建筑知識(2009-10-16修改)

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您房產基礎知識一、房地產知識——房屋、土地和它們衍生的各種物權的總稱，又稱不動產。房屋土地房地產概念：1、房地產市場分類

一級市場

二級市場

三級市場二、房地產市場一級市場：即土地市場—指發(fā)展商從國家通過各種途徑取得土地使用權，用來開發(fā)房地產項目；二級市場：即增量房市場—發(fā)展商完成開發(fā)項目，并推進市場進行銷售；三級市場：即存量房市場—進行過一次交易后再次交易的所有房屋；注：中介主要服務于房地產的二、三級市場2、房產分類按房屋性質分增量房：一手房，新樓盤存量房：二手房三環(huán)以內總價215萬元/套、三環(huán)至四環(huán)之間175萬元/套、四環(huán)至五環(huán)之間165萬元/套、五環(huán)以外100萬元/套的房屋，認定為普通住宅。住宅普通住宅：非普通住宅：不滿足普通住宅條件的。非住宅按用途分3、土地使用年限商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年居住用地七十年其它用地五十年二、建筑知識1、建筑概念建筑物：一般供人們生活居住、工作學習、娛樂和從事生產的建筑稱為建筑物,如住宅、學校、辦公樓、影劇院、體育館等

2、建筑分類按材料分磚木結構磚混結構鋼筋混凝土結構鋼結構（1）磚木結構1、主要承重構件采用磚、木做成。其中，豎向承重的墻體和柱采用磚砌；水平承重的樓板、屋架采用木材。2、建成年代較早。20世紀50～60年代建造的民用房屋和簡易房屋，大多為這種結構。特點：3、層數(shù)較低，一般在三層以下。（2）磚混結構特點：1、豎向承重采用磚墻或磚柱，水平承重采用鋼筋混凝土，其中也有少量屋頂采用木屋架。優(yōu)點：造價較低2、層數(shù)一般在6層以下。缺點：抗震性能差（3）鋼筋混凝土結構特點：1、承重構件如梁、板、柱、墻、屋架等，是由鋼筋和混凝土兩大材料構成。2、其圍護構件如外墻、隔墻等，是由輕質磚或其他砌體做成。3、結構適應性強抗震性能好，耐用年限較長。（4）鋼結構特點：1、主要承重構件均是用鋼材制成。2、造價成本高3、多用于高層公共建筑和跨度大的工業(yè)建筑，如體育館、影劇院、跨度大的工業(yè)廠房等。2建筑分類按層數(shù)分低層建筑：1～3層多層建筑：4～6層中高層建筑：7～9層高層建筑：10層以上注：建筑總高度超過100m的，不論是住宅還是公共建筑、綜合性建筑，均稱為超高層建筑。2建筑分類按空間布局分躍層復式錯層平層Loft(1)躍層特點：1、占有上、下兩個標準樓層2、上下層不通過公共樓梯而采用戶內獨有的內部樓梯聯(lián)系3、一般在首層安排起居室、廚房、餐廳、衛(wèi)生間，二層安排臥室、書房、衛(wèi)生間等（2）復式特點：1、復式住宅在概念上是一層，并不具備完整的兩層空間，但層高較普通住宅高(通常層高3.3米)；2、其目的是在有限的空間里增加使用面積，提高住宅的空間利用率。躍層和復式的區(qū)別簡單地講，如果上下兩層完全分隔，應稱為躍層式住宅，如上下兩層在同一空間內，即從下層室內可以看見上層的場面、欄桿或走廊等部分，則為復式住宅。（3）錯層特點：和躍層一樣能夠動靜分區(qū)，但因為沒有完全分為兩層，所以又有復式住宅豐富的空間感優(yōu)點：一戶內樓面高度不一致，錯開之處有樓梯聯(lián)系。缺點：不利于結構抗震，而且顯得空間零散，容易使小戶型顯得局促，適合于層數(shù)少面積大的高檔住宅。（4）平層概念：既不是躍層也不是復式的房屋，就是一般的房屋。Loft特點：１、LOFT的內涵是高大而敞開的空間，具有流動性、開發(fā)性、透明性、藝術性等特征２、商業(yè)立項的LOFT都是商用水電，成本要高于普通住宅。商業(yè)立項的產品只有40~50年產權

2建筑分類按外觀分板樓塔樓（１）板樓板樓有兩種類型：第一種是單元式拼接，若干個單元連在一起就拼成一個板樓；第二種是長走廊式，各住戶靠長走廊連在一起特點：板樓一梯戶數(shù)較少，一般2-3戶，戶內通透，采光較好，公攤面積較?。ǎ玻┧翘攸c：１、一層若干戶，一般多于四五戶共同圍繞或者環(huán)繞一組公共豎向交通通道形成的樓房２、樓房的高度一般從12層到35層３、塔樓一般是以一梯4戶到一梯12戶3、相關名詞解釋開間和進深開間進深開間：主采光源左右兩側墻壁之間的距離進深：主采光源到對面墻壁之間的距離層高：指下層地板或樓板上表面到上層樓板上表面之間的垂直距離。凈高：是指下層地板或樓板上表面到上層樓板下表面之間的垂直距離（凈高=層高—樓板厚度）。

建筑面積：建筑物外墻外圍所圍成空間水平面積，包含了房屋居住可用的實用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其它公攤面積等。商品房銷售面積=套內建筑面積+分攤的公用建筑面積套內建筑面積=套內使用面積（地毯面積）+陽臺建筑面積+套內墻體面積。陽臺建筑面積：封閉式陽臺，按其外圍水平投影面積計算建筑面積；挑陽臺按其底板水平投影面積的一半計算建筑面積套內墻體面積：套內墻體面積是套內使用空間周圍的維護或承重墻體或其他承重支撐體所占的面積，其中各套之間的分隔墻和套與公共建筑空間的分割以及外墻(包括山墻)等共有墻，均按水平投影面積的一半計入套內墻體面積。公攤面積：指由整棟樓的產權人共同所有的整棟樓公用部分的建筑面積。包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計算。容積率：是反映和衡量建筑用地使用強度的一項重要指標，是指地塊內建筑物的總建筑面積與地塊面積的比值。即：容積率＝總建筑面積÷建筑用地面積。其中，總建筑面積是地上所有建筑面積之和。這個比值越小，意味著小區(qū)容納的建筑總量越小，居住生活質量就會越高。

建筑覆蓋率：又稱建筑密度，一定地塊內所有建筑物的基底總面積占建筑用地面積的比率。

綠地率：是規(guī)劃建設用地范圍內的綠地面積與規(guī)劃建設用地面積之比。室內基礎設施：單氣：暖氣雙氣：暖氣、天然氣（管道煤氣）三氣：暖氣、天然氣（管道煤氣）、空調（冷氣）四氣：暖氣、天燃氣、熱水器、空調（冷氣）4、影響房屋價格的因素宏觀因素：（1）供求關系；（2）經濟因素（經濟發(fā)展、物價、居民收入）（3）人口因素；（4）社會因素（政治安定狀況、社會治安、城市化）（5）行政因素（土地制度、住房制度、城市