武漢某集團(tuán)公司上市主業(yè)資產(chǎn)項(xiàng)目土地權(quán)價(jià)格評估

土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告項(xiàng)目名稱：武漢**（集團(tuán)）公司整合上市主業(yè)資產(chǎn)收購項(xiàng)目土地使用權(quán)價(jià)格評估（湖北省武漢市青山區(qū)）受托估價(jià)單位：武漢**地產(chǎn)評估咨詢有限責(zé)任公司土地估價(jià)報(bào)告編號:提交估價(jià)報(bào)告日期：二ＯＯ九年七月三十一日關(guān)鍵詞:湖北省武漢市武漢**（集團(tuán)）公司整合上市主業(yè)資產(chǎn)收購武漢**地產(chǎn)評估咨詢有限責(zé)任公司二ＯＯ九年土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告第一部分總述一、估價(jià)項(xiàng)目名稱武漢**（集團(tuán)）公司整合上市主業(yè)資產(chǎn)收購項(xiàng)目土地使用權(quán)價(jià)格評估（湖北省武漢市）二、委托估價(jià)方委托單位：武漢**（集團(tuán)）公司單位地址：青山區(qū)廠前法人代表：**聯(lián)系人：**聯(lián)系電話：**郵政編碼：主營業(yè)務(wù)范圍：冶金產(chǎn)品及副產(chǎn)品、冶金礦產(chǎn)品和鋼鐵延伸產(chǎn)品、化工產(chǎn)品、建筑材料、冶金輔助材料、成套冶金設(shè)備、機(jī)電設(shè)備設(shè)計(jì)、制造；汽車（不含小轎車）銷售；設(shè)計(jì)、制作、發(fā)布、代理國內(nèi)各類廣告業(yè)務(wù)；化工產(chǎn)品（包含危險(xiǎn)品）、煉焦、燃?xì)馍a(chǎn)和供應(yīng)、化肥制造與銷售（以上范圍僅限持證的營業(yè)單位經(jīng)營）。

兼營業(yè)務(wù)范圍：工業(yè)技術(shù)開發(fā)、咨詢服務(wù)（含集團(tuán)公司成員單位經(jīng)營范圍；主兼營中國家有專項(xiàng)規(guī)定的項(xiàng)目經(jīng)審批后方可經(jīng)營）。三、受托估價(jià)方受托估價(jià)機(jī)構(gòu)：武漢**地產(chǎn)評估咨詢有限責(zé)任公司機(jī)構(gòu)地址：武漢漢口建設(shè)大道971號執(zhí)業(yè)范圍：全國范圍內(nèi)從事土地評估業(yè)務(wù)資格證書有效期限：2010年6月30日注冊號：A200942003法人代表：***聯(lián)系人：***聯(lián)系電話：傳真：郵編：四、估價(jià)目的按照原國家土地管理局令第8號《國有企業(yè)改革中劃撥土地使用權(quán)管理暫行規(guī)定》、國土資源部《關(guān)于加強(qiáng)土地資產(chǎn)管理促進(jìn)國有企業(yè)改革和發(fā)展的若干意見》（國土資發(fā)[1999]433號）、《關(guān)于改革土地估價(jià)結(jié)果確認(rèn)和土地資產(chǎn)處置審批辦法的通知》（國土資發(fā)[2001]44號）、《關(guān)于印發(fā)〈企業(yè)改制土地資產(chǎn)處置審批意見（試行）〉和〈土地估價(jià)報(bào)告?zhèn)浒皋k法（試行）〉的通知》（國土資廳發(fā)[2001]42號）、《國土資源部辦公廳關(guān)于完善企業(yè)改制土地估價(jià)報(bào)告?zhèn)浒赣嘘P(guān)事宜的通知》（國土資廳函[2009]311號）文件要求以及根據(jù)《湖北省國土資源廳關(guān)于核準(zhǔn)武漢**（集團(tuán)）公司主業(yè)資產(chǎn)整合上市涉及土地資產(chǎn)處置總體方案的函》（鄂土資函[2009]821號），核準(zhǔn)采用授權(quán)經(jīng)營方式對原劃撥土地使用權(quán)進(jìn)行處置，現(xiàn)委托對此次整合上市主業(yè)資產(chǎn)收購所涉及的13宗工業(yè)及科研用地進(jìn)行價(jià)格評估，為武漢**（集團(tuán)）公司進(jìn)行土地資產(chǎn)處置及確定土地使用權(quán)價(jià)格提供參考依據(jù)。五、估價(jià)依據(jù)（一）國家有關(guān)部門頒布的法律、法規(guī)1、《中華人民共和國土地管理法》（2004年8月28日第十屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第十一次會議《關(guān)于修改〈中華人民共和國土地管理法〉的決定》第二次修正）2、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》（中華人民共和國主席令第72號）3、《中華人民共和國土地管理法實(shí)施條例》4、《大中型水利水電工程建設(shè)征地補(bǔ)償和移民安置條例》（中華人民共和國國務(wù)院令第471號）5、《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》（國務(wù)院令第55號）6、《劃撥土地使用權(quán)管理暫行辦法》（1992年國家土地管理局令第1號）7、《國有企業(yè)改革中劃撥土地使用權(quán)管理暫行規(guī)定》（原國家國土資源局8號令）8、國土資源部《關(guān)于改革土地估價(jià)結(jié)果確認(rèn)和土地資產(chǎn)處置審批辦法的通知》（國土資發(fā)[2001]44號）9、國土資源部辦公廳“關(guān)于印發(fā)《企業(yè)改制土地資產(chǎn)處置審批意見（試行）》和《土地估價(jià)報(bào)告?zhèn)浒皋k法（試行）》的通知”（國土資廳發(fā)[2001]42號）10、《國土資源部辦公廳關(guān)于完善企業(yè)改制土地估價(jià)報(bào)告?zhèn)浒赣嘘P(guān)事宜的通知》（國土資廳函[2009]311號）11、《土地登記辦法》（國土資源部令第40號）12、國土資源部《關(guān)于加強(qiáng)土地資產(chǎn)管理促進(jìn)國有企業(yè)改革和發(fā)展的若干意見》（國土資發(fā)[1999]433號）13、中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《土地利用現(xiàn)狀分類》(GB/T21010-2007)14、國土資源部關(guān)于嚴(yán)格按國家標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施《城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程》和《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》的通知（國土資發(fā)[2002]195號）15、國土資源部《關(guān)于發(fā)布實(shí)施〈全國工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)〉的通知》（國土資發(fā)[2006]307號）16、國土資源部《關(guān)于調(diào)整工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施政策的通知》（國土資發(fā)[2009]56號）（二）地方政府及有關(guān)部門頒布的法規(guī)、條例、文件、通知1、《湖北省土地管理實(shí)施辦法》（1999年9月27日湖北省第九屆人民代表大會常務(wù)委員會第十二次會議修訂）2、《武漢市土地交易管理辦法》（武漢市人民政府令第134號）3、《湖北省土地管理實(shí)施辦法（第二次修正）》4、《省物價(jià)局省財(cái)政廳關(guān)于降低部分住房建設(shè)行政事業(yè)性收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的通知》（鄂價(jià)房服[2002]47號）5、《關(guān)于印發(fā)〈湖北省耕地占用稅適用稅額標(biāo)準(zhǔn)〉的通知》（鄂財(cái)稅發(fā)[2008]8號）6、《關(guān)于耕地開墾費(fèi)、土地閑置費(fèi)、土地復(fù)墾費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的復(fù)函》（武價(jià)函[2000]74號）7、《武漢市人民政府關(guān)于加強(qiáng)新菜地開發(fā)建設(shè)基金征收和管理工作的通知》（武政[2007]39號）8、《湖北省水利基金征收使用管理辦法》（湖北省人民政府第182號令）9、《省物價(jià)局、省財(cái)政廳關(guān)于土地統(tǒng)征包干收取不可預(yù)見費(fèi)的通知》（鄂價(jià)房地字[1996]403號）10、《市人民政府關(guān)于實(shí)施武漢市市區(qū)2007年土地級別與基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的通知》（武政[2008]15號）11、《市人民政府關(guān)于公布武漢市市區(qū)土地出讓金租金標(biāo)準(zhǔn)的通知》（武政[2004]39號）12、《武漢市物價(jià)局、房產(chǎn)管理局關(guān)于印發(fā)武漢市房屋重置價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)的通知》（武價(jià)房字(2004)74號）13、《武漢市現(xiàn)行房地產(chǎn)交易征稅標(biāo)準(zhǔn)一覽表》（三）有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)1、中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》2、中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程》（四）其他資料1、委托方提供的有關(guān)資料（1）待估宗地《國有土地使用證》（2）待估宗地《房屋所有權(quán)證》2、估價(jià)人員現(xiàn)場勘察、調(diào)查、收集的相關(guān)資料六、估價(jià)基準(zhǔn)日二ＯＯ九年六月三十日七、估價(jià)日期二ＯＯ九年六月二十七日至七月三十一日八、地價(jià)定義1、用途設(shè)定：估價(jià)對象中宗地武鋼-鄂-武漢市-劃-5、8的土地登記用途為工業(yè)用地，宗地武鋼-鄂-武漢市-劃-13的土地登記用途為科研，其余宗地的土地登記用途均為工業(yè)；待估宗地中除了宗地武鋼-鄂-武漢市-劃-13的實(shí)際用途為科研用地，其余宗地的實(shí)際用途均為工業(yè)用地；根據(jù)中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《土地利用現(xiàn)狀分類》(GB/T21010-2007)的規(guī)定，待估宗地中除了宗地武鋼-鄂-武漢市-劃-13的設(shè)定用途為科教用地，其余宗地的設(shè)定用途均為工業(yè)用地。2、開發(fā)程度設(shè)定：估價(jià)對象中除了宗地武鋼-鄂-武漢市-劃-13的實(shí)際開發(fā)程度為宗地紅線外“六通”（通路、供電、通訊、供水、排水、通氣）和宗地紅線內(nèi)“六通”（通路、供電、通訊、供水、排水、通氣）及場地平整，其余宗地的實(shí)際開發(fā)程度為宗地紅線外“五通”（通路、供電、通訊、供水、排水）和宗地紅線內(nèi)“五通”（通路、供電、通訊、供水、排水）及場地平整?？紤]到宗地紅線內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)費(fèi)用已計(jì)入資產(chǎn)評估值中，為了避免資產(chǎn)重復(fù)計(jì)算，本次評估設(shè)定的土地開發(fā)程度均指宗地紅線外的基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)程度和宗地紅線內(nèi)場地平整狀況。設(shè)定的宗地開發(fā)程度為：待估宗地中除了武鋼-鄂-武漢市-劃-13設(shè)定宗地紅線外“六通”（通路、供電、通訊、供水、排水、通氣）和場地平整，其余宗地的設(shè)定開發(fā)程度均為宗地紅線外“五通”（通路、供電、通訊、供水、排水）和場地平整。3、土地利用和規(guī)劃條件說明：待估宗地容積率根據(jù)《國有土地使用證》和《房屋所有權(quán)證》證載面積計(jì)算。武鋼-鄂-武漢市-劃-1容積率為2815.64/25763.65=0.11；武鋼-鄂-武漢市-劃-2容積率為10397.62/893766.57=0.01；武鋼-鄂-武漢市-劃-3容積率為27861.09/89072.98=0.31；武鋼-鄂-武漢市-劃-4容積率為2744.34/19037.82=0.14；武鋼-鄂-武漢市-劃-5容積率為45064.92/107831.4=0.42；武鋼-鄂-武漢市-劃-6容積率為7860.68/80492.92=0.10；武鋼-鄂-武漢市-劃-7容積率為708.77/22140.31=0.17；武鋼-鄂-武漢市-劃-8容積率為11172.94/28790.07=0.39；武鋼-鄂-武漢市-劃-9容積率為17659.45/39091.94=0.45；武鋼-鄂-武漢市-劃-10容積率為3311.93/19045.68=0.17；武鋼-鄂-武漢市-劃-11容積率為6619.16/112033.15=0.06；武鋼-鄂-武漢市-劃-12容積率為19459.06/74573.05=0.26；武鋼-鄂-武漢市-劃-13容積率為60377.46/61997.46=0.97。4、土地使用權(quán)價(jià)格權(quán)利和年限設(shè)定：估價(jià)對象估價(jià)基準(zhǔn)日時(shí)為劃撥國有建設(shè)用地使用權(quán)，由于委托方因整合上市主業(yè)資產(chǎn)收購的需要，擬采用授權(quán)經(jīng)營方式處置原劃撥土地使用權(quán)。按照《國土資源部辦公廳關(guān)于完善企業(yè)改制土地估價(jià)報(bào)告?zhèn)浒赣嘘P(guān)事宜的通知》（國土資廳函[2009]311號）要求，此次設(shè)定估價(jià)對象土地使用權(quán)價(jià)格包括以下兩種類型：劃撥土地使用權(quán)價(jià)格和假設(shè)已經(jīng)取得授權(quán)經(jīng)營的土地使用權(quán)價(jià)格。其中授權(quán)經(jīng)營土地使用權(quán)年限為設(shè)定用途法定最高土地使用年限50年。本報(bào)告評估的土地使用權(quán)價(jià)格是在上述設(shè)定用途、開發(fā)程度、容積率、土地使用年限條件下于2009年6月30日的劃撥和授權(quán)經(jīng)營土地使用權(quán)價(jià)格（設(shè)定用途法定最高土地使用年限的土地使用權(quán)價(jià)格）。估價(jià)對象土地登記用途、設(shè)定用途、設(shè)定年期、實(shí)際及設(shè)定開發(fā)程度等狀況詳見《待估宗地地價(jià)定義一覽表》（詳見表1-1）。表1-1待估宗地地價(jià)定義設(shè)定條件一覽表宗地編號土地登記用途評估設(shè)定用途估價(jià)基準(zhǔn)日的實(shí)際際開發(fā)程度評估設(shè)定開發(fā)程度度評估設(shè)定容積率土地使用權(quán)價(jià)格權(quán)權(quán)利設(shè)定1價(jià)格權(quán)利設(shè)定2是否存在他項(xiàng)權(quán)利利土地使用權(quán)價(jià)格權(quán)權(quán)利設(shè)定2評估設(shè)定土地使用用年限（年）武鋼-鄂-武漢市-劃-1工業(yè)工業(yè)用地宗地紅線外“五通通”（通路、供供電、通訊、供供水、排水）及及宗地紅線內(nèi)內(nèi)場地平整宗地紅線外“五通通”（通路、供供電、通訊、供供水、排水）及及宗地紅線內(nèi)內(nèi)場地平整0.11劃撥授權(quán)經(jīng)營50否武鋼-鄂-武漢市-劃-2工業(yè)工業(yè)用地宗地紅線外“五通通”（通路、供供電、通訊、供供水、排水）及及宗地紅線內(nèi)內(nèi)場地平整宗地紅線外“五通通”（通路、供供電、通訊、供供水、排水）及及宗地紅線內(nèi)內(nèi)場地平整0.01劃撥授權(quán)經(jīng)營50否武鋼-鄂-武漢市-劃-3工業(yè)工業(yè)用地宗地紅線外“五通通”（通路、供供電、通訊、供供水、排水）及及宗地紅線內(nèi)內(nèi)場地平整宗地紅線外“五通通”（通路、供供電、通訊、供供水、排水）及及宗地紅線內(nèi)內(nèi)場地平整0.31劃撥授權(quán)經(jīng)營50否武鋼-鄂-武漢市-劃-4工業(yè)工業(yè)用地宗地紅線外“五通通”（通路、供供電、通訊、供供水、排水）及及宗地紅線內(nèi)內(nèi)場地平整宗地紅線外“五通通”（通路、供供電、通訊、供供水、排水）及及宗地紅線內(nèi)內(nèi)場地平整0.14劃撥授權(quán)經(jīng)營50否武鋼-鄂-武漢市-劃-5工業(yè)用地工業(yè)用地宗地紅線外“五通通”（通路、供供電、通訊、供供水、排水）及及宗地紅線內(nèi)內(nèi)場地平整宗地紅線外“五通通”（通路、供供電、通訊、供供水、排水）及及宗地紅線內(nèi)內(nèi)場地平整0.42劃撥授權(quán)經(jīng)營50否武鋼-鄂-武漢市-劃-6工業(yè)工業(yè)用地宗地紅線外“五通通”（通路、供供電、通訊、供供水、排水）及及宗地紅線內(nèi)內(nèi)場地平整宗地紅線外“五通通”（通路、供供電、通訊、供供水、排水）及及宗地紅線內(nèi)內(nèi)場地平整0.10劃撥授權(quán)經(jīng)營50否武鋼-鄂-武漢市-劃-7工業(yè)工業(yè)用地宗地紅線外“五通通”（通路、供供電、通訊、供供水、排水）及及宗地紅線內(nèi)內(nèi)場地平整宗地紅線外“五通通”（通路、供供電、通訊、供供水、排水）及及宗地紅線內(nèi)內(nèi)場地平整0.17劃撥授權(quán)經(jīng)營50否武鋼-鄂-武漢市-劃-8工業(yè)用地工業(yè)用地宗地紅線外“五通通”（通路、供供電、通訊、供供水、排水）及及宗地紅線內(nèi)內(nèi)場地平整宗地紅線外“五通通”（通路、供供電、通訊、供供水、排水）及及宗地紅線內(nèi)內(nèi)場地平整0.39劃撥授權(quán)經(jīng)營50否武鋼-鄂-武漢市-劃-9工業(yè)工業(yè)用地宗地紅線外“五通通”（通路、供供電、通訊、供供水、排水）及及宗地紅線內(nèi)內(nèi)場地平整宗地紅線外“五通通”（通路、供供電、通訊、供供水、排水）及及宗地紅線內(nèi)內(nèi)場地平整0.45劃撥授權(quán)經(jīng)營50否武鋼-鄂-武漢市-劃-100工業(yè)工業(yè)用地宗地紅線外“五通通”（通路、供供電、通訊、供供水、排水）及及宗地紅線內(nèi)內(nèi)場地平整宗地紅線外“五通通”（通路、供供電、通訊、供供水、排水）及及宗地紅線內(nèi)內(nèi)場地平整0.17劃撥授權(quán)經(jīng)營50否武鋼-鄂-武漢市-劃-111工業(yè)工業(yè)用地宗地紅線外“五通通”（通路、供供電、通訊、供供水、排水）及及宗地紅線內(nèi)內(nèi)場地平整宗地紅線外“五通通”（通路、供供電、通訊、供供水、排水）及及宗地紅線內(nèi)內(nèi)場地平整0.06劃撥授權(quán)經(jīng)營50否武鋼-鄂-武漢市-劃-122工業(yè)工業(yè)用地宗地紅線外“五通通”（通路、供供電、通訊、供供水、排水）及及宗地紅線內(nèi)內(nèi)場地平整宗地紅線外“五通通”（通路、供供電、通訊、供供水、排水）及及宗地紅線內(nèi)內(nèi)場地平整0.26劃撥授權(quán)經(jīng)營50否武鋼-鄂-武漢市-劃-133科研科教用地宗地紅線外“六通通”（通路、供供電、通訊、供供水、排水、通通氣）及宗地地紅線內(nèi)場地地平整宗地紅線外“六通通”（通路、供供電、通訊、供供水、排水、通通氣）及宗地地紅線內(nèi)場地地平整0.97劃撥授權(quán)經(jīng)營50否九、估價(jià)結(jié)果根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》，估價(jià)人員依據(jù)土地估價(jià)的的基本原則理論和方法，在充分分析估價(jià)對象所在區(qū)域的地價(jià)影響因素和掌握的土地市場交易資料的基礎(chǔ)上，按照土地估價(jià)程序，選擇合適的估價(jià)方法得出估價(jià)對象本次地價(jià)定義條件下的土地評估結(jié)果如下：土地總面積：1573637平方米授權(quán)經(jīng)營土地使用權(quán)總地價(jià)：139011.7萬元大寫：壹拾叁億玖仟零壹拾壹萬柒仟元整劃撥土地使用權(quán)總地價(jià)：108549.54萬元大寫：壹拾億零捌仟伍佰肆拾玖萬伍仟肆佰元整土地出讓金總額：30462.16萬元大寫：叁億零肆佰陸拾貳萬壹仟陸佰元整貨幣種類：人民幣詳見《土地估價(jià)結(jié)果一覽表》（表1-2）其中：1、武鋼-鄂-武漢市-劃-1：土地面積：25763.65平方米（1）劃撥土地使用權(quán)價(jià)格土地單價(jià)：718元/平方米總地價(jià)：1849.83萬元（2）授權(quán)經(jīng)營土地使用權(quán)價(jià)格土地單價(jià)：904元/平方米總地價(jià)：2329.03萬元（3）土地出讓金總額：479.2萬元2、武鋼-鄂-武漢市-劃-2：土地面積：893766.57平方米（1）劃撥土地使用權(quán)價(jià)格土地單價(jià)：719元/平方米總地價(jià)：64261.81萬元（2）授權(quán)經(jīng)營土地使用權(quán)價(jià)格土地單價(jià)：905元/平方米總地價(jià)：80885.87萬元（3）土地出讓金總額：16624.06萬元3、武鋼-鄂-武漢市-劃-3：土地面積：89072.98平方米（1）劃撥土地使用權(quán)價(jià)格土地單價(jià)：744元/平方米總地價(jià)：6627.03萬元（2）授權(quán)經(jīng)營土地使用權(quán)價(jià)格土地單價(jià)：930元/平方米總地價(jià)：8283.79萬元（3）土地出讓金總額：1656.76萬元4、武鋼-鄂-武漢市-劃-4：土地面積：19037.82平方米（1）劃撥土地使用權(quán)價(jià)格土地單價(jià)：549元/平方米總地價(jià)：1045.18萬元（2）授權(quán)經(jīng)營土地使用權(quán)價(jià)格土地單價(jià)：735元/平方米總地價(jià)：1399.28萬元（3）土地出讓金總額：354.1萬元5、武鋼-鄂-武漢市-劃-5：：土地面積：1077831.44平方米（1）劃撥土地使用權(quán)權(quán)價(jià)格土地單價(jià)：5411元/平方米總地價(jià)：58333.68萬元元（2）授權(quán)經(jīng)營土地使使用權(quán)價(jià)格土地單價(jià)：7277元/平方米總地價(jià)：78399.34萬元元（3）土地出讓金總額額：20055.66萬元元6、武鋼-鄂-武漢市-劃-6：：土地面積：804492.922平方米（1）劃撥土地使用權(quán)權(quán)價(jià)格土地單價(jià)：5299元/平方米總地價(jià)：42588.07萬元元（2）授權(quán)經(jīng)營土地使使用權(quán)價(jià)格土地單價(jià)：7155元/平方米總地價(jià)：57555.24萬元元（3）土地出讓金總額額：14977.17萬元元7、武鋼-鄂-武漢市-劃-7：：土地面積：221140.311平方米（1）劃撥土地使用權(quán)權(quán)價(jià)格土地單價(jià)：5277元/平方米總地價(jià)：11666.79萬元元（2）授權(quán)經(jīng)營土地使使用權(quán)價(jià)格土地單價(jià)：7133元/平方米總地價(jià)：15788.6萬元（3）土地出讓金總額額：411..81萬元8、武鋼-鄂-武漢市-劃-8：：土地面積：287790.077平方米（1）劃撥土地使用權(quán)權(quán)價(jià)格土地單價(jià)：5211元/平方米總地價(jià)：14999.96萬元元（2）授權(quán)經(jīng)營土地使使用權(quán)價(jià)格土地單價(jià)：7077元/平方米總地價(jià)：20355.46萬元元（3）土地出讓金總額額：535..5萬元9、武鋼-鄂-武漢市-劃-9：：土地面積：390091.944平方米（1）劃撥土地使用權(quán)權(quán)價(jià)格土地單價(jià)：4700元/平方米總地價(jià)：18377.32萬元元（2）授權(quán)經(jīng)營土地使使用權(quán)價(jià)格土地單價(jià)：6155元/平方米總地價(jià)：24044.15萬元元（3）土地出讓金總額額：566..83萬元10、武鋼-鄂--武漢市-劃-10：土地面積：190045.688平方米（1）劃撥土地使用權(quán)權(quán)價(jià)格土地單價(jià)：5100元/平方米總地價(jià)：971..33萬元（2）授權(quán)經(jīng)營土地使使用權(quán)價(jià)格土地單價(jià)：6966元/平方米總地價(jià)：13255.58萬元元（3）土地出讓金總額額：354..25萬元11、武鋼-鄂--武漢市-劃-11：土地面積：1122033.115平方米（1）劃撥土地使用權(quán)權(quán)價(jià)格土地單價(jià)：5166元/平方米總地價(jià)：57800.91萬元元（2）授權(quán)經(jīng)營土地使使用權(quán)價(jià)格土地單價(jià)：7022元/平方米總地價(jià)：78644.73萬元元（3）土地出讓金總額額：20833.82萬元元12、武鋼-鄂--武漢市-劃-12：土地面積：745573.055平方米（1）劃撥土地使用權(quán)權(quán)價(jià)格土地單價(jià)：7122元/平方米總地價(jià)：53099.6萬元（2）授權(quán)經(jīng)營土地使使用權(quán)價(jià)格土地單價(jià)：8988元/平方米總地價(jià)：66966.66萬元元（3）土地出讓金總額額：13877.06萬元元13、武鋼-鄂--武漢市-劃-13：土地面積：619997.466平方米（1）劃撥土地使用權(quán)權(quán)價(jià)格土地單價(jià)：13008元/平方米總地價(jià)：81088.03萬元元（2）授權(quán)經(jīng)營土地使使用權(quán)價(jià)格土地單價(jià)：17112元/平方米總地價(jià)：106113.97萬萬元（3）土地出讓金總額額：25055.94萬元元十、需要特殊說明明的事項(xiàng)（一）假設(shè)條件1、委托方合法有償償取得土地使使用權(quán)，并支支付有關(guān)稅費(fèi)費(fèi)。2、估價(jià)對象在設(shè)定定用途下得到到最有效利用用，并會產(chǎn)生生相應(yīng)的土地地收益。3、待估宗地與其它它生產(chǎn)要素相相結(jié)合，能滿滿足設(shè)定使用用年限內(nèi)經(jīng)營營管理的正常常進(jìn)行，保證證公司的持續(xù)續(xù)發(fā)展。4、在估價(jià)基準(zhǔn)日地地產(chǎn)市場為公公正、公開、公公平的均衡市市場。5、任何有關(guān)待估宗宗地的運(yùn)作方方式、程序符符合國家、地地方的有關(guān)法法律、法規(guī)。6、委托方提供資料料屬實(shí)。7、評估設(shè)定的土地地開發(fā)程度為為宗地紅線外外的基礎(chǔ)設(shè)施施開發(fā)程度及及紅線內(nèi)場地地平整狀況。（二）本報(bào)告使用用限制條件1、本報(bào)告及估價(jià)結(jié)結(jié)果僅為本報(bào)報(bào)告設(shè)定的評評估目的服務(wù)務(wù)，當(dāng)用于其其它目的，本本報(bào)告評估結(jié)結(jié)果無效。2、本報(bào)告估價(jià)結(jié)果果是在滿足地地價(jià)定義所設(shè)設(shè)定條件下的的土地使用權(quán)權(quán)價(jià)格，若待待估宗地的土土地利用方式式、估價(jià)基準(zhǔn)準(zhǔn)日、土地開開發(fā)狀況、土土地使用年限限、土地面積積等影響地價(jià)價(jià)的因素發(fā)生生變化，該評評估價(jià)格應(yīng)作作相應(yīng)調(diào)整。3、本報(bào)告必須完整整使用，對僅僅使用報(bào)告中中的部分內(nèi)容容所導(dǎo)致的有有關(guān)損失，受受托估價(jià)機(jī)構(gòu)構(gòu)不承擔(dān)責(zé)任任。4、報(bào)告中有關(guān)待估估宗地的土地地權(quán)屬狀況、土土地面積等以以國土資源管管理部門核發(fā)發(fā)的《國有土土地使用證》為為準(zhǔn)。其中宗宗地武鋼-鄂-武漢市-劃-10的土地面積190455.68㎡，依據(jù)《國有土土地使用證》記事欄上有記載：根據(jù)武土資函（2005）302號《關(guān)于同意國有土地使用權(quán)劃轉(zhuǎn)的批復(fù)》，將本宗地部分土地面積為14044.02㎡的國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給武漢鋼鐵集團(tuán)宏信置業(yè)發(fā)展有限公司，本宗地剩余土地面積為19045.68㎡。5、土地估價(jià)報(bào)告和和結(jié)果的使用用有效期自估估價(jià)基準(zhǔn)日起起一年內(nèi)有效效。（三）資料來源說說明1、土地利用狀況、權(quán)權(quán)屬資料由委委托方提供。2、土地區(qū)位條件、地地產(chǎn)市場交易易資料等評估估相關(guān)資料由由土地估價(jià)師師現(xiàn)場勘察整整理得到。3、估價(jià)人員根據(jù)國國家有關(guān)法律律、法規(guī)、估估價(jià)規(guī)程及地地方有關(guān)地價(jià)價(jià)評估技術(shù)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合待待估宗地具體體狀況，確定定估價(jià)原則、方方法及參數(shù)的的選取。（四）估價(jià)中的特特殊處理1、估價(jià)對象估價(jià)基準(zhǔn)準(zhǔn)日時(shí)為國有有劃撥土地，委委托方因整合合上市主業(yè)資資產(chǎn)收購的需需要，擬采用用授權(quán)經(jīng)營方方式處置原劃劃撥土地使用用權(quán)。依據(jù)《國國土資源部辦辦公廳關(guān)于完完善企業(yè)改制制土地估價(jià)報(bào)報(bào)告?zhèn)浒赣嘘P(guān)關(guān)事宜的通知知》（國土資資廳函[20099]311號）要求，此此次設(shè)定估價(jià)價(jià)對象土地價(jià)價(jià)格包含兩種種類型：劃撥撥土地使用權(quán)權(quán)價(jià)格和假定定已取得授權(quán)權(quán)經(jīng)營的土地地使用權(quán)價(jià)格格。本次評估估的地價(jià)內(nèi)涵涵詳見報(bào)告中中的“地價(jià)定義”，本報(bào)告評評估結(jié)果對應(yīng)應(yīng)于此地價(jià)內(nèi)內(nèi)涵。特別需需要說明的是是，該估價(jià)結(jié)結(jié)果中涉及的的授權(quán)經(jīng)營土土地使用權(quán)從從權(quán)能上小于于出讓土地使使用權(quán)的權(quán)能能。出讓土地地可以在使用用年期內(nèi)可依依法轉(zhuǎn)讓、租租賃或抵押等等，而授權(quán)經(jīng)經(jīng)營的土地處處分權(quán)受到一一定限制，土土地使用權(quán)在在使用年期內(nèi)內(nèi)可依法作價(jià)價(jià)出資（入股股）、租賃，或或在集團(tuán)公司司直屬企業(yè)、控控股企業(yè)、參參股企業(yè)之間間轉(zhuǎn)讓，但改改變用途或向向集團(tuán)公司以以外的單位或或個(gè)人轉(zhuǎn)讓時(shí)時(shí)，應(yīng)報(bào)經(jīng)土土地行政主管管部門批準(zhǔn)，并并補(bǔ)繳土地出出讓金。從國國內(nèi)目前關(guān)于于該種類型土土地使用權(quán)的的價(jià)格評估整整體情況看，在在整個(gè)土地價(jià)價(jià)格的確定過過程中并沒有有考慮這種土土地使用權(quán)權(quán)權(quán)能大小的差差異；從另一一方面看，具具有國家授權(quán)權(quán)投資經(jīng)營資資格的國有企企業(yè)在重組改改制的過程中中對其經(jīng)營主主業(yè)所使用的的土地使用權(quán)權(quán)在該企業(yè)長長期持續(xù)經(jīng)營營的前提下，其其向系統(tǒng)外的的企業(yè)轉(zhuǎn)讓該該土地使用權(quán)權(quán)的可能性較較小，因此其其取得的授權(quán)權(quán)經(jīng)營土地使使用權(quán)雖然在在處分權(quán)能上上小于出讓土土地使用權(quán)，在在這種情況下下這種權(quán)能差差異無法量化化，本次估價(jià)價(jià)過程中不對對這種權(quán)能差差異進(jìn)行修正正，授權(quán)經(jīng)營營土地使用權(quán)權(quán)價(jià)格水平基基本等同出讓讓土地使用權(quán)權(quán)價(jià)格水平。2、待估宗地評估設(shè)定定容積率由委委托方提供的的《國有土地地使用證》和和《房屋所有有權(quán)證》證載載面積計(jì)算得得到。若與當(dāng)?shù)赝恋匦姓鞴懿块T門的認(rèn)定不符符，本報(bào)告應(yīng)應(yīng)做相應(yīng)的調(diào)調(diào)整。3、評估人員對估價(jià)價(jià)對象武鋼-鄂-武漢市-劃-13所在的小區(qū)域范圍地產(chǎn)市場場調(diào)查分析發(fā)發(fā)現(xiàn)，該區(qū)域域土地用途類類型主要是住住宅用地以及及鋼鐵冶金鐵鐵道行業(yè)的辦辦公科研土地地，根據(jù)武漢漢市城市規(guī)劃劃以及青山區(qū)區(qū)總體規(guī)劃發(fā)發(fā)展要求，目目前此宗地所所在的小區(qū)域域土地利用的的大多數(shù)是住住宅用途以及及與鋼鐵冶金金行業(yè)的辦公公科研土地，此此外，還有個(gè)個(gè)別的教育用用地。待估宗宗地武鋼-鄂-武漢市-劃-13的土地利用用方向與青山山規(guī)劃的此區(qū)域土地利利用是協(xié)調(diào)的的，也是與區(qū)區(qū)域現(xiàn)狀的土土地利用功能能是協(xié)調(diào)一致致的。另外，根據(jù)武漢市市人民政府《市市人民政府關(guān)關(guān)于公布武漢漢市市區(qū)土地地出讓金租金金標(biāo)準(zhǔn)的通知知》(武政[20044]39號)規(guī)定，科教教用地出讓金金(租金)標(biāo)準(zhǔn)參照同同級別住宅用用地出讓金(租金)標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)時(shí)根據(jù)《武漢漢市市區(qū)土地地級別與基準(zhǔn)準(zhǔn)地價(jià)更新技技術(shù)報(bào)告》（2007年），科教教用地基準(zhǔn)地地價(jià)也是參照照同級別住宅宅用地基準(zhǔn)地地價(jià)進(jìn)行確定定。4、本報(bào)告中所采用用的地價(jià)指數(shù)數(shù)來源于“中國城市地地價(jià)動態(tài)監(jiān)測測網(wǎng)”和《城市地地價(jià)動態(tài)監(jiān)測測分析報(bào)告》公公布的2006--2009年地價(jià)監(jiān)測測數(shù)據(jù)。（五）其它說明明1、委托方對所提供供資料的真實(shí)實(shí)性負(fù)責(zé)，估估價(jià)機(jī)構(gòu)對所所收集資料的的真實(shí)性、準(zhǔn)準(zhǔn)確性負(fù)責(zé)。2、任何單位和個(gè)人人未經(jīng)估價(jià)機(jī)機(jī)構(gòu)書面同意意，不得以任任何形式發(fā)表表、肢解本報(bào)報(bào)告。3、本報(bào)告由武漢***地產(chǎn)評估估咨詢有限責(zé)責(zé)任公司負(fù)責(zé)責(zé)解釋。十一、土地估價(jià)師師簽名姓名土地估價(jià)師資格證證書簽名***981700477***20044202270十二、土地估價(jià)機(jī)機(jī)構(gòu)估價(jià)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人簽簽字：（機(jī)構(gòu)蓋章章）二ＯＯ九年七月三三十一日表1-2土地估估價(jià)結(jié)果一覽覽表估估價(jià)機(jī)機(jī)構(gòu)：武漢***地產(chǎn)評估估咨詢有限責(zé)責(zé)任公司估價(jià)報(bào)告編編號：（武漢漢）**地產(chǎn)[20099]（技）字第135-鄂-武漢市-劃-1號估估價(jià)基基準(zhǔn)日：20009年6月30日估價(jià)基準(zhǔn)日日土地性質(zhì)：：劃撥土地使使用權(quán)（擬授授權(quán)經(jīng)營）估價(jià)基準(zhǔn)日土地使使用者宗地編號宗地名稱土地使用證號編號號宗地位置估價(jià)基準(zhǔn)日登記用用途估價(jià)設(shè)定用途估價(jià)基準(zhǔn)日實(shí)際開開發(fā)程度估價(jià)設(shè)定開發(fā)程度度估價(jià)設(shè)定容積率土地使用權(quán)年限（年）土地面積（平方米米）劃撥授權(quán)經(jīng)營出讓金單價(jià)（元//平方米）出讓金總額（萬元元）備注（出讓金文件件依據(jù)）土地單價(jià)（元/平平方米）總地價(jià)（萬元）土地單價(jià)（元/平平方米）總地價(jià)（萬元）武漢**（集團(tuán)）公司武鋼-鄂-武漢市-劃-1武鋼礦渣廠用地武青用（20011）字第03號青山區(qū)工人村武鋼鋼礦渣廠工業(yè)工業(yè)用地宗地紅線外“五通通”（通路、供供電、通訊、供供水、排水）及及宗地紅線內(nèi)內(nèi)場地平整宗地紅線外“五通通”（通路、供供電、通訊、供供水、排水）及及宗地紅線內(nèi)內(nèi)場地平整0.115025763.6557181849.839042329.03186479.2武政[2004]399號文武漢**（集團(tuán)）公司武鋼-鄂-武漢市-劃-2武鋼礦渣廠用地青國用（94）字字第27號青山區(qū)21號公路路南礦渣廠工業(yè)工業(yè)用地宗地紅線外“五通通”（通路、供供電、通訊、供供水、排水）及及宗地紅線內(nèi)內(nèi)場地平整宗地紅線外“五通通”（通路、供供電、通訊、供供水、排水）及及宗地紅線內(nèi)內(nèi)場地平整0.0150893766.55771964261.81190580885.87718616624.066武漢**（集團(tuán)）公司武鋼-鄂-武漢市-劃-3武鋼國貿(mào)公司用地地武國用（20033）字第1980號青山區(qū)八大家（武武鋼材料處八八大家倉庫（北北））工業(yè)工業(yè)用地宗地紅線外“五通通”（通路、供供電、通訊、供供水、排水）及及宗地紅線內(nèi)內(nèi)場地平整宗地紅線外“五通通”（通路、供供電、通訊、供供水、排水）及及宗地紅線內(nèi)內(nèi)場地平整0.315089072.9887446627.039308283.791861656.76武漢**（集團(tuán)）公司武鋼-鄂-武漢市-劃-4武鋼國貿(mào)公司用地地武國用（20033）字第1179號青山鎮(zhèn)（武鋼材料料處青山料廠廠）工業(yè)工業(yè)用地宗地紅線外“五通通”（通路、供供電、通訊、供供水、排水）及及宗地紅線內(nèi)內(nèi)場地平整宗地紅線外“五通通”（通路、供供電、通訊、供供水、排水）及及宗地紅線內(nèi)內(nèi)場地平整0.145019037.8225491045.187351399.28186354.1武漢**（集團(tuán)）公司武鋼-鄂-武漢市-劃-5武鋼國貿(mào)公司用地地武國用（20055）字第0795號青山區(qū)武漢**（集集團(tuán)）公司（武武鋼物資供應(yīng)應(yīng)公司）工業(yè)用地工業(yè)用地宗地紅線外“五通通”（通路、供供電、通訊、供供水、排水）及及宗地紅線內(nèi)內(nèi)場地平整宗地紅線外“五通通”（通路、供供電、通訊、供供水、排水）及及宗地紅線內(nèi)內(nèi)場地平整0.4250107831.445415833.687277839.341862005.66武漢**（集團(tuán)）公司武鋼-鄂-武漢市-劃-6武鋼國貿(mào)公司用地地武國用（20033）字第907號廠前（武鋼物資供供應(yīng)公司油脂脂倉庫）工業(yè)工業(yè)用地宗地紅線外“五通通”（通路、供供電、通訊、供供水、排水）及及宗地紅線內(nèi)內(nèi)場地平整宗地紅線外“五通通”（通路、供供電、通訊、供供水、排水）及及宗地紅線內(nèi)內(nèi)場地平整0.105080492.9225294258.077155755.241861497.17武漢**（集團(tuán)）公司武鋼-鄂-武漢市-劃-7武鋼國貿(mào)公司用地地武國用（20033）字第986號青山區(qū)南崗村（武武鋼物資供應(yīng)應(yīng)公司油庫）工業(yè)工業(yè)用地宗地紅線外“五通通”（通路、供供電、通訊、供供水、排水）及及宗地紅線內(nèi)內(nèi)場地平整宗地紅線外“五通通”（通路、供供電、通訊、供供水、排水）及及宗地紅線內(nèi)內(nèi)場地平整0.175022140.3115271166.797131578.6186411.81武漢**（集團(tuán)）公司武鋼-鄂-武漢市-劃-8武鋼粉末冶金公司司用地武國用（20033）字第94號武漢市青山區(qū)武東東工業(yè)用地工業(yè)用地宗地紅線外“五通通”（通路、供供電、通訊、供供水、排水）及及宗地紅線內(nèi)內(nèi)場地平整宗地紅線外“五通通”（通路、供供電、通訊、供供水、排水）及及宗地紅線內(nèi)內(nèi)場地平整0.395028790.0775211499.967072035.46186535.5武漢**（集團(tuán)）公司武鋼-鄂-武漢市-劃-9武鋼粉末冶金公司司用地武國用（20033）字第1240號武鋼（武鋼粉末冶冶金有限責(zé)任任公司）工業(yè)工業(yè)用地宗地紅線外“五通通”（通路、供供電、通訊、供供水、排水）及及宗地紅線內(nèi)內(nèi)場地平整宗地紅線外“五通通”（通路、供供電、通訊、供供水、排水）及及宗地紅線內(nèi)內(nèi)場地平整0.455039091.9444701837.326152404.15145566.83武漢**（集團(tuán)）公司武鋼-鄂-武漢市-劃-100武鋼粉末冶金公司司用地武國用（20033）字第977號武鋼廠區(qū)（武鋼礦礦建公司）工業(yè)工業(yè)用地宗地紅線外“五通通”（通路、供供電、通訊、供供水、排水）及及宗地紅線內(nèi)內(nèi)場地平整宗地紅線外“五通通”（通路、供供電、通訊、供供水、排水）及及宗地紅線內(nèi)內(nèi)場地平整0.175019045.688510971.336961325.58186354.25武漢**（集團(tuán)）公司武鋼-鄂-武漢市-劃-111武鋼粉末冶金公司司用地武國用（20033）字第980號武鋼廠區(qū)（建工集集團(tuán)）工業(yè)工業(yè)用地宗地紅線外“五通通”（通路、供供電、通訊、供供水、排水）及及宗地紅線內(nèi)內(nèi)場地平整宗地紅線外“五通通”（通路、供供電、通訊、供供水、排水）及及宗地紅線內(nèi)內(nèi)場地平整0.0650112033.1155165780.917027864.731862083.82武漢**（集團(tuán)）公司武鋼-鄂-武漢市-劃-122武鋼研究院用地武國用(20033)字第920號武漢市青山區(qū)武鋼鋼廠區(qū)（武鋼鋼鐵合金廠）工業(yè)工業(yè)用地宗地紅線外“五通通”（通路、供供電、通訊、供供水、排水）及及宗地紅線內(nèi)內(nèi)場地平整宗地紅線外“五通通”（通路、供供電、通訊、供供水、排水）及及宗地紅線內(nèi)內(nèi)場地平整0.265074573.0557125309.68986696.661861387.06武漢**（集團(tuán)）公司武鋼-鄂-武漢市-劃-133武鋼研究院用地武國用(20033)字第905號武漢青山區(qū)冶金二二十二街坊（武武鋼研究所）科研科教用地宗地紅線外“六通通”（通路、供供電、通訊、供供水、排水、通通氣）及宗地地紅線內(nèi)場地地平整宗地紅線外“六通通”（通路、供供電、通訊、供供水、排水、通通氣）及宗地地紅線內(nèi)場地地平整0.975061997.46613088108.03171210613.977404.22505.94合計(jì)1573637108549.554139011.7730462.166一一、上述述土地估價(jià)結(jié)結(jié)果的限定條條件（見下表表）表1-3設(shè)定待估估宗地基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施及其他條條件表宗地編號宗地名稱地面平整狀況周圍道路狀況供電狀況供水狀況排水狀況供暖狀況供氣狀況通訊條件土地權(quán)利限制規(guī)劃限制影響土地價(jià)格的其其他限定條件件武鋼-鄂-武漢市-劃-1武鋼礦渣廠用地場地平整臨支路企業(yè)自備，供電狀狀況較優(yōu)市政供水，供水狀狀況較優(yōu)市政排水，排水狀狀況一般無無較優(yōu)無無無武鋼-鄂-武漢市-劃-2武鋼礦渣廠用地場地平整臨21號公路企業(yè)自備，供電狀狀況較優(yōu)市政供水，供水狀狀況較優(yōu)市政排水，排水狀狀況一般無無較優(yōu)無無無武鋼-鄂-武漢市-劃-3武鋼國貿(mào)公司用地地場地平整臨臨江大道市政供電，供電狀狀況較優(yōu)市政供水，供水狀狀況較優(yōu)市政排水，排水狀狀況一般無無較優(yōu)無無無武鋼-鄂-武漢市-劃-4武鋼國貿(mào)公司用地地場地平整臨臨江大道市政供電，供電狀狀況較優(yōu)市政供水，供水狀狀況較優(yōu)市政排水，排水狀狀況一般無無較優(yōu)無無無武鋼-鄂-武漢市-劃-5武鋼國貿(mào)公司用地地場地平整臨青王公路市政供電，供電狀狀況較優(yōu)市政供水，供水狀狀況較優(yōu)市政排水，排水狀狀況一般無無較優(yōu)無無無武鋼-鄂-武漢市-劃-6武鋼國貿(mào)公司用地地場地平整臨支路市政供電，供電狀狀況較優(yōu)市政供水，供水狀狀況較優(yōu)市政排水，排水狀狀況一般無無較優(yōu)無無無武鋼-鄂-武漢市-劃-7武鋼國貿(mào)公司用地地場地平整臨支路市政供電，供電狀狀況較優(yōu)市政供水，供水狀狀況較優(yōu)市政排水，排水狀狀況一般無無較優(yōu)無無無武鋼-鄂-武漢市-劃-8武鋼粉末冶金公司司用地場地平整臨青化路企業(yè)自備，供電狀狀況較優(yōu)市政供水，供水狀狀況較優(yōu)市政排水，排水狀狀況一般無無較優(yōu)無無無武鋼-鄂-武漢市-劃-9武鋼粉末冶金公司司用地場地平整臨青化路企業(yè)自備，供電狀狀況較優(yōu)市政供水，供水狀狀況較優(yōu)市政排水，排水狀狀況一般無無較優(yōu)無無無武鋼-鄂-武漢市-劃-100武鋼粉末冶金公司司用地場地平整臨青化路企業(yè)自備，供電狀狀況較優(yōu)市政供水，供水狀狀況較優(yōu)市政排水，排水狀狀況一般無無較優(yōu)無無無武鋼-鄂-武漢市-劃-111武鋼粉末冶金公司司用地場地平整臨支路企業(yè)自備，供電狀狀況較優(yōu)市政供水，供水狀狀況較優(yōu)市政排水，排水狀狀況一般無無較優(yōu)無無無武鋼-鄂-武漢市-劃-122武鋼研究院用地場地平整臨環(huán)廠西路企業(yè)自備，供電狀狀況較優(yōu)市政供水，供水狀狀況較優(yōu)市政排水，排水狀狀況一般無無較優(yōu)無無無武鋼-鄂-武漢市-劃-133武鋼研究院用地場地平整臨冶金大道市政供電，供電狀狀況較優(yōu)市政供水，供水狀狀況較優(yōu)市政排水，排水狀狀況較優(yōu)無市政供氣，供氣狀狀況較優(yōu)較優(yōu)無無無二、其他需要說明明的事項(xiàng)：1、待估宗地土地面面積及權(quán)利狀狀況以土地行行政主管部門門核發(fā)的《國國有土地使用用證》為依據(jù)據(jù)。2、本報(bào)告結(jié)果僅作作為武漢**（集團(tuán)）公司司整合上市進(jìn)進(jìn)行土地資產(chǎn)產(chǎn)處置及確定定土地使用權(quán)權(quán)價(jià)格提供參參考依據(jù)。估價(jià)機(jī)構(gòu)：武漢***地產(chǎn)評估估咨詢有限責(zé)責(zé)任公司（加加蓋公章）二ＯＯ九年七月三三十一日第二部分估價(jià)對象象描述及地價(jià)價(jià)影響因素分分析一、估價(jià)對象描述述本次估價(jià)對象為位位于青山區(qū)的十三宗劃撥國有建建設(shè)用地，登記的土地地使用者均為武漢**（集團(tuán)）公司司，其中武鋼-鄂-武漢市-劃-13為科研研用地，其余均為工業(yè)用地地，土地總面面積為15773637平平方米。（一）土地登記狀狀況武鋼-鄂-武漢市-劃-1：：估價(jià)對象的來源：：根據(jù)武漢市市人民政府22001年1月18日頒發(fā)的《國國有土地使用用證》，武漢**（集團(tuán)）公司司通過劃撥方式式取得該宗地的國有建設(shè)設(shè)用地使用權(quán)權(quán)。估價(jià)對象的地理位位置：武漢青青山區(qū)工人村村武鋼礦渣廠廠土地面積：257763.655平方米登記用途：工業(yè)土地使用權(quán)類型：：劃撥《國有土地使用證證》編號：武青國用（2001）字第03號四至：東至鐵路專專用線，南至至武鋼廠區(qū)，西西至礦棉制品品廠，北至武武鋼廠區(qū)。土地級別：工業(yè)用用地Ⅲ級地號：E-04--10-0004圖號：249（11：2000）武鋼-鄂-武漢市-劃-2：：估價(jià)對象的來源：：根據(jù)武漢市市土地管理局局1994年5月8日頒發(fā)的《國國有土地使用用證》，武漢**（集團(tuán)）公司司通過劃撥方式式取得該宗地的國有建建設(shè)用地使用用權(quán)。估價(jià)對象的地理位位置：青山區(qū)21號公路南南礦渣廠土地面積：8933766.557平方米登記用途：工業(yè)土地使用權(quán)類型：：劃撥《國有土地使用證證》編號：青國用（94）字第27號四至：東臨武鋼廠廠區(qū)，南至環(huán)環(huán)廠北路，西西至鐵路專線線，北至21號公路。土地級別：工業(yè)用用地Ⅲ級地號：E-04--09-011武鋼-鄂-武漢市-劃-3：：估價(jià)對象的來源：：根據(jù)武漢市市人民政府22003年9月15日頒發(fā)的《國國有土地使用用證》，武漢**(集團(tuán))公司通過劃撥撥方式取得該該宗地的國有建建設(shè)用地使用用權(quán)。估價(jià)對象的地理位位置：青山區(qū)區(qū)八大家（武武鋼材料處八八大家倉庫（北北））土地面積：890072.988平方米登記用途：工業(yè)土地使用權(quán)類型：：劃撥《國有土地使用證證》編號：武武國用（2003）字第1980號四至：東至中國第第一冶金建設(shè)設(shè)公司，南至至武大鐵路，西西至青山建設(shè)設(shè)四路，北至至臨江大道。土地級別：工業(yè)用用地Ⅲ級地號：E-01--06-0001圖號：244、2245、259、260武鋼-鄂-武漢市-劃-4：：估價(jià)對象的來源：：根據(jù)武漢市市人民政府22003年6月2日頒發(fā)的《國國有土地使用用證》，武漢**(集團(tuán))公司通過劃撥方式式取得該宗地的國有建建設(shè)用地使用用權(quán)。估價(jià)對象的地理位位置：青山鎮(zhèn)鎮(zhèn)（武鋼材料料處青山料廠廠）土地面積：190037.822平方米登記用途：工業(yè)土地使用權(quán)類型：：劃撥《國有土地使用證證》編號：武國用（2003）字第1179號四至：東至武漢石石油化工廠、中中國第一冶金金建設(shè)公司，南南至長青路，西西至通道，北北至臨江大道道。土地級別：工業(yè)用用地Ⅳ級地號：E-05--03-0117圖號：223武鋼-鄂-武漢市-劃-5：：估價(jià)對象的來源：：根據(jù)武漢市市人民政府22005年8月17日頒發(fā)的《國國有土地使用用證》，武漢**(集團(tuán))公司通過劃撥撥方式取得該該宗地的國有建建設(shè)用地使用用權(quán)。估價(jià)對象的地理位位置：青山區(qū)區(qū)武漢**（集團(tuán)）公司司（武鋼物資資供應(yīng)公司）土地面積：1077831.44平方米登記用途：工業(yè)用用地土地使用權(quán)類型：：劃撥《國有土地使用證證》編號：武國用（2005）字第0795號四至：東至武大鐵鐵路，南至洪洪山區(qū)和平鄉(xiāng)鄉(xiāng)居民區(qū)，西西至青王公路路，北至武鋼鋼建筑公司預(yù)預(yù)制場土地級別：工業(yè)用用地Ⅳ級地號：E-08--07-0117圖號：316、3317。武鋼-鄂-武漢市-劃-6：：估價(jià)對象的來源：：根據(jù)武漢市市人民政府22003年5月9日頒發(fā)的《國國有土地使用用證》，武漢**(集團(tuán))公司通過劃撥撥方式取得該該宗地的國有建建設(shè)用地使用用權(quán)。估價(jià)對象的地理位位置：廠前（武武鋼物資供應(yīng)應(yīng)公司油脂倉倉庫）土地面積：804492.922平方米登記用途：工業(yè)土地使用權(quán)類型：：劃撥《國有土地使用證證》編號：武國用（2003）字第907號四至：東至馬路、鐵鐵路，南至馬馬路、鐵路，西西至國貿(mào)鋼材材倉庫，北至至武鋼建設(shè)公公司混凝土站站土地級別：工業(yè)用用地Ⅳ級地號：E-08--07-0221圖號：317、3334、335武鋼-鄂-武漢市-劃-7：：估價(jià)對象的來源：：根據(jù)武漢市市人民政府22003年5月16日頒發(fā)的《國國有土地使用用證》，武漢**(集團(tuán))公司通過劃撥撥方式取得該該宗地的國有建建設(shè)用地使用用權(quán)。估價(jià)對象的地理位位置：青山區(qū)區(qū)南崗村（武武鋼物資供應(yīng)應(yīng)公司油庫）土地面積：221140.311平方米登記用途：工業(yè)土地使用權(quán)類型：：劃撥《國有土地使用證證》編號：武國用（2003）字第986號四至：東至馬路、鐵鐵路，南至武武鋼建設(shè)公司司混凝土站，西西至馬路，北北至馬路、鐵鐵路土地級別：工業(yè)用用地Ⅳ級地號：E-08--08-0008圖號：335武鋼-鄂-武漢市-劃-8：：估價(jià)對象的來源：：根據(jù)武漢市市人民政府22003年1月17日頒發(fā)的《國國有土地使用用證》，武漢**(集團(tuán))公司通過劃撥方式式取得該宗地地的國有建設(shè)用用地使用權(quán)估價(jià)對象的地理位位置：武漢青青山區(qū)武東土地面積：287790.077平方米登記用途：工業(yè)用用地土地使用權(quán)類型：：劃撥《國有土地使用證證》編號：武國用（2003）字第94號四至：東至消防隊(duì)隊(duì)，南至青化化路，西至武武鋼，北至武武鋼土地級別：工業(yè)用用地Ⅳ級地號：E-06--14-0006圖號：336、3337武鋼-鄂-武漢市-劃-9：：估價(jià)對象的來源：：根據(jù)武漢市市人民政府22003年6月9日頒發(fā)的《國國有土地使用用證》，武漢**(集團(tuán))公司通過劃撥方式式取得該宗地地的國有建設(shè)設(shè)用地使用權(quán)權(quán)。估價(jià)對象的地理位位置：青山區(qū)區(qū)武鋼廠區(qū)（武武鋼粉末冶金金有限責(zé)任公公司）土地面積：390091.944平方米登記用途：工業(yè)土地使用權(quán)類型：：劃撥《國有土地使用證證》編號：武國用（2003）字第1240號四至：東至建設(shè)鄉(xiāng)鄉(xiāng)努力村，南南至武東村，西西至武東村，北北至青化路土地級別：工業(yè)用用地Ⅴ級地號：E-07--02-0001圖號：376、3377武鋼-鄂-武漢市-劃-100：估價(jià)對象的來源：：根據(jù)武漢市市人民政府22003年5月16日頒發(fā)的《國國有土地使用用證》，武漢**(集團(tuán))公司通過劃撥撥方式取得該該宗地的國有建設(shè)用用地使用權(quán)估價(jià)對象的地理位位置：武鋼廠廠區(qū)（武鋼礦礦建公司）土地面積：190045.688平方米(《國有土地地使用證》記記事欄上有記記載：根據(jù)武武土資函（2005）302號《關(guān)于同同意國有土地地使用權(quán)劃轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)的批復(fù)》，將將本宗地部分分土地面積為為140444.02㎡的國有土地地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓讓給武漢鋼鐵鐵集團(tuán)宏信置置業(yè)發(fā)展有限限公司，本宗宗地剩余土地地面積為190455.68㎡)登記用途：工業(yè)土地使用權(quán)類型：：劃撥《國有土地使用證證》編號：武國用（2003）字第977號四至：東至建設(shè)鄉(xiāng)鄉(xiāng)努力村，南南至青化路，西西至礦建公司司，北至武鋼鋼土地級別：工業(yè)用用地Ⅳ級地號：E-06--14-0008圖號：337武鋼-鄂-武漢市-劃-111：估價(jià)對象的來源：：根據(jù)武漢市市人民政府22003年5月16日頒發(fā)的《國國有土地使用用證》，武漢**(集團(tuán))公司通過劃撥撥方式取得該該宗地的國有建建設(shè)用地使用用權(quán)估價(jià)對象的地理位位置：武漢青青山區(qū)武鋼廠廠區(qū)（建工集集團(tuán)）土地面積：1122033.115平方米登記用途：工業(yè)土地使用權(quán)類型：：劃撥《國有土地使用證證》編號：武國用（2003）字第980號四至：東至武鋼廠廠區(qū)內(nèi)支路，南南至武鋼廠區(qū)區(qū)，西至武鋼廠廠區(qū)，北至武鋼廠廠區(qū)土地級別：工業(yè)用用地Ⅳ級地號：E-08--07-0220圖號：316、3317、334、335武鋼-鄂-武漢市-劃-122：估價(jià)對象的來源：：根據(jù)武漢市市人民政府22003年5月9日頒發(fā)的《國國有土地使用用證》，武漢**（集團(tuán)）公司司通過劃撥方方式取得該宗宗地的國有建建設(shè)用地使用用權(quán)估價(jià)對象的地理位位置：青山區(qū)區(qū)武鋼廠區(qū)（武武鋼鐵合金廠廠）土地面積：745573.055平方米登記用途：工業(yè)土地使用權(quán)類型：：劃撥《國有土地使用證證》編號：武國用（2003）字第920號四至：東臨環(huán)廠西西路，南至三三硅鋼，西至至鐵路，北至至質(zhì)檢中心土地級別：工業(yè)用用地Ⅲ級地號：E-11--02-0339圖號：299、2298、316武鋼-鄂-武漢市-劃-133：估價(jià)對象的來源：：根據(jù)武漢市市人民政府22003年5月9日頒發(fā)的《國國有土地使用用證》，武漢**（集團(tuán)）公司司通過劃撥方方式取得該宗宗地的國有建建設(shè)用地使用用權(quán)估價(jià)對象的地理位位置：武漢青青山區(qū)冶金二二十二街坊（武武鋼研究所）土地面積：619997.466平方米登記用途：科研土地使用權(quán)類型：：劃撥《國有土地使用證》編號：武國用（2003）字第905號四至：東至工業(yè)四四路，南至鄂鄂洲街，西至至22街民宅，北北至冶金大道道土地級別：住宅用用地Ⅳ級地號：E-09--04-0001圖號：261、2262（二）土地權(quán)利狀狀況1、估價(jià)對象的土地地所有權(quán)狀況況：在估價(jià)基基準(zhǔn)日，估價(jià)價(jià)對象土地所所有權(quán)均屬國家所有有。2、估價(jià)對象的土地地使用權(quán)狀況況根據(jù)武漢市國土資資源管理局頒頒發(fā)的編號為武青國國用（2001）字第03號、青國用用（94）字第27號、武國用用（2003）字第1980號、武國用用（2003）字第1179號、武國用用（2005）字第0795號、武國用用（2003）字第907號、武國用用（2003）字第986號、武國用（2003）字第94號、武國用用（2003）字第1240號、武國用用（2003）字第977號、武國用用（2003）字第980號、武國用用（2003）字第920號、武國用（2003）字第905號的《國有土地地使用證》，登記待估宗宗地的土地使使用者均為武武漢**（集團(tuán)）公司司，使用權(quán)類類型均為劃撥撥國有建設(shè)用用地使用權(quán)。3、土地他項(xiàng)權(quán)利狀況況：在估價(jià)基基準(zhǔn)日，估價(jià)價(jià)對象均不存存在抵押權(quán)、擔(dān)擔(dān)保權(quán)、地役役權(quán)、租賃權(quán)權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利利。4、相鄰關(guān)系權(quán)利：：無。（三）土地利用狀狀況武鋼-鄂-武漢市-劃-1：：估價(jià)對象內(nèi)的建筑筑物、構(gòu)筑物物狀況：一般般裝修，保護(hù)護(hù)較好用途：機(jī)房、倉庫庫等建筑結(jié)構(gòu)：磚混建筑面積：28115.64平平方米建筑容積率：0..11主要建筑物竣工年年代：1994年建筑物層數(shù)：1--6層武鋼-鄂-武漢市-劃-2：：估價(jià)對象內(nèi)的建筑筑物、構(gòu)筑物物狀況：一般般裝修，保護(hù)護(hù)較好用途：辦公樓、車車庫、機(jī)房等等建筑結(jié)構(gòu)：鋼混、磚磚混建筑面積：103397.622平方米建筑容積率：0..01主要建筑物竣工年年代：90年代建筑物層數(shù)：1--4層武鋼-鄂-武漢市-劃-3：：估價(jià)對象內(nèi)的建筑筑物、構(gòu)筑物物狀況：一般般裝修，保護(hù)護(hù)較好用途：倉庫等建筑結(jié)構(gòu)：鋼混、磚磚混建筑面積：278861.099平方米建筑容積率：0..31主要建筑物竣工年年代：90年代建筑物層數(shù)：1--6層武鋼-鄂-武漢市-劃-4：：估價(jià)對象內(nèi)的建筑筑物、構(gòu)筑物物狀況：一般般裝修，保護(hù)護(hù)較好用途：辦公樓、單單身宿舍等建筑結(jié)構(gòu)：磚混建筑面積：27444.34平平方米建筑容積率：0..14主要建筑物竣工年年代：80年代建筑物層數(shù)：1--6層武鋼-鄂-武漢市-劃-5：：估價(jià)對象內(nèi)的建筑筑物、構(gòu)筑物物狀況：一般般裝修，保護(hù)護(hù)較好用途：辦公樓、倉倉庫等建筑結(jié)構(gòu)：磚混建筑面積：450064.922平方米建筑容積率：0..42主要建筑物竣工年年代：80年代、90年代建筑物層數(shù)：1--4層武鋼-鄂-武漢市-劃-6：：估價(jià)對象內(nèi)的建筑筑物、構(gòu)筑物物狀況：一般般裝修，保護(hù)護(hù)較好用途：油庫建筑結(jié)構(gòu)：磚混建筑面積：78660.68平平方米建筑容積率：0..10主要建筑物竣工年年代：80年代建筑物層數(shù)：1--5層武鋼-鄂-武漢市-劃-7：：估價(jià)對象內(nèi)的建筑筑物、構(gòu)筑物物狀況：一般般裝修，保護(hù)護(hù)較好用途：油庫、泵房房等建筑結(jié)構(gòu)：磚混建筑面積：7088.77平方方米建筑容積率：0..17主要建筑物竣工年年代：2004年建筑物層數(shù)：1--5層武鋼-鄂-武漢市-劃-8：：估價(jià)對象內(nèi)的建筑筑物、構(gòu)筑物物狀況：一般般裝修，保護(hù)護(hù)較好用途：庫房、廠房房、辦公樓等等建筑結(jié)構(gòu)：磚混建筑面積：111172.944平方米建筑容積率：0..39主要建筑物竣工年年代：90年代建筑物層數(shù)：1--5層武鋼-鄂-武漢市-劃-9：：估價(jià)對象內(nèi)的建筑筑物、構(gòu)筑物物狀況：一般般裝修，保護(hù)護(hù)較好用途：倉房、成品品倉庫等建筑結(jié)構(gòu)：鋼混、磚磚混建筑面積：176659.455平方米建筑容積率：0..45主要建筑物竣工年年代：80年代建筑物層數(shù)：1--4層武鋼-鄂-武漢市-劃-100：估價(jià)對象內(nèi)的建筑筑物、構(gòu)筑物物狀況：一般般裝修，保護(hù)護(hù)較好用途：廠房、食堂堂、倉庫等建筑結(jié)構(gòu)：鋼混、磚磚混建筑面積：33111.93平平方米建筑容積率：0..17主要建筑物竣工年年代：20005年建筑物層數(shù)：1--5層武鋼-鄂-武漢市-劃-111：估價(jià)對象內(nèi)的建筑筑物、構(gòu)筑物物狀況：一般般裝修，保護(hù)護(hù)較好用途：車間、廠房房等建筑結(jié)構(gòu)：鋼混、磚磚混。建筑面積：66119.16平平方米建筑容積率：0..06主要建筑物竣工年年代：2005年建筑物層數(shù)：1--4層武鋼-鄂-武漢市-劃-122：估價(jià)對象內(nèi)的建筑筑物、構(gòu)筑物物狀況：一般般裝修，保護(hù)護(hù)較好用途：辦公樓、廠廠房等建筑結(jié)構(gòu)：鋼混、磚磚混。建筑面積：194459.066平方米建筑容積率：0..26主要建筑物竣工年年代：2005年建筑物層數(shù)：1--6層武鋼-鄂-武漢市-劃-133：估價(jià)對象內(nèi)的建筑筑物、構(gòu)筑物物狀況：一般般裝修，保護(hù)護(hù)較好用途：辦公樓、實(shí)實(shí)驗(yàn)大樓等建筑結(jié)構(gòu)：鋼混。建筑面積：603377.466平方米建筑容積率：0..97主要建筑物竣工年年代：2006年建筑物層數(shù)：1--4層表2-1待估宗地地地內(nèi)建構(gòu)筑筑物狀況表宗地編號建筑面積（平方米米）主體建筑物建筑年年代建筑結(jié)構(gòu)容積率武鋼-鄂-武漢市-劃-12815.641994年磚混0.11武鋼-鄂-武漢市-劃-210397.62290年鋼混、磚混0.01武鋼-鄂-武漢市-劃-327861.09990年鋼混、磚混0.31武鋼-鄂-武漢市-劃-42744.3480年代磚混0.14武鋼-鄂-武漢市-劃-545064.92280年代、90年代磚混0.42武鋼-鄂-武漢市-劃-67860.6880年代磚混0.10武鋼-鄂-武漢市-劃-7708.772004年磚混0.17武鋼-鄂-武漢市-劃-811172.94490年磚混0.39武鋼-鄂-武漢市-劃-917659.45580年鋼混、磚混0.45武鋼-鄂-武漢市-劃-1003311.932005年鋼混、磚混0.17武鋼-鄂-武漢市-劃-1116619.162005年鋼混、磚混0.06武鋼-鄂-武漢市-劃-12219459.0662005年鋼混、磚混0.26武鋼-鄂-武漢市-劃-13360377.4662006年鋼混0.97二、地價(jià)影響因素素分析（一）一般因素1、城市資源狀況（1）城市地理位置武漢市是湖北省會會，華中地區(qū)區(qū)最大城市。它它位于中國腹腹地的中心、湖湖北東部、長長江與漢江交交匯處。地理理位置為東經(jīng)經(jīng)113°441'-1115°05''，北緯29°588'-31°°22'，位于長江江中游，東西西最大橫距1134公里，南北最最大縱距1555公里。（2）城市人口及面積積武漢市國土面積88467.66平方公里，其其中城區(qū)面積積3963..6平方公里，市市區(qū)建成面積積242平方公里。2006年末，全市市戶籍總?cè)丝诳?85.990萬人。目前前全市轄內(nèi)有有7個(gè)城區(qū)（江江岸、江漢、橋橋口、漢陽、武武昌、青山、洪洪山），6個(gè)郊區(qū)（蔡蔡甸、江夏、東東西湖、漢南南、黃陂、新新洲），共13個(gè)區(qū)。（3）城市自然條件武漢市屬北亞熱帶帶濕潤季風(fēng)性性氣候。雨量量充沛、日照照充足，無霜霜期長，四季季分明。年平平均氣溫155.8℃-17.5℃，年無霜期期一般為211天-272天，年日照照總時(shí)數(shù)1810小時(shí)-2100小時(shí)，年總總輻射104千卡/平方厘米-113千卡/平方厘米，年年降水量11150毫米-14550毫米；降雨集集中在每年6-8月，約占全全年降雨量的的40%左右。長年年主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)闉闁|北風(fēng)，平平均風(fēng)力為2.3級。其地貌貌屬鄂東南丘丘陵經(jīng)江漢平平原東緣向大大別山南麓低低山丘陵過渡渡地區(qū)，中間間低平，南北北丘陵、崗壟壟環(huán)抱，北部部低山林立。2、房地產(chǎn)制度與房房地產(chǎn)市場狀狀況（1）土地使用制度與與土地管理政政策自2007年1月11日起，我國工工業(yè)用地地價(jià)價(jià)發(fā)生了重大大政策調(diào)整：：針對我國建建設(shè)用地增長長過快，特別別是工業(yè)用地地低成本過度度擴(kuò)張的局面面，國務(wù)院及及時(shí)出臺了調(diào)調(diào)控政策措施施，于2006年8月底出臺了《國國務(wù)院關(guān)于加加強(qiáng)土地調(diào)控控有關(guān)問題的的通知》（國國發(fā)[20066]31號，以下簡簡稱《通知》）?！锻ㄍㄖ窂恼{(diào)整整利益機(jī)制入入手，提出將將社會保障費(fèi)費(fèi)用納入征地地補(bǔ)償安置費(fèi)費(fèi)用，提高新新增建設(shè)用地地土地有償使使用費(fèi)、耕地地占用稅、城城鎮(zhèn)土地使用用稅繳納標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，以及建立立工業(yè)用地出出讓最低價(jià)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一公布布制度等政策策措施。2007年5月，勞動和和社會保障部部會同國土資資源部聯(lián)合印印發(fā)了《關(guān)于于切實(shí)做好被被征地農(nóng)民社社會保障工作作有關(guān)問題的的通知》，要要求各地相關(guān)關(guān)部門切實(shí)做做好被征地農(nóng)農(nóng)民社會保障障工作。為切切實(shí)保障被征征地農(nóng)民的合合法權(quán)益，深深化征地制度度改革，從2009年起國家逐逐步適當(dāng)提高高征地補(bǔ)償標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)。為貫徹落實(shí)《通知知》精神，加加強(qiáng)對工業(yè)用用地的調(diào)控和和管理，促進(jìn)進(jìn)土地節(jié)約集集約利用，根根據(jù)土地等級級、區(qū)域土地地利用政策等等，國土資源源部統(tǒng)一制訂訂了《全國工工業(yè)用地出讓讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)》，作為市市、縣人民政政府出讓工業(yè)業(yè)用地，確定定土地使用權(quán)權(quán)出讓價(jià)格時(shí)時(shí)必須執(zhí)行的的最低控制標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，自20007年1月1日起實(shí)施?！度珖I(yè)用地地出讓最低價(jià)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》和很很多地區(qū)2006年的工業(yè)用用地出讓價(jià)格格，包括工業(yè)業(yè)用地基準(zhǔn)地地價(jià)相比，均均有明顯提高高。2009年5月11日國土資源部部下發(fā)《關(guān)于于就調(diào)整工業(yè)業(yè)用地出讓最最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)實(shí)施政策的通通知》指出，針針對當(dāng)前經(jīng)濟(jì)濟(jì)形勢和土地地市場運(yùn)行變變化情況，決決定對《全國國工業(yè)用地出出讓最低價(jià)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)》實(shí)施政政策進(jìn)行適當(dāng)當(dāng)調(diào)整。調(diào)整整全國工業(yè)用用地出讓最低低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)后，工工業(yè)項(xiàng)目出讓讓底價(jià)低于項(xiàng)項(xiàng)目實(shí)際土地地取得成本、土土地前期開發(fā)發(fā)成本和按規(guī)規(guī)定應(yīng)收取的的相關(guān)費(fèi)用之之和的，應(yīng)按按不低于實(shí)際際各項(xiàng)成本費(fèi)費(fèi)用之和的原原則確定出讓讓底價(jià)。2007年9月228日，國土資源源部發(fā)布了《招招標(biāo)拍賣掛牌牌出讓國有建建設(shè)用地使用用權(quán)規(guī)定》(中華人民共共和國國土資資源部令第39號)，自2007年11月1日起施行。規(guī)規(guī)定工業(yè)用地地通過招拍掛掛公開方式出出讓。此政策策是工業(yè)用地地實(shí)行市場化化配置的重大大制度改革，是是落實(shí)科學(xué)發(fā)發(fā)展觀、提高高土地集約利利用水平的必必然要求，是是市場機(jī)制配配置土地資源源在社會主義義市場經(jīng)濟(jì)基基礎(chǔ)體制下，促促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會會全面協(xié)調(diào)發(fā)發(fā)展、建立資資源節(jié)約型社社會的基礎(chǔ)和和重要手段。2008年10月月21日，國土資源源部頒布了《關(guān)關(guān)于加強(qiáng)建設(shè)設(shè)用地動態(tài)監(jiān)監(jiān)督管理的通通知》（國土土資發(fā)[20008]1992號），通知知要求全國過過各地要切實(shí)實(shí)加強(qiáng)對建設(shè)設(shè)用地的監(jiān)管管，加快構(gòu)建建統(tǒng)一的監(jiān)管管平臺，落實(shí)實(shí)監(jiān)管責(zé)任，強(qiáng)強(qiáng)化監(jiān)管措施施，促進(jìn)各項(xiàng)項(xiàng)建設(shè)用地依依法依規(guī)、節(jié)節(jié)約集約利用用。2008年11月月12日，國土資源源部第13次部務(wù)會議議通過了修訂訂后的《建設(shè)設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)預(yù)審管理辦法法》，該辦法法明確規(guī)定了了國土資源管管理部門在建建設(shè)醒目審批批、核準(zhǔn)、備備案階段，可可以依法對建建設(shè)項(xiàng)目涉及及的土地利用用事項(xiàng)進(jìn)行必必要的審查，審審查未通過的的建設(shè)項(xiàng)目不不得批準(zhǔn)農(nóng)用用地轉(zhuǎn)用、土土地征收、不不得辦理供地地手續(xù)。

（2）住房制度度與房地產(chǎn)管管理政策2008年8月，為為落實(shí)國家各各項(xiàng)房地產(chǎn)宏宏觀調(diào)控政策策，武漢市人人民政府制定定了《武漢市市城市低收入入家庭住房困困難發(fā)展規(guī)劃劃（綱要）》，《綱綱要》指出，未未來5年，武漢市市要擴(kuò)大保障障性住房的建建設(shè)和供應(yīng)渠渠道，擴(kuò)大住住房保障對象象的覆蓋面，加加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用用住房配售管管理、上市交交易，完善廉廉租住房和經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用住房房退出機(jī)制。2008年9月116日，中國人民民銀行6年來首次下下調(diào)人民幣貸貸款基準(zhǔn)利率率0.27個(gè)百分點(diǎn)，與與此同時(shí)，還還下調(diào)中小金金融機(jī)構(gòu)人民民幣存款準(zhǔn)備備金率1個(gè)百分點(diǎn)。至至此開始，2008年內(nèi)，央行行共降息5次，一年期期人民幣貸款款基準(zhǔn)利率降降至5.31%，一年期人人民幣存款基基準(zhǔn)利率降至至2.25%。這一輪大大幅的降息是是針對我國在在國內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展微觀結(jié)構(gòu)構(gòu)尚有問題和和全球金融危機(jī)機(jī)的沖擊影響響下經(jīng)濟(jì)增長長放慢，投資資和消費(fèi)趨緩緩，出口大幅幅回落，市場場有效需求不不足，物價(jià)增增長緩慢，出出現(xiàn)通貨緊縮縮趨勢等狀況況，及時(shí)采取取擴(kuò)大內(nèi)需的的穩(wěn)健貨幣政政策的重要舉舉措。同時(shí)貸貸款利率的下下調(diào)，能減輕企業(yè)成成本壓力，促促進(jìn)當(dāng)前房地地產(chǎn)市場的健健康穩(wěn)定發(fā)展展。2008年11月月11日，根據(jù)國務(wù)務(wù)院有關(guān)部門門的精神，結(jié)結(jié)合武漢市實(shí)實(shí)際情況，武武漢市人民政政府出臺《武武漢市人民政政府關(guān)于進(jìn)一一步促進(jìn)我市市房地產(chǎn)市場場健康發(fā)展的的若干意見》，主主要內(nèi)容有：：①個(gè)人首次購買90平方米及以以下普通住房房的，契稅稅稅率暫統(tǒng)一下下調(diào)到1%。②凡首次申請請住房公積金金貸款購買住住房的貸款個(gè)個(gè)人全部按20%首付款比例例執(zhí)行。③個(gè)人將購買買的普通住房房滿2年轉(zhuǎn)讓的，不不負(fù)擔(dān)營業(yè)稅稅。2008年12月月11日，國務(wù)院辦辦公廳頒布了了《關(guān)于促進(jìn)進(jìn)房地產(chǎn)市場場健康發(fā)展的的若干意見》（國國辦發(fā)[20088]131號），該意意見明確指出出未來三年內(nèi)內(nèi)全國各地要要加大經(jīng)濟(jì)實(shí)實(shí)用住房﹑廉租住房等等保障性住房房的建設(shè)力度度，進(jìn)一步鼓勵(lì)勵(lì)普通商品住住房消費(fèi)，支支持房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)積極極應(yīng)對市場辯辯變化，強(qiáng)化化地方人民政政府穩(wěn)定房地地產(chǎn)市場的職職責(zé)，加強(qiáng)房房地產(chǎn)市場監(jiān)監(jiān)測分析，積積極營造良好好的輿論氛圍圍。該文件旨旨在進(jìn)一步擴(kuò)擴(kuò)大內(nèi)需，促促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)穩(wěn)較快增長，進(jìn)進(jìn)一步改善人人民群眾的居居住條件，促促進(jìn)房地產(chǎn)市市場健康發(fā)展展。武漢市人民政府出出臺的《武漢漢市人民政府府關(guān)于進(jìn)一步步促進(jìn)我市房房地產(chǎn)市場健健康發(fā)展的若若干意見》，主主要目的是全全面降低市民民的購房負(fù)擔(dān)擔(dān)，激活存量量住房市場，從從而促進(jìn)武漢漢市房地產(chǎn)業(yè)業(yè)健康發(fā)展。2009年2月117日《關(guān)于建立立全市統(tǒng)一土土地有形市場場的實(shí)施方案案》經(jīng)武漢市市政府常務(wù)會會原則通過。統(tǒng)統(tǒng)一土地有形形市場實(shí)現(xiàn)的的“幾個(gè)統(tǒng)一”，將改變各各土地市場分分散競爭造成成的土地粗放放使用和供求求失衡狀況，促促進(jìn)全市土地地節(jié)約集約利利用。（3）土地市場交易情情況2009年上半年年，武漢共推推出23宗土地，其其中9宗工業(yè)用地地、4宗純居住用用地、2宗純商業(yè)用用地、8宗綜合性用用地，出讓面面積共計(jì)8539446.03㎡，規(guī)劃建建筑面積25871183.722㎡。

與去年同期期相比，出讓讓面積超出約約2.4萬平方米，供供應(yīng)量增加約約37%；規(guī)劃建筑筑面積超出約約112萬㎡，增幅幅約76%；平均容積積率約達(dá)4.0，遠(yuǎn)超出2008年約2.4的水平；含含商業(yè)用途的的地明顯增多多，出讓面積積增加10倍，約50萬㎡，可規(guī)規(guī)劃面積約200萬㎡，增加加約15倍。2009年上半年年武漢市所推出的23宗地塊，共共成交20宗，有3宗地延期，未未有地塊流拍拍，遠(yuǎn)好于去去年同期成交交11宗、流拍6宗、延期4宗的市場環(huán)環(huán)境。2009年，土地地價(jià)格受土地地性質(zhì)影響，有有較大幅度攀攀升，每畝單單價(jià)由2008年的482萬/畝，上升到629萬/畝，平均上上漲147萬/畝，漲幅30%。受規(guī)劃容容積率水平提提高的影響，2009年所拍地塊塊的樓面地價(jià)價(jià)持續(xù)走低，成成交的20宗土地樓面面地價(jià)為2200..98元/平方米，除除去工業(yè)用地地，住宅和商商業(yè)用地的樓樓面地價(jià)為2369元/平方米，低低于去年同期期2596元/平方米的水水平，降幅約約為9.6%。3、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與產(chǎn)業(yè)業(yè)政策武漢市的產(chǎn)業(yè)發(fā)展展定位可概括括為“二、二、三”定位，即兩兩個(gè)面向全球球的定位（現(xiàn)現(xiàn)代知識服務(wù)務(wù)業(yè)）、兩個(gè)個(gè)面向中國的的定位（高新新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和和工業(yè)）、三三個(gè)面向中部部地區(qū)的定位位（現(xiàn)代服務(wù)務(wù)業(yè)）。武漢漢是中國重要要的工業(yè)基地地。目前，沿沿武漢88公里中環(huán)線已已經(jīng)崛起中國國光谷、神龍龍汽車城、臺臺商開發(fā)區(qū)、陽陽邏開發(fā)區(qū)等等系列團(tuán)地，形形成了高新技技術(shù)產(chǎn)業(yè)與傳傳統(tǒng)制造業(yè)相相融合的以制制造業(yè)為主的的新經(jīng)濟(jì)增長長帶。武漢工工業(yè)門類齊全全，涉及鋼鐵鐵、汽車、機(jī)機(jī)械制造、石石油化工、光光通信產(chǎn)業(yè)、中中西醫(yī)藥、生生物工程、紡紡織、服裝、食食品等33個(gè)行業(yè)大類類，3萬多家工業(yè)業(yè)企業(yè)，綜合合配套能力強(qiáng)強(qiáng)，為國內(nèi)投投資者提供了了較好的載體體。武漢市2008年年全年工業(yè)增增加值1515..65億元，比上上年增長18.2%，其中，規(guī)規(guī)模以上工業(yè)業(yè)增加值1388..00億元，增長20.3%。規(guī)模以上上工業(yè)總產(chǎn)值值4338..28億元，增長25.4%。其中，輕輕工業(yè)總產(chǎn)值值944.110億元，增長24.7%；重工業(yè)總總產(chǎn)值3394..18億元，增長25.5%。表2-2規(guī)模以上工工業(yè)企業(yè)總產(chǎn)產(chǎn)值（單位：億元）指標(biāo)2008年比上年增長%工業(yè)總產(chǎn)值4338.2825.4#國有經(jīng)濟(jì)1315.1930.2集體經(jīng)濟(jì)29.6315.9股份制企業(yè)1657.0724.2外商港澳臺經(jīng)濟(jì)1274.4121.5#輕工業(yè)944.1024.7重工業(yè)3394.1825.鋼鐵及深加工818.9438.7裝備制造749.1235.3汽車及零部件635.5413.1食品煙草488.0330.9電子信息438.4726.6石油化工299.2915.3能源及環(huán)保292.498.1日用輕工201.1215.7建材112.2433.5生物醫(yī)藥78.3425.5紡織服裝77.2111.5全年鋼材產(chǎn)量13307.133萬噸，比上上年增長21.5%；生鐵產(chǎn)量1359..50萬噸,增長16.7%；汽車產(chǎn)量33.82萬輛，與上上年持平；顯顯示器1043..75萬臺，增長4.6%；房間空調(diào)調(diào)器493.774萬臺，增長7.2%；卷煙249.113萬箱，增長8.2%；軟飲料169.666萬噸，增長41.1%；啤酒9.02億升，增長9.9%；原油加工工量396.556萬噸，下降6.6%；發(fā)電量168.551億千瓦小時(shí)時(shí)，下降17.8％。全市規(guī)模以上工業(yè)業(yè)中，鋼鐵及及深加工、汽汽車及零部件件、石油化工工、電子信息息、裝備制造造、能源及環(huán)環(huán)保、食品煙煙草、生物醫(yī)醫(yī)藥、紡織服服裝、日用輕輕工、建材等等十一個(gè)主要要行業(yè)工業(yè)總總產(chǎn)值4190..79億元，占規(guī)規(guī)模以上工業(yè)業(yè)的96.6%。4、城市規(guī)劃與發(fā)展展目標(biāo)武漢總體規(guī)劃范圍圍分為市域、城城鎮(zhèn)地區(qū)和主主城三個(gè)層次次。市域規(guī)劃劃范圍即武漢漢市行政區(qū)域域，面積8467..6平方公里；；城鎮(zhèn)地區(qū)規(guī)規(guī)劃范圍包括括主城、外圍圍7個(gè)重點(diǎn)鎮(zhèn)及及其間的農(nóng)業(yè)業(yè)和生態(tài)用地地，面積2256平方公里；；主城規(guī)劃范范圍以三環(huán)路路以內(nèi)地區(qū)為為主，面積約約850平方公里。武武漢市城市規(guī)規(guī)劃區(qū)以規(guī)劃劃的外環(huán)公路路為基本界線線，結(jié)合自然然地形、行政政區(qū)劃，東面面到陶家大湖湖至葛店一線線、南面到羅羅漢山至赤磯磯山一線、西西面到永安至至李集一線、北北面到天河至至灄口一線，并并包括龍泉山山、索河、道道觀河、木蘭蘭山等風(fēng)景區(qū)區(qū)，新洲火車車站、金口和和大咀預(yù)留港港區(qū)以及新洲洲城關(guān)、新溝溝鎮(zhèn)、紗帽鎮(zhèn)鎮(zhèn)、黃陂城關(guān)關(guān)（前川鎮(zhèn)）等等，面積為3086平方公里。城市發(fā)展的總目標(biāo)標(biāo)是：把武漢漢市建設(shè)成為為經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄雄厚、科學(xué)教教育發(fā)達(dá)、服服務(wù)體系完備備、城市布局局合理、基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施完善、生生態(tài)環(huán)境良好好、社會高度度文明并具有有濱江濱湖城城市特色的現(xiàn)現(xiàn)代城市。在在總體規(guī)劃圈圈層式發(fā)展框框架的指導(dǎo)下下，根據(jù)城市市空間主要沿沿交通干線拓拓展被自然山山水分隔的特特點(diǎn)，結(jié)合近近年來城市建建設(shè)實(shí)際需要要，規(guī)劃確定定遵循“舊城更新、新新區(qū)拓展、軸軸線推進(jìn)、均均衡發(fā)展”的戰(zhàn)略，沿沿主城重要出出口通道構(gòu)筑筑西南、西向向、北向、東東向、南向、五五條城市空間間發(fā)展軸，將將主城與各遠(yuǎn)遠(yuǎn)城區(qū)聯(lián)為一一體，共同發(fā)發(fā)展。5、城市社會經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展?fàn)顩r2009年上半年年，武漢市完完成社會固定定資產(chǎn)投資1257..93億元，增長25%，其中5月份增長40.1%，6月份增長41.5%，連續(xù)兩個(gè)個(gè)月超過全省省平均水平。完完成市級重點(diǎn)點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)投投資456.337億元，增長44.2%；房地產(chǎn)開開發(fā)投資回升升明顯，完成成投資288.009億元，增長23.1%。1-6月，武漢市市規(guī)模以上企企業(yè)分別完成成工業(yè)總產(chǎn)值值2229..55億元，同比比增長0.1%；完成工業(yè)業(yè)增加值738.882億元，增長11.3%。2009年上半年，武武漢市實(shí)現(xiàn)社社會消費(fèi)品零零售總額1012..7億元，增長14.7%。城市居民民人均可支配配收入9702..42元，增長11.9%；農(nóng)民人均均現(xiàn)金收入4150..35元，增長13.7%。（二）區(qū)域因素1、區(qū)域概況青山區(qū)是武漢市中中心城區(qū)之一一，東與洪山山區(qū)接壤，西西與武昌區(qū)毗毗鄰，南倚東東湖風(fēng)景區(qū)，北北瀕萬里長江江，與天興洲洲隔江相望。全全區(qū)面積47.39平方公里，常常住人口45.27萬，下轄10個(gè)街道辦事事處和鋼都花花園管理委員員會。境內(nèi)駐駐有武漢鋼鐵鐵公司、中國國第一冶金建建設(shè)公司、武武漢石油化工工廠、中冶集集團(tuán)武漢鋼鐵鐵設(shè)計(jì)研究總總院等10多個(gè)大型企企業(yè)和科研機(jī)機(jī)構(gòu)，是“一五”極化時(shí)期國國家投資建設(shè)設(shè)的新型工業(yè)業(yè)基地，素有有“十里鋼城”之美譽(yù)。2、交通條件青山區(qū)現(xiàn)有道路1189條，其中主主次干道75公里，道路總總面積1.75平方公里，人人均用地3..4平方米。目前前全區(qū)共有公公交車線路21路，專線車車線路近10條，車站60余處。京廣廣鐵路橫穿青青山，該區(qū)域域內(nèi)現(xiàn)有青山山車站和青山山貨站，青山山區(qū)現(xiàn)有輪渡渡線4條，各類碼碼頭近20個(gè)。均設(shè)有有始發(fā)站或中中轉(zhuǎn)站，有10條公共汽車車線路同輪渡渡碼頭相銜接接，基本形成成武漢三鎮(zhèn)公公共交通車船船聯(lián)運(yùn)網(wǎng)絡(luò)。3、基礎(chǔ)設(shè)施條件（1）供水狀況青山區(qū)現(xiàn)有水廠五五座，總供水水量45萬噸/日（除青山山水廠），高高峰時(shí)間用水水量為50萬