房地產行業(yè)研究報告

房地產行業(yè)研究報告導語截至2021年二季度末，主要金融機構個人購房貸款占比小幅下降到19.7%、房地產貸款占比大幅下降到27.4%，距離上限差距擴大到3.5個百分點。2016年以來，房地產投資穩(wěn)步上行，為中國經濟平穩(wěn)度過金融監(jiān)管風暴、抵抗中美經貿沖突提供了重要的“壓艙石”。新冠疫情后，中國房地產投資也較快復蘇，截至今年7月房地產投資的兩年平均增速接近8%，再次成為中國經濟的重要拉動力量。然而，伴隨“學區(qū)房”領銜的樓市升溫，政策貫徹“房住不炒”的決心更加堅決。去年8月以來，從房企“三道紅線”到銀行房貸占比“兩個上限”，再到“集中供地”試點，以及多地加碼買房“四限”政策，房地產調控形成了全方位、體系化的新框架。今年7月房地產投資增速出現(xiàn)明顯回落，房屋新開工面積持續(xù)負增長，加重了市場對房地產投資走向的擔憂。

目前針對金融機構調控已經取得了明顯效果。截至2021年二季度末，主要金融機構個人購房貸款占比小幅下降到19.7%、房地產貸款占比大幅下降到27.4%，距離上限差距擴大到3.5個百分點。去年二季度以來，房地產貸款存量增速就下降到總體貸款增速之下，并持續(xù)走低。

但從以下幾方面來看，房地產貸款比例的壓縮還將進一步深入：1）上市銀行發(fā)布的數(shù)據(jù)，2021年二季度，六家大型銀行中郵儲和建行的個人住房貸款占比仍然超限，中型銀行中北京銀行、招商銀行和興業(yè)銀行的兩項房貸占比均仍超限，中信銀行的個人住房貸款占比超限?？梢娿y行房地產開發(fā)貸款的壓縮力度較大，但還有進一步壓縮兩項房貸比例的需要。2）按監(jiān)管要求，滿足占比要求的銀行也需要保持房地產貸款、按揭貸款的比重基本穩(wěn)定，房貸也沒有大幅增長空間。3）今年上半年，16家大行和股份行中，有10家的房地產業(yè)貸款不良率上升，升幅較大的包括工商銀行、渤海銀行、浦發(fā)銀行、招商銀行等。房地產開發(fā)貸款的資產質量下降，也會影響銀行放貸的意愿。

2017年以來，地方政府土地供應面積顯著增加，但于此同時，成交土地樓面均價仍在進一步上漲。這與房企搶占市場規(guī)模的沖動有關，也埋下了后續(xù)房價進一步上漲的隱患。集中供地的目的就是，削弱房企參與拍地的能力（參拍地塊受到房企資金來源的約束）、增加同一時間土地的供應量，從供需兩端抑制地價上漲。

然而，今年第一批集中供地卻與上述目標背道而馳。由于今年累計土地供應減少、房企搶占市場規(guī)模沖動不減，成交土地樓面均價反而進一步大幅上漲。中指院數(shù)據(jù)顯示，2021年上半年，其監(jiān)測的22個重點城市全部完成首批集中供地出讓，合計成交住宅用地規(guī)劃建筑面積11126萬平方米，整體成交樓面均價為9591元/平方米，較2020年均價上漲38.3%。這使得第二批集中供地“難產”，長沙、深圳、青島、天津、上海等地相繼發(fā)布公告推遲第二批集中供地時間。截至8月末，本應在7月開啟的集中供地遲遲未能大面積推出。各地紛紛對土拍規(guī)則“打補丁”，引入“競品質”要求和“搖號”模式，有效抑制地價上漲的模式仍有待探索。今年1-7月，北京、上海、杭州、深圳、廣州、南京、寧波、合肥、成都、東莞等熱點一二線城市進一步完善區(qū)域“四限”政策，湖州、無錫、南昌、麗水、衢州、紹興、徐州、嘉興、江山等三四線城市也加入調控行列。長沙、大連、石家莊、蘇州、佛山、鄭州、青島、福州、鎮(zhèn)江、南通等二三線城市進一步通過人才引進、放寬落戶、或上調住房公積金貸款最高額度等方式，為地方樓市發(fā)展注入活力；北京、上海、廣州、南京等一二線城市在人才引進方面亦呈積極態(tài)度。根據(jù)2019年底中辦、國辦發(fā)布的《關于促進勞動力和人才社會性流動體制機制改革的意見》，要求全面取消城區(qū)常住人口300萬以下的城市落戶限制，全面放寬城區(qū)常住人口300萬至500萬的大城市落戶條件；完善城區(qū)常住人口500萬以上的超大特大城市積分落戶政策，精簡積分項目，確保社會保險繳納年限和居住年限分數(shù)占主要比例。同時，試行以經常居住地登記戶口制度。在暢通人口流動的頂層要求下，城市“搶人大戰(zhàn)”已經啟動。

今年1-7月商品房銷售面積兩年平均增速達到7%，大幅高于疫情之前2019年的-0.1%。這主要得益于幾方面因素：一是，疫情后的貨幣寬松，對支持居民部門購買力起到一定作用；二是，房企融資受到“三道紅線”監(jiān)管后，資金來源高度依賴房地產銷售，因而加大推盤銷售力度；三是，部分熱點城市推出“限房價”政策后，新房與周邊二手房價格倒掛，刺激了新房的購買熱情。不過，在方向上，6月以來各區(qū)域房地產銷售面積增速都呈現(xiàn)溫和回落，房價環(huán)比漲幅也呈收窄趨勢。房地產銷售高景氣出現(xiàn)了拐點，但尚未改變房地產銷售高景氣的局面。分區(qū)域來看，我國商品房銷售增長的最大頭是東部地區(qū)。今年1-7月東部地區(qū)商品房銷售面積占到全國的42%，其次是中部和西部地區(qū)，占比在28%和27%，東北地區(qū)僅占3%。疫情以來，東部地區(qū)房地產銷售率先啟動，是拉動全國房地產銷售的主要力量，中部地區(qū)相對遜色于東部以及西部，東北地區(qū)房地產銷售最為疲軟。我國房地產投資更加集中在東部地區(qū)。今年1-7月東部地區(qū)房地產投資完成額占到全國的53%。而且，從2016年以來數(shù)據(jù)看，東部地區(qū)房地產投資與全國數(shù)據(jù)相關性最為緊密，可以說房地產投資主要看東部。注意到，疫情以來，西部地區(qū)房地產投資增長略好于中部地區(qū)，與房地產銷售情況相契合。進入“十四五”時期，交通基礎設施建設的紅利將從三四線城市向城市群和都市圈進一步遷移，而棚改貨幣化功成身退或意味著三四線城市對房地產市場的