業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)

2023年2月5日1業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)與物權(quán)法

2023年2月5日2業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)之法律依據(jù)：首先應(yīng)當(dāng)符合《中華人民共和國(guó)立法法》第八條規(guī)定符合《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第六章業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)的相關(guān)規(guī)定符合《物業(yè)管理?xiàng)l例》國(guó)務(wù)院第504號(hào)令，2007年8月26日修改，2007年10月1日起實(shí)施《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部“建房[2009]274號(hào)”文件，2009年12月1日頒布，2010年1月1日起實(shí)施2023年2月5日3《中華人民共和國(guó)立法法》第八條規(guī)定：下列事項(xiàng)只能制定法律：（一）國(guó)家主權(quán)的事項(xiàng)；（二）各級(jí)人民代表大會(huì)、人民政府、人民法院和人民檢察院的產(chǎn)生、組織和職權(quán)；（三）民族區(qū)域自治制度、特別行政區(qū)制度、基層群眾自治制度；（四）犯罪和刑罰；（五）對(duì)公民政治權(quán)利的剝奪、限制人身自由的強(qiáng)制措施和處罰；（六）稅種的設(shè)立、稅率的確定和稅收征收管理等稅收基本制度；（七）對(duì)非國(guó)有財(cái)產(chǎn)的征收、征用；（八）民事基本制度；（九）基本經(jīng)濟(jì)制度以及財(cái)政、海關(guān)、金融和外貿(mào)的基本制度；（十）訴訟和仲裁制度；（十一）必須由全國(guó)人民代表大會(huì)及其常務(wù)委員會(huì)制定法律的其他事項(xiàng)。2023年2月5日4業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)之性質(zhì)：1.屬于《中華人民共和國(guó)立法法》第八條所規(guī)定的基層群眾性自治組織2.屬于《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第六章業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)的明文規(guī)定的建筑物區(qū)分所有權(quán)共有部分共同管理權(quán)之自治性組織3.業(yè)主大會(huì)是管理全體業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)和共同事務(wù)的自治組織4.業(yè)主大會(huì)是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)最高權(quán)力機(jī)關(guān)、最高決策機(jī)關(guān)5.業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)6.業(yè)主大會(huì)之成立，業(yè)主委員會(huì)之選舉必須在政府的指導(dǎo)下按照法定程序進(jìn)行2023年2月5日5業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)之法律規(guī)定：1.《中華人民共和國(guó)立法法》第8條2.《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第六章第70、75、76、78、83條規(guī)定3.《物業(yè)管理?xiàng)l例》第6、7、8、9、10、11、12、13、14、15、16、18、19、20、21、26、29、35、36、37、38、39、49、50、51、55、56、62、65、67、68條規(guī)定4.《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》2023年2月5日6業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)之政府指導(dǎo)與監(jiān)督：1.政府各級(jí)主管部門的行政指導(dǎo)與監(jiān)督權(quán)國(guó)家公權(quán)力的行使行政指導(dǎo)不屬于行政許可行為，不具備強(qiáng)制性省、市、縣（區(qū)）主管部門2.街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府行政指導(dǎo)與監(jiān)督權(quán)國(guó)家公權(quán)力的行使最低一級(jí)基層政府召集物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議3.物業(yè)管理區(qū)域之劃定依照《物業(yè)管理?xiàng)l例》第九條劃定2023年2月5日74.組織、指導(dǎo)與監(jiān)督業(yè)主大會(huì)籌備組縣（區(qū)）主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府具體組織各級(jí)政府主管部門進(jìn)行指導(dǎo)與監(jiān)督5.對(duì)成立業(yè)主大會(huì)、選舉業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行協(xié)調(diào)協(xié)調(diào)業(yè)主、建設(shè)單位協(xié)調(diào)物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)調(diào)社區(qū)及居民委員會(huì)6.協(xié)助、指導(dǎo)與監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)選舉應(yīng)嚴(yán)格遵循物權(quán)法第七十六條雙過半之法律規(guī)定業(yè)主可以提出要求各級(jí)政府主管部門應(yīng)當(dāng)主動(dòng)協(xié)助、指導(dǎo)與監(jiān)督2023年2月5日87.對(duì)業(yè)主大會(huì)成立、業(yè)主委員會(huì)選舉進(jìn)行備案依據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十六條進(jìn)行備案?jìng)浒竷H僅只是一種行政措施，非生效條件8.協(xié)助、指導(dǎo)與監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)換屆換屆并非必須未換屆原業(yè)主委員會(huì)繼續(xù)有效換屆應(yīng)嚴(yán)格遵循物權(quán)法第七十六條經(jīng)雙過半同意9.對(duì)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)違法決定之處理由區(qū)（縣）政府主管部門或街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府進(jìn)行依法處理應(yīng)責(zé)令限期改正或者撤銷書面通告全體業(yè)主2023年2月5日910.對(duì)《物業(yè)服務(wù)合同》進(jìn)行備案?jìng)浒竷H僅只是一種行政措施，非生效條件《物業(yè)服務(wù)合同》包含《前期物業(yè)服務(wù)合同》11.對(duì)物業(yè)服務(wù)爭(zhēng)議以及業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)投訴的協(xié)調(diào)處理處理投訴是政府應(yīng)盡的職能12.對(duì)違法行為之處理要依法處理應(yīng)首先責(zé)令限期改正2023年2月5日10《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》住建部“建住房〔2009〕274號(hào)”文件法律地位……規(guī)范性指導(dǎo)文件，不屬于法規(guī)范疇2009年12月1日頒布，2010年1月1日起實(shí)施《業(yè)主大會(huì)規(guī)程》已經(jīng)廢止關(guān)于印發(fā)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則的通知“建房[2009]274號(hào)”各省、自治區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳，直轄市房地局（建委），新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)建設(shè)局：

為了規(guī)范業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，根據(jù)《物權(quán)法》和《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)的規(guī)定，我部制定了《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》，現(xiàn)印發(fā)給你們，請(qǐng)貫徹執(zhí)行。執(zhí)行中的情況，請(qǐng)及時(shí)告我部房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管司。

中華人民共和國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部

二○○九年十二月一日第一章總則重申《物權(quán)法》以及《物業(yè)管理?xiàng)l例》的相關(guān)規(guī)定第一條：制定依據(jù)……《物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二條：業(yè)主大會(huì)地位與性質(zhì)第三條：業(yè)主委員會(huì)產(chǎn)生與地位第四條：業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)決定之約束力第五條：業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)對(duì)違規(guī)行為處理的權(quán)利第六條：政府對(duì)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的指導(dǎo)、協(xié)助與監(jiān)督第二章業(yè)主大會(huì)業(yè)主大會(huì)之籌備、運(yùn)作一、業(yè)主大會(huì)籌備1.籌備條件……第八條:”物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付的專有部分面積超過建筑物總面積50%時(shí)，”2.籌備所需資料……第八條3.籌備組組織與指導(dǎo)……第九條4.籌備組組成……第十條及第十一條：由業(yè)主代表、建設(shè)單位代表、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表和居民委員會(huì)代表組成5.籌備組工作內(nèi)容范圍……第十二條6.業(yè)主身份確定……第十三條業(yè)主身份的確認(rèn)房屋所有權(quán)證書被登記人，通過查詢不動(dòng)產(chǎn)登記確認(rèn)；房屋買賣合同的合法買受人，以開發(fā)商交付房屋所有權(quán)的行為確認(rèn)；房屋繼承人和受遺贈(zèng)人，以繼承和受遺贈(zèng)開始時(shí)確認(rèn)；房屋合法建造人，以事實(shí)行為成就時(shí)確認(rèn)；人民法院、仲裁委員會(huì)的法律文書或者人民政府的征收決定生效賦予房屋所有權(quán)；房屋所有權(quán)作為夫妻雙方共同財(cái)產(chǎn)所有人7.業(yè)主委員會(huì)候選人的確定……第十四條8.籌備工作完成……第十五條9.分期開發(fā)項(xiàng)目之業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)……第十六條三、業(yè)主大會(huì)之決定嚴(yán)格遵守《物權(quán)法》第七十六條之法律規(guī)定1.業(yè)主大會(huì)決定之事項(xiàng)……第十七條2.管理規(guī)約之內(nèi)容……第十八條3.業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則之內(nèi)容……第十九條4.業(yè)主大會(huì)對(duì)業(yè)主違規(guī)行為的約束……第二十條5.業(yè)主大會(huì)會(huì)議……第二十一條、第二十二條6.業(yè)主大會(huì)投票權(quán)數(shù)之確定……第二十三條面積確定、第二十四條業(yè)主人數(shù)確定、第二十五7.業(yè)主之委托代理與業(yè)主代表……第二十六條、第二十七條、第二十八條8.重申《物權(quán)法》第七十六條投票權(quán)決策規(guī)定……雙三分之二與雙過半規(guī)則……第二十九條9.業(yè)主大會(huì)會(huì)議之記錄與決定之公告……第三十條2023年2月5日18《物業(yè)管理?xiàng)l例》的修改379號(hào)國(guó)務(wù)院令-------504號(hào)國(guó)務(wù)院令第十條增加了“街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府”的指導(dǎo)與監(jiān)督刪除了第十條第二款第十一條業(yè)主大會(huì)職責(zé)修改成“下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定”第十二條投票權(quán)方式與《物權(quán)法》一致第十九條修改保持與第十條一致物業(yè)管理企業(yè)修改為“物業(yè)服務(wù)企業(yè)”業(yè)主公約修改為“管理規(guī)約”，業(yè)主臨時(shí)公約為“臨時(shí)管理規(guī)約”第十五條業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)執(zhí)行機(jī)構(gòu)修改為“業(yè)主委員會(huì)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定事項(xiàng)”2023年2月5日19物權(quán)法第六章規(guī)定的業(yè)主決策權(quán)以及決策事項(xiàng)

物權(quán)法第七十六條規(guī)定下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：（一）制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；（二）制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約；（三）選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；（五）籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；（六）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；（七）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。決定前款第五項(xiàng)和第六項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。2023年2月5日20所有權(quán)人2/3決策權(quán)的變化：業(yè)主共同決定的專項(xiàng)維修資金，《物權(quán)法》使三分之二決策方法發(fā)生根本變化：原《物業(yè)管理?xiàng)l例》的2/3投票權(quán)《物權(quán)法》的雙2/3投票權(quán)為了給以后的司法審判保留有效證據(jù)，三分之二投票權(quán)應(yīng)該實(shí)行實(shí)名制決策的項(xiàng)目也發(fā)生變化2023年2月5日21內(nèi)容也發(fā)生了根本變化：原《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十二條規(guī)定：制定和修改業(yè)主公約制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)專項(xiàng)維修資金使用和續(xù)籌方案的決定必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)２／３以上通過《物權(quán)法》修改為：籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施決定上述事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意2023年2月5日22所有權(quán)人“雙過半”決策權(quán)的變化：業(yè)主共同決定的事項(xiàng)，《物權(quán)法》使與原《物業(yè)管理?xiàng)l例》中雙過半決策方法發(fā)生根本變化：原《條例》的“雙過半”：《物權(quán)法》的“新雙過半”：為了給以后的司法審判保留有效證據(jù)，雙過半投票權(quán)決策應(yīng)該實(shí)行實(shí)名制2023年2月5日23內(nèi)容也發(fā)生了根本變化：原《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十二條規(guī)定：業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有１／２以上投票權(quán)的業(yè)主參加業(yè)主大會(huì)作出決定，必須經(jīng)與會(huì)業(yè)主所持投票權(quán)１／２以上通過

即業(yè)主大會(huì)作出一般事項(xiàng)決定、決議，應(yīng)當(dāng)有1／2以上投票權(quán)業(yè)主參加，并經(jīng)參加業(yè)主之中投票權(quán)1／2以上同意通過《物權(quán)法》修改為：制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)

決定上述事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意

2023/2/524司法解釋第八條之規(guī)定物權(quán)法第七十六條第二款和第八十條規(guī)定的專有部分面積和建筑物總面積，可以按照下列方法認(rèn)定：（一）專有部分面積，按照不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的面積計(jì)算；尚未進(jìn)行物權(quán)登記的，暫按測(cè)繪機(jī)構(gòu)的實(shí)測(cè)面積計(jì)算；尚未進(jìn)行實(shí)測(cè)的，暫按房屋買賣合同記載的面積計(jì)算；（二）建筑物總面積，按照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算。不動(dòng)產(chǎn)登記薄記載的面積以及實(shí)測(cè)面積可以是建筑面積，也可以是使用面積、套內(nèi)建筑面積當(dāng)面積不一致的應(yīng)該核算成為建筑面積，以保持統(tǒng)一一致性2023/2/525建筑面積、套內(nèi)建筑面積與使用面積：按照《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》（中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)GB/T17986-2000，國(guó)家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局2000年2月22日發(fā)布，2000年8月1日實(shí)施）要求：

8房產(chǎn)面積測(cè)算8．1一般規(guī)定8．1．1房產(chǎn)面積測(cè)算的內(nèi)容面積測(cè)算系指水平面積測(cè)算。分為房屋面積和用地面積測(cè)算兩類，其中房屋面積測(cè)算包括房屋建筑面積、共有建筑面積、產(chǎn)權(quán)面積、使用面積等測(cè)算。8．1．2房屋的建筑面積房屋建筑面積系指房屋外墻(柱)勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺(tái)、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高2．20m以上(含2．20m)的永久性建筑。

2023/2/5268．1．3房屋的使用面積房屋使用面積系指房屋戶內(nèi)全部可供使用的空間面積，按房屋的內(nèi)墻面水平投影計(jì)算。8．1．4房屋的產(chǎn)權(quán)面積房屋產(chǎn)權(quán)面積系指產(chǎn)權(quán)主依法擁有房屋所有權(quán)的房屋建筑面積。房屋產(chǎn)權(quán)面積由直轄市、市、縣房地產(chǎn)行政主管部門登記確權(quán)認(rèn)定。8．1．５房屋的共有建筑面積房屋共有建筑面積系指各產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用的建筑面積。

2023/2/5278．2房屋建筑面積測(cè)算的有關(guān)規(guī)定8．2．1計(jì)算全部建筑面積的范圍a)永久性結(jié)構(gòu)的單層房屋，按一層計(jì)算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積的總和計(jì)算。b)房屋內(nèi)的夾層、插層、技術(shù)層及其梯間、電梯間等其高度在2．20m以上部位計(jì)算建筑面積。c)穿過房屋的通道，房屋內(nèi)的門廳、大廳，均按一層計(jì)算面積。門廳、大廳內(nèi)的回廊部分，層高在2．20m以上的，按其水平投影面積計(jì)算。d)樓梯間、電梯(觀光梯)井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計(jì)算面積。e)房屋天面上，屬永久性建筑，層高在2．20m以上的樓梯間、水箱間、電梯機(jī)房及斜面結(jié)構(gòu)屋頂高度在2．20m以上的部位，按其外圍水平投影面積計(jì)算。f)挑樓、全封閉的陽臺(tái)按其外圍水平投影面積計(jì)算。2023/2/528g)屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計(jì)算。h)與房屋相連的有柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱的外圍水平投影面積計(jì)算。i)房屋間永久性的封閉的架空通廊，按外圍水平投影面積計(jì)算。j)地下室、半地下室及其相應(yīng)出入口，層高在2．20m以上的，按其外墻(不包括采光井、防潮層及保護(hù)墻)外圍水平投影面積計(jì)算。k)有柱或有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的門廊、門斗，按其柱或圍護(hù)結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積計(jì)算。l)玻璃幕墻等作為房屋外墻的，按其外圍水平投影面積計(jì)算。m)屬永久性建筑有柱的車棚、貨棚等按柱的外圍水平投影面積計(jì)算。n)依坡地建筑的房屋，利用吊腳做架空層,有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的，按其高度在2．20m以上部位的外圍水平面積計(jì)算。o)有伸縮縫的房屋，若其與室內(nèi)相通的，伸縮縫計(jì)算建筑面積。

2023/2/5298．2．2計(jì)算一半建筑面積的范圍a)與房屋相連有上蓋無柱的走廊、檐廊，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計(jì)算。b)獨(dú)立柱、單排柱的門廊、車棚、貨棚等屬永久性建筑的，按其上蓋水平投影面積的一半計(jì)算。c)未封閉的陽臺(tái)、挑廊，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計(jì)算。d)無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計(jì)算。e)有頂蓋不封閉的永久性的架空通廊，按外圍水平投影面積的一半計(jì)算。

2023/2/5308．2．3不計(jì)算建筑面積的范圍a)層高小于2．20m以下的夾層、插層、技術(shù)層和層高小于2．20m的地下室和半地下室。b)突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺(tái)階、無柱雨篷等。c)房屋之間無上蓋的架空通廊。d)房屋的天面、挑臺(tái)、天面上的花園、泳池。e)建筑物內(nèi)的操作平臺(tái)、上料平臺(tái)及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺(tái)。f)騎樓、過街樓的底層用作道路街巷通行的部分。g)利用引橋、高架路、高架橋、路面作為頂蓋建造的房屋。h)活動(dòng)房屋、臨時(shí)房屋、簡(jiǎn)易房屋。i)獨(dú)立煙囪、亭、塔、罐、池、地下人防干、支線。j)與房屋室內(nèi)不相通的房屋間伸縮縫。

2023/2/531《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》(附錄B)

成套房屋的建筑面積和共有共用面積分?jǐn)?/p>

：B1成套房屋建筑面積的測(cè)算B1.1成套房屋的建筑面積

成套房屋的套內(nèi)建筑面積由套內(nèi)房屋的使用面積，套內(nèi)墻體面積，套內(nèi)陽臺(tái)建筑面積三部分組成。B1.2套內(nèi)房屋使用面積套內(nèi)房屋使用面積為套內(nèi)房屋使用空間的面積，以水平投影面積按以下規(guī)定計(jì)算:a)套內(nèi)使用面積為套內(nèi)臥室、起居室、過廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、貯藏室、壁柜等空間面積的總和。b)套內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計(jì)入使用面積。c)不包括在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的套內(nèi)煙囪、通風(fēng)道、管道井均計(jì)人使用面積。d)內(nèi)墻面裝飾厚度計(jì)入使用面積。

2023/2/532B1.3套內(nèi)墻體面積套內(nèi)墻體面積是套內(nèi)使用空間周圍的維護(hù)或承重墻體或其他承重支撐體所占的面積，其中各套之間的分隔墻和套與公共建筑空間的分隔以及外墻(包括山墻)等共有墻，均按水平投影面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積。套內(nèi)自有墻體按水平投影面積全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積。B1.4套內(nèi)陽臺(tái)建筑面積套內(nèi)陽臺(tái)建筑面積按8.2的規(guī)定計(jì)算。套內(nèi)陽臺(tái)建筑面積均按陽臺(tái)外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計(jì)算。其中封閉的陽臺(tái)按水平投影全部計(jì)算建筑面積，未封閉的陽臺(tái)按水平投影的一半計(jì)算建筑面積。

2023/2/533建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)GB/T50353-2013，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部2013年12月19日頒布，2014年7月1日起實(shí)施。修訂的主要技術(shù)內(nèi)容是：1.增加了建筑物架空層的面積計(jì)算規(guī)定，取消了深基礎(chǔ)架空層；2.取消了有永久性頂蓋的面積計(jì)算規(guī)定，增加了無圍護(hù)結(jié)構(gòu)有圍護(hù)設(shè)施的面積計(jì)算規(guī)定；3.修訂了落地櫥窗、門斗、挑廊、走廊、檐廊的面積計(jì)算規(guī)定；4.增加了凸（飄）窗的建筑面積計(jì)算要求；5.修訂了圍護(hù)結(jié)構(gòu)不垂直于水平面而超出底板外沿的建筑物的面積計(jì)算規(guī)定；6.刪除了原室外樓梯強(qiáng)調(diào)的有永久性頂蓋的面積計(jì)算要求；7.修訂了陽臺(tái)的面積計(jì)算規(guī)定；8.修訂了外保溫層的面積計(jì)算規(guī)定；9.修訂了設(shè)備層、管道層的面積計(jì)算規(guī)定；