宏觀調控與中國房地產企業(yè)發(fā)展

宏觀調控與中國房地產企業(yè)發(fā)展一、引言為了應對亞洲金融危機對我國經濟的影響，1998年中國政府采取了積極的財政、貨幣政策，加大了城鎮(zhèn)住房制度改革力度，提出將住宅建設發(fā)展成為促進國民經濟增長的新的經濟增長點。1998年～2002年，以住宅建設為主的房地產業(yè)，確實在抵消亞洲金融危機影響、推動國民經濟增長方面起到了積極的作用。清華大學房地產研究所的研究表明，1998～2002年的五年間，我國城鎮(zhèn)住房投資和住房消費占GDP的比重平均分別為5.9%和1.1%（美國同期數據為4.5%和9.8%）。中國人民銀行貨幣政策分析小組指出[1]，“2001年房地產開發(fā)投資對中國GDP增長的直接貢獻率為1.3個百分點，間接貢獻率為0.6到1.2個百分點，兩者相加共計1.9到2.5個百分點?！弊》肯M、住房投資占GDP比重

中美對比分析（1998～2002年平均值）國家占GDP的比重城市居民住房消費全社會住房投資中國3.0%（調整值）8.4%美國9.8%4.5%住房消費、住房投資對GDP增長貢獻百分點、貢獻率

中美對比分析（1998～2002年平均值）國家貢獻百分點貢獻率城市住房消費住房投資城市住房消費全社會住房投資中國0.2%1.0%2.3%17.2%美國0.36%0.17%14.8%5.8%一、引言房地產開發(fā)投資對GDP增長貢獻率的提高，又帶來了另外一種擔心：即中國GDP增長對房地產業(yè)的依賴程度較高，如果房地產業(yè)出現不正常的發(fā)展，或者出現一些大的起伏，不僅會導致房地產業(yè)進入衰退，而且其資金鏈的斷裂還會對金融體系、甚至對整個國民經濟的穩(wěn)定發(fā)展帶來不良影響。2004年初，央行研究局課題組《中國房地產發(fā)展與金融支持》：報告估算，80%左右的土地購置和房地產開發(fā)資金，都直接或間接地來自商業(yè)銀行信貸，使得房地產投資的市場風險和融資信用風險集中于商業(yè)銀行。一、引言建設部等6部委2002年8月26日下發(fā)了《關于加強房地產市場宏觀調控促進房地產市場健康發(fā)展的若干意見》（建住房〔2002〕217號）2002年底，中國人民銀行嚴格按照《關于規(guī)范住房金融業(yè)務的通知》（銀發(fā)2001－195號文件）對全國進行了房地產信貸檢查。中國人民銀行2003年6月13日發(fā)布了《關于進一步加強房地產信貸業(yè)務管理的通知》（銀發(fā)[2003]121號，以下簡稱“121號文”）2003年8月12日，《國務院關于促進房地產市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》（國發(fā)[2003]18號，以下簡稱“18號文”）一、引言進入2004年以來，國家加大了利用金融政策和土地供應政策調控經濟的力度：2003年12月30日，《國家發(fā)展改革委、國土資源部、建設部、商務部關于清理整頓現有各類開發(fā)區(qū)的具體標準和政策界限的通知》，發(fā)改外資[2003]2343號2004年2月12日，建設部、發(fā)展和改革委員會、國土資源部、財政部關于清理和控制城市建設中脫離實際的寬馬路、大廣場建設的通知，（建規(guī)[2004]29號）2004年3月30日，《國土資源部關于繼續(xù)開展經營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》，（國土資發(fā)[2004]71號）2004年4月26日，《國務院關于調整部分行業(yè)固定資產投資項目資本金比例的通知》（國發(fā)[2004]13號）2004年4月29日，《國務院辦公廳關于深入開展土地市場治理整頓嚴格土地管理的緊急通知》，（國辦發(fā)明電[2004]20號）2004年6月6日，《國務院辦公廳關于控制城鎮(zhèn)房屋拆遷規(guī)模嚴格拆遷管理的通知，（國辦發(fā)[2004]46號）二、為什么要進行調控？投資熱、消費涼，反映總供給和總需求失衡，凸顯出經濟總量和結構的矛盾，存在著大起大落的危險。投資增幅一度居高不下。在投資高位運行的拉動下，鋼鐵、水泥、電解鋁等行業(yè)“高燒不退”，煤電油運供求關系全面繃緊。2003年，我國消費率僅為55.4%，是1978年以來25年里最低的水平。一些地方政府在行政管理體制和職能上存在越位和錯位。片面追求政績，地方政府大量介入微觀經濟活動。大量“形象工程”拔地而起，為投資熱推波助瀾。迫切需要轉變政府職能、健全宏觀調控體系、推進金融體制改革、加快投資體制改革步伐，約束其投資沖動。高投入、高能耗的經濟增長方式，違反了可持續(xù)發(fā)展的原則2003年我國GDP不到世界的5%，但煤炭消耗約占世界的30%，電力消耗約占世界的13%，鋼材消耗量約達25%。粗放式經濟增長，使我國的資源環(huán)境付出了巨大代價，也給經濟的持續(xù)發(fā)展帶來了嚴峻挑戰(zhàn)。迫切需要樹立新的發(fā)展觀，把提高人民物質文化生活水平和健康水平作為出發(fā)點和歸宿，而不是單純的經濟增長。二、為什么要進行調控？房地產行業(yè)不是調控的重點，但卻是受影響很大的行業(yè)盲目的開發(fā)區(qū)、寬馬路、大廣場建設，占用了大量的土地資源，占用了大量的銀行資金，導致金融風險增加；對地方財政投入需求增加，加大了對土地出讓速度的需要，導致過量供應商業(yè)房地產開發(fā)用地，招牌掛方式也難以嚴格實施；短期內大量供應的開發(fā)用地，一方面導致部分土地收益流失，另一方面就是干擾了房地產市場的發(fā)展；超前的基礎設施建設、房地產開發(fā)項目等，加大了對鋼鐵、水泥等過熱行業(yè)的刺激。2003年我國用于建筑行業(yè)的鋼材接近1.5億噸，約占總產量的55%。中國房地產資產與GDP的關系資料來源：清華大學房地產研究所，20035.93.72.2主要城市房地產泡沫相對指數比較三、宏觀調控的主要政策措施金融措施提高銀行存款準備金率（至7.5％及以上），減少貨幣供給；提高房地產開發(fā)項目(不包含經濟適用房)資本金比例（從20%提高到35%及以上）?！昂侠砜刂啤狈康禺a業(yè)的貸款，各商業(yè)銀行開始上收信貸審批權；收緊個人住房和按揭貸款、商業(yè)房地產抵押貸款，抑制房地產投資炒行為。土地供應政策清理整頓現有各類開發(fā)區(qū)土地市場治理整頓嚴格土地管理強化經營性土地使用權出讓的“招拍掛”土地占用、土地審批、耕地占補平衡、征用農民集體土地的補償安置情況控制城鎮(zhèn)房屋拆遷規(guī)模嚴格拆遷管清理和控制城市建設中脫離實際的寬馬路、大廣場建設四、宏觀調控對房地產市場的影響對房地產市場供給的影響“8.31”大限所引發(fā)的“鯉魚跳龍門”現象，導致當前房地產開發(fā)用地供應數量急劇增加，形成了“扁平”式的供給形態(tài)；融資環(huán)境（開發(fā)貸款、按揭貸款）的約束，導致大量獲取土地使用權的項目難以進行后續(xù)開發(fā)；股權轉讓形式進行房地產開發(fā)項目轉讓的個案大量增加；商品房竣工面積增長速度放緩。五、宏觀調控對房地產市場的影響對房地產市場需求的影響出現了許多人不理解的現象商品房銷售面積在近2年的時間內一直超出商品房竣工面積；房地產價格出現了加速增長的趨勢。土地供應政策的調整，刺激了消費者的當前購買行為潛在土地供應減少，形成了對商品房價格會進一步上漲的預期；土地成本上升，導致供給者價格進一步上升。金融政策的調整，對消費者或購房投資者購買能力的影響有限商業(yè)銀行對發(fā)放個人住房抵押貸款熱情不減；84％的購買者為首次購房（國家統(tǒng)計局在2003年對3000家大型房地產企業(yè)進行統(tǒng)計發(fā)現，大約有16.1%屬于購買第二套或者更多的投資性客戶）；缺乏其他投資渠道的情況下，許多小額投資者將住宅、商業(yè)鋪面房當作重要的投資工具，且商業(yè)鋪面房往往是房地產投資和家庭成員就業(yè)相結合。四、宏觀調控對房地產市場的影響對當前形勢進行正確判斷的困難：“過熱”與“泡沫”混為一談；對“空置”和“空置率”的中國特色；對“房價”是高還是低難有定論人人都有適當的住房不等于人人都應該買得起住房；盲目追求高住房自有化率，忽視租賃市場的客觀存在；沒有住房投資者，哪兒來的住房租賃市場？對到底是什么因素（體制、政策、主體行為等）影響著房地產市場缺乏準確判斷）？方向不明，何以調控？又如何評價調控的效果？四、房地產企業(yè)應該采取的策略房地產企業(yè)制定發(fā)展戰(zhàn)略時應考慮的問題快速增長階段即將結束，開始加入緩慢增長階段高風險投資者在房地產投資與房地產資本市場上逐漸減少開發(fā)貸款和抵押貸款條件的日趨嚴格，使用高財務杠桿進行房地產投資越來越困難公開信息資源可獲得性提高、房地產上市公司增加等提高了市場透明度和運行效率房地產資本市場分配資源的作用提高，降低了未來供求失衡的風險房地產開發(fā)活動不再僅由業(yè)主、開發(fā)商或投資者的擴張性經營戰(zhàn)略驅動，而是主要由需求和人口的變化驅動市場焦點將不再是籠統(tǒng)的（任何事情、任何地點），而是更加具體（有利可圖的缺口）四、房地產企業(yè)應該采取的策略房地產企業(yè)制定發(fā)展戰(zhàn)略時應考慮的問題從獨立經營關系到戰(zhàn)略聯(lián)盟產品和服務從無個性、無差異，向差異化和品牌化轉變公司戰(zhàn)略從關系操作和位置，向關注使用者、甚至使用者的客戶的方向轉變運行目標從市場驅動向客戶關系驅動轉變公司運行環(huán)境從“磚瓦灰沙石”向虛擬轉變服務業(yè)本身從“代理”向“顧問”轉變個人企業(yè)家成為團隊成員或團隊的領導者四、房地產企業(yè)應該采取的策略專業(yè)化與職業(yè)化房地產開發(fā)企業(yè)的專業(yè)化商業(yè)房地產（購物中心、寫字樓、酒店等）居住房地產（普通住宅、別墅、公寓）R&D房地產（工業(yè)寫字樓）各種特殊類型房地產（高爾夫球、旅游房地產等）四、房地產企業(yè)應該采取的策略專業(yè)化與職業(yè)化房地產開發(fā)商的職業(yè)化中國目前的開發(fā)商，是融投資者、開發(fā)商、營銷商、物業(yè)管理經理等職能于一身的。在國際房地產市場上，開發(fā)商已經開始成為一種專門的職業(yè)，成為收取傭金的開發(fā)商（feedeveloper）。開發(fā)商就像專業(yè)顧問一樣，收取傭金，項目如果很成功或按期交付使用，他們還可以獲得獎金，開發(fā)商不承擔財務風險。四、房地產企業(yè)應該采取的策略專業(yè)化與職業(yè)化房地產開發(fā)商的職業(yè)化在房地產金融市場發(fā)育后，開發(fā)一個項目所需要的主要資本金、短期和長期融資，均可以來自金融機構或投資管理機構;營銷的責任由專門的物業(yè)代理機構承擔;物業(yè)管理與資產管理的責任由房地產物業(yè)資產管理公司完成。開發(fā)商主要的任務是發(fā)現市場機會、構思市場需要的房地產產品、組合使用各種資源、協(xié)調商業(yè)利益與公眾利益和政府目標之間的關系。四、房地產企業(yè)應該采取的策略開發(fā)商→開發(fā)建設長期投資者→自用或經營合資合作信托基金企業(yè)上市機構投資者債券商業(yè)銀行房地產抵押債券國外投資人壽保險退休基金其他機構投資者權益融資資本市場工具資本市場工具權益融資資本市場工具債務融資債務融資資本市場工具與資本市場的結合

“真實”世界 金融世界空間（使用）市場、物業(yè)（交易）市場和資本市場的綜合地方、區(qū)域和全國經濟狀況空間需求開發(fā)建設成本空間市場物業(yè)市場資本市場供應NOI風險估計預計現金流(NOI)無風險回報計劃需求的風險報酬(投資者市場)所得稅法決定物業(yè)特定折現率決定價值和資本化率空間市場均衡面積出租率SD決定開發(fā)建設的可行性

(開發(fā)價值>開發(fā)建設成本?)四、房地產企業(yè)應該采取的策略從房地產開發(fā)為主向開發(fā)、資產管理并重的轉變

從2000年前50名的全球上市房地產開發(fā)公司（70%以上的業(yè)務收入來自房地產開發(fā)）的數據分析，其平均資產規(guī)模僅為26.14億美元，而最大房地產開發(fā)商的總資產是排在第50位的房地產開發(fā)公司的90多倍。中國深圳萬科集團以7.4億美元的資產和10.23億美元的市值，就在這個名單上排到了第16位。國際上許多大型房地產企業(yè)，大多把房地產資產的投資、擁有、經營作為其主營業(yè)務，其參與的房地產開發(fā)，有很大比例是作為長期投資自己擁有、進行資產經營。四、房地產企業(yè)應該采取的策略重視品牌建設原因主要有以下