第七章房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究

第七章房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究目錄房地產(chǎn)可行性研究概述1房地產(chǎn)項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)預(yù)測(cè)2房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)3房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)承受能力分析4第一節(jié)房地產(chǎn)可行性研究概述

一、房地產(chǎn)可行性研究的概念和目的

房地產(chǎn)可行性研究是在項(xiàng)目投資決策前，對(duì)與項(xiàng)目有關(guān)的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)和技術(shù)等方面的情況進(jìn)行深入細(xì)致的研究；對(duì)擬定的各種可能的建設(shè)方案或技術(shù)方案進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)和比較論證；對(duì)投資項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、環(huán)境效益進(jìn)行科學(xué)的預(yù)測(cè)和評(píng)價(jià)?？尚行匝芯康母灸康模簽榱藴p少或避免投資決策的失誤，提高項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、環(huán)境效益。二、房地產(chǎn)可行性研究的作用作為工程項(xiàng)目投資決策的依據(jù)；作為工程項(xiàng)目融資的依據(jù)；作為項(xiàng)目主管部門商談合同、簽訂協(xié)議的依據(jù)；作為項(xiàng)目進(jìn)行工程設(shè)計(jì)、設(shè)備訂貨、施工準(zhǔn)備等建設(shè)前期的依據(jù)；作為項(xiàng)目采用高新技術(shù)、新材料、新設(shè)備研制計(jì)劃和補(bǔ)充地形、地質(zhì)工作和工業(yè)性試驗(yàn)的依據(jù)；作為環(huán)保部門審查項(xiàng)目對(duì)環(huán)境影響的依據(jù)，并作為項(xiàng)目建設(shè)所在地政府和規(guī)劃部門申請(qǐng)建設(shè)執(zhí)照的依據(jù)。三、房地產(chǎn)可行性研究階段第二節(jié)房地產(chǎn)項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)預(yù)測(cè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資支出測(cè)算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總成本費(fèi)用測(cè)算一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資支出測(cè)算

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總投資包括開發(fā)建設(shè)投資和經(jīng)營資金（見下表）。

開發(fā)建設(shè)投資是指在開發(fā)期內(nèi)完成房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)建設(shè)所需投入的各項(xiàng)成本費(fèi)用。主要包括：土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)用、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、開發(fā)間接費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用、開發(fā)期稅費(fèi)、其他費(fèi)用以及不可預(yù)見費(fèi)用等。

經(jīng)營資金是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)用于日常經(jīng)營的周轉(zhuǎn)資金。

項(xiàng)目總投資估算表

單位：萬元

土地費(fèi)用估算表

單位：萬元

前期工程費(fèi)估算表

單位：萬元

基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)估算表

單位：萬元

建筑安裝工程費(fèi)用估算表

單位：萬元

公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用估算表

單位：萬元

其他費(fèi)用估算表單位：萬元

開發(fā)期稅費(fèi)估算表單位：萬元二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總成本費(fèi)用測(cè)算

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的總成本費(fèi)用包括開發(fā)產(chǎn)品成本和運(yùn)營費(fèi)用兩部分。開發(fā)產(chǎn)品成本是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)房地產(chǎn)過程中所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，也就是開發(fā)建設(shè)投資的測(cè)算。

運(yùn)營費(fèi)用包括：銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用和維修費(fèi)用。銷售費(fèi)用中廣告宣傳及市場(chǎng)推廣費(fèi)用占銷售收入的2%-3%；銷售代理費(fèi)用占銷售收入的1.5%-2%；其他銷售費(fèi)用占銷售收入的0.5%-1%。綜合來看，營銷費(fèi)用可按預(yù)期銷售收入的4%-6%測(cè)算。第三節(jié)房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)

經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)或稱之為財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)、績效評(píng)價(jià)，是指投資分析人員根據(jù)現(xiàn)有的收益和成本測(cè)算數(shù)據(jù)，計(jì)算評(píng)價(jià)指標(biāo)，以考查項(xiàng)目的獲利能力、償債能力和資金平衡能力。經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)主要有三項(xiàng)內(nèi)容：盈利能力分析；償債能力分析；資金平衡能力分析。經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法按照是否考慮資金的時(shí)間價(jià)值分為靜態(tài)分析方法和動(dòng)態(tài)分析方法。

經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的基本程序是：1．收集、整理和計(jì)算有關(guān)基礎(chǔ)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)資料。2．編制基本財(cái)務(wù)報(bào)表。3．經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)的計(jì)算與評(píng)價(jià)。4．進(jìn)行不確定性分析。5．由上述確定性分析和不確定性分析的結(jié)果，作出投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)上可行與否的最終結(jié)論。

房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)基本報(bào)表

投資項(xiàng)目所需的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)基本報(bào)表主要有：現(xiàn)金流量表、資金來源與運(yùn)用表、利潤表和資產(chǎn)負(fù)債表。

現(xiàn)金流量表

現(xiàn)金流量表是指反映項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)各年的現(xiàn)金流入、現(xiàn)金流出和凈現(xiàn)金流量的計(jì)算表格。

通過現(xiàn)金流量表可以計(jì)算各項(xiàng)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)，進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)盈利能力的分析。全部投資財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表表1

單位：萬元

資金來源與運(yùn)用表1．資金來源與運(yùn)用表的含義

資金來源與運(yùn)用表是反映房地產(chǎn)投資項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)各年的資金盈余或短缺情況以及項(xiàng)目的資金籌措方案和貸款償還計(jì)劃的財(cái)務(wù)報(bào)表，它為項(xiàng)目資產(chǎn)負(fù)債表的編制及資金平衡分析提供了重要的財(cái)務(wù)信息。

現(xiàn)金來源與運(yùn)用表

資金來源與運(yùn)用表與現(xiàn)金流量表有著本質(zhì)的不同。資金來源與運(yùn)用表是從項(xiàng)目的資金平衡角度出發(fā)的，后者是從投資角度出發(fā)的。在資金來源與運(yùn)用表中把用于項(xiàng)目的全部資金來源都看作現(xiàn)金流入，包括借款和資本金投資，而在資本金現(xiàn)金流量表中把資本金投入看作現(xiàn)金流出。

2．資金平衡分析

該表給出的盈余資金表示當(dāng)年資金來源（現(xiàn)金流入）多于資金運(yùn)用（現(xiàn)金流出）的數(shù)額。當(dāng)盈余資金為負(fù)值時(shí)，表示該年的資金短缺數(shù)。作為資金的平衡，并不要求每年的盈余資金不出現(xiàn)負(fù)值，而要求從投資開始至各年累計(jì)的盈余資金大于零或等于零。這就要求投資項(xiàng)目在實(shí)施過程中任何時(shí)刻都有夠用的資金。

作為項(xiàng)目投資實(shí)施的必要條件，每期的盈余資金應(yīng)不小于零。因而，房地產(chǎn)投資項(xiàng)目資金平衡分析關(guān)注的重點(diǎn)是資金來源與運(yùn)用表的累計(jì)盈余欄目。

利潤表1．利潤表的含義

利潤表是反映房地產(chǎn)投資項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年的利潤總額、所得稅及各年稅后利潤的分配等情況的財(cái)務(wù)報(bào)表。通過該表提供的投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益靜態(tài)分析的信息資料，可以計(jì)算投資利潤率、投資利稅率、資本金利潤率、資本金凈利潤率等指標(biāo)。利潤表

資產(chǎn)負(fù)債表

1．資產(chǎn)負(fù)債表的含義

資產(chǎn)負(fù)債表是反映房地產(chǎn)投資項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)各年末資產(chǎn)、負(fù)債與所有者權(quán)益變化及對(duì)應(yīng)關(guān)系的報(bào)表。該表主要用于考察項(xiàng)目資產(chǎn)、負(fù)債、所有者權(quán)益的結(jié)構(gòu)，進(jìn)行項(xiàng)目清償能力分析。各期資產(chǎn)應(yīng)等于負(fù)債和所有者權(quán)益之和。資產(chǎn)負(fù)債表

2.資產(chǎn)負(fù)債表的內(nèi)容資產(chǎn)負(fù)債表由三大部分組成：資產(chǎn)、負(fù)債和所有者權(quán)益。

1）資產(chǎn)

資產(chǎn)是指項(xiàng)目所擁有、占有或者可以控制的，通過經(jīng)營活動(dòng)能創(chuàng)造收益的經(jīng)濟(jì)資源。在項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中，資產(chǎn)分為流動(dòng)資產(chǎn)、在建工程、固定資產(chǎn)凈值、無形及遞延資產(chǎn)凈值四大部分。流動(dòng)資產(chǎn)又分為應(yīng)收賬款、存貨、現(xiàn)金、累計(jì)盈余資金四項(xiàng)。（1）應(yīng)收賬款——應(yīng)收賬款是指在下一個(gè)經(jīng)營年度內(nèi)收回的賒銷商品或勞務(wù)的款項(xiàng)。（2）存貨——包括商品、產(chǎn)成品、半成品、在產(chǎn)品及各種材料等。（3）現(xiàn)金——包括貨幣、銀行或其他金融機(jī)構(gòu)存款（4）累計(jì)盈余資金（5）在建工程——工程項(xiàng)目所投入的資金（6）固定資產(chǎn)凈值——固定資產(chǎn)凈值是指生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)中投入使用的，使用期1年以上，單位價(jià)值在規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)以上，并且在使用過程中保持其原有實(shí)物形態(tài)的資產(chǎn)凈值。（7）無形及遞延資產(chǎn)凈值——專利權(quán)、商標(biāo)權(quán)、著作權(quán)、土地使用權(quán)、商譽(yù)等。2）負(fù)債

負(fù)債是指項(xiàng)目所承擔(dān)的能以貨幣計(jì)量的、將以資產(chǎn)或勞務(wù)償付的經(jīng)濟(jì)責(zé)任。（1）應(yīng)付賬款——應(yīng)付賬款是指項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)過程中購進(jìn)商品或接受外界提供勞務(wù)、服務(wù)而未付的欠款。（2）流動(dòng)資金貸款——流動(dòng)資金貸款是從銀行或其他金融機(jī)構(gòu)借入的短期借款。（3）其他短期借款——臨時(shí)借債、結(jié)算借款等。（4）長期借款——期限在1年以上的銀行借款、抵押貸款和向其他單位的借款。

基本報(bào)表的相互關(guān)系基本報(bào)表是經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)體系中重要的組成部分。各種基本報(bào)表之間有著密切的聯(lián)系。

“利潤表”與“現(xiàn)金流量表”都是為進(jìn)行項(xiàng)目盈利能力分析提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的報(bào)表，不同的是，通過“利潤表”計(jì)算的是盈利能力的靜態(tài)指標(biāo)；通過“現(xiàn)金流量表”計(jì)算的是盈利能力的動(dòng)態(tài)指標(biāo)。同時(shí)“利潤表”也為“現(xiàn)金流量表”的填列提供了一些基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。

“借款還本付息表”、“資金來源與運(yùn)用表”和“資產(chǎn)負(fù)債表”都是為進(jìn)行項(xiàng)目清償能力分析提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的報(bào)表。根據(jù)“借款還本付息表”或“資金來源與運(yùn)用表”可以計(jì)算借款償還期指標(biāo)，根據(jù)“資產(chǎn)負(fù)債表”可以計(jì)算資產(chǎn)負(fù)債率、流動(dòng)比率和速動(dòng)比率等指標(biāo)。

另外，通過“資金來源與運(yùn)用表”可以進(jìn)行項(xiàng)目的資金平衡能力的分析。1．根據(jù)是否考慮了資金的時(shí)間價(jià)值因素劃分，分為靜態(tài)分析指標(biāo)和動(dòng)態(tài)分析指標(biāo)兩大類。2．根據(jù)分析的目標(biāo)劃分，分為盈利能力指標(biāo)、清償能力指標(biāo)和資金平衡能力指標(biāo)三大類。3．根據(jù)指標(biāo)的性質(zhì)劃分，分為時(shí)間性指標(biāo)、價(jià)值性指標(biāo)和比率性指標(biāo)三大類。財(cái)務(wù)分析指標(biāo)時(shí)間性指標(biāo)投資回收期借款償還期價(jià)值性指標(biāo)——財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值比率性指標(biāo)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率投資利潤率投資利稅率資本金利潤率資本金凈利潤率財(cái)務(wù)比率資產(chǎn)負(fù)債率流動(dòng)比率速動(dòng)比率各財(cái)務(wù)分析指標(biāo)與報(bào)表的關(guān)系一、盈利能力分析盈利能力是反映項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益的標(biāo)志。評(píng)價(jià)方法經(jīng)濟(jì)靜態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)投資收益率動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)凈現(xiàn)值凈年值凈終值內(nèi)部收益率投資收益率：投資方案建成投產(chǎn)達(dá)到設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力后一個(gè)正常年份的年凈收益額與方案投資的比率。它表明投資方案在正常生產(chǎn)年份中，單位投資每年所創(chuàng)造的年凈收益額。

（一）靜態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)——投資收益率

投資收益率指標(biāo)1.投資利潤率年利潤總額=年銷售收入-年總成本-銷售稅金及附加項(xiàng)目全部投資=固定資產(chǎn)投資+建設(shè)期利息+流動(dòng)資金2.投資利稅率

投資利稅率從投資有關(guān)方權(quán)益角度和國家財(cái)政收入角度考察項(xiàng)目為投資者和國家創(chuàng)造的積累。

100%年利稅總額（或年平均利稅總額）投資利稅率＝項(xiàng)目全部投資年利稅總額=年銷售收入-年總成本

=年利潤總額+年銷售稅金及附加

投資收益率指標(biāo)3.資本金凈利潤率

投資收益率指標(biāo)100%年凈利潤總額（或年平均凈利潤總額）資本金凈利潤率＝資本金凈利潤=利潤總額-所得稅，即所得稅后凈利潤。利潤總額=銷售收入-總成本-銷售稅金及附加

投資收益率指標(biāo)4.總投資收益率ROI（ReturnOnInvestment）

（1）經(jīng)濟(jì)含義：表示項(xiàng)目總投資的盈利水平，表明投資項(xiàng)目的正常生產(chǎn)年份中，單位投資每年所創(chuàng)造的息稅前利潤額。（2）計(jì)算公式：（3）評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)：ROI≥同行業(yè)的收益率參考值，項(xiàng)目可行；反之，不可行。（4）適用范圍：常用于財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的靜態(tài)盈利能力分析。EarningsBeforeInterestandTax，即年息稅前利潤，EBIT＝凈利潤＋所得稅＋利息（二）動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)——凈現(xiàn)值定義：

凈現(xiàn)值（NPV）是反映投資方案在計(jì)算期內(nèi)獲利能力的動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)。投資方案的凈現(xiàn)值是指用基準(zhǔn)的折現(xiàn)率，分別把整個(gè)計(jì)算期間內(nèi)各年所發(fā)生的凈現(xiàn)金流量都折現(xiàn)到建設(shè)期初（第０年即第１年年初）的現(xiàn)值的代數(shù)和，是評(píng)價(jià)項(xiàng)目盈利能力的絕對(duì)指標(biāo)。

評(píng)價(jià)準(zhǔn)則：說明方案能達(dá)到滿足基準(zhǔn)折現(xiàn)率要求的盈利水平，故該方案可行；說明方案不能達(dá)到滿足基準(zhǔn)折現(xiàn)率要求的盈利水平，故該方案不可行。計(jì)算公式：現(xiàn)金流入現(xiàn)值和現(xiàn)金流出現(xiàn)值和【例】

某投資方案總投資為5000萬元，投產(chǎn)后，每年現(xiàn)金流出600萬元，每年現(xiàn)金流入為1400萬元。產(chǎn)品經(jīng)濟(jì)壽命期為10年，在10年末，還能回收資金200萬元，基準(zhǔn)折現(xiàn)率為12%，求計(jì)算期內(nèi)凈現(xiàn)值?！窘狻浚?/p>

因此，該方案不可行！1400－6005000200

凈現(xiàn)值指標(biāo)的優(yōu)點(diǎn)：

凈現(xiàn)值指標(biāo)的缺點(diǎn)：

①需首先確定一個(gè)符合經(jīng)濟(jì)現(xiàn)實(shí)的基準(zhǔn)收益率，而確定基準(zhǔn)收益率有時(shí)是比較難的；②不能說明在項(xiàng)目運(yùn)營期間各年經(jīng)營成果。

考慮到了資金時(shí)間價(jià)值和方案在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)的費(fèi)用和收益情況，它以金額表示投資收益的大小，比較直觀。凈現(xiàn)值指標(biāo)的優(yōu)點(diǎn)與缺點(diǎn)關(guān)于基準(zhǔn)收益率（也稱基準(zhǔn)折現(xiàn)率）是企業(yè)或行業(yè)或投資者以動(dòng)態(tài)的觀點(diǎn)所確定的、可接受的投資項(xiàng)目最低標(biāo)準(zhǔn)的收益水平?；鶞?zhǔn)折現(xiàn)率定的太高，可能會(huì)使許多經(jīng)濟(jì)效益好的方案被拒絕；如果定的太低，則可能會(huì)使一些經(jīng)濟(jì)效益不好的方案被采納。基準(zhǔn)收益率的確定：一般以行業(yè)的平均收益率為基礎(chǔ)，同時(shí)綜合考慮資金成本和機(jī)會(huì)成本I1、投資風(fēng)險(xiǎn)I2、通貨膨脹I3IC＝(1+I1)+(1+I2)(1+I3)-1≈I1+I2+I3

（三）動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)——凈現(xiàn)值率（NPVR）m為建設(shè)期年數(shù)定義：是項(xiàng)目凈現(xiàn)值與項(xiàng)目全部投資現(xiàn)值之比，其經(jīng)濟(jì)含義是單位投資現(xiàn)值所能帶來的凈現(xiàn)值，是一個(gè)考察項(xiàng)目單位投資盈利能力的指標(biāo)。由于凈現(xiàn)值不能直接考察（反映）項(xiàng)目投資額的大小，故為了考察投資的利用效率，常用凈現(xiàn)值率作為凈現(xiàn)值的輔助評(píng)價(jià)指標(biāo)。

計(jì)算公式：

項(xiàng)目總投資現(xiàn)值

凈年值NAV定義：是指按基準(zhǔn)收益率將項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)凈現(xiàn)金流量折算為各期末的等額支付序列之和。

公式：

判別標(biāo)準(zhǔn)：

NAV>0，方案可以考慮接受；NAV=0，為臨界狀態(tài)；NAV<0，方案應(yīng)予拒絕。（四）動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)——凈年值資金回收系數(shù)（五）動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)——凈終值NAV=NPV*

常數(shù)NFV=NPV*

常數(shù)（1）其計(jì)算公式為：評(píng)價(jià)準(zhǔn)則：NFV0，方案可行；NFV<0，方案拒收。

（2）凈現(xiàn)值、凈年值、凈終值的關(guān)系

凈終值（NFV）是指方案計(jì)算期內(nèi)的凈現(xiàn)金流量，通過基準(zhǔn)收益率折算成未來某一時(shí)點(diǎn)的終值代數(shù)和。1、內(nèi)部收益率的概念及判別準(zhǔn)則

i*NPVii0i0’

內(nèi)部收益率就是凈現(xiàn)值為零時(shí)的折現(xiàn)率。其計(jì)算IRR的理論公式為：（六）動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)——內(nèi)部收益率定義：內(nèi)部收益率是凈現(xiàn)值為零時(shí)的折現(xiàn)率，表示對(duì)初始投資的恢復(fù)能力。即在這個(gè)折現(xiàn)率時(shí)，項(xiàng)目的現(xiàn)金流入的現(xiàn)值和等于項(xiàng)目現(xiàn)金流出的現(xiàn)值和。原理公式：

判別準(zhǔn)則：若，則，方案可以接受；若，則，方案不可行。

NPV0

NPV1NPV2內(nèi)部收益率若，則，說明企業(yè)的投資不僅能夠回收，還能夠獲得盈利，因此方案應(yīng)考慮接受；若，則，說明企業(yè)的原始投資可能無法收回，無法支付資本成本費(fèi)用，方案應(yīng)被拒絕。若，則，說明企業(yè)的原始投資能夠回收，并恰能支付資本成本費(fèi)用，方案也應(yīng)能接受；2、內(nèi)部收益率的計(jì)算試算內(nèi)插法

【例】某項(xiàng)目凈現(xiàn)金流量如下表所示。當(dāng)基準(zhǔn)收益率為12%時(shí)，試用內(nèi)部收益率判斷該項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)效果上是否可行。

單位：萬元

年份0123456凈現(xiàn)金流量-200405040506070解：第一步，現(xiàn)金流量圖（略）。第二步，估算一個(gè)適當(dāng)?shù)脑囁闶找媛省?/p>

由于兩端的凈現(xiàn)金流量比較集中于第4年，可將第4年作為恰當(dāng)?shù)臅r(shí)點(diǎn)，有：P=200；F(4)=40+50+40+50+60+70=310；n=4；則200=310（P/F,i,4），可得（P/F,i,4）=0.6451查復(fù)利現(xiàn)值表可得利率在11%與12%之間，以12%試算。第三步，試算。

由凈現(xiàn)值的計(jì)算公式：NPV1=-200+40（P/F,12%,1）+50（P/F,12%,2）+40（P/F,12%,3）+50（P/F,12%,4）+60（P/F,12%,5）+70（P/F,12%,6）

=5.329（萬元）+40（P/F,14%,3）+50（P/F,14%,4）+60（P/F,14%,5）+70（P/F,14%,6）=-6.776（萬元）NPV2=-200+40（P/F,14%,1）+50（P/F,12%,2）IRR=i1+

（i2—i1）

由公式=0.12+

=0.1288=12.88%

由于IRR=12.88%＞12%，故此方案是可以接受的。二、償債能力分析償債能力主要考察項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年的財(cái)務(wù)狀況及償債能力，主要通過投資回收期、國內(nèi)借款償還期進(jìn)行分析。（一）靜態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)——靜態(tài)投資回收期

投資回收期是指以項(xiàng)目的凈收益回收項(xiàng)目全部投資所需要的時(shí)間。投資回收期是考察項(xiàng)目財(cái)務(wù)上投資回收能力的重要指標(biāo)，是兼顧項(xiàng)目獲利能力和項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)價(jià)指標(biāo)。動(dòng)態(tài)投資回收期靜態(tài)投資回收期投資回收期是否考慮時(shí)間靜態(tài)投資回收期的公式如下：Pt：投資回收期CIt：第t年的現(xiàn)金流入量COt：第t年的現(xiàn)金流出量（CI—CO）t：第t年的凈現(xiàn)金流量式中如果項(xiàng)目建成后各年的凈收益（也即凈現(xiàn)金流量）均相等，則靜態(tài)投資回收期的計(jì)算公式如下：

Pt＝P/A靜態(tài)投資回收期計(jì)算（2）累計(jì)法（1）直接計(jì)算法表1

累計(jì)凈現(xiàn)金流量表【例1】某投資方案的凈現(xiàn)金流量，試計(jì)算其靜態(tài)投資回收期?！窘狻扛鶕?jù)公式有：Pt＝6－1+｜-20｜/60=5.33(年)

動(dòng)態(tài)投資回收期：考慮資金時(shí)間價(jià)值，按給定的基準(zhǔn)收益率ic回收全部投資所需要的時(shí)間。即項(xiàng)目凈收益（凈現(xiàn)金流量）的現(xiàn)值的累計(jì)值等于其所有投資的現(xiàn)值的累計(jì)值時(shí)的時(shí)點(diǎn)Pt'

（二）動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)——?jiǎng)討B(tài)投資回收期式中，Pt'：動(dòng)態(tài)投資回收期

ic：基準(zhǔn)收益率。動(dòng)態(tài)投資回收期的計(jì)算公式如下:動(dòng)態(tài)投資回收期計(jì)算（1）直接計(jì)算法如果項(xiàng)目建成后各年的凈收益均相等，則動(dòng)態(tài)投資回收期的計(jì)算公式如下：

–P+A（P/A，i，Pt‘）＝0查表，插入法如果項(xiàng)目建成后各年的現(xiàn)金流量為非等額數(shù)值，則動(dòng)態(tài)投資回收期的計(jì)算公式如下：（2）累計(jì)法【例】某項(xiàng)目有關(guān)數(shù)據(jù)見下表所示，試計(jì)算該項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)投資回收期。設(shè)iC=10%?！窘狻扛鶕?jù)公式：

Pt′=6-1+｜-118.5｜/141.1=5.84(年)表

某項(xiàng)目的有關(guān)數(shù)據(jù)表（三）借款償還期

借款償還期指以項(xiàng)目投產(chǎn)后的收益（利潤、折舊、攤銷及其他收益）償還項(xiàng)目投資借款本息所需要的時(shí)間，是反映項(xiàng)目借款償債能力的重要指標(biāo)。在實(shí)際工作中，借款償還期可直接從財(cái)務(wù)平衡表推算，以年表示。其計(jì)算公式為

評(píng)價(jià)準(zhǔn)則：借款償還期滿足貸款機(jī)構(gòu)的要求期限時(shí)，即認(rèn)為項(xiàng)目是有借款償債能力的。

利息備付率也稱已獲利息倍數(shù)，指項(xiàng)目在借款償還期內(nèi)各年可用于支付利息的息稅前利潤與當(dāng)期應(yīng)付利息費(fèi)用的比值。

計(jì)算公式為

：

利息備付率可以按年計(jì)算，也可以按整個(gè)借款期計(jì)算。利息備付率表示使用項(xiàng)目利潤償付利息的保證倍率。對(duì)于正常經(jīng)營的企業(yè)，利息備付率應(yīng)當(dāng)大于2。否則，表示項(xiàng)目的付息能力保障程度不足。（四）利息備付率

償債備付率指項(xiàng)目在借款償還期內(nèi)，各年可用于還本付息的資金與當(dāng)期應(yīng)還本付息金額的比值。償債備付率表示可用于還本付息的資金償還借款本息的保證倍率。

計(jì)算公式為

：

償債備付率可以按年計(jì)算，也可以按項(xiàng)目的整個(gè)借款期計(jì)算。正常情況下應(yīng)當(dāng)大于１，一般應(yīng)當(dāng)不低于1.3，且越高越好。當(dāng)指標(biāo)小于１時(shí)，表示當(dāng)年資金來源不足以償付當(dāng)期債務(wù)，需要通過短期借款償付已到期債務(wù)。（五）償債備付率

資產(chǎn)負(fù)債率（LiabilityOnAssetRatio）反映總資產(chǎn)中有多少是通過負(fù)債得來的。計(jì)算公式：

評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)：通常認(rèn)為LOAR在40%60%之間為宜。LOAR過高，表明項(xiàng)目將資不抵債，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)大；LOAR過低，表明項(xiàng)目對(duì)財(cái)務(wù)杠桿利用不夠。適用范圍：項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中往往在資產(chǎn)負(fù)債表中計(jì)算LOAR，但在長期債務(wù)還清后，就不再計(jì)算該指標(biāo)了。（六）資產(chǎn)負(fù)債率（LOAR）流動(dòng)比率用于判斷企業(yè)現(xiàn)金用于償還流動(dòng)負(fù)債的能力。

計(jì)算公式：

評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)：指標(biāo)越高，說明償還流動(dòng)負(fù)債的能力越強(qiáng)，一般國際公認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)為200%速動(dòng)比率是將流動(dòng)比率指標(biāo)計(jì)算公式分子剔除了流動(dòng)資產(chǎn)中變現(xiàn)能力最差的存貨后，計(jì)算出的短期償債能力指標(biāo)。

計(jì)算公式：評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)：

指標(biāo)越高，說明償還流動(dòng)負(fù)債能力越強(qiáng)。一般國際公認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)為100%

（七）流動(dòng)比率與速動(dòng)比率第四節(jié)房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)承受能力分析一、房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)1.定義從投資角度來講，房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)是指由于某些不確定性因素所引起的房地產(chǎn)未來實(shí)際收益偏離預(yù)期收益的可能性。特征BECDA客觀性不確定性可測(cè)性相關(guān)性損益雙重性2.特征3.分類靜態(tài)風(fēng)險(xiǎn)動(dòng)態(tài)風(fēng)險(xiǎn)投資前期風(fēng)險(xiǎn)開發(fā)建設(shè)期間風(fēng)險(xiǎn)租售階段風(fēng)險(xiǎn)社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)政策風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)純粹風(fēng)險(xiǎn)投機(jī)風(fēng)險(xiǎn)分類性質(zhì)效應(yīng)來源時(shí)間4.分析方法概率分析法頭腦風(fēng)暴法分析方法德爾菲法盈虧平衡法敏感性分析法二、盈虧平衡分析法1.定義

盈虧平衡分析（BEP）又稱保本點(diǎn)分析或量本利分析法，是根據(jù)產(chǎn)品的業(yè)務(wù)量（產(chǎn)量或銷量）、成本、利潤之間的相互制約關(guān)系而進(jìn)行的綜合分析，目的是找出影響房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的不確定因素的盈虧界線（找出盈利到虧損的臨界點(diǎn)），確定合理的產(chǎn)量，正確規(guī)劃生產(chǎn)發(fā)展水平及風(fēng)險(xiǎn)的大小。

房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目盈虧平衡考查的是開發(fā)面積與開發(fā)成本（銷售收入）之間的關(guān)系。2.線性盈虧平衡分析法的假設(shè)條件假設(shè)條件

總成本費(fèi)用（銷售收入）是產(chǎn)量的線性函數(shù)開發(fā)面積與銷售面積相等產(chǎn)量等于銷售量開發(fā)期和租售期內(nèi)產(chǎn)品固定成本保持不變單位面積銷售價(jià)格保持不變銷售收入是銷售量的線性函數(shù)只生產(chǎn)單一產(chǎn)品或生產(chǎn)多種產(chǎn)品可換算成單一產(chǎn)品進(jìn)行計(jì)算虧損區(qū)域盈虧平衡點(diǎn)BEP銷售收入盈利區(qū)域總成本線變動(dòng)成本固定成本線固定成本總成本X開發(fā)面積Y收入或成本0變動(dòng)成本線（1）圖解法公式表示：TR（項(xiàng)目總收益）=TC（項(xiàng)目總成本）（2）公式法總收益（TR）=

（單位面積銷售價(jià)格P－單位產(chǎn)品稅金t）×銷售量

=（P-t）Q總成本（TC）=固定成本+可變成本

=固定成本Cf+單位可變成本CV×開發(fā)面積Q

總可變成本即銷售收入（S）盈虧平衡點(diǎn)的開發(fā)面積：表示：盈虧平衡點(diǎn)的開發(fā)面積越小，說明企業(yè)只要達(dá)到很小的開發(fā)面積就可以保本，則開發(fā)項(xiàng)目承受風(fēng)險(xiǎn)能力越強(qiáng)；反之，盈虧平衡點(diǎn)的開發(fā)面積越大，說明項(xiàng)目承受風(fēng)險(xiǎn)能力越差。

盈虧平衡點(diǎn)單位面積銷售價(jià)格：表示：

盈虧平衡點(diǎn)的單位面積銷售價(jià)格指企業(yè)在給定銷售面積的條件下，不發(fā)生虧損的最低單位面積銷售價(jià)格。如果實(shí)際的銷售價(jià)格P小于盈虧平衡點(diǎn)的PB，開發(fā)商將會(huì)虧損，反之盈利。PB越低，說明房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目承受的風(fēng)險(xiǎn)能力越強(qiáng)，反之越差。

經(jīng)營安全率：

（銷售收入）表示：

一般認(rèn)為，經(jīng)營安全率為30％以上時(shí)為安全；25－30％時(shí)較安全，15％－25％時(shí)為不太好；10－14％時(shí)應(yīng)警惕；10％以下時(shí)是危險(xiǎn)經(jīng)營。某房地產(chǎn)開發(fā)投資公司開發(fā)建設(shè)一居民住宅小區(qū)項(xiàng)目，計(jì)劃開發(fā)面積為30000m2，項(xiàng)目固定成本為9000萬元，單位面積的可變成本為2740元/m2，項(xiàng)目建成后售價(jià)8000元/m2，銷售稅率為3.25%。試求盈虧平衡時(shí)的開發(fā)面積及單位面積銷售價(jià)格。3.非線性盈虧平衡分析（1）存在的原因

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中，若房價(jià)過高，或購買力不足，容易導(dǎo)致開發(fā)商降價(jià)促銷；或由于建材市場(chǎng)需求旺盛，單位變動(dòng)成本隨房地產(chǎn)建設(shè)面積的增加不斷上漲。（2）公式法

當(dāng)產(chǎn)量增加時(shí)，產(chǎn)品的價(jià)格下降，分?jǐn)偟絾挝划a(chǎn)品的成本下降，此時(shí)TR（或TC）與Q的關(guān)系就是非線性的。

設(shè)產(chǎn)品的銷售基準(zhǔn)價(jià)格為P，每增加1單位面積開發(fā)，產(chǎn)品價(jià)格下降a，可變成本下降b，固定成本為Cf，基準(zhǔn)可變成本為Cv，則：

TR（Q）=（P-aQ）Q=PQ-aQ2TC（Q）=Cf+（Cv-bQ）Q=Cf+CvQ-bQ2

可見銷售收入TR與年總成本TC與產(chǎn)量的關(guān)系是二次的（非線性）。

令TR=TC可解得QB1和QB2兩個(gè)解（QB1<QB2）。（3）圖解法當(dāng)實(shí)際產(chǎn)量在QB1和QB2之間時(shí)，項(xiàng)目盈利；當(dāng)實(shí)際產(chǎn)量小于QB1時(shí)，項(xiàng)目虧損，QB1為盈虧平衡點(diǎn)產(chǎn)量；當(dāng)產(chǎn)量大于QB2時(shí)，項(xiàng)目也虧損，QB2稱為產(chǎn)量限制點(diǎn)；當(dāng)虧損等于固定成本時(shí)的產(chǎn)量稱為開關(guān)點(diǎn)產(chǎn)量（此時(shí)盈利M=-F，N點(diǎn)為關(guān)門點(diǎn)）對(duì)盈利函數(shù)M（Q）=R-C對(duì)Q求導(dǎo)并令等于零：即d（M）/d（Q）=0可得：P-CV-2（a-b）Q=0，得：Q=（P-Cv）/[2（a-b）]該產(chǎn)量為最大利潤點(diǎn)產(chǎn)量QM。收益/成本盈利區(qū)BEP1BEP20QB1QMEmaxNR（Q）C（Q）QB2開發(fā)面積C（F）CV（Q）QB1QB2——盈虧平衡開發(fā)面積已知某房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目的總收益函數(shù)為Y=-0.003Q2+200Q總成本函數(shù)為C=0.007Q2+8Q+400000。試求：（1）當(dāng)計(jì)劃開發(fā)面積為10000m2時(shí)，項(xiàng)目的盈虧狀況分析？（2）該項(xiàng)目的盈虧平衡點(diǎn)的開發(fā)面積是多少？（3）項(xiàng)目的最大利潤是多少？盈虧平衡分析的應(yīng)用：

1.指出企業(yè)不虧損的最低年產(chǎn)（銷）量、單價(jià)、單位變動(dòng)成本，分析、判斷項(xiàng)目經(jīng)營安全率。

2.應(yīng)用盈虧分析可以用于多方案的擇優(yōu)：設(shè)兩個(gè)互斥方案的經(jīng)濟(jì)效果都受某不確定因素x的影響，我們把x看作一個(gè)變量，則兩個(gè)方案的經(jīng)濟(jì)效果指標(biāo)可表示為：某房地產(chǎn)開發(fā)公司需要在該城一環(huán)、二環(huán)、三環(huán)路，三個(gè)地段選擇一處建造商品樓，要求建筑面積為1萬m2，其具體條件如下表所示。問應(yīng)該在哪里進(jìn)行開發(fā)可以取得最佳收益？三、敏感性分析（一）敏感性分析概念

在前面盈虧平衡分析中，收入、成本、利潤都隨著產(chǎn)量（價(jià)格、可變成本、服務(wù)期限等）的變化而變化。從而影響到項(xiàng)目的盈利水平或可行性。

對(duì)于技術(shù)經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)指標(biāo)而言，同樣也可能因?yàn)轭A(yù)計(jì)的某個(gè)因素的變化而引起指標(biāo)的變化。如內(nèi)部收益率就可能受到現(xiàn)金流入流出（產(chǎn)量、可變成本、價(jià)格）的變化、服務(wù)期的變化而變化。

但是在所有影響這些指標(biāo)的因素中，發(fā)生變化時(shí)，對(duì)指標(biāo)的影響程度卻并不是相同的。有些影響較小，而另一些影響可能較大。

這些因自身變化而引起指標(biāo)變化的因素通常稱為不確定性因素。

如果某一不確定性因素的變化對(duì)指標(biāo)影響較大時(shí)，則稱該指標(biāo)對(duì)這一不確定性因素敏感。該不確定性因素則稱為該指標(biāo)的敏感性因素。

否則，稱指標(biāo)對(duì)不確定性因素不敏感，不確定因素為非敏感性因素。

所謂的敏感性分析就是要判明對(duì)于指標(biāo)而言哪些是敏感性因素，并估計(jì)敏感性因素的變化對(duì)方案經(jīng)濟(jì)效果的影響程度，并分析該因素達(dá)到臨界值時(shí)項(xiàng)目的承受能力。

敏感性分析，根據(jù)一次改變因素個(gè)數(shù)的多少，分為單因素敏感性分析（一次只改變一個(gè)因素）、多因素敏感性分析（一次同時(shí)改變兩個(gè)或兩個(gè)以上的因素）。（二）敏感性分析的主要步驟計(jì)算變動(dòng)因素的臨界點(diǎn)選擇需要分析的不確定性因素確定進(jìn)行敏感性分析的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)計(jì)算不確定因素變動(dòng)引起的評(píng)價(jià)指標(biāo)的變動(dòng)值。計(jì)算敏感度系數(shù)并對(duì)敏感因素進(jìn)行排序

β=ΔA/ΔF（三）敏感度系數(shù)計(jì)算公式——指標(biāo)的變化率——不確定因素的變化率（四）單因素敏感性分析步驟

（1）確定敏感性分析指標(biāo)

一般選擇最能夠反映投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)作為分析對(duì)象。可根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的特點(diǎn)、研究階段、實(shí)際需求情況而選取不同的指標(biāo)。通常作為房地產(chǎn)投資項(xiàng)目敏感性分析財(cái)務(wù)指標(biāo)的NPV，IRR，投資回收期等。主要分析方案狀態(tài)和因素變化對(duì)方案投資回收快慢的影響，則可以選用投資回收期；主要分析產(chǎn)品價(jià)格波動(dòng)對(duì)方案凈收益的影響，則選NPV；主要分析投資大小對(duì)方案回收能力的影響，則可選擇IRR。機(jī)會(huì)研究階段可選用靜態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)，初步可行性研究和可行性研究階段一般選用動(dòng)態(tài)指標(biāo)。

（2）