)勢(shì)在于，尚未確定規(guī)劃，全部執(zhí)行方案都是依據(jù)市場(chǎng)以及政策現(xiàn)狀的動(dòng)態(tài)，經(jīng)過(guò)科學(xué)分析而做出的，具有目前階段的最大可行性。建議本案繞開(kāi)同質(zhì)產(chǎn)品的激烈競(jìng)爭(zhēng)，主打市場(chǎng)真空部分同時(shí)應(yīng)對(duì)政策壓力，依據(jù)目前住宅產(chǎn)品的市場(chǎng)需求態(tài)勢(shì)定位本案產(chǎn)品——中小戶型為主；確定主力消費(fèi)群體——年輕人；并且及早入市，年底前完成前期推廣、開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售。二、需求分析：1）周邊項(xiàng)目所含建筑面積比例（11個(gè)項(xiàng)目）：區(qū)域內(nèi)11個(gè)在售（未開(kāi)盤(pán)）項(xiàng)目共容納住宅4500套?！ふ{(diào)查數(shù)據(jù)顯示100平米以下戶型占全部產(chǎn)品的11.89%，約535套。所占比例很小。·101-110戶型比例竄升，占19.89%，約900套111-120占7.11%，約320套121-130占10.42%，約469套131-140占13.17%，約592套141-150占7.45%，約335套綜上：101-150區(qū)間的戶型占總比例的58.04%，約2612套，為該區(qū)域內(nèi)主力在售戶型。其中120平米以下的可能劃分為兩居室的所占比例27%，1215套；121-150平米，做三居及以上劃分的占31.04%，約1397套。·151-200平米戶型比例27.86%，約1245套。·201-250平米戶型比例1.03%，約46套，其中大部分為躍層?！?51-300平米戶型比例0.91%，約41套，為躍層?！?00平米以上戶型比例0.27%，約12套，為別墅。2）現(xiàn)存量戶型比例圖：·100平米以下的戶型存量最少，13%，約為70套，其中含華中第一城70平米戶型目前尚未公開(kāi)發(fā)售，發(fā)售后此區(qū)間戶型可預(yù)期存量比例幾乎等于零?！?01-110相對(duì)存量也較低，19%，約為170套，市場(chǎng)消化量較好?！?11-120存量54%，約為170套。·121-130存量58%，約為272套?！?31-140存量55%，約為326套。·141-150存量63%，約為211套?！?51-200存量96.4%，約為1200套?！?00平米以上存量98.8%，約為98套。結(jié)論：綜上兩項(xiàng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)結(jié)果，區(qū)域內(nèi)在售主力戶型集中在101-150平米區(qū)間內(nèi)的戶型，而此區(qū)間內(nèi)除101-110區(qū)間戶型銷(xiāo)售情況相對(duì)較好以外，111-150區(qū)間戶型銷(xiāo)售率均不足1/2，情況堪憂；50-100平米區(qū)間戶型總量偏少，約535套，但是銷(xiāo)售情況很好，將近90%的售出率反映出人們對(duì)該面積戶型的認(rèn)可度較高且購(gòu)買(mǎi)能力強(qiáng)！150平米以上戶型出售率極低，特別是200平米以上的戶型銷(xiāo)售率幾近于零。值得注意的是151-200平米區(qū)間在該區(qū)域內(nèi)的建筑規(guī)模很大，約1245套，而售出率又極低，值得警戒。所以，本案戶型定位應(yīng)該充分考慮區(qū)域內(nèi)消費(fèi)傾向，建議以75-110的大小兩居為主力；50-75左右的一室一廳、一室兩廳、小兩室一廳為次主力；110以上的三居謹(jǐn)慎設(shè)置。3）單價(jià)趨勢(shì)分析（以本案為中心）：結(jié)論：11個(gè)項(xiàng)目綜合均價(jià)為2373元/㎡。去掉一個(gè)最低價(jià)（2040），去掉一個(gè)最高價(jià)（2800），加權(quán)分析9個(gè)項(xiàng)目均價(jià)為：2363元/㎡。此統(tǒng)計(jì)以本案為中心向周邊輻射統(tǒng)計(jì)，從結(jié)果上看，并無(wú)明顯走向趨勢(shì)。各案定價(jià)仍然依據(jù)自身建筑規(guī)劃形態(tài)、定位人群而確定。本節(jié)結(jié)論：綜合以上數(shù)據(jù)分析，目前市區(qū)北部為住宅產(chǎn)品集中區(qū)域，在推、在售項(xiàng)目中，101-150㎡戶型為主力戶型，占到總比例的58.04%，約2612套，為該區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)最為激烈的產(chǎn)品類型，但同時(shí)該區(qū)段內(nèi)目前統(tǒng)計(jì)的存量達(dá)到了1150套，達(dá)44%。除101-110㎡銷(xiāo)售率達(dá)到80%外，其他面積戶型均有一半以上的存量。所以綜合建議：101-120尚有少量需求量；100㎡以下戶型，總量偏少，不到12%，約535套，且綜合銷(xiāo)售比例接近90%，屬于市場(chǎng)需求旺盛產(chǎn)品，建議作為主力戶型設(shè)置。價(jià)格建議設(shè)置：根據(jù)目前區(qū)域產(chǎn)品均價(jià)水平，同時(shí)比照近鄰新一代C區(qū)，由于我項(xiàng)目區(qū)位劣于對(duì)手的事實(shí)，建議價(jià)格設(shè)置區(qū)間2350元/㎡。三、目標(biāo)定位根據(jù)項(xiàng)目所在區(qū)域住宅產(chǎn)品分類情況和目前銷(xiāo)售情況，同時(shí)依據(jù)對(duì)本案的定位，我們把在該區(qū)域內(nèi)購(gòu)房以及本案的目標(biāo)客戶群定為如下：主力客戶群：待婚青年、新婚夫婦、過(guò)渡用房人群、外地來(lái)保長(zhǎng)期居住人員、房蟲(chóng)次主力客戶群：周邊縣區(qū)在保置業(yè)人群中產(chǎn)階級(jí)、公務(wù)員等投資購(gòu)房此類人群由于相對(duì)消費(fèi)能力偏弱，在購(gòu)房時(shí)對(duì)總價(jià)敏感度較高，而相對(duì)對(duì)單價(jià)敏感度較低，從而可以通過(guò)中小戶型的定位在提高單位面積售價(jià)的同時(shí)降低銷(xiāo)售總價(jià)，實(shí)現(xiàn)整體項(xiàng)目上的利益最大化。建議戶型配置：項(xiàng)目戶型（平米）比例方案說(shuō)明面積方案45-50一室一廳6%75-80兩室一廳55%90-110三室一廳34%110-120三室二廳5%四、項(xiàng)目定位建議以青年人為主要傳導(dǎo)對(duì)象，打造青年人社區(qū)。附帶“中堅(jiān)力量住在城市發(fā)展的最前沿”類的居住取向引導(dǎo)。同時(shí)為了規(guī)避青年概念對(duì)受眾群的縮小，可以考慮附加“住在父母身邊”概念的老年人“社區(qū)中的社區(qū)”，針對(duì)一些有能力購(gòu)買(mǎi)并有需求和父母就近居住的青年客戶設(shè)置社區(qū)內(nèi)老年公寓或者安排青年人、老年人同時(shí)居住的套單元房，并且特別針對(duì)老年公寓概念設(shè)置一些針對(duì)老年人的特殊生活便利條件，諸如坡道、帶座位電梯、四季綠化等，形成兩大既成鮮明對(duì)比又相輔相成的項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)。優(yōu)勢(shì)：訴求對(duì)象明確，可操作性強(qiáng)，同時(shí)開(kāi)本地區(qū)之先河。名稱朗朗上口，便于識(shí)記。劣勢(shì)：縮小受眾群，在推廣上會(huì)被一部分潛在客戶忽略。五、形象定位方案·項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣策略1．推廣主線：以人為本“純居住”的綠色**不光有運(yùn)動(dòng)和時(shí)尚，更注意環(huán)保、生活的便利，以青年視角打造的高檔會(huì)所?！つ贻p人最注重發(fā)展，事業(yè)；區(qū)位……給年輕人一個(gè)堅(jiān)實(shí)的后盾·高綠化，市區(qū)首個(gè)千平米竹海，盡顯青年人儒俊氣節(jié)·游泳池、乒乓球、沙壺球、餐飲、健身房、閱讀室、多功能廳、廣場(chǎng)銀幕電影等·周邊匯集多所幼稚園、小學(xué)、中學(xué)，為您的未來(lái)考慮更多·保定首家國(guó)際零售機(jī)構(gòu)——沃爾馬，一路之隔，生活便利無(wú)需多言。·健身康體中心、汽車(chē)城、家具城等一應(yīng)俱全。·人車(chē)分流，營(yíng)造寧?kù)o安全的社區(qū)環(huán)·幾百車(chē)位，您的前途定會(huì)彰顯此地·采暖系統(tǒng)采用領(lǐng)先的集中供暖（地暖）·寬帶網(wǎng)絡(luò)ADSL系統(tǒng)，極大方便業(yè)主的生活、工作，SOHO一族無(wú)需多慮·物業(yè)費(fèi)0.4元/平米，降低姿態(tài)，貼近生活實(shí)質(zhì)，高生活品質(zhì)低生活成本讓你的生活輕松自在……·特別推出親情套居，“父母在不遠(yuǎn)游”，與父母同住棲居父母膝下，一門(mén)兩戶，出則其樂(lè)融融盡享天倫之樂(lè)，入則獨(dú)享各自私秘空間互無(wú)干涉。住在父母身邊，年輕人省錢(qián)省事省心；住在孩子身邊，老年人充實(shí)踏實(shí)放心。■項(xiàng)目簡(jiǎn)介****位于保定市**路與**大街交口西北角。占地面積76畝，建筑面積：120000平米，可容近1000余住戶；由6棟多層住宅和3棟高層組成。小區(qū)是一個(gè)倡導(dǎo)輕松、舒適的青春社區(qū)；一個(gè)培養(yǎng)保定青年族專屬生活的高文化群居特區(qū)；一個(gè)發(fā)掘方便、快捷的特色小街區(qū)；建筑風(fēng)格簡(jiǎn)約時(shí)尚，色調(diào)高雅大方?！龅溲?、氣派的中小戶型70—110平米精致、實(shí)用的戶型：兩室兩廳，大客廳、明室，精致的內(nèi)部空間，精心構(gòu)筑的居家功能；三室二廳：品質(zhì)卓著，寬闊的客廳開(kāi)間與靈動(dòng)魅力的飄窗，高貴儼然；（70—90平米的中小戶型將占總戶型的40%；精心打造的流行的經(jīng)典戶型）。另有50平米精品小戶型，簡(jiǎn)約緊湊，時(shí)尚靈動(dòng)?！霰憷?、快捷交通線路寬敞的**路、規(guī)劃中的**大街北沿、恒祥大街和天鵝路、陽(yáng)光大街構(gòu)成多位一體的快速交通系統(tǒng)；城市公交聚集地：■翰林、書(shū)香的學(xué)府環(huán)境周邊華北電力大學(xué)北校區(qū)、市第一體育運(yùn)動(dòng)學(xué)校、小學(xué)……■舒適、便捷的商貿(mào)配套成熟的配套、浪漫的風(fēng)情小街；美麗歡娛中心景觀廣場(chǎng)；充足的停車(chē)位和地下車(chē)庫(kù)；人性化的物業(yè)管理：服務(wù)百分百，信賴百分百；籌備興建的沃爾馬購(gòu)物中心方便日常生活和購(gòu)物，讓住在這里的保定年輕人率先享受?chē)?guó)際化的零售服務(wù)業(yè)！■古城高速發(fā)展的風(fēng)口浪尖西臨高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，您的工作和生活近在咫尺又相安無(wú)事；坐擁城市絕對(duì)CLD中心位置，入住之日就可從此驕傲的生活！■首席青年景觀綠化竹，象征青年人剛勁、清新，生機(jī)盎然，蓬勃向上；祝福老年人長(zhǎng)壽、幸福。首席千平方米竹海景觀，讓您的生活與中國(guó)古老的竹文化溶融相通。2．項(xiàng)目包裝策略2．1案名：案名能明顯突出本案的受眾群體；簡(jiǎn)潔、易懂、過(guò)目不忘、朗朗上口；具有青年人特色，能從競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)中跳出，不俗而顯前衛(wèi)氣息和青年人特質(zhì)；貼近本案的推廣思路。案名：**·**2．2LOGO設(shè)計(jì)思路及手法從本案的總體形象要求入手。便于記憶、易于識(shí)別、傳播及不同場(chǎng)合下的運(yùn)用。體現(xiàn)本案宜居、時(shí)尚、簡(jiǎn)潔的主題。活力中附帶金屬質(zhì)感。方案一：（圖略）方案二：（圖略）方案三：（圖略）2．3項(xiàng)目主打推廣語(yǔ)：：多彩**：1）紅紅色**：體現(xiàn)時(shí)時(shí)尚、活力、清清純、動(dòng)感的的圖案效果22）綠色**：體現(xiàn)環(huán)環(huán)保、節(jié)能、四四季綠化、天天然氧吧的圖圖案效果33）橙色**：體現(xiàn)和諧、溫溫馨、天倫之之樂(lè)的圖案效效果·**，你的城·這個(gè)世界是你們的的！·小天地，大世界！！·屬于我們新一輩！！·時(shí)尚生活發(fā)動(dòng)機(jī)·時(shí)尚生活進(jìn)行“室室”2．4銷(xiāo)售道具包裝2．4．1工作人員包裝將vi系統(tǒng)在應(yīng)用中中傳達(dá)的每個(gè)個(gè)細(xì)節(jié)執(zhí)行到到位，服裝、工工牌、名片、文文件夾等統(tǒng)一一。2．4．2銷(xiāo)售道具包裝建議在常規(guī)的銷(xiāo)售售道具（樓書(shū)書(shū)、模型、DDM）的基礎(chǔ)礎(chǔ)上，根據(jù)項(xiàng)項(xiàng)目新的形象象定位重新設(shè)設(shè)計(jì)外，建議議補(bǔ)充一些新新的推廣道具具（如小區(qū)陸陸游圖、樣板板間等），用用動(dòng)感而實(shí)在在的生活場(chǎng)景景引導(dǎo)客戶進(jìn)進(jìn)行消費(fèi)。2．4．3促銷(xiāo)禮品包裝選擇年輕人崇尚、與與年輕人生活活息息相關(guān)的的禮品贈(zèng)送，（如如體恤衫、腕腕表、數(shù)碼產(chǎn)產(chǎn)品等）凡是是購(gòu)房客戶贈(zèng)贈(zèng)送數(shù)碼產(chǎn)品品（具體待定定）一套。2．5道旗路牌展示思想想廣告基色考慮與青青年人的朝氣氣相結(jié)合，體體現(xiàn)青春、時(shí)時(shí)尚、律動(dòng)、活活力和不拘一一格同時(shí)注意涵涵蓋本案推廣廣的三個(gè)主題題思路，分別以紅色、綠色色、橙色為底底色；2．6看樓通道以及工地地現(xiàn)場(chǎng)包裝看樓通道：路面整整修，路兩側(cè)側(cè)高度綠化，栽栽植竹子；沿沿路插設(shè)本案案宣傳主題相相關(guān)的道旗。本案鄰城市主干道道，圍擋的廣廣告價(jià)值不容容忽視，為營(yíng)營(yíng)造強(qiáng)有力的的營(yíng)銷(xiāo)效果，圍圍擋的廣告創(chuàng)創(chuàng)意要直接表表現(xiàn)項(xiàng)目主題題思想。在宣宣揚(yáng)項(xiàng)目主題題的同時(shí)可直直接展示本案案的強(qiáng)推戶型型。另在工程現(xiàn)場(chǎng)內(nèi)東東南角樹(shù)立若若干高塔牌，已已期達(dá)到更好好傳達(dá)本案產(chǎn)產(chǎn)品的目的。2．7售樓處設(shè)置以及包包裝：售樓處外圍設(shè)計(jì)：：售樓處的設(shè)計(jì)風(fēng)格格要與本案的的建筑風(fēng)格相相類似，體現(xiàn)現(xiàn)時(shí)尚、活力力、現(xiàn)代的氣氣息。在外觀觀上盡量要不不拘于傳統(tǒng)結(jié)結(jié)構(gòu)，在外觀觀上要顯得跳跳躍。售樓處的外觀設(shè)計(jì)計(jì)要標(biāo)新立異異，與眾不同同，使之成為為路邊一道亮亮麗的風(fēng)景，極極力的吸引過(guò)過(guò)往路人特別別是年輕人的的眼球。高大的旗桿沿售樓樓處兩旁設(shè)立立，旗幟飛揚(yáng)揚(yáng)，聲勢(shì)浩大大。售樓處門(mén)前設(shè)置大大型雕塑，鏤鏤刻案名，要要高大鮮艷，顯顯示生氣與活活力。車(chē)道與停車(chē)坪一并并完成，上鋪鋪地磚，其余余空地植滿草草坪，外圍間間植竹林，使使參觀者有綠綠蔭滿園的感感覺(jué)，同時(shí)體體現(xiàn)本案的賣(mài)賣(mài)點(diǎn)之一，盡盡可能極力突突出竹海效果果。停車(chē)坪劃好車(chē)位。停車(chē)坪部分與售樓樓處入口，售售樓人員以及及工作人員可可以不拘于職職業(yè)裝，著時(shí)時(shí)尚套裝或運(yùn)運(yùn)動(dòng)裝，彰顯顯活力（待討討論）售樓處門(mén)前設(shè)置射射燈，增強(qiáng)本本案夜間的效效果，給夜間間過(guò)往客戶良良好的影響，擴(kuò)擴(kuò)大本案的宣宣傳效果?，F(xiàn)場(chǎng)四周矗立風(fēng)格格獨(dú)特的路燈燈，在入夜后后倍感本案的的燈火輝煌。大型的售樓處燈箱箱，夜間增加加本案的現(xiàn)代代感。六、價(jià)格定位方案1、價(jià)格策略根據(jù)對(duì)項(xiàng)目周邊樓樓盤(pán)市場(chǎng)的仔仔細(xì)調(diào)研和深深入分析，本本項(xiàng)目的入市市總體銷(xiāo)售價(jià)價(jià)格應(yīng)采取，中低開(kāi)高走式的策略。入市價(jià)格應(yīng)當(dāng)較有彈性空間，入市時(shí)富有較強(qiáng)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，讓先購(gòu)買(mǎi)客戶的物業(yè)具有升值潛，同時(shí)使投資人士的投資具有炒作的空間。但應(yīng)當(dāng)注意：定價(jià)的適當(dāng)與否是影響銷(xiāo)售的重要因素。根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告告一系列指標(biāo)標(biāo)（項(xiàng)目是否否有內(nèi)部認(rèn)購(gòu)購(gòu)）分析后，再再一次市場(chǎng)調(diào)調(diào)研結(jié)果，反反復(fù)比較周邊邊重點(diǎn)項(xiàng)目和和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的的價(jià)格銷(xiāo)售政政策，本著“順利啟動(dòng)，逐逐步提升”的價(jià)格策略，考慮本項(xiàng)項(xiàng)目成本及市市場(chǎng)接受能力力，本案采用用“市場(chǎng)﹢買(mǎi)點(diǎn)”定價(jià)策略。流程是：調(diào)查競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手提供供的物業(yè)及價(jià)價(jià)格↓尋求市場(chǎng)空白點(diǎn)，尋尋找差異物業(yè)業(yè)研究開(kāi)發(fā)何何種物業(yè)戶型型↓研究客戶什么價(jià)位位的物業(yè)可以以接受↓本樓盤(pán)最終具體戶戶型、價(jià)格“市場(chǎng)+買(mǎi)點(diǎn)”定價(jià)策略最大的好好處：由于以以客戶的潛在在心理接受價(jià)價(jià)格為出發(fā)點(diǎn)點(diǎn)，以競(jìng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)手為參照，因因而無(wú)論規(guī)劃劃、設(shè)計(jì)、建建筑、戶型、配配套、營(yíng)銷(xiāo)均均以滿足消費(fèi)費(fèi)者的需求為為原則，并時(shí)時(shí)刻注意區(qū)別別或跟隨競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)對(duì)手，因而而實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)目目標(biāo)（高額利利潤(rùn)或快速回回籠資金）的的各種措施、手手段、過(guò)程，始始終都處于可可控制狀態(tài)，能能使開(kāi)發(fā)效率率達(dá)到最高。根據(jù)本項(xiàng)目周遍樓樓盤(pán)價(jià)格匯總總、分析，結(jié)結(jié)合本項(xiàng)目自自身實(shí)際情況況，項(xiàng)目銷(xiāo)售售均價(jià)定位于于：高層均價(jià)價(jià)每建筑平米米2400元，多層均均價(jià)定位于每每平米2550（根據(jù)市場(chǎng)實(shí)際情情況調(diào)整）2、定價(jià)原則1、根據(jù)市市場(chǎng)定價(jià)原則則，確立項(xiàng)目目高性價(jià)比形形象。2、根據(jù)產(chǎn)產(chǎn)品成本定價(jià)價(jià)原則，保證證開(kāi)發(fā)商的合合理利潤(rùn)，并并力爭(zhēng)最大化化。3、迎合目目標(biāo)客群的心心理價(jià)位，保保證項(xiàng)目整體體銷(xiāo)售進(jìn)度順順暢。3、價(jià)格執(zhí)行策略1、中低開(kāi)開(kāi)高走策略從目前前來(lái)看，本項(xiàng)項(xiàng)目區(qū)域中各各樓盤(pán)之間的的競(jìng)爭(zhēng)比較激激烈，在入市市時(shí)就不能以以高價(jià)入市，要要采用中低價(jià)價(jià)入市的策略略將潛在客戶戶的注意力吸吸引到本項(xiàng)目目上來(lái)，偏小小戶型定位是是本項(xiàng)目最大大優(yōu)勢(shì)，要在在市場(chǎng)中迅速速樹(shù)立高性價(jià)價(jià)比形象；積積累了一定的的人氣之后，根根據(jù)銷(xiāo)售情況況、工程進(jìn)度度等因素，再再將項(xiàng)目的價(jià)價(jià)格提升，這這樣才有利于于本項(xiàng)目的整整體銷(xiāo)售。2、小幅調(diào)調(diào)整策略由于本本項(xiàng)整體的體體量在本區(qū)域域不是很大，為為了促進(jìn)使準(zhǔn)準(zhǔn)客戶的迅速速成交，并且且顯示出產(chǎn)品品的市場(chǎng)需求求強(qiáng)烈，在調(diào)調(diào)價(jià)方面采用用小幅調(diào)價(jià)的的策略。這樣樣既可以快速速成交，又不不會(huì)因?yàn)楫a(chǎn)品品的調(diào)價(jià)過(guò)高高而消減準(zhǔn)客客戶的購(gòu)買(mǎi)欲欲望。4、定價(jià)方案1）、組團(tuán)定價(jià)組團(tuán)名稱建筑類型（萬(wàn)/平平方米）均價(jià)（元/平方米米）A組多層2550B組小高層24002）、差價(jià)方案1、設(shè)定必要的價(jià)差差，以保證項(xiàng)項(xiàng)目整體的平平衡銷(xiāo)售（11）建筑形式式的樓座差價(jià)價(jià)；（22）戶型間差差價(jià)；（33）層差價(jià)；；2、設(shè)定統(tǒng)一的銷(xiāo)售售折扣；給客戶心理以實(shí)惠惠的感覺(jué)，利利于銷(xiāo)售談判判成交。3、價(jià)差原則（1）建建筑形式的樓樓座差價(jià)；☆小高層部分樓座差差價(jià)設(shè)置為20—50元／平方米米☆多層部分的各樓座座差價(jià)根據(jù)所所在位置稍做做調(diào)整，差價(jià)價(jià)設(shè)置在50元—80元／平米左左右；（2）戶戶型差價(jià)☆各戶型間差價(jià)主要要依據(jù)面積配配比、景觀、朝朝向、內(nèi)部布布局的合理性性等四個(gè)因素素進(jìn)行設(shè)置。（3）層層差價(jià)☆小高層層差價(jià)控制制在10—30元／平方米米；☆多層層差價(jià)控制在在60——100元／平方米米；（4）銷(xiāo)銷(xiāo)售折扣☆銷(xiāo)售的統(tǒng)一折扣為為一次性付款款95（97）折☆銀行按揭貸款為998（99）折☆分期付款無(wú)折扣第二部分：項(xiàng)目推推廣方案一、當(dāng)?shù)貥潜P(pán)推廣廣數(shù)據(jù)分析：：二、營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃：根據(jù)目前市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)日趨激烈的的現(xiàn)實(shí)情況以以及宏觀政策策的逐步加強(qiáng)強(qiáng)和不可預(yù)測(cè)測(cè)性，強(qiáng)烈建建議盡早入市市推廣，搶占占市場(chǎng)先機(jī)。根根據(jù)我司經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)，將銷(xiāo)售周周期劃分如下下：推廣內(nèi)容時(shí)間段目的完成銷(xiāo)售額內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期2006年9月下下旬—2006年10月下旬積累客戶同時(shí)針對(duì)對(duì)客戶的市場(chǎng)場(chǎng)反饋進(jìn)行戰(zhàn)戰(zhàn)略調(diào)整15％正式開(kāi)盤(pán)2006年11月月上旬—2006年11月下旬以強(qiáng)勢(shì)媒體導(dǎo)入青青年社區(qū)理念念，以主題活活動(dòng)占領(lǐng)市場(chǎng)場(chǎng)主導(dǎo)20％強(qiáng)銷(xiāo)期，2006年12月月上旬—2007年1月下旬提升整體物業(yè)的價(jià)價(jià)值40％穩(wěn)定期2007年2月上上旬—2007年7月下旬?dāng)U展“老客戶帶新客戶”的的銷(xiāo)售渠道20%尾盤(pán)期2007年8月上上旬—2008年12月下旬協(xié)調(diào)物業(yè)交接房屋屋為項(xiàng)目的整整體銷(xiāo)售畫(huà)上上一個(gè)圓滿的的句號(hào)。5％三、推廣方案：1、廣告階段主題劃分分推廣內(nèi)容時(shí)間段廣告訴求媒體部署內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期2006年9月下下旬—2006年10月下旬前期快速導(dǎo)入形象象推廣；環(huán)境主題、地段主主題、功能主主題、開(kāi)盤(pán)預(yù)預(yù)報(bào)戶外燈箱、路牌、車(chē)車(chē)體、保定晚晚報(bào)、蓮池周周刊正式開(kāi)盤(pán)2006年11月月上旬—2006年11月下旬開(kāi)盤(pán)預(yù)報(bào)開(kāi)盤(pán)盛況更新戶外燈箱、報(bào)報(bào)刊廣播影視視網(wǎng)絡(luò)等發(fā)布布媒體整合活活動(dòng)重拳出擊擊強(qiáng)銷(xiāo)期2006年12月月上旬—2007年1月下旬采暖配套、冬季綠綠化、CLD、住宅配套套、圣誕、環(huán)環(huán)境、父母團(tuán)團(tuán)圓年除主流媒體外，配配合系列活動(dòng)動(dòng)穩(wěn)定期2007年2月上上旬—2007年7月下旬新型社區(qū)、功能、地地段以主題活動(dòng)為主配配合少量小眾眾媒體尾盤(pán)期2007年8月上上旬—2008年12月下旬物業(yè)籌備、業(yè)主團(tuán)團(tuán)體晚報(bào)蓮池軟文2.推廣節(jié)奏和工作任任務(wù)第一階段：推廣內(nèi)容設(shè)定：內(nèi)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)?fù)茝V時(shí)間設(shè)定：22006年9月下旬——2006年10月下旬此階段為內(nèi)部準(zhǔn)備備期：為開(kāi)盤(pán)熱銷(xiāo)進(jìn)行準(zhǔn)準(zhǔn)備工作“金九銀十”該階階段為房產(chǎn)銷(xiāo)銷(xiāo)售的黃金季季節(jié)，但由于于項(xiàng)目各方面面的準(zhǔn)備工作作都比較緊且且前期形象導(dǎo)導(dǎo)入時(shí)間較短短，又未取得得預(yù)售許可證證故不能進(jìn)行行大規(guī)模銷(xiāo)售售推廣活動(dòng)，但但可以為本案案未來(lái)一段時(shí)時(shí)間的開(kāi)盤(pán)熱熱銷(xiāo)進(jìn)行導(dǎo)入入性的準(zhǔn)備工工作。為了更更真切地把握握市場(chǎng)，制定定“投石問(wèn)路”的營(yíng)銷(xiāo)策略略：在發(fā)售初初期首先將主主推戶型各開(kāi)開(kāi)一小部分投投放市場(chǎng)，借借此觸摸市場(chǎng)場(chǎng)的反應(yīng)，根根據(jù)成交數(shù)量量及客戶評(píng)價(jià)價(jià)，對(duì)項(xiàng)目本本身和市場(chǎng)有有一個(gè)清晰地地認(rèn)識(shí)，以做做相應(yīng)的調(diào)整整，做到知己己知彼。并堅(jiān)堅(jiān)定公司在下下一期價(jià)格提提升的決心。初初步建立市場(chǎng)場(chǎng)對(duì)**的認(rèn)同和和客戶對(duì)項(xiàng)目目的信心。媒介部署：工地現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)導(dǎo)示、看看板、燈箱、戶戶外廣告。以以上四項(xiàng)盡早早導(dǎo)入。形象硬廣；廣告準(zhǔn)備：廣告公司的確定。案名的確定、VII系統(tǒng)的設(shè)計(jì)計(jì)。開(kāi)盤(pán)階段平面廣告告設(shè)計(jì)。手提袋、信箋、便便箋、名片、紙紙杯、胸牌等等物品的設(shè)計(jì)計(jì)制作。廣告方向的確定。網(wǎng)絡(luò)廣告的設(shè)計(jì)制制作。戶外廣告牌的選址址、報(bào)批、設(shè)設(shè)計(jì)、制作。銷(xiāo)售道具準(zhǔn)備：效果圖的設(shè)計(jì)制作作。海報(bào)的設(shè)計(jì)、印刷刷。戶型單頁(yè)的設(shè)計(jì)、印印刷。現(xiàn)場(chǎng)準(zhǔn)備：售樓處的建設(shè)、布布置、賣(mài)場(chǎng)包包裝（含工地地包裝）。（附附件一：售樓樓部包裝建議議）接待、洽談家具、辦辦公家具選購(gòu)購(gòu)并到位?，F(xiàn)場(chǎng)及周邊導(dǎo)視系系統(tǒng)的報(bào)批、設(shè)設(shè)計(jì)、制作。項(xiàng)目?jī)?nèi)部及周邊的的綠化布置。銷(xiāo)售資料準(zhǔn)備：開(kāi)盤(pán)方案的制定。銷(xiāo)售控制方案的制制定。銷(xiāo)售人員培訓(xùn)工作作。開(kāi)盤(pán)后所需的各種種表格的設(shè)計(jì)計(jì)、制作。本階段的工作目標(biāo)標(biāo)：為正式開(kāi)盤(pán)準(zhǔn)備必必要銷(xiāo)售資料料。完成基本的銷(xiāo)售道道具。完成項(xiàng)目的整體包包裝。完成賣(mài)場(chǎng)包裝。完成戶外廣告和導(dǎo)導(dǎo)視系統(tǒng)。具備項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)的一一切條件。根據(jù)項(xiàng)目準(zhǔn)備宣傳傳完成既定目目標(biāo)第二階段：推廣時(shí)間設(shè)定：2006年11月上旬——2006年11月下旬推廣內(nèi)容設(shè)定：正正式開(kāi)盤(pán)“項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)整整合全面推出出”此階段開(kāi)盤(pán)熱銷(xiāo)期期：該階段處于一年之之中的適銷(xiāo)季季節(jié)，各項(xiàng)開(kāi)開(kāi)盤(pán)前的準(zhǔn)備備工作都已完完成，為項(xiàng)目目的開(kāi)盤(pán)熱銷(xiāo)銷(xiāo)已經(jīng)奠定良良好的基礎(chǔ)。經(jīng)經(jīng)過(guò)投石問(wèn)路路之后，已對(duì)對(duì)市場(chǎng)有了初初步的判斷。并并已聚集了大大量的人氣，正正式開(kāi)盤(pán)，制制造轟動(dòng)效應(yīng)應(yīng)。此時(shí)進(jìn)入入全方位推廣廣階段，在銷(xiāo)銷(xiāo)售推廣過(guò)程程中，購(gòu)房者者所接觸到的的一切，如廣廣告、售樓處處、售樓人員員等都代表開(kāi)開(kāi)發(fā)商和樓盤(pán)盤(pán)形象，都在在為樓盤(pán)做銷(xiāo)銷(xiāo)售推廣，因因而對(duì)這一切切都要精心策策劃和選擇，做做到全方位推推廣樓盤(pán)。廣告以突出氣勢(shì)，形形象為主推出出廣告，以強(qiáng)強(qiáng)烈的視覺(jué)沖沖擊將**的關(guān)鍵性優(yōu)勢(shì)勢(shì)淋漓盡致的的傳達(dá)到市場(chǎng)場(chǎng)。廣告訴求點(diǎn)：全部賣(mài)點(diǎn)悉數(shù)發(fā)布布強(qiáng)烈的視覺(jué)沖擊，以以青年人的生生活、需求為為背景，以時(shí)時(shí)尚、健康、親親情為主題，以“****，青青年人的xx居所”為社區(qū)總體體形象，突出出全方位的品品質(zhì)。媒介部署：更換戶外形象、燈燈箱廣告，配配合大量整版版平面媒體廣廣告；介入電電視和交通廣廣播，進(jìn)行形形象傳播，制制作陸游圖做做現(xiàn)場(chǎng)演示。開(kāi)盤(pán)后迅速發(fā)布相關(guān)軟性文章助推銷(xiāo)售。工作重點(diǎn)：·現(xiàn)場(chǎng)執(zhí)行現(xiàn)場(chǎng)營(yíng)造出項(xiàng)目開(kāi)開(kāi)盤(pán)的隆重氛氛圍銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)的導(dǎo)示系系統(tǒng)、宣傳資資料、銷(xiāo)售工工具已全部落落實(shí)銷(xiāo)售人員全部到位位，培訓(xùn)完畢畢，已具備對(duì)對(duì)外接待能力力·推廣活動(dòng)執(zhí)行推出開(kāi)盤(pán)活動(dòng)，主主題待定·媒體執(zhí)行本項(xiàng)目的開(kāi)盤(pán)要配配合以上推廣廣活動(dòng)內(nèi)容，進(jìn)進(jìn)行大規(guī)模、立立體化的強(qiáng)勢(shì)勢(shì)報(bào)廣宣傳（主主流媒體的硬硬廣告、軟新新聞、直投雜雜志的硬廣告告、戶外廣告告、雜志、廣廣播、網(wǎng)站等等全面展開(kāi)以以及對(duì)目標(biāo)客客戶經(jīng)常出入入的場(chǎng)所進(jìn)行行直投等），加加強(qiáng)目標(biāo)受眾眾對(duì)本項(xiàng)目的的印象，從而而掀起本項(xiàng)目目開(kāi)盤(pán)活動(dòng)的的高潮。以現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)銷(xiāo)售盛況迅速速推出電視專專題片，以解解釋社會(huì)現(xiàn)象象的角度發(fā)布布專題節(jié)目?！やN(xiāo)售執(zhí)行檢驗(yàn)客戶對(duì)本案的的認(rèn)可度。驗(yàn)證廣告宣傳推廣廣的有效性。驗(yàn)證本案客群定位位的準(zhǔn)確性。本階段工作目標(biāo)：：迅速地提高項(xiàng)目的的知名度、美美譽(yù)度，完成成既定銷(xiāo)售目目標(biāo)。積累大量有意向的的客戶，為項(xiàng)項(xiàng)目能夠持續(xù)續(xù)的正常消化化打下良好的的客戶基礎(chǔ)。迅速的回收開(kāi)發(fā)商商投入的資金金，降低資金金壓力，提高高項(xiàng)目運(yùn)作的的效率以及資資金的使用效效率。第三階段：推廣時(shí)間設(shè)定：2006年12月上旬—2007年1月下旬推廣內(nèi)容設(shè)定：強(qiáng)銷(xiāo)期，擴(kuò)大項(xiàng)目目的知名度和和提升美譽(yù)度度可以以此和開(kāi)盤(pán)期期的熱銷(xiāo)為炒炒作契機(jī)，形形成本項(xiàng)目的的美譽(yù)度和擴(kuò)擴(kuò)大本項(xiàng)目的的知名度，快快速反應(yīng)，逐逐步建立自己己品牌營(yíng)銷(xiāo)。品牌是一種名稱、名名詞、標(biāo)記、符符號(hào)或設(shè)計(jì)、或或是他們的組組合運(yùn)用，品品牌是樓盤(pán)的的建筑質(zhì)量和和物業(yè)質(zhì)量的的保證，不了了解建筑的人人往往根據(jù)品品牌來(lái)選購(gòu)房房屋，建立品品牌后所有認(rèn)認(rèn)知項(xiàng)目的客客戶，通過(guò)LOGO就知道我們們所要表現(xiàn)的的內(nèi)涵。廣告訴求點(diǎn)：強(qiáng)調(diào)熱銷(xiāo)，足點(diǎn)介介紹內(nèi)部細(xì)節(jié)節(jié)，突出品質(zhì)質(zhì)。消化已累積積的客戶。媒介部署：更換現(xiàn)場(chǎng)戶外形象象，燈箱廣告告，平面媒體體廣告以多頻頻次小版面；；同時(shí)配以部部分軟性新聞聞炒作。工作重點(diǎn)：·現(xiàn)場(chǎng)執(zhí)行根據(jù)客戶對(duì)本案的的認(rèn)可度，有有側(cè)重點(diǎn)的進(jìn)進(jìn)行講解。驗(yàn)證廣告宣傳推廣廣的有效性。維護(hù)老客戶促進(jìn)新新客戶成交?！ね茝V活動(dòng)執(zhí)行圣誕節(jié)活動(dòng)方案·媒體執(zhí)行以開(kāi)盤(pán)熱銷(xiāo)期火爆爆成交情況為為題材進(jìn)行硬硬廣和軟文的的炒作，給持持幣待購(gòu)的目目標(biāo)客戶造成成一定的壓力力，從而促成成客戶的購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)，達(dá)到進(jìn)一一步持續(xù)熱賣(mài)賣(mài)的高潮，從從而確立本項(xiàng)項(xiàng)目在保定市市和北部地區(qū)區(qū)市場(chǎng)的形象象。重點(diǎn)圍繞項(xiàng)目形象象展開(kāi)宣傳?！やN(xiāo)售執(zhí)行將以沙盤(pán)和其他銷(xiāo)銷(xiāo)售道具為主主的講解性銷(xiāo)銷(xiāo)售擴(kuò)展至具具有樣板間的的引導(dǎo)性銷(xiāo)售售。前期銷(xiāo)售情況的總總結(jié)。針對(duì)廣告宣傳的有有效性，做出出各種廣告計(jì)計(jì)劃的調(diào)整、確確定及發(fā)布。本階段工作的目標(biāo)標(biāo)：以項(xiàng)目的形象宣傳傳為重點(diǎn)，通通過(guò)活動(dòng)的推推廣和媒體的的炒作鞏固項(xiàng)項(xiàng)目的形象。同時(shí)分解全部賣(mài)點(diǎn)點(diǎn)，通過(guò)軟硬硬形式逐一詳詳細(xì)解讀。吸引社會(huì)的關(guān)注，擴(kuò)擴(kuò)大積累客戶戶資源的渠道道。保證均衡的客戶來(lái)來(lái)訪量和銷(xiāo)售售量，努力延延續(xù)項(xiàng)目的熱熱銷(xiāo)狀況。第四階段：推廣時(shí)間設(shè)定：07年2月上旬—07年7月下旬推廣內(nèi)容設(shè)定：持持銷(xiāo)期，提升升整體物業(yè)的的價(jià)值該階段為房地產(chǎn)市市場(chǎng)的銷(xiāo)售旺旺季,借助項(xiàng)目前前期整體形成成的人氣，來(lái)來(lái)推動(dòng)項(xiàng)目的的持續(xù)熱銷(xiāo)，因因此此時(shí)應(yīng)整整合前一階段段的推廣，推推出最后的保保留單位加上上所剩的其他他房源全力出出擊。發(fā)展老老客戶帶新客客戶，提高廣廣告宣傳的訴訴求點(diǎn)，在保保證熱銷(xiāo)的基基礎(chǔ)上，持續(xù)續(xù)的熱銷(xiāo)。媒介部署：更換現(xiàn)場(chǎng)戶外形形象，燈箱廣廣告，平面媒媒體廣告以小小頻次大版面面出現(xiàn)；同時(shí)時(shí)配以大量軟軟性新聞炒作作。工作重點(diǎn)：·現(xiàn)場(chǎng)執(zhí)行小區(qū)整體建設(shè)已現(xiàn)現(xiàn)雛形?！ね茝V活動(dòng)執(zhí)行成立業(yè)主委員會(huì)籌籌備委員會(huì)，聘聘請(qǐng)青年業(yè)主主·媒體執(zhí)行通過(guò)系列廣告，訴訴求產(chǎn)品的特特質(zhì)、建筑理理念和生活態(tài)態(tài)度，以及帶帶來(lái)生活方式式的改變。在在媒體宣傳方方面，以深化化形象、提升升物業(yè)價(jià)值的的平面廣告為為主，圍繞業(yè)業(yè)主人物的發(fā)發(fā)展、工程進(jìn)進(jìn)度創(chuàng)造市場(chǎng)場(chǎng)的關(guān)注點(diǎn)。同同時(shí)，持續(xù)以以軟性文章及及新聞報(bào)道為為輔助宣傳，保保持市場(chǎng)熱點(diǎn)點(diǎn)。利用回顧的形式，返返回過(guò)去再次次深入解讀開(kāi)開(kāi)盤(pán)當(dāng)時(shí)的盛盛況原因，同同時(shí)對(duì)現(xiàn)業(yè)主主以及工程現(xiàn)現(xiàn)狀的即時(shí)展展映，完善項(xiàng)項(xiàng)目形象，吸吸納漂移客戶戶?！やN(xiāo)售執(zhí)行單一現(xiàn)場(chǎng)接待轉(zhuǎn)為為現(xiàn)場(chǎng)接待與與工地的實(shí)地地講解相結(jié)合合。開(kāi)展既定活動(dòng)，促促成更多成交交量。本階段工作的目標(biāo)標(biāo)：保留戶型作為強(qiáng)銷(xiāo)銷(xiāo)的重點(diǎn)，提提升整體物業(yè)業(yè)的價(jià)值。以配套設(shè)施的全面面到位，項(xiàng)目目整體的工程程進(jìn)度體現(xiàn)開(kāi)開(kāi)發(fā)商的誠(chéng)信信價(jià)值。通過(guò)小活動(dòng)促成老老客戶的回訪訪，來(lái)增加準(zhǔn)客客戶的購(gòu)買(mǎi)信信心。第五階段：推廣時(shí)間設(shè)定：2007年8月上旬——2008年12月下旬推廣內(nèi)容設(shè)定：尾盤(pán)期，完成項(xiàng)目目的整體銷(xiāo)售售，為本案畫(huà)畫(huà)一個(gè)圓滿的的句號(hào)。按照銷(xiāo)售計(jì)劃，至至此階段產(chǎn)品品已經(jīng)所剩不不多，出于節(jié)節(jié)約費(fèi)用考慮慮，根據(jù)情況況可停止部分分媒體以及各各種活動(dòng)，依依靠前面推廣廣工作帶來(lái)的的后續(xù)傳播效效應(yīng)，以及少少量的廣告投投放足以支持持余房銷(xiāo)售。工作重點(diǎn)：·推廣活動(dòng)執(zhí)行開(kāi)展清盤(pán)讓利促銷(xiāo)銷(xiāo)活動(dòng)?！っ襟w執(zhí)行小版幅，少量廣告告投放或持續(xù)續(xù)報(bào)眼廣告?！やN(xiāo)售執(zhí)行加強(qiáng)同入住業(yè)主的的聯(lián)系，爭(zhēng)取取盡可能多的的介紹客戶。業(yè)主介紹將成為該該階段客戶來(lái)來(lái)源的主要方方式。本階段工作目標(biāo)銷(xiāo)售情況總結(jié)。完成剩余面積的銷(xiāo)銷(xiāo)售，為本案案畫(huà)上一個(gè)圓圓滿的句號(hào)。營(yíng)銷(xiāo)推廣費(fèi)用預(yù)算算按市場(chǎng)常規(guī)的計(jì)算算方法預(yù)算本本案的總營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)費(fèi)用，總營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用為項(xiàng)項(xiàng)目總銷(xiāo)售額額的1.5%。3．營(yíng)銷(xiāo)推廣費(fèi)用分分配方案（推推廣費(fèi)用為銷(xiāo)銷(xiāo)售總額的1%）項(xiàng)目?jī)?nèi)容所占比例銷(xiāo)售道具樓書(shū)1%設(shè)備購(gòu)置1%促進(jìn)物1%消耗品0.5%現(xiàn)場(chǎng)包裝售樓處內(nèi)1%售樓處周邊2%園區(qū)內(nèi)0.5%工地包裝0.5%設(shè)備購(gòu)置1.5%活動(dòng)14%媒體廣告戶外平面35%報(bào)廣30%電視2％廣播2％影視VCD制作1%專題報(bào)道1%網(wǎng)絡(luò)1%新聞3%不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)2%合計(jì)100%（說(shuō)明：我司方案案大幅度加強(qiáng)強(qiáng)了戶外廣告告的投入比例例，主要目的的是為了適應(yīng)應(yīng)項(xiàng)目入市時(shí)時(shí)間短、開(kāi)盤(pán)盤(pán)時(shí)間緊的特特殊情況。大大范圍、大量量的戶外廣告告能在短時(shí)間間內(nèi)達(dá)到形象象傳播的作用用，作為紙媒媒廣告的鋪墊墊和補(bǔ)充，充充分宣導(dǎo)項(xiàng)目目形象）4．2006年9月——2007年1月廣告排期期（動(dòng)線傳達(dá)方案）周期三個(gè)月，集中中時(shí)間大規(guī)模模投放：**大街五一九段段，路牌燈箱箱；朝陽(yáng)大街街、東風(fēng)路候候車(chē)亭；恒祥大街、五四路路交口；百花路；陽(yáng)光大街；東風(fēng)路大福源段候候車(chē)亭；裕華路北國(guó)段候車(chē)車(chē)亭?！す卉?chē)采用通行以以上路段的大大車(chē)為載體，傳傳達(dá)周期為三三個(gè)月方案草案：A輕松生活，**b多彩**：1）紅紅色**：體現(xiàn)時(shí)時(shí)尚、活力、清清純、動(dòng)感的的圖案效果2）綠色**：體現(xiàn)環(huán)環(huán)保、節(jié)能、四四季綠化、天天然氧吧的圖圖案效果3）橙色**：體現(xiàn)和和諧、溫馨、天天倫之樂(lè)的圖圖案效果c生活·低成本，**·***（需要變變通）d**簡(jiǎn)歷：簡(jiǎn)歷格格式，房產(chǎn)要要素（適用于于預(yù)報(bào)開(kāi)盤(pán)期期）e**，三點(diǎn)（優(yōu)）勢(shì)——戶型小一點(diǎn)、環(huán)境好一點(diǎn)、月供少一點(diǎn)（塔牌效果圖）（圖圖略）（橋體效果圖）（圖圖略）（燈桿效果圖）（圖圖略）（候車(chē)亭效果圖）（圖略）（平面媒體、活動(dòng)動(dòng)草案）方案周期劃分硬廣軟文活動(dòng)主題概要主題概要主題概要認(rèn)購(gòu)導(dǎo)入期1閃亮登場(chǎng)，敬請(qǐng)期待綜合介紹項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)勢(shì)傳導(dǎo)產(chǎn)品上上市信息國(guó)六條下的保定樓樓市發(fā)展預(yù)測(cè)測(cè)政策代表民意嗎？？真正的民意意是：不光要要小，還要小小得頭頭是道道！2地段地圖形式,劃分市市區(qū)功能區(qū)塊塊，用事實(shí)說(shuō)說(shuō)明地段的不不可復(fù)制優(yōu)勢(shì)勢(shì)。**誕生篇；規(guī)劃篇；分析篇；概述篇；致謝篇。3功能、配套青春不僅僅是奮斗斗，還是享受受4功能、配套徹底擁有一座房子子5新居住概念，親情情套居節(jié)能標(biāo)志產(chǎn)品；美美滿，是依偎偎在父母身邊邊6預(yù)報(bào)開(kāi)盤(pán)，多賣(mài)點(diǎn)點(diǎn)訴求開(kāi)盤(pán)期1預(yù)報(bào)開(kāi)盤(pán)，優(yōu)惠訴訴求誰(shuí)說(shuō)小戶型沒(méi)人買(mǎi)買(mǎi)？保定樓市市幾近斷檔區(qū)別于單一小戶型型，闡述麻雀雀雖小五臟俱俱全的真正小小戶型才是市市場(chǎng)需求趨勢(shì)勢(shì)2預(yù)報(bào)開(kāi)盤(pán)，價(jià)格訴訴求--3開(kāi)盤(pán)盛況解讀：**熱銷(xiāo)之之謎低調(diào)開(kāi)盤(pán)，擠壞門(mén)門(mén)窗無(wú)數(shù)開(kāi)盤(pán)活動(dòng)配合路牌廣告的變變化。主題訴求：從今天天起，擁有自自己的家！4緊急通知，應(yīng)聲漲漲價(jià)客服中心成立后續(xù)服務(wù)到位強(qiáng)銷(xiāo)期1地段2采暖配套對(duì)社區(qū)細(xì)節(jié)、房屋屋外關(guān)細(xì)節(jié)、住住宅設(shè)施人性性化優(yōu)勢(shì)、節(jié)節(jié)能特色逐一一描