房地產(chǎn)-再啟換購(gòu)房退稅期待激活改善需求

1告房地產(chǎn)華泰研究告房地產(chǎn)華泰研究時(shí)隔12年再啟換購(gòu)住房退稅政策，積極支持改善需求9月30日，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布《關(guān)于支持居民換購(gòu)住房有關(guān)個(gè)人所得稅政策的公告》，主要內(nèi)容為：對(duì)未來(lái)15個(gè)月內(nèi)出售自有住房后1年內(nèi)在市場(chǎng)重新購(gòu)買(mǎi)住房的納稅人，對(duì)其出售現(xiàn)住房已繳納的個(gè)稅予以退稅優(yōu)惠，時(shí)隔12年重啟該政策。退稅的基本原則為：新購(gòu)住房金額占現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的比例越高，則已繳個(gè)稅退還比例越高，直至全部退還。過(guò)去只有“滿五唯一”的人群才能享受個(gè)稅減免優(yōu)惠，而本次政策的最直接受益者是通過(guò)“以房換房”達(dá)到改善型需求的購(gòu)房群體，體現(xiàn)了監(jiān)管部門(mén)對(duì)改善住房需求釋放的進(jìn)一步支持。政策覆蓋高能級(jí)城市，凸顯穩(wěn)需求迫切性再啟換購(gòu)房退稅，期待激活改善需求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)服務(wù)增持(維持)增持(維持)研究員SACNo.S0570519010002SFCNo.BIO834研究員SACNo.S0570519070001SFCNo.BRD825研究員SACNo.S0570520090003SFCNo.BRC046聯(lián)系人SACNo.S0570122050022chenshen@+(86)2128972228liulu015507@+(86)2128972218linzhengheng@+(86)2128972087+(86)75582492388我們認(rèn)為此次政策特點(diǎn)在于：1、覆蓋高能級(jí)城市。此次退稅政策覆蓋所有城市，尤其是以二手房成交占比較高的一線城市也在覆蓋范圍內(nèi)。同時(shí)，在對(duì)出售自有住房的個(gè)人所得進(jìn)行核定征稅和核實(shí)征稅的原則下，二手房交易單價(jià)高且交易占比較高的城市的改善型需求群體將直接受益；2、時(shí)隔多年明確有效期和區(qū)域性，體現(xiàn)加快本地改善性需求積極入市的迫切性。二手房政策持續(xù)寬松，有望激活重點(diǎn)城市一二手房市場(chǎng)今年以來(lái)二手房交易寬松政策有所增多，其中我們認(rèn)為影響更直接的是“帶押過(guò)戶”、“二手房指導(dǎo)價(jià)寬松”。在帶押過(guò)戶模式下，賣(mài)家無(wú)需提前還貸解除抵押，降低了交易環(huán)節(jié)產(chǎn)生的摩擦成本。二手房指導(dǎo)價(jià)放松等于變相提高了二手房的購(gòu)房杠桿，降低了二手房的交易門(mén)檻，對(duì)提升二手房交易量有不可或缺的作用。隨著不同城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，二手房交易已經(jīng)成為了不可住房退稅”等政策多管齊下，有望帶來(lái)重點(diǎn)城市的一二手房交易活躍度提升，從而帶來(lái)預(yù)期的改善，同時(shí)，可以期待重點(diǎn)城市市場(chǎng)改善所帶來(lái)的輻射效應(yīng)。9月政策集中出爐，關(guān)注銷(xiāo)售改善進(jìn)展9月份以來(lái)政策集中出爐，包括央行下調(diào)房貸利率下行空間、居民換購(gòu)住房個(gè)稅退稅優(yōu)惠、首套公積金貸款利率下調(diào)等，體現(xiàn)了監(jiān)管部門(mén)對(duì)于穩(wěn)市場(chǎng)預(yù)期、穩(wěn)地產(chǎn)需求的迫切性，后續(xù)可以關(guān)注市場(chǎng)改善進(jìn)展。建議繼續(xù)關(guān)注有機(jī)會(huì)將融資優(yōu)勢(shì)轉(zhuǎn)化為拿地和銷(xiāo)售優(yōu)勢(shì)的央國(guó)企和少數(shù)頭部民企。重點(diǎn)推薦1)A股開(kāi)發(fā)：金地集團(tuán)、萬(wàn)科A、招商蛇口、濱江集團(tuán)、建發(fā)股份；2)港股開(kāi)發(fā)：華潤(rùn)置地、龍湖集團(tuán)、中國(guó)海外發(fā)展、旭輝控股集團(tuán)、碧桂園；3)物管公司：保利物業(yè)、碧桂園服務(wù)、招商積余、旭輝永升服務(wù)、中海物業(yè)、新大正；4)轉(zhuǎn)型房企：華聯(lián)控股、魯商發(fā)展。風(fēng)險(xiǎn)提示：疫情、行業(yè)政策、行業(yè)基本面下行、部分房企經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。行業(yè)走勢(shì)圖房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)服務(wù)(%)滬深300241(11)(23)Oct-21Feb-22Jun-22Sep-22資料來(lái)源：Wind，華泰研究重點(diǎn)推薦股票名稱股票代碼(當(dāng)?shù)貛欧N)投資評(píng)級(jí)金地集團(tuán)600383CH15.83買(mǎi)入000002CH22.20買(mǎi)入濱江集團(tuán)002244CH12.08買(mǎi)入建發(fā)股份600153CH16.26買(mǎi)入招商蛇口001979CH17.64買(mǎi)入華潤(rùn)置地1109HK44.29買(mǎi)入中國(guó)海外發(fā)展688HK28.00買(mǎi)入龍湖集團(tuán)960HK40.02買(mǎi)入旭輝控股集團(tuán)884HK3.15買(mǎi)入碧桂園2007HK3.67買(mǎi)入中海物業(yè)2669HK13.60買(mǎi)入保利物業(yè)6049HK70.36買(mǎi)入碧桂園服務(wù)6098HK30.65買(mǎi)入旭輝永升服務(wù)1995HK10.75買(mǎi)入招商積余001914CH21.45買(mǎi)入新大正002968CH32.00買(mǎi)入華聯(lián)控股000036CH4.76增持魯商發(fā)展600223CH12.27買(mǎi)入資料來(lái)源：華泰研究預(yù)測(cè)產(chǎn)9月30日，財(cái)政部發(fā)布《關(guān)于支持居民換購(gòu)住房有關(guān)個(gè)人所得稅政策的公告》，該政策主要新購(gòu)買(mǎi)住房的納稅人，對(duì)其出售現(xiàn)住房已繳納的個(gè)人所得稅予以退稅優(yōu)惠。退稅的基本原則為：新購(gòu)住房金額占現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的比例越高，則已繳個(gè)稅退還的比例越高，直至全部退還。根據(jù)《關(guān)于個(gè)人出售住房所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問(wèn)題的通知》和《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》的相關(guān)規(guī)定，出售住房所得時(shí)征收的個(gè)人所得稅主要分兩種：1)核定征稅：針對(duì)納稅人未提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證，不能正確計(jì)算房屋原值和應(yīng)納稅額的情況，稅務(wù)機(jī)關(guān)可按住房轉(zhuǎn)讓收入(即賣(mài)房款)的一定比例核定應(yīng)納個(gè)人所得稅額，具體比例由各地方稅局根據(jù)納稅人出售住房的所處區(qū)域、地理位置、建造時(shí)間、房屋類(lèi)型、住房平均價(jià)格水平等因素，在住房轉(zhuǎn)讓收入1%-3%的幅度內(nèi)確定。2)核實(shí)征稅：針對(duì)納稅人能提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證，且不滿足“滿五唯一”條件的情況，納稅人以其轉(zhuǎn)讓收入額(即賣(mài)房款)減除財(cái)產(chǎn)原值(即購(gòu)入時(shí)的房款)、轉(zhuǎn)讓住房過(guò)程中繳納的稅金及有關(guān)合理費(fèi)用后的余額為應(yīng)納稅所得額，繳納20%個(gè)人所得稅。在該情景模式下，應(yīng)繳個(gè)人所得稅的金額更多地取決于納稅人賣(mài)房款與購(gòu)入時(shí)的房款的差額，差額越大，應(yīng)繳個(gè)人所得稅越高。過(guò)去只有“滿五唯一”的人群才能享受個(gè)稅減免優(yōu)惠，而本次政策的最直接受益者是通過(guò)“以房換房”達(dá)到改善型需求的購(gòu)房群體，體現(xiàn)了監(jiān)管部門(mén)對(duì)改善住房需求釋放的進(jìn)一步支持。出售住房所得繳納個(gè)稅的納稅人2)出售和重新購(gòu)買(mǎi)的住房應(yīng)在同一城市范圍內(nèi)；3)出售自有住房的納稅人與新購(gòu)住房之間須直接相1)當(dāng)新購(gòu)住房金額大于或等于現(xiàn)2)當(dāng)新購(gòu)住房金額小于現(xiàn)住房轉(zhuǎn)房轉(zhuǎn)讓金額的比例退還出售現(xiàn)住已繳納的個(gè)人所得稅。資料來(lái)源：政府官網(wǎng)，華泰研究我們認(rèn)為此次政策特點(diǎn)在于：1、覆蓋高能級(jí)城市。不同于此前房地產(chǎn)行業(yè)行政政策“因城施策”的特點(diǎn)，此次退稅政策覆蓋所有城市，尤其是以二手房成交占比較高的一線城市也在覆蓋范圍內(nèi)。同時(shí)，在對(duì)出售自有住房的個(gè)人所得進(jìn)行核定征稅和核實(shí)征稅的原則下，二手房交易單價(jià)高且交易占比較高的城市(比如一線和強(qiáng)二線城市)的改善型需求群體將直接受益；2、時(shí)隔多年再啟個(gè)稅優(yōu)惠?！皳Q購(gòu)住房退稅”政策由財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局、建設(shè)部于1999年11月6日發(fā)布《關(guān)于個(gè)人出售住房所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問(wèn)題的通知》中首次提出，并于2010年9月29日發(fā)布的《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策的通知》中首次取消，此次時(shí)隔12年重提該政策，其背后代表的“穩(wěn)樓市”信號(hào)意義值得重視。3、明確有效期和區(qū)域性，此次政策明確規(guī)定了政策的時(shí)間范圍(2022年10月1日至2023年12月31日)和區(qū)域性(出售和重新購(gòu)買(mǎi)的住房應(yīng)在同一城市范圍內(nèi))，體現(xiàn)加快本地改善性需求積極入市的迫切性。產(chǎn)時(shí)間發(fā)布機(jī)構(gòu)相關(guān)文件重點(diǎn)內(nèi)容1980年首次通過(guò)，并于1993/1999/2005/2007/2011/2018年多次修改國(guó)家稅務(wù)總局《中華人民共和國(guó)個(gè)人所得稅法》利息、股息、紅利所得，財(cái)產(chǎn)租賃所得，財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得和偶然所得，適用比例稅率，稅率為百分之二十，其中財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得，以轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)的收入額減除財(cái)產(chǎn)原值和合理費(fèi)用后的余額，為應(yīng)納稅所得額。1994/5/13部、國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于個(gè)人所得稅若干政策問(wèn)題的通知》個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用達(dá)五年以上、并且是唯一的家庭生活用房取得的所得，免征個(gè)人所得稅。1999/11/6部、國(guó)家稅、建設(shè)部《關(guān)于個(gè)人出售住房所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問(wèn)題的通知》1.個(gè)人出售現(xiàn)住房后1年內(nèi)重新購(gòu)房的，按照購(gòu)房金額大小相應(yīng)退還納稅保證金。購(gòu)房金額大于或等于原住房銷(xiāo)售額(原住房為已購(gòu)公有住房的，原住房銷(xiāo)售額應(yīng)扣除已按規(guī)定向財(cái)政或原產(chǎn)權(quán)單位繳納的所得收益)的，全部退還納稅保證金；購(gòu)房金額小于原住房銷(xiāo)售額的，按照購(gòu)房金額占原住房銷(xiāo)售額的比例退還納稅保證金，余額作為個(gè)人所得稅繳入國(guó)庫(kù)。個(gè)人出售現(xiàn)住房后1年內(nèi)未重新購(gòu)房的，所繳納的納稅保證金全部作為個(gè)人所得稅繳入國(guó)庫(kù)。2.對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，繼續(xù)免征個(gè)人所得稅。2006/7/18國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅的有關(guān)問(wèn)題的通知》1.凡納稅人未提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證，不能正確計(jì)算房屋原值和應(yīng)納稅額的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可對(duì)其實(shí)行核定征稅，即按納稅人住房轉(zhuǎn)讓收入的一定比例核定應(yīng)納個(gè)人所得稅額。具體比例由省級(jí)地方稅務(wù)局或者省級(jí)地方稅務(wù)局授權(quán)的地市級(jí)地方稅務(wù)局根據(jù)納稅人出售住房的所處區(qū)域、地理位置、建造時(shí)間、房屋類(lèi)型、住房平均價(jià)格水平等因素，在住房轉(zhuǎn)讓收入1%-3%的幅度內(nèi)確定。2.凡納稅人能提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證，稅務(wù)機(jī)關(guān)可對(duì)其實(shí)行核實(shí)征稅，即以其轉(zhuǎn)讓收入額減除財(cái)產(chǎn)原值和合理費(fèi)用后的余額為應(yīng)納稅所得額，按照"財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得"項(xiàng)目20%稅率繳納個(gè)人所得稅。3.對(duì)出售自有住房并擬在現(xiàn)住房出售1年內(nèi)按市場(chǎng)價(jià)重新購(gòu)房的納稅人，其出售現(xiàn)住房所繳納的個(gè)人所得稅，先以納稅保證金形式繳納，再視其重新購(gòu)房的金額與原住房銷(xiāo)售額的關(guān)系，全部或部分退還納稅保證金；對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個(gè)人所得稅。2007/3/21國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于個(gè)人轉(zhuǎn)讓房屋有關(guān)稅收征管問(wèn)題的通知》1.個(gè)人出售商業(yè)用房取得的所得，應(yīng)按規(guī)定繳納個(gè)人所得稅，不得享受1年內(nèi)換購(gòu)住房退還保證金和自用5年以上的家庭唯一生活用房免稅的政策。2.個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房，取得的所得繼續(xù)免征個(gè)人所得稅。3.納稅人不能提供房屋購(gòu)買(mǎi)合同、發(fā)票或建造成本、費(fèi)用支出的有效憑證，或契稅征管檔案中沒(méi)有上次交易價(jià)格或建造成本、費(fèi)用支出金額等記錄，稅務(wù)機(jī)關(guān)可對(duì)其實(shí)行核定征稅；凡納稅人能提供房屋購(gòu)買(mǎi)合同、發(fā)票或建造成本、費(fèi)用支出的有效憑證，或契稅征管檔案中有上次交易價(jià)格或建造成本、費(fèi)用支出金額等記錄的，均應(yīng)按照核實(shí)征收方式計(jì)征個(gè)人所得稅。2010/9/29部、國(guó)家稅務(wù)總局、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策的通知》對(duì)出售自有住房并在1年內(nèi)重新購(gòu)房的納稅人不再減免個(gè)人所得稅。2022/9/30部、國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于支持居民換購(gòu)住房有關(guān)個(gè)人所得稅政策的公告》自2022年10月1日至2023年12月31日，對(duì)出售自有住房并在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)在市場(chǎng)重新購(gòu)買(mǎi)住房的納稅人，對(duì)其出售現(xiàn)住房已繳納的個(gè)人所得稅予以退稅優(yōu)惠。資料來(lái)源：政府官網(wǎng)，華泰研究城市北京上海深圳廣州住房轉(zhuǎn)讓個(gè)稅政策普通1.滿五唯一：不征個(gè)稅2.非滿五唯一：房?jī)r(jià)的1%(不能確定房屋原值的)或差額的20%1.滿五唯一：不征個(gè)稅2.非滿五唯一：房?jī)r(jià)的1%(不能確定房屋原值的)或差額的20%1.滿五唯一：不征個(gè)稅2.非滿五唯一：房?jī)r(jià)的1%(不能確定房屋原值的)或差額的20%1.滿五唯一：不征個(gè)稅2.非滿五唯一：房?jī)r(jià)的1%(不能確定房屋原值的)或差額的20%非普通1.滿五唯一：不征個(gè)稅2.非滿五唯一：房?jī)r(jià)的1%(不能確定房屋原值的)或差額的20%1.滿五唯一：不征個(gè)稅2.非滿五唯一：房?jī)r(jià)的2%(不能確定房屋原值的)或差額的20%1.滿五唯一：不征個(gè)稅2.非滿五唯一：房?jī)r(jià)的1.5%(不能確定房屋原值的)或3%(拍賣(mài)房)或差額的20%1.滿五唯一：不征個(gè)稅2.非滿五唯一：房?jī)r(jià)的1.5%(不能確定房屋原值的)或差額的20%注：差額=(出售現(xiàn)房時(shí)的計(jì)稅價(jià)格-房地產(chǎn)原值-轉(zhuǎn)讓過(guò)程繳納的稅金-合理費(fèi)用)資料來(lái)源：政府官網(wǎng)，華泰研究產(chǎn)二手房政策持續(xù)寬松，有望激活重點(diǎn)城市一二手房市場(chǎng)今年以來(lái)二手房交易寬松政策有所增多，其中我們認(rèn)為影響更直接的是“帶押過(guò)戶”和“二手房指導(dǎo)價(jià)寬松”?！皫а哼^(guò)戶”——年初至今，廣州、無(wú)錫等15城市相繼出現(xiàn)二手房“帶押過(guò)戶”的政策放松相關(guān)內(nèi)容，該交易模式直接降低了過(guò)去二手房交易中存在的摩擦成本。過(guò)去，二手房交易流程中存在“買(mǎi)家墊資(或賣(mài)家借款)-賣(mài)家還貸解除抵押-交易過(guò)戶”的繁瑣流程，當(dāng)中普遍存在“賣(mài)家缺乏資金自行解除抵押”的問(wèn)題，此時(shí)賣(mài)方需買(mǎi)方先行墊付部分購(gòu)房款或使用中介機(jī)構(gòu)提供的“過(guò)橋貸”，這樣的交易往往增加買(mǎi)賣(mài)雙方間的摩擦成本，一定程度上降低了二手房市場(chǎng)在“帶押過(guò)戶”模式下，二手房交易實(shí)現(xiàn)了貸款資金到賬、產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記、抵押權(quán)注銷(xiāo)和設(shè)立登記的同步辦理，賣(mài)家無(wú)需提前還貸解除抵押，降低了二手房交易環(huán)節(jié)產(chǎn)生的摩擦成本，提升了雙方的交易意愿。)月份1月帶押過(guò)戶公積金1購(gòu)房補(bǔ)貼1稅收優(yōu)惠限購(gòu)限售信貸2月13月114月1215月1234526月152147月1518月3119月8211注：“信貸”政策放松內(nèi)容包括商業(yè)貸款首付比例下降及商業(yè)貸款利率下降等資料來(lái)源：政府官網(wǎng)，財(cái)聯(lián)社，澎湃新聞，貝殼研究院，華泰研究“二手房指導(dǎo)價(jià)”——根據(jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計(jì)，下半年以來(lái)，西安、成都等13個(gè)城市開(kāi)始陸續(xù)放松二手房指導(dǎo)價(jià)政策。2021年初以深圳為代表的城市出臺(tái)二手房指導(dǎo)價(jià)政策，該政策等于變相提高了二手房的購(gòu)買(mǎi)首付門(mén)檻，也減少了改善型需求買(mǎi)家“以房換房”的交易量。我們認(rèn)為二手房指導(dǎo)價(jià)政策放松充分展現(xiàn)了地方政府對(duì)于“穩(wěn)樓市”目標(biāo)達(dá)成的決心，二手房指導(dǎo)價(jià)放松等于提高了二手房交易的購(gòu)房杠桿，變相降低了二手房交易門(mén)檻，對(duì)提升二手房交易有不可或缺的作用。出臺(tái)時(shí)間2021/2/8城市深圳政策變動(dòng)情況-當(dāng)前執(zhí)行情況繼續(xù)執(zhí)行“二手房指導(dǎo)價(jià)”政策2021/4/16寧波放松可高于指導(dǎo)價(jià)掛牌2021/5/28成都放松可高于指導(dǎo)價(jià)掛牌2021/6/29三亞放松可高于指導(dǎo)價(jià)掛牌2021/7/9西安放松暫停發(fā)布參考價(jià)，后續(xù)將根據(jù)市場(chǎng)情況優(yōu)化2021/7/9上海-繼續(xù)執(zhí)行“二手房指導(dǎo)價(jià)”政策22021/7/232021/7/262021/8/22021/8/22021/8/72021/8/232021/8/242021/8/312021/9/29可高于指導(dǎo)價(jià)掛牌指導(dǎo)價(jià)一般高于掛牌價(jià)，對(duì)二手房市場(chǎng)影響較小低于指導(dǎo)價(jià)掛牌，但實(shí)際交易、貸款基本不受指導(dǎo)價(jià)影響未出臺(tái)實(shí)施細(xì)則未出臺(tái)實(shí)施細(xì)則未出臺(tái)實(shí)施細(xì)則未出臺(tái)實(shí)施細(xì)則低于指導(dǎo)價(jià)掛牌，但實(shí)際交易、貸款基本不受指導(dǎo)價(jià)影響指導(dǎo)價(jià)一般高于掛牌價(jià)，對(duì)二手房市場(chǎng)影響較小紹興無(wú)錫東莞金華衢州溫州合肥廣州北京放松放松放松放松放松放松放松放松放松資料來(lái)源：克而瑞，華泰研究產(chǎn)隨著不同城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，二手房交易已經(jīng)成為了不可或缺的組成部分，尤其是高能級(jí)城市，據(jù)貝殼研究院的測(cè)算，2021年全國(guó)二手房成交總額約7萬(wàn)億元，改善型需求占比約52%，由此二手房成交的激活也將帶來(lái)當(dāng)?shù)匾欢址渴袌?chǎng)的同時(shí)活躍。我們認(rèn)為隨著“帶押過(guò)戶”、“二手房指導(dǎo)價(jià)寬松”、“購(gòu)房退稅”等政策多管齊下，有望帶來(lái)重點(diǎn)城市交易活躍度的提升，從而帶來(lái)預(yù)期的改善，與此同時(shí)，也可以期待重點(diǎn)城市市場(chǎng)改善所帶來(lái)的輻射效應(yīng)。18城二手房成交面積當(dāng)月同比增速累計(jì)同比增速30%20%10%0%-20%-30%-40%2022/52022/62022/72022/82022/92022/10資料來(lái)源：Wind，華泰研究80%60%480%60%40%20% 0%-20%-40%-60%-80% 累計(jì)同比增速2022/52022/62022/72022/82022/92022/10資料來(lái)源：Wind，華泰研究一線2城二手房成交面積當(dāng)月同比增速累計(jì)同比增速80%60%40%20%0%-20%-40%-60%2022/52022/62022/72022/82022/92022/10資料來(lái)源：Wind，華泰研究三線9城二手房成交面積當(dāng)月同比增速累計(jì)同比增速20%10%0%-20%-30%-40%-50%2022/52022/62022/72022/82022/92022/10資料來(lái)源：Wind，華泰研究月政策集中出爐，關(guān)注銷(xiāo)售改善進(jìn)展9月份以來(lái)政策集中出爐，包括央行下調(diào)房貸利率下行空間、居民換購(gòu)住房個(gè)稅退稅優(yōu)惠、首套公積金貸款利率下調(diào)等，體現(xiàn)了監(jiān)管部門(mén)對(duì)于穩(wěn)市場(chǎng)預(yù)期、穩(wěn)地產(chǎn)需求的迫切性，后續(xù)可以關(guān)注市場(chǎng)改善進(jìn)展，我們后續(xù)期待更多的托底政策和房企紓困政策。建議繼續(xù)關(guān)注有機(jī)會(huì)將融資優(yōu)勢(shì)轉(zhuǎn)化為拿地和銷(xiāo)售優(yōu)勢(shì)的央國(guó)企和少數(shù)頭部民企。重點(diǎn)推薦1)A股開(kāi)發(fā)：、旭輝永升服務(wù)、中海物業(yè)、新大正；4)轉(zhuǎn)型房企：華聯(lián)控股、魯商發(fā)展。產(chǎn)金地集團(tuán)(600383CH，買(mǎi)入，目標(biāo)價(jià)15.83元)元的預(yù)測(cè)，可比公司2022年Wind一致預(yù)期PE為6.44，財(cái)務(wù)穩(wěn)定、高股息率凸顯配置價(jià)值，管理層持續(xù)購(gòu)買(mǎi)債券彰顯信心，給予公司2022年7.5倍PE；目標(biāo)價(jià)15.83元；維持風(fēng)險(xiǎn)提示：行業(yè)銷(xiāo)售下滑風(fēng)險(xiǎn)；股東減持風(fēng)險(xiǎn)。萬(wàn)科A(000002CH，買(mǎi)入，目標(biāo)價(jià)22.20元)億元，同比+10.6%；EPS1.05元。我們維持2022/2023/2024年歸母凈利為259/296/332億元的預(yù)測(cè)，參考可比公司2022年P(guān)E均值7.6x(Wind一致預(yù)期)，穩(wěn)健的財(cái)務(wù)強(qiáng)化公司龍頭地位，7月萬(wàn)物云分拆上市已獲批文，REITs政策推進(jìn)同樣加快多元化價(jià)值重估，我們xPE2年8月31日)風(fēng)險(xiǎn)提示：行業(yè)銷(xiāo)售下滑；公司拿地節(jié)奏低預(yù)期導(dǎo)致可售貨量不足的風(fēng)險(xiǎn)。招商蛇口(001979CH，買(mǎi)入，目標(biāo)價(jià)17.64元)8月29日公司發(fā)布中報(bào)，2022H1公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)收575.6億元，同比+28.9%；實(shí)現(xiàn)歸母凈利我們預(yù)計(jì)2022-2024年歸母凈利為97.2/102.4/110.6億元，可比公司2022年平均PE為10倍(Wind一致預(yù)期)，考慮到公司優(yōu)越的融資優(yōu)勢(shì)、逆周期拿地能力及其對(duì)未來(lái)成長(zhǎng)空間的加持，我們認(rèn)為公司合理2022PE為14倍，目標(biāo)價(jià)17.64元，維持“買(mǎi)入”評(píng)級(jí)。(最新報(bào)告日期：2022年8月30日)風(fēng)險(xiǎn)提示：行業(yè)銷(xiāo)售下行風(fēng)險(xiǎn)；園區(qū)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)周轉(zhuǎn)低于預(yù)期。濱江集團(tuán)(002244CH，買(mǎi)入，目標(biāo)價(jià)12.08元)公司8月26日披露半年報(bào)，22H1實(shí)現(xiàn)營(yíng)收106.9億元，同比-45%；歸母凈利潤(rùn)12.8億年平均PE(Wind一致預(yù)期)為7倍，由于地產(chǎn)下行環(huán)境下，公司在銷(xiāo)售、拿地和融資方面的優(yōu)勢(shì)更加突出，是民營(yíng)房企中的稀缺優(yōu)質(zhì)標(biāo)的，我們擴(kuò)大估值溢價(jià)，認(rèn)為公司合理2022PE為10.5倍，予以目標(biāo)價(jià)12.08元，維持“買(mǎi)入”評(píng)級(jí)。(最新報(bào)告日期：2022年風(fēng)險(xiǎn)提示：疫情、行業(yè)政策、區(qū)域市場(chǎng)、少數(shù)股東損益占比波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。建發(fā)股份(600153CH，買(mǎi)入，目標(biāo)價(jià)16.26元)8月26日公司發(fā)布中報(bào)，2022H1公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)收3658億元，同比+25.8%，歸母凈利25.6億元，同比+6.0%，EPS0.85元。融資優(yōu)勢(shì)、充沛土儲(chǔ)以及周轉(zhuǎn)能力推動(dòng)地產(chǎn)業(yè)務(wù)逆勢(shì)增長(zhǎng)，供應(yīng)鏈運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)量?jī)r(jià)齊升，股權(quán)激勵(lì)強(qiáng)化成長(zhǎng)動(dòng)力。我們維持22-24歸母凈利65.3/75.5/90.6億元的預(yù)測(cè)，因股權(quán)激勵(lì)產(chǎn)生的股本變動(dòng)，EPS調(diào)整為2.17/2.51/3.01元，大型房企和供應(yīng)鏈企業(yè)對(duì)應(yīng)22年Wind一致預(yù)期PE均值為7.4/11.8x；考慮多元折價(jià)，我公司22年地產(chǎn)業(yè)務(wù)6.3xPE(折價(jià)15%)，供應(yīng)鏈業(yè)務(wù)8.5xPE(折價(jià)28%)，予以目標(biāo)價(jià)16.26元，重申“買(mǎi)入”評(píng)級(jí)。(最新報(bào)告日期：2022年8月28日)風(fēng)險(xiǎn)提示：行業(yè)銷(xiāo)售下行風(fēng)險(xiǎn)，大宗價(jià)格波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。產(chǎn)華潤(rùn)置地(1109HK，買(mǎi)入，目標(biāo)價(jià)44.29港元)公司于8月31日發(fā)布中報(bào)業(yè)績(jī)：1H22營(yíng)收同比-1%至729億元，核心凈利潤(rùn)同比+2%至102億元，毛利率同比-4.4pct至26.9%。我們預(yù)計(jì)2022-2024年EPS為4.69/5.18/5.88元。可比公司2022EPE均值為6.9倍(Wind一致預(yù)期)，考慮公司公司強(qiáng)大的不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)“買(mǎi)入”評(píng)級(jí)。(最新報(bào)告日期：2022年9月2日)預(yù)期。龍湖集團(tuán)(0960HK，買(mǎi)入，目標(biāo)價(jià)40.02港元)公司于8月26日發(fā)布中報(bào)業(yè)績(jī)：1H22營(yíng)收同比+56%至948億元，核心歸母凈利潤(rùn)同比+6%至66億元，毛利率同比-6.4pct至21.3%。我們給予公司2022-2024EEPS至4.38/4.69/5.18元?？杀裙?022EPE均值為6.6倍(Wind一致預(yù)期)，考慮公司財(cái)務(wù)表現(xiàn)優(yōu)秀，短期無(wú)公開(kāi)市場(chǎng)償債壓力，且經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)持續(xù)貢獻(xiàn)穩(wěn)定現(xiàn)金流，我們認(rèn)為公司合風(fēng)險(xiǎn)提示：疫情影響業(yè)務(wù)開(kāi)展；行業(yè)下行削弱公司融資能力；銷(xiāo)售增速和非開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)發(fā)展不及預(yù)期。中國(guó)海外發(fā)展(0688HK，買(mǎi)入，目標(biāo)價(jià)28.00港元)公司于8月24日發(fā)布中報(bào)業(yè)績(jī)：1H22營(yíng)收同比-4%至1038億，歸母凈利潤(rùn)同比-19%至167億，毛利率同比-5.1pct至23.5%。我們預(yù)計(jì)公司2022-2024EEPS為3.49/3.64/4.22元。可比公司平均2022EPE均值為5.8倍(Wind一致預(yù)期)，考慮公司目前財(cái)務(wù)狀況良好，在逆境下業(yè)績(jī)韌性盡顯且拿地積極，疊加非房開(kāi)業(yè)務(wù)保持增長(zhǎng)軌跡，我們認(rèn)為公司合理2022EPE為7.0倍，對(duì)應(yīng)目標(biāo)價(jià)28.00港幣，維持“買(mǎi)入”評(píng)級(jí)。(最新報(bào)告日期：2022風(fēng)險(xiǎn)提示：疫情影響業(yè)務(wù)開(kāi)展，尤其是經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)；盈利能力和銷(xiāo)售增速不及預(yù)期。旭輝控股集團(tuán)(0884HK，買(mǎi)入，目標(biāo)價(jià)3.15港元)H億元，核心歸母凈利潤(rùn)同比-3%至18億元，毛利率20.7%，同比持平。我們給予公司22-24EEPS0.59/0.53/0.55元。可比公司平均2022年P(guān)E為3.7倍(Wind一致預(yù)期)，考慮公司穩(wěn)健財(cái)務(wù)表現(xiàn)以及中長(zhǎng)期多元化布局，我們認(rèn)為公司合理2022EPE為4.7倍，目標(biāo)價(jià)為3.15港幣，維持“買(mǎi)入”評(píng)級(jí)。(最新報(bào)告日期：2022年9月2日)風(fēng)險(xiǎn)提示：銷(xiāo)售額增長(zhǎng)慢于預(yù)期；市場(chǎng)份額收縮；利潤(rùn)率明顯惡化。碧桂園(2007HK，買(mǎi)入，目標(biāo)價(jià)3.67港元)公司于8月30日發(fā)布中報(bào)業(yè)績(jī)：1H22營(yíng)收同比-31%至1624億元，核心歸母凈利潤(rùn)同比0.75/0.68/0.66元。可比公司平均2022年P(guān)E為3.7倍，考慮公司財(cái)務(wù)狀況相對(duì)穩(wěn)健，土2EPE為4.3倍，目標(biāo)價(jià)為3.67港幣，維持“買(mǎi)入”評(píng)級(jí)。(最新報(bào)告日期：2022年9月2日)風(fēng)險(xiǎn)提示：疫情影響業(yè)務(wù)開(kāi)展；行業(yè)下行削弱公司資金鏈穩(wěn)健性；盈利能力和銷(xiāo)售增速不及預(yù)期。產(chǎn)中海物業(yè)(2669HK，買(mǎi)入，目標(biāo)價(jià)13.60港元)公司8月31日發(fā)布半年報(bào)，持續(xù)兌現(xiàn)十四五期間歸母凈利潤(rùn)C(jī)AGR超過(guò)30%的業(yè)績(jī)指引：22H1實(shí)現(xiàn)營(yíng)收58.1億港幣，同比+35%；歸母凈利潤(rùn)5.2億港幣，同比+33%。我們預(yù)計(jì)公 (Wind一致預(yù)期)，考慮到公司市拓快速成長(zhǎng)，我們預(yù)測(cè)的業(yè)績(jī)?cè)鏊佥^高(22-24年歸母凈港幣，維持“買(mǎi)入”評(píng)級(jí)。(最新報(bào)告日期：2022年9月1日)風(fēng)險(xiǎn)提示：疫情帶來(lái)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，關(guān)聯(lián)房企支持減弱，市拓規(guī)模和盈利能力下行風(fēng)險(xiǎn)，社區(qū)增值服務(wù)不及預(yù)期。保利物業(yè)(6049HK，買(mǎi)入，目標(biāo)價(jià)70.36港元)同比+28%。我們預(yù)計(jì)公司22-24年EPS為2.00/2.52/3.18元，可比公司平均2022年預(yù)測(cè)PE為25倍(Wind一致預(yù)期)，考慮到公司穩(wěn)健的業(yè)績(jī)和拓展表現(xiàn)，以及優(yōu)秀的社區(qū)增值風(fēng)險(xiǎn)提示：疫情帶來(lái)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，關(guān)聯(lián)房企支持減弱，盈利能力下行，社區(qū)增值服務(wù)不及碧桂園服務(wù)(6098HK，買(mǎi)入，目標(biāo)價(jià)30.65港元)月24日發(fā)布半年報(bào)，22H1實(shí)現(xiàn)營(yíng)收201億元，同比+73%；歸母凈利潤(rùn)26億元，同比+22%。我們預(yù)計(jì)公司22-24年EPS至1.49/1.82/2.22元，可比公司平均2022年預(yù)測(cè)PE為18倍(Wind一致預(yù)期)，公司仍是物管行業(yè)領(lǐng)軍企業(yè)，我們認(rèn)為公司合理2022EPE風(fēng)險(xiǎn)提示：疫情帶來(lái)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，關(guān)聯(lián)房企經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，盈利能力下行風(fēng)險(xiǎn)，收并購(gòu)和多元業(yè)務(wù)發(fā)展不及預(yù)期。旭輝永升服務(wù)(1995HK，買(mǎi)入，目標(biāo)價(jià)10.75港元)同比+32%；首次派發(fā)中期股息，派息率達(dá)到30%。我們預(yù)計(jì)公司22-24年EPS為0.47/0.64/0.84元?？杀裙酒骄?022EPE為18倍(Wind一致預(yù)期)，盡管我們預(yù)計(jì)公司增速將領(lǐng)跑行業(yè)，但由于關(guān)聯(lián)房企經(jīng)營(yíng)不確定性有所增加，我們收窄估值溢價(jià)，我們認(rèn)為公EPE最新報(bào)告日期：2022風(fēng)險(xiǎn)提示：疫情帶來(lái)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，關(guān)聯(lián)房企經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，盈利能力下行風(fēng)險(xiǎn)。招商積余(001914CH，買(mǎi)入，目標(biāo)價(jià)21.45元)公司8月26日發(fā)布半年報(bào)，22H1年實(shí)現(xiàn)營(yíng)收56.5億元，同比+18%；歸母凈利潤(rùn)3.3億元，同比+33%；扣非歸母凈利潤(rùn)2.6億元，同比+17%。我們維持22-24年EPS為0.65、0.81、1.02元的盈利預(yù)測(cè)?？杀裙?2年平均PE為22倍(Wind一致預(yù)期)，我們認(rèn)為公司輕重資產(chǎn)分離、收并購(gòu)等重點(diǎn)工作持續(xù)取得進(jìn)展，央企背景在當(dāng)前環(huán)境下更具優(yōu)勢(shì)，非住宅競(jìng)爭(zhēng)壁壘突出，合理22PE估值水平為33倍，予以目標(biāo)價(jià)21.45元，維持“買(mǎi)入”年8月27日)風(fēng)險(xiǎn)提示：疫情擾動(dòng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)下行，盈利能力下行，輕重資產(chǎn)分離不及預(yù)期，整合不及預(yù)期。產(chǎn)新大正(002968CH，買(mǎi)入，目標(biāo)價(jià)32.00元)同比+25%；剔除股權(quán)激勵(lì)影響后，歸母凈利潤(rùn)同比+39%，與業(yè)績(jī)預(yù)告一致。我們維持盈利預(yù)測(cè)，預(yù)計(jì)2022/2023/2024年EPS至1.00/1.44/2.06元?？杀裙酒骄?022EPE為22倍(Wind一致預(yù)期)，考慮到公司綜合實(shí)力的持續(xù)提升和較高的增速預(yù)期，我們認(rèn)為公風(fēng)險(xiǎn)提示：疫情發(fā)展不確定性；規(guī)模拓展不及預(yù)期；盈利能力下行風(fēng)險(xiǎn)。華聯(lián)控股(000036CH，增持，目標(biāo)價(jià)4.76元)發(fā)布半年報(bào)，22H1實(shí)現(xiàn)營(yíng)收3.6億元，同比-46%；實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)0.5億元，同比-61%，與業(yè)績(jī)預(yù)告相符。公司短期業(yè)績(jī)與華聯(lián)城市中心的去化進(jìn)度密切相關(guān)，長(zhǎng)期轉(zhuǎn)型進(jìn)程在恒裕入主后有所加快，但落地仍需觀察。我們暫時(shí)維持2022/2023/2024年EPS為0.28/0.32/0.36元的盈利預(yù)測(cè)?？杀裙酒骄?022EPE(Wind一致預(yù)期)為13倍，綜合考慮實(shí)控人加速推進(jìn)公司轉(zhuǎn)型的決心和短期地產(chǎn)銷(xiāo)售的不確定性，我們認(rèn)為公司風(fēng)險(xiǎn)提示：存量項(xiàng)目去化風(fēng)險(xiǎn)，轉(zhuǎn)型風(fēng)險(xiǎn)，舊改項(xiàng)目不確定性。魯商發(fā)展(600223CH，買(mǎi)入，目標(biāo)價(jià)12.27元)22H1營(yíng)收48.35億元/yoy18.88%；歸母凈利1.89億元/yoy-39.18%。22H1福瑞達(dá)集團(tuán)營(yíng)收12.85億元/yoy35.47%，實(shí)現(xiàn)歸母凈利1.05億元/yoy10.96%，貢獻(xiàn)主要業(yè)績(jī)。22H1化妝品業(yè)務(wù)維持亮眼表現(xiàn)，頤蓮、璦爾博士新品表現(xiàn)突出。化妝品業(yè)務(wù)持續(xù)推進(jìn)“4+N”品牌發(fā)展戰(zhàn)略有序落地，對(duì)外合作成立新銳品牌孵化平臺(tái)；成立新平臺(tái)公司，整合自有資源，激活私域存量。公司地產(chǎn)業(yè)務(wù)的聚焦有序經(jīng)營(yíng)，保交付、促銷(xiāo)售、抓回款?？紤]疫情影響，預(yù)計(jì)22-24年EPS至0.33/0.55/0.79元。我們對(duì)公司采用分部估值法，測(cè)算公司各項(xiàng)業(yè)務(wù)合計(jì)合理估值在124億元(前值130億元)，對(duì)應(yīng)目標(biāo)價(jià)12.27元(前值12.87元)。采取NAV估值法，估算地產(chǎn)業(yè)務(wù)合理價(jià)值為6.2億元(維持)。我們預(yù)計(jì)至2022年化妝品業(yè)務(wù)凈利潤(rùn)2.53億元，貢獻(xiàn)歸母凈利2.08億元 (引入戰(zhàn)投后上市公司持股比例下降至82.42%)，可比公司W(wǎng)ind一致預(yù)期均值PE43倍，化妝品業(yè)務(wù)快速成長(zhǎng)/引入戰(zhàn)投后可能的協(xié)同效應(yīng)，給予公司22年46倍PE，估值96億元；預(yù)計(jì)藥品業(yè)務(wù)22年貢獻(xiàn)歸母利潤(rùn)9830萬(wàn)元(前值1.35億元，考慮疫情影響調(diào)低預(yù)測(cè))，可比公司W(wǎng)ind一致預(yù)期均值PE22倍，考慮公司為地產(chǎn)、醫(yī)藥、化妝品等多元業(yè)務(wù)布局，若地產(chǎn)業(yè)務(wù)惡化可能拖累上市公司現(xiàn)金流，給予公司22年15倍PE，估值15億元(前值23元)；預(yù)計(jì)玻尿酸原料業(yè)務(wù)(即焦點(diǎn)生物)22年貢獻(xiàn)歸母利潤(rùn)2362萬(wàn)元，可比公司W(wǎng)ind一致預(yù)期均值PE53倍，公司此前產(chǎn)能主要為化妝品級(jí)和食品級(jí)，附加值相對(duì)較低，給予公司22年30倍PE，估值7.1億元(維持)。(最新報(bào)告日期：2022年8月28日)風(fēng)險(xiǎn)提示：地產(chǎn)業(yè)務(wù)惡化，拖累報(bào)表業(yè)績(jī)及公司現(xiàn)金流；化妝品業(yè)務(wù)增速放緩，費(fèi)用率提升；引入戰(zhàn)投后協(xié)同效應(yīng)難以顯現(xiàn)。產(chǎn)行業(yè)板塊A股開(kāi)發(fā)公司代碼600383CH000002CH001979CH002244CH600153CH公司名稱金地集團(tuán)招商蛇口濱江集團(tuán)建發(fā)股份評(píng)級(jí)買(mǎi)入買(mǎi)入買(mǎi)入買(mǎi)入買(mǎi)入收盤(pán)價(jià)10月7日(交易貨幣)11.4917.8316.3410.4713.85(交易貨幣)15.8322.2017.6412.0816.26EPS(元/港元)2024E2.342.861.431.543.01P/E(倍)20212.081.941.340.972.032022E2.112.221.261.152.172023E2.212.551.321.352.5120215.529.1912.1910.796.822022E5.458.0312.979.106.382023E5.206.9912.387.765.522024E4.916.2311.436.804.60港股開(kāi)發(fā)1109HK0960HK0688HK0884HK2007HK華潤(rùn)置地龍湖集團(tuán)中國(guó)海外發(fā)展旭輝控股集團(tuán)碧桂園買(mǎi)入買(mǎi)入買(mǎi)入買(mǎi)入買(mǎi)入31.9021.8520.900.661.7644.2940.0228.003.153.674.543.933.670.871.164.694.383.490.590.755.184.693.640.530.685.850.666.385.055.170.691.386.174.535.441.022.135.594.235.211.132.354.923.834.491.092.42物業(yè)管理2669HK6049HK6098HK1995HK001914CH002968CH中海物業(yè)保利物業(yè)碧桂園服務(wù)旭輝永升服務(wù)招商積余新大正買(mǎi)入買(mǎi)入買(mǎi)入買(mǎi)入買(mǎi)入買(mǎi)入6.9640.8511.762.5015.2622.3713.6070.3630.6510.7521.4532.000.301.591.200.350.480.720.402.001.490.470.651.000.522.521.820.640.811.440.641.022.0623.2023.32 8.89 6.4831.7931.0717.4018.54 7.16 4.8323.4822.3713.3814.715.863.5518.8415.5310.2411.664.812.7014.9610.86轉(zhuǎn)型房企000036CH600223CH華聯(lián)控股魯商發(fā)展增持買(mǎi)入4.387.704.7612.270.270.360.280.330.320.550.360.7916.2221.3915.6423.3313.6914.0012.179.75注：中海物業(yè)EPS單位為港元，其余公司EPS單位為人民幣元；以上推薦文字和預(yù)測(cè)都來(lái)自于最新預(yù)測(cè)報(bào)告。資料來(lái)源：Wind，Bloomberg，華泰研究預(yù)測(cè)提示疫情發(fā)展不確定性：海外疫情蔓延、國(guó)內(nèi)疫情反復(fù)、病毒變異的可能等因素使得疫情發(fā)展存在不確定性。行業(yè)政策風(fēng)險(xiǎn)：宏觀流動(dòng)性的變化，因城施策的調(diào)控政策，土地、金融、財(cái)稅、住房制度等相關(guān)領(lǐng)域政策存在不確定性。行業(yè)下行風(fēng)險(xiǎn)：若宏觀流動(dòng)性和調(diào)控政策未出現(xiàn)較大力度放松，經(jīng)歷疫情后的供需集中釋放后，部分區(qū)域銷(xiāo)售、拿地、新開(kāi)工、投資等關(guān)鍵指標(biāo)存在下行風(fēng)險(xiǎn)。部分房企經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)：房地產(chǎn)金融政策難以放松，以及銷(xiāo)售下行造成回款減少，都可能導(dǎo)致部分房企資金鏈面臨更大壓力，不排除部分房企出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)困難等問(wèn)題。產(chǎn)分析師聲明本人，陳慎、劉璐、林正衡，茲證明本報(bào)告所表達(dá)的觀點(diǎn)準(zhǔn)確地反映了分析師對(duì)標(biāo)的證券或發(fā)行人的個(gè)人意見(jiàn)；彼以往、現(xiàn)在或未來(lái)并無(wú)就其研究報(bào)告所提供的具體建議或所表迖的意見(jiàn)直接或間接收取任何報(bào)酬。一般聲明及披露本報(bào)告由華泰證券股份有限公司(已具備中國(guó)證監(jiān)會(huì)批準(zhǔn)的證券投資咨詢業(yè)務(wù)資格，以下簡(jiǎn)稱“本公司”)制作。本報(bào)告所載資料是僅供接收人的嚴(yán)格保密資料。本報(bào)告僅供本公司及其客戶和其關(guān)聯(lián)機(jī)構(gòu)使用。本公司不因接收人收到本報(bào)告而視其為客戶。本報(bào)告基于本公司認(rèn)為可靠的、已公開(kāi)的信息編制，但本公司及其關(guān)聯(lián)機(jī)構(gòu)(以下統(tǒng)稱為“華泰”)對(duì)該等信息的準(zhǔn)確性及完整性不作任何保證。本報(bào)告所載的意見(jiàn)、評(píng)估及預(yù)測(cè)僅反映報(bào)告發(fā)布當(dāng)日的觀點(diǎn)和判斷。在不同時(shí)期，華泰可能會(huì)發(fā)出與本報(bào)告所載意見(jiàn)、評(píng)估及預(yù)測(cè)不一致的研究報(bào)告。同時(shí)，本報(bào)告所指的證券或投資標(biāo)的的價(jià)格、價(jià)值及投資收入可能會(huì)波動(dòng)。以往表現(xiàn)并不能指引未來(lái)，未來(lái)回報(bào)并不能得到保證，并存在損失本金的可能。華泰不保證本報(bào)告所含信息保持在最新?tīng)顟B(tài)。華泰對(duì)本報(bào)告所含信息可在不發(fā)出通知的情形下做出修改，投資者應(yīng)當(dāng)自行關(guān)注相應(yīng)的更新或修改。本公司不是FINRA的注冊(cè)會(huì)員，其研究分析師亦沒(méi)有注冊(cè)為FINRA的研究分析師/不具有FINRA分析師的注冊(cè)資華泰力求報(bào)告內(nèi)容客觀、公正，但本報(bào)告所載的觀點(diǎn)、結(jié)論和建議僅供參考，不構(gòu)成購(gòu)買(mǎi)或出售所述證券的要約或招攬。該等觀點(diǎn)、建議并未考慮到個(gè)別投資者的具體投資目的、財(cái)務(wù)狀況以及特定需求，在任何時(shí)候均不構(gòu)成對(duì)客戶私人投資建議。投資者應(yīng)當(dāng)充分考慮自身特定狀況，并完整理解和使用本報(bào)告內(nèi)容，不應(yīng)視本報(bào)告為做出投資決策的唯一因素。對(duì)依據(jù)或者使用本報(bào)告所造成的一切后果，華泰及作者均不承擔(dān)任何法律責(zé)任。任何形式的分享證券投資收益或者分擔(dān)證券投資損失的書(shū)面或口頭承諾均為無(wú)效。除非另行說(shuō)明，本報(bào)告中所引用的關(guān)于業(yè)績(jī)的數(shù)據(jù)代表過(guò)往表現(xiàn)，過(guò)往的業(yè)績(jī)表現(xiàn)不應(yīng)作為日后回報(bào)的預(yù)示。華泰不承諾也不保證任何預(yù)示的回報(bào)會(huì)得以實(shí)現(xiàn)，分析中所做的預(yù)測(cè)可能是基于相應(yīng)的假設(shè)，任何假設(shè)的變化可能會(huì)顯著影響所預(yù)測(cè)的回報(bào)。華泰及作者在自身所知情的范圍內(nèi)，與本報(bào)告所指的證券或投資標(biāo)的不存在法律禁止的利害關(guān)系。在法律許可的情況下，華泰可能會(huì)持有報(bào)告中提到的公司所發(fā)行的證券頭寸并進(jìn)行交易，為該公司提供投資銀行、財(cái)務(wù)顧問(wèn)或者金融產(chǎn)品等相關(guān)服務(wù)或向該公司招攬業(yè)務(wù)。華泰的銷(xiāo)售人員、交易人員或其他專業(yè)人士可能會(huì)依據(jù)不同假設(shè)和標(biāo)準(zhǔn)、采用不同的分析方法而口頭或書(shū)面發(fā)表與本報(bào)告意見(jiàn)及建議不一致的市場(chǎng)評(píng)論和/或交易觀點(diǎn)。華泰沒(méi)有將此意見(jiàn)及建議向報(bào)告所有接收者進(jìn)行更新的義務(wù)。華泰的資產(chǎn)管理部門(mén)、自營(yíng)部門(mén)以及其他投資業(yè)務(wù)部門(mén)可能獨(dú)立做出與本報(bào)告中的意見(jiàn)或建議不一致的投資決策。投資者應(yīng)當(dāng)考慮到華泰及/或其相關(guān)人員可能存在影響本報(bào)告觀點(diǎn)客觀性的潛在利益沖突。投資者請(qǐng)勿將本報(bào)告視為投資或其他決定的唯一信賴依據(jù)。有關(guān)該方面的具體披露請(qǐng)參照本報(bào)告尾部。本報(bào)告并非意圖發(fā)送、發(fā)布給在當(dāng)?shù)胤苫虮O(jiān)管規(guī)則下不允許向其發(fā)送、發(fā)布的機(jī)構(gòu)或人員，也并非意圖發(fā)送、發(fā)布給因可得到、使用本報(bào)告的行為而使華泰違反或受制于當(dāng)?shù)胤苫虮O(jiān)管規(guī)則的機(jī)構(gòu)或人員。本報(bào)告版權(quán)僅為本公司所有。未經(jīng)本公司書(shū)面許可，任何機(jī)構(gòu)或個(gè)人不得以翻版、復(fù)制、發(fā)表、引用或再次分發(fā)他人(無(wú)論整份或部分)等任何形式侵犯本公司版權(quán)。如征得本公司同意進(jìn)行引用、刊發(fā)的，需在允許的范圍內(nèi)使用，并需在使用前獲取獨(dú)立的法律意見(jiàn)，以確定該引用、刊發(fā)符合當(dāng)?shù)剡m用法規(guī)的要求，同時(shí)注明出處為“華泰證券研究所”，且不得對(duì)本報(bào)告進(jìn)行任何有悖原意的引用、刪節(jié)和修改。本公司保留追究相關(guān)責(zé)任的權(quán)利。所有本報(bào)告中使用的商標(biāo)、服務(wù)標(biāo)記及標(biāo)記均為本公司的商標(biāo)、服務(wù)標(biāo)記及標(biāo)記。中國(guó)香港本報(bào)告由華泰證券股份有限公司制作,在香港由華泰金融控股(香港)有限公司向符合《證券及期貨條例》及其附屬法律規(guī)定的機(jī)構(gòu)投資者和專業(yè)投資者的客戶進(jìn)行分發(fā)。華泰金融控股(香港)有限公司受香港證券及期貨事務(wù)監(jiān)察委員會(huì)監(jiān)管，是華泰國(guó)際金融控股有限公司的全資子公司，后者為華泰證券股份有限公司的全資子公司。在香港獲得本報(bào)告的人員若有任何有關(guān)本報(bào)告的問(wèn)題,請(qǐng)與華泰金融控股(香港)有限公司聯(lián)系。產(chǎn)香港-重要監(jiān)管披露?華泰金融控股(香港)有限公司的雇員或其關(guān)聯(lián)人士沒(méi)有擔(dān)任本報(bào)告中提及的公司或發(fā)行人的高級(jí)人員。?金地集團(tuán)(600383CH)、建發(fā)股份(600153CH)、新大正(002968CH)、華聯(lián)控股(000036CH)：華泰金融控股(香港)有限公司、其子公司和/或其關(guān)聯(lián)公司實(shí)益持有標(biāo)的公司的市場(chǎng)資本值的1%或以上。?有關(guān)重要的披露信息，請(qǐng)參華泰金融控股(香港)有限公司的網(wǎng)頁(yè).hk/stock_disclosure其他