2023年春資產評估作業(yè)練習二

2０23春《資產評估》作業(yè)練習(二)第四章內容一.單選題(每題１分，共10分)1.我國城鄉(xiāng)土地市場實質是（)的讓渡市場。A.土地所有權B.土地使用權Ｃ.土地收益權D土地租賃權2.若反映宗地地價水平,哪個（）指標更具說服力。A.樓面地價Ｂ.土地單價C.建筑單價D.基準地價３.某空土地2０23平方米，在此上面建一幢１0層賓館,賓館底層為１200平方米,第二層至第十層每層面積為1０0０平方米,計算賓館的容積率為（）。A.0.6Ｂ.6C.2Ｄ.５.1４.基準地價修整系數法屬于（）中的一種具體方法。A．收益法Ｂ．成本法C.市場法D.功能價值法5.地價是()的資本化價格。A.土地成本B．利潤C．地租D.土地投資6.建筑物采用成本法評估中是以（)為依據的。A．建筑物預算數B．同類建筑物客觀合理投入額C.建筑物價格不變D.建筑物人工費變化率7.在國際上對城鄉(xiāng)土地普遍采用的評估價格方法是()。A.收益現值法B.成本法C．路線價法Ｄ.市場比較法8.某宗土地單價為1萬元／平方米,規(guī)劃容積率為8，建筑物密度為0．5,樓面地價為（)萬元/平方米。A.５0００B.12５０C.800D.2０2309.對土地與建筑物用途不協調導致的價值損失一般是以()體現的。Ａ.土地的功能性貶值B．建筑物的功能性貶值C．土地的經濟性貶值D.建筑物的經濟性貶值10.在房地產評估中，當無參照物和無法預測未來收益時,則運用(）。Ａ.市場法B.成本法Ｃ.剩余法Ｄ．收益法二．多選題(每題2分,共20分)1.土地的自然特性有(）。A．土地面積的有限性B.土地使用價值的永續(xù)性C.用途的多樣性D．可壟斷性Ｅ.不可替代性2.關于土地使用權出讓最高年限的對的敘述是()。A.居住用地60年B.工業(yè)用地4０年Ｃ.教科文衛(wèi)用地50年D.娛樂用地40年E.商業(yè)用地５0年3.土地使用權評估的原則有（)。A.替代原則B.最有效使用原則C.合法原則D．供需原則E．奉獻原則4.對房地產評估的現場勘查階段,下列需要勘查的項目中，哪兩項最為重要（）。A.自然景觀B．周邊環(huán)境C.人文景觀Ｄ面積5.運用基準地價系數修正法評估房地產的優(yōu)點是（）。A.考慮成本多方面因素B．考慮市場價格C.采用收益評估D．進行大量評估E．進行迅速評估6．用于市場比較法評估地產，在選擇參照物時應注旨在（)方面與評估對象保持一致。Ａ.交易類型B.用途性質C．交易動機Ｄ.供需圈Ｅ．交易時間７．估測建筑重置成本的方法重要有（）。A.重編預算法B.規(guī)模指數法Ｃ.預決算調整法D.功能價值法E.價格指數調整法8.判斷建筑物成新率的重要方法涉及（)。A.年限法B.標準對照法Ｃ.成本估算法Ｄ.打分法E.修復費用法9．判斷建筑物是否存在經濟性貶值的重要指標有（)。Ａ.用途不合理Ｂ．使用率下降C.使用強度不夠D.設計不合理Ｅ.收益水平下降10.引起建筑物功能性貶值的因素有()。Ａ.政策變化Ｂ.使用強度不夠Ｃ.市場不景氣D.用途不合理E.裝修與總體功能三、簡答題(2０分)1.房地產的重要特性。２.如何理解土地使用權的替代原則。3．如何理解房地產評估的房地合一原則。4．土地資產價格的重要特點。四.計算題(共計50分)1.某宗地產土地使用權出讓年期50年，資本化率為１0%,預計未來前5年的純收益分別為13萬元、１６萬元、18萬元、15萬元、20萬元,從第六年起，每年純收益大約可以穩(wěn)定在20萬元左右，,試評估該宗地產的收益價格。2.某學校教學樓占地面積為6０0平方米,建筑總面積２40０平方米,建于1980年７月,為鋼混結構,規(guī)定評估該宗房地產１997年7月的市場價格。土地價格采用市場行情，假定為每平方米1２00元，重新估算建筑物每平方米1000元(含合理利潤、稅負）,經有關部門查勘認為教學樓尚可使用60年。該教學樓位于市中心，假如產權變動用于商業(yè)用途，估計建筑內部重新裝修的費用為20０元/平方米。3．某磚混單層建筑，宅基地36０平方米,建筑面積5０0平方米,月租金２.7萬元（整棟出租），定約日期１995年1月。建筑物已使用２0２3,建筑物耐用年限為60年,土地還原利率為8％，建筑物還原利率為10%,試評估土地1997年1月永續(xù)條件價格,50年期價格。（給定條件：經資料收集１997年類似房產市場年租金8０0元/平方米，待估資產應計年租金７80元/平方米。房屋損失費以半月租金計,房產稅按年租金的１2%,管理費按年租金的3%計，土地稅每年按2元/平方米。修繕費以房屋現值的1.5%計,保險費以房屋現值的3‰計，通過勘察房屋重置價格為80０元/平方米，年折舊率為２%。）4.某房地產公司于１９94年1１月采用有償方式取得一塊土地使用權,并于19９6年１1月在此地塊上建成一座磚混結構寫字樓，當時造價每平方米2０23元，經濟壽命為５0年。１998年該類建筑重置價格為2５00元。該建筑占地面積500平方米,建筑面積為800平方米。該建筑現出租,每月平均實收租金為3萬元。另據調查,本地寫字樓租金一般為每月50元/平方米，空置率為1０％，每年需支付的管理費、維修費、土地使用稅及房產稅、保險費等7３260共計元,土地資本化率7%,建筑物資本化率8%。根據以上資料，評估該宗地1９98年１1月的土地使用權價格。5.某一待估宗地，現搜集到與待估宗地類似的６宗地的交易情況,見下表：表1參考宗地情況指數表宗地成交價交易時間交易情況容積率區(qū)域因素個別因素A6０0199５1%1．301%B6１0199５０1.1０-1%Ｃ7001994５%1.40-2%D60０1９960１-1%-1％E7５0１９97-1%1.60２%F7001９98０1.31%0G19９８01.１０0表2．土地地價指數表時間199219９31９94１９95１99619971９98指數１001０31０7110108１07112表3．容積率地價指數表容積率１1.１1.2１．3１．41.５1．６地價指數1001051101151201251286.有一宗“七通一平”的待開發(fā)建筑土地，土地面積為２０23平方米，容