房地產(chǎn)-再啟換購房退稅期待激活改善需求

1告房地產(chǎn)華泰研究告房地產(chǎn)華泰研究時隔12年再啟換購住房退稅政策，積極支持改善需求9月30日，財政部、國家稅務總局發(fā)布《關(guān)于支持居民換購住房有關(guān)個人所得稅政策的公告》，主要內(nèi)容為：對未來15個月內(nèi)出售自有住房后1年內(nèi)在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現(xiàn)住房已繳納的個稅予以退稅優(yōu)惠，時隔12年重啟該政策。退稅的基本原則為：新購住房金額占現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的比例越高，則已繳個稅退還比例越高，直至全部退還。過去只有“滿五唯一”的人群才能享受個稅減免優(yōu)惠，而本次政策的最直接受益者是通過“以房換房”達到改善型需求的購房群體，體現(xiàn)了監(jiān)管部門對改善住房需求釋放的進一步支持。政策覆蓋高能級城市，凸顯穩(wěn)需求迫切性再啟換購房退稅，期待激活改善需求房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)服務增持(維持)增持(維持)研究員SACNo.S0570519010002SFCNo.BIO834研究員SACNo.S0570519070001SFCNo.BRD825研究員SACNo.S0570520090003SFCNo.BRC046聯(lián)系人SACNo.S0570122050022chenshen@+(86)2128972228liulu015507@+(86)2128972218linzhengheng@+(86)2128972087+(86)75582492388我們認為此次政策特點在于：1、覆蓋高能級城市。此次退稅政策覆蓋所有城市，尤其是以二手房成交占比較高的一線城市也在覆蓋范圍內(nèi)。同時，在對出售自有住房的個人所得進行核定征稅和核實征稅的原則下，二手房交易單價高且交易占比較高的城市的改善型需求群體將直接受益；2、時隔多年明確有效期和區(qū)域性，體現(xiàn)加快本地改善性需求積極入市的迫切性。二手房政策持續(xù)寬松，有望激活重點城市一二手房市場今年以來二手房交易寬松政策有所增多，其中我們認為影響更直接的是“帶押過戶”、“二手房指導價寬松”。在帶押過戶模式下，賣家無需提前還貸解除抵押，降低了交易環(huán)節(jié)產(chǎn)生的摩擦成本。二手房指導價放松等于變相提高了二手房的購房杠桿，降低了二手房的交易門檻，對提升二手房交易量有不可或缺的作用。隨著不同城市房地產(chǎn)市場發(fā)展，二手房交易已經(jīng)成為了不可住房退稅”等政策多管齊下，有望帶來重點城市的一二手房交易活躍度提升，從而帶來預期的改善，同時，可以期待重點城市市場改善所帶來的輻射效應。9月政策集中出爐，關(guān)注銷售改善進展9月份以來政策集中出爐，包括央行下調(diào)房貸利率下行空間、居民換購住房個稅退稅優(yōu)惠、首套公積金貸款利率下調(diào)等，體現(xiàn)了監(jiān)管部門對于穩(wěn)市場預期、穩(wěn)地產(chǎn)需求的迫切性，后續(xù)可以關(guān)注市場改善進展。建議繼續(xù)關(guān)注有機會將融資優(yōu)勢轉(zhuǎn)化為拿地和銷售優(yōu)勢的央國企和少數(shù)頭部民企。重點推薦1)A股開發(fā)：金地集團、萬科A、招商蛇口、濱江集團、建發(fā)股份；2)港股開發(fā)：華潤置地、龍湖集團、中國海外發(fā)展、旭輝控股集團、碧桂園；3)物管公司：保利物業(yè)、碧桂園服務、招商積余、旭輝永升服務、中海物業(yè)、新大正；4)轉(zhuǎn)型房企：華聯(lián)控股、魯商發(fā)展。風險提示：疫情、行業(yè)政策、行業(yè)基本面下行、部分房企經(jīng)營風險。行業(yè)走勢圖房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)服務(%)滬深300241(11)(23)Oct-21Feb-22Jun-22Sep-22資料來源：Wind，華泰研究重點推薦股票名稱股票代碼(當?shù)貛欧N)投資評級金地集團600383CH15.83買入000002CH22.20買入濱江集團002244CH12.08買入建發(fā)股份600153CH16.26買入招商蛇口001979CH17.64買入華潤置地1109HK44.29買入中國海外發(fā)展688HK28.00買入龍湖集團960HK40.02買入旭輝控股集團884HK3.15買入碧桂園2007HK3.67買入中海物業(yè)2669HK13.60買入保利物業(yè)6049HK70.36買入碧桂園服務6098HK30.65買入旭輝永升服務1995HK10.75買入招商積余001914CH21.45買入新大正002968CH32.00買入華聯(lián)控股000036CH4.76增持魯商發(fā)展600223CH12.27買入資料來源：華泰研究預測產(chǎn)9月30日，財政部發(fā)布《關(guān)于支持居民換購住房有關(guān)個人所得稅政策的公告》，該政策主要新購買住房的納稅人，對其出售現(xiàn)住房已繳納的個人所得稅予以退稅優(yōu)惠。退稅的基本原則為：新購住房金額占現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的比例越高，則已繳個稅退還的比例越高，直至全部退還。根據(jù)《關(guān)于個人出售住房所得征收個人所得稅有關(guān)問題的通知》和《中華人民共和國稅收征收管理法》的相關(guān)規(guī)定，出售住房所得時征收的個人所得稅主要分兩種：1)核定征稅：針對納稅人未提供完整、準確的房屋原值憑證，不能正確計算房屋原值和應納稅額的情況，稅務機關(guān)可按住房轉(zhuǎn)讓收入(即賣房款)的一定比例核定應納個人所得稅額，具體比例由各地方稅局根據(jù)納稅人出售住房的所處區(qū)域、地理位置、建造時間、房屋類型、住房平均價格水平等因素，在住房轉(zhuǎn)讓收入1%-3%的幅度內(nèi)確定。2)核實征稅：針對納稅人能提供完整、準確的房屋原值憑證，且不滿足“滿五唯一”條件的情況，納稅人以其轉(zhuǎn)讓收入額(即賣房款)減除財產(chǎn)原值(即購入時的房款)、轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金及有關(guān)合理費用后的余額為應納稅所得額，繳納20%個人所得稅。在該情景模式下，應繳個人所得稅的金額更多地取決于納稅人賣房款與購入時的房款的差額，差額越大，應繳個人所得稅越高。過去只有“滿五唯一”的人群才能享受個稅減免優(yōu)惠，而本次政策的最直接受益者是通過“以房換房”達到改善型需求的購房群體，體現(xiàn)了監(jiān)管部門對改善住房需求釋放的進一步支持。出售住房所得繳納個稅的納稅人2)出售和重新購買的住房應在同一城市范圍內(nèi)；3)出售自有住房的納稅人與新購住房之間須直接相1)當新購住房金額大于或等于現(xiàn)2)當新購住房金額小于現(xiàn)住房轉(zhuǎn)房轉(zhuǎn)讓金額的比例退還出售現(xiàn)住已繳納的個人所得稅。資料來源：政府官網(wǎng)，華泰研究我們認為此次政策特點在于：1、覆蓋高能級城市。不同于此前房地產(chǎn)行業(yè)行政政策“因城施策”的特點，此次退稅政策覆蓋所有城市，尤其是以二手房成交占比較高的一線城市也在覆蓋范圍內(nèi)。同時，在對出售自有住房的個人所得進行核定征稅和核實征稅的原則下，二手房交易單價高且交易占比較高的城市(比如一線和強二線城市)的改善型需求群體將直接受益；2、時隔多年再啟個稅優(yōu)惠?！皳Q購住房退稅”政策由財政部、國家稅務總局、建設部于1999年11月6日發(fā)布《關(guān)于個人出售住房所得征收個人所得稅有關(guān)問題的通知》中首次提出，并于2010年9月29日發(fā)布的《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅個人所得稅優(yōu)惠政策的通知》中首次取消，此次時隔12年重提該政策，其背后代表的“穩(wěn)樓市”信號意義值得重視。3、明確有效期和區(qū)域性，此次政策明確規(guī)定了政策的時間范圍(2022年10月1日至2023年12月31日)和區(qū)域性(出售和重新購買的住房應在同一城市范圍內(nèi))，體現(xiàn)加快本地改善性需求積極入市的迫切性。產(chǎn)時間發(fā)布機構(gòu)相關(guān)文件重點內(nèi)容1980年首次通過，并于1993/1999/2005/2007/2011/2018年多次修改國家稅務總局《中華人民共和國個人所得稅法》利息、股息、紅利所得，財產(chǎn)租賃所得，財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得和偶然所得，適用比例稅率，稅率為百分之二十，其中財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得，以轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)的收入額減除財產(chǎn)原值和合理費用后的余額，為應納稅所得額。1994/5/13部、國家稅務總局《關(guān)于個人所得稅若干政策問題的通知》個人轉(zhuǎn)讓自用達五年以上、并且是唯一的家庭生活用房取得的所得，免征個人所得稅。1999/11/6部、國家稅、建設部《關(guān)于個人出售住房所得征收個人所得稅有關(guān)問題的通知》1.個人出售現(xiàn)住房后1年內(nèi)重新購房的，按照購房金額大小相應退還納稅保證金。購房金額大于或等于原住房銷售額(原住房為已購公有住房的，原住房銷售額應扣除已按規(guī)定向財政或原產(chǎn)權(quán)單位繳納的所得收益)的，全部退還納稅保證金；購房金額小于原住房銷售額的，按照購房金額占原住房銷售額的比例退還納稅保證金，余額作為個人所得稅繳入國庫。個人出售現(xiàn)住房后1年內(nèi)未重新購房的，所繳納的納稅保證金全部作為個人所得稅繳入國庫。2.對個人轉(zhuǎn)讓自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，繼續(xù)免征個人所得稅。2006/7/18國家稅務總局《關(guān)于個人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個人所得稅的有關(guān)問題的通知》1.凡納稅人未提供完整、準確的房屋原值憑證，不能正確計算房屋原值和應納稅額的，稅務機關(guān)可對其實行核定征稅，即按納稅人住房轉(zhuǎn)讓收入的一定比例核定應納個人所得稅額。具體比例由省級地方稅務局或者省級地方稅務局授權(quán)的地市級地方稅務局根據(jù)納稅人出售住房的所處區(qū)域、地理位置、建造時間、房屋類型、住房平均價格水平等因素，在住房轉(zhuǎn)讓收入1%-3%的幅度內(nèi)確定。2.凡納稅人能提供完整、準確的房屋原值憑證，稅務機關(guān)可對其實行核實征稅，即以其轉(zhuǎn)讓收入額減除財產(chǎn)原值和合理費用后的余額為應納稅所得額，按照"財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得"項目20%稅率繳納個人所得稅。3.對出售自有住房并擬在現(xiàn)住房出售1年內(nèi)按市場價重新購房的納稅人，其出售現(xiàn)住房所繳納的個人所得稅，先以納稅保證金形式繳納，再視其重新購房的金額與原住房銷售額的關(guān)系，全部或部分退還納稅保證金；對個人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個人所得稅。2007/3/21國家稅務總局《關(guān)于個人轉(zhuǎn)讓房屋有關(guān)稅收征管問題的通知》1.個人出售商業(yè)用房取得的所得，應按規(guī)定繳納個人所得稅，不得享受1年內(nèi)換購住房退還保證金和自用5年以上的家庭唯一生活用房免稅的政策。2.個人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房，取得的所得繼續(xù)免征個人所得稅。3.納稅人不能提供房屋購買合同、發(fā)票或建造成本、費用支出的有效憑證，或契稅征管檔案中沒有上次交易價格或建造成本、費用支出金額等記錄，稅務機關(guān)可對其實行核定征稅；凡納稅人能提供房屋購買合同、發(fā)票或建造成本、費用支出的有效憑證，或契稅征管檔案中有上次交易價格或建造成本、費用支出金額等記錄的，均應按照核實征收方式計征個人所得稅。2010/9/29部、國家稅務總局、住房和城鄉(xiāng)建設部《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅個人所得稅優(yōu)惠政策的通知》對出售自有住房并在1年內(nèi)重新購房的納稅人不再減免個人所得稅。2022/9/30部、國家稅務總局《關(guān)于支持居民換購住房有關(guān)個人所得稅政策的公告》自2022年10月1日至2023年12月31日，對出售自有住房并在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現(xiàn)住房已繳納的個人所得稅予以退稅優(yōu)惠。資料來源：政府官網(wǎng)，華泰研究城市北京上海深圳廣州住房轉(zhuǎn)讓個稅政策普通1.滿五唯一：不征個稅2.非滿五唯一：房價的1%(不能確定房屋原值的)或差額的20%1.滿五唯一：不征個稅2.非滿五唯一：房價的1%(不能確定房屋原值的)或差額的20%1.滿五唯一：不征個稅2.非滿五唯一：房價的1%(不能確定房屋原值的)或差額的20%1.滿五唯一：不征個稅2.非滿五唯一：房價的1%(不能確定房屋原值的)或差額的20%非普通1.滿五唯一：不征個稅2.非滿五唯一：房價的1%(不能確定房屋原值的)或差額的20%1.滿五唯一：不征個稅2.非滿五唯一：房價的2%(不能確定房屋原值的)或差額的20%1.滿五唯一：不征個稅2.非滿五唯一：房價的1.5%(不能確定房屋原值的)或3%(拍賣房)或差額的20%1.滿五唯一：不征個稅2.非滿五唯一：房價的1.5%(不能確定房屋原值的)或差額的20%注：差額=(出售現(xiàn)房時的計稅價格-房地產(chǎn)原值-轉(zhuǎn)讓過程繳納的稅金-合理費用)資料來源：政府官網(wǎng)，華泰研究產(chǎn)二手房政策持續(xù)寬松，有望激活重點城市一二手房市場今年以來二手房交易寬松政策有所增多，其中我們認為影響更直接的是“帶押過戶”和“二手房指導價寬松”?！皫а哼^戶”——年初至今，廣州、無錫等15城市相繼出現(xiàn)二手房“帶押過戶”的政策放松相關(guān)內(nèi)容，該交易模式直接降低了過去二手房交易中存在的摩擦成本。過去，二手房交易流程中存在“買家墊資(或賣家借款)-賣家還貸解除抵押-交易過戶”的繁瑣流程，當中普遍存在“賣家缺乏資金自行解除抵押”的問題，此時賣方需買方先行墊付部分購房款或使用中介機構(gòu)提供的“過橋貸”，這樣的交易往往增加買賣雙方間的摩擦成本，一定程度上降低了二手房市場在“帶押過戶”模式下，二手房交易實現(xiàn)了貸款資金到賬、產(chǎn)權(quán)過戶登記、抵押權(quán)注銷和設立登記的同步辦理，賣家無需提前還貸解除抵押，降低了二手房交易環(huán)節(jié)產(chǎn)生的摩擦成本，提升了雙方的交易意愿。)月份1月帶押過戶公積金1購房補貼1稅收優(yōu)惠限購限售信貸2月13月114月1215月1234526月152147月1518月3119月8211注：“信貸”政策放松內(nèi)容包括商業(yè)貸款首付比例下降及商業(yè)貸款利率下降等資料來源：政府官網(wǎng)，財聯(lián)社，澎湃新聞，貝殼研究院，華泰研究“二手房指導價”——根據(jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計，下半年以來，西安、成都等13個城市開始陸續(xù)放松二手房指導價政策。2021年初以深圳為代表的城市出臺二手房指導價政策，該政策等于變相提高了二手房的購買首付門檻，也減少了改善型需求買家“以房換房”的交易量。我們認為二手房指導價政策放松充分展現(xiàn)了地方政府對于“穩(wěn)樓市”目標達成的決心，二手房指導價放松等于提高了二手房交易的購房杠桿，變相降低了二手房交易門檻，對提升二手房交易有不可或缺的作用。出臺時間2021/2/8城市深圳政策變動情況-當前執(zhí)行情況繼續(xù)執(zhí)行“二手房指導價”政策2021/4/16寧波放松可高于指導價掛牌2021/5/28成都放松可高于指導價掛牌2021/6/29三亞放松可高于指導價掛牌2021/7/9西安放松暫停發(fā)布參考價，后續(xù)將根據(jù)市場情況優(yōu)化2021/7/9上海-繼續(xù)執(zhí)行“二手房指導價”政策22021/7/232021/7/262021/8/22021/8/22021/8/72021/8/232021/8/242021/8/312021/9/29可高于指導價掛牌指導價一般高于掛牌價，對二手房市場影響較小低于指導價掛牌，但實際交易、貸款基本不受指導價影響未出臺實施細則未出臺實施細則未出臺實施細則未出臺實施細則低于指導價掛牌，但實際交易、貸款基本不受指導價影響指導價一般高于掛牌價，對二手房市場影響較小紹興無錫東莞金華衢州溫州合肥廣州北京放松放松放松放松放松放松放松放松放松資料來源：克而瑞，華泰研究產(chǎn)隨著不同城市房地產(chǎn)市場發(fā)展，二手房交易已經(jīng)成為了不可或缺的組成部分，尤其是高能級城市，據(jù)貝殼研究院的測算，2021年全國二手房成交總額約7萬億元，改善型需求占比約52%，由此二手房成交的激活也將帶來當?shù)匾欢址渴袌龅耐瑫r活躍。我們認為隨著“帶押過戶”、“二手房指導價寬松”、“購房退稅”等政策多管齊下，有望帶來重點城市交易活躍度的提升，從而帶來預期的改善，與此同時，也可以期待重點城市市場改善所帶來的輻射效應。18城二手房成交面積當月同比增速累計同比增速30%20%10%0%-20%-30%-40%2022/52022/62022/72022/82022/92022/10資料來源：Wind，華泰研究80%60%480%60%40%20% 0%-20%-40%-60%-80% 累計同比增速2022/52022/62022/72022/82022/92022/10資料來源：Wind，華泰研究一線2城二手房成交面積當月同比增速累計同比增速80%60%40%20%0%-20%-40%-60%2022/52022/62022/72022/82022/92022/10資料來源：Wind，華泰研究三線9城二手房成交面積當月同比增速累計同比增速20%10%0%-20%-30%-40%-50%2022/52022/62022/72022/82022/92022/10資料來源：Wind，華泰研究月政策集中出爐，關(guān)注銷售改善進展9月份以來政策集中出爐，包括央行下調(diào)房貸利率下行空間、居民換購住房個稅退稅優(yōu)惠、首套公積金貸款利率下調(diào)等，體現(xiàn)了監(jiān)管部門對于穩(wěn)市場預期、穩(wěn)地產(chǎn)需求的迫切性，后續(xù)可以關(guān)注市場改善進展，我們后續(xù)期待更多的托底政策和房企紓困政策。建議繼續(xù)關(guān)注有機會將融資優(yōu)勢轉(zhuǎn)化為拿地和銷售優(yōu)勢的央國企和少數(shù)頭部民企。重點推薦1)A股開發(fā)：、旭輝永升服務、中海物業(yè)、新大正；4)轉(zhuǎn)型房企：華聯(lián)控股、魯商發(fā)展。產(chǎn)金地集團(600383CH，買入，目標價15.83元)元的預測，可比公司2022年Wind一致預期PE為6.44，財務穩(wěn)定、高股息率凸顯配置價值，管理層持續(xù)購買債券彰顯信心，給予公司2022年7.5倍PE；目標價15.83元；維持風險提示：行業(yè)銷售下滑風險；股東減持風險。萬科A(000002CH，買入，目標價22.20元)億元，同比+10.6%；EPS1.05元。我們維持2022/2023/2024年歸母凈利為259/296/332億元的預測，參考可比公司2022年P(guān)E均值7.6x(Wind一致預期)，穩(wěn)健的財務強化公司龍頭地位，7月萬物云分拆上市已獲批文，REITs政策推進同樣加快多元化價值重估，我們xPE2年8月31日)風險提示：行業(yè)銷售下滑；公司拿地節(jié)奏低預期導致可售貨量不足的風險。招商蛇口(001979CH，買入，目標價17.64元)8月29日公司發(fā)布中報，2022H1公司實現(xiàn)營收575.6億元，同比+28.9%；實現(xiàn)歸母凈利我們預計2022-2024年歸母凈利為97.2/102.4/110.6億元，可比公司2022年平均PE為10倍(Wind一致預期)，考慮到公司優(yōu)越的融資優(yōu)勢、逆周期拿地能力及其對未來成長空間的加持，我們認為公司合理2022PE為14倍，目標價17.64元，維持“買入”評級。(最新報告日期：2022年8月30日)風險提示：行業(yè)銷售下行風險；園區(qū)開發(fā)業(yè)務周轉(zhuǎn)低于預期。濱江集團(002244CH，買入，目標價12.08元)公司8月26日披露半年報，22H1實現(xiàn)營收106.9億元，同比-45%；歸母凈利潤12.8億年平均PE(Wind一致預期)為7倍，由于地產(chǎn)下行環(huán)境下，公司在銷售、拿地和融資方面的優(yōu)勢更加突出，是民營房企中的稀缺優(yōu)質(zhì)標的，我們擴大估值溢價，認為公司合理2022PE為10.5倍，予以目標價12.08元，維持“買入”評級。(最新報告日期：2022年風險提示：疫情、行業(yè)政策、區(qū)域市場、少數(shù)股東損益占比波動風險。建發(fā)股份(600153CH，買入，目標價16.26元)8月26日公司發(fā)布中報，2022H1公司實現(xiàn)營收3658億元，同比+25.8%，歸母凈利25.6億元，同比+6.0%，EPS0.85元。融資優(yōu)勢、充沛土儲以及周轉(zhuǎn)能力推動地產(chǎn)業(yè)務逆勢增長，供應鏈運營業(yè)務量價齊升，股權(quán)激勵強化成長動力。我們維持22-24歸母凈利65.3/75.5/90.6億元的預測，因股權(quán)激勵產(chǎn)生的股本變動，EPS調(diào)整為2.17/2.51/3.01元，大型房企和供應鏈企業(yè)對應22年Wind一致預期PE均值為7.4/11.8x；考慮多元折價，我公司22年地產(chǎn)業(yè)務6.3xPE(折價15%)，供應鏈業(yè)務8.5xPE(折價28%)，予以目標價16.26元，重申“買入”評級。(最新報告日期：2022年8月28日)風險提示：行業(yè)銷售下行風險，大宗價格波動風險。產(chǎn)華潤置地(1109HK，買入，目標價44.29港元)公司于8月31日發(fā)布中報業(yè)績：1H22營收同比-1%至729億元，核心凈利潤同比+2%至102億元，毛利率同比-4.4pct至26.9%。我們預計2022-2024年EPS為4.69/5.18/5.88元。可比公司2022EPE均值為6.9倍(Wind一致預期)，考慮公司公司強大的不動產(chǎn)經(jīng)營“買入”評級。(最新報告日期：2022年9月2日)預期。龍湖集團(0960HK，買入，目標價40.02港元)公司于8月26日發(fā)布中報業(yè)績：1H22營收同比+56%至948億元，核心歸母凈利潤同比+6%至66億元，毛利率同比-6.4pct至21.3%。我們給予公司2022-2024EEPS至4.38/4.69/5.18元?？杀裙?022EPE均值為6.6倍(Wind一致預期)，考慮公司財務表現(xiàn)優(yōu)秀，短期無公開市場償債壓力，且經(jīng)營性業(yè)務持續(xù)貢獻穩(wěn)定現(xiàn)金流，我們認為公司合風險提示：疫情影響業(yè)務開展；行業(yè)下行削弱公司融資能力；銷售增速和非開發(fā)業(yè)務發(fā)展不及預期。中國海外發(fā)展(0688HK，買入，目標價28.00港元)公司于8月24日發(fā)布中報業(yè)績：1H22營收同比-4%至1038億，歸母凈利潤同比-19%至167億，毛利率同比-5.1pct至23.5%。我們預計公司2022-2024EEPS為3.49/3.64/4.22元?？杀裙酒骄?022EPE均值為5.8倍(Wind一致預期)，考慮公司目前財務狀況良好，在逆境下業(yè)績韌性盡顯且拿地積極，疊加非房開業(yè)務保持增長軌跡，我們認為公司合理2022EPE為7.0倍，對應目標價28.00港幣，維持“買入”評級。(最新報告日期：2022風險提示：疫情影響業(yè)務開展，尤其是經(jīng)營性不動產(chǎn)業(yè)務；盈利能力和銷售增速不及預期。旭輝控股集團(0884HK，買入，目標價3.15港元)H億元，核心歸母凈利潤同比-3%至18億元，毛利率20.7%，同比持平。我們給予公司22-24EEPS0.59/0.53/0.55元。可比公司平均2022年P(guān)E為3.7倍(Wind一致預期)，考慮公司穩(wěn)健財務表現(xiàn)以及中長期多元化布局，我們認為公司合理2022EPE為4.7倍，目標價為3.15港幣，維持“買入”評級。(最新報告日期：2022年9月2日)風險提示：銷售額增長慢于預期；市場份額收縮；利潤率明顯惡化。碧桂園(2007HK，買入，目標價3.67港元)公司于8月30日發(fā)布中報業(yè)績：1H22營收同比-31%至1624億元，核心歸母凈利潤同比0.75/0.68/0.66元?？杀裙酒骄?022年P(guān)E為3.7倍，考慮公司財務狀況相對穩(wěn)健，土2EPE為4.3倍，目標價為3.67港幣，維持“買入”評級。(最新報告日期：2022年9月2日)風險提示：疫情影響業(yè)務開展；行業(yè)下行削弱公司資金鏈穩(wěn)健性；盈利能力和銷售增速不及預期。產(chǎn)中海物業(yè)(2669HK，買入，目標價13.60港元)公司8月31日發(fā)布半年報，持續(xù)兌現(xiàn)十四五期間歸母凈利潤CAGR超過30%的業(yè)績指引：22H1實現(xiàn)營收58.1億港幣，同比+35%；歸母凈利潤5.2億港幣，同比+33%。我們預計公 (Wind一致預期)，考慮到公司市拓快速成長，我們預測的業(yè)績增速較高(22-24年歸母凈港幣，維持“買入”評級。(最新報告日期：2022年9月1日)風險提示：疫情帶來的經(jīng)營風險，關(guān)聯(lián)房企支持減弱，市拓規(guī)模和盈利能力下行風險，社區(qū)增值服務不及預期。保利物業(yè)(6049HK，買入，目標價70.36港元)同比+28%。我們預計公司22-24年EPS為2.00/2.52/3.18元，可比公司平均2022年預測PE為25倍(Wind一致預期)，考慮到公司穩(wěn)健的業(yè)績和拓展表現(xiàn)，以及優(yōu)秀的社區(qū)增值風險提示：疫情帶來的經(jīng)營風險，關(guān)聯(lián)房企支持減弱，盈利能力下行，社區(qū)增值服務不及碧桂園服務(6098HK，買入，目標價30.65港元)月24日發(fā)布半年報，22H1實現(xiàn)營收201億元，同比+73%；歸母凈利潤26億元，同比+22%。我們預計公司22-24年EPS至1.49/1.82/2.22元，可比公司平均2022年預測PE為18倍(Wind一致預期)，公司仍是物管行業(yè)領(lǐng)軍企業(yè)，我們認為公司合理2022EPE風險提示：疫情帶來的經(jīng)營風險，關(guān)聯(lián)房企經(jīng)營風險，盈利能力下行風險，收并購和多元業(yè)務發(fā)展不及預期。旭輝永升服務(1995HK，買入，目標價10.75港元)同比+32%；首次派發(fā)中期股息，派息率達到30%。我們預計公司22-24年EPS為0.47/0.64/0.84元?？杀裙酒骄?022EPE為18倍(Wind一致預期)，盡管我們預計公司增速將領(lǐng)跑行業(yè)，但由于關(guān)聯(lián)房企經(jīng)營不確定性有所增加，我們收窄估值溢價，我們認為公EPE最新報告日期：2022風險提示：疫情帶來的經(jīng)營風險，關(guān)聯(lián)房企經(jīng)營風險，盈利能力下行風險。招商積余(001914CH，買入，目標價21.45元)公司8月26日發(fā)布半年報，22H1年實現(xiàn)營收56.5億元，同比+18%；歸母凈利潤3.3億元，同比+33%；扣非歸母凈利潤2.6億元，同比+17%。我們維持22-24年EPS為0.65、0.81、1.02元的盈利預測。可比公司22年平均PE為22倍(Wind一致預期)，我們認為公司輕重資產(chǎn)分離、收并購等重點工作持續(xù)取得進展，央企背景在當前環(huán)境下更具優(yōu)勢，非住宅競爭壁壘突出，合理22PE估值水平為33倍，予以目標價21.45元，維持“買入”年8月27日)風險提示：疫情擾動，房地產(chǎn)市場下行，盈利能力下行，輕重資產(chǎn)分離不及預期，整合不及預期。產(chǎn)新大正(002968CH，買入，目標價32.00元)同比+25%；剔除股權(quán)激勵影響后，歸母凈利潤同比+39%，與業(yè)績預告一致。我們維持盈利預測，預計2022/2023/2024年EPS至1.00/1.44/2.06元?？杀裙酒骄?022EPE為22倍(Wind一致預期)，考慮到公司綜合實力的持續(xù)提升和較高的增速預期，我們認為公風險提示：疫情發(fā)展不確定性；規(guī)模拓展不及預期；盈利能力下行風險。華聯(lián)控股(000036CH，增持，目標價4.76元)發(fā)布半年報，22H1實現(xiàn)營收3.6億元，同比-46%；實現(xiàn)歸母凈利潤0.5億元，同比-61%，與業(yè)績預告相符。公司短期業(yè)績與華聯(lián)城市中心的去化進度密切相關(guān)，長期轉(zhuǎn)型進程在恒裕入主后有所加快，但落地仍需觀察。我們暫時維持2022/2023/2024年EPS為0.28/0.32/0.36元的盈利預測。可比公司平均2022EPE(Wind一致預期)為13倍，綜合考慮實控人加速推進公司轉(zhuǎn)型的決心和短期地產(chǎn)銷售的不確定性，我們認為公司風險提示：存量項目去化風險，轉(zhuǎn)型風險，舊改項目不確定性。魯商發(fā)展(600223CH，買入，目標價12.27元)22H1營收48.35億元/yoy18.88%；歸母凈利1.89億元/yoy-39.18%。22H1福瑞達集團營收12.85億元/yoy35.47%，實現(xiàn)歸母凈利1.05億元/yoy10.96%，貢獻主要業(yè)績。22H1化妝品業(yè)務維持亮眼表現(xiàn)，頤蓮、璦爾博士新品表現(xiàn)突出。化妝品業(yè)務持續(xù)推進“4+N”品牌發(fā)展戰(zhàn)略有序落地，對外合作成立新銳品牌孵化平臺；成立新平臺公司，整合自有資源，激活私域存量。公司地產(chǎn)業(yè)務的聚焦有序經(jīng)營，保交付、促銷售、抓回款?？紤]疫情影響，預計22-24年EPS至0.33/0.55/0.79元。我們對公司采用分部估值法，測算公司各項業(yè)務合計合理估值在124億元(前值130億元)，對應目標價12.27元(前值12.87元)。采取NAV估值法，估算地產(chǎn)業(yè)務合理價值為6.2億元(維持)。我們預計至2022年化妝品業(yè)務凈利潤2.53億元，貢獻歸母凈利2.08億元 (引入戰(zhàn)投后上市公司持股比例下降至82.42%)，可比公司W(wǎng)ind一致預期均值PE43倍，化妝品業(yè)務快速成長/引入戰(zhàn)投后可能的協(xié)同效應，給予公司22年46倍PE，估值96億元；預計藥品業(yè)務22年貢獻歸母利潤9830萬元(前值1.35億元，考慮疫情影響調(diào)低預測)，可比公司W(wǎng)ind一致預期均值PE22倍，考慮公司為地產(chǎn)、醫(yī)藥、化妝品等多元業(yè)務布局，若地產(chǎn)業(yè)務惡化可能拖累上市公司現(xiàn)金流，給予公司22年15倍PE，估值15億元(前值23元)；預計玻尿酸原料業(yè)務(即焦點生物)22年貢獻歸母利潤2362萬元，可比公司W(wǎng)ind一致預期均值PE53倍，公司此前產(chǎn)能主要為化妝品級和食品級，附加值相對較低，給予公司22年30倍PE，估值7.1億元(維持)。(最新報告日期：2022年8月28日)風險提示：地產(chǎn)業(yè)務惡化，拖累報表業(yè)績及公司現(xiàn)金流；化妝品業(yè)務增速放緩，費用率提升；引入戰(zhàn)投后協(xié)同效應難以顯現(xiàn)。產(chǎn)行業(yè)板塊A股開發(fā)公司代碼600383CH000002CH001979CH002244CH600153CH公司名稱金地集團招商蛇口濱江集團建發(fā)股份評級買入買入買入買入買入收盤價10月7日(交易貨幣)11.4917.8316.3410.4713.85(交易貨幣)15.8322.2017.6412.0816.26EPS(元/港元)2024E2.342.861.431.543.01P/E(倍)20212.081.941.340.972.032022E2.112.221.261.152.172023E2.212.551.321.352.5120215.529.1912.1910.796.822022E5.458.0312.979.106.382023E5.206.9912.387.765.522024E4.916.2311.436.804.60港股開發(fā)1109HK0960HK0688HK0884HK2007HK華潤置地龍湖集團中國海外發(fā)展旭輝控股集團碧桂園買入買入買入買入買入31.9021.8520.900.661.7644.2940.0228.003.153.674.543.933.670.871.164.694.383.490.590.755.184.693.640.530.685.850.666.385.055.170.691.386.174.535.441.022.135.594.235.211.132.354.923.834.491.092.42物業(yè)管理2669HK6049HK6098HK1995HK001914CH002968CH中海物業(yè)保利物業(yè)碧桂園服務旭輝永升服務招商積余新大正買入買入買入買入買入買入6.9640.8511.762.5015.2622.3713.6070.3630.6510.7521.4532.000.301.591.200.350.480.720.402.001.490.470.651.000.522.521.820.640.811.440.641.022.0623.2023.32 8.89 6.4831.7931.0717.4018.54 7.16 4.8323.4822.3713.3814.715.863.5518.8415.5310.2411.664.812.7014.9610.86轉(zhuǎn)型房企000036CH600223CH華聯(lián)控股魯商發(fā)展增持買入4.387.704.7612.270.270.360.280.330.320.550.360.7916.2221.3915.6423.3313.6914.0012.179.75注：中海物業(yè)EPS單位為港元，其余公司EPS單位為人民幣元；以上推薦文字和預測都來自于最新預測報告。資料來源：Wind，Bloomberg，華泰研究預測提示疫情發(fā)展不確定性：海外疫情蔓延、國內(nèi)疫情反復、病毒變異的可能等因素使得疫情發(fā)展存在不確定性。行業(yè)政策風險：宏觀流動性的變化，因城施策的調(diào)控政策，土地、金融、財稅、住房制度等相關(guān)領(lǐng)域政策存在不確定性。行業(yè)下行風險：若宏觀流動性和調(diào)控政策未出現(xiàn)較大力度放松，經(jīng)歷疫情后的供需集中釋放后，部分區(qū)域銷售、拿地、新開工、投資等關(guān)鍵指標存在下行風險。部分房企經(jīng)營風險：房地產(chǎn)金融政策難以放松，以及銷售下行造成回款減少，都可能導致部分房企資金鏈面臨更大壓力，不排除部分房企出現(xiàn)經(jīng)營困難等問題。產(chǎn)分析師聲明本人，陳慎、劉璐、林正衡，茲證明本報告所表達的觀點準確地反映了分析師對標的證券或發(fā)行人的個人意見；彼以往、現(xiàn)在或未來并無就其研究報告所提供的具體建議或所表迖的意見直接或間接收取任何報酬。一般聲明及披露本報告由華泰證券股份有限公司(已具備中國證監(jiān)會批準的證券投資咨詢業(yè)務資格，以下簡稱“本公司”)制作。本報告所載資料是僅供接收人的嚴格保密資料。本報告僅供本公司及其客戶和其關(guān)聯(lián)機構(gòu)使用。本公司不因接收人收到本報告而視其為客戶。本報告基于本公司認為可靠的、已公開的信息編制，但本公司及其關(guān)聯(lián)機構(gòu)(以下統(tǒng)稱為“華泰”)對該等信息的準確性及完整性不作任何保證。本報告所載的意見、評估及預測僅反映報告發(fā)布當日的觀點和判斷。在不同時期，華泰可能會發(fā)出與本報告所載意見、評估及預測不一致的研究報告。同時，本報告所指的證券或投資標的的價格、價值及投資收入可能會波動。以往表現(xiàn)并不能指引未來，未來回報并不能得到保證，并存在損失本金的可能。華泰不保證本報告所含信息保持在最新狀態(tài)。華泰對本報告所含信息可在不發(fā)出通知的情形下做出修改，投資者應當自行關(guān)注相應的更新或修改。本公司不是FINRA的注冊會員，其研究分析師亦沒有注冊為FINRA的研究分析師/不具有FINRA分析師的注冊資華泰力求報告內(nèi)容客觀、公正，但本報告所載的觀點、結(jié)論和建議僅供參考，不構(gòu)成購買或出售所述證券的要約或招攬。該等觀點、建議并未考慮到個別投資者的具體投資目的、財務狀況以及特定需求，在任何時候均不構(gòu)成對客戶私人投資建議。投資者應當充分考慮自身特定狀況，并完整理解和使用本報告內(nèi)容，不應視本報告為做出投資決策的唯一因素。對依據(jù)或者使用本報告所造成的一切后果，華泰及作者均不承擔任何法律責任。任何形式的分享證券投資收益或者分擔證券投資損失的書面或口頭承諾均為無效。除非另行說明，本報告中所引用的關(guān)于業(yè)績的數(shù)據(jù)代表過往表現(xiàn)，過往的業(yè)績表現(xiàn)不應作為日后回報的預示。華泰不承諾也不保證任何預示的回報會得以實現(xiàn)，分析中所做的預測可能是基于相應的假設，任何假設的變化可能會顯著影響所預測的回報。華泰及作者在自身所知情的范圍內(nèi)，與本報告所指的證券或投資標的不存在法律禁止的利害關(guān)系。在法律許可的情況下，華泰可能會持有報告中提到的公司所發(fā)行的證券頭寸并進行交易，為該公司提供投資銀行、財務顧問或者金融產(chǎn)品等相關(guān)服務或向該公司招攬業(yè)務。華泰的銷售人員、交易人員或其他專業(yè)人士可能會依據(jù)不同假設和標準、采用不同的分析方法而口頭或書面發(fā)表與本報告意見及建議不一致的市場評論和/或交易觀點。華泰沒有將此意見及建議向報告所有接收者進行更新的義務。華泰的資產(chǎn)管理部門、自營部門以及其他投資業(yè)務部門可能獨立做出與本報告中的意見或建議不一致的投資決策。投資者應當考慮到華泰及/或其相關(guān)人員可能存在影響本報告觀點客觀性的潛在利益沖突。投資者請勿將本報告視為投資或其他決定的唯一信賴依據(jù)。有關(guān)該方面的具體披露請參照本報告尾部。本報告并非意圖發(fā)送、發(fā)布給在當?shù)胤苫虮O(jiān)管規(guī)則下不允許向其發(fā)送、發(fā)布的機構(gòu)或人員，也并非意圖發(fā)送、發(fā)布給因可得到、使用本報告的行為而使華泰違反或受制于當?shù)胤苫虮O(jiān)管規(guī)則的機構(gòu)或人員。本報告版權(quán)僅為本公司所有。未經(jīng)本公司書面許可，任何機構(gòu)或個人不得以翻版、復制、發(fā)表、引用或再次分發(fā)他人(無論整份或部分)等任何形式侵犯本公司版權(quán)。如征得本公司同意進行引用、刊發(fā)的，需在允許的范圍內(nèi)使用，并需在使用前獲取獨立的法律意見，以確定該引用、刊發(fā)符合當?shù)剡m用法規(guī)的要求，同時注明出處為“華泰證券研究所”，且不得對本報告進行任何有悖原意的引用、刪節(jié)和修改。本公司保留追究相關(guān)責任的權(quán)利。所有本報告中使用的商標、服務標記及標記均為本公司的商標、服務標記及標記。中國香港本報告由華泰證券股份有限公司制作,在香港由華泰金融控股(香港)有限公司向符合《證券及期貨條例》及其附屬法律規(guī)定的機構(gòu)投資者和專業(yè)投資者的客戶進行分發(fā)。華泰金融控股(香港)有限公司受香港證券及期貨事務監(jiān)察委員會監(jiān)管，是華泰國際金融控股有限公司的全資子公司，后者為華泰證券股份有限公司的全資子公司。在香港獲得本報告的人員若有任何有關(guān)本報告的問題,請與華泰金融控股(香港)有限公司聯(lián)系。產(chǎn)香港-重要監(jiān)管披露?華泰金融控股(香港)有限公司的雇員或其關(guān)聯(lián)人士沒有擔任本報告中提及的公司或發(fā)行人的高級人員。?金地集團(600383CH)、建發(fā)股份(600153CH)、新大正(002968CH)、華聯(lián)控股(000036CH)：華泰金融控股(香港)有限公司、其子公司和/或其關(guān)聯(lián)公司實益持有標的公司的市場資本值的1%或以上。?有關(guān)重要的披露信息，請參華泰金融控股(香港)有限公司的網(wǎng)頁.hk/stock_disclosure其他